预售收入缴纳的营业税可以税前扣除吗
问：本房地产企业有开发产品尚未完工，2008年实现预售收入2000万元，按照税法规定缴纳营业税金及附加110万元（2000×5.5%）。按照会计制度核算，2008年利润总额为-50万元，其中没有扣除已经缴纳的营业税及附加110万元。本公司在2008年企业所得税汇算清缴时，将预售收入2000万元依照税法规定的20%比例预计利润400万元（2000×20%），与当期利润总额一并计入当期应纳税所得额。但是，按预售收入缴纳的营业税金及附加110万元能否从350万元应纳税所得额中调减扣除？本公司认为：按预售收入缴纳的税金应当允许税前扣除。理由有两点：
一是根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第一条的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月) 计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据该文分析，预售收入预计毛利额计入当期应纳税所得额时，允许扣除“相关的期间费用、营业税金及附加”。显然，预售收入缴纳的营业税金及附加属于相关的扣除范围，并且《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”但本条同时规定：“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”而《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十一条规定：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财法字〔1993〕第40号）第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”据此，我们得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间所应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，也可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。
二是根据现行《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。既然预售收入在预计毛利额时没有扣除营业税金及附加，并且在结转收入时也没有提到扣除营业税金及附加，由此推断：预缴的营业税金及附加应当在企业缴纳的当期予以税前扣除。请问, 本公司的观点是否正确？
湖北天麟房地产开发公司财务部 文花花
答：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
出台该政策的用意在于能够使企业所得税达到均衡入库的作用。对未完工开发产品实行预缴的，先预计一部分利润并入当期企业所得，先缴纳一部分所得税，待工程完工结转收入后，再对其实际利润进行利润调整，即对原来多预计的利润作调减当期所得；对原来少预计的会计利润作调增当期所得。如果对预收的房款所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及预缴的土地增值税也可以税前扣除的话，则对适用5%和3%的计税毛利率的房地产企业不仅没有达到预缴所得税的目的，反而减少了房地产企业正常的所得；国家不但没有达到对未完工开发产品实行预缴企业所得税的预期目的，反而是让纳税人少缴了企业所得税。所以，对预收房款所缴纳的营业税金及附加允许税前扣除的理解，显然是违背了出台该文件的用意。那么，按预售收入缴纳的税金不允许税前扣除的依据又有何在？
首先，根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，这就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。而房地产企业对未完工的开发产品采取预售方式的，因为不符合会计上确认收入的原则，所以在企业所得税上同样不应当确认收入，相应发生的营业税金及附加属于与取得收入无关的税金支出，不允许税前扣除；而且在会计制度上，对未确认收入的预收款所缴纳的营业税金及附加，根据配比原则，也同样是不确认损益。
其次，从《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知》（国税发〔2008〕101号）和《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函[2008]1081号）两个文件中也可以看出，按开发产品预售收入预计的利润是不扣除“相关税金及附加”的，而是将预计利润直接计入当期利润，再按规定调整应纳税所得额计算纳税。
另外，根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条的规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。也就是说，不论是国税函[2008]299号还是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，均没有规定可以从预计利润中扣除相关的税费，并且在预售商品房实际毛利额与其对应的预计毛利额进行纳税调整时也未提到预缴税金的纳税调整问题。那么，对企业预缴的税金应当在什么时候税前扣除？根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”对预售收入并不构成“已销开发产品”，所以，只有在预售的商品房形成“已销开发产品”事实后，其相应发生的计税成本、营业税金及附加、土地增值税在当期按规定扣除。
由此看来，对房地产企业预收房款所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及土地
增值税在缴纳的当期，应当不允许企业所得税税前扣除。只有在达到收入确认条件后，作为“主营业务税金及附加”予以税前扣除。
预售收入缴纳的营业税可以税前扣除吗
问：本房地产企业有开发产品尚未完工，2008年实现预售收入2000万元，按照税法规定缴纳营业税金及附加110万元（2000×5.5%）。按照会计制度核算，2008年利润总额为-50万元，其中没有扣除已经缴纳的营业税及附加110万元。本公司在2008年企业所得税汇算清缴时，将预售收入2000万元依照税法规定的20%比例预计利润400万元（2000×20%），与当期利润总额一并计入当期应纳税所得额。但是，按预售收入缴纳的营业税金及附加110万元能否从350万元应纳税所得额中调减扣除？本公司认为：按预售收入缴纳的税金应当允许税前扣除。理由有两点：
一是根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第一条的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月) 计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据该文分析，预售收入预计毛利额计入当期应纳税所得额时，允许扣除“相关的期间费用、营业税金及附加”。显然，预售收入缴纳的营业税金及附加属于相关的扣除范围，并且《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”但本条同时规定：“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”而《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十一条规定：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财法字〔1993〕第40号）第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”据此，我们得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间所应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，也可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。
二是根据现行《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。既然预售收入在预计毛利额时没有扣除营业税金及附加，并且在结转收入时也没有提到扣除营业税金及附加，由此推断：预缴的营业税金及附加应当在企业缴纳的当期予以税前扣除。请问, 本公司的观点是否正确？
湖北天麟房地产开发公司财务部 文花花
答：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
出台该政策的用意在于能够使企业所得税达到均衡入库的作用。对未完工开发产品实行预缴的，先预计一部分利润并入当期企业所得，先缴纳一部分所得税，待工程完工结转收入后，再对其实际利润进行利润调整，即对原来多预计的利润作调减当期所得；对原来少预计的会计利润作调增当期所得。如果对预收的房款所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及预缴的土地增值税也可以税前扣除的话，则对适用5%和3%的计税毛利率的房地产企业不仅没有达到预缴所得税的目的，反而减少了房地产企业正常的所得；国家不但没有达到对未完工开发产品实行预缴企业所得税的预期目的，反而是让纳税人少缴了企业所得税。所以，对预收房款所缴纳的营业税金及附加允许税前扣除的理解，显然是违背了出台该文件的用意。那么，按预售收入缴纳的税金不允许税前扣除的依据又有何在？
首先，根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，这就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。而房地产企业对未完工的开发产品采取预售方式的，因为不符合会计上确认收入的原则，所以在企业所得税上同样不应当确认收入，相应发生的营业税金及附加属于与取得收入无关的税金支出，不允许税前扣除；而且在会计制度上，对未确认收入的预收款所缴纳的营业税金及附加，根据配比原则，也同样是不确认损益。
其次，从《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知》（国税发〔2008〕101号）和《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函[2008]1081号）两个文件中也可以看出，按开发产品预售收入预计的利润是不扣除“相关税金及附加”的，而是将预计利润直接计入当期利润，再按规定调整应纳税所得额计算纳税。
另外，根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条的规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。也就是说，不论是国税函[2008]299号还是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，均没有规定可以从预计利润中扣除相关的税费，并且在预售商品房实际毛利额与其对应的预计毛利额进行纳税调整时也未提到预缴税金的纳税调整问题。那么，对企业预缴的税金应当在什么时候税前扣除？根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”对预售收入并不构成“已销开发产品”，所以，只有在预售的商品房形成“已销开发产品”事实后，其相应发生的计税成本、营业税金及附加、土地增值税在当期按规定扣除。
由此看来，对房地产企业预收房款所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及土地
增值税在缴纳的当期，应当不允许企业所得税税前扣除。只有在达到收入确认条件后，作为“主营业务税金及附加”予以税前扣除。