【课程大纲】
前言 房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？ 第一篇 企业所得税汇算
第一章 企业所得税汇算清缴概述
一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？
二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？ 汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？
三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?
四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?
五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？
六、预缴与汇算清缴的关系。
七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？
八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？
九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？
第二章 开办期间的所得税汇算
一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？
二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？
三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？ 案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。
案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？
案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。
第三章 预售期间的汇算清缴
一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？
自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？
案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？
二、预售期间的汇算清缴
（一）预售收入如何缴纳企业所得税？
（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？
（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？
问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？
（四）财务费用问题。
1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？
2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？
问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？
3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？
4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？
案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合年度申报表进行填报的实例解析。
第四章 竣工销售期间的汇算
一 收入总额的管理
（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？
（二）税法上收入总额确认的具体应用。
1、政府补助收入如何进行税务处理？
2、代收费用如何进行税务处理？
3、视同销售行为如何进行税务处理？
问题1：房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？
问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？
问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？
二、扣除项目的管理
（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？
问题：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金” 及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？
（二）、扣除项目的法理应用
1、相关性原则如何理解和应用？
问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？
2、真实性原则如何理解和应用？
问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？
（三）、房地产企业成本核算
1、会计上核算对象如何确定？
2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（ 财会[2013]17号 第26条和国税发
[2009]31号第27条）
3、开发成本的预算
导入虚增成本案例。
（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？
（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？
（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？
（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？
问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？ 问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？
4、房地产企业期间费用的处理。
（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？
问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务
招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？
问题2：出差途中餐费是作为差旅费还是业务招待费？
问题3：企业赠送客户小礼品是否是业务招待费？
问题4：企业营销部门发生的业务招待费能否计入“销售费用—业务招待费”或“管理费用— 办公费”？
问题5：如集团公司（非股权投资企业）没有经营活动收入，只有来源于子公司的股息红利所得，若发生业务招待费能否依据税法将股息红利所得作为计算业务招待费的依据？
5、工资薪金和三项费用如何税前扣除？相关余额如何处理？
问题1：企业员工在职读研究生培训费可否列支教育经费？
问题2：企业根据生产经营情况临时雇用人员， 无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？
问题3：企业为职工提供的通讯补贴、供暖费补贴、交通补贴、住房补贴、误餐补助纳入工资总额还是职工福利费范围？
问题4：董事会成员领取工资是否可在税前扣除？
问题5：见习生补贴支出如何税务处理？
问题6：返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？
问题7：公车改革相关费用如何列支？
问题8：有的企业设有内部食堂，有的企业直接给员工发放午餐补贴，有的采取与餐馆合作的方式提供午餐，如何税务处理？
问题9：职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除
问题10：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？
问题11：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？
6、房地产企业税前扣除管理
（1）完工产品成本如何确认？
问题：房地产企业为满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
（2）预提费如何税前扣除？
（3）配套设施如何税前扣除？
（4）公共设施如何税前扣除？
（5）停车场如何税前扣除？
问题：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？
（6）中介费如何税前扣除？
（7）企业缴纳雇主责任险和公众责任险如何税前扣除？
（8）非流转税应税行为的入帐票据税前扣除问题。
（9）手工更改的通用机打发票能否税前扣除？
7、弥补亏损的处理：
稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？
8、特殊事项的处理。
关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？
三、所得额计算方法。
案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合年度申报表进行填报的案例解析。
第二篇 所得税清算及分配注销
一、企业清算分配及注销在征管中存在哪些涉税风险？
二、企业清算主要法规政策有哪些？
三、企业清算的所得税处理基本规定有哪些？
四、企业清算的所得税处理具体应用。
1、实务中哪些企业需进行清算？按《公司法》哪些需进行清算？按《企业破产法》哪些需进行清算？企业重组中哪些需进行清算？
企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？
2、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何进行分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？清算所得税的纳税时间及征管方面有哪些规定？
3、清算后剩余财产如何分配和计税？
4、案例：应税重组下企业合并分立清算所得税的计算、申报及会计处理实例解析。
5、企业分立相关政策解读。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理房地产企业经营资产的免税分离问题？相关案例应用及如何进行税收筹划的案例解析。 第三篇 土地增值税清算
第一章 土地增值税基本知识
一、土地增值税的征收范围如何界定？征免税范围如何具体判定？应注意哪些问题？
问题：未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税如何处理？
二、土地增值税清算前期的预征有哪些税法规定？
第二章 土地增值税清算基本规定
土地增值税主要清算政策有哪些？国家有关土地增值税清算管理的最新要求是什么？
第三章 土地增值税算清具体应用
一、清算单位和清算条件如何认定？清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些资料？
二、土地增值税清算的计算与审核（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）
（一）开发产品收入管理：
1、土地增值税清算时，销售收入如何确认？
2、实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？
案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理。
问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？
3、销售收入如何审核？代收费如何处理？
4、 视同销售收入如何认定和审核？
5、拆迁补偿案例解析及应用。
(二)扣除项目金额构成有哪些？依据房地产转让形式，扣除项目有哪几种？每种具体包括哪些内容？
问题：纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
案例：地价款摊销案例解析及应用。
1、取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？
问题1：房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？ 问题2：对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
2、开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？
案例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。
问题1：土地征用及拆迁补偿费入帐票据如何处理？逾期开发缴纳的土地闲置费如何在税前扣除？
问题2：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？
3、前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？
设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？
4、建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？
问题1：未支付的质量保证金如何处理？其在所得税和土地增值税方面有哪些区别？ 问题2：房屋装修费用怎样确定？
问题3：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？
5、基础设施费。包括的内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？
6、公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？
案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。
7、开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？
问题：国税发[2009]31号规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
8、房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？
案例：计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支，计算土地增值税是否可加计扣除问题的案例解析。
【问题】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？
案例：利息扣除的选择实例应用。
利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？
案例： 土地出让金返还的解析及应用案例。
案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。
9、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？
【问题】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？
值得注意的几个问题：
1.代收费用的处理。2.关联方交易行为的处理。
3、清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。
第四章 税务机关对土地增值税清算的检查重点和企业的有效风险应对方法
一、税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？
二、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？
三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查这些事项？
五、在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？
六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？
第五章 土地增值税清算综合案例解析
通过实例讲解税务机关在土地增值税清算检查中主要存在的问题及有效应对方法。
【课程大纲】
前言 房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？ 第一篇 企业所得税汇算
第一章 企业所得税汇算清缴概述
一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？
二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？ 汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？
三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?
四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?
五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？
六、预缴与汇算清缴的关系。
七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？
八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？
九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？
第二章 开办期间的所得税汇算
一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？
二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？
三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？ 案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。
案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？
案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。
第三章 预售期间的汇算清缴
一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？
自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？
案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？
二、预售期间的汇算清缴
（一）预售收入如何缴纳企业所得税？
（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？
（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？
问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？
（四）财务费用问题。
1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？
2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？
问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？
3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？
4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？
案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合年度申报表进行填报的实例解析。
第四章 竣工销售期间的汇算
一 收入总额的管理
（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？
（二）税法上收入总额确认的具体应用。
1、政府补助收入如何进行税务处理？
2、代收费用如何进行税务处理？
3、视同销售行为如何进行税务处理？
问题1：房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？
问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？
问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？
二、扣除项目的管理
（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？
问题：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金” 及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？
（二）、扣除项目的法理应用
1、相关性原则如何理解和应用？
问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？
2、真实性原则如何理解和应用？
问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？
（三）、房地产企业成本核算
1、会计上核算对象如何确定？
2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（ 财会[2013]17号 第26条和国税发
[2009]31号第27条）
3、开发成本的预算
导入虚增成本案例。
（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？
（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？
（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？
（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？
问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？ 问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？
4、房地产企业期间费用的处理。
（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？
问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务
招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？
问题2：出差途中餐费是作为差旅费还是业务招待费？
问题3：企业赠送客户小礼品是否是业务招待费？
问题4：企业营销部门发生的业务招待费能否计入“销售费用—业务招待费”或“管理费用— 办公费”？
问题5：如集团公司（非股权投资企业）没有经营活动收入，只有来源于子公司的股息红利所得，若发生业务招待费能否依据税法将股息红利所得作为计算业务招待费的依据？
5、工资薪金和三项费用如何税前扣除？相关余额如何处理？
问题1：企业员工在职读研究生培训费可否列支教育经费？
问题2：企业根据生产经营情况临时雇用人员， 无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？
问题3：企业为职工提供的通讯补贴、供暖费补贴、交通补贴、住房补贴、误餐补助纳入工资总额还是职工福利费范围？
问题4：董事会成员领取工资是否可在税前扣除？
问题5：见习生补贴支出如何税务处理？
问题6：返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？
问题7：公车改革相关费用如何列支？
问题8：有的企业设有内部食堂，有的企业直接给员工发放午餐补贴，有的采取与餐馆合作的方式提供午餐，如何税务处理？
问题9：职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除
问题10：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？
问题11：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？
6、房地产企业税前扣除管理
（1）完工产品成本如何确认？
问题：房地产企业为满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
（2）预提费如何税前扣除？
（3）配套设施如何税前扣除？
（4）公共设施如何税前扣除？
（5）停车场如何税前扣除？
问题：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？
（6）中介费如何税前扣除？
（7）企业缴纳雇主责任险和公众责任险如何税前扣除？
（8）非流转税应税行为的入帐票据税前扣除问题。
（9）手工更改的通用机打发票能否税前扣除？
7、弥补亏损的处理：
稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？
8、特殊事项的处理。
关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？
三、所得额计算方法。
案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合年度申报表进行填报的案例解析。
第二篇 所得税清算及分配注销
一、企业清算分配及注销在征管中存在哪些涉税风险？
二、企业清算主要法规政策有哪些？
三、企业清算的所得税处理基本规定有哪些？
四、企业清算的所得税处理具体应用。
1、实务中哪些企业需进行清算？按《公司法》哪些需进行清算？按《企业破产法》哪些需进行清算？企业重组中哪些需进行清算？
企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？
2、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何进行分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？清算所得税的纳税时间及征管方面有哪些规定？
3、清算后剩余财产如何分配和计税？
4、案例：应税重组下企业合并分立清算所得税的计算、申报及会计处理实例解析。
5、企业分立相关政策解读。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理房地产企业经营资产的免税分离问题？相关案例应用及如何进行税收筹划的案例解析。 第三篇 土地增值税清算
第一章 土地增值税基本知识
一、土地增值税的征收范围如何界定？征免税范围如何具体判定？应注意哪些问题？
问题：未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税如何处理？
二、土地增值税清算前期的预征有哪些税法规定？
第二章 土地增值税清算基本规定
土地增值税主要清算政策有哪些？国家有关土地增值税清算管理的最新要求是什么？
第三章 土地增值税算清具体应用
一、清算单位和清算条件如何认定？清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些资料？
二、土地增值税清算的计算与审核（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）
（一）开发产品收入管理：
1、土地增值税清算时，销售收入如何确认？
2、实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？
案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理。
问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？
3、销售收入如何审核？代收费如何处理？
4、 视同销售收入如何认定和审核？
5、拆迁补偿案例解析及应用。
(二)扣除项目金额构成有哪些？依据房地产转让形式，扣除项目有哪几种？每种具体包括哪些内容？
问题：纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
案例：地价款摊销案例解析及应用。
1、取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？
问题1：房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？ 问题2：对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
2、开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？
案例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。
问题1：土地征用及拆迁补偿费入帐票据如何处理？逾期开发缴纳的土地闲置费如何在税前扣除？
问题2：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？
3、前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？
设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？
4、建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？
问题1：未支付的质量保证金如何处理？其在所得税和土地增值税方面有哪些区别？ 问题2：房屋装修费用怎样确定？
问题3：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？
5、基础设施费。包括的内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？
6、公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？
案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。
7、开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？
问题：国税发[2009]31号规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
8、房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？
案例：计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支，计算土地增值税是否可加计扣除问题的案例解析。
【问题】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？
案例：利息扣除的选择实例应用。
利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？
案例： 土地出让金返还的解析及应用案例。
案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。
9、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？
【问题】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？
值得注意的几个问题：
1.代收费用的处理。2.关联方交易行为的处理。
3、清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。
第四章 税务机关对土地增值税清算的检查重点和企业的有效风险应对方法
一、税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？
二、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？
三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查这些事项？
五、在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？
六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？
第五章 土地增值税清算综合案例解析
通过实例讲解税务机关在土地增值税清算检查中主要存在的问题及有效应对方法。