影响长沙房地产价格的因素
一 经济增长带动房地产业发展
1. GDP增长带动房地产业发展
近七年来，长沙市经济发展迅速，年均国内生产总值(GDP)及人均GDP 均保持两位数的快速增长；其年均增速分别为13.5%，12.6%。GDP 的增长反映了长沙市经济实力的增强和市场规模的扩大，而人均GDP 的增长则反映了长沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，随着社会财富的增加及个人收入的增多，在存款利率低而其它投资渠道不畅的情况下，越来越多的人选择投资房地产以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人们的居住观念发生了巨大变化；而对于居住品质的追求，催生了一大批高档楼盘，拉动房价的上涨。
2. FDI增长导致房地产业竞争加剧
此外，外资涌入所带来的竞争是引起房价上涨的另外一个原因。这主要是因为：其一，相较于国内一般开发企业，外资企业一般经济实力较强，能够承受较高的土地成本与开发费用；而国内有实力的企业不得不参与竞争，以较高的费用取得开发权；从而拉升了整个行业的开发成本。相应地，外资企业及参与竞争的国内企业将要求以较高的回报 — 高房价，来弥补高成本所带来的风险；从而带动整个市场房价的上涨。据统计，2000-2010年，长沙市外商直接投资（FDI ）稳步增长，年均增长率为36.7%；且在2005-2006两年间，每年投放到房地产业的FDI 占总量的三分之一左右，年均增长率高达58.0%。其二，人民币升值，刺激更多国际资本涌入；随着流动性资金的不断增加，购房者之间的竞争加剧，导致房价被进一步抬升，房价上涨的信号在市场上被广泛传递。
3. 人均可支配收入增加放大购房需求
随着经济的增长，长沙市人均可支配收入水平逐年提高。2000年至2010年，城市居民人均可支配收入的年均增长幅度达10.6%，远高于商品住宅价格（3.2%）增速7.3个百分点。逐渐富裕起来的居民，其消费能力有了很大程度的提升，对房价的承受能力同步增强, 同时也放大了其购房需求。以一套90平米的商品住宅为例，长沙市的房价收入比由2000年的
8.6∶1，下降到2006年的6.2∶1，逐步向国际上公认的合理房价收入比4-6倍靠近；从而放大了市场上的购房需求。
然而，值得注意的是，2010年以来，长沙市房价出现了持续快速增长，而人均可支配收入水平未见同步大幅增加。据统计，今年1-8月，长沙市居民人均可支配收入为11,005
元，商品住宅均价达5000元/平米；由此推算，今年的房价收入比将可能出现反弹，高于9.2∶1，加大偏离程度。预期未来市场需求在持续增长的同时，增速将有所放缓。
4. 物价上涨引起房地产投资增多
据统计，自2003年以来, 长沙市物价持续上涨，年均增长率近1.8%。与2000年相比，2006年CPI 增长了近9个百分点。2010年以来，CPI 涨幅尤为迅猛，9月止累计为106.1，增幅同比提升5.6个百分点。在CPI 的编制中，虽然没有统计房价，但是涉及到了影响房价的两个重要因素 — 建材价格及房屋租金水平。一方面，建材价格的增长，必然导致开发成本的增加；另一方面，租金收益水平的提高，将刺激潜在投资性购房需求。此外，CPI 的快速增长，还将引起居民对通货膨胀的担忧。越来越多的人选择投资房地产，以保值增值，对抗通胀的风险。从而进一步带动了购房需求的增长。
二 供需结构变化引起房价波动
1. 人口增长带动住宅需求增加
长沙市人口的快速增长带动居民对住宅需求的增加。据统计，2010年长沙市户籍总人口达631.0万人，比2000年增长了8.2%；其中，市区人口增长尤为迅猛，在7年的时间里增长了22.3%，达214.6万人。城市化率 由2000年的44.6%提高到了2010年的56.5%，增长了11.9个百分点。同时，城市人均住房建筑面积也在不断提高；到2010年已达28.3平米/人，为2000年的1.5倍。一方面是不断增长的城市人口，另一方面是不断增大的人均居住面积；在两方面共同作用下，住房需求直线上升，造成短期内市场供需结构不平衡，引起房价上涨。
2. 房地产开发投资过热推动房价上涨
2000-2010年，房地产开发投资逐年增加，年均增长率达46.4%；其中，住宅类物业增速显著，约53.4%。然而，同期施工面积的年均增长水平却远低于房地产开发投资增速，仅为33.2%。施工面积增长速度较之于房地产开发投资增长速度的相对滞后，反映了单位开发面积上所投入的资金呈逐年上升趋势。据统计，2010年单位面积开发投资已达1260元/平米，为2000年的1.5倍；年均增长率达9.9%。这可能是由于：一方面，土地取得及保有成本越来越高；另一方面，房地产开发投资的高速增长，导致短期内市场上生产资料需求大增而引起建筑原材料价格的上涨。此外，房地产开发投资过热引发人们对房地产业的追捧，投资/投机性购房需求在较短时期内快速增长，导致市场竞争加剧，推动房价进一步上涨。
3. 供需关系紧张导致房价上涨
长沙房地产市场上供需结构的不平衡主要反映在两个方面。一方面，新增商品房供给有限，竣工面积的增长远落后于新开工面积的增长。2000年至2010年，新开工面积逐年增加，年均增长率达50.3%；而同期竣工面积的年均增长率仅为22.1%，且在2000年及2005年出现了不同程度的负增长，其中2005年的竣工面积与2004年相比下降了13.0%。这说明部分开发商可能存在资金不到位或屯地现象，导致开发周期拉长，当期新增商品房供给不足。另一方面，市场需求旺盛，销售面积增幅远大于批准预售面积增幅。2002年至2010年，商品房批准预售面积的年均增长率为26.3%，而五年间的销售面积增长率则高达32.4%。市场上供需结构的不平衡导致了房价的波动。2004至2005年间，长沙房产市场上的销售面积大于批准预售面积，房价涨幅明显，年均增长率约10.8%；而2006年的批准预售面积大于销售面积，房价涨幅有所回落，出现了1.3%的负增长。2010年上半年，销售面积增长率再次高于批准预售面积增长率24.5个百分点，同期房价涨幅高达14.4%。
4. 城市拆迁产生新增需求
在城市化进程中，由拆迁所引发的市场需求同样不容忽视。据统计，2004-2010年，全市年均拆迁户数稳定在3900户以上，年均拆迁面积达49.87万平米，其中拆迁住宅面积占近一半以上。据估计，这部分拆迁人所产生的被动购房需求占当年商品房销售面积的比重在
7.2%以上。此外，由于目前的拆迁补偿，要求按照市场价格进行评估，评估价格一般高于之前所施行的政府指导价。同时，物权法的出台从客观上加大了拆迁难度，导致拆迁周期延长、成本增加，从而进一步抬升了房价。
三 各因素变化对当前房价涨幅的影响
由此可见，在各间接因素中，供需关系对于房价上涨起着决定性影响。短期供不应求的市场结构是导致房价上涨的根本原因。而供需结构的失衡又是由一系列社会经济因素所引起。其中，人口、经济、物价的增长对于房价上涨的影响最为突出。首先，在城市化进程中，城市人口的飞速增长带来了强大的购房需求。其次，随着经济发展逐渐富裕起来的潜在需求者，其可承受的购房心理价位也在不断提高。再次，物价增长意味着，人民币对内来说实际上是贬值了；人们必须花比以前更多的钱来购买同样一件商品，房地产自然也不例外。此外，人民币对内贬值还提高了人们投资房地产的热情，以对抗通胀风险，从而进一步放大了购房需求。
影响长沙房地产价格的因素
一 经济增长带动房地产业发展
1. GDP增长带动房地产业发展
近七年来，长沙市经济发展迅速，年均国内生产总值(GDP)及人均GDP 均保持两位数的快速增长；其年均增速分别为13.5%，12.6%。GDP 的增长反映了长沙市经济实力的增强和市场规模的扩大，而人均GDP 的增长则反映了长沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，随着社会财富的增加及个人收入的增多，在存款利率低而其它投资渠道不畅的情况下，越来越多的人选择投资房地产以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人们的居住观念发生了巨大变化；而对于居住品质的追求，催生了一大批高档楼盘，拉动房价的上涨。
2. FDI增长导致房地产业竞争加剧
此外，外资涌入所带来的竞争是引起房价上涨的另外一个原因。这主要是因为：其一，相较于国内一般开发企业，外资企业一般经济实力较强，能够承受较高的土地成本与开发费用；而国内有实力的企业不得不参与竞争，以较高的费用取得开发权；从而拉升了整个行业的开发成本。相应地，外资企业及参与竞争的国内企业将要求以较高的回报 — 高房价，来弥补高成本所带来的风险；从而带动整个市场房价的上涨。据统计，2000-2010年，长沙市外商直接投资（FDI ）稳步增长，年均增长率为36.7%；且在2005-2006两年间，每年投放到房地产业的FDI 占总量的三分之一左右，年均增长率高达58.0%。其二，人民币升值，刺激更多国际资本涌入；随着流动性资金的不断增加，购房者之间的竞争加剧，导致房价被进一步抬升，房价上涨的信号在市场上被广泛传递。
3. 人均可支配收入增加放大购房需求
随着经济的增长，长沙市人均可支配收入水平逐年提高。2000年至2010年，城市居民人均可支配收入的年均增长幅度达10.6%，远高于商品住宅价格（3.2%）增速7.3个百分点。逐渐富裕起来的居民，其消费能力有了很大程度的提升，对房价的承受能力同步增强, 同时也放大了其购房需求。以一套90平米的商品住宅为例，长沙市的房价收入比由2000年的
8.6∶1，下降到2006年的6.2∶1，逐步向国际上公认的合理房价收入比4-6倍靠近；从而放大了市场上的购房需求。
然而，值得注意的是，2010年以来，长沙市房价出现了持续快速增长，而人均可支配收入水平未见同步大幅增加。据统计，今年1-8月，长沙市居民人均可支配收入为11,005
元，商品住宅均价达5000元/平米；由此推算，今年的房价收入比将可能出现反弹，高于9.2∶1，加大偏离程度。预期未来市场需求在持续增长的同时，增速将有所放缓。
4. 物价上涨引起房地产投资增多
据统计，自2003年以来, 长沙市物价持续上涨，年均增长率近1.8%。与2000年相比，2006年CPI 增长了近9个百分点。2010年以来，CPI 涨幅尤为迅猛，9月止累计为106.1，增幅同比提升5.6个百分点。在CPI 的编制中，虽然没有统计房价，但是涉及到了影响房价的两个重要因素 — 建材价格及房屋租金水平。一方面，建材价格的增长，必然导致开发成本的增加；另一方面，租金收益水平的提高，将刺激潜在投资性购房需求。此外，CPI 的快速增长，还将引起居民对通货膨胀的担忧。越来越多的人选择投资房地产，以保值增值，对抗通胀的风险。从而进一步带动了购房需求的增长。
二 供需结构变化引起房价波动
1. 人口增长带动住宅需求增加
长沙市人口的快速增长带动居民对住宅需求的增加。据统计，2010年长沙市户籍总人口达631.0万人，比2000年增长了8.2%；其中，市区人口增长尤为迅猛，在7年的时间里增长了22.3%，达214.6万人。城市化率 由2000年的44.6%提高到了2010年的56.5%，增长了11.9个百分点。同时，城市人均住房建筑面积也在不断提高；到2010年已达28.3平米/人，为2000年的1.5倍。一方面是不断增长的城市人口，另一方面是不断增大的人均居住面积；在两方面共同作用下，住房需求直线上升，造成短期内市场供需结构不平衡，引起房价上涨。
2. 房地产开发投资过热推动房价上涨
2000-2010年，房地产开发投资逐年增加，年均增长率达46.4%；其中，住宅类物业增速显著，约53.4%。然而，同期施工面积的年均增长水平却远低于房地产开发投资增速，仅为33.2%。施工面积增长速度较之于房地产开发投资增长速度的相对滞后，反映了单位开发面积上所投入的资金呈逐年上升趋势。据统计，2010年单位面积开发投资已达1260元/平米，为2000年的1.5倍；年均增长率达9.9%。这可能是由于：一方面，土地取得及保有成本越来越高；另一方面，房地产开发投资的高速增长，导致短期内市场上生产资料需求大增而引起建筑原材料价格的上涨。此外，房地产开发投资过热引发人们对房地产业的追捧，投资/投机性购房需求在较短时期内快速增长，导致市场竞争加剧，推动房价进一步上涨。
3. 供需关系紧张导致房价上涨
长沙房地产市场上供需结构的不平衡主要反映在两个方面。一方面，新增商品房供给有限，竣工面积的增长远落后于新开工面积的增长。2000年至2010年，新开工面积逐年增加，年均增长率达50.3%；而同期竣工面积的年均增长率仅为22.1%，且在2000年及2005年出现了不同程度的负增长，其中2005年的竣工面积与2004年相比下降了13.0%。这说明部分开发商可能存在资金不到位或屯地现象，导致开发周期拉长，当期新增商品房供给不足。另一方面，市场需求旺盛，销售面积增幅远大于批准预售面积增幅。2002年至2010年，商品房批准预售面积的年均增长率为26.3%，而五年间的销售面积增长率则高达32.4%。市场上供需结构的不平衡导致了房价的波动。2004至2005年间，长沙房产市场上的销售面积大于批准预售面积，房价涨幅明显，年均增长率约10.8%；而2006年的批准预售面积大于销售面积，房价涨幅有所回落，出现了1.3%的负增长。2010年上半年，销售面积增长率再次高于批准预售面积增长率24.5个百分点，同期房价涨幅高达14.4%。
4. 城市拆迁产生新增需求
在城市化进程中，由拆迁所引发的市场需求同样不容忽视。据统计，2004-2010年，全市年均拆迁户数稳定在3900户以上，年均拆迁面积达49.87万平米，其中拆迁住宅面积占近一半以上。据估计，这部分拆迁人所产生的被动购房需求占当年商品房销售面积的比重在
7.2%以上。此外，由于目前的拆迁补偿，要求按照市场价格进行评估，评估价格一般高于之前所施行的政府指导价。同时，物权法的出台从客观上加大了拆迁难度，导致拆迁周期延长、成本增加，从而进一步抬升了房价。
三 各因素变化对当前房价涨幅的影响
由此可见，在各间接因素中，供需关系对于房价上涨起着决定性影响。短期供不应求的市场结构是导致房价上涨的根本原因。而供需结构的失衡又是由一系列社会经济因素所引起。其中，人口、经济、物价的增长对于房价上涨的影响最为突出。首先，在城市化进程中，城市人口的飞速增长带来了强大的购房需求。其次，随着经济发展逐渐富裕起来的潜在需求者，其可承受的购房心理价位也在不断提高。再次，物价增长意味着，人民币对内来说实际上是贬值了；人们必须花比以前更多的钱来购买同样一件商品，房地产自然也不例外。此外，人民币对内贬值还提高了人们投资房地产的热情，以对抗通胀风险，从而进一步放大了购房需求。