房地产财务工作流程
一、财务部岗位设置
（1）财务经理 A、日常工作 （1) 根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合项目公司特点，负责建立有效的财务管理制度和具体规定，报经领导批准后组织实施。 （2) 预测、落实资金的统筹与收付；依据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和安全； （3) 主动进行财会资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。协助财务总监做好本部门内务工作。 （4) 与工商、银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；
（5) 负责会计监督。根据规定的成本、费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。 （6) 对出纳的日常工作进行监督。对出纳的日常收款、支出业务进行监督，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进行盘存； （7) 负责组织内部检查、组织会计报表审计以及验资等专项事务； （8) 负责分析、预测公司总体经营状况，及时完整地编报各种财务报表； （9) 负责财产物资的登记及使用情况的检查监督，保障财产物资的安全和有效合理使用； （10) 组织项目公司财务系统的各类岗位培训、技能培训工作； （11) 负责财务分析、财务预决算及财务解决方案的提出； （12) 复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。 （13) 配合对内、对外事务。配合各部门工作； (14) 负责保管项目公司财务专用章，并健全印章领用审批登记等手续。 （15) 完成上级交办的其他工作。 B、权利 （1)参与项目项目公司重大经营会议，为会议决策提供采取数据和信息； （2)参与年度、季度、月度的生产计划、销售计划、采供计划的制定，并提出合理想法和建议 （3)对项目项目公司预算汇总平衡的权力； （4)对违反财务制度的单位和个人给予处罚的权力； （5)对其他部门实施财务考核的权力； （6)具有内部员工考核的权力。 C、责任 （1）对资金安全、财务内部控制、财务信息的真实性、财务核算合法性等负责 （2）如因工作失职，给项目公司造成损失，应负相关经济、行政责任直至法律责任 D、隶属关系 (1）直属上级：总经理、财务总监 (2）直属下级：财务会计、出纳、 （2）财务(会计)主管 A、日常工作 （1) 在财务经理领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记帐工作。 （2) 根据财务制度规定，设置科目明细帐和使用对应的帐簿，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。 （3) 负责依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录。 （4) 负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记手续。按月正确计提固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作。 （5) 在财务经理领导下，准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进行会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐。 （6) 正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制项目公司月度、年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作。 （7) 负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。及时按月与银行对账单，进行对账出具调节表，并交财务经理审核。 （8) 正确进行会计核算电算化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。 （9) 负责公司税金的计算、申报和解缴工作，协助有关部门开展财务审计和年检。 （10) 及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。
(11)负责对存放的付款合同进行集中的归档管理，并建立合同台帐。按合同的类别、名称、签订单位、合同金额、付款时点及金额、执行情况等做出详细准确的反映。 (12)做好销售统计工作，及时与售楼流水账、销售日报进行核对；并对销
售合同进行整理、归档。 (13)完成领导临时交办的其他任务。 B、权利 （1)对涉及财务开支的人员有财务监督权
（2)对对财务开支手续不完善、不合法的支出，有拒绝办理权 （3)要求相关部门和人员配合的权力 （4)财务经理授予的其他权力 C、责任 （1）对工作质量负责 （2）如因工作失职，给公司造成损失，应负相关经济、行政责任 （3）出纳 A、日常工作 (1) 熟悉有关法律法规，特别是国家关于现金和银行存款的管理制度； （2) 根据收付款凭证办理收付款事项，做到账目日清月结，准确无误； （3) 严格审核执行现金的收付款的规定范围，对于应由银行收付的款项必须通过银行结算； （4) 掌握库存现金限额，超过限额时必须及时存行，避免现金坐支； （5) 保管好负责人私章、支票，严格审批手续，禁止签发空头支票； （6) 及时领取银行回单，以银行回单为准入账；根据财务会计编制的银行余额调节及时清查、处理未达款项； （7) 在财务经理的领导下做好现场收款员管理工作；及时与会计沟通，完善账后领导签字手续；并做好收据管理工作； （8) 保守秘密，有权拒绝不该知道的查询； （9) 完成领导交办的其他工作。 B、隶属关系：财务经理 (1)监督：各种开支报销人员、收款员 (2)指导：现场收款员 (4)合作者：财务部内部职员 (5)外部关系：协助财务经理办理与银行相关的公共关系
二、会计核算流程 A、基本流程 （一）填制会计凭证 1、审核原始凭证 原始凭证是证明经济业务已经发生，明确
经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应 具备如下基本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。 ①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。 ②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。 ③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。 ④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款(签收)证明。 ⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。 ⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。 ⑦经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。 2、编制记帐凭证 会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。 ①记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。 例如： A、现金付款凭证 摘要：要有接收款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途。 支付营销策划部×××经办人7月份户外媒体广告费。 支付总经理×××6月份重要客户电话费。 B、现金收款凭证 摘要：要有付出款项的部门名称、经办人，款项所属时间及付款的原因。 收到工程部×××经办人6月8号上班迟到罚款。 收到财务部×××经办人偿还4月份借款。 C、银行收款凭证 摘要：要有付出款项的单位名称、款项所属时间及用途。 收到#期#号楼#单位###业主XXX房款。 收到建行**支行第二季度利息。 收到集团总公司2010年6月份拨款。 D、银行付款凭证（BP） 摘要：要有收到款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途 支付营销策划部×××经办人4月份报纸广告费。 支付营销策划部×××6月15日提取现金购置促销礼品。 E、转帐凭证（JV） 摘要：要明确经济事项发生所对应的部门、责任人、发生的时间及原因等。 计提财务部XXX员工宿舍小区6月份房租。 F、资产记帐凭证（AA） 摘要：1.固定资产的命名要规范,2.多项资产不能捆绑在一起命名。 新购置的联想启天电脑三台，不能三台只创建一个资产号登记，而应分别创建三个不同的资产号。同样道理，同时购置数台货车时，也应分开创建不同的资产号，如有配车的车牌号标注在资产的文本描述中。 冲销会计凭证要更改摘要（即“此凭证被XXX号凭证冲销” ，“冲销XXX号凭证” ），并附上被冲销凭证/冲销凭证的复印件等附件。 记帐凭证要有审核人（财务经理）签章(签字)。 3、会计凭证整理、保管 应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。 会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。 会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。 （二）打印帐簿 每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。 （三）编制会计报表 1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。 2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。 3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。
B、涉及主要工作流程控制 1、付款流程控制 适用范围 1>工程款的审批、支付。[预付款、进度款、结算款（保修金）] 2>材料、设备款的审批、支付。 3>设计费的审批、支付。
职责： 1>项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。 2>项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。 3>预算部经理复核付款申请并签署意见。 4>项目分管经理负责审核付款申请并签署意见。 5>财务经理负责审核付款申请并签署意见。 流程： A：项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。 项目主办人按以下内容填写或 付款缘由。 质量及进度状况。 已付款、扣款及本次付款金额。 提交预算所需资料。 B：项目主管经理复核： 主管经理对照合同、进度、质量状况复核是否付款、付款金额，并在上签署意见后交预算部经理复核。 C：预算部经理复核： 预算部经理复核付款资料的齐全与准确性；复核已付款、扣款和本次 付款金额。 D：财务经理审核： 财务经理审核是金额及根据合同、施工进度、项
目公司资金情况等手续，并在审核栏内签署意见后交由预算部办事人员。 E: 总经理审核 总经理负责审核上述内容并在上签署意见后交预算部 办事人员。 E: 财务部审核。 财务部经办会计及相关资料后察看审批签名过程，若有总经理和财务经理签字同意字样，则由财务经办会计在《付款申请单》“审核”栏内签字。交由出纳时开具支票或交付现金。 F: 预算部办事人员从财务部出纳处领取支票或现金。 项目主办人向商户索取发票与预算部办事人员交换支票或现金。 登记账目: 项目经办人: 项目主办人将支票或现金交给商户入帐。 项目主办人应建立台帐，登记每笔付款、扣款情况，并接受项目主管经理的检 查、监督。 预算部办事人员: 预算部办事人员应建立台帐、登记每笔付款、扣款情况，并接受预算部经理的检查、监督。 每月固定时间由项目主办人、预算部办事人员、财务部出纳根据各自台帐进行核对、总结并形成备忘录报总经理和财务经理。 检查： 总经理财务经理随时可以对付款、进度、质量状况进行抽查、核评。 2、借款报销流程 A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。 B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。 C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。 D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。 E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款(出差人员则在回公司后一周内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或报销单抵扣。 3、日常费用报销流程 A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单(办公用品将由行政部(办公室)统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划)，经财务经理和总经理审核同意后方可采购； B、购买物品后需先填写报销单(确保提供正规发票等)，经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。 C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。一周内必须完成报销工作。 报销内容：按出差管理制度执行。有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能实施。 报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理签字确认。 D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。 E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。另外对于营销人员费用报销参照《营销人员薪酬管理办法及费用管理》执行。 F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。财务部审核应本着以下原则： (1)、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹； (2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符； (3)、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准） (4)、审核签批手续是否齐全。 若以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。 G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。 H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。如有一项手续不全，出纳员不予支付。 4、销售收款流程 销售收款分为业务收款和会计出纳收款，如果是业务收款，要根据售楼的要求来办，具体流程如下: 售楼处财务工作流程签定认购书 →收定金 签征信声明→开定金票据 ↓提供按揭所需材料明细7天（土地 在建工程解押） 签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据 ↓（增加监管银行） 办理银行按揭 ↓ 银行审核材料（建行信贷审核→专审审批） ↓ 7天 国土局抵押放款（开贷款票据到银行） ↓ 银行通知客户还款 ↓ 银行取
件、通知客户领取按揭材料 ↓ 办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补 ↓ 向银行借已抵押发票办理产权 会计出纳收款，如收到一个房子的款，或自已开票，或带到会计那去开票，出纳收 钱，在收据上注明合同号码，写上款项，只是业务收款要提示下期付款的期限，要有业务收款的统计数，且与会计上的帐对一下。出纳做到及时对账，提前提醒交款，对滞后交款者要及时发现及时催交，交款有变动及时沟通。收款要完善签收制度及证明人制度。鉴于销售合同的严肃性和保密性，应专人专档管理。财务制度销售文员开认购书后，带客户到财务交定金，不得私自收取。临时订金由销售文员开收据后交主任签收保管，退订后单据由销售人员签证明。 三、核算主法及账务处理 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 说明: 项目公司严格遵循“收支两条线”规定，设置“现金”科目，反
映项目公司库存现金状况，并遵守如下规定： ① 于当日收到的现金货款，必须于当日全额交存到中行货款户。 ② 除按照国家有关现金管理的规定收支现金外，其他经济业务往来均采用银行转帐结 算。 ③支付现金可从库存现金限额或从银行-费用帐户提取支付现金，不得坐支货款。④严禁“白条”抵充库存现金。 ⑤出纳对经管的库存现金，做到日清月结。发现有待查原因的现金短缺或溢余时，先记入“待处理财产损溢”科目，待查明原因或落实相关责任人后，现金短缺记入“其（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法。 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 物资采购： 主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费 采购保管费的计算公式如下： 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购 ②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据） 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 ③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单） 借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备 （12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 （3）应付职工薪酬 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付职工薪酬 贷：现金 结转代扣款项 借：应付职工薪酬 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用——劳动保险费（长期放假员工） 应付福利费（医务人员） （4）福利费（按工资总额的14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付职工薪酬-福利费 用现金支付福利费时 借：应付职工薪酬-福利费 贷：现金 （5）应交税金：核算应向
国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用 贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税 贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加 3、成本、费用主要会计科目核算 3.1说明:地产开发往往是先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的费用是看不见的。（比如预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了项目的成本）。 2，房地产开发公司至今没有动工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用--开办费用”的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入”和“其他收入”。 3，房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。前期工程费包括土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程准备，产生了一些支出，比如：勘测费用、文物保证金（确保挖到文物要汇报）、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 1、 勘测费用、设计费用支出 借：开发成本--前期工程费 贷：银行存款等
2、 支付文物保证金（确保挖到文物要汇报） 借：其他应应收款--文物保证金 贷：银行存款等 3、人员工资 （1）支付工资时 借：应付职工薪酬 贷：应交税金--个人所得税 贷：现金 （2)月末，工资分配时 借：管理费用--工资（管理部门） 借：销售费用--工资（销售部门） 贷：应付职工薪酬 备注：如项目一直没有动工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用--开办费用”的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入”和“其他收入”。也可以作为开办费。可以这样处理：在没有收入的情况下可以税前抵扣的费用，就把它做入期间费用当年结转（必须做入开发成本的除外）。象业务招待费等没有收入则不能税前抵扣的费用，计入长期待摊费用，或者说按照财会制度入帐，待项目竣工一并结算其业务招待费的指标核定问题，超标了不可计入期间费。或等有了收入再摊销。也不可全部都入长期待摊费用，只能说与业务有关的费用做入长期待摊费用。 3.2成本费用的归集与分配 土地征用及拆迁补偿费 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为： 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到 各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款或应付账款 四、 纳税策划 说明:作为房企财务经理，信贷融资工作占三分之一、成本核算占三分之一、税务占三分之一。尤其是税务。有的项目都交付使用三年了，至今税务检查结束不了。房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大，税务工作应该是财务经理的首要工作。 方法大体有一下几种: 1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。 2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。 3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。 4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。 5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。 6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。 主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、营业税策划 方法1：，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金 入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。 方法2：明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备 了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。 对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，纳税人的纳税义务是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项(如预收款、结算时收到的价款等)作为营业税计算缴纳依据，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算 时应收的，而受托方拖欠的价款，印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中。 1、
根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在结算时纳税。因此，当房产公司和购买单位结算后，在实业公司尚未收到购买单位支付的价款时，房产公司就必须承担纳税义务，只要采取筹划措施，在收到支付单位的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。 方法3：精装修房屋纳税筹划 税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。 通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负 方法4：改变收费主体的纳税筹划 税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。 2、土地增值税策划 方法1：适当加大对建造成本的投入。房地产企业为提高产品竞争力，在市场可接受 范围内，完善配套设施，增加的成本可以通过提高售价补偿。这样不仅可以促进销售，扣除金额也加大了，可扣除金额为建造成本的1.3倍,从而又拉动了增值率的降低。 方法2：利用制度规定的模糊空间。现行制度对房地产开发费用即销售费用、管理费用和财务费用（统称三项费用）作为期间费用，不按成本对象进行分摊，其与工程成本中的“开发间接费用”并没有严格界定。税法对三项费用的扣除规定为10%以内，企业在组织架构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，减少由三项目费用列支的费用，加大开发间接费用，也就加大建造成本，降低了增值率。 方法3：成立销售公司的筹划方法(营业税、土地增值税、所得税) 根据财税（2003）16号文件关于营业税的税前减除，有条件的房地产企业可以通过设立销售公司，而不会重复缴纳营业税，同时还将土地增值税一分为二，从而降低增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。因为设立销售公司，可以分摊广告费、招待费等税前扣除额，同时税法规定房地产企业要按预售房款的一定比 例预交企业所得税，而对房地产销售公司则没有这样规定。利用延期纳税法，通过设立销售公司可以递延缴纳税款，取得资金时间价值。 方法4：确定利息扣除方式 按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内按规定扣除。 如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。 方法5：利用普通标准住宅筹划 《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。 方法6：代收收入筹划 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。 方法7：股权转让策划 目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这样可避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税。 具体说明如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5％的税率缴纳营业税。为此，企业甲成立一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将企业丙的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。对于企业乙来说，以企业丙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税转移给企业乙，企业乙也会乐子接受这种方式，因此这种股权转让筹划法可以规避营业税。此外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 方法8：收入分散筹划 房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签定。当房屋初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签定房地产转移合同，接着再和购买者签定设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 方法9:代建房行为 税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房 地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成
后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的。 方法10:利用税收优惠政策进行税收筹划 根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额避免开发后销售缴纳土地增值税. 3、企业所得税策划 方案1、广告费、业务宣传费、业务招待费 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除， 但结转期限最长不得超过3个纳税年度。以到了年末，若年度收入还不够额度，企业应对该年度的收入再作一下梳理，将应计未计的收入尽量全部纳入本年度内，以达到最大限度的节税效果。 方案2、关于开发产品视同销售行为的所得税策划 开发企业开发的产品属于营利性的，或产权归开发企业所有的（如售楼处、会所等），开发企业应在立项时就向政府有关部门立项清楚，这样在项目建设过程中，开发商就可以“在建工程”进行归集和核算，竣工时直接从“在建工程”转为“固定资产”，从而避免作为视同销售处理，达到避税的目的。 方案3、企业从关联方取得借款的利息支出的策划 的规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。即超过部分的利息支出全额缴企业所得税。 （1）投资方增加投资。投资方增加投资,使注册资本达到从关联方取得的借款金额的2倍。投资方增加的投资资金仍可通过关联企业转回。 （2）转增资本。将企业的资本公积、盈余公积、或未分配利润转增实收资本. 方案4、预售房款预征所得税的纳税策划 按照现行税法规定，房地产企业预售的房款，应按15%的利润率按季预缴企业所得税，即（利润总额 预售房款总额*15%）*33%。因此当利润总额出现亏损，亏损额=预售房款总额*15%时，企业就可以推迟纳税，就降低了资金成本，就等于企业免费向税务部门借款。 （1）房地产公司年中发生的管理费用、销售费用不要在待摊费用中反映，应直接记入当期损益。大部份企业在公司成立一直至实现第一笔营业收入期间，将发生的期间费用（主要是管理费用、销售费用，财务费用由于可以资本化故不涉及）都先在待摊费用中归集，在以后的损益表期间陆续再转入至管理费用和销售费用。 （2）将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 事实上，房地产公司的属地化管理，一般一个项目都必须成立一个项目公司，在这种情况下，可不必设置开发间接费用科目，或者可将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。 方案4、成本核算方法的纳税筹划 房地产税务筹划的方法很多，比如广告费、业务招待费、宣传费等，都存在税收策划的空间，但对于通过成本核算方法进行税收筹划的案例还比较少。 例如: 某一房产公司，拥有1200亩的土地，计80000平方米。根据规划，拟按综合容积率2.2建造商品住宅176000平方米。其中A块900亩（计60000平方米，建150000平方米高层住宅）容积率2.5；B块占地300亩（计20000平方米，建26000平方米小高层住宅）容积率为1.3。该地块总价为60000万元（计50万/亩）。设定：高层单位售价5000元/平方米，小高层单位售价6000元/平方米。 一般情况下按这种方式核算：单位建筑面积应承担的土地成本：60000万元/176000平方米=3410元/平方米，明细如下： 内容 计算 金额 内容 计算 金额 总计 A块收入 单价5000 75000 B块收入 单价6000 15600 90600 A块成本 150000*3410 51150 B块成本 26000*3410 8850 60000 A块收益 单位毛利1590 23850 B块收益 单位毛利 2590 6750 30600 它的主要特点是单位建筑面积所承担的土地成本是同样的，计算方便、简单。但不管在这个土地上商品房形态以及容积率如何。造成不同商品业态的毛利和单价直接相关，从而容易造成规划小高层越多获利越多的误区。 假设： A块的土地成本： 900亩*50万/亩=45000万元 B块的土地成本： 300亩*50万/亩=15000万元 A块单位建筑面积应承担的成本：45000万元/150000万平方=3000元/平方米 B块单位建筑面积应承担的成本：15000万元/26000万平方=5770元/平方米 明细如下: 内容 计算 金额 内容 计算 金额 总计 A块收入 单价5000 75000 B块收入 单价6000 15600 90600 A块成本 150000*3000 45000 B块成本 26000*5770 15000 60000 A块收益 单位毛利2000 30000 B块收益 单位毛利30 600 30600 由此可见土地成本离开容积率是没有意义的，也是无法进行直接比较的。 我们可以看到，两种核算方法，不同业态的项目获利情况不同。主
要区别是不同业 态的单位建筑面积所承担的土地成本是不一样的，后者结合了不同业态的容积率，前者是一个绝对平均的概念。由此可见，新的成本核算办法为企业利润的统筹平衡和税负的递延筹划提供操作空间。如果该项目A、B块商品房是分期推出的，又要考虑公司当年利润的多少，那么可在两个方法里选择。例如，项目先销售A块，又不想在本年度过多体现利润，以达到企业所得税税负的递延，减轻资金压力，那么可以采取原习惯做法；反之，可选取新的核算办法。再如项目先销售B块，又不想在本年度过多体现利润，以达到企业所得税税负的递延，减轻资金压力，那么可以新的核算做法；反之，可选取原核算办法。同时为企业出售转让部份地块提供价格决策依据。如果该企业迫于资金压力，将B块地块出让，则出让价格不能按平均3410元/平方米为依据出让，不然出让方大亏，应结合容积率，按新方法的成本核算办法为依据实施，以达到双赢的局面。 纳税策划。它一个系统的工程，不能仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门的紧密合作。而且它基本点介于合法与违法之间，在实际工作中还需要取得税务部门的默许，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划关键。
房地产财务工作流程
一、财务部岗位设置
（1）财务经理 A、日常工作 （1) 根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合项目公司特点，负责建立有效的财务管理制度和具体规定，报经领导批准后组织实施。 （2) 预测、落实资金的统筹与收付；依据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和安全； （3) 主动进行财会资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。协助财务总监做好本部门内务工作。 （4) 与工商、银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；
（5) 负责会计监督。根据规定的成本、费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。 （6) 对出纳的日常工作进行监督。对出纳的日常收款、支出业务进行监督，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进行盘存； （7) 负责组织内部检查、组织会计报表审计以及验资等专项事务； （8) 负责分析、预测公司总体经营状况，及时完整地编报各种财务报表； （9) 负责财产物资的登记及使用情况的检查监督，保障财产物资的安全和有效合理使用； （10) 组织项目公司财务系统的各类岗位培训、技能培训工作； （11) 负责财务分析、财务预决算及财务解决方案的提出； （12) 复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。 （13) 配合对内、对外事务。配合各部门工作； (14) 负责保管项目公司财务专用章，并健全印章领用审批登记等手续。 （15) 完成上级交办的其他工作。 B、权利 （1)参与项目项目公司重大经营会议，为会议决策提供采取数据和信息； （2)参与年度、季度、月度的生产计划、销售计划、采供计划的制定，并提出合理想法和建议 （3)对项目项目公司预算汇总平衡的权力； （4)对违反财务制度的单位和个人给予处罚的权力； （5)对其他部门实施财务考核的权力； （6)具有内部员工考核的权力。 C、责任 （1）对资金安全、财务内部控制、财务信息的真实性、财务核算合法性等负责 （2）如因工作失职，给项目公司造成损失，应负相关经济、行政责任直至法律责任 D、隶属关系 (1）直属上级：总经理、财务总监 (2）直属下级：财务会计、出纳、 （2）财务(会计)主管 A、日常工作 （1) 在财务经理领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记帐工作。 （2) 根据财务制度规定，设置科目明细帐和使用对应的帐簿，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。 （3) 负责依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录。 （4) 负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记手续。按月正确计提固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作。 （5) 在财务经理领导下，准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进行会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐。 （6) 正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制项目公司月度、年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作。 （7) 负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。及时按月与银行对账单，进行对账出具调节表，并交财务经理审核。 （8) 正确进行会计核算电算化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。 （9) 负责公司税金的计算、申报和解缴工作，协助有关部门开展财务审计和年检。 （10) 及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。
(11)负责对存放的付款合同进行集中的归档管理，并建立合同台帐。按合同的类别、名称、签订单位、合同金额、付款时点及金额、执行情况等做出详细准确的反映。 (12)做好销售统计工作，及时与售楼流水账、销售日报进行核对；并对销
售合同进行整理、归档。 (13)完成领导临时交办的其他任务。 B、权利 （1)对涉及财务开支的人员有财务监督权
（2)对对财务开支手续不完善、不合法的支出，有拒绝办理权 （3)要求相关部门和人员配合的权力 （4)财务经理授予的其他权力 C、责任 （1）对工作质量负责 （2）如因工作失职，给公司造成损失，应负相关经济、行政责任 （3）出纳 A、日常工作 (1) 熟悉有关法律法规，特别是国家关于现金和银行存款的管理制度； （2) 根据收付款凭证办理收付款事项，做到账目日清月结，准确无误； （3) 严格审核执行现金的收付款的规定范围，对于应由银行收付的款项必须通过银行结算； （4) 掌握库存现金限额，超过限额时必须及时存行，避免现金坐支； （5) 保管好负责人私章、支票，严格审批手续，禁止签发空头支票； （6) 及时领取银行回单，以银行回单为准入账；根据财务会计编制的银行余额调节及时清查、处理未达款项； （7) 在财务经理的领导下做好现场收款员管理工作；及时与会计沟通，完善账后领导签字手续；并做好收据管理工作； （8) 保守秘密，有权拒绝不该知道的查询； （9) 完成领导交办的其他工作。 B、隶属关系：财务经理 (1)监督：各种开支报销人员、收款员 (2)指导：现场收款员 (4)合作者：财务部内部职员 (5)外部关系：协助财务经理办理与银行相关的公共关系
二、会计核算流程 A、基本流程 （一）填制会计凭证 1、审核原始凭证 原始凭证是证明经济业务已经发生，明确
经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应 具备如下基本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。 ①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。 ②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。 ③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。 ④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款(签收)证明。 ⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。 ⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。 ⑦经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。 2、编制记帐凭证 会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。 ①记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。 例如： A、现金付款凭证 摘要：要有接收款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途。 支付营销策划部×××经办人7月份户外媒体广告费。 支付总经理×××6月份重要客户电话费。 B、现金收款凭证 摘要：要有付出款项的部门名称、经办人，款项所属时间及付款的原因。 收到工程部×××经办人6月8号上班迟到罚款。 收到财务部×××经办人偿还4月份借款。 C、银行收款凭证 摘要：要有付出款项的单位名称、款项所属时间及用途。 收到#期#号楼#单位###业主XXX房款。 收到建行**支行第二季度利息。 收到集团总公司2010年6月份拨款。 D、银行付款凭证（BP） 摘要：要有收到款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途 支付营销策划部×××经办人4月份报纸广告费。 支付营销策划部×××6月15日提取现金购置促销礼品。 E、转帐凭证（JV） 摘要：要明确经济事项发生所对应的部门、责任人、发生的时间及原因等。 计提财务部XXX员工宿舍小区6月份房租。 F、资产记帐凭证（AA） 摘要：1.固定资产的命名要规范,2.多项资产不能捆绑在一起命名。 新购置的联想启天电脑三台，不能三台只创建一个资产号登记，而应分别创建三个不同的资产号。同样道理，同时购置数台货车时，也应分开创建不同的资产号，如有配车的车牌号标注在资产的文本描述中。 冲销会计凭证要更改摘要（即“此凭证被XXX号凭证冲销” ，“冲销XXX号凭证” ），并附上被冲销凭证/冲销凭证的复印件等附件。 记帐凭证要有审核人（财务经理）签章(签字)。 3、会计凭证整理、保管 应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。 会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。 会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。 （二）打印帐簿 每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。 （三）编制会计报表 1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。 2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。 3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。
B、涉及主要工作流程控制 1、付款流程控制 适用范围 1>工程款的审批、支付。[预付款、进度款、结算款（保修金）] 2>材料、设备款的审批、支付。 3>设计费的审批、支付。
职责： 1>项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。 2>项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。 3>预算部经理复核付款申请并签署意见。 4>项目分管经理负责审核付款申请并签署意见。 5>财务经理负责审核付款申请并签署意见。 流程： A：项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。 项目主办人按以下内容填写或 付款缘由。 质量及进度状况。 已付款、扣款及本次付款金额。 提交预算所需资料。 B：项目主管经理复核： 主管经理对照合同、进度、质量状况复核是否付款、付款金额，并在上签署意见后交预算部经理复核。 C：预算部经理复核： 预算部经理复核付款资料的齐全与准确性；复核已付款、扣款和本次 付款金额。 D：财务经理审核： 财务经理审核是金额及根据合同、施工进度、项
目公司资金情况等手续，并在审核栏内签署意见后交由预算部办事人员。 E: 总经理审核 总经理负责审核上述内容并在上签署意见后交预算部 办事人员。 E: 财务部审核。 财务部经办会计及相关资料后察看审批签名过程，若有总经理和财务经理签字同意字样，则由财务经办会计在《付款申请单》“审核”栏内签字。交由出纳时开具支票或交付现金。 F: 预算部办事人员从财务部出纳处领取支票或现金。 项目主办人向商户索取发票与预算部办事人员交换支票或现金。 登记账目: 项目经办人: 项目主办人将支票或现金交给商户入帐。 项目主办人应建立台帐，登记每笔付款、扣款情况，并接受项目主管经理的检 查、监督。 预算部办事人员: 预算部办事人员应建立台帐、登记每笔付款、扣款情况，并接受预算部经理的检查、监督。 每月固定时间由项目主办人、预算部办事人员、财务部出纳根据各自台帐进行核对、总结并形成备忘录报总经理和财务经理。 检查： 总经理财务经理随时可以对付款、进度、质量状况进行抽查、核评。 2、借款报销流程 A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。 B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。 C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。 D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。 E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款(出差人员则在回公司后一周内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或报销单抵扣。 3、日常费用报销流程 A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单(办公用品将由行政部(办公室)统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划)，经财务经理和总经理审核同意后方可采购； B、购买物品后需先填写报销单(确保提供正规发票等)，经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。 C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。一周内必须完成报销工作。 报销内容：按出差管理制度执行。有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能实施。 报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理签字确认。 D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。 E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。另外对于营销人员费用报销参照《营销人员薪酬管理办法及费用管理》执行。 F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。财务部审核应本着以下原则： (1)、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹； (2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符； (3)、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准） (4)、审核签批手续是否齐全。 若以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。 G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。 H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。如有一项手续不全，出纳员不予支付。 4、销售收款流程 销售收款分为业务收款和会计出纳收款，如果是业务收款，要根据售楼的要求来办，具体流程如下: 售楼处财务工作流程签定认购书 →收定金 签征信声明→开定金票据 ↓提供按揭所需材料明细7天（土地 在建工程解押） 签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据 ↓（增加监管银行） 办理银行按揭 ↓ 银行审核材料（建行信贷审核→专审审批） ↓ 7天 国土局抵押放款（开贷款票据到银行） ↓ 银行通知客户还款 ↓ 银行取
件、通知客户领取按揭材料 ↓ 办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补 ↓ 向银行借已抵押发票办理产权 会计出纳收款，如收到一个房子的款，或自已开票，或带到会计那去开票，出纳收 钱，在收据上注明合同号码，写上款项，只是业务收款要提示下期付款的期限，要有业务收款的统计数，且与会计上的帐对一下。出纳做到及时对账，提前提醒交款，对滞后交款者要及时发现及时催交，交款有变动及时沟通。收款要完善签收制度及证明人制度。鉴于销售合同的严肃性和保密性，应专人专档管理。财务制度销售文员开认购书后，带客户到财务交定金，不得私自收取。临时订金由销售文员开收据后交主任签收保管，退订后单据由销售人员签证明。 三、核算主法及账务处理 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 说明: 项目公司严格遵循“收支两条线”规定，设置“现金”科目，反
映项目公司库存现金状况，并遵守如下规定： ① 于当日收到的现金货款，必须于当日全额交存到中行货款户。 ② 除按照国家有关现金管理的规定收支现金外，其他经济业务往来均采用银行转帐结 算。 ③支付现金可从库存现金限额或从银行-费用帐户提取支付现金，不得坐支货款。④严禁“白条”抵充库存现金。 ⑤出纳对经管的库存现金，做到日清月结。发现有待查原因的现金短缺或溢余时，先记入“待处理财产损溢”科目，待查明原因或落实相关责任人后，现金短缺记入“其（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法。 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 物资采购： 主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费 采购保管费的计算公式如下： 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购 ②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据） 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 ③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单） 借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备 （12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 （3）应付职工薪酬 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付职工薪酬 贷：现金 结转代扣款项 借：应付职工薪酬 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用——劳动保险费（长期放假员工） 应付福利费（医务人员） （4）福利费（按工资总额的14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付职工薪酬-福利费 用现金支付福利费时 借：应付职工薪酬-福利费 贷：现金 （5）应交税金：核算应向
国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用 贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税 贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加 3、成本、费用主要会计科目核算 3.1说明:地产开发往往是先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的费用是看不见的。（比如预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了项目的成本）。 2，房地产开发公司至今没有动工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用--开办费用”的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入”和“其他收入”。 3，房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。前期工程费包括土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程准备，产生了一些支出，比如：勘测费用、文物保证金（确保挖到文物要汇报）、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 1、 勘测费用、设计费用支出 借：开发成本--前期工程费 贷：银行存款等
2、 支付文物保证金（确保挖到文物要汇报） 借：其他应应收款--文物保证金 贷：银行存款等 3、人员工资 （1）支付工资时 借：应付职工薪酬 贷：应交税金--个人所得税 贷：现金 （2)月末，工资分配时 借：管理费用--工资（管理部门） 借：销售费用--工资（销售部门） 贷：应付职工薪酬 备注：如项目一直没有动工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用--开办费用”的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入”和“其他收入”。也可以作为开办费。可以这样处理：在没有收入的情况下可以税前抵扣的费用，就把它做入期间费用当年结转（必须做入开发成本的除外）。象业务招待费等没有收入则不能税前抵扣的费用，计入长期待摊费用，或者说按照财会制度入帐，待项目竣工一并结算其业务招待费的指标核定问题，超标了不可计入期间费。或等有了收入再摊销。也不可全部都入长期待摊费用，只能说与业务有关的费用做入长期待摊费用。 3.2成本费用的归集与分配 土地征用及拆迁补偿费 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为： 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到 各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款或应付账款 四、 纳税策划 说明:作为房企财务经理，信贷融资工作占三分之一、成本核算占三分之一、税务占三分之一。尤其是税务。有的项目都交付使用三年了，至今税务检查结束不了。房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大，税务工作应该是财务经理的首要工作。 方法大体有一下几种: 1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。 2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。 3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。 4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。 5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。 6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。 主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、营业税策划 方法1：，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金 入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。 方法2：明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备 了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。 对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，纳税人的纳税义务是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项(如预收款、结算时收到的价款等)作为营业税计算缴纳依据，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算 时应收的，而受托方拖欠的价款，印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中。 1、
根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在结算时纳税。因此，当房产公司和购买单位结算后，在实业公司尚未收到购买单位支付的价款时，房产公司就必须承担纳税义务，只要采取筹划措施，在收到支付单位的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。 方法3：精装修房屋纳税筹划 税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。 通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负 方法4：改变收费主体的纳税筹划 税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。 2、土地增值税策划 方法1：适当加大对建造成本的投入。房地产企业为提高产品竞争力，在市场可接受 范围内，完善配套设施，增加的成本可以通过提高售价补偿。这样不仅可以促进销售，扣除金额也加大了，可扣除金额为建造成本的1.3倍,从而又拉动了增值率的降低。 方法2：利用制度规定的模糊空间。现行制度对房地产开发费用即销售费用、管理费用和财务费用（统称三项费用）作为期间费用，不按成本对象进行分摊，其与工程成本中的“开发间接费用”并没有严格界定。税法对三项费用的扣除规定为10%以内，企业在组织架构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，减少由三项目费用列支的费用，加大开发间接费用，也就加大建造成本，降低了增值率。 方法3：成立销售公司的筹划方法(营业税、土地增值税、所得税) 根据财税（2003）16号文件关于营业税的税前减除，有条件的房地产企业可以通过设立销售公司，而不会重复缴纳营业税，同时还将土地增值税一分为二，从而降低增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。因为设立销售公司，可以分摊广告费、招待费等税前扣除额，同时税法规定房地产企业要按预售房款的一定比 例预交企业所得税，而对房地产销售公司则没有这样规定。利用延期纳税法，通过设立销售公司可以递延缴纳税款，取得资金时间价值。 方法4：确定利息扣除方式 按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内按规定扣除。 如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。 方法5：利用普通标准住宅筹划 《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。 方法6：代收收入筹划 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。 方法7：股权转让策划 目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这样可避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税。 具体说明如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5％的税率缴纳营业税。为此，企业甲成立一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将企业丙的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。对于企业乙来说，以企业丙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税转移给企业乙，企业乙也会乐子接受这种方式，因此这种股权转让筹划法可以规避营业税。此外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 方法8：收入分散筹划 房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签定。当房屋初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签定房地产转移合同，接着再和购买者签定设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 方法9:代建房行为 税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房 地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成
后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的。 方法10:利用税收优惠政策进行税收筹划 根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额避免开发后销售缴纳土地增值税. 3、企业所得税策划 方案1、广告费、业务宣传费、业务招待费 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除， 但结转期限最长不得超过3个纳税年度。以到了年末，若年度收入还不够额度，企业应对该年度的收入再作一下梳理，将应计未计的收入尽量全部纳入本年度内，以达到最大限度的节税效果。 方案2、关于开发产品视同销售行为的所得税策划 开发企业开发的产品属于营利性的，或产权归开发企业所有的（如售楼处、会所等），开发企业应在立项时就向政府有关部门立项清楚，这样在项目建设过程中，开发商就可以“在建工程”进行归集和核算，竣工时直接从“在建工程”转为“固定资产”，从而避免作为视同销售处理，达到避税的目的。 方案3、企业从关联方取得借款的利息支出的策划 的规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。即超过部分的利息支出全额缴企业所得税。 （1）投资方增加投资。投资方增加投资,使注册资本达到从关联方取得的借款金额的2倍。投资方增加的投资资金仍可通过关联企业转回。 （2）转增资本。将企业的资本公积、盈余公积、或未分配利润转增实收资本. 方案4、预售房款预征所得税的纳税策划 按照现行税法规定，房地产企业预售的房款，应按15%的利润率按季预缴企业所得税，即（利润总额 预售房款总额*15%）*33%。因此当利润总额出现亏损，亏损额=预售房款总额*15%时，企业就可以推迟纳税，就降低了资金成本，就等于企业免费向税务部门借款。 （1）房地产公司年中发生的管理费用、销售费用不要在待摊费用中反映，应直接记入当期损益。大部份企业在公司成立一直至实现第一笔营业收入期间，将发生的期间费用（主要是管理费用、销售费用，财务费用由于可以资本化故不涉及）都先在待摊费用中归集，在以后的损益表期间陆续再转入至管理费用和销售费用。 （2）将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 事实上，房地产公司的属地化管理，一般一个项目都必须成立一个项目公司，在这种情况下，可不必设置开发间接费用科目，或者可将房地产公司大部分的开发间接费用直接记入管理费用。 方案4、成本核算方法的纳税筹划 房地产税务筹划的方法很多，比如广告费、业务招待费、宣传费等，都存在税收策划的空间，但对于通过成本核算方法进行税收筹划的案例还比较少。 例如: 某一房产公司，拥有1200亩的土地，计80000平方米。根据规划，拟按综合容积率2.2建造商品住宅176000平方米。其中A块900亩（计60000平方米，建150000平方米高层住宅）容积率2.5；B块占地300亩（计20000平方米，建26000平方米小高层住宅）容积率为1.3。该地块总价为60000万元（计50万/亩）。设定：高层单位售价5000元/平方米，小高层单位售价6000元/平方米。 一般情况下按这种方式核算：单位建筑面积应承担的土地成本：60000万元/176000平方米=3410元/平方米，明细如下： 内容 计算 金额 内容 计算 金额 总计 A块收入 单价5000 75000 B块收入 单价6000 15600 90600 A块成本 150000*3410 51150 B块成本 26000*3410 8850 60000 A块收益 单位毛利1590 23850 B块收益 单位毛利 2590 6750 30600 它的主要特点是单位建筑面积所承担的土地成本是同样的，计算方便、简单。但不管在这个土地上商品房形态以及容积率如何。造成不同商品业态的毛利和单价直接相关，从而容易造成规划小高层越多获利越多的误区。 假设： A块的土地成本： 900亩*50万/亩=45000万元 B块的土地成本： 300亩*50万/亩=15000万元 A块单位建筑面积应承担的成本：45000万元/150000万平方=3000元/平方米 B块单位建筑面积应承担的成本：15000万元/26000万平方=5770元/平方米 明细如下: 内容 计算 金额 内容 计算 金额 总计 A块收入 单价5000 75000 B块收入 单价6000 15600 90600 A块成本 150000*3000 45000 B块成本 26000*5770 15000 60000 A块收益 单位毛利2000 30000 B块收益 单位毛利30 600 30600 由此可见土地成本离开容积率是没有意义的，也是无法进行直接比较的。 我们可以看到，两种核算方法，不同业态的项目获利情况不同。主
要区别是不同业 态的单位建筑面积所承担的土地成本是不一样的，后者结合了不同业态的容积率，前者是一个绝对平均的概念。由此可见，新的成本核算办法为企业利润的统筹平衡和税负的递延筹划提供操作空间。如果该项目A、B块商品房是分期推出的，又要考虑公司当年利润的多少，那么可在两个方法里选择。例如，项目先销售A块，又不想在本年度过多体现利润，以达到企业所得税税负的递延，减轻资金压力，那么可以采取原习惯做法；反之，可选取新的核算办法。再如项目先销售B块，又不想在本年度过多体现利润，以达到企业所得税税负的递延，减轻资金压力，那么可以新的核算做法；反之，可选取原核算办法。同时为企业出售转让部份地块提供价格决策依据。如果该企业迫于资金压力，将B块地块出让，则出让价格不能按平均3410元/平方米为依据出让，不然出让方大亏，应结合容积率，按新方法的成本核算办法为依据实施，以达到双赢的局面。 纳税策划。它一个系统的工程，不能仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门的紧密合作。而且它基本点介于合法与违法之间，在实际工作中还需要取得税务部门的默许，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划关键。