1.1土地价格
从地价的性质看，基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
“以价定级法”中的土地价格是指具体宗地的价格，是在土地市场中形成交易价格，它以土地评估价格即理论价格为参考，再基于市场供求关系最终由交易双方达成一致所形成的现实成交价。其中，在现实交易中可能存在一些非正常因素，如急于买或卖、税负的不正常负担等，这些非正常要素会使成交价格高于或低于正常的市场价格，而以价定级法中的地价是假定在正常市场条件下所形成的能反映当前土地市场状况的价格，因此需要对一些非正常的成交价格进行修正。除了要修正一些非正常要素，还要将地价修正到统一内涵，这样才可以进行比较，一般都是将地价内涵统一为相应的基准地价的内涵，最终得到的级别平均价可以作为确定级别基准地价的参考。
1.2 以价定级
城镇土地以价定级法就是利用已形成的市场交易资料，直接根据各类土地收益的还原量—地价水平高低的一致性在市域空间划分地价区域，确定土地级别。
把握“以价定级法”的内涵最重要的是把握其中“价“的内涵。目前，我国的地价体系主要包括以下几种土地价格:(1)反映城镇整体地价水平，作为政府对地价实行宏观管理和控制标准的基准地价;(2)反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价;(3)反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易底价或交易评估价;(4)反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价;(5)由以上四种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的地价(如图2一1所示) 。
在各种形式的地价中，基准地价居于核心的地位。基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同匀质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。从定义中可以看到：
（1）基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均地价；
(2)基准地价是各类用地的平均地价，即是用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；
(3)基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县) 的土地使用权价格；
(4)基准地价是单位土地面积的地价。基准地价不仅作为土地资产量化的尺度，为广大的土地投资者和使用者提供决策依据，而且是政府实行地价管理、科学配置土地资源的有力工具，对其他地价具有重要的导向和控制作用。
1.4 空间插值
2以价定级法
2.1 以价定级法基本思路
以价定级法是直接根据土地收益的还原量—地价水平高低的一致性在市域空间划分地价区块，制定地价分区，从而划分土地级别。在具体操作上有两种路径，一种是基于空间聚类的以价定级法，还有一种是通过提取地价等值线来划分土地级别。
2.1.1通过提取地价等值线划分土地级别
通过提取地价等值线划分土地级别的思路是先将定级区域划分为大小相同的网格单元(一般为SOm 、SOm 或者loomxloom) ，根据样点将每个网格的中心点都赋上地价值。网格点的地价值可以通过样点地价得到，在样点不足的情况下，可以通过最近邻点插值法、移动平均插值法或克里金插值法等对样点地价进行空间插值，以保证每个单元网格都有相应的地价值。根据网格单元地价值的统计，得到定级区域的地价频率直方图，选择频率分布突变处作为级别的分界，再结合网格单元地价分布图，提取地价等值线，将属于同一级别范围的地价值区域进行归并，得到最终的土地级别分布图。该方法的具体技术路线如图3一3所示。
2.1.2通过对地价的空间聚类划分土地级别
通过对地价的空间聚类划分土地级别主要是结合地价分布的空间特征，将空间聚类的思想运用到土地定级中。空间聚类分析是将地理空间实体或地理单元集合依照某种空间位置相似性及属性相似性度量原则划分为若干个类似地理空间实体或地理单元组成的多个簇(簇的集合能够表征区域的空间分异规律) 的过程。簇中地理实体或单元彼此间具有较高空间位置相似性及属性相似性，簇间地理实体或单元具有较大差异性。空间数据的本质在于具有地理位置和属性特征双重含义，两者结合才能完整地描述空间特征和空间差异。传统的聚类分析往往对空间临近性考虑不足，而空间聚类既考虑到空间位置的临近性，又考虑到属性特征的相似性，大大改善了空间分析和空间数据挖掘的信息质量。
如何有效地协调空间位置相似性与属性相似性是空间聚类的关键。一般来讲，解决空间数据综合特征的空间聚类方案有两种:一种方法是将所有属性按类型分组，对每组单独聚类，如果各聚类结果能够一致则取其一致的结果，该方法的理论依据在于空间数据的高维性，且维数越多，属性越多，该方法应更能显示出优越性，但该方法具有较大的局限性:另一种是将空间坐标作为属性要素，与其它属性进行综合处理，只进行一次聚类。
2.2以价定级法的优点及局限性
传统的土地定级方法侧重于从土地质量来评定土地级别，土地级反映的是城镇土地质量或土地使用价值的高低，而以价定级法则侧重于从土地的经济属性或市场价值来评定土地级别，土地级体现的是城镇土地价格水平的高低。以价定级法得到的土地级别更直观，更能体现土地的市场价值，与土地定级工作的初衷是相一致的。此外，以价定级法将基准地价和土地定级融合在一起，改变了传统的先定级后估价的思路，在得到土地级别的同时，还能得到级别基准地价，土地级别不再是测算基准地价的基础。在新的《定级规程》上，有均质区域基准地价，也是以市场交易资料为基础来测算基准地价。均质区域基准地价亦能反映不同区
域土地价格的高低，但与土地级别相比，均质区域基准地价易随着土地市场的变化而波动，没有土地级别稳定。准确地说，均质区域基准地价是一种价格量，土地级别代表的是一种价格水平，作为一种精确的量化，土地价格要随时更新变化，而土地级别则相对较为稳定，可以为政府确定税费及制定政策等提供合理的参考依据。因此，均质区域基准地价虽然也能够反映不同区域土地价格的高低，但是它还不能等同于土地级别，更不能取代土地级别。 以价定级法充分利用己形成的市场交易资料，是根据逐渐发育完善的土地市场而形成的一种新的定级方法，是完全符合现有的土地市场状况下的土地定级方法，制定出的土地级别也更为合理。因此，我们应提倡这种定级方法，尤其是在大城市，在土地交易资料丰富的区域，以价定级法更能体现其实用、便捷的优点。
但是，在土地市场发育不成熟，市场管理不完善，市场交易资料不足的情况下，该方法的应用受到限制。
3．基准地价评估
3.1基准地价评估的思路
由于我国许多地区的土地市场发育不是很完全，市场地价信息少，这就使基准地价评估工作很难直接从市场地价信息入手，评估出所需要的地价，为了解决市场地价信息少的问题，基准地价评估一般从评定土地使用价值入手，把条件基本一致的土地划归为一个级别，在此基础上，抽查不同用途、一定数量的地价信息点代表该级不同用途土地的地价。因此，最新的《城镇土地估价规程》明确指出现阶段我国各城镇基准地价评估的技术路线有两条： l 、以土地定级(或影响地价的土地条件和因素划分均质地域) 为基础，用市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易实例多的城镇，是今后基准地价评估的主要技术路线。
2、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易实例不多的城镇。
3.2克立格插值法在基准地价评估中的应用
克立格空间分析法(Kriging)，又称空间局部估计或空间局部插值。它是建立在变异函数理论及结构分析基础之上的，在有限区域对区域化变量的取值进行无偏最优估计的一种方法。如果变异函数和相关分析的结果表明区域化变量存在空间相关性，则可以运用克立格法对空间未抽样点或未抽样区域进行估计。
克立格法实质上是利用区域化变量的原始数据和变异函数的结构特点，对未采样点的区域化变量的取值进行线性无偏量最优估计，从数学角度讲就是一种对空间分布的数据求线性最优无偏内插估计量。更具体的讲，克立格法是根据待估样点有限邻域内若干已测定的样点数据，在认真考虑样点的形状、大小、空间位置关系、与待估样点空间关系，以及变异函数提供的结构信息之后，对该待估样点值进行的一种线性无偏最优估计。它最大限度的利用了空间取样所提供的各种信息。在估计未知样点数值时，它不仅考虑了落在该样点的数据，而且还考虑了邻近样点的数据，不仅考虑了待估样点与邻近己知样点的空间位置，而且还考虑了个邻近样点彼此之间的位置关系。除了上述的几何因素外，还利用了己有观测值空间分布的结构特征。使得这种估计比其他传统的估计方法更精确，更符合实际，并且避免系统误差的出现。
根据土地区位理论，地价样本并非完全随机的，它在空间上存在着相关性。城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现出不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。传统基准地价评估方法中，利用的样本数据在基准地价计算中的贡献是相同的，即都是等权的，没有区别不同情况给以不同的权。而克立格法则可以最大限度的利用了外业调查所提供的各种信息，对各样点数据赋予适当的权系数，就可以给出更为切合实际的，更精确的估价。说的更确切些，克立格法最重要的实际好处主要在于它可以避免系统误差。于是有些专家提出
利用克立格空间分析法进行城镇基准地价评估，并建立了基于克立格法城镇基准地价评估模型。
利用克立格空间分析法来评估城镇基准地价，其基本思路是:首先根据支撑尺度来确定区域化变量，并对不同的h 值建立相应的变异函数:伪) ，根据变异函数下(的来分析区域化变量的空间数据分布规律，然后对变异函数:(的进行结构分析，选择适当的模型对变异函数进行拟合，计算出变异函数的基本参数a 、C 。、C ，并根据计算出的变异函数模型的参数，计算出克立格权利系数矩阵和拉格朗日系数，进而计算各待估点的地价和估计方差，并生成相应的等值线。
3..3克立格评估模型的局限性
克立格空间分析法是建立在变异函数理论及结构分析基础之上，但是理论变异系数γ（h ）的是未知的，往往要从有效的空间取样数据中去估计，对各种不同的h 值出一系列γ#（h ）值，因此要用一个理论模型去拟合这一系列的γ#（h ）值。于是变异拟合的准确度决定了克立格空间分析的准确度，必须采用合适的方法对变异函数准确真实的拟合。
变异函数理论模型的最优拟合问题是地质统计学中尚未完全解决的基本问题之一。由于理论变异函数常常为非连续可导，且参数较多，如最常用的球状模型是函数，对变程而言是不可微的，这就给变异函数理论模型的参数估计带来很大的至今仍未有一种比较理想的通用方法。现在通常采用的是手工拟合办法，即在充虑地质因素的基础上，根据实验变异函数曲线的特征，选择一定的理论变异函数大概估计出变程、基台值和块金效应，通过作图进行比较再调整这些参数，直而已。这种方法需经多次试验，反复调整参数，反复计算，才能拟合出较好的一条理论变异函数曲线。显然，人为因素在其中起了非常重要的作用，使得该方法缺乏统一客观的标准，还影响了实现地质统计学整个计算过程在计算机上的全自动化。中 外学者还先后提出了近十种变异函数最优拟合方法，有代表性的方法有:加权多项式回归法、极大似然法、最小方差二次无偏估计法和线性规划法等。用加权回归多项式方法来拟合变异函数理论模型的参数，其权系数确定含有人为因素，且对多级套合模型需要进行分段逐次拟合。此外，理论模型参数的正负号问题还没有真正解决; 最小二乘法实质上也无法解决所估计参数的正负号问题，极大似然法和最小方差二次无偏估计法需要复杂的计算。由此可见，变异函数能否自动有效拟合在一定程度上影响了克立格模型地价评估结果的准确性和计算过程自动化的实现，需要寻找一种合适的方法来。
1.1土地价格
从地价的性质看，基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
“以价定级法”中的土地价格是指具体宗地的价格，是在土地市场中形成交易价格，它以土地评估价格即理论价格为参考，再基于市场供求关系最终由交易双方达成一致所形成的现实成交价。其中，在现实交易中可能存在一些非正常因素，如急于买或卖、税负的不正常负担等，这些非正常要素会使成交价格高于或低于正常的市场价格，而以价定级法中的地价是假定在正常市场条件下所形成的能反映当前土地市场状况的价格，因此需要对一些非正常的成交价格进行修正。除了要修正一些非正常要素，还要将地价修正到统一内涵，这样才可以进行比较，一般都是将地价内涵统一为相应的基准地价的内涵，最终得到的级别平均价可以作为确定级别基准地价的参考。
1.2 以价定级
城镇土地以价定级法就是利用已形成的市场交易资料，直接根据各类土地收益的还原量—地价水平高低的一致性在市域空间划分地价区域，确定土地级别。
把握“以价定级法”的内涵最重要的是把握其中“价“的内涵。目前，我国的地价体系主要包括以下几种土地价格:(1)反映城镇整体地价水平，作为政府对地价实行宏观管理和控制标准的基准地价;(2)反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价;(3)反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易底价或交易评估价;(4)反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价;(5)由以上四种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的地价(如图2一1所示) 。
在各种形式的地价中，基准地价居于核心的地位。基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同匀质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。从定义中可以看到：
（1）基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均地价；
(2)基准地价是各类用地的平均地价，即是用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；
(3)基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县) 的土地使用权价格；
(4)基准地价是单位土地面积的地价。基准地价不仅作为土地资产量化的尺度，为广大的土地投资者和使用者提供决策依据，而且是政府实行地价管理、科学配置土地资源的有力工具，对其他地价具有重要的导向和控制作用。
1.4 空间插值
2以价定级法
2.1 以价定级法基本思路
以价定级法是直接根据土地收益的还原量—地价水平高低的一致性在市域空间划分地价区块，制定地价分区，从而划分土地级别。在具体操作上有两种路径，一种是基于空间聚类的以价定级法，还有一种是通过提取地价等值线来划分土地级别。
2.1.1通过提取地价等值线划分土地级别
通过提取地价等值线划分土地级别的思路是先将定级区域划分为大小相同的网格单元(一般为SOm 、SOm 或者loomxloom) ，根据样点将每个网格的中心点都赋上地价值。网格点的地价值可以通过样点地价得到，在样点不足的情况下，可以通过最近邻点插值法、移动平均插值法或克里金插值法等对样点地价进行空间插值，以保证每个单元网格都有相应的地价值。根据网格单元地价值的统计，得到定级区域的地价频率直方图，选择频率分布突变处作为级别的分界，再结合网格单元地价分布图，提取地价等值线，将属于同一级别范围的地价值区域进行归并，得到最终的土地级别分布图。该方法的具体技术路线如图3一3所示。
2.1.2通过对地价的空间聚类划分土地级别
通过对地价的空间聚类划分土地级别主要是结合地价分布的空间特征，将空间聚类的思想运用到土地定级中。空间聚类分析是将地理空间实体或地理单元集合依照某种空间位置相似性及属性相似性度量原则划分为若干个类似地理空间实体或地理单元组成的多个簇(簇的集合能够表征区域的空间分异规律) 的过程。簇中地理实体或单元彼此间具有较高空间位置相似性及属性相似性，簇间地理实体或单元具有较大差异性。空间数据的本质在于具有地理位置和属性特征双重含义，两者结合才能完整地描述空间特征和空间差异。传统的聚类分析往往对空间临近性考虑不足，而空间聚类既考虑到空间位置的临近性，又考虑到属性特征的相似性，大大改善了空间分析和空间数据挖掘的信息质量。
如何有效地协调空间位置相似性与属性相似性是空间聚类的关键。一般来讲，解决空间数据综合特征的空间聚类方案有两种:一种方法是将所有属性按类型分组，对每组单独聚类，如果各聚类结果能够一致则取其一致的结果，该方法的理论依据在于空间数据的高维性，且维数越多，属性越多，该方法应更能显示出优越性，但该方法具有较大的局限性:另一种是将空间坐标作为属性要素，与其它属性进行综合处理，只进行一次聚类。
2.2以价定级法的优点及局限性
传统的土地定级方法侧重于从土地质量来评定土地级别，土地级反映的是城镇土地质量或土地使用价值的高低，而以价定级法则侧重于从土地的经济属性或市场价值来评定土地级别，土地级体现的是城镇土地价格水平的高低。以价定级法得到的土地级别更直观，更能体现土地的市场价值，与土地定级工作的初衷是相一致的。此外，以价定级法将基准地价和土地定级融合在一起，改变了传统的先定级后估价的思路，在得到土地级别的同时，还能得到级别基准地价，土地级别不再是测算基准地价的基础。在新的《定级规程》上，有均质区域基准地价，也是以市场交易资料为基础来测算基准地价。均质区域基准地价亦能反映不同区
域土地价格的高低，但与土地级别相比，均质区域基准地价易随着土地市场的变化而波动，没有土地级别稳定。准确地说，均质区域基准地价是一种价格量，土地级别代表的是一种价格水平，作为一种精确的量化，土地价格要随时更新变化，而土地级别则相对较为稳定，可以为政府确定税费及制定政策等提供合理的参考依据。因此，均质区域基准地价虽然也能够反映不同区域土地价格的高低，但是它还不能等同于土地级别，更不能取代土地级别。 以价定级法充分利用己形成的市场交易资料，是根据逐渐发育完善的土地市场而形成的一种新的定级方法，是完全符合现有的土地市场状况下的土地定级方法，制定出的土地级别也更为合理。因此，我们应提倡这种定级方法，尤其是在大城市，在土地交易资料丰富的区域，以价定级法更能体现其实用、便捷的优点。
但是，在土地市场发育不成熟，市场管理不完善，市场交易资料不足的情况下，该方法的应用受到限制。
3．基准地价评估
3.1基准地价评估的思路
由于我国许多地区的土地市场发育不是很完全，市场地价信息少，这就使基准地价评估工作很难直接从市场地价信息入手，评估出所需要的地价，为了解决市场地价信息少的问题，基准地价评估一般从评定土地使用价值入手，把条件基本一致的土地划归为一个级别，在此基础上，抽查不同用途、一定数量的地价信息点代表该级不同用途土地的地价。因此，最新的《城镇土地估价规程》明确指出现阶段我国各城镇基准地价评估的技术路线有两条： l 、以土地定级(或影响地价的土地条件和因素划分均质地域) 为基础，用市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易实例多的城镇，是今后基准地价评估的主要技术路线。
2、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易实例不多的城镇。
3.2克立格插值法在基准地价评估中的应用
克立格空间分析法(Kriging)，又称空间局部估计或空间局部插值。它是建立在变异函数理论及结构分析基础之上的，在有限区域对区域化变量的取值进行无偏最优估计的一种方法。如果变异函数和相关分析的结果表明区域化变量存在空间相关性，则可以运用克立格法对空间未抽样点或未抽样区域进行估计。
克立格法实质上是利用区域化变量的原始数据和变异函数的结构特点，对未采样点的区域化变量的取值进行线性无偏量最优估计，从数学角度讲就是一种对空间分布的数据求线性最优无偏内插估计量。更具体的讲，克立格法是根据待估样点有限邻域内若干已测定的样点数据，在认真考虑样点的形状、大小、空间位置关系、与待估样点空间关系，以及变异函数提供的结构信息之后，对该待估样点值进行的一种线性无偏最优估计。它最大限度的利用了空间取样所提供的各种信息。在估计未知样点数值时，它不仅考虑了落在该样点的数据，而且还考虑了邻近样点的数据，不仅考虑了待估样点与邻近己知样点的空间位置，而且还考虑了个邻近样点彼此之间的位置关系。除了上述的几何因素外，还利用了己有观测值空间分布的结构特征。使得这种估计比其他传统的估计方法更精确，更符合实际，并且避免系统误差的出现。
根据土地区位理论，地价样本并非完全随机的，它在空间上存在着相关性。城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现出不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。传统基准地价评估方法中，利用的样本数据在基准地价计算中的贡献是相同的，即都是等权的，没有区别不同情况给以不同的权。而克立格法则可以最大限度的利用了外业调查所提供的各种信息，对各样点数据赋予适当的权系数，就可以给出更为切合实际的，更精确的估价。说的更确切些，克立格法最重要的实际好处主要在于它可以避免系统误差。于是有些专家提出
利用克立格空间分析法进行城镇基准地价评估，并建立了基于克立格法城镇基准地价评估模型。
利用克立格空间分析法来评估城镇基准地价，其基本思路是:首先根据支撑尺度来确定区域化变量，并对不同的h 值建立相应的变异函数:伪) ，根据变异函数下(的来分析区域化变量的空间数据分布规律，然后对变异函数:(的进行结构分析，选择适当的模型对变异函数进行拟合，计算出变异函数的基本参数a 、C 。、C ，并根据计算出的变异函数模型的参数，计算出克立格权利系数矩阵和拉格朗日系数，进而计算各待估点的地价和估计方差，并生成相应的等值线。
3..3克立格评估模型的局限性
克立格空间分析法是建立在变异函数理论及结构分析基础之上，但是理论变异系数γ（h ）的是未知的，往往要从有效的空间取样数据中去估计，对各种不同的h 值出一系列γ#（h ）值，因此要用一个理论模型去拟合这一系列的γ#（h ）值。于是变异拟合的准确度决定了克立格空间分析的准确度，必须采用合适的方法对变异函数准确真实的拟合。
变异函数理论模型的最优拟合问题是地质统计学中尚未完全解决的基本问题之一。由于理论变异函数常常为非连续可导，且参数较多，如最常用的球状模型是函数，对变程而言是不可微的，这就给变异函数理论模型的参数估计带来很大的至今仍未有一种比较理想的通用方法。现在通常采用的是手工拟合办法，即在充虑地质因素的基础上，根据实验变异函数曲线的特征，选择一定的理论变异函数大概估计出变程、基台值和块金效应，通过作图进行比较再调整这些参数，直而已。这种方法需经多次试验，反复调整参数，反复计算，才能拟合出较好的一条理论变异函数曲线。显然，人为因素在其中起了非常重要的作用，使得该方法缺乏统一客观的标准，还影响了实现地质统计学整个计算过程在计算机上的全自动化。中 外学者还先后提出了近十种变异函数最优拟合方法，有代表性的方法有:加权多项式回归法、极大似然法、最小方差二次无偏估计法和线性规划法等。用加权回归多项式方法来拟合变异函数理论模型的参数，其权系数确定含有人为因素，且对多级套合模型需要进行分段逐次拟合。此外，理论模型参数的正负号问题还没有真正解决; 最小二乘法实质上也无法解决所估计参数的正负号问题，极大似然法和最小方差二次无偏估计法需要复杂的计算。由此可见，变异函数能否自动有效拟合在一定程度上影响了克立格模型地价评估结果的准确性和计算过程自动化的实现，需要寻找一种合适的方法来。