房地产企业预收房款缴纳的营业税税前可以扣除吗? --- 财考网

房地产企业预收房款缴纳的营业税税前可以扣除吗?

2009-8-15 10:22:00   文章来源:网络

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提问内容:我是一家房地产公司,我公司还有开发产品尚未完工,2008年实现预售收入2000万元,按照税法规定缴纳营业税金及附加110万元(2000×5.5%)。按照会计制度核算,2008年利润总额为-50万元,其中没有扣除已经缴纳的营业税及附加110万元。本公司在2008年企业所得税汇算清缴时,将预售收入2000万元依照税法规定的15%比例计算出的预计利润300万元(2000×15%),与当期利润总额一并计入当期应纳税所得额。请问,按预售收入缴纳的营业税金及附加110万元能否从250万元的应纳税所得额中扣除?

答复如下:根据新的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第九条的规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。但本条同时规定:“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第三十一条规定:企业所得税法第八条所称税金,是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。因此,税金是否属于当期的费用,应该以纳税义务发生时间为依据判断,即:当期纳税义务发生,则属于发生期费用;纳税义务尚未发生,则不属于当期费用(如预缴税款)。2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)第二十八条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)第二十五条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此,我们可以得出结论:房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款,是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款,不属预缴税款性质,可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加,可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

另外,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。从该预计毛利额的调整也可以看出:预售收入在结转收入时,没有扣除营业税金及附加,也说明在企业缴纳的当期应当予以税前扣除。

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答复如下:根据新的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第九条的规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。但本条同时规定:“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第三十一条规定:企业所得税法第八条所称税金,是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。因此,税金是否属于当期的费用,应该以纳税义务发生时间为依据判断,即:当期纳税义务发生,则属于发生期费用;纳税义务尚未发生,则不属于当期费用(如预缴税款)。2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)第二十八条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)第二十五条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此,我们可以得出结论:房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款,是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款,不属预缴税款性质,可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加,可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

另外,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。从该预计毛利额的调整也可以看出:预售收入在结转收入时,没有扣除营业税金及附加,也说明在企业缴纳的当期应当予以税前扣除。


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