安得广厦千万间？ ——小议当前保障性住房体系的弊端及其改善建议
从颇受热议的两会提案到茶余饭后的巷间长谈，中国人的住房问题一直是困扰普通百姓的“心头大患”；“老有所养，长有所居”，几千年来的中国居家传统思想，也一直深深扎根于人们的心。面对高居不下的房价，人们在抱怨痛惜之外，只能扼腕叹息。“安得广厦千万间？”百姓们的生活起居已成困扰，千年前诗圣的叹息在如今看来也不失用武之地。
在人们无房可居的背后，凸现出来的关键问题是住房保障体系的不完善。针对这个焦点问题，政府已出台了一系列的保障措施来调节和缓和相关矛盾，经济型适用房、限价房、廉租房、公租房等不同类型的保障性用房也相继推出。今年国务院政府工作报告提出的2012年的政府工作主要任务中，再次提到了保障性安居工程，提出要“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。”
一系列措施以后，我们似乎已经看到中央对解决当前住房问题的办法，起码是已经有了一个明确的基本方向。即中高端收入家庭、购房投资需求的均通过完全的市场化进行调节，市场供求关系决定最终的价格，政府争取在日后尽量少直接干预市场行为。另一方面低需要保障的收入家庭，通过廉租房为代表的保障性住房公共产品满足其最基本的居住需求。而介于两者之间的中等收入家庭，则部分通过商品房市场，部分通过保障性住房进行满足。过渡阶段，政府会通过限制套型面积，间接增加供应套数，同时降低单元总价，最终实现部分商品房也参与到满足中等收入家庭的购房需求。国家这一政策有效率优先，兼顾公平的思路。想法是好的，但作为夹心阶层的保障性住房产品(限价房、经济适用房)自推出便一直备受争议。在我看来，其争议点和相关弊端主要有：
一、分配不公的半公共产品导致财富再分配的不均
如何界定何种对象有权利购买各种保障性住房争议最大。在某种程度上它既抹去了效率优先——干得好的要买贵的，干得不好反而可以买便宜的，也丧失了兼顾公平——对于收入相同但已经购买了商品房的家庭不公。中央好的想法却衍生出了不可执行性。
同样的劳动者，4000元月收入的必须去买12000元的昂贵的商品房，2000月收入的可以买6000元的价格低廉的经济适用房和限价房。以广州为例，2010
年首批限价房其最高限价仅6375元/平，而周边普通商品房楼价在9000～15000元之间，限价房的单价整整比周边商品房低了一半以上。据此看来，这里出现了两个问题：一是保障低收入群体是否会最终变成了鼓励落后?二是工作积极收入较高的，被迫买商品房后最终比低收入家庭背负更重的住房债务负担，最终成为比困难户更困难家庭。这对积极工作的一方是重大的打击。另外，即便是收入条件同等且都应该享受购买保障性住房的群体，一部分人先进入商品房市场的人就得月月高价供楼，而后购房的则有机会可以少花大笔钱住同样的房子。
需要强调的是，经济适用房、限价房等产品均附带产权出售，其实质是全体纳税人的钱让一小部分人分享，所以限价房、经济适用房除了解决居住问题以外，还属于财富再分配问题，而当前的分配制度也存在着明显的缺憾。 从另外一个角度考虑，带产权保障性住房是全社会纳税人为极少数人“幸运儿”买单，更多买不到保障房的“倒霉一族”，仍然只能购买昂贵的商品房。更倒霉的是他们作为普通纳税人，已经把一部分钱“捐献”给了那些中签的“幸运儿”先享受起来。这就导致本应该再分配实现财富平均的一部分“社会财富”没有缩小贫富差距，反而导致了社会不公。
二、高标准惹“富人”眼红
漂亮的保障性住房可能最终保障不了需要保障的人群，正因为它漂亮而且廉价，所以吸引了大量“富人”开始消尖脑袋想办法也“申请”一套带产权的保障性住房。我认为当前保障性住房产品设计即管理上存在以下三大问题。
1、 产品标准太高 当前几乎所有城市的保障性住房和普通商品并没有太大区别，都有时尚的外立面，花园式小区，不少更是每套都带入户花园，基本都还设有车位……相关的政府官员更将此豪华的保障性住房作为政绩对外展示，殊不知是大错特错。正因为保障性住房太豪华，品质和商品房相当，而价格又便宜许多，才让一些“富人”把手伸向保障房，如果产品品质本身就存在差异，没有车位，环境稍次等。“富人”便不会惦记保障性住房的主意了。所以保障性住房的品质应该和普通商品房有区别，而且区别是明显的。保障房体系内各种产品之间也应该存在差别，经适房应该比限价房差，廉租房应该比公租房差。
2、 套型面积过大
保障性住房是解决中低收入家庭基本居住问题的，属于过渡型产品，如果家庭收入提高了，就应该鼓励其购买更高档的商品房提高居住质量。但目前我们保障性住房的面积偏大，部分地区甚至盖起来100、200平米的保障房。大套型保
障房既容易引起很多人眼馋，违法现象增多，也让得房率降低，让可以受惠的需要保障的家庭数量减少。所以我认为保障房应该全部设为小套型产品，最多不应该超过60平米的两房单元，小的单间即可。若困难家庭人口多的，多分一套即可。虽然略有不方便，但起码可以防止“富人”的惦记。
3、 违法成本太低 按照有关条例，“富人”住保障性住房，条件改善了的廉租房租户不肯搬出等都是要受到处罚的。他们抢占了社会资源，使得需要保障的人反而得不到保障。但为什么这种显现屡禁不止呢?原因就是违法成本太低，即便是发现了，也没有什么伤筋动骨的处罚措施。所以我认为，要根治这种“违法现象”就应该对这种现象予以严惩重罚，特别是针对经济利益方面。 对于上述问题和矛盾，我认为要从根本上实现解决，首要的是“建立一个强大的、完善的、有力的社会制度来确保公平与公正”。在区域不大，人口不多，制度相对健全的新加坡，香港等地推行此类住宅自然能收到效果。而我国现阶段还没有这样一个强大的制度足以解决分配过程中所可能出现的问题的管理制度，所以才导致了屡见不鲜的开豪华车住经适房等一系列不公平，不合理的情况。而一个制度建设与完善并不是一朝一夕能够完成的，更何况我国是地广人稠，区域之间存在严重的发展不平衡。在没有强大制度支撑的情况下，经济适用房、限价房等产品的大量推出，势必造成不公平，由于公平问题也可能引起一些新的社会矛盾，所以当下并不应该大规模推进带产权的保障性住房。
我认为目前可行的措施是“完善租赁市场，解决中等收入家庭居住过渡问题”，主要可以通过租赁市场解决住房问题.
此前一直有不少物业投资分析的观点认为：当前房地产市场租售回报太低，大部分地区都租金年回报不足3%，诸如京、沪、穗、深等房价高企的城市，其年租金回报率均在2.5%左右，不少地区更是低至1%～2%之间，这正说明是租房住比买房住划算，租房相当的便宜。所以应该鼓励过渡阶段的中等收入家庭选择对储蓄要求更低的，性价比更高的租赁市场解决购房前的住房问题。
但当前许多家庭不选择租房主要原因有两点：一是法律对租户保障不足，二是户口问题的影响，其中子女读书问题最为突出。以上两个问题当中，法律对租户保障不足比较容易解决。而外地务工人员子女就读等一系列不合理的户口限制问题早有批评与建议取消的声音，所以户籍制度改革本身也是一个迟早的事情。 以上方法只是解燃眉之急，要想从根本上解决问题则需要进行上文所提到“社会制度的完善和改革”，这条路“任重而道远”！但我坚信，我的祖国会坚定地走好这条路，走到民心所向、民望所归的“大同”！
安得广厦千万间？ ——小议当前保障性住房体系的弊端及其改善建议
从颇受热议的两会提案到茶余饭后的巷间长谈，中国人的住房问题一直是困扰普通百姓的“心头大患”；“老有所养，长有所居”，几千年来的中国居家传统思想，也一直深深扎根于人们的心。面对高居不下的房价，人们在抱怨痛惜之外，只能扼腕叹息。“安得广厦千万间？”百姓们的生活起居已成困扰，千年前诗圣的叹息在如今看来也不失用武之地。
在人们无房可居的背后，凸现出来的关键问题是住房保障体系的不完善。针对这个焦点问题，政府已出台了一系列的保障措施来调节和缓和相关矛盾，经济型适用房、限价房、廉租房、公租房等不同类型的保障性用房也相继推出。今年国务院政府工作报告提出的2012年的政府工作主要任务中，再次提到了保障性安居工程，提出要“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。”
一系列措施以后，我们似乎已经看到中央对解决当前住房问题的办法，起码是已经有了一个明确的基本方向。即中高端收入家庭、购房投资需求的均通过完全的市场化进行调节，市场供求关系决定最终的价格，政府争取在日后尽量少直接干预市场行为。另一方面低需要保障的收入家庭，通过廉租房为代表的保障性住房公共产品满足其最基本的居住需求。而介于两者之间的中等收入家庭，则部分通过商品房市场，部分通过保障性住房进行满足。过渡阶段，政府会通过限制套型面积，间接增加供应套数，同时降低单元总价，最终实现部分商品房也参与到满足中等收入家庭的购房需求。国家这一政策有效率优先，兼顾公平的思路。想法是好的，但作为夹心阶层的保障性住房产品(限价房、经济适用房)自推出便一直备受争议。在我看来，其争议点和相关弊端主要有：
一、分配不公的半公共产品导致财富再分配的不均
如何界定何种对象有权利购买各种保障性住房争议最大。在某种程度上它既抹去了效率优先——干得好的要买贵的，干得不好反而可以买便宜的，也丧失了兼顾公平——对于收入相同但已经购买了商品房的家庭不公。中央好的想法却衍生出了不可执行性。
同样的劳动者，4000元月收入的必须去买12000元的昂贵的商品房，2000月收入的可以买6000元的价格低廉的经济适用房和限价房。以广州为例，2010
年首批限价房其最高限价仅6375元/平，而周边普通商品房楼价在9000～15000元之间，限价房的单价整整比周边商品房低了一半以上。据此看来，这里出现了两个问题：一是保障低收入群体是否会最终变成了鼓励落后?二是工作积极收入较高的，被迫买商品房后最终比低收入家庭背负更重的住房债务负担，最终成为比困难户更困难家庭。这对积极工作的一方是重大的打击。另外，即便是收入条件同等且都应该享受购买保障性住房的群体，一部分人先进入商品房市场的人就得月月高价供楼，而后购房的则有机会可以少花大笔钱住同样的房子。
需要强调的是，经济适用房、限价房等产品均附带产权出售，其实质是全体纳税人的钱让一小部分人分享，所以限价房、经济适用房除了解决居住问题以外，还属于财富再分配问题，而当前的分配制度也存在着明显的缺憾。 从另外一个角度考虑，带产权保障性住房是全社会纳税人为极少数人“幸运儿”买单，更多买不到保障房的“倒霉一族”，仍然只能购买昂贵的商品房。更倒霉的是他们作为普通纳税人，已经把一部分钱“捐献”给了那些中签的“幸运儿”先享受起来。这就导致本应该再分配实现财富平均的一部分“社会财富”没有缩小贫富差距，反而导致了社会不公。
二、高标准惹“富人”眼红
漂亮的保障性住房可能最终保障不了需要保障的人群，正因为它漂亮而且廉价，所以吸引了大量“富人”开始消尖脑袋想办法也“申请”一套带产权的保障性住房。我认为当前保障性住房产品设计即管理上存在以下三大问题。
1、 产品标准太高 当前几乎所有城市的保障性住房和普通商品并没有太大区别，都有时尚的外立面，花园式小区，不少更是每套都带入户花园，基本都还设有车位……相关的政府官员更将此豪华的保障性住房作为政绩对外展示，殊不知是大错特错。正因为保障性住房太豪华，品质和商品房相当，而价格又便宜许多，才让一些“富人”把手伸向保障房，如果产品品质本身就存在差异，没有车位，环境稍次等。“富人”便不会惦记保障性住房的主意了。所以保障性住房的品质应该和普通商品房有区别，而且区别是明显的。保障房体系内各种产品之间也应该存在差别，经适房应该比限价房差，廉租房应该比公租房差。
2、 套型面积过大
保障性住房是解决中低收入家庭基本居住问题的，属于过渡型产品，如果家庭收入提高了，就应该鼓励其购买更高档的商品房提高居住质量。但目前我们保障性住房的面积偏大，部分地区甚至盖起来100、200平米的保障房。大套型保
障房既容易引起很多人眼馋，违法现象增多，也让得房率降低，让可以受惠的需要保障的家庭数量减少。所以我认为保障房应该全部设为小套型产品，最多不应该超过60平米的两房单元，小的单间即可。若困难家庭人口多的，多分一套即可。虽然略有不方便，但起码可以防止“富人”的惦记。
3、 违法成本太低 按照有关条例，“富人”住保障性住房，条件改善了的廉租房租户不肯搬出等都是要受到处罚的。他们抢占了社会资源，使得需要保障的人反而得不到保障。但为什么这种显现屡禁不止呢?原因就是违法成本太低，即便是发现了，也没有什么伤筋动骨的处罚措施。所以我认为，要根治这种“违法现象”就应该对这种现象予以严惩重罚，特别是针对经济利益方面。 对于上述问题和矛盾，我认为要从根本上实现解决，首要的是“建立一个强大的、完善的、有力的社会制度来确保公平与公正”。在区域不大，人口不多，制度相对健全的新加坡，香港等地推行此类住宅自然能收到效果。而我国现阶段还没有这样一个强大的制度足以解决分配过程中所可能出现的问题的管理制度，所以才导致了屡见不鲜的开豪华车住经适房等一系列不公平，不合理的情况。而一个制度建设与完善并不是一朝一夕能够完成的，更何况我国是地广人稠，区域之间存在严重的发展不平衡。在没有强大制度支撑的情况下，经济适用房、限价房等产品的大量推出，势必造成不公平，由于公平问题也可能引起一些新的社会矛盾，所以当下并不应该大规模推进带产权的保障性住房。
我认为目前可行的措施是“完善租赁市场，解决中等收入家庭居住过渡问题”，主要可以通过租赁市场解决住房问题.
此前一直有不少物业投资分析的观点认为：当前房地产市场租售回报太低，大部分地区都租金年回报不足3%，诸如京、沪、穗、深等房价高企的城市，其年租金回报率均在2.5%左右，不少地区更是低至1%～2%之间，这正说明是租房住比买房住划算，租房相当的便宜。所以应该鼓励过渡阶段的中等收入家庭选择对储蓄要求更低的，性价比更高的租赁市场解决购房前的住房问题。
但当前许多家庭不选择租房主要原因有两点：一是法律对租户保障不足，二是户口问题的影响，其中子女读书问题最为突出。以上两个问题当中，法律对租户保障不足比较容易解决。而外地务工人员子女就读等一系列不合理的户口限制问题早有批评与建议取消的声音，所以户籍制度改革本身也是一个迟早的事情。 以上方法只是解燃眉之急，要想从根本上解决问题则需要进行上文所提到“社会制度的完善和改革”，这条路“任重而道远”！但我坚信，我的祖国会坚定地走好这条路，走到民心所向、民望所归的“大同”！