“计提方式”收租 租金受房价、利润影响不升反降
房东不能以“情势变更”为由解除合同
2012-05-20
2006年初，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定甲公司将其位于某大厦1-5楼的店铺租赁给乙公司，租期十年。租赁期间，甲方按照乙方实际净利润的30%计提租金。若对利润数额有异议，异议一方可以提请有资质的会计师事务所进行核算，另一方须对会计师事务所出具的报告绝对服从。
合同签订后，甲乙双方一直依约履行。然而自2008年以来，乙公司的利润直线下滑，而房租的标准却随着房价的增长而不断提升，导致甲公司实际收益比预期收益每年降低了近500万元。甲公司遂以情势变更为由，要与乙公司解除合同，乙公司不同意，遂诉至法院。
法院认为，合同在签订时双方意思表示真实，且甲公司的主营业务本身就是建筑房地产业，对乙公司的经营也有一定的认知，双方在签订合同时就应该预料到房价上涨导致房租一并上涨的可能，同时也应该预料到乙公司的利润可能上涨，也可能下滑。虽然现在实际利润不足预期利益的1/3，但不能单纯地从数字上去判断是否为情势变更，甲公司采用计提的方式，本身就是想在乙公司取得较高利润的时候获取更多的租金，这是一种“高风险”而“高收益”的行为，是双方在合同签订时可以预见到的。故本案系正常的商业风险，不属于情势变更。
最终法院判决，驳回甲公司的诉讼请求，所有诉讼费用由甲公司承担。
“情势变更”不同于“商业风险”
多是未预见、不能预见的
最高人民法院印发的法发“【2009】40号”第3条：商业风险属于从事商业活动的固有风险，如房地产的价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的、非市场系统固有的风险。在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
情势变更不同于商业风险。其一，商业风险属于从事商业活动所固有的风险，简而言之就是做生意有赚有亏，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属此类；而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动，如果合同继续履行会对合同一方造成极大的不公平的损失。其二，对商业风险，法律推定当事人有所预见、能预见；对情势变更多是由第三方原因引起的，当事人未预见、不能预见。其三，商业风险带给当事人的损失，从法律的观点看可归责于当事人，即当事人可能存在包括未尽注意义务在内的一些过错；而情势变更则不可归责于当事人，即当事人没有过错。
同时满足五个基本条件
“情势变更”原则方能适用
那么，什么情况下成立情势变更呢？
例如，某煤气公司与某仪表公司签订了仪表买卖合同，约定供货10年。仪表价格为固定价，每只人民币50元。然而，签订合同五年后，由于原材料价格飞涨，导致仪表出厂价由原来的40元/只上涨到1200元/只。仪表厂以情势变更为由向法院提起诉讼。
法院认为，在合同履行过程中，由于发生了当事人无法预见和防止的情势变更，即生产煤气表的主要原料铝锭的价格由签订合同时的每吨4400元至4600元上调到每吨1.6万元，如果要求仪表厂仍按原合同约定的价格供给，则显失公平，故法院认定该次情形属于情势变更。
情势变更有五个基本条件：一是具有情势变更的客观事实；二是情势变更发生在合同成立并生效以后、履行终止以前；三是情势变更不可归责于当事人；四是情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见的性质；五是因情势变更而使原合同的履行显失公平。只有同时满足这五个条件，才有可能适用情势变更原则。
浙杭律师事务所方博律师提醒大家，现在的司法实践中，法院以“违反情势变更原则”为由判决变更或解除合同的判例很少。这就要求大家在签订合同之前，应该充分考虑合同签订后可能出现的风险，尽可能地避免日后出现的合同纠纷，造成不必要的损失。
“计提方式”收租 租金受房价、利润影响不升反降
房东不能以“情势变更”为由解除合同
2012-05-20
2006年初，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定甲公司将其位于某大厦1-5楼的店铺租赁给乙公司，租期十年。租赁期间，甲方按照乙方实际净利润的30%计提租金。若对利润数额有异议，异议一方可以提请有资质的会计师事务所进行核算，另一方须对会计师事务所出具的报告绝对服从。
合同签订后，甲乙双方一直依约履行。然而自2008年以来，乙公司的利润直线下滑，而房租的标准却随着房价的增长而不断提升，导致甲公司实际收益比预期收益每年降低了近500万元。甲公司遂以情势变更为由，要与乙公司解除合同，乙公司不同意，遂诉至法院。
法院认为，合同在签订时双方意思表示真实，且甲公司的主营业务本身就是建筑房地产业，对乙公司的经营也有一定的认知，双方在签订合同时就应该预料到房价上涨导致房租一并上涨的可能，同时也应该预料到乙公司的利润可能上涨，也可能下滑。虽然现在实际利润不足预期利益的1/3，但不能单纯地从数字上去判断是否为情势变更，甲公司采用计提的方式，本身就是想在乙公司取得较高利润的时候获取更多的租金，这是一种“高风险”而“高收益”的行为，是双方在合同签订时可以预见到的。故本案系正常的商业风险，不属于情势变更。
最终法院判决，驳回甲公司的诉讼请求，所有诉讼费用由甲公司承担。
“情势变更”不同于“商业风险”
多是未预见、不能预见的
最高人民法院印发的法发“【2009】40号”第3条：商业风险属于从事商业活动的固有风险，如房地产的价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的、非市场系统固有的风险。在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
情势变更不同于商业风险。其一，商业风险属于从事商业活动所固有的风险，简而言之就是做生意有赚有亏，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属此类；而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动，如果合同继续履行会对合同一方造成极大的不公平的损失。其二，对商业风险，法律推定当事人有所预见、能预见；对情势变更多是由第三方原因引起的，当事人未预见、不能预见。其三，商业风险带给当事人的损失，从法律的观点看可归责于当事人，即当事人可能存在包括未尽注意义务在内的一些过错；而情势变更则不可归责于当事人，即当事人没有过错。
同时满足五个基本条件
“情势变更”原则方能适用
那么，什么情况下成立情势变更呢？
例如，某煤气公司与某仪表公司签订了仪表买卖合同，约定供货10年。仪表价格为固定价，每只人民币50元。然而，签订合同五年后，由于原材料价格飞涨，导致仪表出厂价由原来的40元/只上涨到1200元/只。仪表厂以情势变更为由向法院提起诉讼。
法院认为，在合同履行过程中，由于发生了当事人无法预见和防止的情势变更，即生产煤气表的主要原料铝锭的价格由签订合同时的每吨4400元至4600元上调到每吨1.6万元，如果要求仪表厂仍按原合同约定的价格供给，则显失公平，故法院认定该次情形属于情势变更。
情势变更有五个基本条件：一是具有情势变更的客观事实；二是情势变更发生在合同成立并生效以后、履行终止以前；三是情势变更不可归责于当事人；四是情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见的性质；五是因情势变更而使原合同的履行显失公平。只有同时满足这五个条件，才有可能适用情势变更原则。
浙杭律师事务所方博律师提醒大家，现在的司法实践中，法院以“违反情势变更原则”为由判决变更或解除合同的判例很少。这就要求大家在签订合同之前，应该充分考虑合同签订后可能出现的风险，尽可能地避免日后出现的合同纠纷，造成不必要的损失。