学位论文独创性声明
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摘要
摘要
随着我国市场经济的繁荣和房地产市场的迅猛发展，多层建筑拔地而起，建筑物区分所有现象日益增多，这样就会有多个业主共同居住在一幢建筑物中的情况出现。建筑物区分所有权三个权能中，除了专有权可以由业主独立行使之外，另外两个权能的充分有效行使均需借助一种机制来统一各区分所有权人之意思，达到维护全体业主共同利益的目的，是故业主委员会应运而生。遗憾的是，我国现行法律法规对业主委员会法律定位模糊不清，造成实践中诸多困扰。笔者通过本文试图给业主委员会一个明确的法律定位，以期妥善解决纷繁的物业管理纠纷。本文正文主要分三个部分进行阐述：
第一部分是我国小区业主委员会制度概述。首先从业主委员会的由来、特征和职责分析我国小区业主委员会的法律地位现状；其次论述我国小区业主委员会存在的宪法基础，即结社自由权和物权法基础，即建筑物区分所有权；最后分析我国小区业主委员会面临的三个问题，即主体资格不明确、权利义务不明晰和诉讼地位不明确。
第二部分是关于业主委员会制度的立法模式。本部分选取了具有代表性的国家和地区关于业主委员会的４种立法模式进行考察，分别是以法国、香港地区为代表的社团法人模式；以德国、台湾地区为代表的非法人组织模式；以日本为代表的折中模式；以美国为代表的判例法人人格模式。
第三部分是完善我国小区业主委员会制度的建议。首先是在立法上明确业主委员会的法律地位，包括不应赋予我国小区业主委员会独立的民事主体资格、应明确其权利义务、应明确赋予其诉讼主体资格；其次法律法规应该进一步规范好业主委员会与物业管理公司、个别业主和业主大会这三个重要主体的关系。关键词：业主委员会；诉讼资格：物业管理Ｈ
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目录
目录
弓ｌ言………………………．……．…………………………………………．…………………………．．１
一、我国小区业主委员会制度概述……………………………………………２
（一）我国小区业主委员会法律地位现状………………………………２
１、业主委员会的由来………………………………………………一２
２、业主委员会的特征…………………………………………………３
３、业主委员会的职责………………………………………………．．３
４、业主委员会在物业管理中的作用………………………………．．４
（二）我国小区业主委员会存在的法律基础……………………………５１、业主委员会存在的宪法基础——结社自由权…………………一５
２、业主委员会存在的物权法基础——建筑物区分所有权………．．６
（三）我国小区业主委员会制度面临的问题……………………………７
１、主体资格不明确…………………………………………………．．７
２、权利义务不明晰……………………………………………………７
３、诉讼地位不明确…………………………………………………．．８
二、关于业主委员会制度的立法模式………………………………………．．１１
（一）以法国、香港地区为代表的社团法人模式……………………～１１
（二）以德国、台湾地区为代表的非法人组织模式…………………。１２
（三）以日本为代表的折中模式…………………………………………１３
（四）以美国为代表的判例法人人格模式……………………………．．１３
三、完善我国小区业主委员会制度的建议…………………………………．．１５
（一）在立法上明确业主委员会的法律地位…………………………。１５１、不应赋予我国小区业主委员会独立民事主体资格……………１５
２、应明确我国小区业主委员会的权利义务………………………．１５
３、应明确赋予我国小区业主委员会以诉讼主体资格……………１７
（二）规范业主委员会与各法律主体的关系…………………………～２０１、业主委员会与物业管理公司关系………………………………２０
２、业主委员会与个别业主的关系…………………………………．２０
３、业主委员会与业主大会的关系…………………………………２１
结语……………………………………………………………………………………………………２２Ｖ
目录
致谢……………………………………………………………………………………………………～２３参考文献…………………………………………………．．：……………………２４ＶＩ
引言
引言
上个世纪９０年代，伴随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，单位福利分房越来越少，商品房逐渐占领房地产市场。城市化进程的大力推进，使原本稀缺的城市土地资源变的越发紧张，为了满足城市居民的居住需求，大量高层建筑物不断涌现，这样就形成了建筑物区分所有的格局。区分所有建筑物是一个整体，对建筑物的共用部分，共用设施设备的管理和使用等，关乎一个物业管理区域内全体业主的共同利益。由此，代表全体业主共同利益的业主大会就产生了。但是每件事项都由业主大会开会决策很不实际，需要一个常设的执行机构，这就是业主委员会。我国早期的业主委员会一般称作物业管理委员会或者业主管理委员会。１９９１年９月我国内地第一个业主管理委员会在深圳万科天景花园诞生，自此，业主委员会制度在全国推广开来。
业主委员会制度是促使物业服务企业走向良性发展轨道的重要动力。在物业管理的实践中扮演着重要的角色。随着城市商品房小区的不断增多，审判实践中以业主委员会为一方主体的纠纷也越来越多，这其中有与房地产公司的纠纷，也有与物业管理公司的纠纷，甚至有与业主之间的纠纷。由于我国立法的缺失，即没有给业主委员会一个明确的法律定位，特别是对业主委员会的诉讼主体资格的规定模糊不清，使得法院在具体司法实践中，对业主委员会的诉讼地位的认定极不统一。造成的结果是：业主委员会在代表广大业主维权时总是困难重重，极大限制了业主委员会这一制度功能的发挥。
笔者从我国小区业主委员会的法律地位现状入手，通过分析比较具有典型代表性的国家和地区关于业主委员会的立法模式，找出我国小区业主委员会制度功能不畅的原因所在，认为不应赋予我国小区业主委员会独立的民事主体资格。它作为业主大会的执行机构，在立法上应进一步明确并细化其权利义务，并应赋予其诉讼主体资格，还对赋予我国小区业主委员会的诉讼主体资格的必要性和可行性做了分析，同时提出了应该将其具有诉讼主体资格限制在维护小区内全体业主共同利益的范围之内的观点。
一、我国小区业主委员会制度概述
一、我国小区业主委员会制度概述
（一）我国小区业主委员会法律地位现状
１、业主委员会的由来．
研究业主委员会，首先要对业主的概念准确定位。“业主＂字面意思就是“物业的主人’’。“物业’’不单单指房屋，根据２００３年国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）之第二条可知，“物业’’指的是“房屋及与其相配套的设备、设施和相关场地’’。在我国，拥有了房屋所有权，就拥有了与房屋相对应的土地使用权。因此，我国的“房屋的所有权人＂，即我国小区业主的权利，包括了房屋和与之相配套的设施、设备和相关场地拥有的相关权利。
业主委员会是由业主大会选举产生。业主大会是应时代需要而产生的。上个世纪九十年代末期，随着我国社会主义市场经济体制逐步确立，由单位福利分房演变为住房的商品化，单位拥有的多元社会功能开始分解。以前作为单位主要职能之一的“分房”制度走向市场化，个人购房者愈来愈多，商品房社区居民比例逐渐加大，这样就形成了多个拥有产权的业主居住在同一栋建筑物的情况越来越多。由于房屋和与之相配套的设备、设施和相关场地是一个整体，对房屋的共用部分、共用设备设施的管理和使用等，关乎小区内全体业主的共同利益，不能由单个业主决定，必须有一种机制能形成全体业主的共同意志，方能对此类事务作出决定。业主大会就是这样一种能体现全体业主的共同意志，对共同事务作出符合全体业主共同利益的决定的一种机制。
业主大会是由一个物业管理区域内的所有业主组成，业主大会开展工作的基本形式是业主大会会议。既然是一种会议，就如同全国人民代表大会一样，需要召集法定数量的人员参加才能召开会议。即使是业主大会临时会议，也需要由２０％以上的业主提议。在社会节奏加快的当下同时召集很多业主一起开会是不现实的。因此，业主委员会的确立尤为必要。业主委员会是由分散的业主个体在共同的建筑空间基础上建立起来的纯自治组织，自我服务，自我管理。业主委员会的发展对于妥善处理城市居民公共与个体之间的关系，在城市化进程中建立和谐社区具有重大意义。我国在法律层面第一次对业主委员会作出规定是在２００３年５月２８日通过的《条例》中。该条例作为一部物业管理的行政法规，明确了业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体执行业主大会作出的决定。对外代表全体业主与物业公司签订合同，对内管理小区内的一般性日常事务。业主委员会是由一定数量的业主组成，即由业主委员会委员组成。业主委员会委员从全体业２
主中选举产生，作为全体业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。２、业主委员会的特征
业主委员会作为一个物业管理区域内的常设管理机构，具有如下特征：（１）非政府性。即业主委员会不属于国家机关，不是以国有资产出资举办，更不是由国家设立的。
（２）非营利性。非营利性的内涵分为两个层次。其一，不以营利为目的，组织宗旨或者成立目的是为了实现某种公益，并不追求利润。其二，从组织运作来看，其活动收益不向其成员、管理人、发起人进行分配①。实务中，有些业主委员会的委员可能有领取合理报酬的情形，笔者认为这不属于“活动收益向其成员、管理人、发起人进行分配＂的情况，因为业主委员会代表业主对外进行民事活动的收益是归于全体业主的，委员们领取的工资仅是对他们所提供服务的合理补偿。．
（３）自治性。自治性又可称之为自主性，是指一个组织不受外界的操控，完全由其内部人员按照其自身规则来决定事务的权能。＠业主委员会作为业主大会的执行机构，其设立的目的是代表业主对物业实行自治管理。它根据业主大会的授权，即全体业主的共同意志对物业进行管理，不允许进行与管理无关的其他经营活动，其管理活动的收益归于全体业主。有一点需明确的是，自治性组织为履行合同义务而自愿接受外界影响，并不损害其自主性。例如，２００８年珠海市翠湖苑小区电梯内广告费收取的问题，业主委员会与物业公司签订的合同中明确广告费由物业公司收取。在这种情况下，该小区业主委员会失去对广告费收费的自主权并不意味着该业主委员会不具备自主性。
（４）公益性。公益即公共利益或公众利益。由业主大会选举产生的业主委员会，其成立的初衷即是为全体业主服务。其维护的是小区内全体业主的共同利益，不能只维护大业主利益而使小业主利益受损。
３、业主委员会的职责
业主委员会由小区内全体业主通过业主大会选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。《条例》第十五条规定了业主委员会的五项职责，形成了一种“业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离”＠的管理模式。在物业管理实际操作中，业主委员会的具体职责是：
ｏ金锦萍、葛云松主编：‘外国非营利组织法译汇》，方恒译自英译本，北京大学出版社２００６年版，第２１７页。
。刘太刚：‘非营利组织及其法律规制》，中国法制出版社２００９年６月第１版，第５７页。
。建设部：‘物业管理条例释义》，知识产权出版社２００８年３月第ｌ版，第４０页．
（１）作为全体业主的代表与选聘的物业服务公司正式签订物业服务合同。（２）及时了解和听取业主、物业使用人（物业承租人和其他使用物业的非业主）的建议和意见，协助和监督物业服务企业更好的履行物业服务合同。
（３）作为业主大会会议的法定召集者，定期召集和临时召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况并接受业主大会的监督。
（４）监督管理规约的实施。管理规约的实施到位与否关乎小区整体环境的优劣。业主委员会有权对影响到小区公共利益或其他业主合法权益的业主按管理规约之规定处理，例如对其批评教育、予以制止等。
（５）业主大会赋予的其他职责。
４、业主委员会在物业管理中的作用
物业管理是社会主义市场经济体制下的新兴产物，是对计划经济体制下传统的房产管理体制的一种打破。１９８１年３月１０日深圳诞生了我国内地第一家专业的物业管理公司。物业管理是指物业服务企业依据与业主之间的物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、卫生、绿化、治安、环境等项目进行维护、整治和修缮，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。由于一个物业管理区域内的业主众多，不可能每个业主都与物业公司签订合同，这时就需要全体业主的代表——业主委员会作为合同的一方当事人，与物业公司具体签订物业服务合同。业主委员会作为联系广大业主和物业服务公司的桥梁，具有举足轻重的作用，概括言之就是集合信息弥补信息量弱势，使利益双方地位平等，使物业服务公司在提供物业服务时，必须考虑到业主利益的存在。业主和物业公司作为博弈的双方，业主明显处于弱势地位，根本原因在于信息的不对称。例如，你家小区在沿海地区，某一天台风暴雨后，你房子窗户下面墙壁渗水，你找物业报修，物业让你自己出钱修。你知道的信息是：我一家倒霉，我自己花钱修。物业获悉的信息是：同一时间有多家报修，都是墙壁渗水，看来是房屋的质量问题，应由开发商出钱修。开发商掌握的信息是：这么多的房子有问题，拖到追溯期之后，业主只能自己去修。上述例子中可以看出业主明显处于信息弱势，即便要求合理，也很难如愿。业主请律师或上访，对方拖延，矛盾升级，双方对抗，加大成本。试想若有了业主委员会，能收集到多方反映，整合或弥补单个业主的信息，使业主的信息量弱势地位得到改变。①如在上例中，业主委员会集中多方信息后，就可以对是否是开发商所建房屋的质量问题作出判断，及时支持或劝阻业主，使业主的利益得到维护，小区的和谐得到保障，并且可以大大降低双方的运营成本。
可见，业主委员会在业主和开发商、物业的利益博弈中，平衡了博弈双方的。李国敏：‘探索我国物业管理市场信息不对称问题》，载‘中国房地产》２００３年第ｌｌ期，第３９页．
信息量，使双方都本着对双方均有利的态度做出决断，达到双赢的目的。积极发挥业主委员会的作用，对物业管理实践中不断增加的投诉和矛盾的解决、公共秩序的稳定、小区生活质量的提高都是大有裨益的。①其在物业管理活动中的作用可以概括为以下几个方面：
一是规范物业服务的重要动力。业主委员会经过业主大会的授权，有与物业服务企业签订合同的权利和监督物业公司履行合同的职权。业主委员会能在涉及服务合同的方方面面，比如小区绿化、保洁、保安等的服务标准，电梯养护、存车管理等的收费标准，各项服务的范围以及管理责任等方面对物业公司进行督促，坚决杜绝“物业服务成本不透明＂现象，规范物业服务企业走向良性发展的轨道。
二是广大业主权利实现的载体。业主委员会是由业主选举产生，维护全体业主的合法权益的组织。物权法赋予业主选聘物业服务公司的权利，同时业主享有监督其履行物业服务合同的权利。业主还享有收益权、选择权、知情权、核验权等权利，这些权利单靠业主个人的力量难以行使，只有通过业主委员会才能确保权利有效顺利实现。＠
三是辅助政府加强行政监管的重要力量。一般来说，一个基层政府的房管局物业管理科仅配备两三名工作人员，却要面对辖区几万人作行政监管工作。如果通过业主委员会来实现业主的自治自律，可以使政府面对的监管对象减少，有利于行政管理效率和监管水平的提高。
（二）我国小区业主委员会存在的法律基础
１、业主委员会存在的宪法基础——结社自由权
结社自由权，是公民依据一定宗旨，按照法定程序参加或组织具有连续性的社团的自由。固此权利作为一项基本权利各国法律均有规定。我国宪法明确规定，中国公民有言论、出版、集会、结社等六大自由权。结社一般分为以营利为目的的结社，即商业结社和以非营利为目的的结社，如慈善、宗教、学术结社。现在多数国家宪法规定的结社，主要是非营利性结社。业主委员会就是一种非营利性结社。正是因为这一宪法基础，国务院和各地方的物业管理法规才规定了业主委员会制度，使业主委员会得到法律层面的确认。现在施行的《条例》规定了业主委员会的备案制度：“业主委员会应当自选举之日起３０日内，准备好成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、委员名单、办公场地证明文件和其他必须的函孙元：‘业主委员会是建设和谐社区的主要载体》，载‘江西行政学院学报》２０ｌＯ年第ｌ期，第５２页。ｏ同上。
圆吴玉章、毕小青等：‘结社：理论与实践》，生活・读书・新知三联书店２００６年１１月版。
材料，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案＂。从上述规定的上下文来看，备案仅仅是行政机关的一项监管措施，或者说是程序性的要求，不具备确权与设权之功能。
２、业主委员会存在的物权法基础——建筑物区分所有权
从上个世纪九十年代开始，随着商业经济的繁荣，到城市发展的人员不断增多，继衣食之后的居住问题日益凸显。然而城市土地寸土寸金，为了满足居住需求，只能盖高层建筑，这样就形成了建筑物区分所有的格局。记得二十世纪八十年代，建设部有一个叫做《城市异产毗连房屋管理规定》的部门规章，其中规定了“异产毗邻＂房屋的概念，这个概念像是建筑物区分所有权，但不是。由于那时房屋都是公房，职工享有的仅是居住权，而非所有权，因此“异产毗邻”房屋仅是和建筑物区分所有相类似的一个概念。∞为了解决由于建筑物区分所有而产生的纠纷，早在物权法征求意见之际，人大建议稿，人大法工委征求意见稿和社科院建议稿这三个建议稿同时都肯定了建筑物区分所有权的存在必要性。最终，２００７年出台的《物权法》在新中国的民法中第一次提出建筑物区分所有权的概念，非常具有现实意义。
原始社会穴洞的居住环境不会形成建筑物区分所有权的观念。通常认为，奴隶社会是建筑物区分所有权观念的萌芽。在古巴比伦王国，生产和交换已经有所发展，为了满足集中在城市大量人口的经营和居住之需，产生了类似现在的建筑物区分所有的形态，这是建筑物区分所有权的萌芽标志。自十九世纪中期开始，西方各国的工业革命加速了工业中心和城市的发展，随着建筑技术水平的提高，高层建筑涌现，多个承租人或房主居住在同一幢建筑的现象出现，于是相关的大厦管理问题突显，建立相应的区分所有权制度的要求越发迫切。１８０４年的《法国民法典》第六百四十四条第一次确立了近代民法的建筑物区分所有权制度。
关于建筑物区分所有权的权利构成，学理上有不同看法：
一元论说，或者片面强调建筑物的整体性或者片面强调专有所有权，因此该学说片面性较为明显，现在支持此观点者甚少。
二元论说，认为建筑物区分所有权应理解为区分所有权人于专有部分上的个人权利与在共用部分上的集团性权利之结合。圆对作为区分所有权的权能之一的“成员权”有所忽视是此学说的瑕疵。
我国采用“三元论说’’。我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有函杨立新：‘建筑物区分所有权制度研究》，载中国侵权责任法立法研究论坛２００６年１０月２９日，ｂ塑卫；型坠璺５凸监￡ｉＹｉ！ｌ自坚：鳗也：￡ｎ』ｇｇ］＆堑￡ｉ兰ｈｌ皿ｇ：ｉｌ塑！ｉｄ三璺２２墨』。
。陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社１９９５年版，第７ｌ页。
和共同管理的权利。＂该条款明确了我国建筑物区分所有权制度的法律构成，即由专有权、共有权和成员权组成。我国法律的这一规定很好的解决了在一幢区分所有建筑物发生的权利纷争。首先，针对专有部分，业主可完全排他的享有占有、使用、收益、处分之权利，但是有一点需明确的是，在使用专有部分的同时，不可避免的会使用共有部分，这就要求业主行使专有权的同时不得妨碍其他业主行使专有权。其次，共有权及成员权解决了业主委员会的存在基础问题。区分所有建筑物是一个不可分割的整体，故区分所有权人之间相互关系的处理就尤为重要。为了维护这样一个整体或者说是相互关系，有必要借助一个组织或一种机制来进行管理，妥善订立规程及纠纷解决之道，业主委员会正是这样一种组织。它是由所有的区分所有权人的代表所组成的，通过健全合理的管理，它能统一各区分所有权人之意思，达到维护全体区分所有权人利益的目的。基于成员权每一个区分所有权人都有成为业主委员会委员的权利，从而自我服务，自我管理。
（三）我国小区业主委员会制度面临的问题
我国法律之所以没有明确业主委员会的法律地位，有很多方面的原因。比如我国业主委员会的发展尚属初期阶段，比如业主委员会的经费保障不到位，比如广大业主的民主参与意识不强等等。这些问题要想得到解决，需要多方面努力，全面提升业主委员会的实践能力。本节主要探讨我国小区业主委员会在理论和实践上面临的诸多问题，为下一步问题的解决提供更多的思路。
１、主体资格不明确
业主委员会的民事主体资格如何定位，涉及到其行为后果的归属及法律责任的承担。业主委员会是否具有独立的民事主体资格，理论界和实务界一直存在着争议。《条例》中规定业主委员会仅是业主大会的一个具体执行机构，根据业主大会的授权处理各项日常性事务，根据授权可对外与物业公司签合同。业主委员会尽管是由业主大会选举产生，但法律对其经过登记后是否可取得法人资格没有规定。我国小区业主委员会显然不是自然人，有关的法律法规也没有明确它是“其他组织’’。因此，当前法律框架下没有明确我国小区业主委员会有无法律主体资格。
２、权利义务不明晰
《物权法》和《物业管理条例》虽然规定了业主委员会的权利和义务，比如有代表权、诉讼权、决策权、惩罚权、监督权等权利，有勤勉尽责的义务、遵纪守法的义务、配合协调的义务、接受监督的义务等，但是这些条款过于抽象，缺乏确定性和可操作性。条例中没有对业主委员会滥用职权，履行义务不适当等情
况的罚则规定。以上导致实践中一些业主委员会在没有得到业主大会授权或者超越授权范围以自己或全体业主名义为民事法律行为，甚至还有挪用小区专项维修资金、滥用职权、侵害广大业主合法权益的情况发生。故业主委员会的权利义务有待进一步明确与细化。
３、诉讼地位不明确
２００４年３月，武汉市武昌区法院受理了一起业主状告业主委员会的案件。其基本案情如下：２００３年１０月，武昌西苑小区成立了业主委员会。后来该业主委员会未经过业主大会擅自选聘了新的物业管理公司。同年１２月，该物业公司进驻小区。经过一段时间后，业主们发现新的物业公司不但没有资质，服务不到位，而且物业管理费每平方米比原来高出Ｏ．０５元。业主们认为，业主委员会未经过业主大会擅自聘用物业管理公司是违反程序的，两者签订的物业服务合同是无效的。该案争议的焦点是业主是否可以起诉业主委员会？即业主委员会是否具有诉讼主体资格。遗憾的是，我国《民法通则》、《民事诉讼法》、《物权法》、《物业管理条例》对此都无明确规定，给司法实践带来不少困扰，因此有必要界定清晰。
《物权法》第七十八条规定：业主应遵守业主大会或业主委员会作出的决定，但当作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可请求法院撤销。第八十三条第二款规定：对任意丢弃垃圾、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权依照有关法律法规进行处理。业主自己的合法权益受损可以依法起诉。
我国部分学者依据上述规定认为业主委员会具备诉权。我们可从以下几个方面分析。第一：从立法设计上来看，据全国人大法工委负责人解释说，物权法在草案阶段曾经规定了业主委员会的诉讼资格问题，但经反复推敲，业主委员会本身并无独立财产，一旦败诉，风险全部落在业主身上，即权利义务由全体业主分担，另外还涉及到执行等一系列复杂问题，所以业主委员会的诉权以暂不规定为宜。对于业主共同利益受到侵害的问题，可依民事诉讼法代表人诉讼的规定进行解决。①第二，从《物权法》第八十三条第二款条文的内容来看，规定了材业主可以依法向人民法院起诉”。如果认为业主委员会具有诉权，又何必规定让业主起诉呢？因此，该条文是不承认业主委员会具有诉权的。第三，从立法进程上分析，业主委员会的诉讼地位问题在《物权法》每次草案中都有所体现。如草案第三次审议稿第八十七条作了如下表述：对侵害业主共同利益或物业公司违反合同。‘全国人大常委会法制工作委员会负责人解读物权法》，载人民网，２００７年３月２７日！！堑乜；逝：乜§Ｑ乜ｌ曼：Ｅ墅ｍ：￡型ｇｂ』！§Ｑ１２』§§２墨３１Ｑ：ｂｌ皿．
的争议，业主大会经２／３以上业主表决同意，可以业主大会名义起诉或仲裁；业主也可起诉或仲裁。草案第四次审议稿第八十六条也有类似规定。但最终的《物权法》中删除了这些规定。
综上，现行《物权法》并未承认业主委员会的诉讼主体资格。
《物业管理条例》将业务委员会界定为自我管理、自我服务的业主自治组织。规定了业主大会应当维护和代表广大业主的合法权益，具有选聘解聘物业服务公司，选举、更换业主委员会的主要职责。业主委员会是业主大会的常设性执行机构。从以上表述中可以看出，该条例仅从业主大会和业主委员会的内部关系上界定业主委员会的性质。业主委员会对外以何种身份参与事务，即法律地位如何并无明确规定。
地方立法中有的也涉及到了业主委员会的诉讼主体资格问题，本文以几个地方为例进行分析。
１９９７年７月１日颁布实施的《上海市居住物业管理条例》第五十四条对此问题做了一些规定：对违反业主公约损害他人合法权益的，业主委员会或相关业主、使用人可起诉。该条款承认了业主委员会的诉讼地位。但《条例》颁布后，重新出台的《上海市住宅物业管理规定》删除了上述规定，即回避了业主委员会的诉讼主体资格问题。
《青岛市物业管理条例》第四十九条规定了业主委员会与物业管理公司发生合同纠纷时，可以起诉或仲裁。１９９８年《广东省物业管理条例》第四十一条规定了业主委员会可对建设单位的违规行为提起诉讼，但在２００８年修订的《广东省物业管理条例》中却回避了业主委员会的诉讼主体资格问题。
从以上地方立法得知，许多地方立法对于业主委员会与物业管理公司发生的纠纷，允许业主委员会以自己的名义起诉，但是在国务院《条例》颁行后，大部分地方立法都基本回避了这个问题。
从上述分析可知，我国法律法规没有明确承认业主委员会的诉讼主体资格，因而造成司法实践中的诸多困扰。
各地法院在具体司法实践中，对业主委员会的诉讼地位的认定也不统一，这主要体现在各地方物业管理纠纷案件的审理意见中。例如，北京市高院在２００４年审理意见第七条规定了业主委员会在４种情况下可以作为原告参与诉讼。上海市高院在２００２年的审理意见中指出：在物业管理的案件中，业主委员会有权在涉及全体业主共同利益的案件中作为原告起诉。２００４年广东省高院审判委员会第１６０次会议通过的一个批复中规定了业主委员会可以原告身份对物业管理公司和开发商提起诉讼。重庆市高院的指导意见中明确规定：在关涉业主公共利益的物业管理纠纷中，业主委员会可以原告身份起诉，也可以被告身份应诉。
根据以上分析，司法实践中大都认为业主委员会具有独立的诉讼地位，但对其限制各有不同。有的认为，它只能作为原告；有的认为可作原告，也可作被告；有的认为，它仅能对物业公司提起诉讼；有的认为只要是涉及到全体业主共同利益，不管是物业公司还是开发商都可对之提起诉讼。司法实践对于业主委员会诉讼地位不明确这一问题的解决提供了诸多思路，但由于没有全国性的法律对其做出一致性规定，致使业主委员会在代表业主大会维权时总是困难重重，这极大限制了业主委员会这一制度功能的发挥。
二、关于业主委员会制度的立法模式
对于业主委员会的制度选择，由于各国的历史习惯、社会条件的不同，各国以及地区法律对其性质规定有所不同。有的赋予其法人资格，如法国、我国香港地区，有的不承认它的法人资格。综合一下，主要有以下四种规定：
（一）以法国、香港地区为代表的社团法人模式
这种模式认为业主管理团体属于“具有法人性质的团体’’。即其具有某种特定的组织形态，组织本身具有高度的独立性。所谓“高度独立性”有以下表现：一是没有与成员关联的解散事由；二是可以更换成员；三是决议不适用全票通过原则，而是多数票通过原则：四是法人成员以外的人可以成为机关成员。①
法国法是采用此种模式的典范。法国现行的《住宅分层所有权法》规定：如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有人管理团体。圆法国法律规定它的区分所有权人管理团体为共有人协会。《法国住宅分层所有权法》规定，共有人协议是由共有人的共同行为而建立起来的强制组织。共有权一旦产生，也就是说当第一份额不动产被出卖时，共有人协会就成立了，并且被后来加入的共有人壮大。从以上表述可知，在法国区分所有权人管理团体即共有人协会具有法人资格，在诉讼中可作为原告和被告。
法国法关于区分所有权管理团体的规定也经历了一些历程。２０世纪３０年代以前，法国法关于“共有物”的管理一般必须是全票通过，１９３８年，在《有关区分各阶层不动产共有之法律》中虽有六个条文是关于区分所有人组织的规定，但该法规定区分所有权人组织成立与否是自愿的，并且受法国法传统的影响，该组织行使某些职能时受限。比如区分建筑物的改良需经全体同意，这就阻止了老建筑物的改良，凡此种种极大限制了区分所有权人管理团体实践中职能的发挥。＠因此，直到１９６５年的法律才赋予区分所有权人组织，即共有人协会以法人资格。④
我国香港特别行政区的物业管理制度比较成熟。香港物业管理所依据的法规是《建筑物管理条例》和各小区的《公契》。１９９３年通过的《建筑物管理条例》确立了业主团体的法人地位，即该条例中第二条中明确的“法团’’。香港政府为了便于业主从房屋署中接回屋苑的管理权，鼓励业主在入伙当年就成立业主立案。【德】迪特尔・梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社２００１年版，第８１８页。雪王蕾蕾：《业主自治机构法律问题研究》，西南财经大学硕士学位论文，２００７年，第１９页。
雪黎淑惠：《公寓法与社区发展》，台湾新文京开发出版股份有限公司２００４年版，第２８．２９页。
国薛源：‘区分所有建筑物自治管理组织制度研究》，对外经济贸易大学博士论文，２００５年，第２页。
二、关于业主委员会制度的立法模式
法团。法团受民政事务署管辖，该署会定期派出具有会计和法律专业知识的联络主任协助业主法团的工作。①法团成立的依据是《建筑物管理条例》，它可以代表业主管理公共事务和就管理事宜做出决定，此机构类似于我国的业主大会。业主立案法团拥有自己的名称、办事处和由公共基金组成的自有财产。注册后的业主立案法团有法团印章和专用于建筑物管理方面的银行户口，法团会议可通过有关公用部分的行政事宜的决议，该决议对全体业主和管理委员会具有约束力。管理委员会（类似于我国小区业主委员会）是业主立案法团的代表执行机构，以其名义履行权利和承担义务。《公契》是一份界定业主权利义务的文件，须在土地注册处注册。香港政府为了防止地产商利用制定《公契》之便侵害小业主利益，在《建筑物管理条例》中作出了明文规定：凡是制定的公契中有与条例中不一致之处，均以条例为准，还针对《公契》有一些强制性规定，如：房地产商须支付未出售房屋的物业费，物业服务公司应当允许业主在任何合理时间查阅账项纪录和资产负债表，业主不得擅自改变房屋用途等等。由上可见，香港法律也将区分所有权人组织确立为法人。
（二）以德国、台湾地区为代表的非法人组织模式
德国的《住宅所有权法》称区分所有人管理团体为“住宅所有权人共同关系团体”。该团体可由两名或多名住宅所有人构成。该共同关系是由住宅所有权人通过契约确立，而非由强行法规定。该法第二十三条规定：管理人可依全部住宅所有权人名义为一些行为，如基于会议决议的授权对外参与诉讼等。按照《住宅所有权法》第二十一条的规定，该共同体可以借助集会②和管理人而成为一个具有民事行为能力的组织体。＠因为住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成为一体的特性，且该人法上之结合超越普通共有关系而具有浓厚的团体性，尤其是该团体具有不可解散性，而表现了共同目的共同共有之特性，因此，该共同体被认为具有“部分权利能力之特别团体＂。回
我国台湾地区１９９５年颁布的《公寓大厦管理条例》中规定：公寓大厦业主团体包括区分所有权人会议和管理委员会。台湾的区分所有权人会议即是指涉及区分所有权人共同事务而举行的会议。该条例指出区分所有权人会议是公寓大厦管理的意思机关，负责决策和监督执行；管理委员会是执行机关，即在意思机关授权下执行其决定。管理委员会应从委员中推选出一名主任委员，对外代表管理委员会。管理委员会的选任及组织事宜应在规定中明确，管理委员会主任委员、。王佩佩：‘业主自治制度刍议》，载‘中山大学学报论丛》２００５年第６期，第３７２页。
。相当于我国的业主大会。
。【德】贝尔曼：＜德国住宅所有权法》，戴东雄译，载‘法学论丛》第１３卷第ｌ期。
。戴东雄：‘论建筑物区分所有权之理论基础》，载《法学丛刊》第１１５期。
委员等任期为一年，可得连选连任。该条例第三十五条规定：“管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。’’２００３年台湾的民事诉讼法规定了管理委员会是非法人团体。也就是说，台湾的管理委员会虽然可作为当事人，参与诉讼，但不具有实体上的权利，真正的权利人是区分所有权人，全体区分所有权人共同享有权利和承担义务，当管理委员会财产不足以支付债务时，全体区分所有权人承担连带清偿责任。
（三）以日本为代表的折中模式
所谓折中模式，即当业主群体具备一定条件后才承认其法人资格。按照日本的《建筑物区分所有权法》之规定：区分所有权人人数为３０人以下时，所组成的管理团体无权利能力；区分所有权人人数为３０人以上时，并且由建筑物区分所有权人人数及决议权份额各四分之三以上多数人决议，决定成立法人、规定名称和办公场所，并在主要办公所在地登记的，可以成为具备法人资格的管理团体。①１９８３年日本法律中有关管理团体法人的规定，涉及到了管理团体法人的名称、成立、理事、监事及其代表权，管理团体法人事务的执行，管理团队法人剩余财产之归属及法人之解散等。在区分所有权人组织采取法人模式的情形下，组织财产不足完全清偿时，按照区分所有权人的专有部分面积比例进行清偿。＠以日本为代表这种由区分所有权人自主选择是否采取法人形式的业主委员会的制度模式完全体现了业主自治的特点。然而从日本的主流学说理论来看，建筑物区分所有权人组织的法律性质是无权利能力的社团。＠
（四）以美国为代表的判例法人人格模式
所谓判例法人人格模式，即在立法上不承认区分所有权组织具有法人资格，但在判例实务上承认其法人资格。④因此，也叫做“判例实务上的法人资格模式＂。２０世纪７０年代美国加州ｍｉｔｅＶＣｏｘ一案中，通过这个判例承认美国的公寓所有人协会（相当于我国的业主大会）具有法人资格。现如今，区分所有权组织的法人资格在美国判例实务中已得到普遍承认。＠美国《统一区分所有物业产权法》规定区分所有权人组织形式为非公司法人或非营利公司法人，该规定体现了区分①贺云华：‘业主委员会的困惑和希望》，载《新业主》２００４年第３期，第２５页。
ｏ邓曾甲：‘日本民法概论》，法律出版社１９９５年版，第１９３页。转引自薛源：《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》，对外经贸大学博士论文，２００５年，第２２页。
＠陈华彬：《现代建筑物区分所有权利制度研究》，法律出版社１９９５年版，第２３４页。
ｏ李薇薇、苏宝炜：《完善业主委员会自身制度推进第三方监督体系建立》，载‘北京房地产》２００９年第４期，第９０页。
＠赵豫新：‘业主委员会法律地位研究》，华中科技大学硕士学位论文，２００６年，第１０页。１３
所有权人组织独立的民事主体地位和民事诉讼主体地位。可见，业主委员会被赋予明确的法律地位是美国立法的趋势。１４
三、完善我国小区业主委员会制度的建议
三、完善我国小区业主委员会制度的建议
（一）在立法上明确业主委员会的法律地位
１、不应赋予我国小区业主委员会独立民事主体资格
笔者认为，前述的四种立法模式均不符合我国小区业主委员会的制度现状，根据《民法通则》第三十七条的规定，法人必须同时具备以下四个条件：下分析：
首先，业主委员会并不是如法人需要依法审批成立或者登记成立。我国小区的业主委员会是由业主大会选举产生。法人的成立一般需要行政机关的审批案，但此处的备案并不能理解为业主委员会的成立行为，而应仅仅是程序性的要求。
其次，我国小区业主委员会并无独立的财产和经费，不能独立承担民事责的，按照一定比例缴纳的公共维修基金也是全体业主的共有财产，小区内公共设施的出租收益，比如说墙面广告费、电梯广告费均属全体业主共有。
因此我国小区业主委员会不具备法人资格，其显然不是自然人。法律规定“其他组织＂都须经登记并领取营业执照或者社会团体登记证，我国小区业主
笔者认为我国小区业主委员虽然不具备独立的民事主体资格，但是它作为同利益为使命。因此，它应有以下权利：（１）负责定期召集和临时召集业主大会，并主持业主大会。负责修订业主立法上不应赋予我国小区业主委员会独立民事主体资格。一是依法成立；二是有必要的财产和经费；三是有自己的名称、组织机构和场所；四是能够独立承担民事责任。根据上述四个条件，笔者对业主委员会作如或登记，虽然《条例》规定选举产生的业主委员会须到当地房地产行政部门备任。所有与房屋相配套的设备、设施、相关场地都是一个小区内全体业主共有委员会也不符合上述条件。综上它仅仅是业主大会的执行机构，不应赋予它独立民事主体资格。２、应明确我国小区业主委员会的权利义务业主大会的执行机构，其产生背景和所负的职责均决定了它只能以维护业主共
委员会章程和业主公约。
（２）监督全体业主履行业主公约。业主公约作为约束小区内全体业主的规范性文件，业主委员会有权对其实施情况进行监督检查，若发现个别业主违反业主公约，业主委员会有权要求其改正并按业主公约的要求进行处理。
（３）根据业主大会的决定，选聘和解聘物业管理公司。
（４）在业主大会的授权下，以自己的名义与物业管理公司签订物业服务合同。业主委员会与业主大会或者说全体业主是民事代理法律关系，在此关系中业主委员会处于代理人的地位，故业主委员会应在代理权限内为民事行为，超越代理权限签订的合同对全体业主是没有法律效力的。
（５）监督物业管理公司按照合同内容切实履行物业服务合同。若发现物业公司违反合同，业主委员会有权要求其限期整改，如果拒不整改或在限期内没有整改到位，业主委员会有权按照合同条款单方解除合同，并按违约条款要求其赔偿。
（６）收取、管理和使用小区的专项维修资金。小区的专项维修资金作为维修、保养小区内共用部分、共用设施设备的资金，应该由业主委员会负责管理。
（７）审议物业管理的收费标准、年度计划和年度预算。一般由业主委员会提出物业服务的内容和标准，物业管理公司据此提出收费标准，双方协商后签订物业服务合同。物业服务的年度计划和预算每年由物业公司制定后，由业主委员会审议，如需修改，物业公司修改后，由业主委员会批准实施。
（８）业主大会赋予的其他职责。
同时，为实现其职责，维护业主的利益，业主委员会应有如下义务：
（１）在业主大会上，向全体业主报告物业管理的实施情况，并接受全体业主对具体的物业管理工作的监督。若业主发现业主委员会在行使代理权的过程中，有超越权限或者与第三人串通损害业主利益的情况出现，可对业主委员会所为代理行为及于全体业主拒绝承认，这时行为效力就及于业主委员会自身，若业主利益受损，还可以要求物业管理公司与业主委员会承担连带赔偿责任。监督专项维修资金的使用是业主行使监督权的一个重要方面，若业主发现业主委员会违规使用或者挪用专项维修资金，有权要求其退回或者申请县级以上房地产行政管理部门追回，还可以向人民法院提起诉讼。
（２）对于物业管理公司为了共用部分或者公共设施设备的支出，业主委员会在对其支出的合理性和必要性进行充分评估并经业主大会同意后，可以从专１６
项维修资金中向物业公司支付该费用。
（３）协助物业管理公司收取物业服务费。对于个别业主拖欠或拒付物业费的行为，业主委员会有督促其缴付物业费的义务。如物业管理公司就此对业主起诉，业主委员会有配合其诉讼的义务。
（４）业主委员会不得利用其履行职责的便利从事与物业管理无关的活动。尤其是擅自改变小区内共用部分、公共设施设备的用途或者利用其进行经营性活动，如果业主委员会有以上行为，应由县级以上房地产行政部门责令其限期改正，给予警告并处以违法所得２倍的罚款。
（５）遵守政府行政部门对本小区物业管理提出的要求，接受其监督和指导。（６）业主委员会作为小区内全体业主的代表，应忠实勤勉的行使自己的代理权，从全体业主的利益考虑，维护其合法权益。．
３、应明确赋予我国小区业主委员会以诉讼主体资格
（１）我国小区业主委员会享有诉讼资格的必要性
从上文的分析可知，在立法上明确我国小区业主委员会民事诉讼主体资格是十分必要的，理由如下：
第一，有利于解决物业管理纠纷。我国相关法律对业主委员会诉讼主体资格采取模糊化处理，导致了我国小区业主委员会的功能不能得到有效发挥，业主也无法对小区业主委员会超越职权、滥用职权、挪用专项维修资金等行为通过民事诉讼途径加以解决。在中国经济和房地产市场日益发展的今天，物业管理方面的纠纷必然越来越多，广大业主的利益不能得到有力的保护，威胁到中国和谐社区的构建。如果赋予我国小区业主委员会以民事诉讼主体资格，在遇到物业纠纷时，业主委员会便能以原告被告身份参与诉讼，使纠纷得到有效解决。
第二，业主诉讼之局限性。单个业主诉讼有很多弊端，理由如下：其一，单个业主处于信息量弱势地位，无法对抗物业管理公司或开发商。其二，我国小区居民的法律意识不强，形成自我维权意识比较困难。其三，众多单个业主的意思表示很难统一，这样就无法达成维护全体业主共同权益之目的。其四，群体性诉讼加大了诉讼成本，不利于司法效率的提高。而业主委员会有固定的主任、副主任、委员组成，有一定的组织机构和办事规程，能够充分集中每个业主的信息量，既节约了诉讼成本，又提高了司法效率。１７
第三，诉讼代表人制度的局限。民事诉讼法上的诉讼代表人制度的实质是避免重复诉讼，节省诉讼资源。将诉讼代表人制度引入物业管理纠纷中，笔者认为存在以下局限：首先，建筑物区分所有权的是一种复合物权，物业管理纠纷多数涉及到全体业主的利益，它不能像代表人诉讼中单个或部分当事人可单独放弃实体权利。如业主要求解除物业服务合同的纠纷中，物业服务公司服务的对象是全体业主，部分业主放弃权利不具备可操作性。其次，在涉及到全体业主共同利益的物业纠纷中，要求全体业主推选诉讼代表人不太现实，至于诉讼代表人放弃、变更诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求、进行和解必须得到全体业主的同意更缺乏可操作性。因此，民事诉讼法上的诉讼代表人制度在我国物业管理纠纷中不太适用。如果赋予业主委员会以诉讼主体资格，不但克服了上述局限性，还可达到简化诉讼、降低成本的目的。
（２）我国小区业主委员会享有诉讼资格的可行性
诉讼主体与民事主体的有限分离为我国小区业主委员会享有诉讼资格提供了可能。民事主体以外的第三人，虽然与案件没有直接利害关系，但基于法律规定或者民事主体的授权，可以作为诉讼主体参与诉讼，这就造成民事主体与诉讼主体的不一致，是谓诉讼主体与民事主体的有限分离。我国小区的业主委员会虽然可能与案件没有直接的利害关系，但经过全体业主通过业主大会授权或者借助管理规约，都可以赋予业主委员会以诉讼实施权，让业主委员会拥有诉讼主体资格参与到诉讼中去。这在我国司法实践中也不少见，比如死亡后的公民仍然具有名誉权等人格权，可由其继承人担当诉讼；清算小组在破产案件中的诉讼实施权；债权人的代位诉权等。
在诉讼主体和民事主体有限分离的过程中，诉权和诉分离说为其提供了理论基础。诉是诉讼主体向法院提出保护其实体权益的请求，∞诉权是诉讼主体进行诉讼的权利。二者均分为程序意义上的和实体意义上的。一般情况下，程序意义上的诉的行使和诉权都是由民事主体本人实施的，但是在有法律规定或者授权时，程序意义上的诉的行使和诉权不是由民事主体本人实施的。以上说明，实体意义上的与程序意义上的诉权和诉的行使是可以分离的，诉讼主体与民事主体在司法实践和理论上也是可以分离的。综上可知，诉权和诉的可分性为诉讼主体与民事主体的有限分离提供了理论支撑。圆
西柴发邦主编：‘民事诉讼法新编》，法律出版社１９９５年版，第６页。
ｏ崔学会：‘刍议业主委员会的法律地位》，载《理论与现代化》２００７年第３期，第“页。１８
综合以上分析，在立法上明确我国小区业主委员会的诉讼主体资格是必要可行的。
（３）我国小区业主委员会诉讼资格的限制
为了妥善解决物业管理纠纷，最高人民法院出台了《建筑物区分所有权纠纷解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这两个解释中涉及到业主委员会的诉讼主体资格的条文有七条，在这之中有的认可业主委员会的被告资格，有的认可其原告资格。但这七个条文对于现实中形形色色的物业管理纠纷是远远不够的。笔者认为应在我国民事诉讼中明确业主委员会的民事诉讼主体资格。
由于业主委员会代表的是全体业主的共同利益，在诉讼中业主委员会一旦败诉，风险应由全体业主承担。有些业主会认为自己没有参与诉讼，也没有委托业主委员会进行诉讼，为什么要承担败诉的后果。因此，明确业主委员会民事诉讼主体资格的同时应对其加以限制，笔者认为应从以下三个方面进行限制：
第一，业主委员会必须是依《条例》依法成立的业主委员会，即须由业主大会选举产生，且必须自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二，业主委员会作为原告的情形。业主委员会作为原告为维护小区内全体业主的共同利益而起诉时，须经小区内全体业主以普通多数决方式通过。表决通过后，业主委员会就该事项起诉，若胜诉，由全体业主共享所得利益；若败诉，由全体业主共同承担责任。业主委员会提起诉讼的范围可从以下几个方面把握：一是与物业服务公司发生的纠纷。如物业服务合同被业主大会决定提前解除，物业服务公司拒绝退出的；或者业主大会按照法定程序解聘物业服务公司后，业主委员会要求解除物业服务合同的；或者物业服务企业违反合同约定侵害业主共同利益的。二是当小区自行管理时，业主委员会有权收取建筑物养护费用，若业主拒绝缴纳而影响到公共设施的使用时，业主委员会有权对拒绝缴纳费用的业主提起诉讼。三是若原来的业主委员会是由开发商操纵产生的，由小区自发选出的业主委员会到行政机关备案时遭到拒绝，则自发选举产生的业主委员会有权提起行政诉讼。四是在物业管理活动中，其他涉及到需要维护全体业主共同权益的情形。
第三，业主委员会作为被告的情形。笔者认为被告资格与原告资格本就是一个问题的两个方面，业主委员会在上述范围内可以作为原告起诉，同样的在１９
上述范围内也可以作为被告应诉。业主委员会作为被告应诉时会产生各种费用，费用的来源可以参照其他国家或地区的经验，在小区内设立公共基金，业主委员会为全体业主共同利益诉讼时所产生的费用从公共基金中支付。公共基金涉及到以下问题：首先是公共基金的来源。一是业主委员会在诉讼中所得利益；二是小区内全体业主按一定比例缴纳的公共基金。其次是公共基金的用途。公共基金当专款专用。一是用于业主委员会参与诉讼过程中产生的各种费用；二是败诉时承担的赔偿责任。再次是公共基金的管理。公共基金应设立管理人，由全体业主经业主大会选举产生。公共基金的收支状况应在小区公告栏中定期公示。
（二）规范业主委员会与各法律主体的关系
１、业主委员会与物业管理公司关系：
物业管理是业主为了提高对物业利用的效益，将自己对物业的处分权之一部分委托给物业管理公司。由于业主委员会不具备物业管理的专业知识和技能，因此由专业化的物业管理公司来完成对小区物业的维护和管理。物业管理权从本质上讲是对业主自治权的延伸，属于私权。由于居住在一个小区内的业主众多，业主采取自律方式管理非常不经济，也违背社会分工愈来细化的潮流。因此物业公司的管理权，虽然有些类似于行政权力，但实际上来源于业主委员会或全体业主的授权，这种授权是由物业管理合同来实现的，物业合同的双方主体分别是业主委员会和物业管理公司。
既然是民法上的合同，双方就是平等的民事法律关系主体，业主委员会是委托合同的委托人，物业管理公司是委托合同的受托人，此合同的目的就是利用物业管理公司的专业知识来为小区业主或业主委员会管理事务，以实现物业保值增值的目的。另外，业主委员会对物业管理公司有监督的关系，业主委员会作为全体业主的代表，有监督物业管理公司严格的履行物业服务合同的义务和责任。
２、业主委员会与个别业主的关系
业主委员会是由代表全体业主共同利益的业主大会选举出来的具体执行机构，所以它是维护全体业主的共同利益的。仅当全体业主的共同权益遭到侵害
时，业主委员会方能代表业主向人民法院提起诉讼。如果只是个别业主的合法权益受到侵害，而不是全体业主的公共利益受损，业主委员会是否可以代表业主提起诉讼呢？答案是否定的。例如某小区有５０幢楼，最邻近路边的１号楼下新开张几家饭店，影响到１号楼几户业主的生活休息，向有关部门反映多次未果，这种情况下业主委员会是不能代表业主起诉的，只能由这些业主自己提起诉讼。
３、业主委员会与业主大会的关系
业主委员会应在业主大会授权范围内为民事行为，超越此范围需要征得业主大会的同意，这就表明业主委员会与业主大会是代理关系。按照代理的理论表述，代理人和被代理人是两个主体，代理人依据被代理人的授权为民事法律行为，权利义务归属于被代理人。我国小区业主委员会完全符合代理的理论表述。既然是代理关系，就可能存在滥用职权、超越职权、甚至与第三方勾结损害被代理人利益的情况。实践中也确实存在业主委员会违规使用小区公共设施产生的收益、挪用小区专项维修资金、为了免交物业费等原因与物业管理公司勾结侵害其他业主合法权益的情况。业主委员会作为业主大会的执行机构，业主大会当然有监督业主委员会的权利，但这种监督在现实中并不能得到很好的落实。《条例》中仅仅规定，房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会和广大业主均可对业主委员会进行监管。多头管理等于无人管理，因此法律上需进一步明确监督细则，做好各个监督主体的分工协调，还可以探索建立业主监督委员会等监督机构，以期建立一个顺畅高效的监督机制。２ｌ
结语
结语
在立法上明确我国小区业主委员会的法律地位已迫在眉睫。由于我国的业主委员会制度相比经济发达国家和地区起步较晚，立法和司法实践经验还很不足，致使许多物业管理纠纷得不到妥善解决，极端情况下还可能成为影响社会稳定的群体性事件。本文从基础理论探讨和比较法研究的角度对照我国小区业主委员会的法律地位现状，为我国业主委员会制度的改进提出了一些浅见：我国小区业主委员会虽然不具有独立的民主主体地位，但是在实践中需要其广泛参与各种民事活动，应赋予其诉讼主体资格，并将其诉讼主体资格限定在维护一个物业管理区域内全体业主共同利益的范围之内，同时又对业主委员会的权利义务作了进一步的明确与细化。
总之，由于一个完善的业主委员会制度不仅仅涉及到法律问题，还涉及到经济、政治等多个领域，加之笔者理论功底的欠缺，对我国小区业主委员会法律地位的研究难免存在疏漏与不足，衷心的希望各位老师批评和指正。
致谢
致谢
喜迎昌大九十华诞之际，我三年的研究生生活也行将结束，徜徉在美丽的校园中，感触良多。在这三年中有欢乐有忧愁，有彷徨有抉择，但更多的是感激！
特别要感谢的是我的导师李光曼教授。您知识渊博，治学严谨，在学业上对我予以指导、鼓励和鞭策，是您的指引才使我有机会踏上这艰涩而又充满收获的法律之旅。此番论文写作，从选题到定稿，从整体框架到具体段落及文字的安排，均离不开您的悉心指导。在日常学习与工作中，您也给予我最大的宽容谅解和支持帮助。再次向您表示衷心的感谢！
感谢南昌大学法学院，感谢每位曾给予过我无私帮助的老师。
我还要感谢我的同学朋友，三年的研究生生活你们给予我很多帮助和启发，结识你们是我一生的财富！
最后感谢我的家人。你们的默默奉献和无私支持是我不畏艰难、永远向上的精神动力和力量源泉。
云途实未卜，人生路正长。人生不过是一次次的上路，一次次的驻足。带着你们给我的感动，我又将踏上新的征程。
孙欢２０１１年５月
参考文献
参考文献
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我国小区业主委员会法律地位研究
作者：
学位授予单位：孙欢南昌大学
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学位论文独创性声明
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摘要
摘要
随着我国市场经济的繁荣和房地产市场的迅猛发展，多层建筑拔地而起，建筑物区分所有现象日益增多，这样就会有多个业主共同居住在一幢建筑物中的情况出现。建筑物区分所有权三个权能中，除了专有权可以由业主独立行使之外，另外两个权能的充分有效行使均需借助一种机制来统一各区分所有权人之意思，达到维护全体业主共同利益的目的，是故业主委员会应运而生。遗憾的是，我国现行法律法规对业主委员会法律定位模糊不清，造成实践中诸多困扰。笔者通过本文试图给业主委员会一个明确的法律定位，以期妥善解决纷繁的物业管理纠纷。本文正文主要分三个部分进行阐述：
第一部分是我国小区业主委员会制度概述。首先从业主委员会的由来、特征和职责分析我国小区业主委员会的法律地位现状；其次论述我国小区业主委员会存在的宪法基础，即结社自由权和物权法基础，即建筑物区分所有权；最后分析我国小区业主委员会面临的三个问题，即主体资格不明确、权利义务不明晰和诉讼地位不明确。
第二部分是关于业主委员会制度的立法模式。本部分选取了具有代表性的国家和地区关于业主委员会的４种立法模式进行考察，分别是以法国、香港地区为代表的社团法人模式；以德国、台湾地区为代表的非法人组织模式；以日本为代表的折中模式；以美国为代表的判例法人人格模式。
第三部分是完善我国小区业主委员会制度的建议。首先是在立法上明确业主委员会的法律地位，包括不应赋予我国小区业主委员会独立的民事主体资格、应明确其权利义务、应明确赋予其诉讼主体资格；其次法律法规应该进一步规范好业主委员会与物业管理公司、个别业主和业主大会这三个重要主体的关系。关键词：业主委员会；诉讼资格：物业管理Ｈ
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ＩⅡ
Ⅳ
目录
目录
弓ｌ言………………………．……．…………………………………………．…………………………．．１
一、我国小区业主委员会制度概述……………………………………………２
（一）我国小区业主委员会法律地位现状………………………………２
１、业主委员会的由来………………………………………………一２
２、业主委员会的特征…………………………………………………３
３、业主委员会的职责………………………………………………．．３
４、业主委员会在物业管理中的作用………………………………．．４
（二）我国小区业主委员会存在的法律基础……………………………５１、业主委员会存在的宪法基础——结社自由权…………………一５
２、业主委员会存在的物权法基础——建筑物区分所有权………．．６
（三）我国小区业主委员会制度面临的问题……………………………７
１、主体资格不明确…………………………………………………．．７
２、权利义务不明晰……………………………………………………７
３、诉讼地位不明确…………………………………………………．．８
二、关于业主委员会制度的立法模式………………………………………．．１１
（一）以法国、香港地区为代表的社团法人模式……………………～１１
（二）以德国、台湾地区为代表的非法人组织模式…………………。１２
（三）以日本为代表的折中模式…………………………………………１３
（四）以美国为代表的判例法人人格模式……………………………．．１３
三、完善我国小区业主委员会制度的建议…………………………………．．１５
（一）在立法上明确业主委员会的法律地位…………………………。１５１、不应赋予我国小区业主委员会独立民事主体资格……………１５
２、应明确我国小区业主委员会的权利义务………………………．１５
３、应明确赋予我国小区业主委员会以诉讼主体资格……………１７
（二）规范业主委员会与各法律主体的关系…………………………～２０１、业主委员会与物业管理公司关系………………………………２０
２、业主委员会与个别业主的关系…………………………………．２０
３、业主委员会与业主大会的关系…………………………………２１
结语……………………………………………………………………………………………………２２Ｖ
目录
致谢……………………………………………………………………………………………………～２３参考文献…………………………………………………．．：……………………２４ＶＩ
引言
引言
上个世纪９０年代，伴随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，单位福利分房越来越少，商品房逐渐占领房地产市场。城市化进程的大力推进，使原本稀缺的城市土地资源变的越发紧张，为了满足城市居民的居住需求，大量高层建筑物不断涌现，这样就形成了建筑物区分所有的格局。区分所有建筑物是一个整体，对建筑物的共用部分，共用设施设备的管理和使用等，关乎一个物业管理区域内全体业主的共同利益。由此，代表全体业主共同利益的业主大会就产生了。但是每件事项都由业主大会开会决策很不实际，需要一个常设的执行机构，这就是业主委员会。我国早期的业主委员会一般称作物业管理委员会或者业主管理委员会。１９９１年９月我国内地第一个业主管理委员会在深圳万科天景花园诞生，自此，业主委员会制度在全国推广开来。
业主委员会制度是促使物业服务企业走向良性发展轨道的重要动力。在物业管理的实践中扮演着重要的角色。随着城市商品房小区的不断增多，审判实践中以业主委员会为一方主体的纠纷也越来越多，这其中有与房地产公司的纠纷，也有与物业管理公司的纠纷，甚至有与业主之间的纠纷。由于我国立法的缺失，即没有给业主委员会一个明确的法律定位，特别是对业主委员会的诉讼主体资格的规定模糊不清，使得法院在具体司法实践中，对业主委员会的诉讼地位的认定极不统一。造成的结果是：业主委员会在代表广大业主维权时总是困难重重，极大限制了业主委员会这一制度功能的发挥。
笔者从我国小区业主委员会的法律地位现状入手，通过分析比较具有典型代表性的国家和地区关于业主委员会的立法模式，找出我国小区业主委员会制度功能不畅的原因所在，认为不应赋予我国小区业主委员会独立的民事主体资格。它作为业主大会的执行机构，在立法上应进一步明确并细化其权利义务，并应赋予其诉讼主体资格，还对赋予我国小区业主委员会的诉讼主体资格的必要性和可行性做了分析，同时提出了应该将其具有诉讼主体资格限制在维护小区内全体业主共同利益的范围之内的观点。
一、我国小区业主委员会制度概述
一、我国小区业主委员会制度概述
（一）我国小区业主委员会法律地位现状
１、业主委员会的由来．
研究业主委员会，首先要对业主的概念准确定位。“业主＂字面意思就是“物业的主人’’。“物业’’不单单指房屋，根据２００３年国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）之第二条可知，“物业’’指的是“房屋及与其相配套的设备、设施和相关场地’’。在我国，拥有了房屋所有权，就拥有了与房屋相对应的土地使用权。因此，我国的“房屋的所有权人＂，即我国小区业主的权利，包括了房屋和与之相配套的设施、设备和相关场地拥有的相关权利。
业主委员会是由业主大会选举产生。业主大会是应时代需要而产生的。上个世纪九十年代末期，随着我国社会主义市场经济体制逐步确立，由单位福利分房演变为住房的商品化，单位拥有的多元社会功能开始分解。以前作为单位主要职能之一的“分房”制度走向市场化，个人购房者愈来愈多，商品房社区居民比例逐渐加大，这样就形成了多个拥有产权的业主居住在同一栋建筑物的情况越来越多。由于房屋和与之相配套的设备、设施和相关场地是一个整体，对房屋的共用部分、共用设备设施的管理和使用等，关乎小区内全体业主的共同利益，不能由单个业主决定，必须有一种机制能形成全体业主的共同意志，方能对此类事务作出决定。业主大会就是这样一种能体现全体业主的共同意志，对共同事务作出符合全体业主共同利益的决定的一种机制。
业主大会是由一个物业管理区域内的所有业主组成，业主大会开展工作的基本形式是业主大会会议。既然是一种会议，就如同全国人民代表大会一样，需要召集法定数量的人员参加才能召开会议。即使是业主大会临时会议，也需要由２０％以上的业主提议。在社会节奏加快的当下同时召集很多业主一起开会是不现实的。因此，业主委员会的确立尤为必要。业主委员会是由分散的业主个体在共同的建筑空间基础上建立起来的纯自治组织，自我服务，自我管理。业主委员会的发展对于妥善处理城市居民公共与个体之间的关系，在城市化进程中建立和谐社区具有重大意义。我国在法律层面第一次对业主委员会作出规定是在２００３年５月２８日通过的《条例》中。该条例作为一部物业管理的行政法规，明确了业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体执行业主大会作出的决定。对外代表全体业主与物业公司签订合同，对内管理小区内的一般性日常事务。业主委员会是由一定数量的业主组成，即由业主委员会委员组成。业主委员会委员从全体业２
主中选举产生，作为全体业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。２、业主委员会的特征
业主委员会作为一个物业管理区域内的常设管理机构，具有如下特征：（１）非政府性。即业主委员会不属于国家机关，不是以国有资产出资举办，更不是由国家设立的。
（２）非营利性。非营利性的内涵分为两个层次。其一，不以营利为目的，组织宗旨或者成立目的是为了实现某种公益，并不追求利润。其二，从组织运作来看，其活动收益不向其成员、管理人、发起人进行分配①。实务中，有些业主委员会的委员可能有领取合理报酬的情形，笔者认为这不属于“活动收益向其成员、管理人、发起人进行分配＂的情况，因为业主委员会代表业主对外进行民事活动的收益是归于全体业主的，委员们领取的工资仅是对他们所提供服务的合理补偿。．
（３）自治性。自治性又可称之为自主性，是指一个组织不受外界的操控，完全由其内部人员按照其自身规则来决定事务的权能。＠业主委员会作为业主大会的执行机构，其设立的目的是代表业主对物业实行自治管理。它根据业主大会的授权，即全体业主的共同意志对物业进行管理，不允许进行与管理无关的其他经营活动，其管理活动的收益归于全体业主。有一点需明确的是，自治性组织为履行合同义务而自愿接受外界影响，并不损害其自主性。例如，２００８年珠海市翠湖苑小区电梯内广告费收取的问题，业主委员会与物业公司签订的合同中明确广告费由物业公司收取。在这种情况下，该小区业主委员会失去对广告费收费的自主权并不意味着该业主委员会不具备自主性。
（４）公益性。公益即公共利益或公众利益。由业主大会选举产生的业主委员会，其成立的初衷即是为全体业主服务。其维护的是小区内全体业主的共同利益，不能只维护大业主利益而使小业主利益受损。
３、业主委员会的职责
业主委员会由小区内全体业主通过业主大会选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。《条例》第十五条规定了业主委员会的五项职责，形成了一种“业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离”＠的管理模式。在物业管理实际操作中，业主委员会的具体职责是：
ｏ金锦萍、葛云松主编：‘外国非营利组织法译汇》，方恒译自英译本，北京大学出版社２００６年版，第２１７页。
。刘太刚：‘非营利组织及其法律规制》，中国法制出版社２００９年６月第１版，第５７页。
。建设部：‘物业管理条例释义》，知识产权出版社２００８年３月第ｌ版，第４０页．
（１）作为全体业主的代表与选聘的物业服务公司正式签订物业服务合同。（２）及时了解和听取业主、物业使用人（物业承租人和其他使用物业的非业主）的建议和意见，协助和监督物业服务企业更好的履行物业服务合同。
（３）作为业主大会会议的法定召集者，定期召集和临时召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况并接受业主大会的监督。
（４）监督管理规约的实施。管理规约的实施到位与否关乎小区整体环境的优劣。业主委员会有权对影响到小区公共利益或其他业主合法权益的业主按管理规约之规定处理，例如对其批评教育、予以制止等。
（５）业主大会赋予的其他职责。
４、业主委员会在物业管理中的作用
物业管理是社会主义市场经济体制下的新兴产物，是对计划经济体制下传统的房产管理体制的一种打破。１９８１年３月１０日深圳诞生了我国内地第一家专业的物业管理公司。物业管理是指物业服务企业依据与业主之间的物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、卫生、绿化、治安、环境等项目进行维护、整治和修缮，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。由于一个物业管理区域内的业主众多，不可能每个业主都与物业公司签订合同，这时就需要全体业主的代表——业主委员会作为合同的一方当事人，与物业公司具体签订物业服务合同。业主委员会作为联系广大业主和物业服务公司的桥梁，具有举足轻重的作用，概括言之就是集合信息弥补信息量弱势，使利益双方地位平等，使物业服务公司在提供物业服务时，必须考虑到业主利益的存在。业主和物业公司作为博弈的双方，业主明显处于弱势地位，根本原因在于信息的不对称。例如，你家小区在沿海地区，某一天台风暴雨后，你房子窗户下面墙壁渗水，你找物业报修，物业让你自己出钱修。你知道的信息是：我一家倒霉，我自己花钱修。物业获悉的信息是：同一时间有多家报修，都是墙壁渗水，看来是房屋的质量问题，应由开发商出钱修。开发商掌握的信息是：这么多的房子有问题，拖到追溯期之后，业主只能自己去修。上述例子中可以看出业主明显处于信息弱势，即便要求合理，也很难如愿。业主请律师或上访，对方拖延，矛盾升级，双方对抗，加大成本。试想若有了业主委员会，能收集到多方反映，整合或弥补单个业主的信息，使业主的信息量弱势地位得到改变。①如在上例中，业主委员会集中多方信息后，就可以对是否是开发商所建房屋的质量问题作出判断，及时支持或劝阻业主，使业主的利益得到维护，小区的和谐得到保障，并且可以大大降低双方的运营成本。
可见，业主委员会在业主和开发商、物业的利益博弈中，平衡了博弈双方的。李国敏：‘探索我国物业管理市场信息不对称问题》，载‘中国房地产》２００３年第ｌｌ期，第３９页．
信息量，使双方都本着对双方均有利的态度做出决断，达到双赢的目的。积极发挥业主委员会的作用，对物业管理实践中不断增加的投诉和矛盾的解决、公共秩序的稳定、小区生活质量的提高都是大有裨益的。①其在物业管理活动中的作用可以概括为以下几个方面：
一是规范物业服务的重要动力。业主委员会经过业主大会的授权，有与物业服务企业签订合同的权利和监督物业公司履行合同的职权。业主委员会能在涉及服务合同的方方面面，比如小区绿化、保洁、保安等的服务标准，电梯养护、存车管理等的收费标准，各项服务的范围以及管理责任等方面对物业公司进行督促，坚决杜绝“物业服务成本不透明＂现象，规范物业服务企业走向良性发展的轨道。
二是广大业主权利实现的载体。业主委员会是由业主选举产生，维护全体业主的合法权益的组织。物权法赋予业主选聘物业服务公司的权利，同时业主享有监督其履行物业服务合同的权利。业主还享有收益权、选择权、知情权、核验权等权利，这些权利单靠业主个人的力量难以行使，只有通过业主委员会才能确保权利有效顺利实现。＠
三是辅助政府加强行政监管的重要力量。一般来说，一个基层政府的房管局物业管理科仅配备两三名工作人员，却要面对辖区几万人作行政监管工作。如果通过业主委员会来实现业主的自治自律，可以使政府面对的监管对象减少，有利于行政管理效率和监管水平的提高。
（二）我国小区业主委员会存在的法律基础
１、业主委员会存在的宪法基础——结社自由权
结社自由权，是公民依据一定宗旨，按照法定程序参加或组织具有连续性的社团的自由。固此权利作为一项基本权利各国法律均有规定。我国宪法明确规定，中国公民有言论、出版、集会、结社等六大自由权。结社一般分为以营利为目的的结社，即商业结社和以非营利为目的的结社，如慈善、宗教、学术结社。现在多数国家宪法规定的结社，主要是非营利性结社。业主委员会就是一种非营利性结社。正是因为这一宪法基础，国务院和各地方的物业管理法规才规定了业主委员会制度，使业主委员会得到法律层面的确认。现在施行的《条例》规定了业主委员会的备案制度：“业主委员会应当自选举之日起３０日内，准备好成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、委员名单、办公场地证明文件和其他必须的函孙元：‘业主委员会是建设和谐社区的主要载体》，载‘江西行政学院学报》２０ｌＯ年第ｌ期，第５２页。ｏ同上。
圆吴玉章、毕小青等：‘结社：理论与实践》，生活・读书・新知三联书店２００６年１１月版。
材料，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案＂。从上述规定的上下文来看，备案仅仅是行政机关的一项监管措施，或者说是程序性的要求，不具备确权与设权之功能。
２、业主委员会存在的物权法基础——建筑物区分所有权
从上个世纪九十年代开始，随着商业经济的繁荣，到城市发展的人员不断增多，继衣食之后的居住问题日益凸显。然而城市土地寸土寸金，为了满足居住需求，只能盖高层建筑，这样就形成了建筑物区分所有的格局。记得二十世纪八十年代，建设部有一个叫做《城市异产毗连房屋管理规定》的部门规章，其中规定了“异产毗邻＂房屋的概念，这个概念像是建筑物区分所有权，但不是。由于那时房屋都是公房，职工享有的仅是居住权，而非所有权，因此“异产毗邻”房屋仅是和建筑物区分所有相类似的一个概念。∞为了解决由于建筑物区分所有而产生的纠纷，早在物权法征求意见之际，人大建议稿，人大法工委征求意见稿和社科院建议稿这三个建议稿同时都肯定了建筑物区分所有权的存在必要性。最终，２００７年出台的《物权法》在新中国的民法中第一次提出建筑物区分所有权的概念，非常具有现实意义。
原始社会穴洞的居住环境不会形成建筑物区分所有权的观念。通常认为，奴隶社会是建筑物区分所有权观念的萌芽。在古巴比伦王国，生产和交换已经有所发展，为了满足集中在城市大量人口的经营和居住之需，产生了类似现在的建筑物区分所有的形态，这是建筑物区分所有权的萌芽标志。自十九世纪中期开始，西方各国的工业革命加速了工业中心和城市的发展，随着建筑技术水平的提高，高层建筑涌现，多个承租人或房主居住在同一幢建筑的现象出现，于是相关的大厦管理问题突显，建立相应的区分所有权制度的要求越发迫切。１８０４年的《法国民法典》第六百四十四条第一次确立了近代民法的建筑物区分所有权制度。
关于建筑物区分所有权的权利构成，学理上有不同看法：
一元论说，或者片面强调建筑物的整体性或者片面强调专有所有权，因此该学说片面性较为明显，现在支持此观点者甚少。
二元论说，认为建筑物区分所有权应理解为区分所有权人于专有部分上的个人权利与在共用部分上的集团性权利之结合。圆对作为区分所有权的权能之一的“成员权”有所忽视是此学说的瑕疵。
我国采用“三元论说’’。我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有函杨立新：‘建筑物区分所有权制度研究》，载中国侵权责任法立法研究论坛２００６年１０月２９日，ｂ塑卫；型坠璺５凸监￡ｉＹｉ！ｌ自坚：鳗也：￡ｎ』ｇｇ］＆堑￡ｉ兰ｈｌ皿ｇ：ｉｌ塑！ｉｄ三璺２２墨』。
。陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社１９９５年版，第７ｌ页。
和共同管理的权利。＂该条款明确了我国建筑物区分所有权制度的法律构成，即由专有权、共有权和成员权组成。我国法律的这一规定很好的解决了在一幢区分所有建筑物发生的权利纷争。首先，针对专有部分，业主可完全排他的享有占有、使用、收益、处分之权利，但是有一点需明确的是，在使用专有部分的同时，不可避免的会使用共有部分，这就要求业主行使专有权的同时不得妨碍其他业主行使专有权。其次，共有权及成员权解决了业主委员会的存在基础问题。区分所有建筑物是一个不可分割的整体，故区分所有权人之间相互关系的处理就尤为重要。为了维护这样一个整体或者说是相互关系，有必要借助一个组织或一种机制来进行管理，妥善订立规程及纠纷解决之道，业主委员会正是这样一种组织。它是由所有的区分所有权人的代表所组成的，通过健全合理的管理，它能统一各区分所有权人之意思，达到维护全体区分所有权人利益的目的。基于成员权每一个区分所有权人都有成为业主委员会委员的权利，从而自我服务，自我管理。
（三）我国小区业主委员会制度面临的问题
我国法律之所以没有明确业主委员会的法律地位，有很多方面的原因。比如我国业主委员会的发展尚属初期阶段，比如业主委员会的经费保障不到位，比如广大业主的民主参与意识不强等等。这些问题要想得到解决，需要多方面努力，全面提升业主委员会的实践能力。本节主要探讨我国小区业主委员会在理论和实践上面临的诸多问题，为下一步问题的解决提供更多的思路。
１、主体资格不明确
业主委员会的民事主体资格如何定位，涉及到其行为后果的归属及法律责任的承担。业主委员会是否具有独立的民事主体资格，理论界和实务界一直存在着争议。《条例》中规定业主委员会仅是业主大会的一个具体执行机构，根据业主大会的授权处理各项日常性事务，根据授权可对外与物业公司签合同。业主委员会尽管是由业主大会选举产生，但法律对其经过登记后是否可取得法人资格没有规定。我国小区业主委员会显然不是自然人，有关的法律法规也没有明确它是“其他组织’’。因此，当前法律框架下没有明确我国小区业主委员会有无法律主体资格。
２、权利义务不明晰
《物权法》和《物业管理条例》虽然规定了业主委员会的权利和义务，比如有代表权、诉讼权、决策权、惩罚权、监督权等权利，有勤勉尽责的义务、遵纪守法的义务、配合协调的义务、接受监督的义务等，但是这些条款过于抽象，缺乏确定性和可操作性。条例中没有对业主委员会滥用职权，履行义务不适当等情
况的罚则规定。以上导致实践中一些业主委员会在没有得到业主大会授权或者超越授权范围以自己或全体业主名义为民事法律行为，甚至还有挪用小区专项维修资金、滥用职权、侵害广大业主合法权益的情况发生。故业主委员会的权利义务有待进一步明确与细化。
３、诉讼地位不明确
２００４年３月，武汉市武昌区法院受理了一起业主状告业主委员会的案件。其基本案情如下：２００３年１０月，武昌西苑小区成立了业主委员会。后来该业主委员会未经过业主大会擅自选聘了新的物业管理公司。同年１２月，该物业公司进驻小区。经过一段时间后，业主们发现新的物业公司不但没有资质，服务不到位，而且物业管理费每平方米比原来高出Ｏ．０５元。业主们认为，业主委员会未经过业主大会擅自聘用物业管理公司是违反程序的，两者签订的物业服务合同是无效的。该案争议的焦点是业主是否可以起诉业主委员会？即业主委员会是否具有诉讼主体资格。遗憾的是，我国《民法通则》、《民事诉讼法》、《物权法》、《物业管理条例》对此都无明确规定，给司法实践带来不少困扰，因此有必要界定清晰。
《物权法》第七十八条规定：业主应遵守业主大会或业主委员会作出的决定，但当作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可请求法院撤销。第八十三条第二款规定：对任意丢弃垃圾、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权依照有关法律法规进行处理。业主自己的合法权益受损可以依法起诉。
我国部分学者依据上述规定认为业主委员会具备诉权。我们可从以下几个方面分析。第一：从立法设计上来看，据全国人大法工委负责人解释说，物权法在草案阶段曾经规定了业主委员会的诉讼资格问题，但经反复推敲，业主委员会本身并无独立财产，一旦败诉，风险全部落在业主身上，即权利义务由全体业主分担，另外还涉及到执行等一系列复杂问题，所以业主委员会的诉权以暂不规定为宜。对于业主共同利益受到侵害的问题，可依民事诉讼法代表人诉讼的规定进行解决。①第二，从《物权法》第八十三条第二款条文的内容来看，规定了材业主可以依法向人民法院起诉”。如果认为业主委员会具有诉权，又何必规定让业主起诉呢？因此，该条文是不承认业主委员会具有诉权的。第三，从立法进程上分析，业主委员会的诉讼地位问题在《物权法》每次草案中都有所体现。如草案第三次审议稿第八十七条作了如下表述：对侵害业主共同利益或物业公司违反合同。‘全国人大常委会法制工作委员会负责人解读物权法》，载人民网，２００７年３月２７日！！堑乜；逝：乜§Ｑ乜ｌ曼：Ｅ墅ｍ：￡型ｇｂ』！§Ｑ１２』§§２墨３１Ｑ：ｂｌ皿．
的争议，业主大会经２／３以上业主表决同意，可以业主大会名义起诉或仲裁；业主也可起诉或仲裁。草案第四次审议稿第八十六条也有类似规定。但最终的《物权法》中删除了这些规定。
综上，现行《物权法》并未承认业主委员会的诉讼主体资格。
《物业管理条例》将业务委员会界定为自我管理、自我服务的业主自治组织。规定了业主大会应当维护和代表广大业主的合法权益，具有选聘解聘物业服务公司，选举、更换业主委员会的主要职责。业主委员会是业主大会的常设性执行机构。从以上表述中可以看出，该条例仅从业主大会和业主委员会的内部关系上界定业主委员会的性质。业主委员会对外以何种身份参与事务，即法律地位如何并无明确规定。
地方立法中有的也涉及到了业主委员会的诉讼主体资格问题，本文以几个地方为例进行分析。
１９９７年７月１日颁布实施的《上海市居住物业管理条例》第五十四条对此问题做了一些规定：对违反业主公约损害他人合法权益的，业主委员会或相关业主、使用人可起诉。该条款承认了业主委员会的诉讼地位。但《条例》颁布后，重新出台的《上海市住宅物业管理规定》删除了上述规定，即回避了业主委员会的诉讼主体资格问题。
《青岛市物业管理条例》第四十九条规定了业主委员会与物业管理公司发生合同纠纷时，可以起诉或仲裁。１９９８年《广东省物业管理条例》第四十一条规定了业主委员会可对建设单位的违规行为提起诉讼，但在２００８年修订的《广东省物业管理条例》中却回避了业主委员会的诉讼主体资格问题。
从以上地方立法得知，许多地方立法对于业主委员会与物业管理公司发生的纠纷，允许业主委员会以自己的名义起诉，但是在国务院《条例》颁行后，大部分地方立法都基本回避了这个问题。
从上述分析可知，我国法律法规没有明确承认业主委员会的诉讼主体资格，因而造成司法实践中的诸多困扰。
各地法院在具体司法实践中，对业主委员会的诉讼地位的认定也不统一，这主要体现在各地方物业管理纠纷案件的审理意见中。例如，北京市高院在２００４年审理意见第七条规定了业主委员会在４种情况下可以作为原告参与诉讼。上海市高院在２００２年的审理意见中指出：在物业管理的案件中，业主委员会有权在涉及全体业主共同利益的案件中作为原告起诉。２００４年广东省高院审判委员会第１６０次会议通过的一个批复中规定了业主委员会可以原告身份对物业管理公司和开发商提起诉讼。重庆市高院的指导意见中明确规定：在关涉业主公共利益的物业管理纠纷中，业主委员会可以原告身份起诉，也可以被告身份应诉。
根据以上分析，司法实践中大都认为业主委员会具有独立的诉讼地位，但对其限制各有不同。有的认为，它只能作为原告；有的认为可作原告，也可作被告；有的认为，它仅能对物业公司提起诉讼；有的认为只要是涉及到全体业主共同利益，不管是物业公司还是开发商都可对之提起诉讼。司法实践对于业主委员会诉讼地位不明确这一问题的解决提供了诸多思路，但由于没有全国性的法律对其做出一致性规定，致使业主委员会在代表业主大会维权时总是困难重重，这极大限制了业主委员会这一制度功能的发挥。
二、关于业主委员会制度的立法模式
对于业主委员会的制度选择，由于各国的历史习惯、社会条件的不同，各国以及地区法律对其性质规定有所不同。有的赋予其法人资格，如法国、我国香港地区，有的不承认它的法人资格。综合一下，主要有以下四种规定：
（一）以法国、香港地区为代表的社团法人模式
这种模式认为业主管理团体属于“具有法人性质的团体’’。即其具有某种特定的组织形态，组织本身具有高度的独立性。所谓“高度独立性”有以下表现：一是没有与成员关联的解散事由；二是可以更换成员；三是决议不适用全票通过原则，而是多数票通过原则：四是法人成员以外的人可以成为机关成员。①
法国法是采用此种模式的典范。法国现行的《住宅分层所有权法》规定：如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有人管理团体。圆法国法律规定它的区分所有权人管理团体为共有人协会。《法国住宅分层所有权法》规定，共有人协议是由共有人的共同行为而建立起来的强制组织。共有权一旦产生，也就是说当第一份额不动产被出卖时，共有人协会就成立了，并且被后来加入的共有人壮大。从以上表述可知，在法国区分所有权人管理团体即共有人协会具有法人资格，在诉讼中可作为原告和被告。
法国法关于区分所有权管理团体的规定也经历了一些历程。２０世纪３０年代以前，法国法关于“共有物”的管理一般必须是全票通过，１９３８年，在《有关区分各阶层不动产共有之法律》中虽有六个条文是关于区分所有人组织的规定，但该法规定区分所有权人组织成立与否是自愿的，并且受法国法传统的影响，该组织行使某些职能时受限。比如区分建筑物的改良需经全体同意，这就阻止了老建筑物的改良，凡此种种极大限制了区分所有权人管理团体实践中职能的发挥。＠因此，直到１９６５年的法律才赋予区分所有权人组织，即共有人协会以法人资格。④
我国香港特别行政区的物业管理制度比较成熟。香港物业管理所依据的法规是《建筑物管理条例》和各小区的《公契》。１９９３年通过的《建筑物管理条例》确立了业主团体的法人地位，即该条例中第二条中明确的“法团’’。香港政府为了便于业主从房屋署中接回屋苑的管理权，鼓励业主在入伙当年就成立业主立案。【德】迪特尔・梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社２００１年版，第８１８页。雪王蕾蕾：《业主自治机构法律问题研究》，西南财经大学硕士学位论文，２００７年，第１９页。
雪黎淑惠：《公寓法与社区发展》，台湾新文京开发出版股份有限公司２００４年版，第２８．２９页。
国薛源：‘区分所有建筑物自治管理组织制度研究》，对外经济贸易大学博士论文，２００５年，第２页。
二、关于业主委员会制度的立法模式
法团。法团受民政事务署管辖，该署会定期派出具有会计和法律专业知识的联络主任协助业主法团的工作。①法团成立的依据是《建筑物管理条例》，它可以代表业主管理公共事务和就管理事宜做出决定，此机构类似于我国的业主大会。业主立案法团拥有自己的名称、办事处和由公共基金组成的自有财产。注册后的业主立案法团有法团印章和专用于建筑物管理方面的银行户口，法团会议可通过有关公用部分的行政事宜的决议，该决议对全体业主和管理委员会具有约束力。管理委员会（类似于我国小区业主委员会）是业主立案法团的代表执行机构，以其名义履行权利和承担义务。《公契》是一份界定业主权利义务的文件，须在土地注册处注册。香港政府为了防止地产商利用制定《公契》之便侵害小业主利益，在《建筑物管理条例》中作出了明文规定：凡是制定的公契中有与条例中不一致之处，均以条例为准，还针对《公契》有一些强制性规定，如：房地产商须支付未出售房屋的物业费，物业服务公司应当允许业主在任何合理时间查阅账项纪录和资产负债表，业主不得擅自改变房屋用途等等。由上可见，香港法律也将区分所有权人组织确立为法人。
（二）以德国、台湾地区为代表的非法人组织模式
德国的《住宅所有权法》称区分所有人管理团体为“住宅所有权人共同关系团体”。该团体可由两名或多名住宅所有人构成。该共同关系是由住宅所有权人通过契约确立，而非由强行法规定。该法第二十三条规定：管理人可依全部住宅所有权人名义为一些行为，如基于会议决议的授权对外参与诉讼等。按照《住宅所有权法》第二十一条的规定，该共同体可以借助集会②和管理人而成为一个具有民事行为能力的组织体。＠因为住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成为一体的特性，且该人法上之结合超越普通共有关系而具有浓厚的团体性，尤其是该团体具有不可解散性，而表现了共同目的共同共有之特性，因此，该共同体被认为具有“部分权利能力之特别团体＂。回
我国台湾地区１９９５年颁布的《公寓大厦管理条例》中规定：公寓大厦业主团体包括区分所有权人会议和管理委员会。台湾的区分所有权人会议即是指涉及区分所有权人共同事务而举行的会议。该条例指出区分所有权人会议是公寓大厦管理的意思机关，负责决策和监督执行；管理委员会是执行机关，即在意思机关授权下执行其决定。管理委员会应从委员中推选出一名主任委员，对外代表管理委员会。管理委员会的选任及组织事宜应在规定中明确，管理委员会主任委员、。王佩佩：‘业主自治制度刍议》，载‘中山大学学报论丛》２００５年第６期，第３７２页。
。相当于我国的业主大会。
。【德】贝尔曼：＜德国住宅所有权法》，戴东雄译，载‘法学论丛》第１３卷第ｌ期。
。戴东雄：‘论建筑物区分所有权之理论基础》，载《法学丛刊》第１１５期。
委员等任期为一年，可得连选连任。该条例第三十五条规定：“管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。’’２００３年台湾的民事诉讼法规定了管理委员会是非法人团体。也就是说，台湾的管理委员会虽然可作为当事人，参与诉讼，但不具有实体上的权利，真正的权利人是区分所有权人，全体区分所有权人共同享有权利和承担义务，当管理委员会财产不足以支付债务时，全体区分所有权人承担连带清偿责任。
（三）以日本为代表的折中模式
所谓折中模式，即当业主群体具备一定条件后才承认其法人资格。按照日本的《建筑物区分所有权法》之规定：区分所有权人人数为３０人以下时，所组成的管理团体无权利能力；区分所有权人人数为３０人以上时，并且由建筑物区分所有权人人数及决议权份额各四分之三以上多数人决议，决定成立法人、规定名称和办公场所，并在主要办公所在地登记的，可以成为具备法人资格的管理团体。①１９８３年日本法律中有关管理团体法人的规定，涉及到了管理团体法人的名称、成立、理事、监事及其代表权，管理团体法人事务的执行，管理团队法人剩余财产之归属及法人之解散等。在区分所有权人组织采取法人模式的情形下，组织财产不足完全清偿时，按照区分所有权人的专有部分面积比例进行清偿。＠以日本为代表这种由区分所有权人自主选择是否采取法人形式的业主委员会的制度模式完全体现了业主自治的特点。然而从日本的主流学说理论来看，建筑物区分所有权人组织的法律性质是无权利能力的社团。＠
（四）以美国为代表的判例法人人格模式
所谓判例法人人格模式，即在立法上不承认区分所有权组织具有法人资格，但在判例实务上承认其法人资格。④因此，也叫做“判例实务上的法人资格模式＂。２０世纪７０年代美国加州ｍｉｔｅＶＣｏｘ一案中，通过这个判例承认美国的公寓所有人协会（相当于我国的业主大会）具有法人资格。现如今，区分所有权组织的法人资格在美国判例实务中已得到普遍承认。＠美国《统一区分所有物业产权法》规定区分所有权人组织形式为非公司法人或非营利公司法人，该规定体现了区分①贺云华：‘业主委员会的困惑和希望》，载《新业主》２００４年第３期，第２５页。
ｏ邓曾甲：‘日本民法概论》，法律出版社１９９５年版，第１９３页。转引自薛源：《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》，对外经贸大学博士论文，２００５年，第２２页。
＠陈华彬：《现代建筑物区分所有权利制度研究》，法律出版社１９９５年版，第２３４页。
ｏ李薇薇、苏宝炜：《完善业主委员会自身制度推进第三方监督体系建立》，载‘北京房地产》２００９年第４期，第９０页。
＠赵豫新：‘业主委员会法律地位研究》，华中科技大学硕士学位论文，２００６年，第１０页。１３
所有权人组织独立的民事主体地位和民事诉讼主体地位。可见，业主委员会被赋予明确的法律地位是美国立法的趋势。１４
三、完善我国小区业主委员会制度的建议
三、完善我国小区业主委员会制度的建议
（一）在立法上明确业主委员会的法律地位
１、不应赋予我国小区业主委员会独立民事主体资格
笔者认为，前述的四种立法模式均不符合我国小区业主委员会的制度现状，根据《民法通则》第三十七条的规定，法人必须同时具备以下四个条件：下分析：
首先，业主委员会并不是如法人需要依法审批成立或者登记成立。我国小区的业主委员会是由业主大会选举产生。法人的成立一般需要行政机关的审批案，但此处的备案并不能理解为业主委员会的成立行为，而应仅仅是程序性的要求。
其次，我国小区业主委员会并无独立的财产和经费，不能独立承担民事责的，按照一定比例缴纳的公共维修基金也是全体业主的共有财产，小区内公共设施的出租收益，比如说墙面广告费、电梯广告费均属全体业主共有。
因此我国小区业主委员会不具备法人资格，其显然不是自然人。法律规定“其他组织＂都须经登记并领取营业执照或者社会团体登记证，我国小区业主
笔者认为我国小区业主委员虽然不具备独立的民事主体资格，但是它作为同利益为使命。因此，它应有以下权利：（１）负责定期召集和临时召集业主大会，并主持业主大会。负责修订业主立法上不应赋予我国小区业主委员会独立民事主体资格。一是依法成立；二是有必要的财产和经费；三是有自己的名称、组织机构和场所；四是能够独立承担民事责任。根据上述四个条件，笔者对业主委员会作如或登记，虽然《条例》规定选举产生的业主委员会须到当地房地产行政部门备任。所有与房屋相配套的设备、设施、相关场地都是一个小区内全体业主共有委员会也不符合上述条件。综上它仅仅是业主大会的执行机构，不应赋予它独立民事主体资格。２、应明确我国小区业主委员会的权利义务业主大会的执行机构，其产生背景和所负的职责均决定了它只能以维护业主共
委员会章程和业主公约。
（２）监督全体业主履行业主公约。业主公约作为约束小区内全体业主的规范性文件，业主委员会有权对其实施情况进行监督检查，若发现个别业主违反业主公约，业主委员会有权要求其改正并按业主公约的要求进行处理。
（３）根据业主大会的决定，选聘和解聘物业管理公司。
（４）在业主大会的授权下，以自己的名义与物业管理公司签订物业服务合同。业主委员会与业主大会或者说全体业主是民事代理法律关系，在此关系中业主委员会处于代理人的地位，故业主委员会应在代理权限内为民事行为，超越代理权限签订的合同对全体业主是没有法律效力的。
（５）监督物业管理公司按照合同内容切实履行物业服务合同。若发现物业公司违反合同，业主委员会有权要求其限期整改，如果拒不整改或在限期内没有整改到位，业主委员会有权按照合同条款单方解除合同，并按违约条款要求其赔偿。
（６）收取、管理和使用小区的专项维修资金。小区的专项维修资金作为维修、保养小区内共用部分、共用设施设备的资金，应该由业主委员会负责管理。
（７）审议物业管理的收费标准、年度计划和年度预算。一般由业主委员会提出物业服务的内容和标准，物业管理公司据此提出收费标准，双方协商后签订物业服务合同。物业服务的年度计划和预算每年由物业公司制定后，由业主委员会审议，如需修改，物业公司修改后，由业主委员会批准实施。
（８）业主大会赋予的其他职责。
同时，为实现其职责，维护业主的利益，业主委员会应有如下义务：
（１）在业主大会上，向全体业主报告物业管理的实施情况，并接受全体业主对具体的物业管理工作的监督。若业主发现业主委员会在行使代理权的过程中，有超越权限或者与第三人串通损害业主利益的情况出现，可对业主委员会所为代理行为及于全体业主拒绝承认，这时行为效力就及于业主委员会自身，若业主利益受损，还可以要求物业管理公司与业主委员会承担连带赔偿责任。监督专项维修资金的使用是业主行使监督权的一个重要方面，若业主发现业主委员会违规使用或者挪用专项维修资金，有权要求其退回或者申请县级以上房地产行政管理部门追回，还可以向人民法院提起诉讼。
（２）对于物业管理公司为了共用部分或者公共设施设备的支出，业主委员会在对其支出的合理性和必要性进行充分评估并经业主大会同意后，可以从专１６
项维修资金中向物业公司支付该费用。
（３）协助物业管理公司收取物业服务费。对于个别业主拖欠或拒付物业费的行为，业主委员会有督促其缴付物业费的义务。如物业管理公司就此对业主起诉，业主委员会有配合其诉讼的义务。
（４）业主委员会不得利用其履行职责的便利从事与物业管理无关的活动。尤其是擅自改变小区内共用部分、公共设施设备的用途或者利用其进行经营性活动，如果业主委员会有以上行为，应由县级以上房地产行政部门责令其限期改正，给予警告并处以违法所得２倍的罚款。
（５）遵守政府行政部门对本小区物业管理提出的要求，接受其监督和指导。（６）业主委员会作为小区内全体业主的代表，应忠实勤勉的行使自己的代理权，从全体业主的利益考虑，维护其合法权益。．
３、应明确赋予我国小区业主委员会以诉讼主体资格
（１）我国小区业主委员会享有诉讼资格的必要性
从上文的分析可知，在立法上明确我国小区业主委员会民事诉讼主体资格是十分必要的，理由如下：
第一，有利于解决物业管理纠纷。我国相关法律对业主委员会诉讼主体资格采取模糊化处理，导致了我国小区业主委员会的功能不能得到有效发挥，业主也无法对小区业主委员会超越职权、滥用职权、挪用专项维修资金等行为通过民事诉讼途径加以解决。在中国经济和房地产市场日益发展的今天，物业管理方面的纠纷必然越来越多，广大业主的利益不能得到有力的保护，威胁到中国和谐社区的构建。如果赋予我国小区业主委员会以民事诉讼主体资格，在遇到物业纠纷时，业主委员会便能以原告被告身份参与诉讼，使纠纷得到有效解决。
第二，业主诉讼之局限性。单个业主诉讼有很多弊端，理由如下：其一，单个业主处于信息量弱势地位，无法对抗物业管理公司或开发商。其二，我国小区居民的法律意识不强，形成自我维权意识比较困难。其三，众多单个业主的意思表示很难统一，这样就无法达成维护全体业主共同权益之目的。其四，群体性诉讼加大了诉讼成本，不利于司法效率的提高。而业主委员会有固定的主任、副主任、委员组成，有一定的组织机构和办事规程，能够充分集中每个业主的信息量，既节约了诉讼成本，又提高了司法效率。１７
第三，诉讼代表人制度的局限。民事诉讼法上的诉讼代表人制度的实质是避免重复诉讼，节省诉讼资源。将诉讼代表人制度引入物业管理纠纷中，笔者认为存在以下局限：首先，建筑物区分所有权的是一种复合物权，物业管理纠纷多数涉及到全体业主的利益，它不能像代表人诉讼中单个或部分当事人可单独放弃实体权利。如业主要求解除物业服务合同的纠纷中，物业服务公司服务的对象是全体业主，部分业主放弃权利不具备可操作性。其次，在涉及到全体业主共同利益的物业纠纷中，要求全体业主推选诉讼代表人不太现实，至于诉讼代表人放弃、变更诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求、进行和解必须得到全体业主的同意更缺乏可操作性。因此，民事诉讼法上的诉讼代表人制度在我国物业管理纠纷中不太适用。如果赋予业主委员会以诉讼主体资格，不但克服了上述局限性，还可达到简化诉讼、降低成本的目的。
（２）我国小区业主委员会享有诉讼资格的可行性
诉讼主体与民事主体的有限分离为我国小区业主委员会享有诉讼资格提供了可能。民事主体以外的第三人，虽然与案件没有直接利害关系，但基于法律规定或者民事主体的授权，可以作为诉讼主体参与诉讼，这就造成民事主体与诉讼主体的不一致，是谓诉讼主体与民事主体的有限分离。我国小区的业主委员会虽然可能与案件没有直接的利害关系，但经过全体业主通过业主大会授权或者借助管理规约，都可以赋予业主委员会以诉讼实施权，让业主委员会拥有诉讼主体资格参与到诉讼中去。这在我国司法实践中也不少见，比如死亡后的公民仍然具有名誉权等人格权，可由其继承人担当诉讼；清算小组在破产案件中的诉讼实施权；债权人的代位诉权等。
在诉讼主体和民事主体有限分离的过程中，诉权和诉分离说为其提供了理论基础。诉是诉讼主体向法院提出保护其实体权益的请求，∞诉权是诉讼主体进行诉讼的权利。二者均分为程序意义上的和实体意义上的。一般情况下，程序意义上的诉的行使和诉权都是由民事主体本人实施的，但是在有法律规定或者授权时，程序意义上的诉的行使和诉权不是由民事主体本人实施的。以上说明，实体意义上的与程序意义上的诉权和诉的行使是可以分离的，诉讼主体与民事主体在司法实践和理论上也是可以分离的。综上可知，诉权和诉的可分性为诉讼主体与民事主体的有限分离提供了理论支撑。圆
西柴发邦主编：‘民事诉讼法新编》，法律出版社１９９５年版，第６页。
ｏ崔学会：‘刍议业主委员会的法律地位》，载《理论与现代化》２００７年第３期，第“页。１８
综合以上分析，在立法上明确我国小区业主委员会的诉讼主体资格是必要可行的。
（３）我国小区业主委员会诉讼资格的限制
为了妥善解决物业管理纠纷，最高人民法院出台了《建筑物区分所有权纠纷解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这两个解释中涉及到业主委员会的诉讼主体资格的条文有七条，在这之中有的认可业主委员会的被告资格，有的认可其原告资格。但这七个条文对于现实中形形色色的物业管理纠纷是远远不够的。笔者认为应在我国民事诉讼中明确业主委员会的民事诉讼主体资格。
由于业主委员会代表的是全体业主的共同利益，在诉讼中业主委员会一旦败诉，风险应由全体业主承担。有些业主会认为自己没有参与诉讼，也没有委托业主委员会进行诉讼，为什么要承担败诉的后果。因此，明确业主委员会民事诉讼主体资格的同时应对其加以限制，笔者认为应从以下三个方面进行限制：
第一，业主委员会必须是依《条例》依法成立的业主委员会，即须由业主大会选举产生，且必须自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二，业主委员会作为原告的情形。业主委员会作为原告为维护小区内全体业主的共同利益而起诉时，须经小区内全体业主以普通多数决方式通过。表决通过后，业主委员会就该事项起诉，若胜诉，由全体业主共享所得利益；若败诉，由全体业主共同承担责任。业主委员会提起诉讼的范围可从以下几个方面把握：一是与物业服务公司发生的纠纷。如物业服务合同被业主大会决定提前解除，物业服务公司拒绝退出的；或者业主大会按照法定程序解聘物业服务公司后，业主委员会要求解除物业服务合同的；或者物业服务企业违反合同约定侵害业主共同利益的。二是当小区自行管理时，业主委员会有权收取建筑物养护费用，若业主拒绝缴纳而影响到公共设施的使用时，业主委员会有权对拒绝缴纳费用的业主提起诉讼。三是若原来的业主委员会是由开发商操纵产生的，由小区自发选出的业主委员会到行政机关备案时遭到拒绝，则自发选举产生的业主委员会有权提起行政诉讼。四是在物业管理活动中，其他涉及到需要维护全体业主共同权益的情形。
第三，业主委员会作为被告的情形。笔者认为被告资格与原告资格本就是一个问题的两个方面，业主委员会在上述范围内可以作为原告起诉，同样的在１９
上述范围内也可以作为被告应诉。业主委员会作为被告应诉时会产生各种费用，费用的来源可以参照其他国家或地区的经验，在小区内设立公共基金，业主委员会为全体业主共同利益诉讼时所产生的费用从公共基金中支付。公共基金涉及到以下问题：首先是公共基金的来源。一是业主委员会在诉讼中所得利益；二是小区内全体业主按一定比例缴纳的公共基金。其次是公共基金的用途。公共基金当专款专用。一是用于业主委员会参与诉讼过程中产生的各种费用；二是败诉时承担的赔偿责任。再次是公共基金的管理。公共基金应设立管理人，由全体业主经业主大会选举产生。公共基金的收支状况应在小区公告栏中定期公示。
（二）规范业主委员会与各法律主体的关系
１、业主委员会与物业管理公司关系：
物业管理是业主为了提高对物业利用的效益，将自己对物业的处分权之一部分委托给物业管理公司。由于业主委员会不具备物业管理的专业知识和技能，因此由专业化的物业管理公司来完成对小区物业的维护和管理。物业管理权从本质上讲是对业主自治权的延伸，属于私权。由于居住在一个小区内的业主众多，业主采取自律方式管理非常不经济，也违背社会分工愈来细化的潮流。因此物业公司的管理权，虽然有些类似于行政权力，但实际上来源于业主委员会或全体业主的授权，这种授权是由物业管理合同来实现的，物业合同的双方主体分别是业主委员会和物业管理公司。
既然是民法上的合同，双方就是平等的民事法律关系主体，业主委员会是委托合同的委托人，物业管理公司是委托合同的受托人，此合同的目的就是利用物业管理公司的专业知识来为小区业主或业主委员会管理事务，以实现物业保值增值的目的。另外，业主委员会对物业管理公司有监督的关系，业主委员会作为全体业主的代表，有监督物业管理公司严格的履行物业服务合同的义务和责任。
２、业主委员会与个别业主的关系
业主委员会是由代表全体业主共同利益的业主大会选举出来的具体执行机构，所以它是维护全体业主的共同利益的。仅当全体业主的共同权益遭到侵害
时，业主委员会方能代表业主向人民法院提起诉讼。如果只是个别业主的合法权益受到侵害，而不是全体业主的公共利益受损，业主委员会是否可以代表业主提起诉讼呢？答案是否定的。例如某小区有５０幢楼，最邻近路边的１号楼下新开张几家饭店，影响到１号楼几户业主的生活休息，向有关部门反映多次未果，这种情况下业主委员会是不能代表业主起诉的，只能由这些业主自己提起诉讼。
３、业主委员会与业主大会的关系
业主委员会应在业主大会授权范围内为民事行为，超越此范围需要征得业主大会的同意，这就表明业主委员会与业主大会是代理关系。按照代理的理论表述，代理人和被代理人是两个主体，代理人依据被代理人的授权为民事法律行为，权利义务归属于被代理人。我国小区业主委员会完全符合代理的理论表述。既然是代理关系，就可能存在滥用职权、超越职权、甚至与第三方勾结损害被代理人利益的情况。实践中也确实存在业主委员会违规使用小区公共设施产生的收益、挪用小区专项维修资金、为了免交物业费等原因与物业管理公司勾结侵害其他业主合法权益的情况。业主委员会作为业主大会的执行机构，业主大会当然有监督业主委员会的权利，但这种监督在现实中并不能得到很好的落实。《条例》中仅仅规定，房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会和广大业主均可对业主委员会进行监管。多头管理等于无人管理，因此法律上需进一步明确监督细则，做好各个监督主体的分工协调，还可以探索建立业主监督委员会等监督机构，以期建立一个顺畅高效的监督机制。２ｌ
结语
结语
在立法上明确我国小区业主委员会的法律地位已迫在眉睫。由于我国的业主委员会制度相比经济发达国家和地区起步较晚，立法和司法实践经验还很不足，致使许多物业管理纠纷得不到妥善解决，极端情况下还可能成为影响社会稳定的群体性事件。本文从基础理论探讨和比较法研究的角度对照我国小区业主委员会的法律地位现状，为我国业主委员会制度的改进提出了一些浅见：我国小区业主委员会虽然不具有独立的民主主体地位，但是在实践中需要其广泛参与各种民事活动，应赋予其诉讼主体资格，并将其诉讼主体资格限定在维护一个物业管理区域内全体业主共同利益的范围之内，同时又对业主委员会的权利义务作了进一步的明确与细化。
总之，由于一个完善的业主委员会制度不仅仅涉及到法律问题，还涉及到经济、政治等多个领域，加之笔者理论功底的欠缺，对我国小区业主委员会法律地位的研究难免存在疏漏与不足，衷心的希望各位老师批评和指正。
致谢
致谢
喜迎昌大九十华诞之际，我三年的研究生生活也行将结束，徜徉在美丽的校园中，感触良多。在这三年中有欢乐有忧愁，有彷徨有抉择，但更多的是感激！
特别要感谢的是我的导师李光曼教授。您知识渊博，治学严谨，在学业上对我予以指导、鼓励和鞭策，是您的指引才使我有机会踏上这艰涩而又充满收获的法律之旅。此番论文写作，从选题到定稿，从整体框架到具体段落及文字的安排，均离不开您的悉心指导。在日常学习与工作中，您也给予我最大的宽容谅解和支持帮助。再次向您表示衷心的感谢！
感谢南昌大学法学院，感谢每位曾给予过我无私帮助的老师。
我还要感谢我的同学朋友，三年的研究生生活你们给予我很多帮助和启发，结识你们是我一生的财富！
最后感谢我的家人。你们的默默奉献和无私支持是我不畏艰难、永远向上的精神动力和力量源泉。
云途实未卜，人生路正长。人生不过是一次次的上路，一次次的驻足。带着你们给我的感动，我又将踏上新的征程。
孙欢２０１１年５月
参考文献
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我国小区业主委员会法律地位研究
作者：
学位授予单位：孙欢南昌大学
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