城镇化中的土地集约利用文献综述
摘要：土地资源是人类赖以生存的自然资源，是人类生产生活活动的基础；城镇化衍变是人类社会进步与发展的必经过程。随着城镇化建设步伐的加快，土地资源供需不平衡问题的更为突出。土地资源的稀缺性也促使了学者加大了土地集约利用的研究，力争在维持经济快速稳定发展的基础上，实现土地可持续利用。目前相关文献的研究重点
关键字：城镇化 土地集约利用 文献综述
城镇化是中国实现现代化的必由之路。推进城镇化是解决“三农”问题的重要途径，有利于破解城乡二元结构、释放内需的巨大潜力、促进社会公平和共同富裕。城镇化是人口持续向城镇集聚的转变过程，意味着城镇规模的扩大和城镇人口数量的增多。城镇化水平高低由一个重要指标即城镇化率来衡量，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。根据国家统计局数据显示，2013年中国城镇化率为53.7%[1]，在今后一段时间里，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，预计到2030年将达到65%左右。城镇化及相伴而行的工业化的快速推进，需要大量的土地资源，然而，我国人多、耕地少，人均耕地仅为
1.38亩，只占世界平均水平的40%[2]，为保障国家粮食安全，我国提出要严格坚守18亿亩耕地“红线”，这表明，建设用地供给已陷入“瓶颈”制约，土地资源供需严重失衡，因此，我国必须要走集约利用土地资源的新型城镇化道路。 关于土地集约利用的研究最早出现在大卫·李嘉图(David Ricardo)等古典经济学家对农业地租问题的阐述中，其发现并证明了农地集约耕作中的报酬递减规律，并认为土地集约利用是级差地租产生的原因。马克思在批判和继承古典经济学地租理论基础上，将级差地租分为级差地租工I 和级差地租II ，土地肥沃程度和区位优劣的不同产生了级差地租II ，而在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别形成了级差地租II ，同时，他明确了土地集约利用的定义:“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上”[3]。针对城镇土地集约利用，国外相关研究中虽涉及了城镇土地集约利用的内涵，但尚缺少对城镇土地集约利用概念的直接表述，如20世纪美国著名土地经济学家理查德·T ·伊利曾指出:“地价昂贵的第一个后
果是使人们不得不高度集约利用土地”。
宏观上
一：城镇化与耕地变化的关系
从近年来的相关研究来看，大多数学者都同意这样一个观点，即改革开发以来，我国城市化的快速发展已经给耕地保护带来了巨大的挑战，城市化的发展导致耕地数量大量减少。总的来说，城市化发展对耕地的过量占用主要是由于以下几个原因导致的。一是“房地产热”、“开发区热”占用了过量耕地; 二是大中城市“摊煎饼”式外延发展，小城镇自目扩展; 三是一些地区宏观调控不力，政府垄断土地一级市场的能力薄弱，有的地方政府多支笔批地，多个部门管地，造成了土地的流失[4]、[5]。另外，王群、张文忠等人和王筱明等人的研究也指出，我国城市化对耕地的过量占用在很大程度上也是由于目前的城市用地效率低下、结构不合理，以及规划的脱节和用地机制不善等原因所致[6]、[7]、[8]。遗憾的是，有关耕地变化对城市化影响的研究还仅限于耕地数量减少及其稀缺性对城市化快速发展的制约作用。而对于耕地质量的降低对城市化的不利影响仍未引起学者们的关注。
二：城镇化水平与经济增长之间关系
（一）多数研究认为城市化水平和经济增长之间有显著的相关关系
大部分研究主要集中于分析城市化与整体经济之间的关系这些研究表明，城市化水平和经济增长之间呈现出显著的相关关系。根据世界银行公布的2002年76个国家人均GNP 和城市化率的资料，也证明城市化水平与人均GNP 之间存在着对数曲线关系，相关系数为0.82[9]通过对长江三角洲16个城市的分析，得出结论:一是长三角城市化群落驱动经济增长。主要是通过各种优质要素向该城市聚集，提高了城市群要素积聚的外部经济性，提高了城市群研发和创新的效率，驱动了经济增长; 二是在长三角城市化群落中，各地政府均加大了固定资产投资中的更新改造投资的比率，加大了对城市内和城市间的基础设施建设投资的比率，结果不仅降低了企业的交通运输成木，而且增强了投资需求对经济增长的循环积累作用，促进了经济增长[10]。
(二) 城市化水平存在一个最优的规模
对应于每一经济发展水平存在一个最优的城市化水平，而城市化不足或过度都将
对经济产生负面影响通过对我国城市规模收益进行数量分析，表明最佳城市规模大致在50万-400万人左右，峰值的位置基本在100万-200万人之间[11]关于我国小城镇化的具体规模，认为基于中国目前多数地区的人口密度和城镇经济发展的规模效应这两方面来考虑，发展3万-5万人口的小城镇应该是较为适宜的规模[12]. 当城市化程度达到一定水平时，低效率的过度城市化将出现由于拥挤成本的上升使得大城市继续集聚变得低效率，人口、资本和技术等资源将分散至中小城市，并且在这些城市中形成集聚效应[13]城市集聚经济的微观基础来源于城市中个体之间的分享、配合和学习，随着单位个体不断加入分享这些益处，也将带来交通拥挤、环境污染等不良影响、城市作为一个载体和媒介. 其有效规模就是这些规模经济所带来的好处和城市拥挤带来的成本之间的平衡点。
三：城市土地集约利用与城市规划、房地产开发的关系
城市由粗放型的向集约型发展是符合工农业发展的客观规律，也是经济发展的必由之路。鉴于我国目前正在朝集约型经济方向发展，城市规划要在城市建设方针和城市规划布局两方面顺应这个发展趋势，积极引导要素集中，形成规模经济[14]。土地集约利用条件下，规划思维必须要进行变革，在重新审视我国城市化的进程及模式条件下，提出要切实制定高度制约的区域规划、实施区域城市战略，要重新研究城市群体结构与个体形态的演变; 对于实际的规划编制工作，城市规模的预测、土地使用强度和土地使用时序也要作相应的改变。就实际的规划编制中的应对措施:在编制规划时引入经济分析，合理布局提高土地结构效率，重点加强小城镇用地控制指标，加强城乡结合带的规划管理，适当提高城市土地容积率，合理规划和利用城市地下空间。
与城市土地集约利用休戚相关的实际问题还有房地产开发。房地产发展的宏观社会经济环境要求城市土地集约利用，而微观的经济效益分析则可得出城市土地集约利用是有利于提高地产投资报酬率的。在分析城市房地产开发与经营中土地不集约的现象的基础上，应要加强对土地资源管理、资产管理和物业管理的措施。强调房地产企业也要走集团化，应当允许兼并、收购乃至破产，要提高企业的规模经济效益，才有利于成片开发、规模经营、集约使用城市土地[15]。
微观上
目前大多数学者把研究重点集中到城市土地集约利用水平的评价上，通过建
立各种经济分析模型与构建各种评价体系，通过分析模型与评价体系的结果来评价城市土地的集约利用水平。城市土地集约利用综合评价是提高土地集约利用程度的基础性工作，其评价不仅需要构建完整的指标体系和合理的评价标准，更需要有合适的评价方法支撑[16]。国内学者以城市土地集约利用内涵界定为基础，研究了指标体系构建、评价方法和技术等重要问题。指标体系构建主要有“投入一产出”[17]、“经济—社会—生态”、“集约-高效-协调”等。评价方法和技术中多因素综合评价法最为常见，除此之外还有模糊综合评价法、BP 人工神经网络法[18]、极限条件法, GIS, RS [19]技术等。还有学者引入“压力-状态-响应”（PSR) 模型[20]进行土地集约利用评价。但国内研究多考虑空间上的差异，较少考虑时间上的差异，并存在指标体系中人地关系不清晰、指标权重受人为主观因素影响等问题。
关于城镇化与土地集约利用的想法
就目前所阅读的文献来看，关于土地集约利用的研究无论是宏观上还是微观上的，均只关注土地集约利用的一方面或针对某个城市或区域土地集约利用现状的研究，因此研究数据结果影响力有限，不具有很大的借鉴意义，这其中必然有土地位置的固定性与空间性导致的土地质量的差异性的原因。但研究选题的切入点也决定了研究结果的影响不会太大。因此，作者试图探索城镇化与土地集约利用的耦合关系。是否可以通过选取不同经济发展水平的城市，对其城市化因素进行分析并与土地利用现状进行研究，能否通过主成分分析找出城镇化与土地集约利用之间的因果等其他关系。并提出假设推断，城镇化与土地集约利用水平是不同步的，土地集约利用程度往往存在滞后性。
研究难点
1. 城镇化水平与土地集约利用水平确定的标准与评价内容
2. 不同经济发展水平城市的选取与经济发展水平是否可以衡量城镇化水平
3. 获取资料的难易程度
参考文献
[1]国家统计局数据显示2013年中国城镇化率为53.70I （EB/O）. 中国经济网
[2]杨帆. 城镇化进程中土地集约利用问题研究(J).企业经济，2013 (1):152.
[3]马克思. 资本论(第三卷）（M). 北京:人民出版社，1975.760.
[4]宋戈，吴次芳，王杨. 城镇化发展与耕地保护关系研究[J].农业经济问题，2006(1).
[5]刘晖，韩晓光. 城市化过程中的耕地问题日〕. 暸望，1995(42).
[6]王群. 城市化进程中土地资源持续利用问题[J].中国土地科学，2003(2).
[7]张文忠. 我国城市化过程中应注意土地资源减少的几个问题[J].中国人口·资源与环境，1999 (1).
[8]王筱明，吴泉源. 城市化建设与土地集约利用[J].中国人口·资源与环境，2001(3).
[9]成德宁. 城市化与经济发展一理论、模式与政策[M]l.北京:科学出版社.2004
[10]吴福象，刘志彪. 城市化群落驱动经济增长的机制研究[Jl.经济研究,2008,(11).
[11]王小鲁，夏小林. 优化城市规模推动经济增长[J].经济研究，1999(9)
[12]张元林. 走城乡统筹发展的城镇化之路[J].城乡建设，2009(10).
[13]Cuberes,A mode of sequential city growth ,Munich Personal Repec Archive No.8431
[14]邓卫. 论城市规划适应经济增长方式的根本转变. 城市规划汇刊 2003
[15]周治平. 试论城市土地使用集约化. 当代经济研究，1997 (3) : 41- 42.
[16]刘文甲. 关注我国土地“过度非农化”[J].中国土地，2006 (8) : 26一27
[17]何明花西宁市城市土地集约利用研究[J]干旱区资源与环境 2014(3)
[18]李焕基于BP 人工神经网络的开发区土地集约利用评价--以浙江省为例[J],地域研究与开发2011（8）
[19]尹君基于RS 的城市土地集约利用评价方法研究[J]2007(9)
[20]朱一中基于PSR 模型的广东省城市土地集约利用空间差异分析[J]经济地理2011（8）
城镇化中的土地集约利用文献综述
摘要：土地资源是人类赖以生存的自然资源，是人类生产生活活动的基础；城镇化衍变是人类社会进步与发展的必经过程。随着城镇化建设步伐的加快，土地资源供需不平衡问题的更为突出。土地资源的稀缺性也促使了学者加大了土地集约利用的研究，力争在维持经济快速稳定发展的基础上，实现土地可持续利用。目前相关文献的研究重点
关键字：城镇化 土地集约利用 文献综述
城镇化是中国实现现代化的必由之路。推进城镇化是解决“三农”问题的重要途径，有利于破解城乡二元结构、释放内需的巨大潜力、促进社会公平和共同富裕。城镇化是人口持续向城镇集聚的转变过程，意味着城镇规模的扩大和城镇人口数量的增多。城镇化水平高低由一个重要指标即城镇化率来衡量，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。根据国家统计局数据显示，2013年中国城镇化率为53.7%[1]，在今后一段时间里，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，预计到2030年将达到65%左右。城镇化及相伴而行的工业化的快速推进，需要大量的土地资源，然而，我国人多、耕地少，人均耕地仅为
1.38亩，只占世界平均水平的40%[2]，为保障国家粮食安全，我国提出要严格坚守18亿亩耕地“红线”，这表明，建设用地供给已陷入“瓶颈”制约，土地资源供需严重失衡，因此，我国必须要走集约利用土地资源的新型城镇化道路。 关于土地集约利用的研究最早出现在大卫·李嘉图(David Ricardo)等古典经济学家对农业地租问题的阐述中，其发现并证明了农地集约耕作中的报酬递减规律，并认为土地集约利用是级差地租产生的原因。马克思在批判和继承古典经济学地租理论基础上，将级差地租分为级差地租工I 和级差地租II ，土地肥沃程度和区位优劣的不同产生了级差地租II ，而在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别形成了级差地租II ，同时，他明确了土地集约利用的定义:“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上”[3]。针对城镇土地集约利用，国外相关研究中虽涉及了城镇土地集约利用的内涵，但尚缺少对城镇土地集约利用概念的直接表述，如20世纪美国著名土地经济学家理查德·T ·伊利曾指出:“地价昂贵的第一个后
果是使人们不得不高度集约利用土地”。
宏观上
一：城镇化与耕地变化的关系
从近年来的相关研究来看，大多数学者都同意这样一个观点，即改革开发以来，我国城市化的快速发展已经给耕地保护带来了巨大的挑战，城市化的发展导致耕地数量大量减少。总的来说，城市化发展对耕地的过量占用主要是由于以下几个原因导致的。一是“房地产热”、“开发区热”占用了过量耕地; 二是大中城市“摊煎饼”式外延发展，小城镇自目扩展; 三是一些地区宏观调控不力，政府垄断土地一级市场的能力薄弱，有的地方政府多支笔批地，多个部门管地，造成了土地的流失[4]、[5]。另外，王群、张文忠等人和王筱明等人的研究也指出，我国城市化对耕地的过量占用在很大程度上也是由于目前的城市用地效率低下、结构不合理，以及规划的脱节和用地机制不善等原因所致[6]、[7]、[8]。遗憾的是，有关耕地变化对城市化影响的研究还仅限于耕地数量减少及其稀缺性对城市化快速发展的制约作用。而对于耕地质量的降低对城市化的不利影响仍未引起学者们的关注。
二：城镇化水平与经济增长之间关系
（一）多数研究认为城市化水平和经济增长之间有显著的相关关系
大部分研究主要集中于分析城市化与整体经济之间的关系这些研究表明，城市化水平和经济增长之间呈现出显著的相关关系。根据世界银行公布的2002年76个国家人均GNP 和城市化率的资料，也证明城市化水平与人均GNP 之间存在着对数曲线关系，相关系数为0.82[9]通过对长江三角洲16个城市的分析，得出结论:一是长三角城市化群落驱动经济增长。主要是通过各种优质要素向该城市聚集，提高了城市群要素积聚的外部经济性，提高了城市群研发和创新的效率，驱动了经济增长; 二是在长三角城市化群落中，各地政府均加大了固定资产投资中的更新改造投资的比率，加大了对城市内和城市间的基础设施建设投资的比率，结果不仅降低了企业的交通运输成木，而且增强了投资需求对经济增长的循环积累作用，促进了经济增长[10]。
(二) 城市化水平存在一个最优的规模
对应于每一经济发展水平存在一个最优的城市化水平，而城市化不足或过度都将
对经济产生负面影响通过对我国城市规模收益进行数量分析，表明最佳城市规模大致在50万-400万人左右，峰值的位置基本在100万-200万人之间[11]关于我国小城镇化的具体规模，认为基于中国目前多数地区的人口密度和城镇经济发展的规模效应这两方面来考虑，发展3万-5万人口的小城镇应该是较为适宜的规模[12]. 当城市化程度达到一定水平时，低效率的过度城市化将出现由于拥挤成本的上升使得大城市继续集聚变得低效率，人口、资本和技术等资源将分散至中小城市，并且在这些城市中形成集聚效应[13]城市集聚经济的微观基础来源于城市中个体之间的分享、配合和学习，随着单位个体不断加入分享这些益处，也将带来交通拥挤、环境污染等不良影响、城市作为一个载体和媒介. 其有效规模就是这些规模经济所带来的好处和城市拥挤带来的成本之间的平衡点。
三：城市土地集约利用与城市规划、房地产开发的关系
城市由粗放型的向集约型发展是符合工农业发展的客观规律，也是经济发展的必由之路。鉴于我国目前正在朝集约型经济方向发展，城市规划要在城市建设方针和城市规划布局两方面顺应这个发展趋势，积极引导要素集中，形成规模经济[14]。土地集约利用条件下，规划思维必须要进行变革，在重新审视我国城市化的进程及模式条件下，提出要切实制定高度制约的区域规划、实施区域城市战略，要重新研究城市群体结构与个体形态的演变; 对于实际的规划编制工作，城市规模的预测、土地使用强度和土地使用时序也要作相应的改变。就实际的规划编制中的应对措施:在编制规划时引入经济分析，合理布局提高土地结构效率，重点加强小城镇用地控制指标，加强城乡结合带的规划管理，适当提高城市土地容积率，合理规划和利用城市地下空间。
与城市土地集约利用休戚相关的实际问题还有房地产开发。房地产发展的宏观社会经济环境要求城市土地集约利用，而微观的经济效益分析则可得出城市土地集约利用是有利于提高地产投资报酬率的。在分析城市房地产开发与经营中土地不集约的现象的基础上，应要加强对土地资源管理、资产管理和物业管理的措施。强调房地产企业也要走集团化，应当允许兼并、收购乃至破产，要提高企业的规模经济效益，才有利于成片开发、规模经营、集约使用城市土地[15]。
微观上
目前大多数学者把研究重点集中到城市土地集约利用水平的评价上，通过建
立各种经济分析模型与构建各种评价体系，通过分析模型与评价体系的结果来评价城市土地的集约利用水平。城市土地集约利用综合评价是提高土地集约利用程度的基础性工作，其评价不仅需要构建完整的指标体系和合理的评价标准，更需要有合适的评价方法支撑[16]。国内学者以城市土地集约利用内涵界定为基础，研究了指标体系构建、评价方法和技术等重要问题。指标体系构建主要有“投入一产出”[17]、“经济—社会—生态”、“集约-高效-协调”等。评价方法和技术中多因素综合评价法最为常见，除此之外还有模糊综合评价法、BP 人工神经网络法[18]、极限条件法, GIS, RS [19]技术等。还有学者引入“压力-状态-响应”（PSR) 模型[20]进行土地集约利用评价。但国内研究多考虑空间上的差异，较少考虑时间上的差异，并存在指标体系中人地关系不清晰、指标权重受人为主观因素影响等问题。
关于城镇化与土地集约利用的想法
就目前所阅读的文献来看，关于土地集约利用的研究无论是宏观上还是微观上的，均只关注土地集约利用的一方面或针对某个城市或区域土地集约利用现状的研究，因此研究数据结果影响力有限，不具有很大的借鉴意义，这其中必然有土地位置的固定性与空间性导致的土地质量的差异性的原因。但研究选题的切入点也决定了研究结果的影响不会太大。因此，作者试图探索城镇化与土地集约利用的耦合关系。是否可以通过选取不同经济发展水平的城市，对其城市化因素进行分析并与土地利用现状进行研究，能否通过主成分分析找出城镇化与土地集约利用之间的因果等其他关系。并提出假设推断，城镇化与土地集约利用水平是不同步的，土地集约利用程度往往存在滞后性。
研究难点
1. 城镇化水平与土地集约利用水平确定的标准与评价内容
2. 不同经济发展水平城市的选取与经济发展水平是否可以衡量城镇化水平
3. 获取资料的难易程度
参考文献
[1]国家统计局数据显示2013年中国城镇化率为53.70I （EB/O）. 中国经济网
[2]杨帆. 城镇化进程中土地集约利用问题研究(J).企业经济，2013 (1):152.
[3]马克思. 资本论(第三卷）（M). 北京:人民出版社，1975.760.
[4]宋戈，吴次芳，王杨. 城镇化发展与耕地保护关系研究[J].农业经济问题，2006(1).
[5]刘晖，韩晓光. 城市化过程中的耕地问题日〕. 暸望，1995(42).
[6]王群. 城市化进程中土地资源持续利用问题[J].中国土地科学，2003(2).
[7]张文忠. 我国城市化过程中应注意土地资源减少的几个问题[J].中国人口·资源与环境，1999 (1).
[8]王筱明，吴泉源. 城市化建设与土地集约利用[J].中国人口·资源与环境，2001(3).
[9]成德宁. 城市化与经济发展一理论、模式与政策[M]l.北京:科学出版社.2004
[10]吴福象，刘志彪. 城市化群落驱动经济增长的机制研究[Jl.经济研究,2008,(11).
[11]王小鲁，夏小林. 优化城市规模推动经济增长[J].经济研究，1999(9)
[12]张元林. 走城乡统筹发展的城镇化之路[J].城乡建设，2009(10).
[13]Cuberes,A mode of sequential city growth ,Munich Personal Repec Archive No.8431
[14]邓卫. 论城市规划适应经济增长方式的根本转变. 城市规划汇刊 2003
[15]周治平. 试论城市土地使用集约化. 当代经济研究，1997 (3) : 41- 42.
[16]刘文甲. 关注我国土地“过度非农化”[J].中国土地，2006 (8) : 26一27
[17]何明花西宁市城市土地集约利用研究[J]干旱区资源与环境 2014(3)
[18]李焕基于BP 人工神经网络的开发区土地集约利用评价--以浙江省为例[J],地域研究与开发2011（8）
[19]尹君基于RS 的城市土地集约利用评价方法研究[J]2007(9)
[20]朱一中基于PSR 模型的广东省城市土地集约利用空间差异分析[J]经济地理2011（8）