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农民行为改变同样起到重要作用。
２．社会主义新农村建设中影响农民行为改变的因素和新动向
随着农业技术的推广和农民教育培训的深入推广，农民已经从传统的产品生产者向独立自主的商品生产者转变，农民的观念、动机、期望随着社会主义新农村建设的推进，行为模式发生了改变。
２．１农民行为改变的影响因素分析农民素质的高低决定于受文化教育、外界信息传递的通畅、获得信息的能力和渠道、接收新知识和理解能力、市场意识等各方面因素的影响。农民素质越高，其态度及决策行为越容易改变，反之，行为改变的难度加大。农民家庭经济收入的高低、承受风险的能力也制约着农民行为，新技术推广的高成本，对农民家庭经济收入的要求也越高。高收入家庭的行为改变的实施可能性大，而低收入因为抵御风险的相对成本加大而影响行为改变，从而变得相对迟缓。另外农村长期积累形成的小农意识、生活氛围、传统生活习惯也阻碍农民行为的改变。随着信息化在农村的普及，农民行为改变的可能性逐渐加大，传统习惯对农民行为的束缚逐渐剥离。
２．２新农村建设中农民行为新动向
新时期农民行为随着政策、法制、教育的普及变得相当理性，计划经济时代的强制性改变模式受到抵制，农民个体自愿改变行为模式得到发展。农民作为独立的经济人，有自己的决策能力，追求利益的最大化。市场的变动，农产品价格的波动，都会引导农民行为改变。
３．改变农民行为适应新农村建设的策略农民行为虽然趋向自愿改变，但不完全是自愿，总要受外部力量影响，科学合理的运用外力，增加农民行为改变的动力，减少主力，提高能力，是新时期农民行为改变的关键，是又好又快地建设社会主义新农村的的重要手段。要遵循“生产发展，生活宽裕，乡风文明．村容整洁，管理民主”的方针，通过教育培训改变农民行为，改善农业生产环境改变农民行为。
３．１通过教育培训，从农民自身出发，促使其行为改变
农民的知识层次不同，其行为改变的难易程度就不同，只有农民接受文化教育程度提高了，接受新技术、新理念的可能性才能增强，农业革新和农民行为改变才能成为可能，才能成为推动力。加大农业实用技术培训，提高新技术成果转化率，强化农民创业知识和技能培训，改变农民对农业新技术的胆怯心理，增强信心，提高认识，从而改变对农业革新的态度。推动科技入户和农民培训工程，给农民创造良好的接受新知识的氛围，拓宽农民的知识面，促进其行为的迅速定向改变。
３．２通过改善农业生产环境出发，促使其改变行为
农民是社会人，是生存在特定环境下的，农业生产环境及条件的改变，相应会促进其行为改变。良好的社会环境、健康的组织公民行为、健全的技术服务体系、稳固的农业基础设施以及深入人心的政策环境都会促进农民行为的正向改变。要从农民生产与生活的环境入
手，从健康的文化环境入手，改变几千年一成不变的行为习惯，改变长期以来二元经济结构，促进中小城镇建设。
３．３从农民自身和农业生产环境同时改变入手，促进其行为改变
单纯的依靠提高农民素质或改善生活环境，都是事倍公半的，只有从两方面同时入手，两手都要抓，两手都要硬，才能彻底改变农民行为。这就要求农技人员不断提高自身的综合素质，教育农民，培训农民，增加农民农业知识的同时，又能帮助农民掌握对称的信息，解决农业生产中价格、信贷、保险、法律等一系列难题，教育与服务相结合，培训与实践相联系，推动科研、教育、推广的有机结
参考文献
【１】汤锦如．农业推广学【Ｍ】．中国农业出版社，
２００１．４０～５４
我国土地储备制度的问题及其建议
卢海阳，李明月
（华南农业大学经济管理学院，广东广州５１０６４０）
【摘要】土地储备制度是我国土地市场发展过程中的产物，为土地市场的正常运行发挥了举足轻重的作用．但
由于我国土地储备制度发展时问较短，仍然存在很多问题，如土地储备重点偏失，储备量的控制失调、储备资金筹措问题等。克服土地储备制度中的问题具有重要的意义。
。
【关键词】土地储备制度储备量储备资金
１．引言
土地储备制度是政府依法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征收等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。土地储备制度的实质就是土地由政府进行统一回收、统一储备、统一开发、统一经营和统一供应。它最早起源于１８９６年的荷兰阿姆斯特丹，瑞典起步于上个世纪初，法国也有４０多年的历史，西方许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”（Ｌａｎｄｂａｎｋ）。我国城市土地储备制度最早起源于上个世纪８０年代初的香港，内陆方面，１９９６年上海市
政府储备土地是为了规范土地市场，获取土地出让收益，保证政府对土地一级市场的垄断地位。一方面，政府的土地储备具有平抑土地市场价格，抑制市场剧烈波动等功能，另一方面，政府所扮演土地管理者的角色决定了政府具有发展公共事业，确保土地市场可持续发展的义务，政府行为的指向是为满足社会公共需求提供服务。
２．２土地储备的相关法律法规不健全目前，中国还没有一部关于城市土地储备方面的专门立法，土地储备制度实施依赖于土地管理法和城市规划法有关为公共利益和实施城市规划政府有权收回土地的条款，土地收购的性质、收购双方的关系、收购价格的内涵、资金筹措和管理、收购计划制定等土地收购储备过程面临的一系列重大问题，都没有明确的法律保障。我国的《土地管理法》，
《城市房地产管理法》，以
及２００７年３月１６日通过的《中华人民共和国物权法》对于保障我国土地市场的健康发展起到了很大的作用，但是上述法律对于土地储备的操作规范却没有明确规定。２００７年“月１９日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》（以下简称《办法》），进一步完善了土地储备制度，如《办法》第二十三条规定：依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。该规定在一定程度１－．缓解了土地储备和供应脱节的矛盾，但是没有具体的法律支撑，在执行力度上也会大打折扣。
２．３土地储备量控制失调，造成土地储备制度失灵
土地储备的一个重要目的是对土地供应总量进行控制，促进城市建设的有序拓展。但是
成立第一家土地储备机构——上海市土地发展中
心，目前我国各级城市已经累计成立了２０００多家土地储备机构。从我国引入土地储备制度以来的十年间，各地土地储备机构的设立确立了政府在土地一级市场上的垄断地位．增强了政府对房地产市场的调控能力；也给地方带来了不菲的财政收入，带动了当地经济的发展；并且高效配置了土地资源，盘活了存量土地。它是在中国经济体制改革、新旧体制的交替过程中，为了合理配置城市存量土地、提高土地使用效率、合理经营城市土地、寻求更多的土地收益、配合国有企业的改制、规范士地市场等目标而产生的制度革新。
２．我国土地储备制度存在的问题
由于我国的城市土地储备制度的发展时间较短，在运行过程中出现厂很多问题，而制度的完善是保证土地市场的健康发展的必要保证，因此弄清土地储备制度中存在的问题具有重要的意义。
２．１政府代理人的商业化行为对土地储备重点产生扭曲效应
合，促进增强农技人员服务意识，引导农民行为逐步改善，尽快适应现代化农业的需要。
【２１陆红卫．论新时期农业推广中农民行为规律变化及对策ＵＩ．中国农学通报，２００５，∽：４２８～４３０
【３】董健平，曹斌等．浅议农业推广中的农民行为问题Ⅱ】．陕西农业科学，２００４，∞：６０～６１
作者简介：颜丙昕，农业经济师，邳州市农林局，
从事农民教育推广工作，在读扬州大学农业推广硬士。中国矿业大学工商管理硕士研究生。
田竺皇竺翌竺竺竺竺
在现行实际工作中，土地储备量的大小具有一定的随机性和盲目性，土地储备收购出让尚缺乏具体的系统的计划和适当的规模范围，当土地储备过多，会造成资金占用过多，产生高额的借贷利息，从而增加成本；储备量过小又达不到调控土地市场的目的。另外，土地储备机构预测出现重大失误，将导致市场价格严重偏离目标价格，如由于预测错误，一级土地市场供应量偏小，致使土地供不应求，市场价格大幅上涨，在这一价格信号的引导下，土地投机者预期市场价格上涨，纷纷进入市场，土地投机需求旺盛，价格继续上涨，进一步促发潜在的真实需求者提前进入市场，激发再一轮价格上涨。就我国当前总体情况，各地土地储备中心的存量土地规模，已远远大于已经通过“招拍挂”方式出让的土地。不少地方土地储备中心有大量的土地没有在当期流入市场，近来飞速上涨的房价与当地政府连续多年未能完成供地计划有着密不可分的联系。
２．４土地储备资金筹措存在问题
土地储备资金来源于政府拨款，银行贷款以及部分土地出让收益。由于政府拨款数额有限，而不少地区土地出让收益中用于土地储备的部分常常不能落实到位，所以土地储备的主要来源足商业银行贷款。由于银行贷款利率高，期限短，过分依靠银行贷款会大大缩减土地储备所带来的收益，并且使土地储备运作随时面临较大的财务风险。如，南京市土地储备中心在资金筹措上采用“举债经营，逆向运作”的思路，借贷比例相当高，面临巨大的还贷压力。仅２００４年２月～５月每月到期贷款分别为１．９３６亿元、１．８６５亿元和３亿元。同时地价随市场的波动性较大，而且利率也存在较大变动，使土地储备产生较大的利率风险。土地储备资金的问题成为土地储备制度顺利运行的“瓶颈”。
３．完善我国土地储备制度的几点建议目前我国土地储备制度存在着制度上的缺陷和政策上的偏误，使得土地储备不能发挥其应有的规范土地市场、降低价格波动等功能，征对存在的种种问题，可以从以下几方面来改进：
３．１规范土地储备管理者的行为职能＋土地储备的目的是为了规范土地市场，获得更高的十地收益，维护政府在土地一级市场中的垄断地位。土地储备既是国家集中闲散土地，高效配置土地的工具，又是政府实施宏观调控的霞要手段。国家土地储备制度发挥的不应仅仅是短期的经济效应，更应是有利于长远发展的社会效应，为整个经济的发展提供一种具有公益性质的土地储备。要以社会综合价值来衡每土地储备的价值，而并非土地储备本身的经济价值。征对当前土地储备重点的扭曲现状，政府有关部门需要对现有的土地储备体制进行必要的改革，进一步明确土地储备管理者的具体职能，进而约束其自身的经营行为，同时要完善国家土地储备的各种机制，如价格评估机制，市场预测机制等。
３．２定性分析结合定量分析，科学地制定土地储备量
在当前我国土地储备资金缺乏、借贷利息上调的形势下，土地储备必须界定一个合理的储备量，确保土地储备机制能够持续的运作，避免土地储备变成单一的土地“仓库”、“收
容所”，也避免因土地储备量不足而无法实施储备目标。目前，国内关于土地储备晕的研究大多只限于定性分析，无法形成町操作的方法，因而各地在土地储备的具体实施过程中，出现了许多问题，造成土地储备目标的难以实现。因此，在现有定性分析的基础上，要通过数学模型等方法对最优储备量做出定量的分析，为土地储备中心制定土地收购计划提供重要的依据。
３．３增加土地储备信息的透明度，制定收购供应计划，做好土地收购储备运作的风险分析
土地储备中心的储备土地是土地一级市场的重要供给方，储备量是影响土地市场价格的一个重要经济变量。因此，库存信息的准确与否将对市场波动和市场风险具有显著的影响。建立一个准确统一的土地库存报告系统、增加土地储备信息的透明度是国家土地储备体系充分发挥规范土地市场、抵御市场波动的有效措施之一；其次，要科学的制定供应计划，控制收购储备过程的不确定性，控制预期目标实现的偏差。实施收购储备的风险分析时应当以城市整体为研究对象，以收购储备计划为基础，保持土地储备量、贷款额、社会经济目标实现的协调性，控制实现资金运作动态平衡的不确定性。具体风险分析可以按以下步骤进行：①以城市整体为单位制定城市土地收购供应计划，明确各时间段土地收购量、土地储备量和市场供应量；②以土地收购供应计划为基础编
参考文献
【１】欧阳安蛟，中国城市土地收购储备制度：理论与实
平衡计分卡的核心理念以及实施
过程中遵循的原则
池丽华，伊铭
（上海商学院流通经济学院，上海２００２３５）
【摘要】该文总结了平衡计分卡的产生和发展历史。研究了平衡计分卡的主要内容、核心思想，因果关系，针
对我国的市场环境特征和企业的现状，提出了在实施平衡计分卡突破战略管理瓶颈的前提条件，建立平衡计分卡的步骤以及应遵循的若干原则。
【关键词】平衡计分卡战略管理企业管理
一、平衡计分卡的产生与发展平衡计分卡（Ｂａｌａｎｃｅ
Ｓｃｏｒｅ
１９９０年所从事的“未来组织绩效衡量方法”研
Ｃａｒｄ，简
究计划。该计划的目的在于找出超越传统以财务会计量度为主的绩效衡量模式，以使组织的策略能够转变为行动。其研究成果《平衡计分
称ＢＳＣ）源自于哈佛商学院领导力教授罗伯特・卡普兰（Ｒｏｂｅｒｔ．Ｓ．Ｋａｐｌａｎ）和诺兰顿研究院总裁大卫・诺顿（Ｄａｖｉｄ．Ｐ．Ｎｏｒｔｏｎ）教授于
卡——驱动业绩的度量》在总结了十二家大
应该采用多种合作方式融资，以确保土地储备资金的充足，如可考虑借鉴美国地产投资信托做法，发行基金式土地权益证券；争取保险行业的投资。土地收购储备作为一种有政府担保的公益投资对保险业有一定的吸引力；土地置换，即按照城市土地储备计划，用储备土地置换预收购的土地。在我国，土地置换已有成熟的实践经验可供借鉴。１９９９年１１月，海南省人大常委会通过《海南经济特区换地权益书管理办法》，２０００年７月，海南以换地权益书收回闲置土地的工作已经开始全面进入实际操作。
３．５建立健全的法律法规体系，完善法律制度
建立和完善土地储备制度的法律体系是土地储备制度持续发展的一个必要条件。因此，应该尽快出台一部关于土地储备的法律法规。该部法律法规应该对土地储备体系的对象、收购价格的内涵界定、土地储备中心的职能及其义务等方面作出明确的规定。在这方面可以借鉴国外的成功经验。如：英国１９７５年颁布的《土地公有化法》，授予地方政府积极的计划权限和土地征购权限，规定城市开发区域内的土地开发权由市政府享有，由政府开发以后进行出租或出让。德国也于１９５３年制定了《土地整理法》，为土地整理提供法律保障。
制现金流量表和筹资计划；③分析土地收购储
备过程中的可能风险因素，并应用概率分析方法，定量估计土地收购储备实旋过程的风险；④制定相应的措施，控制土地收购储备实施过程的风险。
３．４建立土地储备基金，采用多渠道、多途径的融资方式
土地出让金是土地储备资金的重要来源，政府应每年从土地出让收益中留出一定数额作为土地储备基金，以增强自我积累能力，增加土地基金的权益资本，进而建立滚动经营、滚动发展的资金良性循环机制，从而达到一种
践【Ⅶ，经济管理出版社，２００２年１月
【２】卢新海，城市土地管理与经营嗍，科学出版社，
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【５１蒲春玲，杨雪莲，城市土地收购储备模式比较及其
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作者简介：
卢海阳，华南农业大学经济管理学院硕士研究生。李明月，华南理工大学政治与公共管理学院副教授硕士生导师。
“投入一产出一再投入”的良性循环，同时，
我国土地储备制度的问题及其建议
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：引用次数：
卢海阳， 李明月
华南农业大学,经济管理学院,广东,广州,510640管理科学文摘
DIGEST OF MANAGEMENT SCIENCE2008，
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相似文献(10条)
1.学位论文 王莹 土地储备制度对土地价格的影响及合理储备量的预测 2009
土地作为人类活动中重要的自然资源，是人类一切活动的载体和赖以生存的基础，也是城市生存和发展的物质前提。由于土地资源自然供给的有限性，决定了土地经济供给的稀缺性。为了更好的调控土地市场和合理的配置土地资源，实现土地资源的高效合理利用，我国于1996年成立了第一个土地储备机构——上海市土地发展中心，此后全国绝大多数城市实施了土地储备制度。
从实施效果看，土地储备已成为保护城市土地国家所有的性质并使国家对城市土地所有权在经济上的利益得以实现，减少和防止国有资产流失；调控土地价格；规范土地市场，改善城市土地利用结构，优化土地资源配置的重要举措。城市土地储备制度在国外也称为土地银行，其起源于欧洲，已经有一百多年的历史，但在我国建立的时间并不长，只有近十三年的时间，还处于起步和探索阶段。同时没有明确的理论指导和成熟规范的运作模式，以及缺乏完备的政策和法律支持体系，城市土地储备中出现了一些问题，无论在理论上还是实践上还有许多问题值得研究。
城市土地储备制度代表了我国城市土地制度新的改革方向，是城市用地制度的一次创新。通过借鉴和探索逐步完善城市土地储备制度，以提高我国城市土地资源利用的效率和促进城市建设，具有实际意义。
实施土地储备制度对我国地产业发展的影响通过对土地价格进行分析探讨，指出目前我国土地市场中存在地价上涨过快这一问题；对于这一问题，从经济学的角度分析，实施土地储备制度对我国土地市场的影响；通过从地价上涨、房价上涨两方面加以分析，得出实施土地储备制度，推行招标、拍卖、挂牌出让土地，一方面使土地真实价值得以体现，这是土地价格的合理上涨；另一方面，由于法律法规的不完善、人为操作的不规范等原因，导致土地价格的不合理上涨，基于以上问题，本文的最后提出了解决这些问题的政策建议。
建立城市土地储备制度的目的之一就是要对土地市场进行宏观调控，保证其健康和稳定发展。但是，要做好宏观调控的首要任务就是要对土地市场有很好地了解和把握，不仅要清楚土地市场目前的情况，还要预测土地市场未来的发展趋势。土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备的土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此，土地储备规模的合理确定显得十分重要。本文运用灰色预测模型，对合理的土地储备量进行预测。
本文分为五个部分，第一部分主要阐述本文研究的背景和意义，国内外关于城市土地储备研究的现状，以及论文研究采用的研究方法、技术路线。第二部分对我国土地储备制度的概念、特征、建立的目的、运行模式进行总结，并对我国当前的三种土地储备运作模式进行比较。第三部分是本文的重点，论述了土地市场的供需均衡模型，并在此基础上分析了土地储备制度对土地市场的调控措施；并从土地市场的价格决定因素出发，分析土地储备实施后对土地供需的影响，以及对土地价格的影响。第四部分运用灰色预测模型，预测了开封市2008-—2015年的合理土地储备量，为有关部门制定土地供应计划提供依据。第五部分从前面的分析得出，我国土地储备制度调控土地价格方面存在的问题，并提出相应的对策。
2.学位论文 邵德华 北京市城市土地储备制度建设研究 2003
北京市作为中国首都,是全国的政治历史文化中心,其发展目标定位于国际化大都市,良好的城市发展内部运营机制是实现这一目标的关键,作为城市重要资产的土地的经营机制则是这一关键中之关键.2002年1月31日,北京市人民政府批转了市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》(市政发[2002]4号),正式拉开了北京市城市土地储备制度建设的序幕.该文在运用理论与实证、定性与定量、文字叙述与图表说明相结合的方法,对北京市城市土地储备制度建立背景、经验借鉴、运作模式、重要影响、难点对策等方面内容进行深入细致研究探讨的基础上,提出了部分创新观点,以期能对北京市城市土地储备制度的建设有所裨益.
3.学位论文 李翠华 城市土地储备规模预测研究 2006
城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此，土地储备规模的合理确定已迫在眉睫。
本文首先对城市土地储备制度产生的背景进行了简要分析，借鉴了国内诸多学者关于土地储备运作的理论观点。当前城市土地储备缺乏计划性，土地储备规模的确定能很好地改善这一状况。合理适当的土地储备规模，包括一定的土地储备量、土地储备周期、土地储备资金等。土地储备量的确定与许多因素有关，文章分析了影响我国土地储备规模的主要因素，然后结合武汉市土地储备的运营模式，探索建立了土地储备量、土地储备周期等的预测模型。最后文章对土地储备规模方面的一些问题进行了分析和探讨。
4.学位论文 曾红霞 城市土地储备量决策模型研究 2005
近年来，城市土地储备制度在我国许多城市相继建立，发挥着促进城市土地市场健康发展、提高政府对城市土地市场调控能力、增加政府财政收入等重要作用。由于目前各种运行管理机制尚处于起步和试点阶段，缺乏系统的理论指导，为了进一步推动土地储备经营工作的开展，更好地解决实践中存在的各种问题，有必要对土地储备经营中出现的问题进行研究。
该文首先对城市土地储备制度产生的背景进行了简要分析，借鉴了国内诸多学者关于土地储备运作的理论观点，在此基础上，确立了研究最优土地储备量决策模型的技术路线。
在建立土地储备量决策模型之前，文章先对土地储备量类型——实物储备量——进行界定，并分析了土地储备市场中影响土地储备量的主要因素。为了便于分析，文章从储备主体利润最大化为目标的假设出发，然后逐步放宽假设条件，确立了由多个参数决定的最优土地储备量模型。根据这一模型，结合武汉市土地储备的运营模式，对武汉市土地储备量决策行为进行分析，并从宏观和微观两个方面提出了政府调控土地储备市场的手段和具体政策措施。
5.学位论文 张毅 我国城市土地储备投资风险分析及对策研究 2004
自1996年上海开展土地储备工作,成立中国内地第一家土地储备机构以来,土地储备工作在全国取得了迅速的发展,已成为中国土地制度改革的一大热点.几年来,土了储备工作取得了很大的成效,得到了广泛的承认和好评.但是,同时也应看到,由于缺乏科学理论的指导、资金筹措机制不健全以及没有强有力配套体系的支撑,土地储备投资在运作过程中面临着较大的风险.目前,这个问题已得到理论界和各地土地储备机构的广泛关注.该文首先介绍了土地储备投资风险分析的背景、目的及意义.随后对土地储备投资的风险和规避措施进行了研究,主要探讨了以下几个问题:第一,先分析了中国建立土地储备制度的背景,阐述了其性质和目标定位等问题.接着介绍了风险的含义、特点,引出了土地储备投资风险的含义,分析了它的特征,并提出了对其风险进行分析的一般步骤.第二,从法律背景、财务状况、支撑体系等方面对中国土地储备投资运作过程中的风险因素进行了分析和识别.第三,引入了均值—方差模型和模糊综合评判模型对风险程度进行了测度和评价.第四,首先分析了国外有关国家开展土地储备工作的状况,对其绩效进行了总结和评价,以便对中国完善土地储备制度、有效规避风险提供启示.最后,在上述分析的基础上,并借鉴国外的经验,从理论研究、法制建设、储备机制完善、资金筹措等方面提出了规避风险的措施.
6.期刊论文 卢海阳.李明月 土地储备制度中储备量的最优化模型探讨 -国土资源情报2008,
随着我国土地储备制度的发展,土地储备量的确定成为一个关系到土地储备制度能否顺利运行的重要问题.在这个问题上,国内学者多半只限于定性分析.本文引用了数学建模的方法,建立了土地储备量的最优化模型,从定量的角度对这个问题展开了探讨.
7.学位论文 张文新 中国城市土地储备理论与实证研究 2004
1996年,上海市成立了中国大陆第一家土地储备机构—上海市土地发展中心,目前全国大部分城市都已成立土地储备机构.建立城市土地储备制度是中国城市政府加强国有土地资产管理、规范和发展土地市场、优化土地资源配置的重要举措,是中国城市土地使用制度改革的新的突破.但从目前中国城市土地储备制度的现状来看,这一制度仍处于起步与探索阶段,无论在理论上还是实践上都缺乏全面系统与深入的研究.该文以资源配置与土地市场的有关理论为基础,采用比较分析、理论与实证分析、地理信息系统(GIS)等研究方法,系统、全面地探讨了中国城市土地储备的相关理论与实践问题.论文主要包括理论研究与实证分析两大部分,理论研究主要探讨了城市土地储备的目标与功能、土地储备的理论基础、市场运行机理、土地储备对土地市场的影响等有关理论问题.实证分析以北京市为研究区域,在土地储备有关理论研究的基础上,以理论指导实践,对北京市土地储备建设的实践问题进行了实证研究.全文的主要内容与结论如下:(1)分析了土地储备的理论基础.提出士地储备的基础理论主要包括与资源配置相关的区位理论、地租与地价理论、土地供求理论、资源配置与市场火灵理论、可持续发展理论以及与经济制度有关的现代国家与政府管理理论、制度与产权理论等.城市土地储备是一项实践操作性很强的制度建设,其发展离不开基础理论的指导.(2)对土地储备的目标与功能进行了探讨.指出土地储备具有调控土地市场、促进城市有序发展、改善城市居住环境与提高居民生活品质等作用,土地储备不能以追求土地收益最大化为唯一目标,更重要的是要实现其社会效益与生态环境效益.当前我国城市化己进入追求品质与生活质量阶段,土地储备要注意其社会与生态环境目标,只有这样土地储备才能为公众所接受,才能得到进一步发展.(3)探讨了土地储备对土地市场的影响.指出土地储备对土地的供求与地价产生重要影响,合理的土地储备量与合理的土地供应量可以起到平稳地价的作用,但如果士地储备决策不但也会造成地价非止常上涨;土地储备对地价的作用比较明显,但对房价的影响不大.(4)分析了国内外城市土地储备制度的发展历史、运行模式、实施效果与存在的问题.指出了国外土地储备的成功经验及其值得借鉴的方面,主要包括:实施土地储备必须有明确的目标,要有相关法律法规作保障,政府介入必不可少,土地储备要与城市规划相配套,做好土地储备计划,要有强有力的资金支持,土地储备要达到一定规模才有效果.(5)对北京市现有土地储备模式存在的问题与土地储备优化模式的构建进行了分析.指出北京市目前采用的
8.学位论文 金晓斌 快速城市化背景下的城市土地储备制度理论与实证研究——以深圳市龙岗区为例 2006
作为政府干预土地市场的一种有效手段，1896年起源于荷兰的土地收购储备制度在国外已发展形成了一套比较成熟的运作模式，在理论研究方面也取得了丰富的成果。相比而言，我国城市土地储备制度发展时间较短，无论是理论研究还是实践进展，都存在很多问题有待解决。本文就城市土地储备的理论基础、运行机制和实施策略等问题，综合运用城市地理学、城市社会学、计量经济学等研究方法，从理论和方法两个方面对快速城市化进程中我国土地储备实践进行分析和探讨。全文主要内容和结论如下：
(1)城市土地储备制度是在我国土地使用制度改革、城市土地市场发展及国有企业改制过程中应运而生的一种土地管理制度，是我国土地制度的一项制度创新。建立城市土地储备制度可以加强政府宏观调控能力，规范与发展土地市场、保证城市土地可持续利用，促进城市有序发展，增加政府财政收入，加快城市建设步伐，提高城市环境。
(2)城市土地储备是一个实践操作性很强的制度建设，其发展离不开基础理论的指导。城市土地储备涉及土地资源配置、政府行为与制度建设等各个方面，城市土地储备的基础理论主要包括地租与地价理论、土地市场调控理论、土地利用规划理论、制度变迁与创新理论、系统科学理论等。
(3)土地利用空间结构是城市空间结构的重要体现，也是城市空间结构调节的实体对象。城市土地储备制度对城市空间扩展和内部结构优化都具有明显的调整与引导作用。内城区空间结构整合侧重于内部重组，而边缘区则侧重于向外扩展。与此相应，土地储备制度对城市空间结构的整合，在内城区将以调整功能为主，而在边缘区则将以引导功能为主。
(4)城市土地储备制度作为政府客观调控土地市场的一种手段，其建立与实施对土地市场的主体、客体以及市场运行规则等都产生直接或间接的影响，这种影响直接表现在城市地价和房价的变化上。土地储备出让对城市地价具有一定的稳定作用，但也可能引起局部地区的土地价格上涨。但这并不是土地储备制度本身所具有的特点与缺陷，而是由于目前土地市场上多头供地、土地供应总量失控、土地价格偏低等客观原因造成的。城市土地储备对房价的影响并不是直接的，是通过影响地价间接地对房价产生影响。“土地储备制度尤其是储备土地的招标拍卖出让抬升地价，从而引起房价上涨”，以及“房价高是因为地价高，要降低房价就必须降低地价”的认识是不全面的。
(5)土地储备规模对平衡土地供求具有重要的作用，其规模大小受土地储备成本承受能力、土地储备机构运作效率、土地储备机构储备动机、土地储备来源量、土地储备方式等因素的制约。土地储备规模是一个由成本变量和效益变量决定的因变量。扩大土地储备需求受到与成本变量有关的因素制约，即土地储备的上限成本制约；减少城市土地储备需求也受到与土地储备会产生各种效益相关的变量制约，亦即土地储备的下限制约。理论上分析，土地储备规模曲线上，总能找到一个“点”，使得与这一“点”相对应的土地储备规模为最优储备量。
(6)结合RS数据、利用GIS空间分析方法，以深圳市龙岗区为例，对城市土地储备策略进行了实证研究。在方法上将土地储备策略分为定量分析与空间定位两步：首先利用数量经济和规划理论模型，结合历史数据，对龙岗区中期(2008年)建设用地需求进行分析预测(定量分析)；而后通过土地储备潜力评价指标，对其工业用地潜力资源进行筛选及潜力评价(空间定位)，在上述分析的基础上，结合国土基金的使用和城市发展战略制定近中期土地储备计划。
9.期刊论文 卢海阳.咸春龙 土地储备制度的新制度经济学分析 -国土资源情报2009,
本文从新制度经济学的角度分析了土地储备制度的契约经济学内涵.对土地储备过程中的准租及其政府的决策进行了模型分析,得出以下结论:代理机构会利用其信息优势占用准租;土地储备管理的总成本同土地拟储备量与储备活动的技术难度呈正相关,同土地开发整理环节的完备水平以及政府对土地开发整理的监管水平呈负相关.本文还就如何完善我国土地储备制度提出了一些政策性建议.
10.学位论文 刘明皓 土地储备模式优化研究 2008
土地储备制度起源于国外，经过一百多年的发展，已较为完善。我国实施土地储备开始于1996年，起步虽晚，但推行速度非常快，短短几年，就风行人江南北。其蓬勃发展的同时伴随着土地储备制度开始从“存量”向“增量”扩张，从“管理”向“经营”、从由“国家垄断”向事实上的“地方政府垄断”、从纠正“市场失灵”、向纠正“计划缺陷”的演变特点。为什么发展速度如此之快?为什么会有如此演变特点?其的演变动力机制是什么，这
可能，而且还在新的制度环境下损害了部分行为主体的既有利益，如在土地储备过程中，地方政府强大的扩张动机和行为，使农民失去土地却得不到合理的补偿和安置，极大的损害了农民的经济利益。政府对土地一级市场的垄断也将开发商口袋里的钱转移到了地方政府的“储钱罐”中，开发商的利益被挤压的过程中，一路水涨船高，房价也一路飙升。链式反应牵扯到的利益主体和学术界都在思考，土地为什么会增值，增值机理是什么?一时关于“城市土地涨价归谁”的问题成为理论界争论的焦点。国家的政治代表-政府，在潜在收益存在的情况下，成为土地储备制度推行的主体，政府如何在现有的制度环境下制定和选择新的游戏规则，合理规划利益分配格局，成为土地储备制度继续存在与发展的关键问题。与此同时，怎样的土地储备规模是合理的?储备地块如何选择?储备地块的经济价值如何评价?这些都有待认真探讨。
为了解决上述问题，本文分别从十地储备制度产生的动力机制，土地的增值机理和土地收益的合理分配，土地储备的适度规模研究，储备地块的选择与经济评价等方面进行了探讨。
土地储备制度发展与演变动力机制，可以为战略性把握土地储备制度提供基础。
文章第一部分利用需要-利益理论，构建了土地储备动力函数模型，研究表明生产力的发展是土地储备制度的客体动力：需要和利益是十地储备制度形成的主体动力；博弈力是土地储备制度形成的直接原因，环境动力影响土地储备制度变迁的发生和进程。指出在今后土地储备的具体实践中，应充分发挥利益的动力机制作用，克服利益冲突的负面影响：应采取有力措施进一步加强土地储备制度的宏观调控。
为了更好的解决增值收益分配问题，文章探讨了土地增量储备过程中土地增值机理。依据土地增值原理，将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分，建立了“相对增值”和公共增值的计算模型。利川重庆市近年的十地储备交易数据和相犬资料，测算山近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的46％，而公共增值约占54％。
研究结果表明，现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重，应改革征地制度，保障增量储备土地增值收益的合理分配。国有土地储备分为规划控制储备与开发性储备两大类。文章分别对规划控制储备和开发性储备的预测方法进行了探讨。我国的土地储备实践表明，土地储备有利于促进但不必然带来城镇建设用地的集约和节约利用。以重庆市都市圈为例，文章探讨了在土地集约和节约利用条件下，一定时期十地储备规划控制规模的(即规划储备量)预测方法。文章分析了土地储备控制规模确立的思路与技术流程，包括预测城镇建设用地总需求、总供给：评价或评估现状土地集约利用水平与潜力；在此基础上预测土地储备控制规模(含土地储备增量规模和存量规模)。据此方法和原理预测出重庆市都市圈未来15年的土地储备控制规模。研究认为基于集约利用的土地储备控制规模的确定是土地储备规划和十地储备年度计划制定的基础。
土地供求分析是建立适度的土地储备规模，促进城市健康发展的必要条件。对储备用地的开发性储备规模进行预测可以建立在经营性用地需求和经营性用地的供给分析基础上，文章首先对重庆市都市圈房地产用地的需求进行了分析；接着依据供给制约需求的原则，对重庆市都市圈城市用地的可供性进行了评价，在此基础上提出了土地储备适度规模的计算模型，探讨了储备用地供应计划制定方法，构建了农用地转用指标分解模型。
文章以重庆市都市圈为例，以遥感作为辅助手段，结合地面调查等方式，探讨了存量土地储备潜力地块的选择以及采用GIS手段对存量储备地块的经济价值进行评价的方法，指出土地储备经济评价的GIS求解过程包括以目标导向(goal driven)的规划定义过程和以数据导向(Data-driven)的实际操作过程。研究表明，利用GIS较好的解决了影响土地价值的因素的综合评价问题，能为土地储备科学与快速决策提供便捷工具。
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_glkxwz200803160.aspx
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农民行为改变同样起到重要作用。
２．社会主义新农村建设中影响农民行为改变的因素和新动向
随着农业技术的推广和农民教育培训的深入推广，农民已经从传统的产品生产者向独立自主的商品生产者转变，农民的观念、动机、期望随着社会主义新农村建设的推进，行为模式发生了改变。
２．１农民行为改变的影响因素分析农民素质的高低决定于受文化教育、外界信息传递的通畅、获得信息的能力和渠道、接收新知识和理解能力、市场意识等各方面因素的影响。农民素质越高，其态度及决策行为越容易改变，反之，行为改变的难度加大。农民家庭经济收入的高低、承受风险的能力也制约着农民行为，新技术推广的高成本，对农民家庭经济收入的要求也越高。高收入家庭的行为改变的实施可能性大，而低收入因为抵御风险的相对成本加大而影响行为改变，从而变得相对迟缓。另外农村长期积累形成的小农意识、生活氛围、传统生活习惯也阻碍农民行为的改变。随着信息化在农村的普及，农民行为改变的可能性逐渐加大，传统习惯对农民行为的束缚逐渐剥离。
２．２新农村建设中农民行为新动向
新时期农民行为随着政策、法制、教育的普及变得相当理性，计划经济时代的强制性改变模式受到抵制，农民个体自愿改变行为模式得到发展。农民作为独立的经济人，有自己的决策能力，追求利益的最大化。市场的变动，农产品价格的波动，都会引导农民行为改变。
３．改变农民行为适应新农村建设的策略农民行为虽然趋向自愿改变，但不完全是自愿，总要受外部力量影响，科学合理的运用外力，增加农民行为改变的动力，减少主力，提高能力，是新时期农民行为改变的关键，是又好又快地建设社会主义新农村的的重要手段。要遵循“生产发展，生活宽裕，乡风文明．村容整洁，管理民主”的方针，通过教育培训改变农民行为，改善农业生产环境改变农民行为。
３．１通过教育培训，从农民自身出发，促使其行为改变
农民的知识层次不同，其行为改变的难易程度就不同，只有农民接受文化教育程度提高了，接受新技术、新理念的可能性才能增强，农业革新和农民行为改变才能成为可能，才能成为推动力。加大农业实用技术培训，提高新技术成果转化率，强化农民创业知识和技能培训，改变农民对农业新技术的胆怯心理，增强信心，提高认识，从而改变对农业革新的态度。推动科技入户和农民培训工程，给农民创造良好的接受新知识的氛围，拓宽农民的知识面，促进其行为的迅速定向改变。
３．２通过改善农业生产环境出发，促使其改变行为
农民是社会人，是生存在特定环境下的，农业生产环境及条件的改变，相应会促进其行为改变。良好的社会环境、健康的组织公民行为、健全的技术服务体系、稳固的农业基础设施以及深入人心的政策环境都会促进农民行为的正向改变。要从农民生产与生活的环境入
手，从健康的文化环境入手，改变几千年一成不变的行为习惯，改变长期以来二元经济结构，促进中小城镇建设。
３．３从农民自身和农业生产环境同时改变入手，促进其行为改变
单纯的依靠提高农民素质或改善生活环境，都是事倍公半的，只有从两方面同时入手，两手都要抓，两手都要硬，才能彻底改变农民行为。这就要求农技人员不断提高自身的综合素质，教育农民，培训农民，增加农民农业知识的同时，又能帮助农民掌握对称的信息，解决农业生产中价格、信贷、保险、法律等一系列难题，教育与服务相结合，培训与实践相联系，推动科研、教育、推广的有机结
参考文献
【１】汤锦如．农业推广学【Ｍ】．中国农业出版社，
２００１．４０～５４
我国土地储备制度的问题及其建议
卢海阳，李明月
（华南农业大学经济管理学院，广东广州５１０６４０）
【摘要】土地储备制度是我国土地市场发展过程中的产物，为土地市场的正常运行发挥了举足轻重的作用．但
由于我国土地储备制度发展时问较短，仍然存在很多问题，如土地储备重点偏失，储备量的控制失调、储备资金筹措问题等。克服土地储备制度中的问题具有重要的意义。
。
【关键词】土地储备制度储备量储备资金
１．引言
土地储备制度是政府依法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征收等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。土地储备制度的实质就是土地由政府进行统一回收、统一储备、统一开发、统一经营和统一供应。它最早起源于１８９６年的荷兰阿姆斯特丹，瑞典起步于上个世纪初，法国也有４０多年的历史，西方许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”（Ｌａｎｄｂａｎｋ）。我国城市土地储备制度最早起源于上个世纪８０年代初的香港，内陆方面，１９９６年上海市
政府储备土地是为了规范土地市场，获取土地出让收益，保证政府对土地一级市场的垄断地位。一方面，政府的土地储备具有平抑土地市场价格，抑制市场剧烈波动等功能，另一方面，政府所扮演土地管理者的角色决定了政府具有发展公共事业，确保土地市场可持续发展的义务，政府行为的指向是为满足社会公共需求提供服务。
２．２土地储备的相关法律法规不健全目前，中国还没有一部关于城市土地储备方面的专门立法，土地储备制度实施依赖于土地管理法和城市规划法有关为公共利益和实施城市规划政府有权收回土地的条款，土地收购的性质、收购双方的关系、收购价格的内涵、资金筹措和管理、收购计划制定等土地收购储备过程面临的一系列重大问题，都没有明确的法律保障。我国的《土地管理法》，
《城市房地产管理法》，以
及２００７年３月１６日通过的《中华人民共和国物权法》对于保障我国土地市场的健康发展起到了很大的作用，但是上述法律对于土地储备的操作规范却没有明确规定。２００７年“月１９日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》（以下简称《办法》），进一步完善了土地储备制度，如《办法》第二十三条规定：依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。该规定在一定程度１－．缓解了土地储备和供应脱节的矛盾，但是没有具体的法律支撑，在执行力度上也会大打折扣。
２．３土地储备量控制失调，造成土地储备制度失灵
土地储备的一个重要目的是对土地供应总量进行控制，促进城市建设的有序拓展。但是
成立第一家土地储备机构——上海市土地发展中
心，目前我国各级城市已经累计成立了２０００多家土地储备机构。从我国引入土地储备制度以来的十年间，各地土地储备机构的设立确立了政府在土地一级市场上的垄断地位．增强了政府对房地产市场的调控能力；也给地方带来了不菲的财政收入，带动了当地经济的发展；并且高效配置了土地资源，盘活了存量土地。它是在中国经济体制改革、新旧体制的交替过程中，为了合理配置城市存量土地、提高土地使用效率、合理经营城市土地、寻求更多的土地收益、配合国有企业的改制、规范士地市场等目标而产生的制度革新。
２．我国土地储备制度存在的问题
由于我国的城市土地储备制度的发展时间较短，在运行过程中出现厂很多问题，而制度的完善是保证土地市场的健康发展的必要保证，因此弄清土地储备制度中存在的问题具有重要的意义。
２．１政府代理人的商业化行为对土地储备重点产生扭曲效应
合，促进增强农技人员服务意识，引导农民行为逐步改善，尽快适应现代化农业的需要。
【２１陆红卫．论新时期农业推广中农民行为规律变化及对策ＵＩ．中国农学通报，２００５，∽：４２８～４３０
【３】董健平，曹斌等．浅议农业推广中的农民行为问题Ⅱ】．陕西农业科学，２００４，∞：６０～６１
作者简介：颜丙昕，农业经济师，邳州市农林局，
从事农民教育推广工作，在读扬州大学农业推广硬士。中国矿业大学工商管理硕士研究生。
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在现行实际工作中，土地储备量的大小具有一定的随机性和盲目性，土地储备收购出让尚缺乏具体的系统的计划和适当的规模范围，当土地储备过多，会造成资金占用过多，产生高额的借贷利息，从而增加成本；储备量过小又达不到调控土地市场的目的。另外，土地储备机构预测出现重大失误，将导致市场价格严重偏离目标价格，如由于预测错误，一级土地市场供应量偏小，致使土地供不应求，市场价格大幅上涨，在这一价格信号的引导下，土地投机者预期市场价格上涨，纷纷进入市场，土地投机需求旺盛，价格继续上涨，进一步促发潜在的真实需求者提前进入市场，激发再一轮价格上涨。就我国当前总体情况，各地土地储备中心的存量土地规模，已远远大于已经通过“招拍挂”方式出让的土地。不少地方土地储备中心有大量的土地没有在当期流入市场，近来飞速上涨的房价与当地政府连续多年未能完成供地计划有着密不可分的联系。
２．４土地储备资金筹措存在问题
土地储备资金来源于政府拨款，银行贷款以及部分土地出让收益。由于政府拨款数额有限，而不少地区土地出让收益中用于土地储备的部分常常不能落实到位，所以土地储备的主要来源足商业银行贷款。由于银行贷款利率高，期限短，过分依靠银行贷款会大大缩减土地储备所带来的收益，并且使土地储备运作随时面临较大的财务风险。如，南京市土地储备中心在资金筹措上采用“举债经营，逆向运作”的思路，借贷比例相当高，面临巨大的还贷压力。仅２００４年２月～５月每月到期贷款分别为１．９３６亿元、１．８６５亿元和３亿元。同时地价随市场的波动性较大，而且利率也存在较大变动，使土地储备产生较大的利率风险。土地储备资金的问题成为土地储备制度顺利运行的“瓶颈”。
３．完善我国土地储备制度的几点建议目前我国土地储备制度存在着制度上的缺陷和政策上的偏误，使得土地储备不能发挥其应有的规范土地市场、降低价格波动等功能，征对存在的种种问题，可以从以下几方面来改进：
３．１规范土地储备管理者的行为职能＋土地储备的目的是为了规范土地市场，获得更高的十地收益，维护政府在土地一级市场中的垄断地位。土地储备既是国家集中闲散土地，高效配置土地的工具，又是政府实施宏观调控的霞要手段。国家土地储备制度发挥的不应仅仅是短期的经济效应，更应是有利于长远发展的社会效应，为整个经济的发展提供一种具有公益性质的土地储备。要以社会综合价值来衡每土地储备的价值，而并非土地储备本身的经济价值。征对当前土地储备重点的扭曲现状，政府有关部门需要对现有的土地储备体制进行必要的改革，进一步明确土地储备管理者的具体职能，进而约束其自身的经营行为，同时要完善国家土地储备的各种机制，如价格评估机制，市场预测机制等。
３．２定性分析结合定量分析，科学地制定土地储备量
在当前我国土地储备资金缺乏、借贷利息上调的形势下，土地储备必须界定一个合理的储备量，确保土地储备机制能够持续的运作，避免土地储备变成单一的土地“仓库”、“收
容所”，也避免因土地储备量不足而无法实施储备目标。目前，国内关于土地储备晕的研究大多只限于定性分析，无法形成町操作的方法，因而各地在土地储备的具体实施过程中，出现了许多问题，造成土地储备目标的难以实现。因此，在现有定性分析的基础上，要通过数学模型等方法对最优储备量做出定量的分析，为土地储备中心制定土地收购计划提供重要的依据。
３．３增加土地储备信息的透明度，制定收购供应计划，做好土地收购储备运作的风险分析
土地储备中心的储备土地是土地一级市场的重要供给方，储备量是影响土地市场价格的一个重要经济变量。因此，库存信息的准确与否将对市场波动和市场风险具有显著的影响。建立一个准确统一的土地库存报告系统、增加土地储备信息的透明度是国家土地储备体系充分发挥规范土地市场、抵御市场波动的有效措施之一；其次，要科学的制定供应计划，控制收购储备过程的不确定性，控制预期目标实现的偏差。实施收购储备的风险分析时应当以城市整体为研究对象，以收购储备计划为基础，保持土地储备量、贷款额、社会经济目标实现的协调性，控制实现资金运作动态平衡的不确定性。具体风险分析可以按以下步骤进行：①以城市整体为单位制定城市土地收购供应计划，明确各时间段土地收购量、土地储备量和市场供应量；②以土地收购供应计划为基础编
参考文献
【１】欧阳安蛟，中国城市土地收购储备制度：理论与实
平衡计分卡的核心理念以及实施
过程中遵循的原则
池丽华，伊铭
（上海商学院流通经济学院，上海２００２３５）
【摘要】该文总结了平衡计分卡的产生和发展历史。研究了平衡计分卡的主要内容、核心思想，因果关系，针
对我国的市场环境特征和企业的现状，提出了在实施平衡计分卡突破战略管理瓶颈的前提条件，建立平衡计分卡的步骤以及应遵循的若干原则。
【关键词】平衡计分卡战略管理企业管理
一、平衡计分卡的产生与发展平衡计分卡（Ｂａｌａｎｃｅ
Ｓｃｏｒｅ
１９９０年所从事的“未来组织绩效衡量方法”研
Ｃａｒｄ，简
究计划。该计划的目的在于找出超越传统以财务会计量度为主的绩效衡量模式，以使组织的策略能够转变为行动。其研究成果《平衡计分
称ＢＳＣ）源自于哈佛商学院领导力教授罗伯特・卡普兰（Ｒｏｂｅｒｔ．Ｓ．Ｋａｐｌａｎ）和诺兰顿研究院总裁大卫・诺顿（Ｄａｖｉｄ．Ｐ．Ｎｏｒｔｏｎ）教授于
卡——驱动业绩的度量》在总结了十二家大
应该采用多种合作方式融资，以确保土地储备资金的充足，如可考虑借鉴美国地产投资信托做法，发行基金式土地权益证券；争取保险行业的投资。土地收购储备作为一种有政府担保的公益投资对保险业有一定的吸引力；土地置换，即按照城市土地储备计划，用储备土地置换预收购的土地。在我国，土地置换已有成熟的实践经验可供借鉴。１９９９年１１月，海南省人大常委会通过《海南经济特区换地权益书管理办法》，２０００年７月，海南以换地权益书收回闲置土地的工作已经开始全面进入实际操作。
３．５建立健全的法律法规体系，完善法律制度
建立和完善土地储备制度的法律体系是土地储备制度持续发展的一个必要条件。因此，应该尽快出台一部关于土地储备的法律法规。该部法律法规应该对土地储备体系的对象、收购价格的内涵界定、土地储备中心的职能及其义务等方面作出明确的规定。在这方面可以借鉴国外的成功经验。如：英国１９７５年颁布的《土地公有化法》，授予地方政府积极的计划权限和土地征购权限，规定城市开发区域内的土地开发权由市政府享有，由政府开发以后进行出租或出让。德国也于１９５３年制定了《土地整理法》，为土地整理提供法律保障。
制现金流量表和筹资计划；③分析土地收购储
备过程中的可能风险因素，并应用概率分析方法，定量估计土地收购储备实旋过程的风险；④制定相应的措施，控制土地收购储备实施过程的风险。
３．４建立土地储备基金，采用多渠道、多途径的融资方式
土地出让金是土地储备资金的重要来源，政府应每年从土地出让收益中留出一定数额作为土地储备基金，以增强自我积累能力，增加土地基金的权益资本，进而建立滚动经营、滚动发展的资金良性循环机制，从而达到一种
践【Ⅶ，经济管理出版社，２００２年１月
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【５１蒲春玲，杨雪莲，城市土地收购储备模式比较及其
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作者简介：
卢海阳，华南农业大学经济管理学院硕士研究生。李明月，华南理工大学政治与公共管理学院副教授硕士生导师。
“投入一产出一再投入”的良性循环，同时，
我国土地储备制度的问题及其建议
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：引用次数：
卢海阳， 李明月
华南农业大学,经济管理学院,广东,广州,510640管理科学文摘
DIGEST OF MANAGEMENT SCIENCE2008，
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相似文献(10条)
1.学位论文 王莹 土地储备制度对土地价格的影响及合理储备量的预测 2009
土地作为人类活动中重要的自然资源，是人类一切活动的载体和赖以生存的基础，也是城市生存和发展的物质前提。由于土地资源自然供给的有限性，决定了土地经济供给的稀缺性。为了更好的调控土地市场和合理的配置土地资源，实现土地资源的高效合理利用，我国于1996年成立了第一个土地储备机构——上海市土地发展中心，此后全国绝大多数城市实施了土地储备制度。
从实施效果看，土地储备已成为保护城市土地国家所有的性质并使国家对城市土地所有权在经济上的利益得以实现，减少和防止国有资产流失；调控土地价格；规范土地市场，改善城市土地利用结构，优化土地资源配置的重要举措。城市土地储备制度在国外也称为土地银行，其起源于欧洲，已经有一百多年的历史，但在我国建立的时间并不长，只有近十三年的时间，还处于起步和探索阶段。同时没有明确的理论指导和成熟规范的运作模式，以及缺乏完备的政策和法律支持体系，城市土地储备中出现了一些问题，无论在理论上还是实践上还有许多问题值得研究。
城市土地储备制度代表了我国城市土地制度新的改革方向，是城市用地制度的一次创新。通过借鉴和探索逐步完善城市土地储备制度，以提高我国城市土地资源利用的效率和促进城市建设，具有实际意义。
实施土地储备制度对我国地产业发展的影响通过对土地价格进行分析探讨，指出目前我国土地市场中存在地价上涨过快这一问题；对于这一问题，从经济学的角度分析，实施土地储备制度对我国土地市场的影响；通过从地价上涨、房价上涨两方面加以分析，得出实施土地储备制度，推行招标、拍卖、挂牌出让土地，一方面使土地真实价值得以体现，这是土地价格的合理上涨；另一方面，由于法律法规的不完善、人为操作的不规范等原因，导致土地价格的不合理上涨，基于以上问题，本文的最后提出了解决这些问题的政策建议。
建立城市土地储备制度的目的之一就是要对土地市场进行宏观调控，保证其健康和稳定发展。但是，要做好宏观调控的首要任务就是要对土地市场有很好地了解和把握，不仅要清楚土地市场目前的情况，还要预测土地市场未来的发展趋势。土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备的土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此，土地储备规模的合理确定显得十分重要。本文运用灰色预测模型，对合理的土地储备量进行预测。
本文分为五个部分，第一部分主要阐述本文研究的背景和意义，国内外关于城市土地储备研究的现状，以及论文研究采用的研究方法、技术路线。第二部分对我国土地储备制度的概念、特征、建立的目的、运行模式进行总结，并对我国当前的三种土地储备运作模式进行比较。第三部分是本文的重点，论述了土地市场的供需均衡模型，并在此基础上分析了土地储备制度对土地市场的调控措施；并从土地市场的价格决定因素出发，分析土地储备实施后对土地供需的影响，以及对土地价格的影响。第四部分运用灰色预测模型，预测了开封市2008-—2015年的合理土地储备量，为有关部门制定土地供应计划提供依据。第五部分从前面的分析得出，我国土地储备制度调控土地价格方面存在的问题，并提出相应的对策。
2.学位论文 邵德华 北京市城市土地储备制度建设研究 2003
北京市作为中国首都,是全国的政治历史文化中心,其发展目标定位于国际化大都市,良好的城市发展内部运营机制是实现这一目标的关键,作为城市重要资产的土地的经营机制则是这一关键中之关键.2002年1月31日,北京市人民政府批转了市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》(市政发[2002]4号),正式拉开了北京市城市土地储备制度建设的序幕.该文在运用理论与实证、定性与定量、文字叙述与图表说明相结合的方法,对北京市城市土地储备制度建立背景、经验借鉴、运作模式、重要影响、难点对策等方面内容进行深入细致研究探讨的基础上,提出了部分创新观点,以期能对北京市城市土地储备制度的建设有所裨益.
3.学位论文 李翠华 城市土地储备规模预测研究 2006
城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此，土地储备规模的合理确定已迫在眉睫。
本文首先对城市土地储备制度产生的背景进行了简要分析，借鉴了国内诸多学者关于土地储备运作的理论观点。当前城市土地储备缺乏计划性，土地储备规模的确定能很好地改善这一状况。合理适当的土地储备规模，包括一定的土地储备量、土地储备周期、土地储备资金等。土地储备量的确定与许多因素有关，文章分析了影响我国土地储备规模的主要因素，然后结合武汉市土地储备的运营模式，探索建立了土地储备量、土地储备周期等的预测模型。最后文章对土地储备规模方面的一些问题进行了分析和探讨。
4.学位论文 曾红霞 城市土地储备量决策模型研究 2005
近年来，城市土地储备制度在我国许多城市相继建立，发挥着促进城市土地市场健康发展、提高政府对城市土地市场调控能力、增加政府财政收入等重要作用。由于目前各种运行管理机制尚处于起步和试点阶段，缺乏系统的理论指导，为了进一步推动土地储备经营工作的开展，更好地解决实践中存在的各种问题，有必要对土地储备经营中出现的问题进行研究。
该文首先对城市土地储备制度产生的背景进行了简要分析，借鉴了国内诸多学者关于土地储备运作的理论观点，在此基础上，确立了研究最优土地储备量决策模型的技术路线。
在建立土地储备量决策模型之前，文章先对土地储备量类型——实物储备量——进行界定，并分析了土地储备市场中影响土地储备量的主要因素。为了便于分析，文章从储备主体利润最大化为目标的假设出发，然后逐步放宽假设条件，确立了由多个参数决定的最优土地储备量模型。根据这一模型，结合武汉市土地储备的运营模式，对武汉市土地储备量决策行为进行分析，并从宏观和微观两个方面提出了政府调控土地储备市场的手段和具体政策措施。
5.学位论文 张毅 我国城市土地储备投资风险分析及对策研究 2004
自1996年上海开展土地储备工作,成立中国内地第一家土地储备机构以来,土地储备工作在全国取得了迅速的发展,已成为中国土地制度改革的一大热点.几年来,土了储备工作取得了很大的成效,得到了广泛的承认和好评.但是,同时也应看到,由于缺乏科学理论的指导、资金筹措机制不健全以及没有强有力配套体系的支撑,土地储备投资在运作过程中面临着较大的风险.目前,这个问题已得到理论界和各地土地储备机构的广泛关注.该文首先介绍了土地储备投资风险分析的背景、目的及意义.随后对土地储备投资的风险和规避措施进行了研究,主要探讨了以下几个问题:第一,先分析了中国建立土地储备制度的背景,阐述了其性质和目标定位等问题.接着介绍了风险的含义、特点,引出了土地储备投资风险的含义,分析了它的特征,并提出了对其风险进行分析的一般步骤.第二,从法律背景、财务状况、支撑体系等方面对中国土地储备投资运作过程中的风险因素进行了分析和识别.第三,引入了均值—方差模型和模糊综合评判模型对风险程度进行了测度和评价.第四,首先分析了国外有关国家开展土地储备工作的状况,对其绩效进行了总结和评价,以便对中国完善土地储备制度、有效规避风险提供启示.最后,在上述分析的基础上,并借鉴国外的经验,从理论研究、法制建设、储备机制完善、资金筹措等方面提出了规避风险的措施.
6.期刊论文 卢海阳.李明月 土地储备制度中储备量的最优化模型探讨 -国土资源情报2008,
随着我国土地储备制度的发展,土地储备量的确定成为一个关系到土地储备制度能否顺利运行的重要问题.在这个问题上,国内学者多半只限于定性分析.本文引用了数学建模的方法,建立了土地储备量的最优化模型,从定量的角度对这个问题展开了探讨.
7.学位论文 张文新 中国城市土地储备理论与实证研究 2004
1996年,上海市成立了中国大陆第一家土地储备机构—上海市土地发展中心,目前全国大部分城市都已成立土地储备机构.建立城市土地储备制度是中国城市政府加强国有土地资产管理、规范和发展土地市场、优化土地资源配置的重要举措,是中国城市土地使用制度改革的新的突破.但从目前中国城市土地储备制度的现状来看,这一制度仍处于起步与探索阶段,无论在理论上还是实践上都缺乏全面系统与深入的研究.该文以资源配置与土地市场的有关理论为基础,采用比较分析、理论与实证分析、地理信息系统(GIS)等研究方法,系统、全面地探讨了中国城市土地储备的相关理论与实践问题.论文主要包括理论研究与实证分析两大部分,理论研究主要探讨了城市土地储备的目标与功能、土地储备的理论基础、市场运行机理、土地储备对土地市场的影响等有关理论问题.实证分析以北京市为研究区域,在土地储备有关理论研究的基础上,以理论指导实践,对北京市土地储备建设的实践问题进行了实证研究.全文的主要内容与结论如下:(1)分析了土地储备的理论基础.提出士地储备的基础理论主要包括与资源配置相关的区位理论、地租与地价理论、土地供求理论、资源配置与市场火灵理论、可持续发展理论以及与经济制度有关的现代国家与政府管理理论、制度与产权理论等.城市土地储备是一项实践操作性很强的制度建设,其发展离不开基础理论的指导.(2)对土地储备的目标与功能进行了探讨.指出土地储备具有调控土地市场、促进城市有序发展、改善城市居住环境与提高居民生活品质等作用,土地储备不能以追求土地收益最大化为唯一目标,更重要的是要实现其社会效益与生态环境效益.当前我国城市化己进入追求品质与生活质量阶段,土地储备要注意其社会与生态环境目标,只有这样土地储备才能为公众所接受,才能得到进一步发展.(3)探讨了土地储备对土地市场的影响.指出土地储备对土地的供求与地价产生重要影响,合理的土地储备量与合理的土地供应量可以起到平稳地价的作用,但如果士地储备决策不但也会造成地价非止常上涨;土地储备对地价的作用比较明显,但对房价的影响不大.(4)分析了国内外城市土地储备制度的发展历史、运行模式、实施效果与存在的问题.指出了国外土地储备的成功经验及其值得借鉴的方面,主要包括:实施土地储备必须有明确的目标,要有相关法律法规作保障,政府介入必不可少,土地储备要与城市规划相配套,做好土地储备计划,要有强有力的资金支持,土地储备要达到一定规模才有效果.(5)对北京市现有土地储备模式存在的问题与土地储备优化模式的构建进行了分析.指出北京市目前采用的
8.学位论文 金晓斌 快速城市化背景下的城市土地储备制度理论与实证研究——以深圳市龙岗区为例 2006
作为政府干预土地市场的一种有效手段，1896年起源于荷兰的土地收购储备制度在国外已发展形成了一套比较成熟的运作模式，在理论研究方面也取得了丰富的成果。相比而言，我国城市土地储备制度发展时间较短，无论是理论研究还是实践进展，都存在很多问题有待解决。本文就城市土地储备的理论基础、运行机制和实施策略等问题，综合运用城市地理学、城市社会学、计量经济学等研究方法，从理论和方法两个方面对快速城市化进程中我国土地储备实践进行分析和探讨。全文主要内容和结论如下：
(1)城市土地储备制度是在我国土地使用制度改革、城市土地市场发展及国有企业改制过程中应运而生的一种土地管理制度，是我国土地制度的一项制度创新。建立城市土地储备制度可以加强政府宏观调控能力，规范与发展土地市场、保证城市土地可持续利用，促进城市有序发展，增加政府财政收入，加快城市建设步伐，提高城市环境。
(2)城市土地储备是一个实践操作性很强的制度建设，其发展离不开基础理论的指导。城市土地储备涉及土地资源配置、政府行为与制度建设等各个方面，城市土地储备的基础理论主要包括地租与地价理论、土地市场调控理论、土地利用规划理论、制度变迁与创新理论、系统科学理论等。
(3)土地利用空间结构是城市空间结构的重要体现，也是城市空间结构调节的实体对象。城市土地储备制度对城市空间扩展和内部结构优化都具有明显的调整与引导作用。内城区空间结构整合侧重于内部重组，而边缘区则侧重于向外扩展。与此相应，土地储备制度对城市空间结构的整合，在内城区将以调整功能为主，而在边缘区则将以引导功能为主。
(4)城市土地储备制度作为政府客观调控土地市场的一种手段，其建立与实施对土地市场的主体、客体以及市场运行规则等都产生直接或间接的影响，这种影响直接表现在城市地价和房价的变化上。土地储备出让对城市地价具有一定的稳定作用，但也可能引起局部地区的土地价格上涨。但这并不是土地储备制度本身所具有的特点与缺陷，而是由于目前土地市场上多头供地、土地供应总量失控、土地价格偏低等客观原因造成的。城市土地储备对房价的影响并不是直接的，是通过影响地价间接地对房价产生影响。“土地储备制度尤其是储备土地的招标拍卖出让抬升地价，从而引起房价上涨”，以及“房价高是因为地价高，要降低房价就必须降低地价”的认识是不全面的。
(5)土地储备规模对平衡土地供求具有重要的作用，其规模大小受土地储备成本承受能力、土地储备机构运作效率、土地储备机构储备动机、土地储备来源量、土地储备方式等因素的制约。土地储备规模是一个由成本变量和效益变量决定的因变量。扩大土地储备需求受到与成本变量有关的因素制约，即土地储备的上限成本制约；减少城市土地储备需求也受到与土地储备会产生各种效益相关的变量制约，亦即土地储备的下限制约。理论上分析，土地储备规模曲线上，总能找到一个“点”，使得与这一“点”相对应的土地储备规模为最优储备量。
(6)结合RS数据、利用GIS空间分析方法，以深圳市龙岗区为例，对城市土地储备策略进行了实证研究。在方法上将土地储备策略分为定量分析与空间定位两步：首先利用数量经济和规划理论模型，结合历史数据，对龙岗区中期(2008年)建设用地需求进行分析预测(定量分析)；而后通过土地储备潜力评价指标，对其工业用地潜力资源进行筛选及潜力评价(空间定位)，在上述分析的基础上，结合国土基金的使用和城市发展战略制定近中期土地储备计划。
9.期刊论文 卢海阳.咸春龙 土地储备制度的新制度经济学分析 -国土资源情报2009,
本文从新制度经济学的角度分析了土地储备制度的契约经济学内涵.对土地储备过程中的准租及其政府的决策进行了模型分析,得出以下结论:代理机构会利用其信息优势占用准租;土地储备管理的总成本同土地拟储备量与储备活动的技术难度呈正相关,同土地开发整理环节的完备水平以及政府对土地开发整理的监管水平呈负相关.本文还就如何完善我国土地储备制度提出了一些政策性建议.
10.学位论文 刘明皓 土地储备模式优化研究 2008
土地储备制度起源于国外，经过一百多年的发展，已较为完善。我国实施土地储备开始于1996年，起步虽晚，但推行速度非常快，短短几年，就风行人江南北。其蓬勃发展的同时伴随着土地储备制度开始从“存量”向“增量”扩张，从“管理”向“经营”、从由“国家垄断”向事实上的“地方政府垄断”、从纠正“市场失灵”、向纠正“计划缺陷”的演变特点。为什么发展速度如此之快?为什么会有如此演变特点?其的演变动力机制是什么，这
可能，而且还在新的制度环境下损害了部分行为主体的既有利益，如在土地储备过程中，地方政府强大的扩张动机和行为，使农民失去土地却得不到合理的补偿和安置，极大的损害了农民的经济利益。政府对土地一级市场的垄断也将开发商口袋里的钱转移到了地方政府的“储钱罐”中，开发商的利益被挤压的过程中，一路水涨船高，房价也一路飙升。链式反应牵扯到的利益主体和学术界都在思考，土地为什么会增值，增值机理是什么?一时关于“城市土地涨价归谁”的问题成为理论界争论的焦点。国家的政治代表-政府，在潜在收益存在的情况下，成为土地储备制度推行的主体，政府如何在现有的制度环境下制定和选择新的游戏规则，合理规划利益分配格局，成为土地储备制度继续存在与发展的关键问题。与此同时，怎样的土地储备规模是合理的?储备地块如何选择?储备地块的经济价值如何评价?这些都有待认真探讨。
为了解决上述问题，本文分别从十地储备制度产生的动力机制，土地的增值机理和土地收益的合理分配，土地储备的适度规模研究，储备地块的选择与经济评价等方面进行了探讨。
土地储备制度发展与演变动力机制，可以为战略性把握土地储备制度提供基础。
文章第一部分利用需要-利益理论，构建了土地储备动力函数模型，研究表明生产力的发展是土地储备制度的客体动力：需要和利益是十地储备制度形成的主体动力；博弈力是土地储备制度形成的直接原因，环境动力影响土地储备制度变迁的发生和进程。指出在今后土地储备的具体实践中，应充分发挥利益的动力机制作用，克服利益冲突的负面影响：应采取有力措施进一步加强土地储备制度的宏观调控。
为了更好的解决增值收益分配问题，文章探讨了土地增量储备过程中土地增值机理。依据土地增值原理，将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分，建立了“相对增值”和公共增值的计算模型。利川重庆市近年的十地储备交易数据和相犬资料，测算山近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的46％，而公共增值约占54％。
研究结果表明，现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重，应改革征地制度，保障增量储备土地增值收益的合理分配。国有土地储备分为规划控制储备与开发性储备两大类。文章分别对规划控制储备和开发性储备的预测方法进行了探讨。我国的土地储备实践表明，土地储备有利于促进但不必然带来城镇建设用地的集约和节约利用。以重庆市都市圈为例，文章探讨了在土地集约和节约利用条件下，一定时期十地储备规划控制规模的(即规划储备量)预测方法。文章分析了土地储备控制规模确立的思路与技术流程，包括预测城镇建设用地总需求、总供给：评价或评估现状土地集约利用水平与潜力；在此基础上预测土地储备控制规模(含土地储备增量规模和存量规模)。据此方法和原理预测出重庆市都市圈未来15年的土地储备控制规模。研究认为基于集约利用的土地储备控制规模的确定是土地储备规划和十地储备年度计划制定的基础。
土地供求分析是建立适度的土地储备规模，促进城市健康发展的必要条件。对储备用地的开发性储备规模进行预测可以建立在经营性用地需求和经营性用地的供给分析基础上，文章首先对重庆市都市圈房地产用地的需求进行了分析；接着依据供给制约需求的原则，对重庆市都市圈城市用地的可供性进行了评价，在此基础上提出了土地储备适度规模的计算模型，探讨了储备用地供应计划制定方法，构建了农用地转用指标分解模型。
文章以重庆市都市圈为例，以遥感作为辅助手段，结合地面调查等方式，探讨了存量土地储备潜力地块的选择以及采用GIS手段对存量储备地块的经济价值进行评价的方法，指出土地储备经济评价的GIS求解过程包括以目标导向(goal driven)的规划定义过程和以数据导向(Data-driven)的实际操作过程。研究表明，利用GIS较好的解决了影响土地价值的因素的综合评价问题，能为土地储备科学与快速决策提供便捷工具。
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