一、西安曲江新区文化地产案例
1.1 认识曲江 1.2 曲江新区的发展历程 1.3 曲江整体规划 1.4 金地芙蓉世家 1.5 曲江模式小结
1.1 认识曲江-曲江 的历史
¾ 历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉、 繁盛于隋唐，是唐长安建筑、园林、绘画、 诗歌、宗教等汇聚的 盛唐气象 的代表： 诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”的代表： 汉时建有皇帝行宫“宜春园”，“其水曲 折，形似广陵之江”，又称“曲江”。唐时 辟为皇家园林，修葺扩充千亩水面，建有芙 蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙泉、大 慈恩寺、大雁塔等诸多景观。每年春天，长 安百姓来此踏青，“寻春与送春，多绕曲江 滨” 皇帝来曲江赐宴百官 文人雅士来此 滨”，皇帝来曲江赐宴百官，文人雅士来此 游宴娱乐，留下两千余首描绘曲江的珠玑佳 咏。 ¾ 1993年设立省级旅游度假区，2003年更名 曲江新区，以大雁塔和曲江皇家园林遗址为 中心 规划15 88平方公里 远期规划47平 中心，规划15.88平方公里，远期规划47平 方公里。曲江新区管委会作为西安市政府派 出机构，履行曲江新区市级管理权限。
1.1 认识曲江-2002年以前 的曲 的曲江
土地大多由当地企业拍得，长期闲置，荒草丛生……
1.1 认识曲江-2007年以后 的曲江
1.2 曲江新区的发展 历程
2006年 2002年 1998年 1993年 1952年 新中国成立后西 安市第一次城市 规划，曲江被规 划为唐文化保护 区 西安曲江旅游 度假区及管委 会成立 西安曲江文 化产业投资 （集团）有 限公司创建 •旅游度假区更名 为曲江新区 •具有历史意义的 《曲江宣言》正式 发表 •中国西部第一文 化品牌的战略构想 正式提出，文化产 业正式确立为曲江 新区主导产业的发 展方向 •各旅游文化项目 正式启动并实施 入选国家文化 产业基地
1.2 曲江新区的发展 历程
曲江新区的历史定位
推动西安城 市化进程
建成以第三产业为 主的现代新区 建立文化 产业基地 通过城市运营 启动新区建设
（一）“曲江新城”规划范围
曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路； 西至翠华南路、纬一街、长安南路南段；北起小寨东路、西影路；南至雁塔区南界址。规划面积约47 平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。
1.3曲江新城整 体规划
（二）功能定位和分布
1.3曲江新城整 体规划
曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。 以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区， 杜陵 杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 园林 ， 乐游原 民风博览 ，科技教育产 ，中央住 ，农村安 。
（三）旅游产业布局
1.3曲江新城整 体规划
曲江新城旅游产业布局 规划，将依据地形地貌 和城市建成区现状 拟 和城市建成区现状，拟 形成“一个中心、三条 轴线、五点联动”的文 化型、观光型、休闲型、 度假型、商贸型的综合 性旅游新格局。其以大 雁塔为起点，建设风貌、 建筑风格和项目摆布从 古及今 由北向南 并 古及今，由北向南、并 向东依次推进。
1.4金地芙蓉世家
政府要一个两全其美的计划，这才是释放这块城市金地的前提。这个计 划 方面肯定要顾全曲江文化产业高地的形象（所谓借大唐圣境的曲江新 划一方面肯定要顾全曲江文化产业高地的形象（所谓借大唐圣境的曲江新 区整体品牌，实现西安中国盛世文化特区的诉求），另一方面希望房地产 的开发能够弥补区域城市核心功能正在缺失的窘境。 的开发能够弥补区域城市核心功能正在缺失的窘境 城市发展到这时这地缺什么？ 曲江新区，有了足够热闹的旅游文化生态环境资源 （从大雁塔广场到大唐芙蓉园到曲江海洋馆到…） 曲江，也有了足够的西安高端住宅楼盘 （项目地片区集合了中国大牌开发企业：中海、大华、富力、融侨…）
顺应城市发展
缺一个与文化的大唐芙蓉园齐名的城市的文化生活圈
缺一个大都市主城区里现代的城市功能核心圈
缺一个西安最值钱的城市高端人群聚落金地盘
缺一个在大品牌竞争场上脱颖而出气势如虹的地产形象
在人居品质与高度上，是西安的“华侨城波托菲诺”；托菲诺”
在文化尺度与层面上，是西安的“大唐芙蓉园御城”
要的是作为西安曲江新区的核心文化生活圈是西安大核心文化生活圈，是西安大都市的唯一一个高端居住核心生活圈心生活圈。
城市角色
南湖1500亩地，是实现“城市文化与人居新核心”功能版块
1500亩环南湖地块的城市角色
1500亩环湖地块
适合现代城市格局的资源性核心区
西安实现城市现代化和历史文化遗产
2500亩城市生态景观带
历史文化遗产下城市绿色生态走廊
保护和谐共生的城市品牌形象工程
项目主题
形象主题:基于唐颂的西安豪门盛地
产品主题:基于唐风的东西建筑文化多元新古典风格项目主题概念下产品定位的出发点总结：
历史
西安千年文化，
长安曲江池“龙潭墨翠”
人文
曲江南湖1500亩地
人居
西安大唐文化精粹，西安大唐文化精粹新丝绸之路原点
西安城市化进程的城市新核心圈
生态大西安独尊的中央公园新城
奠定金地曲江高端市场霸主地位
小结
文化立区，旅游开发，土地升值，房产发展
文化、旅游项目的率先启动，通过包装、炒作、运营，使曲江声名大振，使西安重放异彩，在曲江，资源、资本、品牌、市场，四位体良性互动四位一体，良性互动。
城市形象提升，使城市资产增值，地价增升，房价增高。2002年以前，曲江的地价30万元以下/亩，处于开发商的“买方市场”，项目布不满。布满
但到了2005年，150万/亩，开发商拿不到地，已成“卖方市场”。现在，“住在曲江”已经成为西安高尚生活的代名词。
小结
¾曲江模式的本质逻辑
区位选择目标市场文化主题用地特征典型代表
造景开发(主题公园) 模式
大城市、经济发达地区的交通方大城市经济发达地区的交通方便之地, 近郊
与大城市经济、文化辐射范围基本一致, 以本地市场和周边市场为主异地文化
主题公园区开发强度较大, 用地类型精致化, 用地结构三组团布局华侨城
借景开发(旅游度假区) 模式
旅游资源基础上的旅游市场导向, 近远郊
以享受带薪假期制度的旅游者为主, 面向国际国内和本地高收入群体本地文化
开发强度由自然环境决定, 用地实现多组团布局
西安曲江新区
小结
旅游驱动型地产的开发模式中，如何通过旅游拉动人流、从而促使土地升值是该模式的关键
从生地到熟地再到旺地，土地价值不断升客户购值
买物业旅游拉动人流
升值
价值逐级补偿
小结
¾曲江模式可能需要注意的问题：迅速提升土地价格，但也存在占用土地规模大、资金门槛高、如何迅速增加能与投入相平衡的产出等问题
资金门槛高大项目的突出特点是规模大、起点高、有特色、唯一排他性强。其规模之大和成批开发与不断创新,需要强大的资金支持
必须尽可能在旅游项目投入前控制周围的土地(开发前的地价相对便宜), 以房地相对便宜) , 以房地产的获利来补偿前期开发成本, 降低运行
风险
如何迅速增加的产出高投入、高资金成本的特点迫使开发商必须把握投入的时机、力度与方法，同时找出能迅速增加产出的方法
借景开发造景开发
一、西安曲江新区文化地产案例
1.1 认识曲江 1.2 曲江新区的发展历程 1.3 曲江整体规划 1.4 金地芙蓉世家 1.5 曲江模式小结
1.1 认识曲江-曲江 的历史
¾ 历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉、 繁盛于隋唐，是唐长安建筑、园林、绘画、 诗歌、宗教等汇聚的 盛唐气象 的代表： 诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”的代表： 汉时建有皇帝行宫“宜春园”，“其水曲 折，形似广陵之江”，又称“曲江”。唐时 辟为皇家园林，修葺扩充千亩水面，建有芙 蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙泉、大 慈恩寺、大雁塔等诸多景观。每年春天，长 安百姓来此踏青，“寻春与送春，多绕曲江 滨” 皇帝来曲江赐宴百官 文人雅士来此 滨”，皇帝来曲江赐宴百官，文人雅士来此 游宴娱乐，留下两千余首描绘曲江的珠玑佳 咏。 ¾ 1993年设立省级旅游度假区，2003年更名 曲江新区，以大雁塔和曲江皇家园林遗址为 中心 规划15 88平方公里 远期规划47平 中心，规划15.88平方公里，远期规划47平 方公里。曲江新区管委会作为西安市政府派 出机构，履行曲江新区市级管理权限。
1.1 认识曲江-2002年以前 的曲 的曲江
土地大多由当地企业拍得，长期闲置，荒草丛生……
1.1 认识曲江-2007年以后 的曲江
1.2 曲江新区的发展 历程
2006年 2002年 1998年 1993年 1952年 新中国成立后西 安市第一次城市 规划，曲江被规 划为唐文化保护 区 西安曲江旅游 度假区及管委 会成立 西安曲江文 化产业投资 （集团）有 限公司创建 •旅游度假区更名 为曲江新区 •具有历史意义的 《曲江宣言》正式 发表 •中国西部第一文 化品牌的战略构想 正式提出，文化产 业正式确立为曲江 新区主导产业的发 展方向 •各旅游文化项目 正式启动并实施 入选国家文化 产业基地
1.2 曲江新区的发展 历程
曲江新区的历史定位
推动西安城 市化进程
建成以第三产业为 主的现代新区 建立文化 产业基地 通过城市运营 启动新区建设
（一）“曲江新城”规划范围
曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路； 西至翠华南路、纬一街、长安南路南段；北起小寨东路、西影路；南至雁塔区南界址。规划面积约47 平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。
1.3曲江新城整 体规划
（二）功能定位和分布
1.3曲江新城整 体规划
曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。 以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区， 杜陵 杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 园林 ， 乐游原 民风博览 ，科技教育产 ，中央住 ，农村安 。
（三）旅游产业布局
1.3曲江新城整 体规划
曲江新城旅游产业布局 规划，将依据地形地貌 和城市建成区现状 拟 和城市建成区现状，拟 形成“一个中心、三条 轴线、五点联动”的文 化型、观光型、休闲型、 度假型、商贸型的综合 性旅游新格局。其以大 雁塔为起点，建设风貌、 建筑风格和项目摆布从 古及今 由北向南 并 古及今，由北向南、并 向东依次推进。
1.4金地芙蓉世家
政府要一个两全其美的计划，这才是释放这块城市金地的前提。这个计 划 方面肯定要顾全曲江文化产业高地的形象（所谓借大唐圣境的曲江新 划一方面肯定要顾全曲江文化产业高地的形象（所谓借大唐圣境的曲江新 区整体品牌，实现西安中国盛世文化特区的诉求），另一方面希望房地产 的开发能够弥补区域城市核心功能正在缺失的窘境。 的开发能够弥补区域城市核心功能正在缺失的窘境 城市发展到这时这地缺什么？ 曲江新区，有了足够热闹的旅游文化生态环境资源 （从大雁塔广场到大唐芙蓉园到曲江海洋馆到…） 曲江，也有了足够的西安高端住宅楼盘 （项目地片区集合了中国大牌开发企业：中海、大华、富力、融侨…）
顺应城市发展
缺一个与文化的大唐芙蓉园齐名的城市的文化生活圈
缺一个大都市主城区里现代的城市功能核心圈
缺一个西安最值钱的城市高端人群聚落金地盘
缺一个在大品牌竞争场上脱颖而出气势如虹的地产形象
在人居品质与高度上，是西安的“华侨城波托菲诺”；托菲诺”
在文化尺度与层面上，是西安的“大唐芙蓉园御城”
要的是作为西安曲江新区的核心文化生活圈是西安大核心文化生活圈，是西安大都市的唯一一个高端居住核心生活圈心生活圈。
城市角色
南湖1500亩地，是实现“城市文化与人居新核心”功能版块
1500亩环南湖地块的城市角色
1500亩环湖地块
适合现代城市格局的资源性核心区
西安实现城市现代化和历史文化遗产
2500亩城市生态景观带
历史文化遗产下城市绿色生态走廊
保护和谐共生的城市品牌形象工程
项目主题
形象主题:基于唐颂的西安豪门盛地
产品主题:基于唐风的东西建筑文化多元新古典风格项目主题概念下产品定位的出发点总结：
历史
西安千年文化，
长安曲江池“龙潭墨翠”
人文
曲江南湖1500亩地
人居
西安大唐文化精粹，西安大唐文化精粹新丝绸之路原点
西安城市化进程的城市新核心圈
生态大西安独尊的中央公园新城
奠定金地曲江高端市场霸主地位
小结
文化立区，旅游开发，土地升值，房产发展
文化、旅游项目的率先启动，通过包装、炒作、运营，使曲江声名大振，使西安重放异彩，在曲江，资源、资本、品牌、市场，四位体良性互动四位一体，良性互动。
城市形象提升，使城市资产增值，地价增升，房价增高。2002年以前，曲江的地价30万元以下/亩，处于开发商的“买方市场”，项目布不满。布满
但到了2005年，150万/亩，开发商拿不到地，已成“卖方市场”。现在，“住在曲江”已经成为西安高尚生活的代名词。
小结
¾曲江模式的本质逻辑
区位选择目标市场文化主题用地特征典型代表
造景开发(主题公园) 模式
大城市、经济发达地区的交通方大城市经济发达地区的交通方便之地, 近郊
与大城市经济、文化辐射范围基本一致, 以本地市场和周边市场为主异地文化
主题公园区开发强度较大, 用地类型精致化, 用地结构三组团布局华侨城
借景开发(旅游度假区) 模式
旅游资源基础上的旅游市场导向, 近远郊
以享受带薪假期制度的旅游者为主, 面向国际国内和本地高收入群体本地文化
开发强度由自然环境决定, 用地实现多组团布局
西安曲江新区
小结
旅游驱动型地产的开发模式中，如何通过旅游拉动人流、从而促使土地升值是该模式的关键
从生地到熟地再到旺地，土地价值不断升客户购值
买物业旅游拉动人流
升值
价值逐级补偿
小结
¾曲江模式可能需要注意的问题：迅速提升土地价格，但也存在占用土地规模大、资金门槛高、如何迅速增加能与投入相平衡的产出等问题
资金门槛高大项目的突出特点是规模大、起点高、有特色、唯一排他性强。其规模之大和成批开发与不断创新,需要强大的资金支持
必须尽可能在旅游项目投入前控制周围的土地(开发前的地价相对便宜), 以房地相对便宜) , 以房地产的获利来补偿前期开发成本, 降低运行
风险
如何迅速增加的产出高投入、高资金成本的特点迫使开发商必须把握投入的时机、力度与方法，同时找出能迅速增加产出的方法
借景开发造景开发