课 时 授 课 计 划
课次序号：18
一、课 题：第七章 物业管理法律制度 1
二、课 型：课堂讲授
三、目的要求：
通过本节课的学习，要求学生了解物业管理概述，掌握物业管理法律关系，熟悉物业管理业务。
四、重点、难点：
重点: 物业管理法律关系
难点: 物业管理业务
五、教学方法及手段：
课堂讲授 师生互动
六、参考资料：
高富平 黄武汉《房地产法学》，高等教育出版社，2006年版。 符启林著《房地产法》，法律出版社2009年版。
符启林著《房地产法实例点评》，法律出版社2005年版
房绍坤主编《房地产》，北京大学出版社2009年版
七、作业：
物业管理的类型
八、授课记录：
九、授课效果分析：
十、教学进程（教学内容、教学环节及时间分配等）
1、课前复习（5分钟）
房地产费用的类型
2、导入课题（5分钟）
本章主要介绍物业管理的法律制度。
3、教学内容（85分钟）
第七章 物业管理法律制度
第一节 物业管理概述
第二节 物业管理法律关系
第三节 物业管理业务
4、课堂总结（3分钟）
本堂课共讲述了三个问题：
1 物业管理概述
2 物业管理法律关系
3 物业管理业务
5、布置作业（2分钟）
物业管理的类型
第七章 物业管理法律制度
第一节 物业管理概述
概念
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
物业管理的起源
现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。
一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。
从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A ·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO ——Chicago Building Managers Organization ）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保
安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住
宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业
主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
中国物业管理发展简况
中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随
深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，
物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面
物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式
实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。
21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出
现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。
第二节 物业管理法律关系
物业法律关系是指由国家物业法律法规确认和调整的, 在物业管理和相关活动中的主体
相互之间形成的具体的权利义务关系。
物业法律关系由主体、客体和内容构成。
一、物业法律关系的主体
1．业主
业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分
所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。
业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召
开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
依《物业管理条例》的规定业主负有义务。
2．业主大会
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一
个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召
开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业主委员会组织召开。
业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员
会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共
秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
3．业主委员会
业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。
业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。 业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业
主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。
4．物业管理企业
物业管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经
济实体。物业管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业管理，其管理权源于业主。物业管理企业是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与业主必须合作，实施对物业的管理。
国家对物业管理企业的管理主要体现在两个方面：国家对从事物业管理活动的企业实行
资质等级管理制度，一般分为一、二、三级，每两年核定一次；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以
规定，此外由物业服务合同予以明确。
2007年施行的新版《物业管理条例》中将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”。
二、物业管理法律关系的客体
法律关系的客体，指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业管理企业以及政府主管部门的活动。“非物质财富”即智力活动成果，包括精神文化财富，如物业小区的荣誉称号、规划设计等。
三、物业管理法律关系的内容
法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务
关系。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； ②提议召开业主大会会
议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； ④参加业主大会会议，行使投票权； ⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权； ⑥监督业主委员会的工作； ⑦监督物业管理企业履行物业服务合同； ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ⑩法律、法规规定的其他权利。
第三节 物业管理业务
分类
一、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项
服务和委托性的特约服务三大类。
（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的
日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和
消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务；
（二）是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类；
（三）是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的
工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
物业管理在我国
在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：
（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。
（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理
从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。
（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。
（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物
业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。
正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能
产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
课 时 授 课 计 划
课次序号：18
一、课 题：第七章 物业管理法律制度 1
二、课 型：课堂讲授
三、目的要求：
通过本节课的学习，要求学生了解物业管理概述，掌握物业管理法律关系，熟悉物业管理业务。
四、重点、难点：
重点: 物业管理法律关系
难点: 物业管理业务
五、教学方法及手段：
课堂讲授 师生互动
六、参考资料：
高富平 黄武汉《房地产法学》，高等教育出版社，2006年版。 符启林著《房地产法》，法律出版社2009年版。
符启林著《房地产法实例点评》，法律出版社2005年版
房绍坤主编《房地产》，北京大学出版社2009年版
七、作业：
物业管理的类型
八、授课记录：
九、授课效果分析：
十、教学进程（教学内容、教学环节及时间分配等）
1、课前复习（5分钟）
房地产费用的类型
2、导入课题（5分钟）
本章主要介绍物业管理的法律制度。
3、教学内容（85分钟）
第七章 物业管理法律制度
第一节 物业管理概述
第二节 物业管理法律关系
第三节 物业管理业务
4、课堂总结（3分钟）
本堂课共讲述了三个问题：
1 物业管理概述
2 物业管理法律关系
3 物业管理业务
5、布置作业（2分钟）
物业管理的类型
第七章 物业管理法律制度
第一节 物业管理概述
概念
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
物业管理的起源
现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。
一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。
从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A ·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO ——Chicago Building Managers Organization ）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保
安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住
宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业
主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
中国物业管理发展简况
中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随
深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，
物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面
物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式
实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。
21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出
现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。
第二节 物业管理法律关系
物业法律关系是指由国家物业法律法规确认和调整的, 在物业管理和相关活动中的主体
相互之间形成的具体的权利义务关系。
物业法律关系由主体、客体和内容构成。
一、物业法律关系的主体
1．业主
业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分
所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。
业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召
开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
依《物业管理条例》的规定业主负有义务。
2．业主大会
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一
个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召
开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业主委员会组织召开。
业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员
会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共
秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
3．业主委员会
业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。
业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。 业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业
主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。
4．物业管理企业
物业管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经
济实体。物业管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业管理，其管理权源于业主。物业管理企业是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与业主必须合作，实施对物业的管理。
国家对物业管理企业的管理主要体现在两个方面：国家对从事物业管理活动的企业实行
资质等级管理制度，一般分为一、二、三级，每两年核定一次；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以
规定，此外由物业服务合同予以明确。
2007年施行的新版《物业管理条例》中将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”。
二、物业管理法律关系的客体
法律关系的客体，指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业管理企业以及政府主管部门的活动。“非物质财富”即智力活动成果，包括精神文化财富，如物业小区的荣誉称号、规划设计等。
三、物业管理法律关系的内容
法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务
关系。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； ②提议召开业主大会会
议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； ④参加业主大会会议，行使投票权； ⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权； ⑥监督业主委员会的工作； ⑦监督物业管理企业履行物业服务合同； ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ⑩法律、法规规定的其他权利。
第三节 物业管理业务
分类
一、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项
服务和委托性的特约服务三大类。
（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的
日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和
消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务；
（二）是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类；
（三）是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的
工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
物业管理在我国
在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：
（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。
（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理
从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。
（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。
（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物
业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。
正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能
产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。