物业管理基础课程
物业经理：许深
Prepared by: William Xu
Property Management
课程演示
1. 物业管理的产生与发展
2. 物业管理概念解析
3. 物业管理的基本内容
4. 物业管理四个阶段的工作内容
课程目标
本次培训结束, 学员能够：
知道物业管理的产生与发展
阐述物业管理的概念及基本内容清楚物业管理各个阶段的工作内容
课堂公约完整出勤积极回顾严格守时参与练习关闭手机互相分享全神贯注获得改进
物业管理的产生和发展
物业管理的起源
物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国，那时候正是工业革命发展高潮，城市人口激增，大量简易住宅兴建。
英国女士奥克维娅·希尔(Octavia Hill)为
自己的出租物业制定的一套管理办法，在解决出
租房屋的管理和维护方面获得了意外的成功。
香港的物业管理起源
香港的物业管理源自英国，20世纪60年代，香港经济起飞，住房十分紧张，香港政府开始修建公屋，为管理这些屋村，政府及相关团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法
香港的物业管理发展
香港在物业管理方面先后制定
✓《房屋条例》
✓《多层大厦（业主立案法团）条例》
✓《建筑物管理条例》
由建筑事务监督、消防专员、卫生专员按法律规定定期进行检查和监督，以确保物业管理的各项工作内容能符合有关条例的要求
香港的物业管理企业现状
目前香港的物业管理公司主要分为两类：✓附属于大型发展商的物业管理公司
✓不附属于任何发展商，独立以专业身份接受业主委托管理
香港的物业管理模式
1. 机构简单, 人员较少2. 专业化程度较高
3. 摆脱了“小而全”, 成本节约
国内物业管理的发展
早在2000多年前我国古代宫廷管理就是某种意义上的物业管理了
现代意义上我国起步较晚，随着改革开放的不断深化，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开
发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起
深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市
发展历程
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理行业在我国的诞生
✓东湖丽苑
✓鹿丹村（国内第一个实施专业化管理的小区）1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入了一个新阶段
发展历程1994年3月23日，建设部颁布《城市新建
住宅小区管理办法》（第33号令），强调
城市新建小区必须推行物业服务，并指明：
住宅小区推行社会化、专业化管理模式，
由物业管理公司实施统一管理，这是深化
房地产管理体制改革的重要举措
在这种形势下，物业管理在中国得到了广
泛的认同，其含义也从仅指住宅小区的管
理，扩大到包括各类办公楼宇、商业中心、
旅游酒店以及工业大厦的管理，并逐步进
入更为规范和迅速的发展阶段
发展历程
1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会常
务委员会第23次会议通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，于1994年11月1日起施行。
这是建设部第33号令颁布实施以来全国第一个住宅区物业管理地方性法规。它的颁布实施，标志着深圳的物业管理迈向规范化、法制化轨道
发展历程
2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过《物业管理条例》，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一部物业管理行政法规
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行
发展历程
2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，颁布中华人民共和国国务院令第504号文件，自2007年10月1日起施行。
物业管理企业更名为“服务企业”，业主公约改为“管理规约”
2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过《深圳经济特区物业管理条例》自2008年1月1日起施行。
那么，什么是物业管理呢？物业管理概念解析
什么是“物业”
“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴
从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地
物业的分类
1. 按物业用途分：住宅、商业、工业、其他
2. 按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层
（4-7）、小高层（8-17）、高层（17层以上）
3. 按物业行政区域分：深圳、广州……
4. 按物业所有权分：个人、集体、国家
5. 按物业地理位置分：北方的、南方的……
什么是“物业服务”
“物业服务”，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理的目的
为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益统一和同步增长。
物业管理的性质社会化
专业化
经营化
市场化
物业管理的发展趋势
物业服务企业化
强调规模经济；强调“一业为主、多种经营专业服务社会化
摆脱“小而全”，逐步实现专业分工物业服务现代化管理观念现代化；管理组织网络化；管理标准规范化；管理方式程序化
物业服务都服务些什么？物业服务的基本内容
六大管理三类服务
1. 房屋及设备设施管理
2. 环境卫生管理
3. 治安消防管理
4. 绿化管理
5. 车辆交通管理
6. 其它公共管理3. 委托性的特约服务2. 针对性的专项服务1. 常规性的公共服务
物业服务基本内容
1. 房屋本体养护修缮
2. 设备设施维修养护
3. 治安管理
4. 消防管理
5. 清洁管理8. 维修基金管理9. 办理物业保险10. 管理费核收和使用管理11. 开展多种经营12. 建立社区文化6. 绿化管理
7. 交通管理13. 协助政府工作14. 建立物业档案
针对性的专项服务
1. 家政服务
2. 上门维修
3. 房屋租赁
4. 经纪中介
5. 会所管理
……不限于此
委托性的特约服务
1. 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务
2. 特约服务实际上是专项服务的补充和完善
3. 当有较多的业户有某种需求时，物业服务企业可将此项特约服务纳入专项服务
如何实施物业服务物业服务的基本环节
物业服务的四个基本环节
1. 策划阶段
2. 前期准备阶段
3. 启动阶段
4. 日常运作阶段
策划阶段
1. 物业服务的早期介入
2. 制定物业服务方案
3. 确定管理档次
4. 确定服务标准
5. 财务收支预算
6. 选聘或组建物业服务企业
早期介入1. 从项目决策、可行性研究、规划设计、施工建
设等阶段参与介入
2. 从物业服务运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见
3. 把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量
4. 为物业投入使用后的物业服务创造条件，也是避免日后物业服务混乱的前提和基础
早期介入的作用
1. 有利于优化设计，完善设计细节
2. 有利于提高房屋建造质量
3. 有利于保证物业的使用功能
4. 有利于加强对所管物业的全面了解
5. 有利于后期管理工作的进行
6. 有利于树立物业服务企业的形象
案例提示
1. 服务功能的配套
2. 电梯选型
3. 监控系统的布局
4. 节能控制
5. 清洁需要
6. 垃圾中转站
前期准备阶段
1. 企业内部机构的设置和拟定人员编制
2. 物业服务人员的选聘与培训
3. 规章制度的制定
4. 物业租售的代理
启动阶段
1. 物业的接管验收
2. 业户入伙
3. 产权备案和档案资料的建立
4. 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
接管验收
1. 接管验收是物业服务企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
2. 是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物业服务应全面启动
接管验收的作用
1. 明确交接双方的责、权、利关系
2. 确保物业具备正常的使用功能，
3. 充分维护业主的利益
4. 为日后管理创造条件
接管验收的要求与标准
1. 建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》
2. 接管验收资料（竣工、产权）
3. 房屋质量与使用功能检查:
主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、中央空调、附属设施
业户入伙
1. 入伙手续办理
2. 业户接管验收、返修工程跟进
3. 加强装修管理
4. 配合业户搬迁
5. 做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作
产权备案和档案资料的建立
1. 产权备案
2. 档案资料的建立
3. 业户资料
4. 物业资料
日常运作阶段
1. 日常综合服务与管理
2. 系统的协调
3. 内部环境（基础）
4. 外部环境（保障）
日常综合服务与管理
1. 是物业服务最经常、最持久、最基本的工作内
容，也是物业服务水平的集中体现
2. 循章遵制，全面履行物业服务企业的职责
3. 不断提高队伍的服务意识和品质意识
4. 应急措施、特殊情况处理办法的制定与贯彻
5. 坚持质量改进，主动提高管理服务水平
系统的协调
1. 内部环境：物业服务企业与业主、业主大会、业
主委员会的相互关系的协调
2. 外部环境：与相关政府部门关系的协调，如：供
电局、自来水公司、煤气公司、电话公司、居委会、街道办、派出所、环卫局、园林处、房管局、城管办……等等
课程回顾
1. 物业管理的产生与发展
2. 物业管理概念解析
3. 物业管理的基本内容
4. 物业管理的基本环节
谢谢大家!
物业管理基础课程
物业经理：许深
Prepared by: William Xu
Property Management
课程演示
1. 物业管理的产生与发展
2. 物业管理概念解析
3. 物业管理的基本内容
4. 物业管理四个阶段的工作内容
课程目标
本次培训结束, 学员能够：
知道物业管理的产生与发展
阐述物业管理的概念及基本内容清楚物业管理各个阶段的工作内容
课堂公约完整出勤积极回顾严格守时参与练习关闭手机互相分享全神贯注获得改进
物业管理的产生和发展
物业管理的起源
物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国，那时候正是工业革命发展高潮，城市人口激增，大量简易住宅兴建。
英国女士奥克维娅·希尔(Octavia Hill)为
自己的出租物业制定的一套管理办法，在解决出
租房屋的管理和维护方面获得了意外的成功。
香港的物业管理起源
香港的物业管理源自英国，20世纪60年代，香港经济起飞，住房十分紧张，香港政府开始修建公屋，为管理这些屋村，政府及相关团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法
香港的物业管理发展
香港在物业管理方面先后制定
✓《房屋条例》
✓《多层大厦（业主立案法团）条例》
✓《建筑物管理条例》
由建筑事务监督、消防专员、卫生专员按法律规定定期进行检查和监督，以确保物业管理的各项工作内容能符合有关条例的要求
香港的物业管理企业现状
目前香港的物业管理公司主要分为两类：✓附属于大型发展商的物业管理公司
✓不附属于任何发展商，独立以专业身份接受业主委托管理
香港的物业管理模式
1. 机构简单, 人员较少2. 专业化程度较高
3. 摆脱了“小而全”, 成本节约
国内物业管理的发展
早在2000多年前我国古代宫廷管理就是某种意义上的物业管理了
现代意义上我国起步较晚，随着改革开放的不断深化，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开
发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起
深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市
发展历程
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理行业在我国的诞生
✓东湖丽苑
✓鹿丹村（国内第一个实施专业化管理的小区）1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入了一个新阶段
发展历程1994年3月23日，建设部颁布《城市新建
住宅小区管理办法》（第33号令），强调
城市新建小区必须推行物业服务，并指明：
住宅小区推行社会化、专业化管理模式，
由物业管理公司实施统一管理，这是深化
房地产管理体制改革的重要举措
在这种形势下，物业管理在中国得到了广
泛的认同，其含义也从仅指住宅小区的管
理，扩大到包括各类办公楼宇、商业中心、
旅游酒店以及工业大厦的管理，并逐步进
入更为规范和迅速的发展阶段
发展历程
1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会常
务委员会第23次会议通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，于1994年11月1日起施行。
这是建设部第33号令颁布实施以来全国第一个住宅区物业管理地方性法规。它的颁布实施，标志着深圳的物业管理迈向规范化、法制化轨道
发展历程
2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过《物业管理条例》，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一部物业管理行政法规
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行
发展历程
2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，颁布中华人民共和国国务院令第504号文件，自2007年10月1日起施行。
物业管理企业更名为“服务企业”，业主公约改为“管理规约”
2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过《深圳经济特区物业管理条例》自2008年1月1日起施行。
那么，什么是物业管理呢？物业管理概念解析
什么是“物业”
“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴
从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地
物业的分类
1. 按物业用途分：住宅、商业、工业、其他
2. 按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层
（4-7）、小高层（8-17）、高层（17层以上）
3. 按物业行政区域分：深圳、广州……
4. 按物业所有权分：个人、集体、国家
5. 按物业地理位置分：北方的、南方的……
什么是“物业服务”
“物业服务”，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理的目的
为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益统一和同步增长。
物业管理的性质社会化
专业化
经营化
市场化
物业管理的发展趋势
物业服务企业化
强调规模经济；强调“一业为主、多种经营专业服务社会化
摆脱“小而全”，逐步实现专业分工物业服务现代化管理观念现代化；管理组织网络化；管理标准规范化；管理方式程序化
物业服务都服务些什么？物业服务的基本内容
六大管理三类服务
1. 房屋及设备设施管理
2. 环境卫生管理
3. 治安消防管理
4. 绿化管理
5. 车辆交通管理
6. 其它公共管理3. 委托性的特约服务2. 针对性的专项服务1. 常规性的公共服务
物业服务基本内容
1. 房屋本体养护修缮
2. 设备设施维修养护
3. 治安管理
4. 消防管理
5. 清洁管理8. 维修基金管理9. 办理物业保险10. 管理费核收和使用管理11. 开展多种经营12. 建立社区文化6. 绿化管理
7. 交通管理13. 协助政府工作14. 建立物业档案
针对性的专项服务
1. 家政服务
2. 上门维修
3. 房屋租赁
4. 经纪中介
5. 会所管理
……不限于此
委托性的特约服务
1. 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务
2. 特约服务实际上是专项服务的补充和完善
3. 当有较多的业户有某种需求时，物业服务企业可将此项特约服务纳入专项服务
如何实施物业服务物业服务的基本环节
物业服务的四个基本环节
1. 策划阶段
2. 前期准备阶段
3. 启动阶段
4. 日常运作阶段
策划阶段
1. 物业服务的早期介入
2. 制定物业服务方案
3. 确定管理档次
4. 确定服务标准
5. 财务收支预算
6. 选聘或组建物业服务企业
早期介入1. 从项目决策、可行性研究、规划设计、施工建
设等阶段参与介入
2. 从物业服务运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见
3. 把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量
4. 为物业投入使用后的物业服务创造条件，也是避免日后物业服务混乱的前提和基础
早期介入的作用
1. 有利于优化设计，完善设计细节
2. 有利于提高房屋建造质量
3. 有利于保证物业的使用功能
4. 有利于加强对所管物业的全面了解
5. 有利于后期管理工作的进行
6. 有利于树立物业服务企业的形象
案例提示
1. 服务功能的配套
2. 电梯选型
3. 监控系统的布局
4. 节能控制
5. 清洁需要
6. 垃圾中转站
前期准备阶段
1. 企业内部机构的设置和拟定人员编制
2. 物业服务人员的选聘与培训
3. 规章制度的制定
4. 物业租售的代理
启动阶段
1. 物业的接管验收
2. 业户入伙
3. 产权备案和档案资料的建立
4. 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
接管验收
1. 接管验收是物业服务企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
2. 是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物业服务应全面启动
接管验收的作用
1. 明确交接双方的责、权、利关系
2. 确保物业具备正常的使用功能，
3. 充分维护业主的利益
4. 为日后管理创造条件
接管验收的要求与标准
1. 建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》
2. 接管验收资料（竣工、产权）
3. 房屋质量与使用功能检查:
主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、中央空调、附属设施
业户入伙
1. 入伙手续办理
2. 业户接管验收、返修工程跟进
3. 加强装修管理
4. 配合业户搬迁
5. 做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作
产权备案和档案资料的建立
1. 产权备案
2. 档案资料的建立
3. 业户资料
4. 物业资料
日常运作阶段
1. 日常综合服务与管理
2. 系统的协调
3. 内部环境（基础）
4. 外部环境（保障）
日常综合服务与管理
1. 是物业服务最经常、最持久、最基本的工作内
容，也是物业服务水平的集中体现
2. 循章遵制，全面履行物业服务企业的职责
3. 不断提高队伍的服务意识和品质意识
4. 应急措施、特殊情况处理办法的制定与贯彻
5. 坚持质量改进，主动提高管理服务水平
系统的协调
1. 内部环境：物业服务企业与业主、业主大会、业
主委员会的相互关系的协调
2. 外部环境：与相关政府部门关系的协调，如：供
电局、自来水公司、煤气公司、电话公司、居委会、街道办、派出所、环卫局、园林处、房管局、城管办……等等
课程回顾
1. 物业管理的产生与发展
2. 物业管理概念解析
3. 物业管理的基本内容
4. 物业管理的基本环节
谢谢大家!