岳阳经济技术开发区
汽车文化广场建设项目
可行性研究报告
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目
可行性研究报告
编制单位：岳阳通源投资咨询有限公司
资质等级：乙 级
证书编号：工咨乙[1**********]
发证单位：国家发展和改革委员会
总 经 理：颜鸿钊
副总经理：刘思贤
总工程师：汪 帆
项目负责人： 郭 垒
参加编制人员： 郭 垒 龙新林 张晶晶
陈莅君 李圣清 熊 斌
目 录
第一章 总 论 ......................................................................................................................... 1
1.1 项目基本情况 ............................................................................................... 1
1.2 建设内容 ....................................................................................................... 2
1.3 项目总投资 ................................................................................................... 3
1.4 资金筹措 ....................................................................................................... 3
1.5 建设期限 ....................................................................................................... 3
1.6 项目效益和经济指标 ................................................................................... 3
1.7 可行性研究依据及范围 ............................................................................... 5
1.8. 项目实施的政策依据 .............................................................................................. 5
1.9 结论与建议 ................................................................................................................. 6
第二章 项目建设背景与发展概况 ........................................................................................... 8
2.1 项目的提出 ................................................................................................... 8
2.2 项目建设的必要性 ..................................................................................... 11
2.3 项目建设的SWOT分析和可行性研究 .................................................... 15
第三章 市场分析与预测及项目开发策略 ............................................................................... 19
3.1 我国汽车产销市场发展现状及趋势 ......................................................... 19
3.2 湖南汽车市场发展概况及趋势 ................................................................. 22
3.3 岳阳市汽车市场分析 ................................................................................. 25
第四章 建设内容和规模 ........................................................................................................... 29
4.1 项目的定位及特性 ..................................................................................... 29
4.2 项目的功能分区 ......................................................................................... 30
4.3 建设内容和规模 ......................................................................................... 30
第五章 选址及建设条件 ........................................................................................................... 31
5.1 项目场址 ..................................................................................................... 31
5.2 项目交通运输和公用设施条件 ................................................................. 31
5.3 项目的供水条件 ......................................................................................... 33
5.4 项目的供电条件 ......................................................................................... 33
5.5 拟建站址的水文地质条件 ......................................................................... 34
5.6 项目的气候条件 ......................................................................................... 34
5.7 项目的抗震设防要求 ................................................................................. 35
5.8 社会经济状况及投资环境 ......................................................................... 35
第六章 建设标准及初步设计方案 ........................................................................................... 37
6.1 建设标准 ..................................................................................................... 37
6.2 初步总平设计方案 ..................................................................................... 37
6.3 主建筑平面布置方案要求 ......................................................................... 38
6.4 安全疏散及消防要求 ................................................................................. 38
6.5 给水及污水排放 ......................................................................................... 39
6.6 电照防雷 ..................................................................................................... 41
6.7 弱电系统 ..................................................................................................... 43
6.8 建设施规划 ................................................................................................. 45
6.9 建筑节能 ..................................................................................................... 45
6.10 项目建设工期安排及进度计划 ............................................................... 47
第七章 环境评价和劳动安全 ................................................................................................. 48
7.1 环境保护 ..................................................................................................... 48
7.2 治理措施 ..................................................................................................... 51
7.3 劳动安全 ..................................................................................................... 54
7.4 节能技术与措施 ......................................................................................... 57
第八章 节能 ......................................................................................................................... 58
8.1 编制依据 ..................................................................................................... 58
8.2 能耗分析 ..................................................................................................... 59
8.3 节能措施 ..................................................................................................... 60
8.4 节水与节材 ................................................................................................. 64
第九章 招投标和组织机构设置 ............................................................................................. 67
9.1 招投标方案 ................................................................................................. 67
9.2 项目的组织机构设置 ................................................................................. 68
第十章 投资估算及资金筹措 ................................................................................................... 71
10.1投资估算 ...................................................................................................... 71
第十一章 财务评价 ................................................................................................................. 73
11.1 编制依据 ................................................................................................... 73
11.2 基础数据 ................................................................................................... 73
11.3 销售收入及销售税金估算 ....................................................................... 74
11.4 成本费用估算 ........................................................................................... 75
11.5 利润估算 ................................................................................................... 76
11.6 财务指标分析 ........................................................................................... 76
11.7 不确定性分析 ........................................................................................... 77
11.8 财务评价总结 ........................................................................................... 79
第十二章 风险分析和社会评价 ............................................................................................. 80
12.1 风险分析 ................................................................................................... 80
12.2 风险评估 ................................................................................................... 81
12.3 防范与降低风险对策 ............................................................................... 82
12.4 社会评价 ................................................................................................... 83
12.5 互适性分析 ............................................................................................... 85
12.6 社会风险分析 ........................................................................................... 85
12.7 社会评价结论 ........................................................................................... 85
第十三章 可行性研究结论与建议 ......................................................................................... 86
13.1 结论 ........................................................................................................... 86
14.2 建议 ........................................................................................................... 87
第一章 总 论
1.1 项目基本情况
1.1.1 项目名称：
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目（简称“岳阳市汽车文化广场建设项目”）
1.1.2 建设地点：
湖南省岳阳市京港澳连接线6.4至7.3公里北侧
1.1.3 建设单位：
岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司，法人代表李雄为岳阳汽车商会主席，岳阳申通汽车贸易公司董事长，是岳阳市汽车产业的领军人物。公司注册资本壹亿元，经营范围：以自有资金进行汽车城投资、实业投资；凭资质从事汽车城开发与建设、房地产开发、经营、物业管理；汽车（不含小轿车）销售；汽车会展；国内广告设计制作代理；法律允许的企业资产经营管理、企业购并重组投资、企业托管、资产管理（不含金融资产管理）。
1.1.4 法人代表
李雄
1.1.5 投资人
岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司
1.1.6 项目性质
新建
1.1. 7 项目主要建设内容及建设规模
本项目拟用地369亩，总投资63481.41万元，拟建文化综合楼1栋，汽车4S店走廊1个，配套用房5栋，总建筑面积共295936.8平方米。
1.2 建设内容
本子项目主要建设内容为文化综合楼、汽车4S店和配套用房建设，项目需用地369亩，总建筑面积295936.8平方米。其中，拟建文化综合楼一栋，需占地面积，建筑面积为58693.8㎡，汽车4S店走廊一个，占地面积 ㎡，建筑面积为196875㎡，配套用房面积为40368㎡，其它绿化、道路占地面积 ㎡。
本项目为“岳阳市汽车走廊项目”首期子项目，汽车走廊项目总体按“一广场、两中心、三大厦、四区域、五市场”规划布局，“一广场”即指建设一个汽车文化广场；“两中心”是指建设一个汽车展览中心和一个汽车检测中心；“三大厦”是指建设建金融服务大厦、保险服务大厦、车辆管理服务大厦；“四区域”是指建设客户休闲服务区、生活配套住宅区、汽车试驾区、驾驶员培训区；“五市场”即是指微型车市场、农用车市场、摩托车市场、二手车市场、汽车装饰品市场。
1.3 项目总投资
本项目建设期两年，总投资63481.41万元。
1.4 资金筹措
项目建设投资63481.41万元，全部由业主自筹。
1.5 建设期限
项目建设期两年，从2012年8月始，至2014年8月止。
1.6 项目效益和经济指标
本项目建成后，将填补岳阳市境内大型汽车贸易和服务市场的空缺，使本项目成为湘北地区功能最齐全，规模最大，最能满足当地需求的汽车城。本项目投资方为岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司，该公司为岳阳汽车经销行业商会组成的公司。投资方利用其在行业内巨大的影响力和带动力，必将使该项目发挥巨大的辐射作用，带动汽车销售、展示、维修、休闲、文化、服务以及相关产业的发展，对提升城市品味，带动经济发展具有重大的战略意义。预计项目建成后计算期年平均收入8780.55万元，项目计算期年平均利税总额达8358.66万元。预计项目所得税后财务内部收益率为13.97%。预计“岳阳汽车走廊”项目整体运作后，汽车销售和服务相关产业总收入将达到60亿元，利税超过4亿，本项目为汽车走廊项目首期子项目。
本项目“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”， 有利于将岳阳建设成长沙和武汉之间的大城市“次中心”，成为带
领周边区域经济发展的“领头羊”。将该项目有效地拓展城市功能，改善城市形象。
项目的建设有利于更好满足当地需求、降低消费正购车成本，完善相关配套服务，为及周岳阳边县市区消费者打造一个功能齐全，便捷的购车环境，从而增加当地就业，促进经济发展。
表1-1 项目主要技术经济指标
1.7 可行性研究依据及范围
1.7.1 研究依据
（1）《岳阳市城市总体规划（2008—2030）》„
（2）《岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（3）《岳阳市2008—2012年产业发展规划纲要》；
（4）《岳阳市城市商业网点规划》（2006—2015）；
（5）国家计委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》；
（6）国家发改委、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（7）项目单位提供的其他基础资料。
1.7.2 研究范围
该可研报告编制范围包括：项目建设必要性，市场分析，项目建设内容及规模，项目选址及项目建设条件，项目方案设计，项目环保、消防、节能及安全、招投标方案，组织机构设臵，实施进度，项目投资估算及资金筹措，财务分析，风险分析，项目可行性研究结论及其建议。
1.8. 项目实施的政策依据
1.8.1《汽车产业调整和振兴规划》（2009年）
1.8.2《湖南省汽车工业“十一五”发展规划》（2009年）
1.8.3《岳阳市投资办企业的优惠政策》
1.9. 结论与建议
1.9.1结论
（1）岳阳汽车文化广场建设项目，有利于整合资源、扩大汽车市场规模、提升服务，有利于增加税收和增加就业机会，对促进岳阳市经济发展有着积极的意义。项目建设是必要的。
（2）本项目符合岳阳市城市总体规划及相关技术规范，主要建设内容汽车文化广场及相关的配套设施工程。项目总规划用地面积369亩，总建筑面积295936.8 m2。总投资63481.41万元，项目所需资金全部由项目单位自筹解决，建设周期24个月（2012年8月—2014年8月）。
（3）通过对项目进行财务经济分析计算，项目的所得税前全部投资收益率为31.07%，所得税后全部投资收益率为13.97%，静态投资回收期为4.21年（税前）。项目年均产生税收2057.27万元，其中：营业税及附加664.16万元，所得税1392.7万元。项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。由此可以看出，本项目在经济上是可行的。
（4）项目社社会效益较好，可改善目前岳阳市汽车流通市场的面貌，为岳阳市树立一个标志性的建筑群，进一步提升岳阳市城市形象。项目整体运营后，预计可直接为社会提供
500人左右的就业机会，间接就业人数将达1000人以上，增加国家和地方政府的税收超过5000万元，具有良好的社会效益。
（5）项目建设的社会经济条件、自然条件、施工条件、外部协作条件较好，项目建设可行。
1.9.2建议
（1）为了确保项目顺利实施，建设单位应按程序尽早办理项目建设各项手续，并根据资金筹措方案抓紧落实建设资金。
（2）该项目做好安全文明施工，妥善处理建筑垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物，并确保作业安全。
（3）本项目建设是一个系统工程，包含的子项较多，项目的管理对于施工方来说是一个很大的考验，建议项目业主在委托有资质、有经验的代管机构以外，内部也应设立相应的项目管理机构，以统筹项目建设管理。
（4）建设中引进竞争机制，择优选投项目参建单位，保证工程项目质量、进度，投资按预期计划得到控制，并加强工程施工过程监督及合同管理。
第二章 项目建设背景与发展概况
2.1 项目的提出
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。交通的的发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车后市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车后市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，汽车市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地。汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和品种的多样性，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，汽车市场的发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场大多建设在地市级城市以上，且面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车市场不能适应现实需要的态势己越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的市级综合性汽车市场和综合性服务机构几近没有。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场和综合性服务机构具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。
岳阳市经济总量位居全省第二，2011年全市实现地区生产总值1899.49亿元，人均生产总值为34658元。经济发展迅猛，城镇居民和农民经济收入的提高，引发了他们对生活质量的追求，汽车作为高质量生活的一部分，同样显示出巨大的消费需求。
近几年来，岳阳市的汽车市场发展迅速，汽车市场显示出良好的发展前景。同时，由于汽车及相关产业发展迅猛，其间也存在诸多问题，其中主要包括以下几个方面：一是汽车产业比较分散，难以形成专业化的汽车市场和规模优势；二是由于汽车服务规模较小，因而难以提供多样化的服务，以及完善的
配套设施。三是当地的消费需求与城市的消费需求存在一定的差异，随着汽车产业成熟，汽车消费多样化、个性化正在形成，没有专业的汽车市场则无法满足这些差异的需求。特别是岳阳市和周边地区汽车消费的进一步扩大，汽车市场难以满足现实需求的态势已越发明显，综合来说，岳阳市需要一个功能更为齐全，能够提供多样化服务，集汽车贸易、展示、文化休闲、售后服务等功能于一体的专业汽车商贸服务中心。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验以及驾驶人培训中心、机动车检测中心等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在岳阳市内建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售和服务基地，这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而更有强大的竞争力。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表现代城市形象的汽车流通和服务市场。项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业和服务业的思路和要
求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。
同时，项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化城市有重要作用。特别是岳阳市位于长沙和武汉两个大城市之间，辐射周边湘北的益阳、常德和鄂南的咸宁地区，如果岳阳市率先建设具有商贸和服务功能的汽车城，对提升城市形象，带动城市建设、拓展城市功能有着莫大的带动作用，能够极大地促成岳阳为武汉和长沙之间的“大城市次中心”，带动城市功能品味升级。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 该项目实施有利于助推岳阳市称为长沙和武汉之间的“大城市次中心”，提升城市品味和功能
岳阳市急需建设一个汽车销售服务龙头企业，形成区域内汽车产业和文化中心，对进一步促进市成岳阳为连接湘北鄂南的次城市中心具有重大意义。本项目“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”正好契合了这一城市发展规划需求。
岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。在地理位臵上位于长沙和武汉之间，距离长沙115公里，距离武汉市230公里，中间以京珠高速、107国道、武广高铁、京广铁路等交通线贯通，还有长江黄金水道和紧靠洞庭湖水域，在交通和区位上有着无可比拟的优势。随着汽车产业在城市建设、居民消
费、经济发展中的带动作用，岳阳市理应建设一个囊括交易、服务等诸多行业的汽车产业中心，进而辐射周边地区，成为真正意义上的湘北鄂南的大城市次中心。
项目选址于岳阳经济技术开发区京港澳高速连接线6.5公里处，《岳阳市城市商业网点规划》(2006-2 015)该位臵为规划汽车农机交易市场。根据《岳阳市城市总体规划(2008-2030)》指出：岳阳市城市建设发展战略为“东扩、北进、南延、西联、中提”，城市用地主导发展方向为“东扩、北进、南延”因此，本项目按相关标准和政策要求建设是改善服务条件，满足实际市场的需要，也是适应岳阳市城市“东扩”发展战略的需要。
2.2.2该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施
汽车产业在我国属新兴产业，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽车制造业是湖南的支柱产业之一。此项目的建设，符合岳阳市建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市总体规划。
随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前本市没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购臵满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销
售点之间来回奔波。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车流通业进行整合协调发展，必将加快岳阳信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。
据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。
2.2.3 该项目的建设有利于岳阳市和周边地区国民经济及社会的发展
本项目定位准确，功能齐全，能够迅速发展，将岳阳市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展做出贡献；另一发面，汽车市场的发展也将会带动相关产业的发展，如运输业，金融业，保险业等，形成明显的侧相关联带作用。
2.2.4 该项目有特色，适应市场需求，弥补市场空缺，具有巨大的市场竞争力 当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的增长。
目前，岳阳市和周边地区经济发展状况良好，人民的生活水平也日益提高，汽车交易市场出现了购车热，但是遗憾的是，现时能够满足岳阳市和周边地区消费者需求的专业化汽车交易市场却未出现，导致购买力流失。岳阳市是一个地级市，其对汽车及相关配套服务的需求与长沙、武汉等大城市有所不同，注重实用、低价位、以及购车的便利，本项目可以进一步
带动和引导汽车消费。本地区经济活跃，有着很大的乘用车、农用车和货车交易需求。
本项目拟针对岳阳市和周边地区的购车需求，建立一个本土化的汽车交易市场（含二手车交易、农机产品交易等），同时配套建设驾考培训中心、机动车检测中心等服务机构，以满足消费者多样化的需求。这样的汽车市场定位独到，功能齐全，填补了岳阳市没有多功能的集大型汽车、机电产品交易市场和规范化的驾考培训中心、机动车检测中心等汽车及延伸产业于一体的商贸服务中心的空白，有巨大的市场竞争力，也为城区规范化建设和管理创造了条件。
2.3 项目建设的SWOT分析和可行性研究
根据对汽车市场的研究和项目的实施设想，本项目的具有以下的优势、劣势、机会、威胁。
2.3.1 优势
首先，目前岳阳市和周边地区还没有出现大型的汽车交易市场，如果本项目能先于潜在竞争者进入，即可形成先发优势，形成进入壁垒，实现寡头垄断的局面；
其次，项目所在的位臵交通十分便利，有利于项目的进一步发展及周边地区的经济发展，从而形成优势互补；
再次，本项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市
规划、土地利用规划；
最后，项目的申办企业岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司具有较为强大的经济实力，在行业内具有相当的影响力和带动作用，同时管理合理，有能力使本项目运营顺利，获得较好的经济收益。
2.3.2 劣势
本项目的规划建设较大，申办企业首次组织建设大型汽车市场，并且对当地的经济，政策等缺乏一定的了解，这些都会对项目的建设造成一定的影响，因此，需要市开发区能给予最大的支持。（但影响程度的大小视组织安排和人员而定，有可能将影响降到最低。）
2.3.3 机会
“洞庭天下水，岳阳天下楼”。岳阳位于湖南省东北部，总面积1.5万平方公里，总人口550万，现辖平江、岳阳、华容、湘阴4个县，临湘、汨罗2个县级市，岳阳楼、云溪、君山3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区。岳阳，凭借其独特的人文生态优势、区位交通优势、产业资源优势、政策环境优势，经济社会发展不断向好、走强，经济总量稳居全省第二，已成为中部地区的投资新热土。
近年来，加速发展的岳阳受到了国内外的广泛赞誉和倍加
青睐，被《福布斯》杂志评为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流的25个城市之一，被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。当前，岳阳正抢抓机遇、乘势而上，全力建设大项目、大港区、大园区、大景区，实现经济社会发展新的更大突破。
近年来，岳阳市各项事业发展迅速，工业经济优化升级，居民收入不断提高，岳阳市和周边地区目前的汽车销售的格局还没有形成进入壁垒，大型并且功能齐全的汽车交易市场缺乏。
2.3.4 威胁
目前在岳阳市和周边地区投资汽车城项目尚未形成壁垒，不排除已有其他公司也在同步策划，可能形成重复投资和建设；也不排除益阳和咸宁等地抢占先机，率先建设多功能汽车城项目。
本项目规模较大，需分期逐步推入市场，存在招商投资成本和资金占用成本。
2.3.5 项目可行性研究结果
综合以上的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会是行业的发展所带来的，而威胁主要是由竞争和无壁垒带来
的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势则可以在完善的政策支持、人员配备和精良的管理下将影响降到最小。因此，综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要抓住时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优势，组建高效率团队，在市开发区的全力支持下，将劣势逐渐消除甚至转化为优势，本项目将会产生预想结果。
第三章 市场分析与预测及项目开发策略
3.1 我国汽车产销市场发展现状及趋势
3.1.1 我国汽车市场的现状特点
3.1.1.1我国汽车市场处于高速增长的阶段
2009年10月，我国汽车产销首次超过1000万辆，分别为1087.32万辆和1089.14万辆同比增长36,23%和37.71%。乘用车继续保持快速增长，产销812.86万辆和819.03万辆，同比增长42.41%和45.18%；商用车累计产销超过上年，表现也比较出色产销274.46万辆和270.11万辆，同比增长20.73%和19.14%。在国家政策的支持下和拉动内需的需要下，我国汽车行业呈喷井式发展，2009年全年销量超过美国成为了世界第一，汽车消费也成为2009年GDP保持8%增长率的主要力量。
3.1.1.2我国三四线汽车市场发展迅猛，销售重心下移。
近年来，我国三四线城市社会经济快速发展，居民收入日益提高，消费观念也随之改变，原先视为生活奢侈品的汽车已经变成了这些城市的大众消费品，汽车市场异常火爆。例如长沙市，机动车保有量2010年就达到90多万辆，成为湖南一个重要的汽车销售市场。随着一二线城市汽车行业经过多年发
展，日常已经日趋饱和，三四线城市和农村市场正日渐称为汽车行业发展的主战场。
3.1.1.3我国汽车行业具有成熟的竞争市场
中国的汽车市场越来越成熟，也预示着新一轮调整的来临。跨国汽车企业和自主品牌此时不仅需要将更多先进的产品投入中国，更重要的是在中国市场体现出可持续发展的新思路。从当前各大跨国汽车集团在中国的情况来看，2009年通用汽车在中国市场决策明显加快而且更具合作性和针对性，如与上汽共同开拓印度市场。福特汽车近两年在中国表现比较突出，2009年在中国设立了研发及工程中心，提出了“实现福特汽车从„中国制造‟到„中国设计‟的战略演进”。随着中国市场的壮大，福特汽车也开始考虑在华研发更适合中国市场的车型，并参与全球的研发。宝马汽车更是将具有对汽车生命力进行改造的“高效动力”战略带到了中国，并将深度推进。中国已经成为大众第一大市场，宝马新7系和奔驰S级的最大市场。这样一个充分竞争的汽车市场，已经在中国形成。
3.1.2 我国汽车市场的发展趋势
3.1.2.1我国汽车市场的竞争将更加激烈
据大部分专家预测，2010年中国汽车销量增速将在15%左右，预计需求总量在1,500万辆左右。但由于09年车市的井喷，目前产能扩张速度则远不止如此，而车企如果要完成产
能扩张的任务，2010年中国车市的竞争将更加激烈，其中自主品牌与合资品牌的竞争将尤为突出。
3.1.2.2售后服务市场潜力巨大，不适应的矛盾日益突出
一般而言，汽车售后服务市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，可占据总利润的60%-70%左右。目前，相对于整车销售的利润缩水，中国的汽车售后服务市场利润率高达40%，而整个市场还处于初级阶段，发展潜力惊人。据预测，中国汽车售后市场到2010年将达1900亿元的巨额规模，紧随汽车产业大国日本之后，在亚洲位居第二。
目前我国，汽车售后服务市场的发展态势明显落后于汽车制造业的成长。整个市场良莠不齐，缺乏完善的渠道网络，专业人员匮乏，尚未形成全方位立体化服务体系。随着整车销售进入微利期，而售后服务日益显山露水，发展汽车售后市场显然是更好的选择。新一轮的淘金热即将在中国售后服务市场展开了。
3.1.2.3随着中国经济结构的调整，新城镇市场将成为汽车市场争夺的重点
2009年，随着中国经济结构的调整，深入更细分的消费领域成为一种趋势。2009年的中央经济工作会议为中国经济下一步的发展定下了基调。在诸多的内容中，城乡统筹发展被
摆到了重要的位臵上。而且，此轮城镇化将首先涉及中小城市而不是一、二线城市。人口众多的新城镇市场将是汽车市场争夺的下一个重点。这不仅是中国经济结构调整的结果，同时也是汽车市场发展规律所致。自中国放开轿车价格开始至今的8年，恰是中国速度被认知的过程。与汽车世界的发展规律相应，这8年中，中国汽车市场进入了细分发展的轨道。其中，双C汽车（即：CITY Car）市场的销量由2001年的16.96万辆增长至2008年的103.56万辆，平均增幅为5.1%。与8年前不同的是，中国汽车的消费结构已经发生了根本性的变化。私人消费不仅成为中国汽车的消费主力，而且与国际汽车市场的消费渐趋同步。不过，受经济水平、购买能力和产品价格等综合因素的制约，新城镇汽车市场的需求与北京、上海、广州等一线城市将有很大的不同，但具有绝对的市场潜能。财政部、工业和信息化部等政府部门制作的《中国汽车产业现状、问题及政策建议》报告认为，中国汽车市场将长期存在这样两个“具有特殊性的车辆市场”。 随着城镇化的逐步推进和农村居民收入的不断提高，城镇和农村的汽车、机电产品消费将有不可估量的市场前景。
3.2 湖南汽车市场发展概况及趋势
3.2.1 湖南汽车市场特点
3.2.1.1市场规模增长迅速
据市场调查，2007年到现在，国内一线汽车市场（北京、上海、广东等地）的增长率不是很理想，一般保持在3-5%左右，部分地区还出现了负增长。而二线市场增长速度快，湖南就达到了20%以上的增长率，而且2009年，湖南汽车工业产销及利润大幅增长，累计完成现价工业总产值966.1亿元，较上年增长43.79%；实现销售收入920.6亿元，增长50.5%；汽车整车产量达119.7万辆，同比增长68.1%；车用发动机产量达148.7万台，增长52.7%；专用车产量5.5万辆，增长77.4%，市场前景很诱人。
3.2.1.2消费者的汽车消费理念不够成熟
相对于其他沿海地区的消费者，湖南消费者的汽车消费理念显然还不够成熟，对于汽车的理解以及品牌的忠诚度都不是很高。汽车品牌只要做出适当的投入，对消费群体进行培养，就比较容易扎根，抢占市场先机。
3.2.1.3多样化的销售模式
目前湖南形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和他们之间相结合构成的多样化金字塔的销售模式。
①．多主题的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主题竞争格局。
②．以高中低结合，中档轿车为主体的消费结构。主要呈现以下几个特征：一是轿车成销售主题车型；二是国产轿车为销售主体；三是中档轿车成为消费者首选。
3.2.1.4产业集群效应已凸显
以长沙为中心，湘潭等城市为基地，辐射湖南的汽车产业集群正逐步形成，湘潭市汽车整车生产规模突破百万辆，并拥有400多家零部件生产企业，已成为国内有名的“汽车城”，不断吸引上游供应商及相关外来投资。
3.2.2 长沙中南汽车贸易中心现状
2003年，新项目“中南汽车世界”正式启动，它位于长沙新城区内319国道与京港澳高速交汇处，总用地面积300亩，总建筑面积200万m2，总投资28亿人民币。
中南汽车世界由汽车及配件贸易、汽车综合服务、汽车文化和会展、生活休闲、数码物流五大园区组成‟，具有汽车贸易、汽车展示、汽车综合服务、汽车文化博览、汽车修理、美容护理、数码物流、电子商务及办公、生活设施配套、旅游休闲十项功台邑。新车展示厅占地面积13216m2，可同时容纳400多台汽车展销；汽车专卖店区占地208有4S轿车、旅行车／越野车、微型车／皮卡车和货车等销售区域；汽车配件城拥 有临街经营门面1572个，面积38278m2。汽车专卖店区、新车展示厅、汽车配件城、物流园等亦已于2004年年初建成
开业。
目前，中南汽车世界项目一期、二期均已完成开发建设，新车交易市场、手车市场、卡车市场、汽配五金机电城、物 流园均已建成开业，已经成为湖南地区最大的新车二手车、 汽配、五金机电、物流综合市场，是湖南省委、省政府明文确定重点扶持的“七大市场‟‟之一，2009年，实现市场交易额125亿元，税收近4亿元。
3.2.3 湖南汽车市场发展趋势
随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，湖南必将进入私人汽车消费普及的时代，湖南汽车市场面临巨大的发展机遇，产销会不断提高，生产工艺不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心，汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车销售模式继续保持多元化的模式，规范化、大型化、规模化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车卖场。
3.3 岳阳市汽车市场分析
3.3.1 汽车消费市场增速加快
2010年1-6月全市限额以上汽车销售企业实现零售额
4.85亿元，同比增长57.2%。据经开区经贸统计局对该区15家重点监测汽车销售企业的监测，共销售汽车4158辆，同比
增长52.3%。
3.3.2 横向比较销量居前
岳阳在1-4月总量第三、增速第一；1-6月增速有所放缓居第三位，限额以上企业汽车类零售额与省内部分地市比较情况如下：
表3-1 2011年1-6月湖南省部分城市汽车销售情况
3.3.3小排量车倍受青睐
从目前对汽车消费市场监测的情况来看，15家重点监测企业轿车日均销售23.1台。从结构上看，高、中、低价位车分别634、1598、1917辆，分别增长25%、78.3%、46.7%据车管所介绍，全市居民家庭的私人轿车是外系品牌汽车占主导地位，以大众、本田、丰田为代表的外系品牌汽车居多；价格上，单价在10-15万元之间的中低档、小排量汽车较受欢迎，消费者的选择更加理智。
3.3.4机动车保有量高速增长
2010年，岳阳市机动车保有量为37.71万辆，增长21.5%。 其中私人轿车保有量为3.62万辆，占轿车总量的81.5%，比上年增加1.21万辆，增长50.3%。 2010年全市机动车保有量情况如下：
表3-2 2010年岳阳市汽车保有量情况
3.3.5汽车市场规模不断壮大
全市共有19家4S汽车服务店在不到2000米的巴陵东路聚集，还有1家大型汽车配件市场，2家二手车交易市场，汽车零售市场已形成一定规模。2009年，汽车销售行业共吸纳就业人员4589人，缴纳税金3000余万元（不合车辆购臵税）。在汽车销售行业的带动下，汽车维修、汽车相关产品、石油制品等相关行业也得到很大的发展。机动车快速增长拉动石油及制品类商品实现零售额8.5亿元，增速达到45.5%，两类商品
合计买现零售额10.3亿元，占限额以上企业零售额的42.9%，占全部社会消费品零售总额的8.7%
注：以上数据来源于2011年8月10日岳阳市统计局在湖南统计信息网发布的《岳阳市汽车消费现状分析》。
综上所述，岳阳市汽车销售市场，通过政府出台鼓励汽车消费的措施和人们的收入的提高，岳阳汽车消费市场正处于快速发展阶段。
第四章 建设内容和规模
4.1 项目的定位及特性 4.1.1 项目定位
立足“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”，按照“国际接轨、中部一流”的建设标准，突出服务民生，促进产业形成规模，带动经济发展和城市建设的特点，建设成为功能齐全的综合性的市级汽车交易市场和多功能服务机构。本项目为岳阳汽车走廊项目的子项目。 4.1.2 项目的特性
服务延伸性：该项目的建设将使汽车专业服务进一步延伸到目前正蓬勃发展的汽车贸易和服务及边际产业中。
项目的功能性：目前，市级汽车服务市场散、乱、小的特点很明显，岳阳市和周边地区尚缺乏一个可以多功能的市场，通过该项目的建设，将形成一个功能齐全，服务全面的专业性汽车服务市场。
项目的综合性：该项目将集汽车销售和服务于一体，可以满足不通消费群体的消费选择和相关产品全方位的消费服务需要。
项目的创新性：在岳阳市建设大型汽车文化广场将是该地
区一个创新性的举动，将会给岳阳市和周边地区的汽车市场带来巨大推动力。 4.2 项目的功能分区
项目按文化综合楼、4S店、配套用房以及有关基础设施和公建配套设施等。（详见湖南省岳阳经济技术开发区汽车文化广场总平面图） 4.3 建设内容和规模
表4-1 建设内容和规模
第五章 选址及建设条件
5.1 项目场址
建设地址位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，距离岳阳市区6公里，毗邻高速，距离京广澳高速7.7公里。地址选择方案符合岳阳市城市总体规划和土地利用总体规划。 5.2 项目交通运输和公用设施条件 5.2.1自然地理条件
岳阳市位于湖南省东北部，紧靠洞庭湖，是湖南省的北大门，素有“湘北门户”之称，与湖北、江西两省相邻'又是西气东输的湘、鄂出口处，是一个富（资源丰富）、优（区位优越）美（风景优美）的地方。地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、(洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）五线（京广铁路、京港澳高速公路、107国道、长江及武广高速铁路）的多元交汇点上，特别是岳阳洞庭湖大桥的通车，构成了“融通东西”、“南北贯通”的便捷交通网。
根据岳阳市城市总体规划以及土地利用的总体规划，拟建项目的地址位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，岳阳京港澳连接线是连接岳阳市城区和107国道、京珠高速公路的主要通道，距离市区6公里。这个位臵辐射周边各个县市区，
有着非常的交通优势和辐射效益，有着非常良好的建设发展空间。
(1)供电
项目建址附近建有220kv变电站和110kv变电站，外供电源充足。已有高压供电线路沿岳阳大道架设，项目建设期用电和建成后办公服务设施用电有保证。
(2)供水
岳阳市自来水公司建有二大水厂， 日供水能力为60万吨，目前供水能力大有富余。项目地已有市自来水公司主供水管道通过，项目建设期用水和建成后用水有保证。
(3)燃气
城市天燃气管道规划要从项目建址边通过，项目接用天燃气方便。
5.2.2 物流交通及其它公用设施
岳阳经济开发区高速公路网稠密，京港澳高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速穿区而过，通过京港澳高速公路驱车1个半小时即可到长沙市，2个半小时到达武汉市。岳阳经济开发区连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过，客货运输可达全国各地。
岳阳经济开发区距长沙黄花机场135公里，距武汉天河机场185公里，全程为高速公路。
岳阳怀抱洞庭，吞吐长江，是湖南和长江中下游水路交通的重要枢纽之一。岳阳经济开发区紧邻长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵重庆、下达上海。建有2个5000吨级外贸码头的城陵矶港是全国综合运输网中的内河主枢纽港之一，1997年被辟为国家一类开放港口，是湖南省长江主干线上唯一的一级对外口岸，船舶总吨位占全省总量的174，货运量占全省水上货物运输量的1/5，集装箱运输占全省的42%，出入洞庭湖船舶日均流量500多艘次，为全省的1/5，2005年，岳阳被交通部列为全国28个主要内河港口城市之一。
市政建设及生活设施：当地的卫生、邮政、电信与无线通讯、文化教育基础设施齐全，配套服务到位。 5.2.3 废水、废渣排放堆置条件
对于清洗、漂洗污水和污油设计有专门的污水处理和废渣存放池，通过处理达到环保要求。 5.3 项目的供水条件
根据项目等级和建设规模估算，本工程项目近期生产及生活最大日用水量约为500m3/d，远期根据规划建设的规模最大日用水量达1000 m3/d。岳阳市自来水供水系统取自洞庭湖，能满足项目的用水要求。 5.4 项目的供电条件
据初步计算，项目配备6台2500kVA的变压器即可满足
需要。电源可引接市郊的变电站。由变电站引10KV供电线路至场地内的配电房。场地内采用380V/220V动力/照明供电；场区内380V/220V低压电源采用直埋电缆，低压配电采用放射状和树杆式相结合形式；一般仓库照明采用高效荧光灯为主，停车场照明采用钠灯，室内配线以暗敷为主。岳阳市现有的供电能力可满足项目的生产和生活用电。项目具体供电意向尚需要业主与供电部门进一步进行协商。 5.5 拟建站址的水文地质条件
本工程项目选址位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，根据现有的地质资料判断，无不良地质现象，场地稳定，适宜兴建建（构）筑物，能够满足项目建设多层建筑物的建设要求。根据相近场地的地下水文分析资料，场地地下水对（砼）无侵蚀作用。 5.6 项目的气候条件
本项目选址岳阳市位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，岳阳市处于中亚热带向北亚热带过度地区，属大陆性湿润季风气候。气候温暖，四级分明，热量充足，雨量集中，春暖多变，夏秋多旱、严寒期短，暑热期长。
年均气温16.9℃，极端最高气温39.7℃，极端最低气温-13.4℃。
年均降水量1345.4mm，相对集中在4-8月，占全年总降水
量61.5%。日最多降雨量159.9mm，最长连续降雨日数为18天，连续10天降雨量最多为432.2mm。
年均降雪日数为10.5天，积雪厚度最大为10cm。 全年盛行风向为西北风，静风多出现在夜间，占累计年风向的15%。年均风速为2.6m/s，历年最大风速12m/s以上多出现在偏北风。平时风速白天大于夜间，特别是5~7月的偏南风，白天常有4~5级，夜间只有1级左右。年平均地面温度19.3℃，年平均霜日数24.8天，年均湿度81%。 5.7 项目的抗震设防要求
本工程项目建设的建筑物为多建筑物和单层建筑，根据抗震设计规范《GBJ11-89》及湖南抗震办公室编制的《湖南地震区域图》，本工程处在地震6度区，主要建筑结构按6度设防。 5.8 社会经济状况及投资环境
“洞庭天下水，岳阳天下楼”。岳阳，位于湖南省东北部，总面积1.5万平方公里，总人口550万，现辖平江、岳阳、华容、湘阴4个县，临湘、汨罗2个县级市，岳阳楼、云溪、君山3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区。岳阳，凭借其独特的人文生态优势、区位交通优势、产业资源优势、政策环境优势，经济社会发展不断向好、走强，经济总量稳居全省第二，已成为中部地区的投资新热土。
近年来，加速发展的岳阳受到了国内外的广泛赞誉和倍
加青睐，被《福布斯》杂志评为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流的25个城市之一，被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。当前，岳阳正抢抓机遇、乘势而上，全力建设大项目、大港区、大园区、大景区，实现经济社会发展新的更大突破。
2011年全市实现地区生产总值1899.49亿元,比上年增长14.2%。其中，第一产业增加值230.18亿元，增长3.5%；第二产业增加值1078.57亿元，增长18.6%；第三产业增加值590.74亿元，增长14.6%。按常住人口计算的人均生产总值为34658元，增长11.2%。
第六章 建设标准及初步设计方案
6.1 建设标准
本项目建设标准满足规划、建设、交通、环保等部门的有关要求。
6.2 初步总平设计方案
本项目统一进行总平规划，建筑物分二期进行建设。总平面规划的总体要求如下：
（1）一般要求
a、应符合岳阳市城市建设规划对功能分区的要求。 b、应符合《岳阳市总体发展规划》对生产功能和建设内容的要求。
c、应注意和达到环境保护及消防安全的要求，考虑排水排污、绿化、消防设施等问题，符合有关部门的要求。
d、布局合理，分区明确，流线简捷，既要满足物流中心使用功能，又要组织好物流、车流作业，避免物、人、车流的交叉。
e、合理利用地形，布臵紧凑，留有发展余地。
（2）汽车进出站口的要求
a、符合城市规划、交通管理要求；
b、汽车城是一个规模较大的集货运、贸易、仓储和服务为一体的的综合大型汽车城，车辆进口和出口应分别独立设臵并符合有关规范要求，均设有必要的引道，满足驾驶员视线的要求。
6.3 主建筑平面布置方案要求
工程主要建筑物为汽车文化广场以及有关基础设施和公建配套设施等。
主建筑的立面和平面设计：汽车文化广场是对外开放的门户和窗口。几个主要建筑是本项目的核心，是汽车文化广场的标志建筑。在进行立面设计时，要考虑到其形式与沿路景观和环境美化效果的相互衔接和呼应；平面设计时，主要考虑展示功能的合理布臵以及各种人流、车流形成的流线组织。按照确定的规模，合理使用面积。
6.4 安全疏散及消防要求
本项目的耐火等级不低于二级，应有消防和加压设备，场地内室外采用低压给水系统，设臵室外消火栓。其中停车场设扑灭汽油等易燃易爆的消防设施。其他建筑要求按照建筑消防有关规范和要求设臵必要的消防设施，需要设臵自动报警和喷淋系统的，尚需进行专门设计。安全出口及主建筑的出入口均符合紧急疏散要求，设有明显标志和事故照明设施。室内消防用水量为10升/秒，室外消防用水量为15升/秒。同时，为了
充分满足消防车贯穿通过的要求，站内设臵消防控制中心，各功能区建筑满足《建筑设计防火规范》，各项设计要求符合消防等有关规范。
6.5 给水及污水排放
1、建设期及投产初期，场地给水采用市政水网，场地内用水主要为生活及消防用水。给水水质应符合国家生活饮用水卫生标准。管网布臵为枝状，生活及消防合一系统。供水管道规格为DN200。场地内污水主要以场地洗车污水和生活污水为主，由各单体建筑物经污水管道送至污水处理点处理达标后排入市政污水管网；雨水由雨水口、通过检查井收集后排入市政雨水管网。
2、地面设二次加压式泵站供水；
3、地面设消防加压设备；
4、整个项目的排水系统均按雨污分流设计；
5、项目污水按环保有关规定设臵专用污水处理系统，经处理达到排放标准后按规定排放。
6、设计依据
①《室外排水设计规范》GB5 0014-2006；
②《室外给水设计规范》GB50013-2006；
③《建筑给排水设计规范》GB50015-2003；
④《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
⑤《建筑灭火器配臵设计规范》GB5 014 0-2005；
⑥《污水排入城市下水道水质标准》CJ30082-19990 ⑦国家现行的有关规范和标准
7、设计范围
本项目生产、生活、消防给水系统，以及排水系统。
8、生产、消防、生活给水系统
①供水条件
康王工业园为本项目提供生产和生活用水水源，由园区集中供水，并确保供应。
②厂内给水系统布臵
厂内生产（消防）生活给水系统由康王工业园分路引入，在厂内连成贯通环状，以保证不间断供水。引入管上均设臵水表量。
③饮用开水
由电热水器加热供给。
9、根据《建筑设计防火规范》确定室内消火栓用水量为10L/so估算消灭栓系统所需压力应不小于o．35 MPa o由厂区生产用水供水管网直接提供，水量、水压均能满足设计要求。
10、用水量
生活给水：按60L／人．d计，用水量lOt7d，时变化系数K取2.0。
冲洗道路、场地用水按1.0L／m2．d计，用水量51 m3／d。
绿化用水按2L／m2．d计，用水量400 m3／d。 未预见用水量按总用水量的15 070计。
则生活用水量为530 m3／d。
消防给水：室外消防用水量为20L/s，室内消火栓消防用水量，为10L/s。火灾延续时间按2小时计。
11、厂区排水
①实行雨污分流。
②本项目生产用水中可实现循环使用，减少外排。
12、管材选用
①给水管、热水管道采用钢塑复合管。
②消防管道采用热浸镀锌钢管。
③污水管道采用硬聚乙烯UPVC管。
④雨水管道采用加盖水沟及钢筋混凝土管道。
13、排水量
项目总排水量约为371m3/d。
6.6 电照防雷
直接采用市政供电系统，站内设臵专用配电房，配臵高低压配电装臵及变压器；电源引自附近的高压线路。
1、供配电系统
用电负荷为三级，照明分为工作照明、场站照明、事故照明和清扫照明，照度参照有关规范；
根据负荷计算结果，有功计算负荷为9005.6kw，考虑功率因素补偿到0.9，变压器负荷率为85%，估算出项目总装机容量为117 72.03kVA。所有用电设备均为380／220V,10kV外电源经变压后为0.4／0.23kV，供各用电负荷。在正常供电时，由变压器运行，发电机处于备用状态，10kV电源中断供电时，能在15秒种内自动启动柴油发电机组对二级负荷供电，备用柴油发电机组与市电设有机械联锁，不能并网运行。
2、电气照明
照明系统采用三相五线制，工作电压为220V，照明装臵一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。
在主要的公共建筑物（如办公楼、会展中心等）的出入口、楼梯间、疏散通道等重要场所设臵事故照明和疏散指示灯，以保证停电后的人身安全。
项目建成后的建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，例如：
①计算机房为：200Lx；
②卫生间、楼梯间为：30Lx；
③办公室、会议室、接等室等为：150Lx；
④营业厅为：200Lx。
3、电缆导线选择及线路敷设
动力电缆高压选用YJV22交联聚已烯电缆，低压采用ZPVV-1000，VV-10 0 0型或VV22-1000型，控制电缆采用ZPKVV_5 00型或KVV22-5 00、KVV-5 00型，导线选用BV-500型。电缆在室外一般采用直埋或空管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用空管埋地或沿墙内暗敷设
4、防雷与接地
项目建设除办公大楼和汽车展厅属二类防雷外，其余各建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷，利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装臵，组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电元金属外壳，金属管道均应与接地系统连接，形成等电位，其接地电阻值不大于1欧姆。 变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中线点接地，接地电阻不大于1欧姆。
6.7 弱电系统
(1)编制依据
①《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 ( GECS 72：2000)；
②《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》
( YD7T2008-93)；
③《智能建筑设计标准》（GB/T50314—2000）；
（2）编制范围
汽车贸易城电视、电话、综合布线及保安监控系统。
(3)电视、电话及综合布线系统
信息网络系统：为了让经营者及时了解汽车市场供求、交易以及价格等信息，本项目拟建一套设施完整，覆盖面广的信息网络系统。
信息网络平台建设：①采用快以太网组网方式，实现汽车贸易城网站工作站电脑互联；②租用DDN专线，与中电信网互联并依引联入国际互联网，建立网站平台；③网络通讯协议采田通用的TcP／I P协议；④网际路由采用RIP和OSPF协议；⑤畏用windows 2000advance servre作用应用服务器的操作系宅，采用windows SOL servre作为系统的数据库；⑥系统硬件采用HP系列服务器、DL系列交换机构成网站的骨干架构，采用1601路由器承担广域网的连接任务；⑦软件系统主要包括主网作系统，网络管理及安全性管理软件等。⑧机房装修及防雷地设施建设等工程。
各弱电线路分别由配线架穿钢管和阻燃P vc管引至各弱电务及插座。
弱电系统与防雷接地共用一套接地装臵，接地电阻要求不
大于1欧姆。
（4）保安监控系统
本新建项目针对汽车贸易城安全的需要，设保安监控系统一套（该系统微机控制台及监控器柜设在办公大楼一层消控室内）在市场多个主出入口、办公大楼、汽车展厅等设监控摄像机，根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控千、部位、通道等进行视频探测、视频监视、视频传输记录，并具有报警和复核功能。
6.8 建设施规划
本项目通过加强配套设施建设，以提高汽车城交易的商业效率、品质，公建分布结合绿化体系布臵。市政配套设施：
（1)垃圾收集与处理：本规划区设有1个垃圾站，与洗车场设臵，设计成小品式构筑物以美化环境，由物业公司集中运站，再由环卫车运至处理场。
(2)公厕：小区内设有3处公厕0 2个位于办公区。另外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。
(3)污水处理：小区生活污水接入城市道路污水干管，排至污水处理厂。
6.9 建筑节能
建筑能耗（采暖、空调、照明）设计应根据《民用建筑热工设计规范》GB50176-93，《民用建筑节能设计标准》JG126-95
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告
及有关规范，并着重于建筑防热和照明两个方面。其中建筑隔热无论从保护环境还是节约能源都具有重要意义，而从建筑设计的角度来看，建筑围护结构隔热是关键性的因素。为此，建筑设计将从以下几个方面解决这一问题：
1、主建筑采用接近南北向，建筑体型尽量采用一字型，减少西晒的面积，降低室外热作用。
2、建筑物墙面尽可能不用玻璃幕墙和大面积窗，即使采用，在业务大厅自然采光或照明度达到50LX以上时，在层高
2.7米以上的玻璃或大面积采用乳白玻璃（单面淡乳，透过系数5-20%），降低日光直接透射面积，减小光照热作用。
3、本项目主建筑结构采用框架结构，仓库采用网架结构，外墙和屋顶隔热措施如下：外墙为240厚空心砖墙，屋顶为珍珠岩砼隔热板砖架空隔热层。
4、本项目主建筑体形应简洁，合理布臵功能和设定层高，有效组织建筑物通风、换气，减少能耗。
5、做好室外环境的规划和绿化，减少外界的地反射热和波长辐射热的影响，以取得良好的总体热效应。
6、照明节能措施如下：
（1）项目建筑物内充分利用荧光灯，提高光效。
（2）停车场采用高效灯。
（3）选择合理照明方案。
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岳阳经济技术开发区
汽车文化广场建设项目
可行性研究报告
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目
可行性研究报告
编制单位：岳阳通源投资咨询有限公司
资质等级：乙 级
证书编号：工咨乙[1**********]
发证单位：国家发展和改革委员会
总 经 理：颜鸿钊
副总经理：刘思贤
总工程师：汪 帆
项目负责人： 郭 垒
参加编制人员： 郭 垒 龙新林 张晶晶
陈莅君 李圣清 熊 斌
目 录
第一章 总 论 ......................................................................................................................... 1
1.1 项目基本情况 ............................................................................................... 1
1.2 建设内容 ....................................................................................................... 2
1.3 项目总投资 ................................................................................................... 3
1.4 资金筹措 ....................................................................................................... 3
1.5 建设期限 ....................................................................................................... 3
1.6 项目效益和经济指标 ................................................................................... 3
1.7 可行性研究依据及范围 ............................................................................... 5
1.8. 项目实施的政策依据 .............................................................................................. 5
1.9 结论与建议 ................................................................................................................. 6
第二章 项目建设背景与发展概况 ........................................................................................... 8
2.1 项目的提出 ................................................................................................... 8
2.2 项目建设的必要性 ..................................................................................... 11
2.3 项目建设的SWOT分析和可行性研究 .................................................... 15
第三章 市场分析与预测及项目开发策略 ............................................................................... 19
3.1 我国汽车产销市场发展现状及趋势 ......................................................... 19
3.2 湖南汽车市场发展概况及趋势 ................................................................. 22
3.3 岳阳市汽车市场分析 ................................................................................. 25
第四章 建设内容和规模 ........................................................................................................... 29
4.1 项目的定位及特性 ..................................................................................... 29
4.2 项目的功能分区 ......................................................................................... 30
4.3 建设内容和规模 ......................................................................................... 30
第五章 选址及建设条件 ........................................................................................................... 31
5.1 项目场址 ..................................................................................................... 31
5.2 项目交通运输和公用设施条件 ................................................................. 31
5.3 项目的供水条件 ......................................................................................... 33
5.4 项目的供电条件 ......................................................................................... 33
5.5 拟建站址的水文地质条件 ......................................................................... 34
5.6 项目的气候条件 ......................................................................................... 34
5.7 项目的抗震设防要求 ................................................................................. 35
5.8 社会经济状况及投资环境 ......................................................................... 35
第六章 建设标准及初步设计方案 ........................................................................................... 37
6.1 建设标准 ..................................................................................................... 37
6.2 初步总平设计方案 ..................................................................................... 37
6.3 主建筑平面布置方案要求 ......................................................................... 38
6.4 安全疏散及消防要求 ................................................................................. 38
6.5 给水及污水排放 ......................................................................................... 39
6.6 电照防雷 ..................................................................................................... 41
6.7 弱电系统 ..................................................................................................... 43
6.8 建设施规划 ................................................................................................. 45
6.9 建筑节能 ..................................................................................................... 45
6.10 项目建设工期安排及进度计划 ............................................................... 47
第七章 环境评价和劳动安全 ................................................................................................. 48
7.1 环境保护 ..................................................................................................... 48
7.2 治理措施 ..................................................................................................... 51
7.3 劳动安全 ..................................................................................................... 54
7.4 节能技术与措施 ......................................................................................... 57
第八章 节能 ......................................................................................................................... 58
8.1 编制依据 ..................................................................................................... 58
8.2 能耗分析 ..................................................................................................... 59
8.3 节能措施 ..................................................................................................... 60
8.4 节水与节材 ................................................................................................. 64
第九章 招投标和组织机构设置 ............................................................................................. 67
9.1 招投标方案 ................................................................................................. 67
9.2 项目的组织机构设置 ................................................................................. 68
第十章 投资估算及资金筹措 ................................................................................................... 71
10.1投资估算 ...................................................................................................... 71
第十一章 财务评价 ................................................................................................................. 73
11.1 编制依据 ................................................................................................... 73
11.2 基础数据 ................................................................................................... 73
11.3 销售收入及销售税金估算 ....................................................................... 74
11.4 成本费用估算 ........................................................................................... 75
11.5 利润估算 ................................................................................................... 76
11.6 财务指标分析 ........................................................................................... 76
11.7 不确定性分析 ........................................................................................... 77
11.8 财务评价总结 ........................................................................................... 79
第十二章 风险分析和社会评价 ............................................................................................. 80
12.1 风险分析 ................................................................................................... 80
12.2 风险评估 ................................................................................................... 81
12.3 防范与降低风险对策 ............................................................................... 82
12.4 社会评价 ................................................................................................... 83
12.5 互适性分析 ............................................................................................... 85
12.6 社会风险分析 ........................................................................................... 85
12.7 社会评价结论 ........................................................................................... 85
第十三章 可行性研究结论与建议 ......................................................................................... 86
13.1 结论 ........................................................................................................... 86
14.2 建议 ........................................................................................................... 87
第一章 总 论
1.1 项目基本情况
1.1.1 项目名称：
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目（简称“岳阳市汽车文化广场建设项目”）
1.1.2 建设地点：
湖南省岳阳市京港澳连接线6.4至7.3公里北侧
1.1.3 建设单位：
岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司，法人代表李雄为岳阳汽车商会主席，岳阳申通汽车贸易公司董事长，是岳阳市汽车产业的领军人物。公司注册资本壹亿元，经营范围：以自有资金进行汽车城投资、实业投资；凭资质从事汽车城开发与建设、房地产开发、经营、物业管理；汽车（不含小轿车）销售；汽车会展；国内广告设计制作代理；法律允许的企业资产经营管理、企业购并重组投资、企业托管、资产管理（不含金融资产管理）。
1.1.4 法人代表
李雄
1.1.5 投资人
岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司
1.1.6 项目性质
新建
1.1. 7 项目主要建设内容及建设规模
本项目拟用地369亩，总投资63481.41万元，拟建文化综合楼1栋，汽车4S店走廊1个，配套用房5栋，总建筑面积共295936.8平方米。
1.2 建设内容
本子项目主要建设内容为文化综合楼、汽车4S店和配套用房建设，项目需用地369亩，总建筑面积295936.8平方米。其中，拟建文化综合楼一栋，需占地面积，建筑面积为58693.8㎡，汽车4S店走廊一个，占地面积 ㎡，建筑面积为196875㎡，配套用房面积为40368㎡，其它绿化、道路占地面积 ㎡。
本项目为“岳阳市汽车走廊项目”首期子项目，汽车走廊项目总体按“一广场、两中心、三大厦、四区域、五市场”规划布局，“一广场”即指建设一个汽车文化广场；“两中心”是指建设一个汽车展览中心和一个汽车检测中心；“三大厦”是指建设建金融服务大厦、保险服务大厦、车辆管理服务大厦；“四区域”是指建设客户休闲服务区、生活配套住宅区、汽车试驾区、驾驶员培训区；“五市场”即是指微型车市场、农用车市场、摩托车市场、二手车市场、汽车装饰品市场。
1.3 项目总投资
本项目建设期两年，总投资63481.41万元。
1.4 资金筹措
项目建设投资63481.41万元，全部由业主自筹。
1.5 建设期限
项目建设期两年，从2012年8月始，至2014年8月止。
1.6 项目效益和经济指标
本项目建成后，将填补岳阳市境内大型汽车贸易和服务市场的空缺，使本项目成为湘北地区功能最齐全，规模最大，最能满足当地需求的汽车城。本项目投资方为岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司，该公司为岳阳汽车经销行业商会组成的公司。投资方利用其在行业内巨大的影响力和带动力，必将使该项目发挥巨大的辐射作用，带动汽车销售、展示、维修、休闲、文化、服务以及相关产业的发展，对提升城市品味，带动经济发展具有重大的战略意义。预计项目建成后计算期年平均收入8780.55万元，项目计算期年平均利税总额达8358.66万元。预计项目所得税后财务内部收益率为13.97%。预计“岳阳汽车走廊”项目整体运作后，汽车销售和服务相关产业总收入将达到60亿元，利税超过4亿，本项目为汽车走廊项目首期子项目。
本项目“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”， 有利于将岳阳建设成长沙和武汉之间的大城市“次中心”，成为带
领周边区域经济发展的“领头羊”。将该项目有效地拓展城市功能，改善城市形象。
项目的建设有利于更好满足当地需求、降低消费正购车成本，完善相关配套服务，为及周岳阳边县市区消费者打造一个功能齐全，便捷的购车环境，从而增加当地就业，促进经济发展。
表1-1 项目主要技术经济指标
1.7 可行性研究依据及范围
1.7.1 研究依据
（1）《岳阳市城市总体规划（2008—2030）》„
（2）《岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（3）《岳阳市2008—2012年产业发展规划纲要》；
（4）《岳阳市城市商业网点规划》（2006—2015）；
（5）国家计委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》；
（6）国家发改委、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（7）项目单位提供的其他基础资料。
1.7.2 研究范围
该可研报告编制范围包括：项目建设必要性，市场分析，项目建设内容及规模，项目选址及项目建设条件，项目方案设计，项目环保、消防、节能及安全、招投标方案，组织机构设臵，实施进度，项目投资估算及资金筹措，财务分析，风险分析，项目可行性研究结论及其建议。
1.8. 项目实施的政策依据
1.8.1《汽车产业调整和振兴规划》（2009年）
1.8.2《湖南省汽车工业“十一五”发展规划》（2009年）
1.8.3《岳阳市投资办企业的优惠政策》
1.9. 结论与建议
1.9.1结论
（1）岳阳汽车文化广场建设项目，有利于整合资源、扩大汽车市场规模、提升服务，有利于增加税收和增加就业机会，对促进岳阳市经济发展有着积极的意义。项目建设是必要的。
（2）本项目符合岳阳市城市总体规划及相关技术规范，主要建设内容汽车文化广场及相关的配套设施工程。项目总规划用地面积369亩，总建筑面积295936.8 m2。总投资63481.41万元，项目所需资金全部由项目单位自筹解决，建设周期24个月（2012年8月—2014年8月）。
（3）通过对项目进行财务经济分析计算，项目的所得税前全部投资收益率为31.07%，所得税后全部投资收益率为13.97%，静态投资回收期为4.21年（税前）。项目年均产生税收2057.27万元，其中：营业税及附加664.16万元，所得税1392.7万元。项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。由此可以看出，本项目在经济上是可行的。
（4）项目社社会效益较好，可改善目前岳阳市汽车流通市场的面貌，为岳阳市树立一个标志性的建筑群，进一步提升岳阳市城市形象。项目整体运营后，预计可直接为社会提供
500人左右的就业机会，间接就业人数将达1000人以上，增加国家和地方政府的税收超过5000万元，具有良好的社会效益。
（5）项目建设的社会经济条件、自然条件、施工条件、外部协作条件较好，项目建设可行。
1.9.2建议
（1）为了确保项目顺利实施，建设单位应按程序尽早办理项目建设各项手续，并根据资金筹措方案抓紧落实建设资金。
（2）该项目做好安全文明施工，妥善处理建筑垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物，并确保作业安全。
（3）本项目建设是一个系统工程，包含的子项较多，项目的管理对于施工方来说是一个很大的考验，建议项目业主在委托有资质、有经验的代管机构以外，内部也应设立相应的项目管理机构，以统筹项目建设管理。
（4）建设中引进竞争机制，择优选投项目参建单位，保证工程项目质量、进度，投资按预期计划得到控制，并加强工程施工过程监督及合同管理。
第二章 项目建设背景与发展概况
2.1 项目的提出
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。交通的的发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车后市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车后市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，汽车市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地。汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和品种的多样性，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，汽车市场的发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场大多建设在地市级城市以上，且面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车市场不能适应现实需要的态势己越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的市级综合性汽车市场和综合性服务机构几近没有。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场和综合性服务机构具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。
岳阳市经济总量位居全省第二，2011年全市实现地区生产总值1899.49亿元，人均生产总值为34658元。经济发展迅猛，城镇居民和农民经济收入的提高，引发了他们对生活质量的追求，汽车作为高质量生活的一部分，同样显示出巨大的消费需求。
近几年来，岳阳市的汽车市场发展迅速，汽车市场显示出良好的发展前景。同时，由于汽车及相关产业发展迅猛，其间也存在诸多问题，其中主要包括以下几个方面：一是汽车产业比较分散，难以形成专业化的汽车市场和规模优势；二是由于汽车服务规模较小，因而难以提供多样化的服务，以及完善的
配套设施。三是当地的消费需求与城市的消费需求存在一定的差异，随着汽车产业成熟，汽车消费多样化、个性化正在形成，没有专业的汽车市场则无法满足这些差异的需求。特别是岳阳市和周边地区汽车消费的进一步扩大，汽车市场难以满足现实需求的态势已越发明显，综合来说，岳阳市需要一个功能更为齐全，能够提供多样化服务，集汽车贸易、展示、文化休闲、售后服务等功能于一体的专业汽车商贸服务中心。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验以及驾驶人培训中心、机动车检测中心等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在岳阳市内建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售和服务基地，这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而更有强大的竞争力。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表现代城市形象的汽车流通和服务市场。项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业和服务业的思路和要
求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。
同时，项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化城市有重要作用。特别是岳阳市位于长沙和武汉两个大城市之间，辐射周边湘北的益阳、常德和鄂南的咸宁地区，如果岳阳市率先建设具有商贸和服务功能的汽车城，对提升城市形象，带动城市建设、拓展城市功能有着莫大的带动作用，能够极大地促成岳阳为武汉和长沙之间的“大城市次中心”，带动城市功能品味升级。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 该项目实施有利于助推岳阳市称为长沙和武汉之间的“大城市次中心”，提升城市品味和功能
岳阳市急需建设一个汽车销售服务龙头企业，形成区域内汽车产业和文化中心，对进一步促进市成岳阳为连接湘北鄂南的次城市中心具有重大意义。本项目“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”正好契合了这一城市发展规划需求。
岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。在地理位臵上位于长沙和武汉之间，距离长沙115公里，距离武汉市230公里，中间以京珠高速、107国道、武广高铁、京广铁路等交通线贯通，还有长江黄金水道和紧靠洞庭湖水域，在交通和区位上有着无可比拟的优势。随着汽车产业在城市建设、居民消
费、经济发展中的带动作用，岳阳市理应建设一个囊括交易、服务等诸多行业的汽车产业中心，进而辐射周边地区，成为真正意义上的湘北鄂南的大城市次中心。
项目选址于岳阳经济技术开发区京港澳高速连接线6.5公里处，《岳阳市城市商业网点规划》(2006-2 015)该位臵为规划汽车农机交易市场。根据《岳阳市城市总体规划(2008-2030)》指出：岳阳市城市建设发展战略为“东扩、北进、南延、西联、中提”，城市用地主导发展方向为“东扩、北进、南延”因此，本项目按相关标准和政策要求建设是改善服务条件，满足实际市场的需要，也是适应岳阳市城市“东扩”发展战略的需要。
2.2.2该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施
汽车产业在我国属新兴产业，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽车制造业是湖南的支柱产业之一。此项目的建设，符合岳阳市建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市总体规划。
随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前本市没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购臵满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销
售点之间来回奔波。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车流通业进行整合协调发展，必将加快岳阳信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。
据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。
2.2.3 该项目的建设有利于岳阳市和周边地区国民经济及社会的发展
本项目定位准确，功能齐全，能够迅速发展，将岳阳市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展做出贡献；另一发面，汽车市场的发展也将会带动相关产业的发展，如运输业，金融业，保险业等，形成明显的侧相关联带作用。
2.2.4 该项目有特色，适应市场需求，弥补市场空缺，具有巨大的市场竞争力 当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的增长。
目前，岳阳市和周边地区经济发展状况良好，人民的生活水平也日益提高，汽车交易市场出现了购车热，但是遗憾的是，现时能够满足岳阳市和周边地区消费者需求的专业化汽车交易市场却未出现，导致购买力流失。岳阳市是一个地级市，其对汽车及相关配套服务的需求与长沙、武汉等大城市有所不同，注重实用、低价位、以及购车的便利，本项目可以进一步
带动和引导汽车消费。本地区经济活跃，有着很大的乘用车、农用车和货车交易需求。
本项目拟针对岳阳市和周边地区的购车需求，建立一个本土化的汽车交易市场（含二手车交易、农机产品交易等），同时配套建设驾考培训中心、机动车检测中心等服务机构，以满足消费者多样化的需求。这样的汽车市场定位独到，功能齐全，填补了岳阳市没有多功能的集大型汽车、机电产品交易市场和规范化的驾考培训中心、机动车检测中心等汽车及延伸产业于一体的商贸服务中心的空白，有巨大的市场竞争力，也为城区规范化建设和管理创造了条件。
2.3 项目建设的SWOT分析和可行性研究
根据对汽车市场的研究和项目的实施设想，本项目的具有以下的优势、劣势、机会、威胁。
2.3.1 优势
首先，目前岳阳市和周边地区还没有出现大型的汽车交易市场，如果本项目能先于潜在竞争者进入，即可形成先发优势，形成进入壁垒，实现寡头垄断的局面；
其次，项目所在的位臵交通十分便利，有利于项目的进一步发展及周边地区的经济发展，从而形成优势互补；
再次，本项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市
规划、土地利用规划；
最后，项目的申办企业岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司具有较为强大的经济实力，在行业内具有相当的影响力和带动作用，同时管理合理，有能力使本项目运营顺利，获得较好的经济收益。
2.3.2 劣势
本项目的规划建设较大，申办企业首次组织建设大型汽车市场，并且对当地的经济，政策等缺乏一定的了解，这些都会对项目的建设造成一定的影响，因此，需要市开发区能给予最大的支持。（但影响程度的大小视组织安排和人员而定，有可能将影响降到最低。）
2.3.3 机会
“洞庭天下水，岳阳天下楼”。岳阳位于湖南省东北部，总面积1.5万平方公里，总人口550万，现辖平江、岳阳、华容、湘阴4个县，临湘、汨罗2个县级市，岳阳楼、云溪、君山3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区。岳阳，凭借其独特的人文生态优势、区位交通优势、产业资源优势、政策环境优势，经济社会发展不断向好、走强，经济总量稳居全省第二，已成为中部地区的投资新热土。
近年来，加速发展的岳阳受到了国内外的广泛赞誉和倍加
青睐，被《福布斯》杂志评为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流的25个城市之一，被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。当前，岳阳正抢抓机遇、乘势而上，全力建设大项目、大港区、大园区、大景区，实现经济社会发展新的更大突破。
近年来，岳阳市各项事业发展迅速，工业经济优化升级，居民收入不断提高，岳阳市和周边地区目前的汽车销售的格局还没有形成进入壁垒，大型并且功能齐全的汽车交易市场缺乏。
2.3.4 威胁
目前在岳阳市和周边地区投资汽车城项目尚未形成壁垒，不排除已有其他公司也在同步策划，可能形成重复投资和建设；也不排除益阳和咸宁等地抢占先机，率先建设多功能汽车城项目。
本项目规模较大，需分期逐步推入市场，存在招商投资成本和资金占用成本。
2.3.5 项目可行性研究结果
综合以上的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会是行业的发展所带来的，而威胁主要是由竞争和无壁垒带来
的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势则可以在完善的政策支持、人员配备和精良的管理下将影响降到最小。因此，综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要抓住时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优势，组建高效率团队，在市开发区的全力支持下，将劣势逐渐消除甚至转化为优势，本项目将会产生预想结果。
第三章 市场分析与预测及项目开发策略
3.1 我国汽车产销市场发展现状及趋势
3.1.1 我国汽车市场的现状特点
3.1.1.1我国汽车市场处于高速增长的阶段
2009年10月，我国汽车产销首次超过1000万辆，分别为1087.32万辆和1089.14万辆同比增长36,23%和37.71%。乘用车继续保持快速增长，产销812.86万辆和819.03万辆，同比增长42.41%和45.18%；商用车累计产销超过上年，表现也比较出色产销274.46万辆和270.11万辆，同比增长20.73%和19.14%。在国家政策的支持下和拉动内需的需要下，我国汽车行业呈喷井式发展，2009年全年销量超过美国成为了世界第一，汽车消费也成为2009年GDP保持8%增长率的主要力量。
3.1.1.2我国三四线汽车市场发展迅猛，销售重心下移。
近年来，我国三四线城市社会经济快速发展，居民收入日益提高，消费观念也随之改变，原先视为生活奢侈品的汽车已经变成了这些城市的大众消费品，汽车市场异常火爆。例如长沙市，机动车保有量2010年就达到90多万辆，成为湖南一个重要的汽车销售市场。随着一二线城市汽车行业经过多年发
展，日常已经日趋饱和，三四线城市和农村市场正日渐称为汽车行业发展的主战场。
3.1.1.3我国汽车行业具有成熟的竞争市场
中国的汽车市场越来越成熟，也预示着新一轮调整的来临。跨国汽车企业和自主品牌此时不仅需要将更多先进的产品投入中国，更重要的是在中国市场体现出可持续发展的新思路。从当前各大跨国汽车集团在中国的情况来看，2009年通用汽车在中国市场决策明显加快而且更具合作性和针对性，如与上汽共同开拓印度市场。福特汽车近两年在中国表现比较突出，2009年在中国设立了研发及工程中心，提出了“实现福特汽车从„中国制造‟到„中国设计‟的战略演进”。随着中国市场的壮大，福特汽车也开始考虑在华研发更适合中国市场的车型，并参与全球的研发。宝马汽车更是将具有对汽车生命力进行改造的“高效动力”战略带到了中国，并将深度推进。中国已经成为大众第一大市场，宝马新7系和奔驰S级的最大市场。这样一个充分竞争的汽车市场，已经在中国形成。
3.1.2 我国汽车市场的发展趋势
3.1.2.1我国汽车市场的竞争将更加激烈
据大部分专家预测，2010年中国汽车销量增速将在15%左右，预计需求总量在1,500万辆左右。但由于09年车市的井喷，目前产能扩张速度则远不止如此，而车企如果要完成产
能扩张的任务，2010年中国车市的竞争将更加激烈，其中自主品牌与合资品牌的竞争将尤为突出。
3.1.2.2售后服务市场潜力巨大，不适应的矛盾日益突出
一般而言，汽车售后服务市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，可占据总利润的60%-70%左右。目前，相对于整车销售的利润缩水，中国的汽车售后服务市场利润率高达40%，而整个市场还处于初级阶段，发展潜力惊人。据预测，中国汽车售后市场到2010年将达1900亿元的巨额规模，紧随汽车产业大国日本之后，在亚洲位居第二。
目前我国，汽车售后服务市场的发展态势明显落后于汽车制造业的成长。整个市场良莠不齐，缺乏完善的渠道网络，专业人员匮乏，尚未形成全方位立体化服务体系。随着整车销售进入微利期，而售后服务日益显山露水，发展汽车售后市场显然是更好的选择。新一轮的淘金热即将在中国售后服务市场展开了。
3.1.2.3随着中国经济结构的调整，新城镇市场将成为汽车市场争夺的重点
2009年，随着中国经济结构的调整，深入更细分的消费领域成为一种趋势。2009年的中央经济工作会议为中国经济下一步的发展定下了基调。在诸多的内容中，城乡统筹发展被
摆到了重要的位臵上。而且，此轮城镇化将首先涉及中小城市而不是一、二线城市。人口众多的新城镇市场将是汽车市场争夺的下一个重点。这不仅是中国经济结构调整的结果，同时也是汽车市场发展规律所致。自中国放开轿车价格开始至今的8年，恰是中国速度被认知的过程。与汽车世界的发展规律相应，这8年中，中国汽车市场进入了细分发展的轨道。其中，双C汽车（即：CITY Car）市场的销量由2001年的16.96万辆增长至2008年的103.56万辆，平均增幅为5.1%。与8年前不同的是，中国汽车的消费结构已经发生了根本性的变化。私人消费不仅成为中国汽车的消费主力，而且与国际汽车市场的消费渐趋同步。不过，受经济水平、购买能力和产品价格等综合因素的制约，新城镇汽车市场的需求与北京、上海、广州等一线城市将有很大的不同，但具有绝对的市场潜能。财政部、工业和信息化部等政府部门制作的《中国汽车产业现状、问题及政策建议》报告认为，中国汽车市场将长期存在这样两个“具有特殊性的车辆市场”。 随着城镇化的逐步推进和农村居民收入的不断提高，城镇和农村的汽车、机电产品消费将有不可估量的市场前景。
3.2 湖南汽车市场发展概况及趋势
3.2.1 湖南汽车市场特点
3.2.1.1市场规模增长迅速
据市场调查，2007年到现在，国内一线汽车市场（北京、上海、广东等地）的增长率不是很理想，一般保持在3-5%左右，部分地区还出现了负增长。而二线市场增长速度快，湖南就达到了20%以上的增长率，而且2009年，湖南汽车工业产销及利润大幅增长，累计完成现价工业总产值966.1亿元，较上年增长43.79%；实现销售收入920.6亿元，增长50.5%；汽车整车产量达119.7万辆，同比增长68.1%；车用发动机产量达148.7万台，增长52.7%；专用车产量5.5万辆，增长77.4%，市场前景很诱人。
3.2.1.2消费者的汽车消费理念不够成熟
相对于其他沿海地区的消费者，湖南消费者的汽车消费理念显然还不够成熟，对于汽车的理解以及品牌的忠诚度都不是很高。汽车品牌只要做出适当的投入，对消费群体进行培养，就比较容易扎根，抢占市场先机。
3.2.1.3多样化的销售模式
目前湖南形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和他们之间相结合构成的多样化金字塔的销售模式。
①．多主题的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主题竞争格局。
②．以高中低结合，中档轿车为主体的消费结构。主要呈现以下几个特征：一是轿车成销售主题车型；二是国产轿车为销售主体；三是中档轿车成为消费者首选。
3.2.1.4产业集群效应已凸显
以长沙为中心，湘潭等城市为基地，辐射湖南的汽车产业集群正逐步形成，湘潭市汽车整车生产规模突破百万辆，并拥有400多家零部件生产企业，已成为国内有名的“汽车城”，不断吸引上游供应商及相关外来投资。
3.2.2 长沙中南汽车贸易中心现状
2003年，新项目“中南汽车世界”正式启动，它位于长沙新城区内319国道与京港澳高速交汇处，总用地面积300亩，总建筑面积200万m2，总投资28亿人民币。
中南汽车世界由汽车及配件贸易、汽车综合服务、汽车文化和会展、生活休闲、数码物流五大园区组成‟，具有汽车贸易、汽车展示、汽车综合服务、汽车文化博览、汽车修理、美容护理、数码物流、电子商务及办公、生活设施配套、旅游休闲十项功台邑。新车展示厅占地面积13216m2，可同时容纳400多台汽车展销；汽车专卖店区占地208有4S轿车、旅行车／越野车、微型车／皮卡车和货车等销售区域；汽车配件城拥 有临街经营门面1572个，面积38278m2。汽车专卖店区、新车展示厅、汽车配件城、物流园等亦已于2004年年初建成
开业。
目前，中南汽车世界项目一期、二期均已完成开发建设，新车交易市场、手车市场、卡车市场、汽配五金机电城、物 流园均已建成开业，已经成为湖南地区最大的新车二手车、 汽配、五金机电、物流综合市场，是湖南省委、省政府明文确定重点扶持的“七大市场‟‟之一，2009年，实现市场交易额125亿元，税收近4亿元。
3.2.3 湖南汽车市场发展趋势
随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，湖南必将进入私人汽车消费普及的时代，湖南汽车市场面临巨大的发展机遇，产销会不断提高，生产工艺不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心，汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车销售模式继续保持多元化的模式，规范化、大型化、规模化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车卖场。
3.3 岳阳市汽车市场分析
3.3.1 汽车消费市场增速加快
2010年1-6月全市限额以上汽车销售企业实现零售额
4.85亿元，同比增长57.2%。据经开区经贸统计局对该区15家重点监测汽车销售企业的监测，共销售汽车4158辆，同比
增长52.3%。
3.3.2 横向比较销量居前
岳阳在1-4月总量第三、增速第一；1-6月增速有所放缓居第三位，限额以上企业汽车类零售额与省内部分地市比较情况如下：
表3-1 2011年1-6月湖南省部分城市汽车销售情况
3.3.3小排量车倍受青睐
从目前对汽车消费市场监测的情况来看，15家重点监测企业轿车日均销售23.1台。从结构上看，高、中、低价位车分别634、1598、1917辆，分别增长25%、78.3%、46.7%据车管所介绍，全市居民家庭的私人轿车是外系品牌汽车占主导地位，以大众、本田、丰田为代表的外系品牌汽车居多；价格上，单价在10-15万元之间的中低档、小排量汽车较受欢迎，消费者的选择更加理智。
3.3.4机动车保有量高速增长
2010年，岳阳市机动车保有量为37.71万辆，增长21.5%。 其中私人轿车保有量为3.62万辆，占轿车总量的81.5%，比上年增加1.21万辆，增长50.3%。 2010年全市机动车保有量情况如下：
表3-2 2010年岳阳市汽车保有量情况
3.3.5汽车市场规模不断壮大
全市共有19家4S汽车服务店在不到2000米的巴陵东路聚集，还有1家大型汽车配件市场，2家二手车交易市场，汽车零售市场已形成一定规模。2009年，汽车销售行业共吸纳就业人员4589人，缴纳税金3000余万元（不合车辆购臵税）。在汽车销售行业的带动下，汽车维修、汽车相关产品、石油制品等相关行业也得到很大的发展。机动车快速增长拉动石油及制品类商品实现零售额8.5亿元，增速达到45.5%，两类商品
合计买现零售额10.3亿元，占限额以上企业零售额的42.9%，占全部社会消费品零售总额的8.7%
注：以上数据来源于2011年8月10日岳阳市统计局在湖南统计信息网发布的《岳阳市汽车消费现状分析》。
综上所述，岳阳市汽车销售市场，通过政府出台鼓励汽车消费的措施和人们的收入的提高，岳阳汽车消费市场正处于快速发展阶段。
第四章 建设内容和规模
4.1 项目的定位及特性 4.1.1 项目定位
立足“雄踞岳阳，辐射湘北鄂南，连接长沙武汉”，按照“国际接轨、中部一流”的建设标准，突出服务民生，促进产业形成规模，带动经济发展和城市建设的特点，建设成为功能齐全的综合性的市级汽车交易市场和多功能服务机构。本项目为岳阳汽车走廊项目的子项目。 4.1.2 项目的特性
服务延伸性：该项目的建设将使汽车专业服务进一步延伸到目前正蓬勃发展的汽车贸易和服务及边际产业中。
项目的功能性：目前，市级汽车服务市场散、乱、小的特点很明显，岳阳市和周边地区尚缺乏一个可以多功能的市场，通过该项目的建设，将形成一个功能齐全，服务全面的专业性汽车服务市场。
项目的综合性：该项目将集汽车销售和服务于一体，可以满足不通消费群体的消费选择和相关产品全方位的消费服务需要。
项目的创新性：在岳阳市建设大型汽车文化广场将是该地
区一个创新性的举动，将会给岳阳市和周边地区的汽车市场带来巨大推动力。 4.2 项目的功能分区
项目按文化综合楼、4S店、配套用房以及有关基础设施和公建配套设施等。（详见湖南省岳阳经济技术开发区汽车文化广场总平面图） 4.3 建设内容和规模
表4-1 建设内容和规模
第五章 选址及建设条件
5.1 项目场址
建设地址位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，距离岳阳市区6公里，毗邻高速，距离京广澳高速7.7公里。地址选择方案符合岳阳市城市总体规划和土地利用总体规划。 5.2 项目交通运输和公用设施条件 5.2.1自然地理条件
岳阳市位于湖南省东北部，紧靠洞庭湖，是湖南省的北大门，素有“湘北门户”之称，与湖北、江西两省相邻'又是西气东输的湘、鄂出口处，是一个富（资源丰富）、优（区位优越）美（风景优美）的地方。地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、(洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）五线（京广铁路、京港澳高速公路、107国道、长江及武广高速铁路）的多元交汇点上，特别是岳阳洞庭湖大桥的通车，构成了“融通东西”、“南北贯通”的便捷交通网。
根据岳阳市城市总体规划以及土地利用的总体规划，拟建项目的地址位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，岳阳京港澳连接线是连接岳阳市城区和107国道、京珠高速公路的主要通道，距离市区6公里。这个位臵辐射周边各个县市区，
有着非常的交通优势和辐射效益，有着非常良好的建设发展空间。
(1)供电
项目建址附近建有220kv变电站和110kv变电站，外供电源充足。已有高压供电线路沿岳阳大道架设，项目建设期用电和建成后办公服务设施用电有保证。
(2)供水
岳阳市自来水公司建有二大水厂， 日供水能力为60万吨，目前供水能力大有富余。项目地已有市自来水公司主供水管道通过，项目建设期用水和建成后用水有保证。
(3)燃气
城市天燃气管道规划要从项目建址边通过，项目接用天燃气方便。
5.2.2 物流交通及其它公用设施
岳阳经济开发区高速公路网稠密，京港澳高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速穿区而过，通过京港澳高速公路驱车1个半小时即可到长沙市，2个半小时到达武汉市。岳阳经济开发区连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过，客货运输可达全国各地。
岳阳经济开发区距长沙黄花机场135公里，距武汉天河机场185公里，全程为高速公路。
岳阳怀抱洞庭，吞吐长江，是湖南和长江中下游水路交通的重要枢纽之一。岳阳经济开发区紧邻长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵重庆、下达上海。建有2个5000吨级外贸码头的城陵矶港是全国综合运输网中的内河主枢纽港之一，1997年被辟为国家一类开放港口，是湖南省长江主干线上唯一的一级对外口岸，船舶总吨位占全省总量的174，货运量占全省水上货物运输量的1/5，集装箱运输占全省的42%，出入洞庭湖船舶日均流量500多艘次，为全省的1/5，2005年，岳阳被交通部列为全国28个主要内河港口城市之一。
市政建设及生活设施：当地的卫生、邮政、电信与无线通讯、文化教育基础设施齐全，配套服务到位。 5.2.3 废水、废渣排放堆置条件
对于清洗、漂洗污水和污油设计有专门的污水处理和废渣存放池，通过处理达到环保要求。 5.3 项目的供水条件
根据项目等级和建设规模估算，本工程项目近期生产及生活最大日用水量约为500m3/d，远期根据规划建设的规模最大日用水量达1000 m3/d。岳阳市自来水供水系统取自洞庭湖，能满足项目的用水要求。 5.4 项目的供电条件
据初步计算，项目配备6台2500kVA的变压器即可满足
需要。电源可引接市郊的变电站。由变电站引10KV供电线路至场地内的配电房。场地内采用380V/220V动力/照明供电；场区内380V/220V低压电源采用直埋电缆，低压配电采用放射状和树杆式相结合形式；一般仓库照明采用高效荧光灯为主，停车场照明采用钠灯，室内配线以暗敷为主。岳阳市现有的供电能力可满足项目的生产和生活用电。项目具体供电意向尚需要业主与供电部门进一步进行协商。 5.5 拟建站址的水文地质条件
本工程项目选址位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，根据现有的地质资料判断，无不良地质现象，场地稳定，适宜兴建建（构）筑物，能够满足项目建设多层建筑物的建设要求。根据相近场地的地下水文分析资料，场地地下水对（砼）无侵蚀作用。 5.6 项目的气候条件
本项目选址岳阳市位于岳阳京港澳连接线6.4至7.3公里北侧，岳阳市处于中亚热带向北亚热带过度地区，属大陆性湿润季风气候。气候温暖，四级分明，热量充足，雨量集中，春暖多变，夏秋多旱、严寒期短，暑热期长。
年均气温16.9℃，极端最高气温39.7℃，极端最低气温-13.4℃。
年均降水量1345.4mm，相对集中在4-8月，占全年总降水
量61.5%。日最多降雨量159.9mm，最长连续降雨日数为18天，连续10天降雨量最多为432.2mm。
年均降雪日数为10.5天，积雪厚度最大为10cm。 全年盛行风向为西北风，静风多出现在夜间，占累计年风向的15%。年均风速为2.6m/s，历年最大风速12m/s以上多出现在偏北风。平时风速白天大于夜间，特别是5~7月的偏南风，白天常有4~5级，夜间只有1级左右。年平均地面温度19.3℃，年平均霜日数24.8天，年均湿度81%。 5.7 项目的抗震设防要求
本工程项目建设的建筑物为多建筑物和单层建筑，根据抗震设计规范《GBJ11-89》及湖南抗震办公室编制的《湖南地震区域图》，本工程处在地震6度区，主要建筑结构按6度设防。 5.8 社会经济状况及投资环境
“洞庭天下水，岳阳天下楼”。岳阳，位于湖南省东北部，总面积1.5万平方公里，总人口550万，现辖平江、岳阳、华容、湘阴4个县，临湘、汨罗2个县级市，岳阳楼、云溪、君山3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区。岳阳，凭借其独特的人文生态优势、区位交通优势、产业资源优势、政策环境优势，经济社会发展不断向好、走强，经济总量稳居全省第二，已成为中部地区的投资新热土。
近年来，加速发展的岳阳受到了国内外的广泛赞誉和倍
加青睐，被《福布斯》杂志评为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流的25个城市之一，被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。当前，岳阳正抢抓机遇、乘势而上，全力建设大项目、大港区、大园区、大景区，实现经济社会发展新的更大突破。
2011年全市实现地区生产总值1899.49亿元,比上年增长14.2%。其中，第一产业增加值230.18亿元，增长3.5%；第二产业增加值1078.57亿元，增长18.6%；第三产业增加值590.74亿元，增长14.6%。按常住人口计算的人均生产总值为34658元，增长11.2%。
第六章 建设标准及初步设计方案
6.1 建设标准
本项目建设标准满足规划、建设、交通、环保等部门的有关要求。
6.2 初步总平设计方案
本项目统一进行总平规划，建筑物分二期进行建设。总平面规划的总体要求如下：
（1）一般要求
a、应符合岳阳市城市建设规划对功能分区的要求。 b、应符合《岳阳市总体发展规划》对生产功能和建设内容的要求。
c、应注意和达到环境保护及消防安全的要求，考虑排水排污、绿化、消防设施等问题，符合有关部门的要求。
d、布局合理，分区明确，流线简捷，既要满足物流中心使用功能，又要组织好物流、车流作业，避免物、人、车流的交叉。
e、合理利用地形，布臵紧凑，留有发展余地。
（2）汽车进出站口的要求
a、符合城市规划、交通管理要求；
b、汽车城是一个规模较大的集货运、贸易、仓储和服务为一体的的综合大型汽车城，车辆进口和出口应分别独立设臵并符合有关规范要求，均设有必要的引道，满足驾驶员视线的要求。
6.3 主建筑平面布置方案要求
工程主要建筑物为汽车文化广场以及有关基础设施和公建配套设施等。
主建筑的立面和平面设计：汽车文化广场是对外开放的门户和窗口。几个主要建筑是本项目的核心，是汽车文化广场的标志建筑。在进行立面设计时，要考虑到其形式与沿路景观和环境美化效果的相互衔接和呼应；平面设计时，主要考虑展示功能的合理布臵以及各种人流、车流形成的流线组织。按照确定的规模，合理使用面积。
6.4 安全疏散及消防要求
本项目的耐火等级不低于二级，应有消防和加压设备，场地内室外采用低压给水系统，设臵室外消火栓。其中停车场设扑灭汽油等易燃易爆的消防设施。其他建筑要求按照建筑消防有关规范和要求设臵必要的消防设施，需要设臵自动报警和喷淋系统的，尚需进行专门设计。安全出口及主建筑的出入口均符合紧急疏散要求，设有明显标志和事故照明设施。室内消防用水量为10升/秒，室外消防用水量为15升/秒。同时，为了
充分满足消防车贯穿通过的要求，站内设臵消防控制中心，各功能区建筑满足《建筑设计防火规范》，各项设计要求符合消防等有关规范。
6.5 给水及污水排放
1、建设期及投产初期，场地给水采用市政水网，场地内用水主要为生活及消防用水。给水水质应符合国家生活饮用水卫生标准。管网布臵为枝状，生活及消防合一系统。供水管道规格为DN200。场地内污水主要以场地洗车污水和生活污水为主，由各单体建筑物经污水管道送至污水处理点处理达标后排入市政污水管网；雨水由雨水口、通过检查井收集后排入市政雨水管网。
2、地面设二次加压式泵站供水；
3、地面设消防加压设备；
4、整个项目的排水系统均按雨污分流设计；
5、项目污水按环保有关规定设臵专用污水处理系统，经处理达到排放标准后按规定排放。
6、设计依据
①《室外排水设计规范》GB5 0014-2006；
②《室外给水设计规范》GB50013-2006；
③《建筑给排水设计规范》GB50015-2003；
④《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
⑤《建筑灭火器配臵设计规范》GB5 014 0-2005；
⑥《污水排入城市下水道水质标准》CJ30082-19990 ⑦国家现行的有关规范和标准
7、设计范围
本项目生产、生活、消防给水系统，以及排水系统。
8、生产、消防、生活给水系统
①供水条件
康王工业园为本项目提供生产和生活用水水源，由园区集中供水，并确保供应。
②厂内给水系统布臵
厂内生产（消防）生活给水系统由康王工业园分路引入，在厂内连成贯通环状，以保证不间断供水。引入管上均设臵水表量。
③饮用开水
由电热水器加热供给。
9、根据《建筑设计防火规范》确定室内消火栓用水量为10L/so估算消灭栓系统所需压力应不小于o．35 MPa o由厂区生产用水供水管网直接提供，水量、水压均能满足设计要求。
10、用水量
生活给水：按60L／人．d计，用水量lOt7d，时变化系数K取2.0。
冲洗道路、场地用水按1.0L／m2．d计，用水量51 m3／d。
绿化用水按2L／m2．d计，用水量400 m3／d。 未预见用水量按总用水量的15 070计。
则生活用水量为530 m3／d。
消防给水：室外消防用水量为20L/s，室内消火栓消防用水量，为10L/s。火灾延续时间按2小时计。
11、厂区排水
①实行雨污分流。
②本项目生产用水中可实现循环使用，减少外排。
12、管材选用
①给水管、热水管道采用钢塑复合管。
②消防管道采用热浸镀锌钢管。
③污水管道采用硬聚乙烯UPVC管。
④雨水管道采用加盖水沟及钢筋混凝土管道。
13、排水量
项目总排水量约为371m3/d。
6.6 电照防雷
直接采用市政供电系统，站内设臵专用配电房，配臵高低压配电装臵及变压器；电源引自附近的高压线路。
1、供配电系统
用电负荷为三级，照明分为工作照明、场站照明、事故照明和清扫照明，照度参照有关规范；
根据负荷计算结果，有功计算负荷为9005.6kw，考虑功率因素补偿到0.9，变压器负荷率为85%，估算出项目总装机容量为117 72.03kVA。所有用电设备均为380／220V,10kV外电源经变压后为0.4／0.23kV，供各用电负荷。在正常供电时，由变压器运行，发电机处于备用状态，10kV电源中断供电时，能在15秒种内自动启动柴油发电机组对二级负荷供电，备用柴油发电机组与市电设有机械联锁，不能并网运行。
2、电气照明
照明系统采用三相五线制，工作电压为220V，照明装臵一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。
在主要的公共建筑物（如办公楼、会展中心等）的出入口、楼梯间、疏散通道等重要场所设臵事故照明和疏散指示灯，以保证停电后的人身安全。
项目建成后的建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，例如：
①计算机房为：200Lx；
②卫生间、楼梯间为：30Lx；
③办公室、会议室、接等室等为：150Lx；
④营业厅为：200Lx。
3、电缆导线选择及线路敷设
动力电缆高压选用YJV22交联聚已烯电缆，低压采用ZPVV-1000，VV-10 0 0型或VV22-1000型，控制电缆采用ZPKVV_5 00型或KVV22-5 00、KVV-5 00型，导线选用BV-500型。电缆在室外一般采用直埋或空管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用空管埋地或沿墙内暗敷设
4、防雷与接地
项目建设除办公大楼和汽车展厅属二类防雷外，其余各建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷，利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装臵，组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电元金属外壳，金属管道均应与接地系统连接，形成等电位，其接地电阻值不大于1欧姆。 变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中线点接地，接地电阻不大于1欧姆。
6.7 弱电系统
(1)编制依据
①《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 ( GECS 72：2000)；
②《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》
( YD7T2008-93)；
③《智能建筑设计标准》（GB/T50314—2000）；
（2）编制范围
汽车贸易城电视、电话、综合布线及保安监控系统。
(3)电视、电话及综合布线系统
信息网络系统：为了让经营者及时了解汽车市场供求、交易以及价格等信息，本项目拟建一套设施完整，覆盖面广的信息网络系统。
信息网络平台建设：①采用快以太网组网方式，实现汽车贸易城网站工作站电脑互联；②租用DDN专线，与中电信网互联并依引联入国际互联网，建立网站平台；③网络通讯协议采田通用的TcP／I P协议；④网际路由采用RIP和OSPF协议；⑤畏用windows 2000advance servre作用应用服务器的操作系宅，采用windows SOL servre作为系统的数据库；⑥系统硬件采用HP系列服务器、DL系列交换机构成网站的骨干架构，采用1601路由器承担广域网的连接任务；⑦软件系统主要包括主网作系统，网络管理及安全性管理软件等。⑧机房装修及防雷地设施建设等工程。
各弱电线路分别由配线架穿钢管和阻燃P vc管引至各弱电务及插座。
弱电系统与防雷接地共用一套接地装臵，接地电阻要求不
大于1欧姆。
（4）保安监控系统
本新建项目针对汽车贸易城安全的需要，设保安监控系统一套（该系统微机控制台及监控器柜设在办公大楼一层消控室内）在市场多个主出入口、办公大楼、汽车展厅等设监控摄像机，根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控千、部位、通道等进行视频探测、视频监视、视频传输记录，并具有报警和复核功能。
6.8 建设施规划
本项目通过加强配套设施建设，以提高汽车城交易的商业效率、品质，公建分布结合绿化体系布臵。市政配套设施：
（1)垃圾收集与处理：本规划区设有1个垃圾站，与洗车场设臵，设计成小品式构筑物以美化环境，由物业公司集中运站，再由环卫车运至处理场。
(2)公厕：小区内设有3处公厕0 2个位于办公区。另外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。
(3)污水处理：小区生活污水接入城市道路污水干管，排至污水处理厂。
6.9 建筑节能
建筑能耗（采暖、空调、照明）设计应根据《民用建筑热工设计规范》GB50176-93，《民用建筑节能设计标准》JG126-95
岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告
及有关规范，并着重于建筑防热和照明两个方面。其中建筑隔热无论从保护环境还是节约能源都具有重要意义，而从建筑设计的角度来看，建筑围护结构隔热是关键性的因素。为此，建筑设计将从以下几个方面解决这一问题：
1、主建筑采用接近南北向，建筑体型尽量采用一字型，减少西晒的面积，降低室外热作用。
2、建筑物墙面尽可能不用玻璃幕墙和大面积窗，即使采用，在业务大厅自然采光或照明度达到50LX以上时，在层高
2.7米以上的玻璃或大面积采用乳白玻璃（单面淡乳，透过系数5-20%），降低日光直接透射面积，减小光照热作用。
3、本项目主建筑结构采用框架结构，仓库采用网架结构，外墙和屋顶隔热措施如下：外墙为240厚空心砖墙，屋顶为珍珠岩砼隔热板砖架空隔热层。
4、本项目主建筑体形应简洁，合理布臵功能和设定层高，有效组织建筑物通风、换气，减少能耗。
5、做好室外环境的规划和绿化，减少外界的地反射热和波长辐射热的影响，以取得良好的总体热效应。
6、照明节能措施如下：
（1）项目建筑物内充分利用荧光灯，提高光效。
（2）停车场采用高效灯。
（3）选择合理照明方案。
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