未来三年房地产市场发展之我鉴
作 者
院 系 财政税务学院
专 业 资产评估
年 级 2009级 1 班
学 号 902017101
指导教师 王 雄
导师职称 讲 师
指导教师评语：
成绩：
教师签字： 年 月 日
内 容 提 要
房地产业是第三产业的重要组成部分之一，对于扩大内需、调整产业结构、推动城市化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面均发挥了重要作用，房地产业在国民经济中的重要地位和作用日益凸显。但同时，也对我国经济社会发展发展了一些负面影响。本文简要介绍了房地产及房地产业的概念，提出了房地产发展存在的问题及相关建议，最后对房地产的未来发展做出了预测。
关键词：房地产市场 发展 预测 竞争
Abstract
Firstly ，the paper briefly introduces the concept of real estate and real estate industry , put forward the existing problems in the development of real estate and relevant suggestions. Finally I had made the forecast that the future development of the real estate, and points out its advantages and disadvantages.
Key words: real estate market develop calculate compete
目 录
一、 房地产市场基本概念 . ................................................ 1
房地产与房地产业 ...................................................... 1
二、房地产市场的发展 . ..................................................... 1
（一）房地产市场发展现状 .............................................. 1
（二）影响房地产市场发展的因素 ........................................ 2
（二）房地产市场发展的核心竞争力分析 .................................. 2
（四）房地产市场发展存在的问题 ........................................ 4
（五）针对房地产发展存在问题的建议 .................................... 4
三、对于房地产市场未来发展的探讨 . ......................................... 5
（一）未来三年房地产支持因素的分析 .................................... 5
（二）未来三年房地产走势 .............................................. 6
参考文献 .............................................................. 7
未来三年房地产市场发展之我鉴
一、 房地产市场基本概念
房地产与房地产业
所谓房地产，是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称。房地产业是第三产业的重要组成部分之一，对于扩大内需、调整产业结构、推动城市化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面均发挥了重要作用，房地产业在国民经济中的重要地位和作用日益凸显。但同时，也对我国经济社会发展发展了一些负面影响。房地产业产业链条长，涉及建筑、建材、冶金、金融等众多行业几千个品种的产品，被房地产业带动的直接相关或间接相关的产业达 60 多个，也正因为此，1996 年，建设部正式提出把住宅建设培育成为国民经济新的增长点，2003 年 8 月 31 日，国务院正式下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中明确指出，房地产业已成为国民经济的支柱产业，这是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业地位。
二、房地产市场的发展
（一） 房地产市场发展现状
1． 总体状况: 2009 年上半年，在受到全球金融风暴的影响之后，中国的房地产销售增长率停止下滑，并开始进入上升通道，平均房价也开始回稳，到了下半年房地产市场开始强烈反弹，房价猛涨，地王不断出现，政府不得不进行调控抑制投机性购房，遏制房价过快上涨。根据中国指数研究院数据信息中心检测显示，2010 上半年，全国 100 个大中城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨的势头在新政的影响下有所遏制，重点城市住宅成交量同比下降显著。虽然多数城市的成交量持续环比下降但是，二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大。进入 2011年以来，国家重拳出击，房价涨幅得到控制，有些地区已经出现降价趋势。
2． 从供给方面来看，在批准上市量来看，2010 年上半年，8 个可比城市( 北京、上海、深圳、武汉、重庆、杭州、成都、苏州) 中有 4 个城市上市量高于09年同期，其中武汉较去年增长超过 1 倍; 北京、重庆、成都较去年增长幅度在 10% 以内，上海、深圳、杭州低于 2009 年，降幅接近30%。
3． 从需求方面来看，新政对购房需求的影响显著，2010 上半年，13个重点城市( 北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、武汉、成都、苏州、青岛、厦门、福州) 中，除武汉青岛增长率在 9． 5% 以上，其余主要城市住宅成交面积同比都出现了下降，其
为 20 － 30% 之间，重庆降幅低于两成。从中可以看出，一线城市或房价较高的城市受新政影响更大。
4． 从供需对比来看，供销比普遍低于 2009 年，上海、武汉、杭州、成都、深圳等城市销供比低于 1，仅北京重庆略高于 1，说明上半年市场消化速度大幅下降。
（二）影响房地产市场发展的因素
1．市场规律调整
根据经济学原理，在市场经济条件下，“无形之手”会根据情况对市场进行调节，当商品价格偏离其价值时，“无形之手”会自动将其拉回到合理的价值区间。但是，目前我国的房地产市场已经偏离了市场规律，市场机制已经起不到决定性的作用。在实际需求不足、越来越多的人买不起住房的情况下，房价却持续上涨，这就突破了市场经济的基本规律，因为在需求不足的情况下，房价应该下跌才对。从投资理论分析，房地产价格的上涨并非实际需求导致的。房地产行业的价格是垄断性定价，房价不顾实际需求而涨，不以居民的消费意志为核心，市场规律已经失灵。因此，尽管我国房地产市场的状态已经从“价高量涨”转变为“价高量跌”的状态，而成交量的萎缩可能会带动价格的下调，达到新的均衡点，但其调整幅度可能不是很大。
2. 城市化进程推动房地产行业发展
国外实践表明 ：城市化进程决定了房地产行业的长期发展方向。西方发达国家人口的城市化比例一般在80％左右，在 20 世纪 70 年代就基本上完成了城市化的过程。与之相比，我国目前的城市化率不及世界城市化的平均水平，因此，城市化进程的速度肯定会保持在一个较高的水平。但是，由于我国人口，特别是农村人口数量十分巨大，随着中国城市化进程的不断推进，大量农村人口不断涌入城市，城市人口将会不断膨胀，对于城市房地产的需求将持续增长。而由于规模限制，城市土地必将成为稀缺资源。如果将我国的城市化比例提高到 60％以上，达到世界发达国家的最低水平，则对拉动房地产的需求将十分巨大。因此，城市化必将会成为我国房地产行业长期、可持续发展的最重要动力。
3. 多种因素支撑房地产行业的发展
尽管房地产市场存在下降的理由和动力，但由于受到多种因素的支撑，下降空间不大。2010 年最可能出现的局面是小幅下调，平稳发展。从外部宏观环境来讲，可能成为我国今后房地产市场贡献支撑力量的因素主要有 ：经济发展的需求、城镇化进程加快、开发商资金较充裕等。我国政府提出的“城镇化新政”，发展城镇化，尤其是加快发展中小城市和县城的城镇化战略，将给我国房地产市场带来巨大的需求。住房和城乡建设部部长姜伟新在“两会”上提出的“未来 20 年房价上涨压力很大”的观点，预示着继续看好房地产市场发展前景的同时，应更加关注市场带来的负面影响。对房地产开发商自身来讲，借助于 2009 年的火爆行情，房地产开发企业回笼了大量资金，因此，2010 年房地产市场虽然将有所调整，但幅度不会很大。
（二） 房地产市场发展的核心竞争力分析
1. 战略规划能力
战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层，内容一般包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织所需的战略性资源的能力、评价战略环境的能力、中长期计划能力等。对于房地产企业，还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求的能
力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是组织对房地产行业发展趋势的知识、组织高层研究与发展的知识以及高素质的管理团队。这一能力，在优势企业与众多的小开发商之间形成明显的对比：优势企业（如万科集团）能很好的把握企业的总体发展过程，包括决策层的远见、果断的决策能力、管理团队与市场开发人员对环境的准确评估能力、地块价值的良好识别能力等。
2. 整合能力
相对于前一种能力，这种能力处于战略实施的层次，对于房地产企业而言，整合能力主要表现为管理整合与资源—知识整合。
2.1管理整合
房地产企业的管理整合能力指房地产企业对其内部经营管理要素进行整合，通过高层管理与中层管理的整合、职能部门之间的整合以及对基层的整合等多层次的整合机制，形成独特的内部环境，以“合力”的形式推动企业战略发展的能力。这里的“内部环境”主要包括企业文化环境和企业制度环境。其中，前者的核心是企业价值观，渗透于企业各方面的活动之中，后者是一个制度体系，是各项管理制度的有机结合。这种能力的基础是组织共同意愿以及组织结构、财务管理、人力资源管理、质量管理等方面的知识及其组合。通过管理整合，房地产企业可以建立知识学习与扩散机制，迅速提高管理水平。
2.2 资源—知识整合
房地产企业的资源—知识整合，就是企业促进其内部知识与资源匹配的过程。资源———知识整合将有助于房地产企业建立适于特定时间、区域、目标市场的开发理念与团队，最终决定企业对特定地块的开发方式与开发结果，进而决定房地产企业的创新能力，构成房地产产品差异的来源。这种能力可能具有某种历史路径依赖性，即企业必须通过持续的积累、提炼才能获得。
2.3 品牌能力
房地产企业的品牌能力主要包括对品牌的认识能力、建设品牌的能力、品牌管理能力等。品牌能力关系房地产企业能否为市场所认同。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与 美誉度。房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到模仿的行业中，如万科品牌创造了在管理、城郊地盘开发、为中青年白领工作者提供住宅方面的差异。房地产品牌的外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号，如中海外等。这样做有助于确立主品牌形象，充分利用企业影响，发挥企业驾驭品牌的能力。
2.4 控制能力
房地产开发具有周期长、资金投入量大、社会影响广泛等特点，对开发项目进度、质量、风险的控制和成本具有重大影响。因此，对所建项目的控制能力，应构成房地产企业的核心竞争力。由于土地资源对房地产企业的特殊重要意义，获取土地资源的能力是控制能力的重要表现。此外，在房地产行业，分包活动日益深入和广泛，分业边界越来越模糊，对房地产企业的控制能力的要求也越来越高，房地产企业的控制能力还突出表现在对供应链的管理上面，通过有效选择供应商和规范其活动，实现开发目标，向市场提供性能、价格最优的房地产商品。万达公司对所开发房地产提出“三项承诺”、“八条信誉保证”，就是依托其强大的控制能力构建核心竞争力的举措。这一能力在优势企 业与小开发商之间形成较大的差别。前者一般资金雄厚，开发质量高，能有效的控制成本、工程进度等，特别是服务质量方面，不会让消费者有所疑虑；但是后者一般资金短缺，主要靠借贷、挪用客户保证金还贷，偷工减料等，很容易受到各种风险的侵蚀，具有较大的不确定性。
（四）房地产市场发展存在的问题
1. 国家的宏观调控很难实现预期效果。
目前国家积极对对房地产市场进行政策调控， 但是一直都没有真正实现预期效果。 很多城市的房价仍然在继续升高， 并且表现为二线城市房价开始迅速升温，2010 年 2 月的大中城市房价增速统计显示， 增长高速发展的前三名都是二线城市， 这不能不引起国家有关机构的高度重视。
2. 商品房市场结构不合理 ，商品房价格上涨过快。
目前的房地产市场结构发展非常不合理，这个问题的存在已经严重影响了我国房地产业市场持续健康发展。实际上经济适用房和限价普通房应该占到市场总房源的 30%到 35%是国际公认的比较合理的比例，但是事实却不是这样的，现在市面上的商业营业用房、别墅和高档公寓所占的比率更高，这样的市场结构根本无法满足真正需要购房的中低收入消费者的购房需求，这必然会引发房地产市场供求关系的失衡。 同时这样的供求关系和市场房源结构也助长了房产价格的不断攀升，可以说房价涨幅基本呈现逐月放大的局面，导致的结果就是真正需要买房居住的普通居民根本无力购买所需住房。
3. 目前我国的房地产市场泡沫严重，存在很大的潜在金融风险。
目前来看，我国房地产业发展的原动力应该还是主要来自金融方面的支持，比如金融不但存在可以直接支持企业的房地产开发投资的现象，另外还可以通过发放个人住房贷款来促进房地产销售。 可以说目前开发商一半以上的开发资金都是来源银行贷款。房地产业对金融的过于依赖必然使我国的房地产市场存在巨大的金融风险。 一旦金融风险爆发，必然会危及我国的宏观经济稳定。
4. 目前我国的房地产市场秩序比较混乱。
房地产开发链条中的重要环节，比如房地产开发、房地产交易和房地产的中介服务管理都存在这样或那样的问题，甚至还存在违法和违规的行为。 有的地方，个别的开发企业和中介机构还存在误导市场和人为造成房地产市场房源紧张的现象，当然目的就是恶意炒作房价，然后获取不正当的高额利润。 这些问题的存在使得房地产市场秩序异常混乱，并且还有可能在短期内有进一步加剧的可能。
（五）针对房地产发展存在问题的建议
1. 政府要积极采取措施科学调节房地产发展的结构和速度。
首先，政府要进一步规范和监督土地使用市场，积极采取措施对土地使用行为进行监控和监督。对于公共用地和城镇建设中用于商品房开发的用地必须要严格审批， 必须要采取透明的招标或拍卖等方式来进行，只有这样才能从源头上确保土地市场的康健发展。其次，政府要注意及时分析商品房市场的需求层次和变化，逐步构建一套完整的房地产市场发展变化动态监控信息网络，从而对开发商的开发有个政策上的正确引导。再次，政府要逐步加强对房地产开发与销售行为的监管力度，坚决杜绝房地产开发商和地方政府官商的不法行为，从而根本性的扭转房地产市场的发展偏差，确保房地产市场发展的健康。
2. 在土地政策方面，调整土地供应结构。
目前，经济适用房和廉租房的供给还较低，不能充分发挥保障性住房的功效。因此，应当进一步调整土地供应结构，提高经济适用房和廉租房的开发比例。遏制开发商囤地的同时严格执行土地回收政策，不断改革和完善土地储备和土地出让方式的有效性，推进一级市场开发的市场化。
在金融政策方面，应当严格控制信贷规模，切实执行房地产开发项目资本金比例规定，加强风险管理。适时调整个人住房抵押贷款利率，积极引导居民的住房需求和投资需求。通过完善税收制度，调节税率等遏制投机性需求。
4. 不要盲目打压高房价，不能盲目限制高端房地产市场。
房价的结构性上涨是可以允许的，高档住宅，别墅价格高，不应大加限制，其房价上涨也应通过市场自行调节。政府可以通过加大对高档房地产市场的税收力度，一方面使起过快发展得到一定抑制，另一方面也增加了财政收入，这样政府就可以通过增加的财政收入去建设保障性住房，实现居者有其屋。
三、对于房地产市场未来发展的探讨
（一）未来三年房地产支持因素的分析
1. 经济开始下滑，经济形势很不乐观。
目前中国经济下滑已成共识， 08年第三季度GDP 增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑的趋势，也昭示着经济的滑坡。国家有关高官已经在不同的场合强调明年的“保增长”，预计明年的经济增长将在8%左右。
而目前经济下滑的迹象也比较明显，工业总产值增速大幅放缓；下半年国内电力需求呈现快速下降的态势，国家电监会预计到年底发电设备利用小时跌破5000小时， 5000小时是电力供求的一个关键平衡点，电厂发电设备利用小时低于5000小时则代表着电力供应步入过，历史的最低点时4800小时出现在1998年，东南亚经济尚未走出危机。而在上半年，电力需求还出现紧缺的情况；钢铁价格也大幅回落，几大钢铁厂已经开始减产。很多的迹象都显示了经济在逐步地下滑。
目前经济恶化的程度已经有些超乎很多人的预期，这也是近期中央频频出台刺激政策的原因。对中国经济衰退的内在原因，后面再进行分析。而经济衰退的过程中，房地产是很难脱离经济的走势走出单边市场的。
2. 房地产市场本身
2.1 这几年房地产消耗了巨大的社会资源，高房价严重透支了国民未来的收入，使得消费力进一步下降，房价高企沉淀了巨大的社会财富，已经制约了经济的发展，并且给金融系统带来了潜在风险。这也是政府之前不惜余力打压房价的重要原因。
2.2 房价收入比远超国际公认界限；
2.3 租金的涨幅远跟不上房价的涨幅，偏离了投资价值。租金售价比在1：200-1：300的范围内是比较合理的，而很多城市的租售比已经超过了这个范围。
所以，房地产本身也无法支撑房价继续高位运行。
3. 资金。这里分为两部分，一部分是所谓的热钱，一部分的国内的投资资金。
3.1 热钱。这部分资金是最扑朔迷离的，一是规模，二是流向。
（1）在目前的经济形势下，人民币继续升值的可能性不大，对外部资金的吸引力减弱，原来已经取得巨大投资收益的资金将外流的动力。而由于金融危机影响，部分资金被迫回流救火，也会导致资金外流，在今年的五六七八月份已出现了资金净流出的迹象。
（2）美元资产价格经过大幅下降，更有部分可能进入超跌区间，已经凸现了较大的投资价值，相比之下，人民币资产不具备吸引力。所以，资金将会逐步向流向美元资
3.2 国内投资资金
（1） 目前国内企业普遍资金紧缺，实体资金大规模流入房地产的可能性较小。
（2） 房价的下跌和成交量的大幅萎缩，套牢了原来的炒房团体，也套牢了大部分炒房资金。
（3） 中国股市已成为国内中产阶级的绞杀机，市值大幅缩水达70%，套牢了大部分流动资金，大幅削弱中产阶级的购买力和投资能力。
4. 刚性需求
刚性需求一直会存在，但不构成市场转变的推力。第一，经济的下滑会导致居民收入的减少和购买力的削弱；第二，居民对房价继续下降的心里预期的影响。
5. 政策
5.1 政府的救市行为
目前全国已有超过18个城市出台了房地产的救市措施，中央也出台了一定的就是政策，但个人认为，政府救市的举措，作用不大。
(1)市场自有其运行的规律和惯性，目前进行救市，背驰价格向价值回归的规律。另外，由于市场有向下运行的惯性，单一的行政手段是很难立竿见影的，而且政策的效应是需要累积的，有一定的滞后性。
(2)地方政府的救市措施效用是非常有限的，而且同时也向民众传递了一种负面的信息。
(3)如果运用货币手段，应该更多的是从宏观经济层面考虑，这方面比较复杂。虽然政府会采取降息和降存款准备金率等措施，来释放更多的流动性和刺激经济的发展。但是，在接下来要依靠拉动内需刺激消费保经济增长的情况下，高房价是不利于扩大内需的，所以从这个角度政府应该不会采取高房价的政策。
5.2 政府对房地产市场的考量
(1)房地产是国民经济的支柱产业之一，一直以来在快速增长的固定资产投资中，房地产投资的比例占了30%左右，对经济的增长起到了很大的拉动作用。房地产的相关产业链很长，上下游相关行业几十个，房地产市场的疲软，对钢铁、水泥、建材等的影响巨大。另外，房地产也沉淀了大量的银行资金，房地产市场的健康与否也会影响的的到金融的安全。因此，从政府的角度，是不会允许房地产市场的崩盘的。
但是，政府目前的一切大的宏观调控措施及思路，必须从保障经济增长的层面进行衡量。因此，一个居民能够正常消费得起的健康、平稳的房地产市场，才是中央政府想要维持的，因为它能很好的释放了居民的购买力，刺激消费。目前政府高官在很多场合强调要加大保障住房和经济适用房等的建设和投放力度，已经充分传递了这一意图。从这个角度分析，目前中央政府出台的救市措施，只是缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘，实现房地产市场的软着陆。
(2)为防止资金的快速外流，中国目前出台了更为严厉的措施对资金流动进行监管，防止境内热钱的快速回退。从这个角度分析，中央是不会允许股市和楼市两个资本市场快速走高的，因为这样会给原先沉淀在两个市场的境外资金套现回流的空间，冲击到国内金融的安全。
（二）未来三年房地产走势
未来三年支持房地产快速发展的因素已经基本不存在，楼市是不可能走出像前两年那样的走势的，市场继续下滑至稳定应该是趋势。但是，在目前的内外部环境中，经济的运行有很多不确定的因素，在出口受阻内需又无法很好启动的情况下，不排除政府会短期采取加大投资特别是基础设施投资的举措来拉动经济，而为了刺激经济的发展，
率及充足流动性的情况下，房地产市场很快站稳并逐步进入回升阶段。这一时点，视乎政府后续的宏观政策，如果外部不再出现大的经济动荡，按照目前的发展状况分析，最好的投资时机，也许就在2010年，而这段时间，房地产市场必然是走一个L 型的趋势。
参考文献
1. 李明，杨继瑞．当前我国房地产市场发展的问题与政策建议［J ］价格理论与实践，2009
2. 林峰． 对我国房地产市场宏观调控政策的思考［J ］经济与社会发展，2010．5 3. 谢家瑾：《房地产这十年：房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》，中国市场出版社2009年版
4. 陈淮主编：《地产·中国：引导我国房地产业健康发展研究》，企业管理出版社2008年版
5. 弗雷德里克·S·米什金：《货币金融学（第六版）》，中国人民大学出版社2005年版
6. 张雪涛：《中国住房的资产性需求研究：资产组合视角》，《新金融》2008年第10期
7. 张雪涛：《宏观经济视角下的住房保障与房地产市场调控》，《城乡建设》2009年第3期
8. 张雪涛：《加深对房地产市场调控的认识》，《人民日报》2009年6月8日
7
未来三年房地产市场发展之我鉴
作 者
院 系 财政税务学院
专 业 资产评估
年 级 2009级 1 班
学 号 902017101
指导教师 王 雄
导师职称 讲 师
指导教师评语：
成绩：
教师签字： 年 月 日
内 容 提 要
房地产业是第三产业的重要组成部分之一，对于扩大内需、调整产业结构、推动城市化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面均发挥了重要作用，房地产业在国民经济中的重要地位和作用日益凸显。但同时，也对我国经济社会发展发展了一些负面影响。本文简要介绍了房地产及房地产业的概念，提出了房地产发展存在的问题及相关建议，最后对房地产的未来发展做出了预测。
关键词：房地产市场 发展 预测 竞争
Abstract
Firstly ，the paper briefly introduces the concept of real estate and real estate industry , put forward the existing problems in the development of real estate and relevant suggestions. Finally I had made the forecast that the future development of the real estate, and points out its advantages and disadvantages.
Key words: real estate market develop calculate compete
目 录
一、 房地产市场基本概念 . ................................................ 1
房地产与房地产业 ...................................................... 1
二、房地产市场的发展 . ..................................................... 1
（一）房地产市场发展现状 .............................................. 1
（二）影响房地产市场发展的因素 ........................................ 2
（二）房地产市场发展的核心竞争力分析 .................................. 2
（四）房地产市场发展存在的问题 ........................................ 4
（五）针对房地产发展存在问题的建议 .................................... 4
三、对于房地产市场未来发展的探讨 . ......................................... 5
（一）未来三年房地产支持因素的分析 .................................... 5
（二）未来三年房地产走势 .............................................. 6
参考文献 .............................................................. 7
未来三年房地产市场发展之我鉴
一、 房地产市场基本概念
房地产与房地产业
所谓房地产，是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称。房地产业是第三产业的重要组成部分之一，对于扩大内需、调整产业结构、推动城市化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面均发挥了重要作用，房地产业在国民经济中的重要地位和作用日益凸显。但同时，也对我国经济社会发展发展了一些负面影响。房地产业产业链条长，涉及建筑、建材、冶金、金融等众多行业几千个品种的产品，被房地产业带动的直接相关或间接相关的产业达 60 多个，也正因为此，1996 年，建设部正式提出把住宅建设培育成为国民经济新的增长点，2003 年 8 月 31 日，国务院正式下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中明确指出，房地产业已成为国民经济的支柱产业，这是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业地位。
二、房地产市场的发展
（一） 房地产市场发展现状
1． 总体状况: 2009 年上半年，在受到全球金融风暴的影响之后，中国的房地产销售增长率停止下滑，并开始进入上升通道，平均房价也开始回稳，到了下半年房地产市场开始强烈反弹，房价猛涨，地王不断出现，政府不得不进行调控抑制投机性购房，遏制房价过快上涨。根据中国指数研究院数据信息中心检测显示，2010 上半年，全国 100 个大中城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨的势头在新政的影响下有所遏制，重点城市住宅成交量同比下降显著。虽然多数城市的成交量持续环比下降但是，二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大。进入 2011年以来，国家重拳出击，房价涨幅得到控制，有些地区已经出现降价趋势。
2． 从供给方面来看，在批准上市量来看，2010 年上半年，8 个可比城市( 北京、上海、深圳、武汉、重庆、杭州、成都、苏州) 中有 4 个城市上市量高于09年同期，其中武汉较去年增长超过 1 倍; 北京、重庆、成都较去年增长幅度在 10% 以内，上海、深圳、杭州低于 2009 年，降幅接近30%。
3． 从需求方面来看，新政对购房需求的影响显著，2010 上半年，13个重点城市( 北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、武汉、成都、苏州、青岛、厦门、福州) 中，除武汉青岛增长率在 9． 5% 以上，其余主要城市住宅成交面积同比都出现了下降，其
为 20 － 30% 之间，重庆降幅低于两成。从中可以看出，一线城市或房价较高的城市受新政影响更大。
4． 从供需对比来看，供销比普遍低于 2009 年，上海、武汉、杭州、成都、深圳等城市销供比低于 1，仅北京重庆略高于 1，说明上半年市场消化速度大幅下降。
（二）影响房地产市场发展的因素
1．市场规律调整
根据经济学原理，在市场经济条件下，“无形之手”会根据情况对市场进行调节，当商品价格偏离其价值时，“无形之手”会自动将其拉回到合理的价值区间。但是，目前我国的房地产市场已经偏离了市场规律，市场机制已经起不到决定性的作用。在实际需求不足、越来越多的人买不起住房的情况下，房价却持续上涨，这就突破了市场经济的基本规律，因为在需求不足的情况下，房价应该下跌才对。从投资理论分析，房地产价格的上涨并非实际需求导致的。房地产行业的价格是垄断性定价，房价不顾实际需求而涨，不以居民的消费意志为核心，市场规律已经失灵。因此，尽管我国房地产市场的状态已经从“价高量涨”转变为“价高量跌”的状态，而成交量的萎缩可能会带动价格的下调，达到新的均衡点，但其调整幅度可能不是很大。
2. 城市化进程推动房地产行业发展
国外实践表明 ：城市化进程决定了房地产行业的长期发展方向。西方发达国家人口的城市化比例一般在80％左右，在 20 世纪 70 年代就基本上完成了城市化的过程。与之相比，我国目前的城市化率不及世界城市化的平均水平，因此，城市化进程的速度肯定会保持在一个较高的水平。但是，由于我国人口，特别是农村人口数量十分巨大，随着中国城市化进程的不断推进，大量农村人口不断涌入城市，城市人口将会不断膨胀，对于城市房地产的需求将持续增长。而由于规模限制，城市土地必将成为稀缺资源。如果将我国的城市化比例提高到 60％以上，达到世界发达国家的最低水平，则对拉动房地产的需求将十分巨大。因此，城市化必将会成为我国房地产行业长期、可持续发展的最重要动力。
3. 多种因素支撑房地产行业的发展
尽管房地产市场存在下降的理由和动力，但由于受到多种因素的支撑，下降空间不大。2010 年最可能出现的局面是小幅下调，平稳发展。从外部宏观环境来讲，可能成为我国今后房地产市场贡献支撑力量的因素主要有 ：经济发展的需求、城镇化进程加快、开发商资金较充裕等。我国政府提出的“城镇化新政”，发展城镇化，尤其是加快发展中小城市和县城的城镇化战略，将给我国房地产市场带来巨大的需求。住房和城乡建设部部长姜伟新在“两会”上提出的“未来 20 年房价上涨压力很大”的观点，预示着继续看好房地产市场发展前景的同时，应更加关注市场带来的负面影响。对房地产开发商自身来讲，借助于 2009 年的火爆行情，房地产开发企业回笼了大量资金，因此，2010 年房地产市场虽然将有所调整，但幅度不会很大。
（二） 房地产市场发展的核心竞争力分析
1. 战略规划能力
战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层，内容一般包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织所需的战略性资源的能力、评价战略环境的能力、中长期计划能力等。对于房地产企业，还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求的能
力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是组织对房地产行业发展趋势的知识、组织高层研究与发展的知识以及高素质的管理团队。这一能力，在优势企业与众多的小开发商之间形成明显的对比：优势企业（如万科集团）能很好的把握企业的总体发展过程，包括决策层的远见、果断的决策能力、管理团队与市场开发人员对环境的准确评估能力、地块价值的良好识别能力等。
2. 整合能力
相对于前一种能力，这种能力处于战略实施的层次，对于房地产企业而言，整合能力主要表现为管理整合与资源—知识整合。
2.1管理整合
房地产企业的管理整合能力指房地产企业对其内部经营管理要素进行整合，通过高层管理与中层管理的整合、职能部门之间的整合以及对基层的整合等多层次的整合机制，形成独特的内部环境，以“合力”的形式推动企业战略发展的能力。这里的“内部环境”主要包括企业文化环境和企业制度环境。其中，前者的核心是企业价值观，渗透于企业各方面的活动之中，后者是一个制度体系，是各项管理制度的有机结合。这种能力的基础是组织共同意愿以及组织结构、财务管理、人力资源管理、质量管理等方面的知识及其组合。通过管理整合，房地产企业可以建立知识学习与扩散机制，迅速提高管理水平。
2.2 资源—知识整合
房地产企业的资源—知识整合，就是企业促进其内部知识与资源匹配的过程。资源———知识整合将有助于房地产企业建立适于特定时间、区域、目标市场的开发理念与团队，最终决定企业对特定地块的开发方式与开发结果，进而决定房地产企业的创新能力，构成房地产产品差异的来源。这种能力可能具有某种历史路径依赖性，即企业必须通过持续的积累、提炼才能获得。
2.3 品牌能力
房地产企业的品牌能力主要包括对品牌的认识能力、建设品牌的能力、品牌管理能力等。品牌能力关系房地产企业能否为市场所认同。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与 美誉度。房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到模仿的行业中，如万科品牌创造了在管理、城郊地盘开发、为中青年白领工作者提供住宅方面的差异。房地产品牌的外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号，如中海外等。这样做有助于确立主品牌形象，充分利用企业影响，发挥企业驾驭品牌的能力。
2.4 控制能力
房地产开发具有周期长、资金投入量大、社会影响广泛等特点，对开发项目进度、质量、风险的控制和成本具有重大影响。因此，对所建项目的控制能力，应构成房地产企业的核心竞争力。由于土地资源对房地产企业的特殊重要意义，获取土地资源的能力是控制能力的重要表现。此外，在房地产行业，分包活动日益深入和广泛，分业边界越来越模糊，对房地产企业的控制能力的要求也越来越高，房地产企业的控制能力还突出表现在对供应链的管理上面，通过有效选择供应商和规范其活动，实现开发目标，向市场提供性能、价格最优的房地产商品。万达公司对所开发房地产提出“三项承诺”、“八条信誉保证”，就是依托其强大的控制能力构建核心竞争力的举措。这一能力在优势企 业与小开发商之间形成较大的差别。前者一般资金雄厚，开发质量高，能有效的控制成本、工程进度等，特别是服务质量方面，不会让消费者有所疑虑；但是后者一般资金短缺，主要靠借贷、挪用客户保证金还贷，偷工减料等，很容易受到各种风险的侵蚀，具有较大的不确定性。
（四）房地产市场发展存在的问题
1. 国家的宏观调控很难实现预期效果。
目前国家积极对对房地产市场进行政策调控， 但是一直都没有真正实现预期效果。 很多城市的房价仍然在继续升高， 并且表现为二线城市房价开始迅速升温，2010 年 2 月的大中城市房价增速统计显示， 增长高速发展的前三名都是二线城市， 这不能不引起国家有关机构的高度重视。
2. 商品房市场结构不合理 ，商品房价格上涨过快。
目前的房地产市场结构发展非常不合理，这个问题的存在已经严重影响了我国房地产业市场持续健康发展。实际上经济适用房和限价普通房应该占到市场总房源的 30%到 35%是国际公认的比较合理的比例，但是事实却不是这样的，现在市面上的商业营业用房、别墅和高档公寓所占的比率更高，这样的市场结构根本无法满足真正需要购房的中低收入消费者的购房需求，这必然会引发房地产市场供求关系的失衡。 同时这样的供求关系和市场房源结构也助长了房产价格的不断攀升，可以说房价涨幅基本呈现逐月放大的局面，导致的结果就是真正需要买房居住的普通居民根本无力购买所需住房。
3. 目前我国的房地产市场泡沫严重，存在很大的潜在金融风险。
目前来看，我国房地产业发展的原动力应该还是主要来自金融方面的支持，比如金融不但存在可以直接支持企业的房地产开发投资的现象，另外还可以通过发放个人住房贷款来促进房地产销售。 可以说目前开发商一半以上的开发资金都是来源银行贷款。房地产业对金融的过于依赖必然使我国的房地产市场存在巨大的金融风险。 一旦金融风险爆发，必然会危及我国的宏观经济稳定。
4. 目前我国的房地产市场秩序比较混乱。
房地产开发链条中的重要环节，比如房地产开发、房地产交易和房地产的中介服务管理都存在这样或那样的问题，甚至还存在违法和违规的行为。 有的地方，个别的开发企业和中介机构还存在误导市场和人为造成房地产市场房源紧张的现象，当然目的就是恶意炒作房价，然后获取不正当的高额利润。 这些问题的存在使得房地产市场秩序异常混乱，并且还有可能在短期内有进一步加剧的可能。
（五）针对房地产发展存在问题的建议
1. 政府要积极采取措施科学调节房地产发展的结构和速度。
首先，政府要进一步规范和监督土地使用市场，积极采取措施对土地使用行为进行监控和监督。对于公共用地和城镇建设中用于商品房开发的用地必须要严格审批， 必须要采取透明的招标或拍卖等方式来进行，只有这样才能从源头上确保土地市场的康健发展。其次，政府要注意及时分析商品房市场的需求层次和变化，逐步构建一套完整的房地产市场发展变化动态监控信息网络，从而对开发商的开发有个政策上的正确引导。再次，政府要逐步加强对房地产开发与销售行为的监管力度，坚决杜绝房地产开发商和地方政府官商的不法行为，从而根本性的扭转房地产市场的发展偏差，确保房地产市场发展的健康。
2. 在土地政策方面，调整土地供应结构。
目前，经济适用房和廉租房的供给还较低，不能充分发挥保障性住房的功效。因此，应当进一步调整土地供应结构，提高经济适用房和廉租房的开发比例。遏制开发商囤地的同时严格执行土地回收政策，不断改革和完善土地储备和土地出让方式的有效性，推进一级市场开发的市场化。
在金融政策方面，应当严格控制信贷规模，切实执行房地产开发项目资本金比例规定，加强风险管理。适时调整个人住房抵押贷款利率，积极引导居民的住房需求和投资需求。通过完善税收制度，调节税率等遏制投机性需求。
4. 不要盲目打压高房价，不能盲目限制高端房地产市场。
房价的结构性上涨是可以允许的，高档住宅，别墅价格高，不应大加限制，其房价上涨也应通过市场自行调节。政府可以通过加大对高档房地产市场的税收力度，一方面使起过快发展得到一定抑制，另一方面也增加了财政收入，这样政府就可以通过增加的财政收入去建设保障性住房，实现居者有其屋。
三、对于房地产市场未来发展的探讨
（一）未来三年房地产支持因素的分析
1. 经济开始下滑，经济形势很不乐观。
目前中国经济下滑已成共识， 08年第三季度GDP 增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑的趋势，也昭示着经济的滑坡。国家有关高官已经在不同的场合强调明年的“保增长”，预计明年的经济增长将在8%左右。
而目前经济下滑的迹象也比较明显，工业总产值增速大幅放缓；下半年国内电力需求呈现快速下降的态势，国家电监会预计到年底发电设备利用小时跌破5000小时， 5000小时是电力供求的一个关键平衡点，电厂发电设备利用小时低于5000小时则代表着电力供应步入过，历史的最低点时4800小时出现在1998年，东南亚经济尚未走出危机。而在上半年，电力需求还出现紧缺的情况；钢铁价格也大幅回落，几大钢铁厂已经开始减产。很多的迹象都显示了经济在逐步地下滑。
目前经济恶化的程度已经有些超乎很多人的预期，这也是近期中央频频出台刺激政策的原因。对中国经济衰退的内在原因，后面再进行分析。而经济衰退的过程中，房地产是很难脱离经济的走势走出单边市场的。
2. 房地产市场本身
2.1 这几年房地产消耗了巨大的社会资源，高房价严重透支了国民未来的收入，使得消费力进一步下降，房价高企沉淀了巨大的社会财富，已经制约了经济的发展，并且给金融系统带来了潜在风险。这也是政府之前不惜余力打压房价的重要原因。
2.2 房价收入比远超国际公认界限；
2.3 租金的涨幅远跟不上房价的涨幅，偏离了投资价值。租金售价比在1：200-1：300的范围内是比较合理的，而很多城市的租售比已经超过了这个范围。
所以，房地产本身也无法支撑房价继续高位运行。
3. 资金。这里分为两部分，一部分是所谓的热钱，一部分的国内的投资资金。
3.1 热钱。这部分资金是最扑朔迷离的，一是规模，二是流向。
（1）在目前的经济形势下，人民币继续升值的可能性不大，对外部资金的吸引力减弱，原来已经取得巨大投资收益的资金将外流的动力。而由于金融危机影响，部分资金被迫回流救火，也会导致资金外流，在今年的五六七八月份已出现了资金净流出的迹象。
（2）美元资产价格经过大幅下降，更有部分可能进入超跌区间，已经凸现了较大的投资价值，相比之下，人民币资产不具备吸引力。所以，资金将会逐步向流向美元资
3.2 国内投资资金
（1） 目前国内企业普遍资金紧缺，实体资金大规模流入房地产的可能性较小。
（2） 房价的下跌和成交量的大幅萎缩，套牢了原来的炒房团体，也套牢了大部分炒房资金。
（3） 中国股市已成为国内中产阶级的绞杀机，市值大幅缩水达70%，套牢了大部分流动资金，大幅削弱中产阶级的购买力和投资能力。
4. 刚性需求
刚性需求一直会存在，但不构成市场转变的推力。第一，经济的下滑会导致居民收入的减少和购买力的削弱；第二，居民对房价继续下降的心里预期的影响。
5. 政策
5.1 政府的救市行为
目前全国已有超过18个城市出台了房地产的救市措施，中央也出台了一定的就是政策，但个人认为，政府救市的举措，作用不大。
(1)市场自有其运行的规律和惯性，目前进行救市，背驰价格向价值回归的规律。另外，由于市场有向下运行的惯性，单一的行政手段是很难立竿见影的，而且政策的效应是需要累积的，有一定的滞后性。
(2)地方政府的救市措施效用是非常有限的，而且同时也向民众传递了一种负面的信息。
(3)如果运用货币手段，应该更多的是从宏观经济层面考虑，这方面比较复杂。虽然政府会采取降息和降存款准备金率等措施，来释放更多的流动性和刺激经济的发展。但是，在接下来要依靠拉动内需刺激消费保经济增长的情况下，高房价是不利于扩大内需的，所以从这个角度政府应该不会采取高房价的政策。
5.2 政府对房地产市场的考量
(1)房地产是国民经济的支柱产业之一，一直以来在快速增长的固定资产投资中，房地产投资的比例占了30%左右，对经济的增长起到了很大的拉动作用。房地产的相关产业链很长，上下游相关行业几十个，房地产市场的疲软，对钢铁、水泥、建材等的影响巨大。另外，房地产也沉淀了大量的银行资金，房地产市场的健康与否也会影响的的到金融的安全。因此，从政府的角度，是不会允许房地产市场的崩盘的。
但是，政府目前的一切大的宏观调控措施及思路，必须从保障经济增长的层面进行衡量。因此，一个居民能够正常消费得起的健康、平稳的房地产市场，才是中央政府想要维持的，因为它能很好的释放了居民的购买力，刺激消费。目前政府高官在很多场合强调要加大保障住房和经济适用房等的建设和投放力度，已经充分传递了这一意图。从这个角度分析，目前中央政府出台的救市措施，只是缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘，实现房地产市场的软着陆。
(2)为防止资金的快速外流，中国目前出台了更为严厉的措施对资金流动进行监管，防止境内热钱的快速回退。从这个角度分析，中央是不会允许股市和楼市两个资本市场快速走高的，因为这样会给原先沉淀在两个市场的境外资金套现回流的空间，冲击到国内金融的安全。
（二）未来三年房地产走势
未来三年支持房地产快速发展的因素已经基本不存在，楼市是不可能走出像前两年那样的走势的，市场继续下滑至稳定应该是趋势。但是，在目前的内外部环境中，经济的运行有很多不确定的因素，在出口受阻内需又无法很好启动的情况下，不排除政府会短期采取加大投资特别是基础设施投资的举措来拉动经济，而为了刺激经济的发展，
率及充足流动性的情况下，房地产市场很快站稳并逐步进入回升阶段。这一时点，视乎政府后续的宏观政策，如果外部不再出现大的经济动荡，按照目前的发展状况分析，最好的投资时机，也许就在2010年，而这段时间，房地产市场必然是走一个L 型的趋势。
参考文献
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