房地产价格波动影响因素研究综述
一、 前言
我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就业等等许多方面具有十分密切的关系。房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一（鲜前航、刘峰，2010）。房地产业自上世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。（马端建，2004）。
研究房地产行业的发展，最根本的动机来源于房地产行业与国民经济发展的密切关系 (李南成、马萍、徐舒，2006) 。房地产价格波动反映了我国房地产行业的发展状况，成为房地产行业发展研究中的重点内容。房价作为房地产商利润的直接来源和商品房购买者的直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方的神经，尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为一个社会广泛关注的问题（李立、李永辉，2002）。房地产价格和社会经济发展水平密切相关，房屋价格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨（傅珊珊、尹菁菁，2010）。2003-2007年，我国固定资产投资过热，带动房价飞速增长（高健、冷安琪，2010）。房地产市场繁荣背后却隐含着危机，如不分析研究，不加以解决，势必影响行业的健康发展。房地产价格和投资增长过快，住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突出。（马端建，2004）。
房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经济协调发展的基本保障之一，是关系国计民生的一个重要问题（龙莹、张世银，2010）。国际金融危机的爆发，极大地影响了我国经济的发展，，国内消费不振，政府出台的旨在扩大内需的四万亿刺激计划，其中32%与房地产行业直接相关，包括廉租房、保障性住房等措施。然而，房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下,可能会引发结构通货膨胀（鲜前航、刘峰，2010）。 在现代经济中，房地产不仅是消费品，还是重要的投资品，房地产价格的波动远远超过了普通商品的幅度（段军山，2006）。目前，我国房地产价格远高于普通百姓的经济承受能力，面对房地产价格虚高态势，政府当局采取了许多措施来调控房地产价格，然而国家宏观调控政策效果并不理想。而且由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征，单个城市对房价调控也力不从心。（齐淑兰，2008）以此为背景，本文尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们，进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。
二、 国外相关研究
国外对房地产价格波动影响因素研究比较早，同时市场化程度也比较高。房地产价格波动影响因素涉及多方面，而各个学者的研究也是多方面的。在微观层面，Carey房地产价格决定模型表明房地产价格取决于5个变量，投资者人数(N)、投资者可以获得的资源(贷款数额)、基准价格、房地产市场供给以及投资者的保
留价格离差。他认为房地产价格将随着投资者人数、投资者可以获得的贷款数额、房地产市场的基准价格的上升而上升，而若房地产市场供给增加，房地产市场价格将下降。（Carey，1990）在宏观层面，Clapp和Giaccotto（1994）利用简单回归分析，认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有效市场的假说（Clapp、Giaccotto，1994）。而Quigley（1999）采用供求平衡确定价格的模型，对美国1986—1994年41个都市区域的年度数据进行研究，认为对住宅价格的解释能力在12%～30%之间，各变量的显著水平超过了99%，说明美国经济基本面可以解释美国房地产价格的变化。
房地产可以作为一种投资品，在做购买决策时，也有可能会受到投机因素的影响。Case和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)等人就房地产市场的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房地产价格的决定因素之一。房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。
从房地产供给方面，Peng 和Wheaton 利用香港1965 ～1990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。
随着经济研究的发展，暂时收入和永久收入概念引入经济分析中，GcofKenny（1999）对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，研究表明持久收入增加会引起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加。（GcofKenny，1999） Abrahma 和Hendershott利用了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，该模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。（Abrahma、Hendershott，1996）
由于房地产产品的特殊性，在建设和交易过程需要有大量的资金，房地产行业不可避免的会与银行信贷有紧密的联系，会与利率投资等有关联。Giulindori研究发现利率上调之后，9个欧洲国家（比利时、芬兰、法国、爱尔兰、意大利、荷兰、西班牙、瑞典和英国）的房地产价格会出现不同程度的下降（Giulindori，2005）。Case 和Robert验证了房地产价格与投资回报存在正的自相关。房地产价格和回报的高度自相关会产生正反馈交易行为, 并推动房地产价格向预期的方向发展,在上升过程中可能会形成价格泡沫。（Case、Robert， 2003）
三、 国内相关研究
我国市场经济发展与西方国家相比，比较迟缓。在计划经济体制，我国住房制度是福利分房制度，由国家和单位统一安排，房地产开发比较迟，但是由于近几年，我国房地产市场的迅猛发展，国内也有许多专家和学者针对这一领域做了许多研究。房地产价格的波动是反映房地产市场变化的晴雨表，对房地产价格的研究是房地产行业研究的重点方面。在房地产价格波动研究中，国内学者借鉴了西方研究方法以及模型，如Granger 因果检验
沈悦和刘洪玉利用1995—2002 年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归以及添加城市、年度哑变量等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。研究结果表明，经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征。（沈悦、刘洪玉，2004）周京奎通过博弈均衡分析研究认为只要当置业者认为市场处于非理性繁荣时，房地产市场中才不会出现跟风和正反馈行为，房地产投机泡沫也不会产生(周京奎，2005)。屠佳华、张洁等实证分析了上海房地产市场价格波动的因素。
发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有：房地产投资占固定资产投资的比重，人均可支配收入，空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均GDP、人均消费支出等变量对房价的影响不显著。还发现一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用，而贷款利率的下调对上海房市的影响并不显著。(屠佳华、张洁，2005)
姚玲珍、刘旦在生命周期假说的基础上，构造了一个城镇居民资产与城镇居民人均消费关系的模型，并利用1978—2006 年的数据，分阶段实证研究了中国城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响。（姚玲珍、刘旦，2006）
姜彩楼、徐康宁、李永浮运用2003 年3 月至2006 年8 月的月度数据，通过协整方法、Granger 检验研究了上海市房地产价格变动的影响因素。结果表明，宏观经济发展水平和房地产投资力度是影响上海市房地产价格变动的重要因素。而人均可支配收入、空置面积等反映市场供需关系的指标对房地产价格的影响较小（姜彩楼、徐康宁、李永浮，2007）。张益丰利用协整检验与Granger 因果检验等方法对我国房地产销售价格和经济发展、居民人均收入以及上地拍卖价格等变量加以实证分析，指出单纯依靠降低土地价格来遏制房价上涨政策是不可行的;提出加大农村投入、缩小城乡收入差距、减少地域之间的经济差距等一系列能够平抑房屋价格快速上涨的政策建议（张益丰，2008）。
崔光灿运用面板数据模型对我国1995—2006 年31 个省市的数据进行分析后发现，房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响，而且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。房地产价格明显影响到宏观经济稳定，房地产价格上升会增加社会总投资和总消费，房地产投资通过“财富效应”对消费的影响始终明显，对社会总投资的影响也非常显著。（崔光灿，2009）
四、 总结
房地产行业作为一个热门、重要的行业，受到大家的重视与关注。房地产是一个比较特殊的产品，它的价格受到多方面的因素的影响，然后目前的研究大多只是对单个或某几个因素的影响进行研究，如土地价格，利率居民收入等，但是没有对影响房地产价格的因素进行全面的考察，这是目前研究的缺陷，也是将来研究需要关注的方面。
参考文献
[1]Carey, Mark S. Feeding the Fad: the Federal land Banks, Land Market Efficiency, and the Farm Credit
[2]Crises ,Ph. D. Dissertation, University of California at Berkeley,1990
[3] Clapp J M, Giaccotto C.The influence of economic variables on local house price dynamics. Journal of Urban Economics, 1994, 36(1), 161-183.
[4] Quigley J M. Real Review: Real estate prices and economic cycles[J].International Real Estate Review, 1999, 2(1)：102-111.
[5]Abraham，Jesse M.，and Patric H. Hendershott．Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J]Journal of Housing Research，1996,7
[6] Case E1 Karl, Robert J1 Shiller1.Is There a Bubble in the Housing Market[J].Brookings Papers on Economic Activity, 2003,(2)：1.
[7] Giuliodori M.Monetary Policy Shocks and the Role of House Prices Across European Countries[J].Seot.J.Polit.Economy，2005，52(4), 519-543.
[8]李南成，马萍，徐舒.政策干预下的房地产价格波动实证研究. 中国数量经济学会2006年会
[9]周京奎．信念、反馈效应于博弈均衡：房地产投机泡沫形成的—个博弈论解释[J]．世界经济，2005，
(5)：21—27．
[10]屠佳华，张洁．什么推动了房价的上涨：来自上海房地产市场的证据[J]．世界经济，2005，(5)：28—36．
[11] 沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基础面：1995—2002 年中国14 城市的实证研究[J].经济研究，2004，（6）.
[12] 姜彩楼，徐康宁，李永浮.上海市房地产价格变动影响因素实证研究[J].建筑经济，2007，（1）.
[13] 姚玲珍，刘旦.中国房地产市场财富效应分析——— 基于生命周期假说的宏观消费函数[J].云南财经大学学报，2007，（6）.
[14] 张益丰.房屋价格长期上涨趋势内在动因的计量分析——— 一个基于时间序列的实证研究[J].山东经济，2008，（2）.
[15] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——— 基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009.
[16]傅珊珊，尹菁菁.我国房地产价格调控的特殊性及对策研究.企业家天地（下旬刊）,2010(6)
[17]马端建,土地:影响房地产价格的双刃剑.城市开发,2004(1)
[18]李立,李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势.东岳论丛,2002，23(6)
[19]高健,冷安琪.我国房地产价格波动的影响因素分析.东方企业文化,2010(3)
[20]龙莹， 张世银.基于区域差异的房地产价格波动成因分析.北京工商大学学报（社会科学版）2010，25(4)
[21]鲜前航,刘峰.房地产价格虚高的原因及解决策略探析.市场观察,2010
[22]齐淑兰.房地产价格波动影响因素文献综述.合作经济与科技,2008（7）
[23]段军山.房地产价格波动影响因素及我国的经验分析.湖南工程学院学报（社会科学版）2006，16(4)）
房地产价格波动影响因素研究综述
一、 前言
我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就业等等许多方面具有十分密切的关系。房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一（鲜前航、刘峰，2010）。房地产业自上世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。（马端建，2004）。
研究房地产行业的发展，最根本的动机来源于房地产行业与国民经济发展的密切关系 (李南成、马萍、徐舒，2006) 。房地产价格波动反映了我国房地产行业的发展状况，成为房地产行业发展研究中的重点内容。房价作为房地产商利润的直接来源和商品房购买者的直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方的神经，尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为一个社会广泛关注的问题（李立、李永辉，2002）。房地产价格和社会经济发展水平密切相关，房屋价格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨（傅珊珊、尹菁菁，2010）。2003-2007年，我国固定资产投资过热，带动房价飞速增长（高健、冷安琪，2010）。房地产市场繁荣背后却隐含着危机，如不分析研究，不加以解决，势必影响行业的健康发展。房地产价格和投资增长过快，住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突出。（马端建，2004）。
房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经济协调发展的基本保障之一，是关系国计民生的一个重要问题（龙莹、张世银，2010）。国际金融危机的爆发，极大地影响了我国经济的发展，，国内消费不振，政府出台的旨在扩大内需的四万亿刺激计划，其中32%与房地产行业直接相关，包括廉租房、保障性住房等措施。然而，房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下,可能会引发结构通货膨胀（鲜前航、刘峰，2010）。 在现代经济中，房地产不仅是消费品，还是重要的投资品，房地产价格的波动远远超过了普通商品的幅度（段军山，2006）。目前，我国房地产价格远高于普通百姓的经济承受能力，面对房地产价格虚高态势，政府当局采取了许多措施来调控房地产价格，然而国家宏观调控政策效果并不理想。而且由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征，单个城市对房价调控也力不从心。（齐淑兰，2008）以此为背景，本文尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们，进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。
二、 国外相关研究
国外对房地产价格波动影响因素研究比较早，同时市场化程度也比较高。房地产价格波动影响因素涉及多方面，而各个学者的研究也是多方面的。在微观层面，Carey房地产价格决定模型表明房地产价格取决于5个变量，投资者人数(N)、投资者可以获得的资源(贷款数额)、基准价格、房地产市场供给以及投资者的保
留价格离差。他认为房地产价格将随着投资者人数、投资者可以获得的贷款数额、房地产市场的基准价格的上升而上升，而若房地产市场供给增加，房地产市场价格将下降。（Carey，1990）在宏观层面，Clapp和Giaccotto（1994）利用简单回归分析，认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有效市场的假说（Clapp、Giaccotto，1994）。而Quigley（1999）采用供求平衡确定价格的模型，对美国1986—1994年41个都市区域的年度数据进行研究，认为对住宅价格的解释能力在12%～30%之间，各变量的显著水平超过了99%，说明美国经济基本面可以解释美国房地产价格的变化。
房地产可以作为一种投资品，在做购买决策时，也有可能会受到投机因素的影响。Case和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)等人就房地产市场的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房地产价格的决定因素之一。房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。
从房地产供给方面，Peng 和Wheaton 利用香港1965 ～1990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。
随着经济研究的发展，暂时收入和永久收入概念引入经济分析中，GcofKenny（1999）对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，研究表明持久收入增加会引起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加。（GcofKenny，1999） Abrahma 和Hendershott利用了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，该模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。（Abrahma、Hendershott，1996）
由于房地产产品的特殊性，在建设和交易过程需要有大量的资金，房地产行业不可避免的会与银行信贷有紧密的联系，会与利率投资等有关联。Giulindori研究发现利率上调之后，9个欧洲国家（比利时、芬兰、法国、爱尔兰、意大利、荷兰、西班牙、瑞典和英国）的房地产价格会出现不同程度的下降（Giulindori，2005）。Case 和Robert验证了房地产价格与投资回报存在正的自相关。房地产价格和回报的高度自相关会产生正反馈交易行为, 并推动房地产价格向预期的方向发展,在上升过程中可能会形成价格泡沫。（Case、Robert， 2003）
三、 国内相关研究
我国市场经济发展与西方国家相比，比较迟缓。在计划经济体制，我国住房制度是福利分房制度，由国家和单位统一安排，房地产开发比较迟，但是由于近几年，我国房地产市场的迅猛发展，国内也有许多专家和学者针对这一领域做了许多研究。房地产价格的波动是反映房地产市场变化的晴雨表，对房地产价格的研究是房地产行业研究的重点方面。在房地产价格波动研究中，国内学者借鉴了西方研究方法以及模型，如Granger 因果检验
沈悦和刘洪玉利用1995—2002 年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归以及添加城市、年度哑变量等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。研究结果表明，经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征。（沈悦、刘洪玉，2004）周京奎通过博弈均衡分析研究认为只要当置业者认为市场处于非理性繁荣时，房地产市场中才不会出现跟风和正反馈行为，房地产投机泡沫也不会产生(周京奎，2005)。屠佳华、张洁等实证分析了上海房地产市场价格波动的因素。
发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有：房地产投资占固定资产投资的比重，人均可支配收入，空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均GDP、人均消费支出等变量对房价的影响不显著。还发现一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用，而贷款利率的下调对上海房市的影响并不显著。(屠佳华、张洁，2005)
姚玲珍、刘旦在生命周期假说的基础上，构造了一个城镇居民资产与城镇居民人均消费关系的模型，并利用1978—2006 年的数据，分阶段实证研究了中国城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响。（姚玲珍、刘旦，2006）
姜彩楼、徐康宁、李永浮运用2003 年3 月至2006 年8 月的月度数据，通过协整方法、Granger 检验研究了上海市房地产价格变动的影响因素。结果表明，宏观经济发展水平和房地产投资力度是影响上海市房地产价格变动的重要因素。而人均可支配收入、空置面积等反映市场供需关系的指标对房地产价格的影响较小（姜彩楼、徐康宁、李永浮，2007）。张益丰利用协整检验与Granger 因果检验等方法对我国房地产销售价格和经济发展、居民人均收入以及上地拍卖价格等变量加以实证分析，指出单纯依靠降低土地价格来遏制房价上涨政策是不可行的;提出加大农村投入、缩小城乡收入差距、减少地域之间的经济差距等一系列能够平抑房屋价格快速上涨的政策建议（张益丰，2008）。
崔光灿运用面板数据模型对我国1995—2006 年31 个省市的数据进行分析后发现，房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响，而且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。房地产价格明显影响到宏观经济稳定，房地产价格上升会增加社会总投资和总消费，房地产投资通过“财富效应”对消费的影响始终明显，对社会总投资的影响也非常显著。（崔光灿，2009）
四、 总结
房地产行业作为一个热门、重要的行业，受到大家的重视与关注。房地产是一个比较特殊的产品，它的价格受到多方面的因素的影响，然后目前的研究大多只是对单个或某几个因素的影响进行研究，如土地价格，利率居民收入等，但是没有对影响房地产价格的因素进行全面的考察，这是目前研究的缺陷，也是将来研究需要关注的方面。
参考文献
[1]Carey, Mark S. Feeding the Fad: the Federal land Banks, Land Market Efficiency, and the Farm Credit
[2]Crises ,Ph. D. Dissertation, University of California at Berkeley,1990
[3] Clapp J M, Giaccotto C.The influence of economic variables on local house price dynamics. Journal of Urban Economics, 1994, 36(1), 161-183.
[4] Quigley J M. Real Review: Real estate prices and economic cycles[J].International Real Estate Review, 1999, 2(1)：102-111.
[5]Abraham，Jesse M.，and Patric H. Hendershott．Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J]Journal of Housing Research，1996,7
[6] Case E1 Karl, Robert J1 Shiller1.Is There a Bubble in the Housing Market[J].Brookings Papers on Economic Activity, 2003,(2)：1.
[7] Giuliodori M.Monetary Policy Shocks and the Role of House Prices Across European Countries[J].Seot.J.Polit.Economy，2005，52(4), 519-543.
[8]李南成，马萍，徐舒.政策干预下的房地产价格波动实证研究. 中国数量经济学会2006年会
[9]周京奎．信念、反馈效应于博弈均衡：房地产投机泡沫形成的—个博弈论解释[J]．世界经济，2005，
(5)：21—27．
[10]屠佳华，张洁．什么推动了房价的上涨：来自上海房地产市场的证据[J]．世界经济，2005，(5)：28—36．
[11] 沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基础面：1995—2002 年中国14 城市的实证研究[J].经济研究，2004，（6）.
[12] 姜彩楼，徐康宁，李永浮.上海市房地产价格变动影响因素实证研究[J].建筑经济，2007，（1）.
[13] 姚玲珍，刘旦.中国房地产市场财富效应分析——— 基于生命周期假说的宏观消费函数[J].云南财经大学学报，2007，（6）.
[14] 张益丰.房屋价格长期上涨趋势内在动因的计量分析——— 一个基于时间序列的实证研究[J].山东经济，2008，（2）.
[15] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——— 基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009.
[16]傅珊珊，尹菁菁.我国房地产价格调控的特殊性及对策研究.企业家天地（下旬刊）,2010(6)
[17]马端建,土地:影响房地产价格的双刃剑.城市开发,2004(1)
[18]李立,李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势.东岳论丛,2002，23(6)
[19]高健,冷安琪.我国房地产价格波动的影响因素分析.东方企业文化,2010(3)
[20]龙莹， 张世银.基于区域差异的房地产价格波动成因分析.北京工商大学学报（社会科学版）2010，25(4)
[21]鲜前航,刘峰.房地产价格虚高的原因及解决策略探析.市场观察,2010
[22]齐淑兰.房地产价格波动影响因素文献综述.合作经济与科技,2008（7）
[23]段军山.房地产价格波动影响因素及我国的经验分析.湖南工程学院学报（社会科学版）2006，16(4)）