班级：工程管理092班 姓名：何兴林 学号：[1**********]8
案例一 个人贷款买房方案比较
张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，但这样给他们带来了一些不便，所以两人急于想买一套房，来解决住房问题。不久两人看中一套90㎡45万元的住房。现两人在犹豫选择怎样的贷款方式？
解答：
一、 等额偿还商业贷款方式
n n 计算公式——A=P（A/P，i ，n ）= P·（1+i）·i ／〔（1+i）－1〕
其中：A ——月偿还金额；P ——贷款本金；n ——还款期数； i ——月贷款利率
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=300000·（1+0.653%）·0.653%／〔（1+0.653%）－1〕=2477.67元
20年共需还款约594641.62元，其中包含利息约294641.622元。
240240
二、 等本金偿还商业贷款方式
其中： a k ——第k 期月偿还金额；P ——贷款本金；n ——还款期数；
i ——月贷款利率；k ——还款第k 期
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年 计算公式——a k = P／n ﹢〔1－(k－1) ／n 〕·P ·i
首月还款额= 300000／240﹢〔1－(1－1) ／240〕·300000·0.653%=3207.50元；
150个月后月还款降到2000元。
20年共需还款约535878.75元，其中包含利息约235878.75元。
三、
● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式A
240240首付90000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年 月还款额=300000·（1+0.435%）·0.435%／〔（1+0.435%）－1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
● 等额偿还商业贷款60000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=60000·（1+0.653%）·0.653%／〔（1+0.653%）－1〕=495.53元
20年需还款约118928.32元，其中包含利息约58928.32元。
20年共需还款约 602890.25元，其中包含利息约242890.25元。
240240
四、
● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式B
240240首付100000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年 月还款额=300000·（1+0.435%）·0.435%／〔（1+0.435%）－1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
● 等额偿还商业贷款50000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年
240240月还款额=50000·（1+0.653%）·0.653%／〔（1+0.653%）－1〕=412.95元
20年需还款约99106.94元，其中包含利息约49106.92元。
20年共需还款约 583068.87元，其中包含利息约233068.85元。
案例二 中意广场房地产开发项目融资成本分析
中意广场项目总投资近亿元，设计了四种融资工具，其中：银行长期借款500万元（10年期，年利率8%，按月等额偿还，1%的资金筹集费）；按997.5万元折价发行面值1000万元企业债券（20年期，年利率9%，每年支付等额利息到期还本，1.5%的资金筹集费）；发行5000万元普通股股票（面值10元/股，市价12元/股，第一年红利0.7元/股，预计红利年增长率为5%，3%的资金筹集费，企业营业执照年限30年）；来自留存利润的自筹资金3000万元。试计算此项目的税前融资成本。
1. 计算该项目的税前单项资金成本
1） 求银行借款资金成本
●
● 求基于等额偿还抵押贷款合同的月等额还款额A 120120A=500·8%/12·（1+8%/12）／〔（1+8%/12）－1〕=6.066万元 求基于借款人实际得到的贷款金额下的借款人实际借款成本
120120500·（1－1%）=6.066〔（1+i）－1〕／i ·（1+i）
注：采用个人实际借款成本的计算公式
2） 求债券融资的资金成本 ---i(年)=8.24%
● 997.5·（1－1.5%）=1000·9%〔（1+i）－1〕／i ·（1+i）+1000/（1+i）——i(年)=9.26% 注：采用债务的资金成本计算公式；每年支付等额利息，到期一次还本；采用了折价发行方式。
●
●
4） 求留存利润的资金成本 因为留存利润用做股本再投资的，所以其资金成本等同于普通股权的——i(年)=8.87% 3） 求普通股权融资的资金成本 5000/10·12=5000/10·0.7/（i －5%）〔1－（1+5%）30/（1+i）30〕——i(年)=8.87% 202020注：采用现金红利增长计算公式；30年为企业经营年限取值；采用了溢价发行方式。
2. 计算该项目的税前综合资金成本
1） 实际融资额
● 500·（1－1%）+997.5·（1－1.5%）+5000/10·12+3000=10477.54万元
2） 该项目的综合资金成本
● 500 ·（1－1%）/10477.54·8.24%+997.5·（1－1.5%）
/10477.54·9.26%+5000/10·12/10477.54·8.87%+3000/10477.54·8.87%=8.88%
班级：工程管理092班 姓名：何兴林 学号：[1**********]8
案例一 个人贷款买房方案比较
张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，但这样给他们带来了一些不便，所以两人急于想买一套房，来解决住房问题。不久两人看中一套90㎡45万元的住房。现两人在犹豫选择怎样的贷款方式？
解答：
一、 等额偿还商业贷款方式
n n 计算公式——A=P（A/P，i ，n ）= P·（1+i）·i ／〔（1+i）－1〕
其中：A ——月偿还金额；P ——贷款本金；n ——还款期数； i ——月贷款利率
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=300000·（1+0.653%）·0.653%／〔（1+0.653%）－1〕=2477.67元
20年共需还款约594641.62元，其中包含利息约294641.622元。
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二、 等本金偿还商业贷款方式
其中： a k ——第k 期月偿还金额；P ——贷款本金；n ——还款期数；
i ——月贷款利率；k ——还款第k 期
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年 计算公式——a k = P／n ﹢〔1－(k－1) ／n 〕·P ·i
首月还款额= 300000／240﹢〔1－(1－1) ／240〕·300000·0.653%=3207.50元；
150个月后月还款降到2000元。
20年共需还款约535878.75元，其中包含利息约235878.75元。
三、
● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式A
240240首付90000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年 月还款额=300000·（1+0.435%）·0.435%／〔（1+0.435%）－1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
● 等额偿还商业贷款60000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=60000·（1+0.653%）·0.653%／〔（1+0.653%）－1〕=495.53元
20年需还款约118928.32元，其中包含利息约58928.32元。
20年共需还款约 602890.25元，其中包含利息约242890.25元。
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四、
● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式B
240240首付100000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年 月还款额=300000·（1+0.435%）·0.435%／〔（1+0.435%）－1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
● 等额偿还商业贷款50000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年
240240月还款额=50000·（1+0.653%）·0.653%／〔（1+0.653%）－1〕=412.95元
20年需还款约99106.94元，其中包含利息约49106.92元。
20年共需还款约 583068.87元，其中包含利息约233068.85元。
案例二 中意广场房地产开发项目融资成本分析
中意广场项目总投资近亿元，设计了四种融资工具，其中：银行长期借款500万元（10年期，年利率8%，按月等额偿还，1%的资金筹集费）；按997.5万元折价发行面值1000万元企业债券（20年期，年利率9%，每年支付等额利息到期还本，1.5%的资金筹集费）；发行5000万元普通股股票（面值10元/股，市价12元/股，第一年红利0.7元/股，预计红利年增长率为5%，3%的资金筹集费，企业营业执照年限30年）；来自留存利润的自筹资金3000万元。试计算此项目的税前融资成本。
1. 计算该项目的税前单项资金成本
1） 求银行借款资金成本
●
● 求基于等额偿还抵押贷款合同的月等额还款额A 120120A=500·8%/12·（1+8%/12）／〔（1+8%/12）－1〕=6.066万元 求基于借款人实际得到的贷款金额下的借款人实际借款成本
120120500·（1－1%）=6.066〔（1+i）－1〕／i ·（1+i）
注：采用个人实际借款成本的计算公式
2） 求债券融资的资金成本 ---i(年)=8.24%
● 997.5·（1－1.5%）=1000·9%〔（1+i）－1〕／i ·（1+i）+1000/（1+i）——i(年)=9.26% 注：采用债务的资金成本计算公式；每年支付等额利息，到期一次还本；采用了折价发行方式。
●
●
4） 求留存利润的资金成本 因为留存利润用做股本再投资的，所以其资金成本等同于普通股权的——i(年)=8.87% 3） 求普通股权融资的资金成本 5000/10·12=5000/10·0.7/（i －5%）〔1－（1+5%）30/（1+i）30〕——i(年)=8.87% 202020注：采用现金红利增长计算公式；30年为企业经营年限取值；采用了溢价发行方式。
2. 计算该项目的税前综合资金成本
1） 实际融资额
● 500·（1－1%）+997.5·（1－1.5%）+5000/10·12+3000=10477.54万元
2） 该项目的综合资金成本
● 500 ·（1－1%）/10477.54·8.24%+997.5·（1－1.5%）
/10477.54·9.26%+5000/10·12/10477.54·8.87%+3000/10477.54·8.87%=8.88%