概 述
西安市社会经济发展概述
西安，陕西省省会、副省级城市，地处关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里。
截止2014年底统计，西安市经济社会保持平稳健康发展。初步核算，2014全年生产总值5474.77亿元，比上年增长9.9%。全年非公有制经济增加值2883.48亿元，占生产总值比重为52.7%，比上年提高0.5个百分点。同时，全年居民消费价格比上年上涨1.4%。
截止2014年末，西安市常住人口862.75万人，比上年末净增加3.94万人，其中，男性人口442.94万人，占51.3%；女性人口419.81万人，占48.7%，性别比为105.51。年末西安市户籍总人口815.29万人，比上年增长1.0%。
就业方面，2014年全年城镇新增就业13.16万人，城镇失业人员再就业5.57万人。年末城镇登记失业率为3.4%。全年财政总收入1019.56亿元，比上年增长12.9%。地方财政一般预算收入583.76亿元，增长16.3%。全年地方财政一般预算支出819.50亿元，比上年增长12.3%。 经济运行情况
在农业上，西安市全年粮食产量175.61万吨，比上年下降4.1%，其中，夏粮88.05万吨，增长5.3%；秋粮87.56万吨，下降12.0%。
在工业和建筑业上，全年全部工业增加值1523.12亿元，比上年增长10.7%。 全年全社会固定资产投资5903.98亿元，比上年增长15.0%，扣除价格因素，实际增长14.1%。其中，房地产开发投资1761.88亿元，比上年增长10.4%。
全年社会消费品零售总额2872.90亿元，比上年增长12.8%，扣除价格因素，实
际增长12.0%。
一、全国房地产市场2015年基本分析
2015年，全国房地产市场整体延续此前的调整回落态势，投资增速持续下滑，新开工和土地购置意愿较低，但在政府一系列刺激政策的带动下，房屋销售形势有所好转，预计全年房屋销售水平将接近2013年的最高水平。从区域情况来看，区域间分化现象仍然较为突出，房价出现企稳，个别城市房价涨幅较大，但更多城市房价仍然下跌，但跌幅有所收窄。
2015年，从年初的两会强调稳消费、促需求，到年底的中央经济工作会议定调稳中求进，中央层面房地产宽松政策已基本到位，而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求，以促进房地产市场的平稳发展。经济下行压力下，货币政策保持稳健，央行累计4次全面降准、5次降息，同时金融市场化改革继续推荐，将进一步疏通货币资金流入实体经济的渠道，房地产业去库存化、市场风险降低也将有助于房企获得金融机构的更多信贷支持。
值得一提的是，“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现，成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。
从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。
从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政
策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。
二、西安市房地产市场2015年基本分析
2015年1-11月，西安市房地产市场总体呈现稳定向好的发展态势。全市累计新批准商品房预售2000.3万平方米，同比下降8.38%;其中住宅1469.92万平方米，同比下降9.02%。商品房累计销售1820.79万平方米，同比增长13.74%;其中住宅1578.8万平方米，同比增长14.95%。二手房交易290.36万平方米，同比增长29.60%;其中住宅249.37万平方米，同比增长32.89%。按照国家统计局公布的房价指数，1-11月，西安市新建商品住宅销售均价同比下降4.63 %，从逐月房价指数变化来看，降幅呈收窄趋势。二手住宅交易均价同比下降6.88%。
11月份，全市新批准商品房预售187.87万平方米，环比增长47.07%，同比下降6.74%;其中住宅144.42万平方米，环比增长59.58%，同比下降0.53%。商品房销售223.03万平方米，环比增长28.57%，同比增长17.65%;其中住宅192.27万平方米，环比增长19.96%，同比增长22.50%。二手房交易30.26万平方米，环比增长10.24%，同比增长58.68%;其中住宅28.41万平方米，环比增长21.77%，同比增长58.10%。
第一章、市场背景
一、宏观经济
全年经济数据1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 （2015年） CPI指数（同
100.8 101.4 101.4 101.5 101.2 101.4 101.6 102.0 101.6 101.3 101.5
比%） PMI
（%） 49.8
房地产投资销售数据 固定资产投资累计增长（%） 房地产投资开发增速（%） 全国商品房销售面积累计增长（%）
49.9 50.1 50.1 50.2 50.2 50.0 49.7 49.8 49.8 49.6
2014 2015
1-121-21-3月 月 月
1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月
15.7 13.9 13.5 12.0 11.4 11.4 11.2 10.9 10.3 10.2 10.2
10.5 10.4 8.5 6.0 5.1 4.6 4.3 3.5 2.6 2.0
-7.6 -16.3 -9.3 -4.8 -0.2 3.9 6.1 7.2 7.5 7.2
二、政策资讯
政策资讯
概要
1、2015年3月1日，不动产登记开始实施。
2、限购令取消：在46个限购城市中，目前仅剩北、上、广、深四个一线城市在坚守。 3、公积金调整：拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例调整为30%。下调二套房公积金贷款首付比例,由原先的最低30%降低至20%。
全国政策 4、取消单身证明。
5、2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。
6、2015年10月29日，中国将全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面二孩政策正式开放。
7、降息降准：大大缓解购房者贷款压力，提高购买力并影响房地产价格上涨。
1、优化住房供应结构。将各类棚户区改造房纳入住房建设规划及年度实施计划。取消商品房开发项目套型比例限制，允许开发企业对不适应市场需求的住房户型进行调整。 2转型用于租赁型保障房、棚户区改造以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。
3、加快推进征迁项目货币化安置。加大房屋征迁货币化安置力度，提高货币化安置奖励标准，支持征迁项目减少 实物安置房建设，鼓励被征迁人选择货币化安置。多渠道筹集保障性住房，大力推进共有产权住房改革试点。可通过购买存量商品房作为保障性住房，也可
地方政策 将尚未开工建设的商品房、限价商品房和经济适用房项目整体转为租赁型保障房项目。
4、调整普通住房认定标准。单套建筑面积144平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房（含公寓类住房）可按普通住房享受信贷、税收优惠政策。个人转让或购买住房暂免征印花税、土地增值税。
5、加大住房商业性贷款支持，加大对符合政策条件的非本市户籍居民购房的信贷支持。 6、住房公积金最高贷款额度调整为75万元。90平以下住房的，首付款比例最低20%，购买90-144㎡的住房，首付款 比例不低于30%，购买144㎡以上住房，首付款比例不低于50%。
7、非本市户口买房，在取得房产证同时缴纳一年以上社会保险后可办理正式落户。非本市城镇户籍的外来务工人员和新就业职工纳入限价商品房保障范围
8、鼓励资信良好的大型房企兼并并重组运营状况欠佳的房企；适度降低困难企业项目转让条件，给予税负减免扶持。
9、将城市配套设施建设纳入年度建设计划和考核，按期交付使用。
政策解读——西安楼市“新9条”内容涉及优化住房供应结构、控制住房用地供应规模、加快推进拆迁安置货币化安置、 加大住房商业性贷款支持、扩大住房保障覆盖面等九个方
面。限价房申请资格放宽这一政策放出，大大提高了外来务工人员以及外地户口购房者的买房门槛， 增加购房者买房力度。同时进一步推进房地产营业税减免政策，减少二手房交易成本，有利于提高二手房市场热度，间接影响新房市场，从而推动消化目前新房的高库存。
第二章、土地市场
市场概况
截止2015年12月，西安土地市场供应集中放量，供应量升至年内峰值，受高陵等地工业用地供应带动，月度合计供应土地80宗，高于整个三季度的总供应量，其中工业用地占七成，供应住宅用地多位于经开、航天城和高陵;土地成交量亦上扬，成交土地面积环比上涨两倍以上。
供应情况
年底工业用地供应井喷 经营性用地供应仅占三成
12月，西安市土地市场供应由工业用地带动，升至年内峰值，合计供应土地80宗，比上月增加34宗。供应土地面积331.64万㎡，环比上月上涨79.86%，同比增加7.23倍。 月内工业用地供应呈井喷之势，合计供应53宗，主要集中于高陵、航天城和户县。经营性用地供应27宗，占比三成左右;其中住宅用地供应14宗，经开为主力供应区。
土地面积
项目
宗数
（万㎡）
挂牌供应 挂牌成交
80 28
331.64 123.15
规划建筑 面积（万㎡）
233.83
成交金额 （亿元）
38.18
楼面价 （元/㎡）
1633
在国土部要求土地供应要充分适应市场需求，有供、有限，稳控增量，盘活存量用地政策指引下，西安市房管局出台了楼市“新九条”，要求“合理安排住房用地供应规模，根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏”。对住房供应过大的区域减少供地，对尚未开发的存量土地可调整土地用途、规划条件，转型利用。当下，全国房地产开发企业土地购置面积同比仍然表现下降，然而降幅正在收窄，房地产开发投资有向好迹象。西安市当下供应地块多位于近郊发展区，供应稳定，预计后期供应规模、布局和节奏会更加科学合理。
供应结构
工业用地占七成
2015年12月，西安市供应80宗土地中，工业用地供应53宗，占比67%；住宅、商服用地分别供应14宗和10宗，占比18%和13%;综合用地供应2宗，商住用地供应1宗。
工业用地供应势头凶猛，主要源于高陵区挂牌供应39宗工业用地，分别位于泾渭新城和泾河工业园，航天城供应6宗工业;住宅用地供应14宗，经开为主力供应区域，合计供应6宗住宅用地，其中5宗位于北辰西板块，城南航天城和高陵各供应住宅用地3宗，长安和城内各供应1宗。10宗商服用地主要分布于户县、城南航天城和高新等地。
用途
供应宗数 占比（%）
工业 53 66.25%
商服 10 12.5%
住宅 14 17.5%
商住 1 1.25%
综合 2 2.5%
各区域
高陵、户县和经开为主力供应区域
2015年12月，高陵、城南航天城、户县和经开为土地主力供应区域。其中高陵供应土地43宗(39宗工业，3宗住宅，1宗商服);城南航天城供应土地12宗（6宗工业，3宗住宅，3宗商服）；户县供应土地9宗（5宗工业、3宗商服，1宗综合）；经开供应土地9宗（6宗住宅，商服、商住和综合各1宗）。其中高陵的泾渭新城、城南航天城、户县草堂和经开谭家村为重点供应片区。
区域
供应宗数
高陵
43 53.75%
城南 12
户县 9
经开 9
城西 4 5.00%
高新 2 2.50%
长安 1 1.25%
合计 80 100%
占比
15.0% 11.25% 11.25%
各面积段
3万㎡以下地块占比六成
2015年12月，3万㎡以下地块占比六成，其中1-3万㎡地块合计供应36宗，占比45%，供应代表为高陵、航天城和户县的工业用地；1万㎡以下的地块供应12宗，供应代表为户县、沣东新城和航天城的商服用地和经开的住宅用地;3-5万㎡和5-10万㎡各供应12宗，各占比15%； 10万㎡以上供应8宗。本月10万㎡以上地块占比提高9个百分点，供应代表为高陵、航天城和沣东新城的工业用地。
土地市场成交情况 月度成交走势
土地成交面积上扬，楼面价环比涨三成
市场成交 土地成交面积（万㎡） 楼面均价（元/㎡）
12月 233.83 1633
环比变化 92.33% 29.12%
同比变化 48.22%
由上月土地市场供应量上涨带动，2015年12月，西安市土地成交面积环比上涨262.39%，达123.15万㎡。成交土地规划建筑面积233.83万㎡，环比上涨92.33%，同比仍涨48.22%，为2015年来除7月份以外的次高月。本月土地成交平均楼面价为1633
元/㎡，环比上涨29.12%，价格的上涨主要受沣东新城住宅用地影响。 沣东新城住宅用地面积占一半
12月，共成交土地28宗，其中沣东新城住宅用地成交9宗，土地面积达61.90万㎡，占比全市50%，成交规划建筑面积107.24万㎡，占比全市46%。沣东新城住宅用地多位于昆明十六路、昆明三路附近，且容积率在1.5-2.2之间，土地平均成交楼面价为2271元/㎡。
四宗流挂
月内共计4宗土地流挂，分别为户县一宗商服用地，浐灞柳烟路一宗住宅用地、纺渭路一宗商服用地以及长安区常宁新城一宗住宅用地。
住宅成交建筑面积环比上涨一倍，楼面价达1800元/㎡。
12月，西安共成交住宅用地16宗，比上月增加10宗，成交土地面积合计84.73万㎡，占比全市69%，环比上涨2.36倍。成交规划建筑面积170.17万㎡，环比上涨99.94%，同比上涨178.30%。
本月住宅用地成交面积涨幅较大主要受沣东新城住宅用地集中成交影响，12月21日，沣东新城昆明三路、昆明十三路附近住宅用地集中成交9宗，面积合计达61.90万㎡，楼面价基本在2000元/㎡以上。其他区域中，户县成交住宅用地2宗，浐灞、经开、城南航
天城、户县、阎良和周至各成交一宗。
住宅楼面均价为1873元/㎡，比上月增加423元/㎡，环比上涨29%。楼面价上涨主要受沣东新城住宅用地价格影响。纺渭路以东住宅地块楼面价1340元/㎡，经开凤新路西侧住宅用地楼面价1477元/㎡。
成交结构及用途
住宅用地占六成
本期成交28宗土地中，住宅用地共计16宗，占比57%，商服用地10宗，商住用地2宗。其中住宅用地分布于城西沣东新城、户县、经开、浐灞、阎良等地;商服用地分布于城东国际港务区、阎良、周至等地;商住用地分布于周至和城北。
各区域
城西、周至和阎良为主力成交区
本月成交土地共分布于11个区域，城西、周至和阎良为主力成交区，其中城西沣东新城成交9宗住宅用地;周至成交2宗商服、1宗商住和1宗住宅用地;阎良成交2宗商服和1宗住宅用地。其他区域中，户县、城东国际港务区、城南航天城和浐灞各成交土地2宗。经开、长安、城北和高新各成交1宗。
2015年12月，西安市土地市场供应量大增，供应量继7月之后出现大幅上涨，成交量也攀升至年内最高水平，西咸新区、阎良、浐灞地区以及西安周边为热点成交区域，年末“末班车”效应逐渐传导至土地市场，房企开始积极拿地，土地市场交易量有所回升。
各面积段
5-10万㎡地块成交占比上升
2015年12月，1万㎡以下地块和1-3万㎡地块分别成交4宗和8宗，占比14%和29%。5-10万㎡地块成交12宗，占比43%，比上月提升23个百分点，成交代表为沣东新城住宅地块(合计9宗)。3-5万㎡成交3宗，10万㎡以上成交1宗，为子午大道以东、滈河以南的商服地块，面积达15.4万㎡(合计231亩)。
土地市场后市预判
2016楼市化解库存 土地成交集中于热点区域
12月中旬，中央召开经济工作会议，强调2016年化解房地产库存，稳定房地产市场，着眼于供给侧，扩大有效需求，打开供需通道，租房买房并举，激活租赁市场，化解库存商品房。
当下，经济增长进入“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。西安房地产市场自2014年起已进入结构性过剩的调整阶段。当前商品房库存量较大，普通住宅去化周期在一年半左右的时间，预计未来随着住房制度改革的推进，楼市将缓慢去化。开发商拿地热情有针对性的提高，土地市场成交量集中于个别热点区域，总体稳定。
西安市土地市场2015年分析
2015年度西安土地数据
2015年度西安市土地数据
供应量（万㎡）
630.92
土地供应连续三年递减
2015年初国土资源部、住建部联合下发文件要求各地合理安排住房及其用地供应规模，特别在楼市库存高企地区，减少住宅用地供应。在此背景下，截止12月底西安市2015年全年共推出土地306宗，推出土地面积630.92万平方米，同比减少36.78%。
供应数（宗）
306
成交量（万㎡）
536.06
成交数（宗）
271
成交额（亿元）
194.94
西安市目前正在施工的商品房里七成左右是住宅。按西安市人均住房建筑面积43.3㎡计算，足够解决175万人口的住房问题。但购买力不足消化庞大库存量，土地政策收紧仍为目前西安市房地产行业现实情况。
从2014 年年底，西安土地市场整体供应就已呈现阶梯式下滑的态势，加上二级市场库存量高企，政府有意放缓推地节奏，期望从源头上解决供需严重失衡的状况，以达到西安房地产市场稳定的目的。
土地市场成交金额继续下滑
2015年西安市土地市场成交量为536.06万㎡(8040.9亩)，成交金额194.94亿元，
也比去年同期的715.20万㎡和285.36亿元大幅下滑。
2015年西安市土地市场共有37宗土地流挂，流挂面积达到约1422.83亩，约占总挂牌土地的15%。可见与前两年相比，西安经营性用地市场的流拍率依然很高，流拍率提升反映出目前西安市土地市场的疲软。
从月份来看，全年拿地前三名的月份是：12月、7月和1月，这三个月份的成交量占
全年总拿地面积的51%。
2015年西安经营性用地市场共供应了306宗地块，供应面积约为630.92万平米，仅
为2014年的81%，最终有271 宗土地成交，成交面积约为536.06万平米，成交率为85 %。 十二月成交额为全年最高
浐灞区域成交面积继续领跑
随着近几年来西安市推进国际化大都市建设，城市区域开发拉伸，土地市场交易向城
市周边不断扩张。从区域板块来看，2015年西安市土地市场浐灞地区以成交107.65万㎡，领先全市其他区域。
经开、高新、长安等区域依然是土地成交热点区域。预计未来这些区域土地供应仍会持续不断，且主要集中于城市快速发展区和新兴开发区域。 商住强势，住宅用地占比不足三成
在土地市场遇冷的大背景下，市场成交的地块用途有着显著变化。商住地块比例远远大
于纯住宅、商业、工业等其他地块。
西安作为一个刚需城市，房地产相对落后其他一二线城市，而刚需也一直是房企开发商的生命之源，这导致了商住用地一直都是西安土地的主要用途。 主力房企拿地势头不减
尽管上半年土地供应成交双双下滑，但品牌房企拿地仍然值得关注。早在今年1月16日便诞生了西安市2015年度楼面价地王。长安区CA6-6-13号地块被万科、合能、海亮、紫薇、深圳市富锜投资等5家品牌房企所争抢，最终合能以7.45亿元地价加32232㎡保障房的代价夺得该宗地块，亩单价为571万/亩，成为长安区域单价新地王。
长安区CA6-6-13号地块地址。
今年地产市场依旧有些暗淡，但市场预期普遍向好，相比较中小企业的谨慎态度，恒大、金地、天地源、海荣、世园投资等品牌房企都显得信心充足，拿地也相对积极。 部分上市房企2015年西安拿地情况
受让单位 占地面积建筑面积成交价 成交时间 土地位置 楼面地价（元/㎡）
（万/㎡） （万/㎡） （亿元）
西安恒盈置业有限公司 （恒大地产）6.7 12.1 2.4
广运潭大道以
2015-3-17 东、袁雒路以
北 浐灞生态区广运潭大道以
2015-11-26
东、北三环以南 沣经一路以
2015-3-17 西、沣经三路
以东、西部大
2015-3-17 道以北、西沣
三路以南
雁塔区陆家寨
2015-11-20 村
1957.7
7.73 13.91 2.74 1966.25
陕西金地家宜置业有限公司（金地集团） 西安鱼化永嘉置业有限公司（绿地集团） 陕西尚润房地产开发有限公司（保利地产） 西安天地源曲江房地产开发公司 （天地源） 西安龙湖航瑞置业有限公司（龙湖地产） 西安富力湾房地产开发有限公司（富力地产）7.3 30.9 2.4 787.28
9.1 30.9 2.8 896.4
7.13 25.25 1.7 673.87
1.54 6.92 1.45 2015-7-7
高新区丈八北路以东、科技六路以南
2094.99
8.2 24.7 5.3
曲江金羊路南、新开门南
2015-1-16 路西、创意大
道北
航天基地航创
2015-12-14 路与神舟四路
十字东南角
2015-9-18 灞河新区灞柳
一路以东、纺
2015-9-21 园六路以南以
北
2130.12
9.79 20.56 3.63 1765.56
1.3 3.25 0.41 1272.42
1.5 3.76 0.48 1284.36
第三章 商品房市场
市场概况
数据截止日期：2015年11月
西安市商品房总指标
房产存量
物业类型
（万㎡）
普通住宅 公寓 别墅 商业 办公 其他 总计
2170.97 277.56 335.98 723.66 333.84 265.49 4107.50
（万㎡） 1469.92 54.12 12.24 194.50 173.90 95.62 2000.30
（套） 175930 6527 1320 5253 8596 11008 208634
（万㎡） 1578.80 36.42 49.16 80.90 85.40 45.52 1820.79
（亿元） 1055.90 25.94 77.43 199.42 81.14 20.67 1338.64
（元/㎡） 6688 7122 15751 24650 9501 4541 7352
新增面积
成交套数
成交面积
成交总价
成交均价
2015年，西安市房地产市场总体呈现稳定向好的发展态势。全市累计新批准商品房预售2000.3万平方米，同比下降8.38%;其中住宅1469.92万平方米，同比下降9.02%。商品房累计销售1820.79万平方米，同比增长13.74%;其中住宅1578.8万平方米，同比增长14.95%。二手房交易290.36万平方米，同比增长29.60%;其中住宅249.37万平方米，同比增长32.89%。（数据截止2015年11月）
2015年12月成交总量继续回升，商品房成交量高达217.13万平米，创2015年之最，较成交量排名第二的8月还要多14%。数据显示成交量相比11月大幅提升16%。市场热度攀升明显。
12月中旬，中央定去库存基调，决策层将房地产市场去库存列为2016年五大关键任
务之一，表明了中夬去库存的决心。此外，已提出的农民工市民化、加快户籍改革、加大货币化安置力度等政策，对于市场提振效果较明显。 12月成交上涨16%
据12月数据显示，12月供给量和成交量再次大幅上涨。12月集中备案的项目较多，或不能反映市场的真实情况，但能够说明西安市场总体成交趋势在不断上涨。
数据表明，12月市场成交热度于11月相差不大，开盘项目数量虽有减少，但由于节日很多，各类营销暖场活动不断，总体成交量基本与11月份是持平的。
2015年12月西安市共新批商品房221.36万㎡，环比上涨47.46%；成交商品房217.13万㎡，环比上涨16.34%；成交均价为7345元/㎡，环比上涨1.87%。
2015年12月西安市新批住宅118.64万㎡，环比上涨9.03%；成交178.87万㎡，环
比上涨16.55%；成交均价为6714元/㎡，环比下降0.31%。
据西安市住房保障和房屋管理局2016年1月8日通报，西安市2015全年商品房累计成交量2226.02万㎡，全年商品房销售合同备案为2017.29万㎡，创历史新高。原先西安市的商品房最高成交量为2010年所创下的1800万㎡，2015年西安市商品房成交面积再次被刷新。
12月开盘数降至4个
12月全市仅4个项目举行了开盘活动，环比下滑56%。开盘项目平均蓄客时间为36天，较上个月下降38天。
研究认为，西安市场在短期内将会受春节假期的冲击，成交量或将呈现下滑，但2016年全年成交继续攀升是值得期待的。
2015年全市商品房供销存情况
新增供应
物业类型
面积 （万㎡）
商品房
套数 （万套）
成交金额（亿元）
成交
成交面积（万㎡）
成交套数（万套）
成交均价（元/㎡）
存量
面积（万㎡）
套数 （万套）
2599.64 22.869 1498.34 2017.29 17．63 7427.51 3961．11 35.33
2015年商品房供应
整个2015年，西安全市410个楼盘拿到预售证，近18万套商品房入市，新批预售面积达2599.64万㎡，2015全年商品房累计成交量2017.29万㎡，远超2014年西安市商品房成交面积1552.64万㎡。从新批预售与成交数据对比来看，2015年，西安市房地产市场总体保持了供应充足、交易活跃、房价稳定的发展态势。商品房累计销售2017.29万平方米，同比增长13.56%;其中住宅1740.47万平方米，同比增长14.35%。二手房交易317.75万平方米，同比增长28.87%;其中住宅275.31万平方米，同比增长32.30%。2015年西安楼市去库存初见成效。
供应走势平稳
2015 年西安全市商品房新增供应面积比上一年有所增多，同比涨幅明显，商品房总计新增22.869万套，面积2599.64万㎡。
面对市场的压力、政策的利好以及临近年末，更多房企趁机推出不同程度地打折优惠措施，以快销库存，冲刺年内业绩，市场销量有所回暖。另外，根据西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：截止11月30日，西安市普通住宅市场的去化周期为13个月，整体
库存压力有所缓解。
2015年第52周，西安市商品房市场新批预售项目11个，新批预售面积为29.4万平米，环比增加了22.81%。其中商品住宅新批预售面积为25.94万平米，环比大涨了86.35%。
2015年第52周获证楼盘一览表 城区 城南 城南 城西 城西 城北 高新 城东 城南
项目名称 融创天朗珑府 中贸广场 万科-金色悦城 太奥广场 名京-九合院 万科高新华府 御锦城-理想树 天浩-上元郡
发证日期
预售证号
新增套数 261套 134套 208套 271套 623套 67套 168套 264套
新增面积㎡ 27884.60 15118.06 23572.56 24435.70 77217.24 8411.77 17828.12 41465.26
2015/12/18 2015447 2015/12/18 2015448 2015/12/18 2015449 2015/12/18 2015450 2015/12/18 2015451 2015/12/18 2015452 2015/12/18 2015453 2015/12/18 2015454
城北 城东 城北
宫园美岸 合能十里锦绣 保利拉菲公馆
2015/12/18 2015455 2015/12/18 2015456 2015/12/18 2015457
309套 145套 132套
32221.70 12294.53 13520.22
西安现房在售楼盘
区域 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 曲江 曲江 曲江
项目名称 锦尚名城 金宇蓝苑
盛世长安（逸境） 高科尚都 高新第五季 罗马景福城 万象春天 高新未未来 香榭兰廷 金地西沣公元 龙记观澜山 莱安逸珲 融创珑府 金泰新理城 宏府麒麟山 曲江千林郡 卡布奇诺国际社区 金地翔悦天下
价格（元/㎡） 5800 4500 6400 8000 6500 6800 7400 5300 13000 7500 6800 12000 8000 8300 5500 7500 6300 7500
预售证号
2015350 西长房预售字第CA11031 西长房预售字第15007号 2013137 2014130 2014480 2015458 14021 2014265 2015293 2013303 2015339 2015447 2015375 2014410 2015371 2014481 2014155
发证日期 2015-10-16 2014-09-05 2014-04-20 2013-06-09 2014-05-05 2014-12-24 2015-12-21 2014-08-22 2014-08-18 2015-08-26 2013-11-05 2015-09-29 2015-12-18 2015-11-05 2014-11-19 2015-10-30 2014-12-24 2014-05-30
曲江 曲江 曲江
海伦国际 金业缇香山 中国铁建国际城
5800 6800 7500 8500 5500 6800 5500 6600 12500 7500 4600 6300 7500 8500 6900 10000 7200 10000 6700 5800 5800 6200 7000
2015429 2015434 2015114 2015415 2014008
2014455 2015307 2015004 2013113 2014425 2013263 2015230 2015119 2015458 2015448 2012113 2011039 2015430 2015141 2014163 2014332 2015219
2015-12-03 2015-12-08 2015-04-30 2015-11-27 2014-01-10 2015-05-31 2014-12-10 2015-09-07 2015-01-12 2013-05-24 2014-11-25 2013-09-29 2015-07-17 2015-05-06 2015-12-21 2015-12-18 2012-06-14 2011-03-17 2015-12-04 2015-05-21 2014-05-30 2014-09-30 2015-07-10
航天城 龙湖花千树 经开 经开 城北 城北 城北 城北 城北 城北 城南 城南 城南 城南 城南 城南 城东 城东 城东 城东 城西
海璟新天地 三丰中心思想 锦绣天下 盛龙广场 大明宫万达广场 新旅城 利君未来城 海璟暖暖的宅 华龙太乙城 朱雀云天 万象春天 中贸广场 天伦御城龙脉 九锦台 华远海蓝城 灞业大境 唐韵三坊 东御兰汀 天朗大兴郡
城西 城西 城西 浐灞 浐灞 浐灞 浐灞 浐灞 长安
金辉悦府 大兴新悦城 昆明时光 辰宇世纪城 普华浅水湾 广厦水岸东方 浐灞1号 绿地香树花城 国色天香二期
7400 5300 4500 5800 6000 4382 5900 5700 6800
2014369
2014302 2013215
2015179 2014010 2014465 2015137 15006
2015-10-28 2014-09-19 2013-08-26 2015-01-25 2015-06-12 2014-01-13 2014-12-16 2015-05-19 2015-04-16
在售商品房分布情况
截止12月27日，西安市城六区(城东、城南、城西、城北、高新、长安)在售住宅项目数量332个，具体为城北减少1个项目，高新新增1个项目而其他各城区保持不变
预计2016年开盘房源
预计2016年内交房的楼盘近40家，其中交房时间以年底居多。
区域 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 城北 城北 城北 城北 经开 城东 城东 城东 城东 曲江 曲江 曲江 曲江 曲江 曲江 浐灞
项目名称 花间康桥 祥和雅居 国宾中央区 嘉禾广运 宏府麒麟山 逸翠园西安四期 绿地国际花都 纽约城 中渝国际城 国会山 名京九合院 国京华府 灞业大境 兴庆宫 唐韵三坊 东御兰汀 金地翔悦天下 金辉世界城 中海凯旋门 曲江紫金城 海伦国际 曲江龍邸 中铁缤纷新城
价格（元/㎡） 6500 6800 7200 6800 5500 17000-20000 7500 6000 4900 5100 7600 5985 5000 10000 6000 5999 6500 9200 9500 5800 6800 5280 5400
预计交房时间
10、17号楼2016年4月 5号楼2016年5月
14、19、21号楼2016年6月30日 2016年5月28日 一期1号楼2016年4月 四期御玺号楼2016年6月底 1、3、5号楼2016年4月30日 7、8号楼2016年3月
8、12号楼2016年4（6）月30日 2-4、6-9号楼2016年3月 15-20号楼2016年6月30日 10、11、14号楼2016年6月 2、18号楼2016年6月至年底 一期1号楼2016年6月30日 17、19号楼2016年5月31日 二期4、5号楼2016年5月31日 一期2016年4月
B10号楼2016年3月，B11号6月 小高层2016年4月底 6、7、11号楼2016年5月 7、18号楼2016年5月8日 1、2号楼2016年5月底 2016年6月
浐灞 浐灞 曲江 曲江 曲江 曲江
高科麓湾国际社区 长乐府 曲江龍邸 中国铁建国际城 金业缇香山 锦园曲江龍邸
130万/套 6300 6500 6800 6500 5400 5800 8000 9500 9800 6000 8500 5400 4380 5500 6900 7200 7200 7600 6500 4600
3号地洋房2016年6月30日 1-6号楼2016年6月30日 3、4、6号楼2016年11月 8、15、16号楼2016年8月 二期3、4号楼2016年7-8月 1-3号楼2016年10月 10-12号楼2016年12月 公寓2016年9月 整体2016年10月 1、2号楼2016年12月 2号楼2016年9月30日 3、5号楼2016年6-12月 5、6、8号楼2016年年底 5、15号楼2016年12月
6号楼2016年12月，9号楼10月 一期1-3号楼2016年12月底 5号高层、4号洋房2016年12月 25号楼2016年年底 2、3号楼2016年年底 2、3号楼2016年10月30日 2、7号楼2016年年底
航天城 龙湖花千树 城南 城南 城南 长安 长安 城西 浐灞 高新 高新 高新 高新 高新 高新 周边
九锦台 南飞鸿广场 MOMOPARK 智慧新城 绿地城 巨威大秦郡 香榭水岸 宏府麒麟山 中航华府 海亮新英里 国宾中央区 永和璞玉 绿地国际花都 德杰德裕天下
商品房价格
2015年西安市房价分析
从全国来看，一线城市的房价几乎都是稳步在涨，部分城市甚至出现了猛涨。西安
虽然是新晋一线城市，但是楼市库存压力依然很大，房价在2015年总体趋势为下跌，同比下跌幅度4.25%。目前在市场上5000到7000元/㎡的楼盘占据了市场一半的份额。
根据近四个月的房价周期分析，西安房价起伏比较大，前后相差883元/平。尤其是第40周本处于今年的“银十”黄金周成交旺季的时段，房价却降至后半年最低水平。 西安2015年8月1月-12月20 各周房价走势图
2015年商品住宅成交价格为6762元/平方米，基本与2014年持平，2月份全年价格水平最高，7月份降为年内历史最低水平6552元/平方米，之后则出现稳步上涨，12月份
增至6970元/平方米。 各城区各物业销售均价汇总表
西安市各城区各物业销售均价 （单位：元/平方米）
区域 浐灞 城北 城东 城南 城内 城西 高新 经开 曲江 长安 全市
普通住宅 6650 6597 6279 6620 9121 5998 7216 5698 7680 6670 6730
公寓 5501 5579 6775 7995 / 7324 7689 6345 6731 6317 7241
别墅 12959 / / 9121 / 11978 16503 18663 17002 12974 15792
商业 16090 17098 18790 29670 63424 10968 18110 13210 20007 19962 24119
办公 4899 11509 9534 8821 7265 6863 8999 8090 9319 8320 9174
其他 3109 3411 6604 5886 / 4598 3956 4121 4412 4120 4218
合计 6982 7267 6319 6771 8222 5583 7930 6095 7506 7112 7427
商品房成交
2015年，西安市商品房累计销售面积2017.29万平方米，同比增长13.56%;成交商品房套数17.63万套；成交均价7427.51元/平方米；成交金额1498.34亿元。
其中普通住宅销售1740.47万平方米，同比增长14.35%。二手房交易317.75万平方米，同比增长28.87%;其中住宅275.31万平方米，同比增长32.30%。 各区域成交分布
曲江和高新为全西安市商品住宅成交较热区域。2015全年两个区域成交量均超过200万平米，累计占全市商品住宅成交总量的34.1%。不考虑受综合因素影响较大的城内区域，城北为全年成交最少区域，占全市商品住宅成交总量的6.6%。 房企销售排行情况
2015年房企销售排行榜
排名
企业名称
项目数量
成交套数
成交面积㎡
成交金额 （万元） 422859.74 449855.10 454937.63 317378.52 243749.31 208013.14 206739.22 150211.71 221790.60
1 2 3 4 5 6 7 8 9
万科 中海地产 金地集团 天朗控股 金辉集团 恒大地产 保利地产 恒基兆业 紫薇地产
9 9 5 11 8 5 3 2 7
6246 6009 3758 4617 2840 3104 2811 2867 1389
544874 489364 470017 442916 313586 307033 291380 242821 213795
10 绿地控股 7 1434 202094 203272.26
2015年房企的销售面积整体较2014年有所提升。销量冠军万科成交面积同比2014年上涨12%；今年前四位的房企销量均突破40万平米。万科和中海近两年一直稳居前两位，第三位的金地集团受金地湖城大境以及金地西沣公元两个项目的热销，使其从2014年的第六位荣登本年度第三的位置。 办公类物业
2015年西安市办公类物业成交面积96.83万㎡，同比14年上涨41%
排名
项目名称
成交套数（套） 96 202 604 514 114 118 106 619 345 302
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 15871 10075 8160 6779 18440 3121 13578 8203 6145 8980
成交金额 （万元） 91746.8 36984.25 26934.04 21759.52 51793.18 8612.43 35283.84 20942.97 15682.44 22821.38
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商业类物业
泰华金贸国际 华商豪盛旺座城
太奥广场 西安首创国际城
旺都 陕西煤化研发中心 禾盛京广中心 林隐天下 京都国际 龙记观澜山
57809 36708 33006 32101 28088 27598 25987 25531 25522 25414
西安整体商业市场量价齐跌，全市共销售95.57万平米，同比下跌8.8%；销售价格为21333元/㎡，同比下跌22%。库存量继2014攀升至历史新高后，2015年仍有所增加。
排名 项目名称
成交套数（套）
2 19 13 261 399 9 57 12 23 20
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 21721 21000 9722 13291 20692 11663 21932 30359 21624 21139
成交金额 （万元） 142432.99 120228.95 30983.55 35067.6 48124.78 26712.11 47914.18 60086.77 40849.5 29955.02
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
曲江芙蓉新天地 绿地正大缤纷城
宫园壹号 西安华南城 太奥广场 紫郡华宸 东城新一家 紫薇永和坊 富尔顿国际财富中心
朱雀云天
65575 57251 31870 26385 23258 22903 21847 19792 18891 14170
别墅类物业
2015年全市别墅类物业销售25.69万平米，同比2014年上涨57%。
排名
项目名称
成交套数（套） 156 68 43 46 33 28 14 24
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 12591 12675 16916 6005 11153 23709 19406 11372
成交金额 （万元） 56330.24 29579.23 31235.27 8004.36 14003.39 29056.37 19127.58 7898.51
1 2 3 4 5 6 7 8
金地湖城大境 曲江公馆 华侨城108坊 大华公园世家
湾流 中海国际社区 中海百贤府 鸿基紫韵
44737 23337 18465 13330 12556 12256 9856 6946
9 10
紫薇永和坊 逸翠园
15 17
5954 5797
-- 12863
-- 7456.73
普通住宅类物业
2015年西安市普通住宅类物业销售1428.33万平方米，同比增长19.80%。成交均价6770元/㎡。 排名
项目名称
成交套数（套） 2048 2074 1248 1967 1027 1570 1619 1244 1342 1190
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6615 5965 3786 5836 5682 7727 6848 7704 6419 7444
成交金额 （万元） 135032.22 111520.39 67091.18 97923.81 89985.98 116457.77 100299.95 112075.12 86369.89 98993.06
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
中海城 国宾中央区 航都绿洲 御锦城 曲江亮丽家园 金地西沣公元 天朗大兴郡 金辉世界城 世融嘉境 万科高新华府
204139 186972 177217 167802 158365 150711 146466 145468 134561 132980
成交分布区域
2015年西安商品房成交面积主要集中在高新、曲江、经开这三个热点区域，成交面积分别为296.55万㎡、284.49万㎡和235.78万㎡。成交均价最高依次为高新9476元/㎡，曲江8702元/㎡，城南7962元/㎡。
浐灞区域住宅成交面积排行
排名 项目名称
成交套数（套） 1967 1263 886 1075 1146
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 5836 7423 6593 5566 7313
成交金额 （万元） 97923.81 96362.62 72644.22 61065 76273.16
1 2 3 4 5
御锦城 万科金域东郡 中新浐灞半岛 西安恒大御景 华远海蓝城
167802 129814 110176 109718 104304
城北区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1204 869 344 706 552
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6429 6694 9178 5601 6529
成交金额 （万元） 64895.81 51640.80 59521.40 34787.54 39438.31
1 2 3 4 5
盛龙广场 宫园壹号 中建开元壹号 新福兴面孔公社 名京九合院
100936 77424 64851 62105 60408
城东区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1056 997 581 569 540
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6371 3674 5402 5572 7627
成交金额 （万元） 71922.88 46466.51 30389.27 29853.23 41438.31
1 2 3 4 5
华清学府城 中铁十二局一公司
灞业大境 华旗东郡 学府首座
112883 126469 56251 53575 54334
城南区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1248 1036 690 636 557
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 3786 -- 10557 5351 8925
成交金额 （万元） 67091.18
-- 68025.09 33209.88 49730.70
1 2 3 4 5
航都绿洲 山水岭秀 伊顿公馆 航天时代 宏信国际花园
177217 126602 64438 62064 55720
城西区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1619 981 1007 1086 708
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6848 6333 5768 6200 5633
成交金额 （万元） 100299.95 65579.27 54971.10 57176.00 41751.81
1 2 3 4 5
天朗大兴郡 鑫苑大都会 华润二十四城 太奥广场 海伦春天
146466 103549 95299 92213 74122
城内区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 164 146 64 26
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 9179 8642 5564 7137
成交金额 （万元） 14364.22 7342.36 2470.02 957.55
1 2 3 4
商务中心商务公寓 宏府嘉会广场 东方嘉豪酒店 华美达国际公寓
15648 8496 4439 1342
高新区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 2074 1570 1190 1225 708
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 5965 7727 7444 6495 16519
成交金额 （万元） 111520.39 116457.77 98993.06 57915.48 186401.04
1 2 3 4 5
国宾中央区 金地西沣公元 万科高新华府 华洲城 天地源丹轩坊
186972 150711 132980 119307 112842
经开区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1342 849 964 992 919
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6419 7207 4499 4531 4947
成交金额 （万元） 86369.89 78552.71 45014.23 44453.95 43524.09
1 2 3 4 5
世融嘉境 保利拉菲公馆 香槟国际城 旭景崇盛园 国会山
134561 108989 100053 98112 87979
曲江区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 2048 1027
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6615 5682
成交金额 （万元） 135032.22 89985.98
1 2
中海城 曲江亮丽家园
204139 158365
4 5
海伦国际 曲江华著中城
1051 790
121989 103514
5724 8162
69820.70 84491.55
2015西安市商品住宅成交面积区间分布
受到放松限贷、3.30政策、西安新九条以及二胎政策影响，全市商品住宅成交面积段发生变化。90㎡以下的成交占比同比去年缩小5%，90㎡以上的成交占比较去年同期均有所上涨。其中120-140㎡的成交占比较去年同期上涨3%。可见政策作用下的改善性需求已被逐步释放，相信2016年90㎡以上成交占比会持续扩大。
第四章 报广分析
报广投放年末攀高 优惠促销仍占主流
2015年12月西安主流平面媒体房地产广告投放频次为29则，投放版面为20.5版，投放总量环比上涨241.67%，报广投放楼盘个数由7个上涨到23个。12月往往是各房企营销活动频出的一个重大节点，本月报广投放量呈现直线上升，推送量接近达到“银四”水平，优惠促销仍然是市场主流诉求，显示房企岁末以价促量意愿不减。
投放特征
本月除城东、城内外，其他各区域都有一定量的报广投放。以区域投放频次来看，长安区、高新区以及曲江报广投放频次较高，投放频次分别为长安6则、高新与曲江各5则;以投放版数来看，曲江、经开以及长安较为领先。
长安区近期受盛世长安拉动，报广投放活跃度较高。曲江本月受曲江·帕提欧、中国铁建·国际城、华侨城·天鹅堡以及金辉世界城合力拉动，报广投放量达到5则、4版。
高新区本期投放项目为万科金域国际、海亮·新英里、中航华府、宏府·麒麟山以及万科高新华府。
12月优惠促销类需求占比突出，共投放14则、9.5版，投放比例达到46%，显示房企年末通过让利、优惠带动销量的意愿不减。产品推广类诉求本月共投放10则、7版，投放比例达到34%。
房企报广投放量排行
12月宏杰地产报广投放量继续居于榜首位置，主要推广项目为盛世长安。
陕西嘉豪房地产本期报广投放量跃居前位，主要推广项目为曲江·帕提欧。
紫薇地产以及经发地产11月报广投放量分别居于第二、第三名，本期均无相关报广投放。
重点楼盘投放广告展示
第五章 后市预测
在经济结构不断优化、转换的进程中，中国经济正在经历明显的阵痛期，GDP从2011年末变开始持续走低，进出口自身难保、投资低迷、消费不振。2016年是供给侧改革攻坚之年，政府提出“去产能、去库存、降成本、化解金融风险、扩大有效供给”的五大任务，相信在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济增速有望逐步筑底企稳。2016年的GDP增速将保持在6.5-6.8%之间，通缩压力依然较大，CPI仍低于2%但会好于今
年。
2016年房地产行业仍是拉动经济增长的关键点。因此，政府依然会保持宽松的政策环境，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括大家预期的贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例、契税补贴等政策。这些政策将对于刚性需求、改善型需求的持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。从市场来看，2016年市场成交不会继续放量，商品房市场成交量将保持在13亿平方米左右，增幅为5%-8%。但同时城市分化会继续，一线和部分二线核心城市房价依然继续坚挺向上，广大三四线城市依然以“以价换量”为主；土地市场成交2016年将触底反弹，呈现正增长。
西安商品房市场截止2015年末库存量3961.11万㎡，去化周期达27个月，展望2016年，西安商品房市场主基调依然是去库存，以价换量趋势难改。西安商品住宅截止2015年末库存量为1885.42万㎡，去化周期为16个月，较年初下降6个月，2016年西安商品住宅市场上半年仍将以去库存为主，伴随着上半年去库存的主基调和西安持续下降的库存量，西安库存明年下半年将回归合理区间，2016年房价上涨将是大势所趋，涨幅在5%左右。而从现在大企业对明年项目布局和改善性需求持续释放来看，高新、浐灞、曲江仍会是成交的热点区域。
概 述
西安市社会经济发展概述
西安，陕西省省会、副省级城市，地处关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里。
截止2014年底统计，西安市经济社会保持平稳健康发展。初步核算，2014全年生产总值5474.77亿元，比上年增长9.9%。全年非公有制经济增加值2883.48亿元，占生产总值比重为52.7%，比上年提高0.5个百分点。同时，全年居民消费价格比上年上涨1.4%。
截止2014年末，西安市常住人口862.75万人，比上年末净增加3.94万人，其中，男性人口442.94万人，占51.3%；女性人口419.81万人，占48.7%，性别比为105.51。年末西安市户籍总人口815.29万人，比上年增长1.0%。
就业方面，2014年全年城镇新增就业13.16万人，城镇失业人员再就业5.57万人。年末城镇登记失业率为3.4%。全年财政总收入1019.56亿元，比上年增长12.9%。地方财政一般预算收入583.76亿元，增长16.3%。全年地方财政一般预算支出819.50亿元，比上年增长12.3%。 经济运行情况
在农业上，西安市全年粮食产量175.61万吨，比上年下降4.1%，其中，夏粮88.05万吨，增长5.3%；秋粮87.56万吨，下降12.0%。
在工业和建筑业上，全年全部工业增加值1523.12亿元，比上年增长10.7%。 全年全社会固定资产投资5903.98亿元，比上年增长15.0%，扣除价格因素，实际增长14.1%。其中，房地产开发投资1761.88亿元，比上年增长10.4%。
全年社会消费品零售总额2872.90亿元，比上年增长12.8%，扣除价格因素，实
际增长12.0%。
一、全国房地产市场2015年基本分析
2015年，全国房地产市场整体延续此前的调整回落态势，投资增速持续下滑，新开工和土地购置意愿较低，但在政府一系列刺激政策的带动下，房屋销售形势有所好转，预计全年房屋销售水平将接近2013年的最高水平。从区域情况来看，区域间分化现象仍然较为突出，房价出现企稳，个别城市房价涨幅较大，但更多城市房价仍然下跌，但跌幅有所收窄。
2015年，从年初的两会强调稳消费、促需求，到年底的中央经济工作会议定调稳中求进，中央层面房地产宽松政策已基本到位，而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求，以促进房地产市场的平稳发展。经济下行压力下，货币政策保持稳健，央行累计4次全面降准、5次降息，同时金融市场化改革继续推荐，将进一步疏通货币资金流入实体经济的渠道，房地产业去库存化、市场风险降低也将有助于房企获得金融机构的更多信贷支持。
值得一提的是，“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现，成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。
从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。
从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政
策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。
二、西安市房地产市场2015年基本分析
2015年1-11月，西安市房地产市场总体呈现稳定向好的发展态势。全市累计新批准商品房预售2000.3万平方米，同比下降8.38%;其中住宅1469.92万平方米，同比下降9.02%。商品房累计销售1820.79万平方米，同比增长13.74%;其中住宅1578.8万平方米，同比增长14.95%。二手房交易290.36万平方米，同比增长29.60%;其中住宅249.37万平方米，同比增长32.89%。按照国家统计局公布的房价指数，1-11月，西安市新建商品住宅销售均价同比下降4.63 %，从逐月房价指数变化来看，降幅呈收窄趋势。二手住宅交易均价同比下降6.88%。
11月份，全市新批准商品房预售187.87万平方米，环比增长47.07%，同比下降6.74%;其中住宅144.42万平方米，环比增长59.58%，同比下降0.53%。商品房销售223.03万平方米，环比增长28.57%，同比增长17.65%;其中住宅192.27万平方米，环比增长19.96%，同比增长22.50%。二手房交易30.26万平方米，环比增长10.24%，同比增长58.68%;其中住宅28.41万平方米，环比增长21.77%，同比增长58.10%。
第一章、市场背景
一、宏观经济
全年经济数据1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 （2015年） CPI指数（同
100.8 101.4 101.4 101.5 101.2 101.4 101.6 102.0 101.6 101.3 101.5
比%） PMI
（%） 49.8
房地产投资销售数据 固定资产投资累计增长（%） 房地产投资开发增速（%） 全国商品房销售面积累计增长（%）
49.9 50.1 50.1 50.2 50.2 50.0 49.7 49.8 49.8 49.6
2014 2015
1-121-21-3月 月 月
1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月
15.7 13.9 13.5 12.0 11.4 11.4 11.2 10.9 10.3 10.2 10.2
10.5 10.4 8.5 6.0 5.1 4.6 4.3 3.5 2.6 2.0
-7.6 -16.3 -9.3 -4.8 -0.2 3.9 6.1 7.2 7.5 7.2
二、政策资讯
政策资讯
概要
1、2015年3月1日，不动产登记开始实施。
2、限购令取消：在46个限购城市中，目前仅剩北、上、广、深四个一线城市在坚守。 3、公积金调整：拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例调整为30%。下调二套房公积金贷款首付比例,由原先的最低30%降低至20%。
全国政策 4、取消单身证明。
5、2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。
6、2015年10月29日，中国将全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面二孩政策正式开放。
7、降息降准：大大缓解购房者贷款压力，提高购买力并影响房地产价格上涨。
1、优化住房供应结构。将各类棚户区改造房纳入住房建设规划及年度实施计划。取消商品房开发项目套型比例限制，允许开发企业对不适应市场需求的住房户型进行调整。 2转型用于租赁型保障房、棚户区改造以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。
3、加快推进征迁项目货币化安置。加大房屋征迁货币化安置力度，提高货币化安置奖励标准，支持征迁项目减少 实物安置房建设，鼓励被征迁人选择货币化安置。多渠道筹集保障性住房，大力推进共有产权住房改革试点。可通过购买存量商品房作为保障性住房，也可
地方政策 将尚未开工建设的商品房、限价商品房和经济适用房项目整体转为租赁型保障房项目。
4、调整普通住房认定标准。单套建筑面积144平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房（含公寓类住房）可按普通住房享受信贷、税收优惠政策。个人转让或购买住房暂免征印花税、土地增值税。
5、加大住房商业性贷款支持，加大对符合政策条件的非本市户籍居民购房的信贷支持。 6、住房公积金最高贷款额度调整为75万元。90平以下住房的，首付款比例最低20%，购买90-144㎡的住房，首付款 比例不低于30%，购买144㎡以上住房，首付款比例不低于50%。
7、非本市户口买房，在取得房产证同时缴纳一年以上社会保险后可办理正式落户。非本市城镇户籍的外来务工人员和新就业职工纳入限价商品房保障范围
8、鼓励资信良好的大型房企兼并并重组运营状况欠佳的房企；适度降低困难企业项目转让条件，给予税负减免扶持。
9、将城市配套设施建设纳入年度建设计划和考核，按期交付使用。
政策解读——西安楼市“新9条”内容涉及优化住房供应结构、控制住房用地供应规模、加快推进拆迁安置货币化安置、 加大住房商业性贷款支持、扩大住房保障覆盖面等九个方
面。限价房申请资格放宽这一政策放出，大大提高了外来务工人员以及外地户口购房者的买房门槛， 增加购房者买房力度。同时进一步推进房地产营业税减免政策，减少二手房交易成本，有利于提高二手房市场热度，间接影响新房市场，从而推动消化目前新房的高库存。
第二章、土地市场
市场概况
截止2015年12月，西安土地市场供应集中放量，供应量升至年内峰值，受高陵等地工业用地供应带动，月度合计供应土地80宗，高于整个三季度的总供应量，其中工业用地占七成，供应住宅用地多位于经开、航天城和高陵;土地成交量亦上扬，成交土地面积环比上涨两倍以上。
供应情况
年底工业用地供应井喷 经营性用地供应仅占三成
12月，西安市土地市场供应由工业用地带动，升至年内峰值，合计供应土地80宗，比上月增加34宗。供应土地面积331.64万㎡，环比上月上涨79.86%，同比增加7.23倍。 月内工业用地供应呈井喷之势，合计供应53宗，主要集中于高陵、航天城和户县。经营性用地供应27宗，占比三成左右;其中住宅用地供应14宗，经开为主力供应区。
土地面积
项目
宗数
（万㎡）
挂牌供应 挂牌成交
80 28
331.64 123.15
规划建筑 面积（万㎡）
233.83
成交金额 （亿元）
38.18
楼面价 （元/㎡）
1633
在国土部要求土地供应要充分适应市场需求，有供、有限，稳控增量，盘活存量用地政策指引下，西安市房管局出台了楼市“新九条”，要求“合理安排住房用地供应规模，根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏”。对住房供应过大的区域减少供地，对尚未开发的存量土地可调整土地用途、规划条件，转型利用。当下，全国房地产开发企业土地购置面积同比仍然表现下降，然而降幅正在收窄，房地产开发投资有向好迹象。西安市当下供应地块多位于近郊发展区，供应稳定，预计后期供应规模、布局和节奏会更加科学合理。
供应结构
工业用地占七成
2015年12月，西安市供应80宗土地中，工业用地供应53宗，占比67%；住宅、商服用地分别供应14宗和10宗，占比18%和13%;综合用地供应2宗，商住用地供应1宗。
工业用地供应势头凶猛，主要源于高陵区挂牌供应39宗工业用地，分别位于泾渭新城和泾河工业园，航天城供应6宗工业;住宅用地供应14宗，经开为主力供应区域，合计供应6宗住宅用地，其中5宗位于北辰西板块，城南航天城和高陵各供应住宅用地3宗，长安和城内各供应1宗。10宗商服用地主要分布于户县、城南航天城和高新等地。
用途
供应宗数 占比（%）
工业 53 66.25%
商服 10 12.5%
住宅 14 17.5%
商住 1 1.25%
综合 2 2.5%
各区域
高陵、户县和经开为主力供应区域
2015年12月，高陵、城南航天城、户县和经开为土地主力供应区域。其中高陵供应土地43宗(39宗工业，3宗住宅，1宗商服);城南航天城供应土地12宗（6宗工业，3宗住宅，3宗商服）；户县供应土地9宗（5宗工业、3宗商服，1宗综合）；经开供应土地9宗（6宗住宅，商服、商住和综合各1宗）。其中高陵的泾渭新城、城南航天城、户县草堂和经开谭家村为重点供应片区。
区域
供应宗数
高陵
43 53.75%
城南 12
户县 9
经开 9
城西 4 5.00%
高新 2 2.50%
长安 1 1.25%
合计 80 100%
占比
15.0% 11.25% 11.25%
各面积段
3万㎡以下地块占比六成
2015年12月，3万㎡以下地块占比六成，其中1-3万㎡地块合计供应36宗，占比45%，供应代表为高陵、航天城和户县的工业用地；1万㎡以下的地块供应12宗，供应代表为户县、沣东新城和航天城的商服用地和经开的住宅用地;3-5万㎡和5-10万㎡各供应12宗，各占比15%； 10万㎡以上供应8宗。本月10万㎡以上地块占比提高9个百分点，供应代表为高陵、航天城和沣东新城的工业用地。
土地市场成交情况 月度成交走势
土地成交面积上扬，楼面价环比涨三成
市场成交 土地成交面积（万㎡） 楼面均价（元/㎡）
12月 233.83 1633
环比变化 92.33% 29.12%
同比变化 48.22%
由上月土地市场供应量上涨带动，2015年12月，西安市土地成交面积环比上涨262.39%，达123.15万㎡。成交土地规划建筑面积233.83万㎡，环比上涨92.33%，同比仍涨48.22%，为2015年来除7月份以外的次高月。本月土地成交平均楼面价为1633
元/㎡，环比上涨29.12%，价格的上涨主要受沣东新城住宅用地影响。 沣东新城住宅用地面积占一半
12月，共成交土地28宗，其中沣东新城住宅用地成交9宗，土地面积达61.90万㎡，占比全市50%，成交规划建筑面积107.24万㎡，占比全市46%。沣东新城住宅用地多位于昆明十六路、昆明三路附近，且容积率在1.5-2.2之间，土地平均成交楼面价为2271元/㎡。
四宗流挂
月内共计4宗土地流挂，分别为户县一宗商服用地，浐灞柳烟路一宗住宅用地、纺渭路一宗商服用地以及长安区常宁新城一宗住宅用地。
住宅成交建筑面积环比上涨一倍，楼面价达1800元/㎡。
12月，西安共成交住宅用地16宗，比上月增加10宗，成交土地面积合计84.73万㎡，占比全市69%，环比上涨2.36倍。成交规划建筑面积170.17万㎡，环比上涨99.94%，同比上涨178.30%。
本月住宅用地成交面积涨幅较大主要受沣东新城住宅用地集中成交影响，12月21日，沣东新城昆明三路、昆明十三路附近住宅用地集中成交9宗，面积合计达61.90万㎡，楼面价基本在2000元/㎡以上。其他区域中，户县成交住宅用地2宗，浐灞、经开、城南航
天城、户县、阎良和周至各成交一宗。
住宅楼面均价为1873元/㎡，比上月增加423元/㎡，环比上涨29%。楼面价上涨主要受沣东新城住宅用地价格影响。纺渭路以东住宅地块楼面价1340元/㎡，经开凤新路西侧住宅用地楼面价1477元/㎡。
成交结构及用途
住宅用地占六成
本期成交28宗土地中，住宅用地共计16宗，占比57%，商服用地10宗，商住用地2宗。其中住宅用地分布于城西沣东新城、户县、经开、浐灞、阎良等地;商服用地分布于城东国际港务区、阎良、周至等地;商住用地分布于周至和城北。
各区域
城西、周至和阎良为主力成交区
本月成交土地共分布于11个区域，城西、周至和阎良为主力成交区，其中城西沣东新城成交9宗住宅用地;周至成交2宗商服、1宗商住和1宗住宅用地;阎良成交2宗商服和1宗住宅用地。其他区域中，户县、城东国际港务区、城南航天城和浐灞各成交土地2宗。经开、长安、城北和高新各成交1宗。
2015年12月，西安市土地市场供应量大增，供应量继7月之后出现大幅上涨，成交量也攀升至年内最高水平，西咸新区、阎良、浐灞地区以及西安周边为热点成交区域，年末“末班车”效应逐渐传导至土地市场，房企开始积极拿地，土地市场交易量有所回升。
各面积段
5-10万㎡地块成交占比上升
2015年12月，1万㎡以下地块和1-3万㎡地块分别成交4宗和8宗，占比14%和29%。5-10万㎡地块成交12宗，占比43%，比上月提升23个百分点，成交代表为沣东新城住宅地块(合计9宗)。3-5万㎡成交3宗，10万㎡以上成交1宗，为子午大道以东、滈河以南的商服地块，面积达15.4万㎡(合计231亩)。
土地市场后市预判
2016楼市化解库存 土地成交集中于热点区域
12月中旬，中央召开经济工作会议，强调2016年化解房地产库存，稳定房地产市场，着眼于供给侧，扩大有效需求，打开供需通道，租房买房并举，激活租赁市场，化解库存商品房。
当下，经济增长进入“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。西安房地产市场自2014年起已进入结构性过剩的调整阶段。当前商品房库存量较大，普通住宅去化周期在一年半左右的时间，预计未来随着住房制度改革的推进，楼市将缓慢去化。开发商拿地热情有针对性的提高，土地市场成交量集中于个别热点区域，总体稳定。
西安市土地市场2015年分析
2015年度西安土地数据
2015年度西安市土地数据
供应量（万㎡）
630.92
土地供应连续三年递减
2015年初国土资源部、住建部联合下发文件要求各地合理安排住房及其用地供应规模，特别在楼市库存高企地区，减少住宅用地供应。在此背景下，截止12月底西安市2015年全年共推出土地306宗，推出土地面积630.92万平方米，同比减少36.78%。
供应数（宗）
306
成交量（万㎡）
536.06
成交数（宗）
271
成交额（亿元）
194.94
西安市目前正在施工的商品房里七成左右是住宅。按西安市人均住房建筑面积43.3㎡计算，足够解决175万人口的住房问题。但购买力不足消化庞大库存量，土地政策收紧仍为目前西安市房地产行业现实情况。
从2014 年年底，西安土地市场整体供应就已呈现阶梯式下滑的态势，加上二级市场库存量高企，政府有意放缓推地节奏，期望从源头上解决供需严重失衡的状况，以达到西安房地产市场稳定的目的。
土地市场成交金额继续下滑
2015年西安市土地市场成交量为536.06万㎡(8040.9亩)，成交金额194.94亿元，
也比去年同期的715.20万㎡和285.36亿元大幅下滑。
2015年西安市土地市场共有37宗土地流挂，流挂面积达到约1422.83亩，约占总挂牌土地的15%。可见与前两年相比，西安经营性用地市场的流拍率依然很高，流拍率提升反映出目前西安市土地市场的疲软。
从月份来看，全年拿地前三名的月份是：12月、7月和1月，这三个月份的成交量占
全年总拿地面积的51%。
2015年西安经营性用地市场共供应了306宗地块，供应面积约为630.92万平米，仅
为2014年的81%，最终有271 宗土地成交，成交面积约为536.06万平米，成交率为85 %。 十二月成交额为全年最高
浐灞区域成交面积继续领跑
随着近几年来西安市推进国际化大都市建设，城市区域开发拉伸，土地市场交易向城
市周边不断扩张。从区域板块来看，2015年西安市土地市场浐灞地区以成交107.65万㎡，领先全市其他区域。
经开、高新、长安等区域依然是土地成交热点区域。预计未来这些区域土地供应仍会持续不断，且主要集中于城市快速发展区和新兴开发区域。 商住强势，住宅用地占比不足三成
在土地市场遇冷的大背景下，市场成交的地块用途有着显著变化。商住地块比例远远大
于纯住宅、商业、工业等其他地块。
西安作为一个刚需城市，房地产相对落后其他一二线城市，而刚需也一直是房企开发商的生命之源，这导致了商住用地一直都是西安土地的主要用途。 主力房企拿地势头不减
尽管上半年土地供应成交双双下滑，但品牌房企拿地仍然值得关注。早在今年1月16日便诞生了西安市2015年度楼面价地王。长安区CA6-6-13号地块被万科、合能、海亮、紫薇、深圳市富锜投资等5家品牌房企所争抢，最终合能以7.45亿元地价加32232㎡保障房的代价夺得该宗地块，亩单价为571万/亩，成为长安区域单价新地王。
长安区CA6-6-13号地块地址。
今年地产市场依旧有些暗淡，但市场预期普遍向好，相比较中小企业的谨慎态度，恒大、金地、天地源、海荣、世园投资等品牌房企都显得信心充足，拿地也相对积极。 部分上市房企2015年西安拿地情况
受让单位 占地面积建筑面积成交价 成交时间 土地位置 楼面地价（元/㎡）
（万/㎡） （万/㎡） （亿元）
西安恒盈置业有限公司 （恒大地产）6.7 12.1 2.4
广运潭大道以
2015-3-17 东、袁雒路以
北 浐灞生态区广运潭大道以
2015-11-26
东、北三环以南 沣经一路以
2015-3-17 西、沣经三路
以东、西部大
2015-3-17 道以北、西沣
三路以南
雁塔区陆家寨
2015-11-20 村
1957.7
7.73 13.91 2.74 1966.25
陕西金地家宜置业有限公司（金地集团） 西安鱼化永嘉置业有限公司（绿地集团） 陕西尚润房地产开发有限公司（保利地产） 西安天地源曲江房地产开发公司 （天地源） 西安龙湖航瑞置业有限公司（龙湖地产） 西安富力湾房地产开发有限公司（富力地产）7.3 30.9 2.4 787.28
9.1 30.9 2.8 896.4
7.13 25.25 1.7 673.87
1.54 6.92 1.45 2015-7-7
高新区丈八北路以东、科技六路以南
2094.99
8.2 24.7 5.3
曲江金羊路南、新开门南
2015-1-16 路西、创意大
道北
航天基地航创
2015-12-14 路与神舟四路
十字东南角
2015-9-18 灞河新区灞柳
一路以东、纺
2015-9-21 园六路以南以
北
2130.12
9.79 20.56 3.63 1765.56
1.3 3.25 0.41 1272.42
1.5 3.76 0.48 1284.36
第三章 商品房市场
市场概况
数据截止日期：2015年11月
西安市商品房总指标
房产存量
物业类型
（万㎡）
普通住宅 公寓 别墅 商业 办公 其他 总计
2170.97 277.56 335.98 723.66 333.84 265.49 4107.50
（万㎡） 1469.92 54.12 12.24 194.50 173.90 95.62 2000.30
（套） 175930 6527 1320 5253 8596 11008 208634
（万㎡） 1578.80 36.42 49.16 80.90 85.40 45.52 1820.79
（亿元） 1055.90 25.94 77.43 199.42 81.14 20.67 1338.64
（元/㎡） 6688 7122 15751 24650 9501 4541 7352
新增面积
成交套数
成交面积
成交总价
成交均价
2015年，西安市房地产市场总体呈现稳定向好的发展态势。全市累计新批准商品房预售2000.3万平方米，同比下降8.38%;其中住宅1469.92万平方米，同比下降9.02%。商品房累计销售1820.79万平方米，同比增长13.74%;其中住宅1578.8万平方米，同比增长14.95%。二手房交易290.36万平方米，同比增长29.60%;其中住宅249.37万平方米，同比增长32.89%。（数据截止2015年11月）
2015年12月成交总量继续回升，商品房成交量高达217.13万平米，创2015年之最，较成交量排名第二的8月还要多14%。数据显示成交量相比11月大幅提升16%。市场热度攀升明显。
12月中旬，中央定去库存基调，决策层将房地产市场去库存列为2016年五大关键任
务之一，表明了中夬去库存的决心。此外，已提出的农民工市民化、加快户籍改革、加大货币化安置力度等政策，对于市场提振效果较明显。 12月成交上涨16%
据12月数据显示，12月供给量和成交量再次大幅上涨。12月集中备案的项目较多，或不能反映市场的真实情况，但能够说明西安市场总体成交趋势在不断上涨。
数据表明，12月市场成交热度于11月相差不大，开盘项目数量虽有减少，但由于节日很多，各类营销暖场活动不断，总体成交量基本与11月份是持平的。
2015年12月西安市共新批商品房221.36万㎡，环比上涨47.46%；成交商品房217.13万㎡，环比上涨16.34%；成交均价为7345元/㎡，环比上涨1.87%。
2015年12月西安市新批住宅118.64万㎡，环比上涨9.03%；成交178.87万㎡，环
比上涨16.55%；成交均价为6714元/㎡，环比下降0.31%。
据西安市住房保障和房屋管理局2016年1月8日通报，西安市2015全年商品房累计成交量2226.02万㎡，全年商品房销售合同备案为2017.29万㎡，创历史新高。原先西安市的商品房最高成交量为2010年所创下的1800万㎡，2015年西安市商品房成交面积再次被刷新。
12月开盘数降至4个
12月全市仅4个项目举行了开盘活动，环比下滑56%。开盘项目平均蓄客时间为36天，较上个月下降38天。
研究认为，西安市场在短期内将会受春节假期的冲击，成交量或将呈现下滑，但2016年全年成交继续攀升是值得期待的。
2015年全市商品房供销存情况
新增供应
物业类型
面积 （万㎡）
商品房
套数 （万套）
成交金额（亿元）
成交
成交面积（万㎡）
成交套数（万套）
成交均价（元/㎡）
存量
面积（万㎡）
套数 （万套）
2599.64 22.869 1498.34 2017.29 17．63 7427.51 3961．11 35.33
2015年商品房供应
整个2015年，西安全市410个楼盘拿到预售证，近18万套商品房入市，新批预售面积达2599.64万㎡，2015全年商品房累计成交量2017.29万㎡，远超2014年西安市商品房成交面积1552.64万㎡。从新批预售与成交数据对比来看，2015年，西安市房地产市场总体保持了供应充足、交易活跃、房价稳定的发展态势。商品房累计销售2017.29万平方米，同比增长13.56%;其中住宅1740.47万平方米，同比增长14.35%。二手房交易317.75万平方米，同比增长28.87%;其中住宅275.31万平方米，同比增长32.30%。2015年西安楼市去库存初见成效。
供应走势平稳
2015 年西安全市商品房新增供应面积比上一年有所增多，同比涨幅明显，商品房总计新增22.869万套，面积2599.64万㎡。
面对市场的压力、政策的利好以及临近年末，更多房企趁机推出不同程度地打折优惠措施，以快销库存，冲刺年内业绩，市场销量有所回暖。另外，根据西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：截止11月30日，西安市普通住宅市场的去化周期为13个月，整体
库存压力有所缓解。
2015年第52周，西安市商品房市场新批预售项目11个，新批预售面积为29.4万平米，环比增加了22.81%。其中商品住宅新批预售面积为25.94万平米，环比大涨了86.35%。
2015年第52周获证楼盘一览表 城区 城南 城南 城西 城西 城北 高新 城东 城南
项目名称 融创天朗珑府 中贸广场 万科-金色悦城 太奥广场 名京-九合院 万科高新华府 御锦城-理想树 天浩-上元郡
发证日期
预售证号
新增套数 261套 134套 208套 271套 623套 67套 168套 264套
新增面积㎡ 27884.60 15118.06 23572.56 24435.70 77217.24 8411.77 17828.12 41465.26
2015/12/18 2015447 2015/12/18 2015448 2015/12/18 2015449 2015/12/18 2015450 2015/12/18 2015451 2015/12/18 2015452 2015/12/18 2015453 2015/12/18 2015454
城北 城东 城北
宫园美岸 合能十里锦绣 保利拉菲公馆
2015/12/18 2015455 2015/12/18 2015456 2015/12/18 2015457
309套 145套 132套
32221.70 12294.53 13520.22
西安现房在售楼盘
区域 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 曲江 曲江 曲江
项目名称 锦尚名城 金宇蓝苑
盛世长安（逸境） 高科尚都 高新第五季 罗马景福城 万象春天 高新未未来 香榭兰廷 金地西沣公元 龙记观澜山 莱安逸珲 融创珑府 金泰新理城 宏府麒麟山 曲江千林郡 卡布奇诺国际社区 金地翔悦天下
价格（元/㎡） 5800 4500 6400 8000 6500 6800 7400 5300 13000 7500 6800 12000 8000 8300 5500 7500 6300 7500
预售证号
2015350 西长房预售字第CA11031 西长房预售字第15007号 2013137 2014130 2014480 2015458 14021 2014265 2015293 2013303 2015339 2015447 2015375 2014410 2015371 2014481 2014155
发证日期 2015-10-16 2014-09-05 2014-04-20 2013-06-09 2014-05-05 2014-12-24 2015-12-21 2014-08-22 2014-08-18 2015-08-26 2013-11-05 2015-09-29 2015-12-18 2015-11-05 2014-11-19 2015-10-30 2014-12-24 2014-05-30
曲江 曲江 曲江
海伦国际 金业缇香山 中国铁建国际城
5800 6800 7500 8500 5500 6800 5500 6600 12500 7500 4600 6300 7500 8500 6900 10000 7200 10000 6700 5800 5800 6200 7000
2015429 2015434 2015114 2015415 2014008
2014455 2015307 2015004 2013113 2014425 2013263 2015230 2015119 2015458 2015448 2012113 2011039 2015430 2015141 2014163 2014332 2015219
2015-12-03 2015-12-08 2015-04-30 2015-11-27 2014-01-10 2015-05-31 2014-12-10 2015-09-07 2015-01-12 2013-05-24 2014-11-25 2013-09-29 2015-07-17 2015-05-06 2015-12-21 2015-12-18 2012-06-14 2011-03-17 2015-12-04 2015-05-21 2014-05-30 2014-09-30 2015-07-10
航天城 龙湖花千树 经开 经开 城北 城北 城北 城北 城北 城北 城南 城南 城南 城南 城南 城南 城东 城东 城东 城东 城西
海璟新天地 三丰中心思想 锦绣天下 盛龙广场 大明宫万达广场 新旅城 利君未来城 海璟暖暖的宅 华龙太乙城 朱雀云天 万象春天 中贸广场 天伦御城龙脉 九锦台 华远海蓝城 灞业大境 唐韵三坊 东御兰汀 天朗大兴郡
城西 城西 城西 浐灞 浐灞 浐灞 浐灞 浐灞 长安
金辉悦府 大兴新悦城 昆明时光 辰宇世纪城 普华浅水湾 广厦水岸东方 浐灞1号 绿地香树花城 国色天香二期
7400 5300 4500 5800 6000 4382 5900 5700 6800
2014369
2014302 2013215
2015179 2014010 2014465 2015137 15006
2015-10-28 2014-09-19 2013-08-26 2015-01-25 2015-06-12 2014-01-13 2014-12-16 2015-05-19 2015-04-16
在售商品房分布情况
截止12月27日，西安市城六区(城东、城南、城西、城北、高新、长安)在售住宅项目数量332个，具体为城北减少1个项目，高新新增1个项目而其他各城区保持不变
预计2016年开盘房源
预计2016年内交房的楼盘近40家，其中交房时间以年底居多。
区域 高新 高新 高新 高新 高新 高新 高新 城北 城北 城北 城北 经开 城东 城东 城东 城东 曲江 曲江 曲江 曲江 曲江 曲江 浐灞
项目名称 花间康桥 祥和雅居 国宾中央区 嘉禾广运 宏府麒麟山 逸翠园西安四期 绿地国际花都 纽约城 中渝国际城 国会山 名京九合院 国京华府 灞业大境 兴庆宫 唐韵三坊 东御兰汀 金地翔悦天下 金辉世界城 中海凯旋门 曲江紫金城 海伦国际 曲江龍邸 中铁缤纷新城
价格（元/㎡） 6500 6800 7200 6800 5500 17000-20000 7500 6000 4900 5100 7600 5985 5000 10000 6000 5999 6500 9200 9500 5800 6800 5280 5400
预计交房时间
10、17号楼2016年4月 5号楼2016年5月
14、19、21号楼2016年6月30日 2016年5月28日 一期1号楼2016年4月 四期御玺号楼2016年6月底 1、3、5号楼2016年4月30日 7、8号楼2016年3月
8、12号楼2016年4（6）月30日 2-4、6-9号楼2016年3月 15-20号楼2016年6月30日 10、11、14号楼2016年6月 2、18号楼2016年6月至年底 一期1号楼2016年6月30日 17、19号楼2016年5月31日 二期4、5号楼2016年5月31日 一期2016年4月
B10号楼2016年3月，B11号6月 小高层2016年4月底 6、7、11号楼2016年5月 7、18号楼2016年5月8日 1、2号楼2016年5月底 2016年6月
浐灞 浐灞 曲江 曲江 曲江 曲江
高科麓湾国际社区 长乐府 曲江龍邸 中国铁建国际城 金业缇香山 锦园曲江龍邸
130万/套 6300 6500 6800 6500 5400 5800 8000 9500 9800 6000 8500 5400 4380 5500 6900 7200 7200 7600 6500 4600
3号地洋房2016年6月30日 1-6号楼2016年6月30日 3、4、6号楼2016年11月 8、15、16号楼2016年8月 二期3、4号楼2016年7-8月 1-3号楼2016年10月 10-12号楼2016年12月 公寓2016年9月 整体2016年10月 1、2号楼2016年12月 2号楼2016年9月30日 3、5号楼2016年6-12月 5、6、8号楼2016年年底 5、15号楼2016年12月
6号楼2016年12月，9号楼10月 一期1-3号楼2016年12月底 5号高层、4号洋房2016年12月 25号楼2016年年底 2、3号楼2016年年底 2、3号楼2016年10月30日 2、7号楼2016年年底
航天城 龙湖花千树 城南 城南 城南 长安 长安 城西 浐灞 高新 高新 高新 高新 高新 高新 周边
九锦台 南飞鸿广场 MOMOPARK 智慧新城 绿地城 巨威大秦郡 香榭水岸 宏府麒麟山 中航华府 海亮新英里 国宾中央区 永和璞玉 绿地国际花都 德杰德裕天下
商品房价格
2015年西安市房价分析
从全国来看，一线城市的房价几乎都是稳步在涨，部分城市甚至出现了猛涨。西安
虽然是新晋一线城市，但是楼市库存压力依然很大，房价在2015年总体趋势为下跌，同比下跌幅度4.25%。目前在市场上5000到7000元/㎡的楼盘占据了市场一半的份额。
根据近四个月的房价周期分析，西安房价起伏比较大，前后相差883元/平。尤其是第40周本处于今年的“银十”黄金周成交旺季的时段，房价却降至后半年最低水平。 西安2015年8月1月-12月20 各周房价走势图
2015年商品住宅成交价格为6762元/平方米，基本与2014年持平，2月份全年价格水平最高，7月份降为年内历史最低水平6552元/平方米，之后则出现稳步上涨，12月份
增至6970元/平方米。 各城区各物业销售均价汇总表
西安市各城区各物业销售均价 （单位：元/平方米）
区域 浐灞 城北 城东 城南 城内 城西 高新 经开 曲江 长安 全市
普通住宅 6650 6597 6279 6620 9121 5998 7216 5698 7680 6670 6730
公寓 5501 5579 6775 7995 / 7324 7689 6345 6731 6317 7241
别墅 12959 / / 9121 / 11978 16503 18663 17002 12974 15792
商业 16090 17098 18790 29670 63424 10968 18110 13210 20007 19962 24119
办公 4899 11509 9534 8821 7265 6863 8999 8090 9319 8320 9174
其他 3109 3411 6604 5886 / 4598 3956 4121 4412 4120 4218
合计 6982 7267 6319 6771 8222 5583 7930 6095 7506 7112 7427
商品房成交
2015年，西安市商品房累计销售面积2017.29万平方米，同比增长13.56%;成交商品房套数17.63万套；成交均价7427.51元/平方米；成交金额1498.34亿元。
其中普通住宅销售1740.47万平方米，同比增长14.35%。二手房交易317.75万平方米，同比增长28.87%;其中住宅275.31万平方米，同比增长32.30%。 各区域成交分布
曲江和高新为全西安市商品住宅成交较热区域。2015全年两个区域成交量均超过200万平米，累计占全市商品住宅成交总量的34.1%。不考虑受综合因素影响较大的城内区域，城北为全年成交最少区域，占全市商品住宅成交总量的6.6%。 房企销售排行情况
2015年房企销售排行榜
排名
企业名称
项目数量
成交套数
成交面积㎡
成交金额 （万元） 422859.74 449855.10 454937.63 317378.52 243749.31 208013.14 206739.22 150211.71 221790.60
1 2 3 4 5 6 7 8 9
万科 中海地产 金地集团 天朗控股 金辉集团 恒大地产 保利地产 恒基兆业 紫薇地产
9 9 5 11 8 5 3 2 7
6246 6009 3758 4617 2840 3104 2811 2867 1389
544874 489364 470017 442916 313586 307033 291380 242821 213795
10 绿地控股 7 1434 202094 203272.26
2015年房企的销售面积整体较2014年有所提升。销量冠军万科成交面积同比2014年上涨12%；今年前四位的房企销量均突破40万平米。万科和中海近两年一直稳居前两位，第三位的金地集团受金地湖城大境以及金地西沣公元两个项目的热销，使其从2014年的第六位荣登本年度第三的位置。 办公类物业
2015年西安市办公类物业成交面积96.83万㎡，同比14年上涨41%
排名
项目名称
成交套数（套） 96 202 604 514 114 118 106 619 345 302
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 15871 10075 8160 6779 18440 3121 13578 8203 6145 8980
成交金额 （万元） 91746.8 36984.25 26934.04 21759.52 51793.18 8612.43 35283.84 20942.97 15682.44 22821.38
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商业类物业
泰华金贸国际 华商豪盛旺座城
太奥广场 西安首创国际城
旺都 陕西煤化研发中心 禾盛京广中心 林隐天下 京都国际 龙记观澜山
57809 36708 33006 32101 28088 27598 25987 25531 25522 25414
西安整体商业市场量价齐跌，全市共销售95.57万平米，同比下跌8.8%；销售价格为21333元/㎡，同比下跌22%。库存量继2014攀升至历史新高后，2015年仍有所增加。
排名 项目名称
成交套数（套）
2 19 13 261 399 9 57 12 23 20
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 21721 21000 9722 13291 20692 11663 21932 30359 21624 21139
成交金额 （万元） 142432.99 120228.95 30983.55 35067.6 48124.78 26712.11 47914.18 60086.77 40849.5 29955.02
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
曲江芙蓉新天地 绿地正大缤纷城
宫园壹号 西安华南城 太奥广场 紫郡华宸 东城新一家 紫薇永和坊 富尔顿国际财富中心
朱雀云天
65575 57251 31870 26385 23258 22903 21847 19792 18891 14170
别墅类物业
2015年全市别墅类物业销售25.69万平米，同比2014年上涨57%。
排名
项目名称
成交套数（套） 156 68 43 46 33 28 14 24
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 12591 12675 16916 6005 11153 23709 19406 11372
成交金额 （万元） 56330.24 29579.23 31235.27 8004.36 14003.39 29056.37 19127.58 7898.51
1 2 3 4 5 6 7 8
金地湖城大境 曲江公馆 华侨城108坊 大华公园世家
湾流 中海国际社区 中海百贤府 鸿基紫韵
44737 23337 18465 13330 12556 12256 9856 6946
9 10
紫薇永和坊 逸翠园
15 17
5954 5797
-- 12863
-- 7456.73
普通住宅类物业
2015年西安市普通住宅类物业销售1428.33万平方米，同比增长19.80%。成交均价6770元/㎡。 排名
项目名称
成交套数（套） 2048 2074 1248 1967 1027 1570 1619 1244 1342 1190
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6615 5965 3786 5836 5682 7727 6848 7704 6419 7444
成交金额 （万元） 135032.22 111520.39 67091.18 97923.81 89985.98 116457.77 100299.95 112075.12 86369.89 98993.06
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
中海城 国宾中央区 航都绿洲 御锦城 曲江亮丽家园 金地西沣公元 天朗大兴郡 金辉世界城 世融嘉境 万科高新华府
204139 186972 177217 167802 158365 150711 146466 145468 134561 132980
成交分布区域
2015年西安商品房成交面积主要集中在高新、曲江、经开这三个热点区域，成交面积分别为296.55万㎡、284.49万㎡和235.78万㎡。成交均价最高依次为高新9476元/㎡，曲江8702元/㎡，城南7962元/㎡。
浐灞区域住宅成交面积排行
排名 项目名称
成交套数（套） 1967 1263 886 1075 1146
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 5836 7423 6593 5566 7313
成交金额 （万元） 97923.81 96362.62 72644.22 61065 76273.16
1 2 3 4 5
御锦城 万科金域东郡 中新浐灞半岛 西安恒大御景 华远海蓝城
167802 129814 110176 109718 104304
城北区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1204 869 344 706 552
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6429 6694 9178 5601 6529
成交金额 （万元） 64895.81 51640.80 59521.40 34787.54 39438.31
1 2 3 4 5
盛龙广场 宫园壹号 中建开元壹号 新福兴面孔公社 名京九合院
100936 77424 64851 62105 60408
城东区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1056 997 581 569 540
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6371 3674 5402 5572 7627
成交金额 （万元） 71922.88 46466.51 30389.27 29853.23 41438.31
1 2 3 4 5
华清学府城 中铁十二局一公司
灞业大境 华旗东郡 学府首座
112883 126469 56251 53575 54334
城南区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1248 1036 690 636 557
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 3786 -- 10557 5351 8925
成交金额 （万元） 67091.18
-- 68025.09 33209.88 49730.70
1 2 3 4 5
航都绿洲 山水岭秀 伊顿公馆 航天时代 宏信国际花园
177217 126602 64438 62064 55720
城西区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1619 981 1007 1086 708
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6848 6333 5768 6200 5633
成交金额 （万元） 100299.95 65579.27 54971.10 57176.00 41751.81
1 2 3 4 5
天朗大兴郡 鑫苑大都会 华润二十四城 太奥广场 海伦春天
146466 103549 95299 92213 74122
城内区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 164 146 64 26
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 9179 8642 5564 7137
成交金额 （万元） 14364.22 7342.36 2470.02 957.55
1 2 3 4
商务中心商务公寓 宏府嘉会广场 东方嘉豪酒店 华美达国际公寓
15648 8496 4439 1342
高新区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 2074 1570 1190 1225 708
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 5965 7727 7444 6495 16519
成交金额 （万元） 111520.39 116457.77 98993.06 57915.48 186401.04
1 2 3 4 5
国宾中央区 金地西沣公元 万科高新华府 华洲城 天地源丹轩坊
186972 150711 132980 119307 112842
经开区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 1342 849 964 992 919
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6419 7207 4499 4531 4947
成交金额 （万元） 86369.89 78552.71 45014.23 44453.95 43524.09
1 2 3 4 5
世融嘉境 保利拉菲公馆 香槟国际城 旭景崇盛园 国会山
134561 108989 100053 98112 87979
曲江区域住宅成交面积排行 排名
项目名称
成交套数（套） 2048 1027
成交面积㎡
成交均价 （元/㎡） 6615 5682
成交金额 （万元） 135032.22 89985.98
1 2
中海城 曲江亮丽家园
204139 158365
4 5
海伦国际 曲江华著中城
1051 790
121989 103514
5724 8162
69820.70 84491.55
2015西安市商品住宅成交面积区间分布
受到放松限贷、3.30政策、西安新九条以及二胎政策影响，全市商品住宅成交面积段发生变化。90㎡以下的成交占比同比去年缩小5%，90㎡以上的成交占比较去年同期均有所上涨。其中120-140㎡的成交占比较去年同期上涨3%。可见政策作用下的改善性需求已被逐步释放，相信2016年90㎡以上成交占比会持续扩大。
第四章 报广分析
报广投放年末攀高 优惠促销仍占主流
2015年12月西安主流平面媒体房地产广告投放频次为29则，投放版面为20.5版，投放总量环比上涨241.67%，报广投放楼盘个数由7个上涨到23个。12月往往是各房企营销活动频出的一个重大节点，本月报广投放量呈现直线上升，推送量接近达到“银四”水平，优惠促销仍然是市场主流诉求，显示房企岁末以价促量意愿不减。
投放特征
本月除城东、城内外，其他各区域都有一定量的报广投放。以区域投放频次来看，长安区、高新区以及曲江报广投放频次较高，投放频次分别为长安6则、高新与曲江各5则;以投放版数来看，曲江、经开以及长安较为领先。
长安区近期受盛世长安拉动，报广投放活跃度较高。曲江本月受曲江·帕提欧、中国铁建·国际城、华侨城·天鹅堡以及金辉世界城合力拉动，报广投放量达到5则、4版。
高新区本期投放项目为万科金域国际、海亮·新英里、中航华府、宏府·麒麟山以及万科高新华府。
12月优惠促销类需求占比突出，共投放14则、9.5版，投放比例达到46%，显示房企年末通过让利、优惠带动销量的意愿不减。产品推广类诉求本月共投放10则、7版，投放比例达到34%。
房企报广投放量排行
12月宏杰地产报广投放量继续居于榜首位置，主要推广项目为盛世长安。
陕西嘉豪房地产本期报广投放量跃居前位，主要推广项目为曲江·帕提欧。
紫薇地产以及经发地产11月报广投放量分别居于第二、第三名，本期均无相关报广投放。
重点楼盘投放广告展示
第五章 后市预测
在经济结构不断优化、转换的进程中，中国经济正在经历明显的阵痛期，GDP从2011年末变开始持续走低，进出口自身难保、投资低迷、消费不振。2016年是供给侧改革攻坚之年，政府提出“去产能、去库存、降成本、化解金融风险、扩大有效供给”的五大任务，相信在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济增速有望逐步筑底企稳。2016年的GDP增速将保持在6.5-6.8%之间，通缩压力依然较大，CPI仍低于2%但会好于今
年。
2016年房地产行业仍是拉动经济增长的关键点。因此，政府依然会保持宽松的政策环境，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括大家预期的贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例、契税补贴等政策。这些政策将对于刚性需求、改善型需求的持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。从市场来看，2016年市场成交不会继续放量，商品房市场成交量将保持在13亿平方米左右，增幅为5%-8%。但同时城市分化会继续，一线和部分二线核心城市房价依然继续坚挺向上，广大三四线城市依然以“以价换量”为主；土地市场成交2016年将触底反弹，呈现正增长。
西安商品房市场截止2015年末库存量3961.11万㎡，去化周期达27个月，展望2016年，西安商品房市场主基调依然是去库存，以价换量趋势难改。西安商品住宅截止2015年末库存量为1885.42万㎡，去化周期为16个月，较年初下降6个月，2016年西安商品住宅市场上半年仍将以去库存为主，伴随着上半年去库存的主基调和西安持续下降的库存量，西安库存明年下半年将回归合理区间，2016年房价上涨将是大势所趋，涨幅在5%左右。而从现在大企业对明年项目布局和改善性需求持续释放来看，高新、浐灞、曲江仍会是成交的热点区域。