本帖最后由 憮趣 于 2016-7-21 13:29 编辑 昨日人大已联系执笔献策人回复：已看到帖子内容并已重视相关提议，我们期待法规完善，我们期待公平、合理的法律制度出台。。。。。。期待中 安徽省人大自去年启动省物业条例的修订工作以来，先后两次向社会公开征集修改意见，各地业委会和小区业主代表积极响应，纷纷建言献策。今年6月，由某业主公益人士执笔，综合全省业主代表意见，向省人大递交了一份包含27条意见的修改建议。然而令人失望并惊愕的是，7月省人大法制委提交审议的修改二稿中，全省业主的合理建议非但没有被采纳，反而为业主平添了以下有失公平的条文: （1）不管物业服务好不好、是否有物业合同及物业公司是否来路正规，强调业主“按时交纳物业费”的义务， 物业无需尽责也要求业主依法缴费了？！; (2)更有甚者，大家都知道幼儿园和会所是小区的配套设施，将来开发商凭以购房合同就可以作为证明文件，没有产权证也可以占有幼儿园和会所？ (3)新推出物业管理委员会这个组织，代小区业主行权，开发商也可以作为物业管理委员成员会取代业委会成立，操控小区主权？ （4）维修基金作为小区的“养老金”，今后物业公司可以随意动用。今后小区的维修基金将莫名其妙被掏空，将来房子坏了，没有资金维修，还要业主再次缴纳已经缴纳过的公共维修资金？广大业主欲哭欲泪！！本该开发商行使的维修职责为什么转嫁给业主了？开发商的质保金呢？这样谁还会建好房子？反正有业主承担无限制的公共维修资金啊！ 若这样的物管条例得到通过，不仅安徽全体业主自此沦为案上鱼肉，此次修法也将因开违法（物权法）先河而沦为笑柄！可以说在全国绝无仅有！ 7月25日~29日安徽省人大将召开第31次常委会对修改二稿进行审议，安徽各地业主代表对此忧心如焚，现由吴某教授再次执笔，提出精简版业主9条，希望借助舆论的力量获得公正的结果！希望大家积极关注，呼吁各方，力争几天后的人大常委会不要通过此有失公平、对等原则的法律！如果有认识省人大常委委员的业主，请告知省人大常委委员以厉害，谨慎利益链渗透到业主主权领域，侵占大家辛辛苦苦一辈子的钱买来的房子。 法律是社会公平正义的基石，如果法律修订被利益集团绑架，安徽将永无宁日！附：精简版业主9条修改建议,重点关注一、四、五、六、七、八 一、业主的义务
修改二稿第十条 业主在物业管理活动中履行以下义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
。。。。
（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金（再次续交不公平，本该是开发商的责任）；
（四）按时交纳物业服务费用（物业与业主权利义务应当相等，只约束业主未约束物业有失公平）；
。。。
建议：删除本条第（三）（四）项。
理由：交纳物业服务费用是业主基于物业服务合同而产生的合同约定义务，并非是业主的法定义务。没有物业服务合同，或者物业服务企业未按约定提供相应的服务，业主是有权拒缴物业费的。如果将业主交纳物业费的合同约定义务上升为法定义务对业主是不公平的，将合同约定义务与法定义务混淆在一起也是不合理的。
二、物业管理区域划分
修改二稿第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理 。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（三）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条建议修改为：一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理（多区划分不易管理）。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、业主人数、自然界限等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，应当划定为不同的物业管理区域；
（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；规模较大的住宅小区，经业主大会同意后，可以拆分为不同的物业管理区域；
（三）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为不同的物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，应当划分为一个物业管理区域。
建筑物规模和业主人数上限由各市、县、区人民政府规定，原则上一个物业管理区域范围不得超过5000户。
修改理由：方便管理是物业管理区域划分的基本原则，业主作为物业的主人，其管理权需要通过业主大会和业主委员会，但小区规模越大成立业主的难度就越大，管理的难度与管理的范围成正比。由于建设单位具有开发大型甚至超大型楼盘的天然冲动，致使实践中物业管理区域过大已然成为当前物业管理困境的一个重要的原因，从实践上来看，超过5000户的小区都难以实现业主自治，势必影响物业管理的质量。因此有必要对物业管理区域的规模进行限制，以5000户作为业主人数的上限是比较合适的，具体业主人数的上限可由各地自行决定，这也是与中央推动街区制改革，实现小区小型化的精神相一致的。同时不同类型物业的业主，有着不同的诉求，因此立法上应当本着“能分则分”的原则，将本条中第二款第（一）、（三）项中的“可以”改为“应当”，第（三）项中不同类型的物业应当划分为不同的物业管理区域。另外，本条第二款第（二）项对物业管理区域合并作出了规定，但同时也应对物业管理区域的拆分作出相应的规定，将合并与拆分的权利一起赋予业主大会，充分体现业主自治的精神，尊重业主的自治权。
三、业主代理人的限制
修改二稿 第二十条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
物业使用人可以列席业主大会。
建议本条第二款修改为：业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。本小区物业服务企业工作人员及其亲属不得成为业主代理人。
理由：鉴于本小区的物业服务企业与业主大会决议具有重大利益关联，为保证业主大会尽可能不受物业服务企业的干扰，应对业主代理人进行必要的限制，本小区物业服务企业工作人员及其亲属不得担任业主代理人。
四、物业管理委员会
修改稿第二十四条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。
物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
建议本条删除或修改为：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。
物业管理委员会人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于物业管理委员会总人数的二分之一，业主代表由业主投票选举产生。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
物业管理委员会实行少数服从多数，每届任期不得超过一年。物业管理委员会组织业主自行或者聘请物业服务企业的决议需经过半数业主同意方为有效。
修改理由：设立物业管理委员会没有上位法依据。《物权法》第七十六条第一款第四项与《国条》第十一条第四项都明确规定“选聘和解聘物业服务企业”属于业主共同决定的事项。修改二稿中“物业管理委员会组织业主自行或聘请物业服务企业实施物业管理”明显与上述条款相违背，因此应当删除。如确需保留，也应作出相应的规定，明确业主代表人数和产生方式，工作机制、任期以及决议通过的原则，避免业主的自治权受到侵犯。
五、前期物业服务合同
修改二稿第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同示约定的，由建设单位承担。
本条第二款建议修改为：前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同的期限不得超过三年；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。约定期限届满后，未经业主大会同意，前期物业服务企业不得以事实提供物业服务为由收取物业费。
修改理由：鉴于与前期物业服务企业的签约主体是建设单位而非业主，故应对前期物业服务合同的期限给予一定的限制。实践中很多前期物业服务企业都不支持成立业主委员会，成为业主委员会成立的最大障碍，这是由原法条所规定的前期物业服务制度导致的，前期物业服务合同事实上是无固定期限合同，只要业主委员会不成立，前期物业服务企业就不会被解聘。因此应当改变思路，建立倒逼机制，迫使前期物业服务企业在合同到期之前协助成立业主委员会。无合同约定不得收费，本身也是合同法中意思自治的体现。
六、小区配套公共服务设施的权属
修改二稿第五十条规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、养老服务设施、车位、车库等公共服务设施的权属，设区的市、县（市）人民政府土地行政管理部门应当在土地出让合同中约定，建设单位应当在商品房买卖合同中注明。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的不动产登记证书、土地出让合同或者商品房买卖合同等证明文件，并优先满足业主需要。（没有产权证的就是业主共有吧？）
本条建议修改为：规划要求在住宅小区内配套建设的无产权证的会所、幼儿园、养老服务设施、车位、车库等公共服务设施，属于业主共有。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的不动产登记证书，并优先满足业主需要。
修改理由：《物权法》第七十三条明确规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区配套建设的会所、幼儿园、养老服务设施、车位、车库等公共服务设施应属于上述条款中的其他公共场所、公用设施，所以应当属于业主共有。小区物业的产权只有专有和共有二种性质，凡是专有的产权都是能够办理产权证的，相反无法办理产权证的则属于共有，即“非专即共”。如果建设单位对上述设施主张产权就应当与其他专有物业一样，办理不动产登记证书，否则就不能认定归建设单位所有。
实践中，很多建设单位为达到占有配套设施的目的就通过商品房买卖合同的补充协议中约定产权归出卖人所有，但这种约定应属于无效约定。按照修改二稿中的表述，则建设单位仅凭该协议即可拥有配套设施产权显然是违反上位法的，因为商品房买卖合同中关于配套设施产权的规定属于霸王条款，对买受人来说是不公平的，除了违反《物权法》第七十三条之外，还违反《消费者权益保护法》第二十六条 第二款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易”的规定，且本条第三款明确规定“格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”
另外，我国对不动产实行的登记生效主义，对于不动产权属的认定必须以不动产登记部门的权属登记为依据，任何约定和协议都是不具备法律效力。所以不能凭借土地出让合同和商品房买卖合同的约定来认定公用配套设施的权属。建设单位若对配套设施主张产权则应像其他专有房屋一样提供不动产登记证书。
七、人防车位收益的分配
修改二稿第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程。
本条建议修改为： 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
修改理由：人防车位收益权不明晰所带来的问题已突发显现，对《人防法》“谁投资谁收益”的规定，不能理解为“谁开发谁收益”，随着建设单位将小区的房屋转让给业主之后，人防工程的投资人就已经变成小区业主了，自然小区业主才属于《人防法》所规定的收益主体，况且随着商品房的买卖，土地使用权也一并转移给了业主，建设单位就已经不再拥有任何的土地使用权，怎么可能对建立在土地基础上人防工程享有收益权呢？因此本条应当保留原修订草案中的条款，明确人防车位的收益权属全体业主所有，将其百分之七十纳入维修资金，方能定分止争，解决现实中人防车位问题。
八、维修资金应急使用
修改二稿第八十九条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要使用专项维修资金的，可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主委员会、相关业主、物业服务企业提出应急处置方案，经专项维修资金代管或监管机构复核后，直接申请使用：
（一）屋面、外墙体防水损坏造成大面积渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）消防设施损坏的；
（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）楼体外立面有脱落危险的；
（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）二次供水设施损坏的；
（八）其他危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
建议删除本条
删除理由：
（1）违反上位法。本条与《物权法》第七十六条“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定相违背。
（2）实施后果严重。如果本条通过，等于给物业服务企业打开了套取维修资金的方便之门，会导致大量“小病攒大病”的现象，进一步导致小区管理生态系统的恶化。
（3）现应的法规足以解决本条款中的情形。出现本条款中出现的情形，首先应从物业费中不低10%的公共设施维护费中列支，其次从小区公共收益中列支。如有不足，需要动用维修资金，有二种解决途径：一是由相关业主共同决定，双三分之二通过即可，无需由物业管理区域内的全体业主表决；二是在小区议事规则中明确小区出现本条应急情形维修资金使用权由业主委员会行使，该议事规则由小区三分之二业主同意即可。这样二种方式均不违背《物权法》第七十六条的规定。
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评
本帖最后由 憮趣 于 2016-7-21 13:29 编辑 昨日人大已联系执笔献策人回复：已看到帖子内容并已重视相关提议，我们期待法规完善，我们期待公平、合理的法律制度出台。。。。。。期待中 安徽省人大自去年启动省物业条例的修订工作以来，先后两次向社会公开征集修改意见，各地业委会和小区业主代表积极响应，纷纷建言献策。今年6月，由某业主公益人士执笔，综合全省业主代表意见，向省人大递交了一份包含27条意见的修改建议。然而令人失望并惊愕的是，7月省人大法制委提交审议的修改二稿中，全省业主的合理建议非但没有被采纳，反而为业主平添了以下有失公平的条文: （1）不管物业服务好不好、是否有物业合同及物业公司是否来路正规，强调业主“按时交纳物业费”的义务， 物业无需尽责也要求业主依法缴费了？！; (2)更有甚者，大家都知道幼儿园和会所是小区的配套设施，将来开发商凭以购房合同就可以作为证明文件，没有产权证也可以占有幼儿园和会所？ (3)新推出物业管理委员会这个组织，代小区业主行权，开发商也可以作为物业管理委员成员会取代业委会成立，操控小区主权？ （4）维修基金作为小区的“养老金”，今后物业公司可以随意动用。今后小区的维修基金将莫名其妙被掏空，将来房子坏了，没有资金维修，还要业主再次缴纳已经缴纳过的公共维修资金？广大业主欲哭欲泪！！本该开发商行使的维修职责为什么转嫁给业主了？开发商的质保金呢？这样谁还会建好房子？反正有业主承担无限制的公共维修资金啊！ 若这样的物管条例得到通过，不仅安徽全体业主自此沦为案上鱼肉，此次修法也将因开违法（物权法）先河而沦为笑柄！可以说在全国绝无仅有！ 7月25日~29日安徽省人大将召开第31次常委会对修改二稿进行审议，安徽各地业主代表对此忧心如焚，现由吴某教授再次执笔，提出精简版业主9条，希望借助舆论的力量获得公正的结果！希望大家积极关注，呼吁各方，力争几天后的人大常委会不要通过此有失公平、对等原则的法律！如果有认识省人大常委委员的业主，请告知省人大常委委员以厉害，谨慎利益链渗透到业主主权领域，侵占大家辛辛苦苦一辈子的钱买来的房子。 法律是社会公平正义的基石，如果法律修订被利益集团绑架，安徽将永无宁日！附：精简版业主9条修改建议,重点关注一、四、五、六、七、八 一、业主的义务
修改二稿第十条 业主在物业管理活动中履行以下义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
。。。。
（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金（再次续交不公平，本该是开发商的责任）；
（四）按时交纳物业服务费用（物业与业主权利义务应当相等，只约束业主未约束物业有失公平）；
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建议：删除本条第（三）（四）项。
理由：交纳物业服务费用是业主基于物业服务合同而产生的合同约定义务，并非是业主的法定义务。没有物业服务合同，或者物业服务企业未按约定提供相应的服务，业主是有权拒缴物业费的。如果将业主交纳物业费的合同约定义务上升为法定义务对业主是不公平的，将合同约定义务与法定义务混淆在一起也是不合理的。
二、物业管理区域划分
修改二稿第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理 。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（三）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条建议修改为：一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理（多区划分不易管理）。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、业主人数、自然界限等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，应当划定为不同的物业管理区域；
（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；规模较大的住宅小区，经业主大会同意后，可以拆分为不同的物业管理区域；
（三）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为不同的物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，应当划分为一个物业管理区域。
建筑物规模和业主人数上限由各市、县、区人民政府规定，原则上一个物业管理区域范围不得超过5000户。
修改理由：方便管理是物业管理区域划分的基本原则，业主作为物业的主人，其管理权需要通过业主大会和业主委员会，但小区规模越大成立业主的难度就越大，管理的难度与管理的范围成正比。由于建设单位具有开发大型甚至超大型楼盘的天然冲动，致使实践中物业管理区域过大已然成为当前物业管理困境的一个重要的原因，从实践上来看，超过5000户的小区都难以实现业主自治，势必影响物业管理的质量。因此有必要对物业管理区域的规模进行限制，以5000户作为业主人数的上限是比较合适的，具体业主人数的上限可由各地自行决定，这也是与中央推动街区制改革，实现小区小型化的精神相一致的。同时不同类型物业的业主，有着不同的诉求，因此立法上应当本着“能分则分”的原则，将本条中第二款第（一）、（三）项中的“可以”改为“应当”，第（三）项中不同类型的物业应当划分为不同的物业管理区域。另外，本条第二款第（二）项对物业管理区域合并作出了规定，但同时也应对物业管理区域的拆分作出相应的规定，将合并与拆分的权利一起赋予业主大会，充分体现业主自治的精神，尊重业主的自治权。
三、业主代理人的限制
修改二稿 第二十条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
物业使用人可以列席业主大会。
建议本条第二款修改为：业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。本小区物业服务企业工作人员及其亲属不得成为业主代理人。
理由：鉴于本小区的物业服务企业与业主大会决议具有重大利益关联，为保证业主大会尽可能不受物业服务企业的干扰，应对业主代理人进行必要的限制，本小区物业服务企业工作人员及其亲属不得担任业主代理人。
四、物业管理委员会
修改稿第二十四条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。
物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
建议本条删除或修改为：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。
物业管理委员会人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于物业管理委员会总人数的二分之一，业主代表由业主投票选举产生。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
物业管理委员会实行少数服从多数，每届任期不得超过一年。物业管理委员会组织业主自行或者聘请物业服务企业的决议需经过半数业主同意方为有效。
修改理由：设立物业管理委员会没有上位法依据。《物权法》第七十六条第一款第四项与《国条》第十一条第四项都明确规定“选聘和解聘物业服务企业”属于业主共同决定的事项。修改二稿中“物业管理委员会组织业主自行或聘请物业服务企业实施物业管理”明显与上述条款相违背，因此应当删除。如确需保留，也应作出相应的规定，明确业主代表人数和产生方式，工作机制、任期以及决议通过的原则，避免业主的自治权受到侵犯。
五、前期物业服务合同
修改二稿第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同示约定的，由建设单位承担。
本条第二款建议修改为：前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同的期限不得超过三年；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。约定期限届满后，未经业主大会同意，前期物业服务企业不得以事实提供物业服务为由收取物业费。
修改理由：鉴于与前期物业服务企业的签约主体是建设单位而非业主，故应对前期物业服务合同的期限给予一定的限制。实践中很多前期物业服务企业都不支持成立业主委员会，成为业主委员会成立的最大障碍，这是由原法条所规定的前期物业服务制度导致的，前期物业服务合同事实上是无固定期限合同，只要业主委员会不成立，前期物业服务企业就不会被解聘。因此应当改变思路，建立倒逼机制，迫使前期物业服务企业在合同到期之前协助成立业主委员会。无合同约定不得收费，本身也是合同法中意思自治的体现。
六、小区配套公共服务设施的权属
修改二稿第五十条规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、养老服务设施、车位、车库等公共服务设施的权属，设区的市、县（市）人民政府土地行政管理部门应当在土地出让合同中约定，建设单位应当在商品房买卖合同中注明。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的不动产登记证书、土地出让合同或者商品房买卖合同等证明文件，并优先满足业主需要。（没有产权证的就是业主共有吧？）
本条建议修改为：规划要求在住宅小区内配套建设的无产权证的会所、幼儿园、养老服务设施、车位、车库等公共服务设施，属于业主共有。属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的不动产登记证书，并优先满足业主需要。
修改理由：《物权法》第七十三条明确规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区配套建设的会所、幼儿园、养老服务设施、车位、车库等公共服务设施应属于上述条款中的其他公共场所、公用设施，所以应当属于业主共有。小区物业的产权只有专有和共有二种性质，凡是专有的产权都是能够办理产权证的，相反无法办理产权证的则属于共有，即“非专即共”。如果建设单位对上述设施主张产权就应当与其他专有物业一样，办理不动产登记证书，否则就不能认定归建设单位所有。
实践中，很多建设单位为达到占有配套设施的目的就通过商品房买卖合同的补充协议中约定产权归出卖人所有，但这种约定应属于无效约定。按照修改二稿中的表述，则建设单位仅凭该协议即可拥有配套设施产权显然是违反上位法的，因为商品房买卖合同中关于配套设施产权的规定属于霸王条款，对买受人来说是不公平的，除了违反《物权法》第七十三条之外，还违反《消费者权益保护法》第二十六条 第二款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易”的规定，且本条第三款明确规定“格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”
另外，我国对不动产实行的登记生效主义，对于不动产权属的认定必须以不动产登记部门的权属登记为依据，任何约定和协议都是不具备法律效力。所以不能凭借土地出让合同和商品房买卖合同的约定来认定公用配套设施的权属。建设单位若对配套设施主张产权则应像其他专有房屋一样提供不动产登记证书。
七、人防车位收益的分配
修改二稿第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程。
本条建议修改为： 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
修改理由：人防车位收益权不明晰所带来的问题已突发显现，对《人防法》“谁投资谁收益”的规定，不能理解为“谁开发谁收益”，随着建设单位将小区的房屋转让给业主之后，人防工程的投资人就已经变成小区业主了，自然小区业主才属于《人防法》所规定的收益主体，况且随着商品房的买卖，土地使用权也一并转移给了业主，建设单位就已经不再拥有任何的土地使用权，怎么可能对建立在土地基础上人防工程享有收益权呢？因此本条应当保留原修订草案中的条款，明确人防车位的收益权属全体业主所有，将其百分之七十纳入维修资金，方能定分止争，解决现实中人防车位问题。
八、维修资金应急使用
修改二稿第八十九条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要使用专项维修资金的，可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主委员会、相关业主、物业服务企业提出应急处置方案，经专项维修资金代管或监管机构复核后，直接申请使用：
（一）屋面、外墙体防水损坏造成大面积渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）消防设施损坏的；
（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）楼体外立面有脱落危险的；
（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）二次供水设施损坏的；
（八）其他危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
建议删除本条
删除理由：
（1）违反上位法。本条与《物权法》第七十六条“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定相违背。
（2）实施后果严重。如果本条通过，等于给物业服务企业打开了套取维修资金的方便之门，会导致大量“小病攒大病”的现象，进一步导致小区管理生态系统的恶化。
（3）现应的法规足以解决本条款中的情形。出现本条款中出现的情形，首先应从物业费中不低10%的公共设施维护费中列支，其次从小区公共收益中列支。如有不足，需要动用维修资金，有二种解决途径：一是由相关业主共同决定，双三分之二通过即可，无需由物业管理区域内的全体业主表决；二是在小区议事规则中明确小区出现本条应急情形维修资金使用权由业主委员会行使，该议事规则由小区三分之二业主同意即可。这样二种方式均不违背《物权法》第七十六条的规定。
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