专题研究TECHNOLOGY AND MARKET
Vol.18,No.9,2011
不动产租赁权的性质及其物权化
黄
丽
510520）
（中山大学新华学院，广东广州
摘
要：在探讨了不动产租赁权的性质后，从买卖不破租赁、承租人的优先购买权、租赁物在租赁期间被设定其他物权
情况、不动产租赁权的排他效力、以及不动产租赁权的物上请求权效力等方面探析不动产租赁权的物权化。关键词：租赁；不动产租赁权；物化权；买卖不破租赁
doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.09.1530
引言
能因为承租人基于租赁合同取得对租赁物的占有并获得使用收益，就忽视其权利得以产生的基础，不考虑租赁之债履行上的独特性，而把其定性为一种物权。人为的将一个完整的法律关系割裂、片面地为自己的某种主张取证的论证方式是经不起推敲的，因而得出的结论也就不具有合理性了。1.3
不动产租赁权债权物权化说
租赁，是一方将特定物交于另一方使用，对方支付租金，并在终止租赁行为后返还租赁物的一种行为。出租人和承租人之间签订了租赁合同，租赁关系得以确认。这种基于租赁合同产生，承租人享有的权利就是我们要探讨的不动产租赁权。这是和出租人所享有的出租权相对应的。
基于对承租人的租赁物拥有的权利，承租人享有保护其占即在租赁期内给予有关权利拥有人的有物不受侵犯的从权利。
相关权利。在我国法律法规中，包括归还租赁物的请求权，以及要求排除妨碍请求权，并要求赔偿损失和其他权利。当然，这种租赁权指的是承租人基于租赁合同的取得，并且主要是指作为承租人对合同的另一方当事人即出租人的权利。1
不动产租赁权的性质
笔者认为不动产租赁权本质属性为债权，不过为维护租赁关系中承租人的利益，立法上引入了“买卖不破租赁”的规则，“不动产租赁权的使其具有了某些物权的特征，该种现象即为物权化”。我们所说的“租赁权物权化”，并不是说租赁权由债权转化成了物权，发生了根本上的变化，而是指租赁权呈现了一定的物权性的法律现象。“租赁权在民法上是作为债权而存在的，但不动产的租赁权通过各种特别法的加强，一直使之接近于用益物权，我们把这种现象叫做租赁权的物权化。”我们知道，物权最大的特征是其具有绝对性。因此，物权可针对任何人而主张效力，保护其免受任何不法侵害。任何人对物权均负有尊重的义务。另外，根据“物权法定”原则，那些在法律中所列举的物权种类才被认为是物权。
在不动产租赁关系中，租赁关系存续期间，承租人可以以其租赁权对抗出租人。这样，不动产租赁权就具有了普通债权承租人基于其所有权享有对第三人不具有的对抗效力。同时，
的侵害行为行使损害赔偿请求权及妨害排除请求权。但承租人在受到侵害时，基于其不动产租赁权，请求损害赔偿应当是可以的。另外，一般来说，在大部分租赁合同中（如动产租赁），租赁合同的期限都比较短，相应的债权存续时间也比较短，物权的存续时间则比较长。但是不动产租赁合同的期限一般都较长，因此，这也可以说是不动产租赁权债权物权化的表现。因此，笔者认为不动产租赁权具有债权物权化的特征和趋势。2
我国法律法规对不动产租赁权的规定
从上文对不动产租赁权的介绍，我们可以看出，不动产租导赁权具有超出一般债权契约的相对性效力。由于这个原因，致了学术界众说纷纭，形成了不同的学说理论。简单概括一下，关于不动产租赁权的性质学说，大体可分为不动产租赁权债权说、不动产租赁权物权说、不动产租赁权债权物权化说三种学说。1.1
不动产租赁权债权说
支持这种学说的学者专家们认为，不动产租赁权从本质上来说属于一种债权，因为不动产租赁权产生于租赁合同。不可否认，不动产租赁权确实是因租赁合同而产生，但并非凡合同创设的权利就一定是债权。例如我们在买卖合同中取得了标的物的所有权，但是我们不可能因为买受人对标的物的所有权产生于买卖合同，就认为所有权是债权。所以，因为不动产租赁权产生于租赁合约就认为不动产租赁权是债权的说法是不确切的。1.2
不动产租赁权物权说
该学说认为，不动产租赁权属于物权。不动产租赁权的客体内容属于物权客体范畴。不动产租赁权的客体对象主要有土地、房屋等一些不动产，当然也包括其他一些不动产。即不动产租赁权的对应的租赁物，大多是实物形态的财产利益。而债权中的财产利益，则是一种期待中的财产利益。是需要承租人确认和支付的，因而具有不确定性和非实在性。但是，恰恰这种实在性又是物权客体范畴之内的。这种观点首先违背了物权法定的基本原则，其次，是忽视了不动产租赁权产生的基础。我们不
我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。第229条规定：“租赁物在租赁
[5]期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。我国《合
同法》以上两条关于租赁合同期限的规定及租赁期间发生租赁“不动产租赁权物权化”合同效力的规定，反映的就是我国采用这—学说的。在我国的立法中还有如下债权物权化的相关规定：《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则) 若干问题的意见(试行) 》119条：“私有房屋在租赁期内，因买
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技术与市场
专题研究
第18卷第9期2011年
卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《担保法》第48条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；抵押人将欲租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《海商法》第138条：“船舶所有人转让已经租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是当及时通知承租人。船舶所有权转让。《海商法》第151后，原船舶合同由受让人和承租人继续履行”条：“未经承租人事先书面同意，出租人不得在船机租赁期间对。以上是我国民商法中对“债权物权化学说”船舶设定抵押权”的适用。3
不动产租赁权物权化的适用
期间，在租赁物上设立的其他物权，却不影响租赁合同的效力。这是不动产租赁权物权化的又一表现。例如，《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。即租赁物在租赁期间被设定担保，不影响租赁合同的效力。3.4
不动产租赁权的排他效力
不动产租赁权的排他效力，就是在租赁合同中，承租人的租主要权利为对租赁物的占有、使用和收益。根据物权法定，赁物的排他效力，主要表现在几个方面。1）在租赁合同存续期间，出租人不得将该租赁物再出租给第三人。这样租赁权就有了物权的排他效力。2）在同一租赁物上，不得同时存在两个不动产租赁权，即同一租赁物上不得有其他同以占有租赁物为内容的租赁权存在。3）抵押权等担保物权可以和不动产租赁权同时存在于同一标的物上，其效力次于不动产租赁权。4
结语
根据上文所述，我们探讨的不动产租赁权，在本质上是属可以说是一种于债权。但不动产租赁权又不同于一般的债权，
物权化了的债权。本文从买卖不破租赁、承租人优先购买权、租赁物上设定其他物权情况、租赁权的排他效力、以及不动产租赁权的物上请求权效力等方面予以阐述租赁权的物权化。3.1
买卖不破租赁
不动产租赁权在传统立法上属于债权的一种类型，在民事法律史具有其独特的地位。由于社会商品经济发展的需要，出于对利益平衡的目的考虑，基于社会秩序稳定、交易成本的降低、对弱势群体的保护等方面，立法者对承租人给予了一定的政策上的倾斜，使他们的合法权益得到更好的保护。这样一来，“物权化”表现。对此我们应该不动产租赁权就有了一定程度的
在借鉴其他国家相关成熟经验的同时，以积极的态度和平和的心态回应租赁权的这种变化。并且不断完善我国法律法规关于不动产租赁权的相关规定, 使不动产租赁权更加适合我国国情，在实践中的运行更加顺畅化, 不动产租赁权“物权化”的政策作用得以最大化的发挥。
参考文献：
我们知道，不动产租赁权本质上为债权。但是，在租赁期内发生的转让，即出租人将租赁物的所有权转移给第三人，不动因此，所有权转移不破租赁即“买产租赁权优于第三人的物权。
卖不破租赁”是租赁权物化的表现。在我国法律法规中有相关的规定。例如，《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行) 》第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
根据物权法中物权法定原则，关于“买卖不破租赁”构成要件主要有以下几个：1）须租赁合同为合法有效；2）租赁物的让与亦须有效；3）承租人须受领租赁物之交付。3.2
承租人优先购买权
[1][2][3][4][5][6]
张献民, 徐楠轩. “租赁权物权化”质疑[J].零陵学院学报,
2004，(8).
黄常青. 论租赁权的性质及其物权化表现[J].兰州学刊,
2009，(6).
欧世龙, 刘小丽. 试析租赁权物权化[J].郧阳师范高等专科学校学报,2003,23(1).
胡卫东, 葛婧. 论租赁权的性质[J].广西财政高等专科学校学报,2004,17(6).
翟晓磊. 试论租赁权的性质[J].金卡工程(经济与法),2011，
所谓承租人的优先购买权，就是指当出租人出卖标的物的时候，承租人在同等条件下对租赁物具有优先购买的权利。不动产租赁权属于债权，成立的先后不影响效力，但是在同样情况下，承租人有超过其他买家优先购买标的物的权利。承租人的优先购买权，是不动产租赁权物权化的重要表现形式。关于这一方面，在我国法律法规中有相关的规定。例如，《城市公有房屋管理规定》第36条规定：出售出租公有房屋时，承租人有优《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应先购买权。
当在出卖之前的合理期限内通知承租人，次承租人有以同等条件优先购买的权利。关于承租人的优先购买权的构成要件，主要有以下几点：
1）仅限于房屋租赁场合；2）出租人出卖出租房屋, 应提前3个月通知承租人；3）出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；4）在转租的场合，承租人与承租人都有优先购买权；二者发生冲突的；前者优先于后者。3.3
租赁物上设定其他物权情况
(4).
言法, 田卫华. 浅论住宅租赁权物权化[J].北京房地产,1997，
(11).
作者简介：
黄丽(1989-),就读于中山大学新华学院法学专业。
我们知道，一定意义上物权优于债权。但是在租赁物租赁
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（中山大学新华学院，广东广州
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要：在探讨了不动产租赁权的性质后，从买卖不破租赁、承租人的优先购买权、租赁物在租赁期间被设定其他物权
情况、不动产租赁权的排他效力、以及不动产租赁权的物上请求权效力等方面探析不动产租赁权的物权化。关键词：租赁；不动产租赁权；物化权；买卖不破租赁
doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.09.1530
引言
能因为承租人基于租赁合同取得对租赁物的占有并获得使用收益，就忽视其权利得以产生的基础，不考虑租赁之债履行上的独特性，而把其定性为一种物权。人为的将一个完整的法律关系割裂、片面地为自己的某种主张取证的论证方式是经不起推敲的，因而得出的结论也就不具有合理性了。1.3
不动产租赁权债权物权化说
租赁，是一方将特定物交于另一方使用，对方支付租金，并在终止租赁行为后返还租赁物的一种行为。出租人和承租人之间签订了租赁合同，租赁关系得以确认。这种基于租赁合同产生，承租人享有的权利就是我们要探讨的不动产租赁权。这是和出租人所享有的出租权相对应的。
基于对承租人的租赁物拥有的权利，承租人享有保护其占即在租赁期内给予有关权利拥有人的有物不受侵犯的从权利。
相关权利。在我国法律法规中，包括归还租赁物的请求权，以及要求排除妨碍请求权，并要求赔偿损失和其他权利。当然，这种租赁权指的是承租人基于租赁合同的取得，并且主要是指作为承租人对合同的另一方当事人即出租人的权利。1
不动产租赁权的性质
笔者认为不动产租赁权本质属性为债权，不过为维护租赁关系中承租人的利益，立法上引入了“买卖不破租赁”的规则，“不动产租赁权的使其具有了某些物权的特征，该种现象即为物权化”。我们所说的“租赁权物权化”，并不是说租赁权由债权转化成了物权，发生了根本上的变化，而是指租赁权呈现了一定的物权性的法律现象。“租赁权在民法上是作为债权而存在的，但不动产的租赁权通过各种特别法的加强，一直使之接近于用益物权，我们把这种现象叫做租赁权的物权化。”我们知道，物权最大的特征是其具有绝对性。因此，物权可针对任何人而主张效力，保护其免受任何不法侵害。任何人对物权均负有尊重的义务。另外，根据“物权法定”原则，那些在法律中所列举的物权种类才被认为是物权。
在不动产租赁关系中，租赁关系存续期间，承租人可以以其租赁权对抗出租人。这样，不动产租赁权就具有了普通债权承租人基于其所有权享有对第三人不具有的对抗效力。同时，
的侵害行为行使损害赔偿请求权及妨害排除请求权。但承租人在受到侵害时，基于其不动产租赁权，请求损害赔偿应当是可以的。另外，一般来说，在大部分租赁合同中（如动产租赁），租赁合同的期限都比较短，相应的债权存续时间也比较短，物权的存续时间则比较长。但是不动产租赁合同的期限一般都较长，因此，这也可以说是不动产租赁权债权物权化的表现。因此，笔者认为不动产租赁权具有债权物权化的特征和趋势。2
我国法律法规对不动产租赁权的规定
从上文对不动产租赁权的介绍，我们可以看出，不动产租导赁权具有超出一般债权契约的相对性效力。由于这个原因，致了学术界众说纷纭，形成了不同的学说理论。简单概括一下，关于不动产租赁权的性质学说，大体可分为不动产租赁权债权说、不动产租赁权物权说、不动产租赁权债权物权化说三种学说。1.1
不动产租赁权债权说
支持这种学说的学者专家们认为，不动产租赁权从本质上来说属于一种债权，因为不动产租赁权产生于租赁合同。不可否认，不动产租赁权确实是因租赁合同而产生，但并非凡合同创设的权利就一定是债权。例如我们在买卖合同中取得了标的物的所有权，但是我们不可能因为买受人对标的物的所有权产生于买卖合同，就认为所有权是债权。所以，因为不动产租赁权产生于租赁合约就认为不动产租赁权是债权的说法是不确切的。1.2
不动产租赁权物权说
该学说认为，不动产租赁权属于物权。不动产租赁权的客体内容属于物权客体范畴。不动产租赁权的客体对象主要有土地、房屋等一些不动产，当然也包括其他一些不动产。即不动产租赁权的对应的租赁物，大多是实物形态的财产利益。而债权中的财产利益，则是一种期待中的财产利益。是需要承租人确认和支付的，因而具有不确定性和非实在性。但是，恰恰这种实在性又是物权客体范畴之内的。这种观点首先违背了物权法定的基本原则，其次，是忽视了不动产租赁权产生的基础。我们不
我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。第229条规定：“租赁物在租赁
[5]期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。我国《合
同法》以上两条关于租赁合同期限的规定及租赁期间发生租赁“不动产租赁权物权化”合同效力的规定，反映的就是我国采用这—学说的。在我国的立法中还有如下债权物权化的相关规定：《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则) 若干问题的意见(试行) 》119条：“私有房屋在租赁期内，因买
250
技术与市场
专题研究
第18卷第9期2011年
卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《担保法》第48条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；抵押人将欲租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《海商法》第138条：“船舶所有人转让已经租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是当及时通知承租人。船舶所有权转让。《海商法》第151后，原船舶合同由受让人和承租人继续履行”条：“未经承租人事先书面同意，出租人不得在船机租赁期间对。以上是我国民商法中对“债权物权化学说”船舶设定抵押权”的适用。3
不动产租赁权物权化的适用
期间，在租赁物上设立的其他物权，却不影响租赁合同的效力。这是不动产租赁权物权化的又一表现。例如，《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。即租赁物在租赁期间被设定担保，不影响租赁合同的效力。3.4
不动产租赁权的排他效力
不动产租赁权的排他效力，就是在租赁合同中，承租人的租主要权利为对租赁物的占有、使用和收益。根据物权法定，赁物的排他效力，主要表现在几个方面。1）在租赁合同存续期间，出租人不得将该租赁物再出租给第三人。这样租赁权就有了物权的排他效力。2）在同一租赁物上，不得同时存在两个不动产租赁权，即同一租赁物上不得有其他同以占有租赁物为内容的租赁权存在。3）抵押权等担保物权可以和不动产租赁权同时存在于同一标的物上，其效力次于不动产租赁权。4
结语
根据上文所述，我们探讨的不动产租赁权，在本质上是属可以说是一种于债权。但不动产租赁权又不同于一般的债权，
物权化了的债权。本文从买卖不破租赁、承租人优先购买权、租赁物上设定其他物权情况、租赁权的排他效力、以及不动产租赁权的物上请求权效力等方面予以阐述租赁权的物权化。3.1
买卖不破租赁
不动产租赁权在传统立法上属于债权的一种类型，在民事法律史具有其独特的地位。由于社会商品经济发展的需要，出于对利益平衡的目的考虑，基于社会秩序稳定、交易成本的降低、对弱势群体的保护等方面，立法者对承租人给予了一定的政策上的倾斜，使他们的合法权益得到更好的保护。这样一来，“物权化”表现。对此我们应该不动产租赁权就有了一定程度的
在借鉴其他国家相关成熟经验的同时，以积极的态度和平和的心态回应租赁权的这种变化。并且不断完善我国法律法规关于不动产租赁权的相关规定, 使不动产租赁权更加适合我国国情，在实践中的运行更加顺畅化, 不动产租赁权“物权化”的政策作用得以最大化的发挥。
参考文献：
我们知道，不动产租赁权本质上为债权。但是，在租赁期内发生的转让，即出租人将租赁物的所有权转移给第三人，不动因此，所有权转移不破租赁即“买产租赁权优于第三人的物权。
卖不破租赁”是租赁权物化的表现。在我国法律法规中有相关的规定。例如，《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行) 》第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
根据物权法中物权法定原则，关于“买卖不破租赁”构成要件主要有以下几个：1）须租赁合同为合法有效；2）租赁物的让与亦须有效；3）承租人须受领租赁物之交付。3.2
承租人优先购买权
[1][2][3][4][5][6]
张献民, 徐楠轩. “租赁权物权化”质疑[J].零陵学院学报,
2004，(8).
黄常青. 论租赁权的性质及其物权化表现[J].兰州学刊,
2009，(6).
欧世龙, 刘小丽. 试析租赁权物权化[J].郧阳师范高等专科学校学报,2003,23(1).
胡卫东, 葛婧. 论租赁权的性质[J].广西财政高等专科学校学报,2004,17(6).
翟晓磊. 试论租赁权的性质[J].金卡工程(经济与法),2011，
所谓承租人的优先购买权，就是指当出租人出卖标的物的时候，承租人在同等条件下对租赁物具有优先购买的权利。不动产租赁权属于债权，成立的先后不影响效力，但是在同样情况下，承租人有超过其他买家优先购买标的物的权利。承租人的优先购买权，是不动产租赁权物权化的重要表现形式。关于这一方面，在我国法律法规中有相关的规定。例如，《城市公有房屋管理规定》第36条规定：出售出租公有房屋时，承租人有优《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应先购买权。
当在出卖之前的合理期限内通知承租人，次承租人有以同等条件优先购买的权利。关于承租人的优先购买权的构成要件，主要有以下几点：
1）仅限于房屋租赁场合；2）出租人出卖出租房屋, 应提前3个月通知承租人；3）出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；4）在转租的场合，承租人与承租人都有优先购买权；二者发生冲突的；前者优先于后者。3.3
租赁物上设定其他物权情况
(4).
言法, 田卫华. 浅论住宅租赁权物权化[J].北京房地产,1997，
(11).
作者简介：
黄丽(1989-),就读于中山大学新华学院法学专业。
我们知道，一定意义上物权优于债权。但是在租赁物租赁
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