论房地产周期波动对房地产行业的影响
【摘要】在经济快速发展的今天，房地产行业也在不断的发展中，但是由于地产周期波动，会对于房地产行业有很大的影响，在房地产周期波动这方面科学家做出了很大的努力，所以，本文就从房地产周期波动对房地产行业的影响这方面进行探讨。
【关键词】房地产周期波动；房地产行业
中图分类号：F293文献标识码： A
一、前言
在房地场行业中，房地产有着周期性波动，为了能更好的使房地产业迅速的发展，所以，能更好的控制房地产中的周期性波动，才能使社会的房地产业更好的发展，是社会更好的发展。
二、房地产周期波动理论
房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。一方面，具有不同表现特征的房地产波动，总是存在明显的相似之处，这种有规律的产业波动反映了房地产经济波动的相似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现，复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往返；另一方面，尽管房地产波动在波动幅度、波动频率、持续时间等方面存在明显区别，但就其在连续运行过程中周期性呈现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则在本质上又是相同的，即都表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。近年来，美国房地产专家等人指出，房地产周期波动从根本上说是由供求关系决定的，房地产周期波动可以分为5个阶段，每个阶段的波动因素互有区别：
第一阶段，失业率高、经济体系呈现扩张局面、政府实行扩张性宏观财政政策，同时采取适度的通货膨胀、抵押贷款利率低、人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势。受此影响，住宅需求增加。
第二阶段，房地产交易趋于活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率降低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。
第三阶段，房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产市场需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也出现通货膨胀快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。
第四阶段，房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升。
第五阶段，宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀而导致实际收入下降，信用紧缩，利率高涨，进而带动房地产周期波动下降。
三、房地产经济周期波动影响因素分析
房地产具有的固定资产的特性说明了这个行业是具有一定的垄断性的,从竞争形式上来只表现出一定的区位竞争性,究其根本,土地资源的稀缺性是造成当前房地产业特性的根本因素。土地供应量决定了房地产业的规模,这也意味着房地产供给缺乏弹性。同时,房产的高价值决定了房地产经济周期波动主要是受到房地产投资,房价等价值因素影响。从需求端来看,房地产消费的双重性促使消费者过于强烈的高估房地产价值,造成投机行为。另外,由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性,都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。综上,我们可以看到,影响房地产周期波动的主要因素可以归纳为以下几点:
投资量:社会经济的增长是受到资源的约束,特别像房地产业这样受到土地资源约束的行业来说,更是受到宏观经济周期波动的影响,所以,投资量对房地产业经济波动的影响尤为突出。
货币供给量:金融市场的成熟与否,运行机制是否正规将直接影响到货币供给量。因房地产业是个高投入行业,对资金的需求很高,货币供给量这个指标在房地产供给端是影响行业信贷规模,同时,在消费需求端也能造成消费者购买力的影响。所以,货币供给量是影响房地产业周期波动的关键因素。
政策导向:国家政策对房地产业的发展起到很重要的导向性作用。由于房地产的上游资源是土地供应量,土地资源都集约在政府手中,国家对房地产行业发展的支持与否,将直接关系到房地产业的发展。同时,银行利率政策将是直接影响房地产企业和消费者的借贷成本。综上分析,房地产业在周期波动中不同于其他行业的一个明显特征就是,房地产业具有一定的“政策周期”性。
四、经济周期
1、宏观经济周期对房地产周期的诱致作用
同世界各国一样，宏观经济周期是我国房地产周期波动的重要诱导之一。房地产周期是宏观经济周期波动的组成部分之一，其周期循环大体上与宏观经济周期相协调，即在波动方向上同向。宏观经济开始复苏时，房地产投资开发也随之上升，宏观经济持续增长，房地产价格上升，开发商资产值相应膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，投资乘数使得房地产周期波动比宏观周期波动更快地进入繁荣阶段。虽然宏观经济波动是各行各业相互牵动消长的结果，但是宏观经济的衰退也通常是由房地产的衰退而显现。
宏观经济周期对房地产周期的诱致作用是由房地产行业的特性决定的。房地产行业作为国民经济的重要基础产业和支柱产业，作为最基本的生产资料和社会生产要素，是任何产业存在和发展的基础。以房地产开发交易为经营内容的房地产行业，由于其经营对象在社会再生产活动的基础要素功能，其经营活动中对资源（资金、劳动力、能源、原材料、土地等）的占用量大，产业关联（与金融、贸易、旅游、建材、建筑、交通等联动）性强，产业辐射面宽，以及投资周期长、利润率高等特点，使这一行业的发展不仅对改善居民生活条件、改善投资环境、为城乡建设开辟重要资金渠道，促进产业结构调整有重大作用，而且能够为政府财政和企业经营提供大量的资金和积累，因而成为国民经济的重要基础产业和支柱性产业，与宏观经济波动具有较强的一致性。同时，由于房地产行业所具有的产业基础功能和产业联动性强、辐射面宽、资金占用量多，以及投资风险和利润比较高等重要特征，因而这一产业对宏观经济周期波动的反映更加敏感。特别是房地产行业对资金有着高度依赖性，对资金市场供求变动反应更加直接。可以说，房地产行业不仅是国民经济的基础与支柱产业，而且是宏观经济波动的“寒暑表”；其波动既受宏观经济制约，与宏观经济周期具有内在的一致性，又具有波动的先导性。
2、宏观经济周期对房地产周期产生诱致作用的中介指标分析
宏观经济周期对房地产周期的影响作用是通过国民收入、投资、储蓄、货币供给量、利率等经济指标为中介的。
（1）国民收入
国民收入是居民购买力的重要决定因素，也是居民住房消费能力的重要影响因素。随着国民收入的增长，居民才能购买住房，增加居住面积，继而增加住房投资。因此，国民收入是房地产经济活动的主要影响因素。国民收入的增长和波动是房地产经济增长和波动的主要动力。
（2）投资
我国的宏观经济周期是投资主导型的经济周期，投资波动是导致经济波动的主要原因。投资规模及结构在短期内可能通过投资需求总量和结构影响社会供给与需求的总量及结构,
在长期内可以通过所形成的供给总量结构对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力,而投资规模要受到社会需求总量的约束。在经济萧条阶段，产业结构经过调整从而趋于平衡，投资又开始抬头，从而启动新一轮的经济增长。因此，从短期波动的角度看，投资波动乃是经济周期波动的“点燃器”和“降落伞”。同理，房地产投资是我国房地产周期波动的主因。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更加明显。
（3）货币供给量
货币供给量从两个方面影响着房地产经济。在供给方面，影响房地产开发投资；在需求方面，影响房地产的消费购买能力。在货币供给量大量增加时，就会导致房地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交易活跃。从货币因素的角度看，资金供给不可能源源不绝，在资金瓶颈的制约下，未完工工程不得不半途而废，已投入的资本有一部分也将消失，繁荣将走向崩溃。
（4）利率
通过考察我国利率周期和房地产周期的关系，可以看出：二者大致呈相反的变化趋势。利率下调，房地产市场景气上升；利率走高，房地产市场萧条。但这种变化趋势并非绝对，在经济热潮中，房地产经济和利率可以同时走高。
（5）通货膨胀率
通货膨胀率主要通过两个途径对房地产周期产生影响。一方面，通货膨胀因素影响着房地产名义价格与真实价值变化，从而导致房地产经济运行出现相应变化。由于房地产价格是构成总物价水平的重要组成部分，因此物价指数或通货膨胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。另一方面，通货膨胀因素影响房地产商品的保值与升值，进而影响房地产周期波动，物价上涨引发通货膨胀后，将导致货币价值下降，因此消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产。相反，当物价下降，特别是出现通货膨胀后，不但房地产名义价值会有所下降，而且甚至还可能出现房地产真实价值减少，结果将导致房地产投资行为和投资规模受到限制。
3、房地产周期中的“逆周期”现象
由于历史原因，我国的房地产行业长期滞后于宏观经济的发展，房地产经济周期与宏观经济周期之间可能会出现“逆周期”现象。即不仅仅在宏观经济处于不景气，社会剩余资金由于无处可投，只能向房地产领域集中，以实现保值增值；当投资渠道比较匮乏时，不管宏观经济的运行状态如何，大量资金都会涌向房地产领域，即使房地产经济出现过度投资，利润率下降的现象，也只会使资金涌入的速度放缓，而不大可能出现资金流出的现象。现阶段
我国居民的投资渠道比较稀缺，银行利率处于低水平，股票市场长期低迷，保险投资分流资金额有限。于是，有一定投资能力的居民纷纷将投资楼市作为其闲置资金的出路，即使是政府官员、专家学者反复提醒楼市已经出现泡沫，风险已经极大，仍有大量民间投资被吸纳在房地产行业中。
五、我国房地产行业周期未来几年的走向预测
根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10。1%，价格同比上涨为6。4%。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10%。到了2011年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周，北京新房的成交套数同比增长了17%，其成交均价同比上涨率达19%。上海方面，新房的成交套数同比大涨76%之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房，其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18。4亿平方米的改善型购房需求。
六、结束语
综上所述，就房地产周期波动对房地产行业的影响这方面而言，为了要能更好的控制房地产行业的发展，必须对房地产行业的周期性波动做出很深刻的研究，可能房地产行业还是存在一定的问题，科学家必须通过努力研究，促使社会发展更为快速。
参考文献
[1]何国钊中国房地产周期研究经济研究1996(12)：55-59
[2]王诚庆中国房地产周期波动:解释转移与相机政策财贸经济2002(7)：31-35
[3]张晓晶中国房地产周期与金融稳定经济研究2006(1)：03-06
[4]梁云芳房地产市场与国民经济协调发展的实证分析中国社会学2006(3)：46-49
论房地产周期波动对房地产行业的影响
【摘要】在经济快速发展的今天，房地产行业也在不断的发展中，但是由于地产周期波动，会对于房地产行业有很大的影响，在房地产周期波动这方面科学家做出了很大的努力，所以，本文就从房地产周期波动对房地产行业的影响这方面进行探讨。
【关键词】房地产周期波动；房地产行业
中图分类号：F293文献标识码： A
一、前言
在房地场行业中，房地产有着周期性波动，为了能更好的使房地产业迅速的发展，所以，能更好的控制房地产中的周期性波动，才能使社会的房地产业更好的发展，是社会更好的发展。
二、房地产周期波动理论
房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。一方面，具有不同表现特征的房地产波动，总是存在明显的相似之处，这种有规律的产业波动反映了房地产经济波动的相似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现，复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往返；另一方面，尽管房地产波动在波动幅度、波动频率、持续时间等方面存在明显区别，但就其在连续运行过程中周期性呈现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则在本质上又是相同的，即都表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。近年来，美国房地产专家等人指出，房地产周期波动从根本上说是由供求关系决定的，房地产周期波动可以分为5个阶段，每个阶段的波动因素互有区别：
第一阶段，失业率高、经济体系呈现扩张局面、政府实行扩张性宏观财政政策，同时采取适度的通货膨胀、抵押贷款利率低、人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势。受此影响，住宅需求增加。
第二阶段，房地产交易趋于活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率降低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。
第三阶段，房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产市场需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也出现通货膨胀快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。
第四阶段，房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升。
第五阶段，宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀而导致实际收入下降，信用紧缩，利率高涨，进而带动房地产周期波动下降。
三、房地产经济周期波动影响因素分析
房地产具有的固定资产的特性说明了这个行业是具有一定的垄断性的,从竞争形式上来只表现出一定的区位竞争性,究其根本,土地资源的稀缺性是造成当前房地产业特性的根本因素。土地供应量决定了房地产业的规模,这也意味着房地产供给缺乏弹性。同时,房产的高价值决定了房地产经济周期波动主要是受到房地产投资,房价等价值因素影响。从需求端来看,房地产消费的双重性促使消费者过于强烈的高估房地产价值,造成投机行为。另外,由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性,都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。综上,我们可以看到,影响房地产周期波动的主要因素可以归纳为以下几点:
投资量:社会经济的增长是受到资源的约束,特别像房地产业这样受到土地资源约束的行业来说,更是受到宏观经济周期波动的影响,所以,投资量对房地产业经济波动的影响尤为突出。
货币供给量:金融市场的成熟与否,运行机制是否正规将直接影响到货币供给量。因房地产业是个高投入行业,对资金的需求很高,货币供给量这个指标在房地产供给端是影响行业信贷规模,同时,在消费需求端也能造成消费者购买力的影响。所以,货币供给量是影响房地产业周期波动的关键因素。
政策导向:国家政策对房地产业的发展起到很重要的导向性作用。由于房地产的上游资源是土地供应量,土地资源都集约在政府手中,国家对房地产行业发展的支持与否,将直接关系到房地产业的发展。同时,银行利率政策将是直接影响房地产企业和消费者的借贷成本。综上分析,房地产业在周期波动中不同于其他行业的一个明显特征就是,房地产业具有一定的“政策周期”性。
四、经济周期
1、宏观经济周期对房地产周期的诱致作用
同世界各国一样，宏观经济周期是我国房地产周期波动的重要诱导之一。房地产周期是宏观经济周期波动的组成部分之一，其周期循环大体上与宏观经济周期相协调，即在波动方向上同向。宏观经济开始复苏时，房地产投资开发也随之上升，宏观经济持续增长，房地产价格上升，开发商资产值相应膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，投资乘数使得房地产周期波动比宏观周期波动更快地进入繁荣阶段。虽然宏观经济波动是各行各业相互牵动消长的结果，但是宏观经济的衰退也通常是由房地产的衰退而显现。
宏观经济周期对房地产周期的诱致作用是由房地产行业的特性决定的。房地产行业作为国民经济的重要基础产业和支柱产业，作为最基本的生产资料和社会生产要素，是任何产业存在和发展的基础。以房地产开发交易为经营内容的房地产行业，由于其经营对象在社会再生产活动的基础要素功能，其经营活动中对资源（资金、劳动力、能源、原材料、土地等）的占用量大，产业关联（与金融、贸易、旅游、建材、建筑、交通等联动）性强，产业辐射面宽，以及投资周期长、利润率高等特点，使这一行业的发展不仅对改善居民生活条件、改善投资环境、为城乡建设开辟重要资金渠道，促进产业结构调整有重大作用，而且能够为政府财政和企业经营提供大量的资金和积累，因而成为国民经济的重要基础产业和支柱性产业，与宏观经济波动具有较强的一致性。同时，由于房地产行业所具有的产业基础功能和产业联动性强、辐射面宽、资金占用量多，以及投资风险和利润比较高等重要特征，因而这一产业对宏观经济周期波动的反映更加敏感。特别是房地产行业对资金有着高度依赖性，对资金市场供求变动反应更加直接。可以说，房地产行业不仅是国民经济的基础与支柱产业，而且是宏观经济波动的“寒暑表”；其波动既受宏观经济制约，与宏观经济周期具有内在的一致性，又具有波动的先导性。
2、宏观经济周期对房地产周期产生诱致作用的中介指标分析
宏观经济周期对房地产周期的影响作用是通过国民收入、投资、储蓄、货币供给量、利率等经济指标为中介的。
（1）国民收入
国民收入是居民购买力的重要决定因素，也是居民住房消费能力的重要影响因素。随着国民收入的增长，居民才能购买住房，增加居住面积，继而增加住房投资。因此，国民收入是房地产经济活动的主要影响因素。国民收入的增长和波动是房地产经济增长和波动的主要动力。
（2）投资
我国的宏观经济周期是投资主导型的经济周期，投资波动是导致经济波动的主要原因。投资规模及结构在短期内可能通过投资需求总量和结构影响社会供给与需求的总量及结构,
在长期内可以通过所形成的供给总量结构对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力,而投资规模要受到社会需求总量的约束。在经济萧条阶段，产业结构经过调整从而趋于平衡，投资又开始抬头，从而启动新一轮的经济增长。因此，从短期波动的角度看，投资波动乃是经济周期波动的“点燃器”和“降落伞”。同理，房地产投资是我国房地产周期波动的主因。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更加明显。
（3）货币供给量
货币供给量从两个方面影响着房地产经济。在供给方面，影响房地产开发投资；在需求方面，影响房地产的消费购买能力。在货币供给量大量增加时，就会导致房地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交易活跃。从货币因素的角度看，资金供给不可能源源不绝，在资金瓶颈的制约下，未完工工程不得不半途而废，已投入的资本有一部分也将消失，繁荣将走向崩溃。
（4）利率
通过考察我国利率周期和房地产周期的关系，可以看出：二者大致呈相反的变化趋势。利率下调，房地产市场景气上升；利率走高，房地产市场萧条。但这种变化趋势并非绝对，在经济热潮中，房地产经济和利率可以同时走高。
（5）通货膨胀率
通货膨胀率主要通过两个途径对房地产周期产生影响。一方面，通货膨胀因素影响着房地产名义价格与真实价值变化，从而导致房地产经济运行出现相应变化。由于房地产价格是构成总物价水平的重要组成部分，因此物价指数或通货膨胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。另一方面，通货膨胀因素影响房地产商品的保值与升值，进而影响房地产周期波动，物价上涨引发通货膨胀后，将导致货币价值下降，因此消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产。相反，当物价下降，特别是出现通货膨胀后，不但房地产名义价值会有所下降，而且甚至还可能出现房地产真实价值减少，结果将导致房地产投资行为和投资规模受到限制。
3、房地产周期中的“逆周期”现象
由于历史原因，我国的房地产行业长期滞后于宏观经济的发展，房地产经济周期与宏观经济周期之间可能会出现“逆周期”现象。即不仅仅在宏观经济处于不景气，社会剩余资金由于无处可投，只能向房地产领域集中，以实现保值增值；当投资渠道比较匮乏时，不管宏观经济的运行状态如何，大量资金都会涌向房地产领域，即使房地产经济出现过度投资，利润率下降的现象，也只会使资金涌入的速度放缓，而不大可能出现资金流出的现象。现阶段
我国居民的投资渠道比较稀缺，银行利率处于低水平，股票市场长期低迷，保险投资分流资金额有限。于是，有一定投资能力的居民纷纷将投资楼市作为其闲置资金的出路，即使是政府官员、专家学者反复提醒楼市已经出现泡沫，风险已经极大，仍有大量民间投资被吸纳在房地产行业中。
五、我国房地产行业周期未来几年的走向预测
根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10。1%，价格同比上涨为6。4%。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10%。到了2011年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周，北京新房的成交套数同比增长了17%，其成交均价同比上涨率达19%。上海方面，新房的成交套数同比大涨76%之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房，其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18。4亿平方米的改善型购房需求。
六、结束语
综上所述，就房地产周期波动对房地产行业的影响这方面而言，为了要能更好的控制房地产行业的发展，必须对房地产行业的周期性波动做出很深刻的研究，可能房地产行业还是存在一定的问题，科学家必须通过努力研究，促使社会发展更为快速。
参考文献
[1]何国钊中国房地产周期研究经济研究1996(12)：55-59
[2]王诚庆中国房地产周期波动:解释转移与相机政策财贸经济2002(7)：31-35
[3]张晓晶中国房地产周期与金融稳定经济研究2006(1)：03-06
[4]梁云芳房地产市场与国民经济协调发展的实证分析中国社会学2006(3)：46-49