知名地产流程管理体系文件精装修项目材料设备采购管理流
程
文件编号：
版本：A编制：审核：审批：日期：日期：日期：主导部门：
发布日期：2011年月日
年月日实施日期:2011修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人
1.目标
通过科学规范的采购程序，确保公司开发项目的正常运作，在保证产品质量的前提下，提高采购效率，减少项目投资成本。
2.适用范围
适用于精装修项目材料设备供应商考察、选择、评价、采购实施管理，包括售楼处、架空层、公共部位等。
3.术语和定义
3.1采购方式划分的基本原则：
3.1.1由成品房管理部确定战略采购的产品，报总裁室审批。
3.1.2非战略采购，凡采购价值达到10万元以上的，均采用招标方式；
3.1.3凡采购价值在10万元以内（含10万）的，可采用议标或直接比价方式
进行采购；
3.1.4对部分特殊材料的部品（进口品牌、垄断性采购项目等）不适宜招标的
项目，可采用直接谈判的方式确定，有采购条线组织，成本条线及相关条线参加谈判，采购条线做好相关记录，报分管副总裁审批。
4.职责
4.1成品房管理部采购条线
4.1.1收集材料设备供应商信息和各类建筑材料的市场价格信息，负责对供应
商进行初步筛选、考察、评价，组织相关专业建立合格供应商信息库；
4.1.2负责编制项目材料设备总体采购计划和月度采购计划；
4.1.3组织实施材料的采购、供应商谈判、合同签订工作；
4.1.4组织编制材料招标文件，参与设计、工程供应商的招标工作；
4.1.5参与材料设备的验收；
4.1.6监督、配合总包单位的材料/设备采购活动。
4.1.7组织施工现场所需材料的合理调配；
4.1.8对项目使用材料实施质量监控；
4.1.9建立材料设备供应商的履约评价办法，并定期组织评定，依据评定结果
及时更新维护供应商信息库。
4.2成品房管理部工程条线
4.2.1推荐材料设备供应商；
4.2.2参与供应商考察和资质审查；
4.2.3项目开工前，编制精装工程计划；
4.2.4项目开工后，每月25日前，根据工程项目需要编制材料设备月度需求计
划；
4.2.5参与材料设备招标工作；
4.2.6组织进场材料设备的质量、数量、相关资料等方面的核实和验收；
4.2.7监督供应商合同履约，参与供应商的评价。
4.3成品房管理部设计条线
4.3.1推荐材料设备供应商；
4.3.2参与供应商考察和资质审查；
4.3.3依据城市公司拟定的精装修项目目标计划，出具设计方案；
4.3.4组织选型定版，确定设备选型定版总单；
4.3.5编制招标文件中的技术标部分，参与招标；
4.3.6参与材料设备验收；参与供应商的评价。
4.4成品房管理部成本条线
4.4.1推荐材料设备供应商；
4.4.2参与供应商考察和资质审查；
4.4.3参与选型定版，编制目标采购成本；
4.4.4编制项目材料设备预算清单；
4.4.5参与招标工作和合同谈判，参与供应商的评价。
4.5城市公司
4.5.1推荐材料设备供应商；
4.5.2项目开始前，拟定精装修目标计划；
4.5.3参与招标工作。
4.6部门总经理
4.6.1审批供应商推荐表和供应商资格预审表；
4.6.2审批项目材料设备总体采购计划；
4.6.3审批供应商绩效评定表；
4.6.4网上审批相对应的流转节点。
4.7分管副总裁
4.7.1审批供应商资格预审表，负责战略采购的审核；
4.7.2审批材料设备总体采购计划及采购方式的分判；
4.7.3审批供应商绩效评定表。
4.7.4审批权限内采购合同及付款。
5主要控制点
5.1材料设备选型定版总单；
5.2采购目标成本和材料设备预算清单；
5.3战略采购范围的确定；
5.4编制项目总体采购计划；
5.5合格供应商信息资料库的建立。
6流程说明流程阶段
主责部门流程说明(输入、输出、流程说明)
输入：供应商信息、《合格供应商信息库》
输出：《供应商资格预审表》，《推荐投标供应商审批表》1
供应商选
择
成品房管
理部
采购条线流程说明：1.1供应商推荐原则1.1.1初次在公司范围内合作的供应商，采购条线组织设计条线、工程条线、成本条线进行考察，填写《供应商资格预审表》，并报部门负责人审核。
1.1.2在公司范围内有合作经历且纳入《合格供应商信息库》内的供应商，可直接入围。《推荐投标供应商审批表》《供应商资格预审表》支持文件及记录
主责部门流程说明(输入、输出、流程说明)
1.1.2采购条线依据考察结果和在《合格供应商信息库》中筛选的合同供应商，填写《推荐投标供应商审批表》，报部门负责人审核，分管副总裁审批，确定推荐投标供应商。
输入：设计条线提供的选型定板总单和成本条线提供的目标成本，项目材料设备月度需求计划
输出：项目材料设备总体/月度采购计划
流程说明：
2.1城市公司根据项目开发策划评审结论，确定精装修项目定位、主要节点计划和目标成本，成品房管理部负责深化精装修方案并组织评审确认。
2.2成品房管理部设计条线组织采购条线、成本条线开展材及记录2
采购计划料设备选型定板，提出材料设备选型定板总单。成本条线提供对材料设备的目标成本控制要求。
2.3采购条线根据计划要求进行汇总，统筹部门所有项目需《项目材料设备月度采购计划》
采购条线
/各城市
精装修项
目组求计划编制项目材料设备总体采购计划，提出划分采购方式的建议，并初步明确战略采购的范围，报分管总裁审批；2.4成本条线编制项目材料设备预算清单，作为采购条线编
制项目材料设备总体采购计划的依据，并作为城市精装修项目组上报项目材料设备月度采购计划的预算依据；
2.5城市公司精装修项目组根据部门采购总体控制计划、成本条线材料设备预算清单，并结合整体项目工程的要求，编制《项目材料设备月度采购计划》，于每月25日前报部门采购条线审核。
2.6采购条线根据《项目材料设备月度采购计划》，具体组织实施。
3
采购实施输入：《战略采购作业指引》、《招投标管理作业指引》输出：战略采购框架协议及其他相关合同签署
流程说明：《战略采购作业指引》
主责部门
采购条线
各城市精
装修项目
组流程说明(输入、输出、流程说明)3.1属于战略采购的材料，由采购条线根据《战略采购作业指及记录《招投标管理作业引》组织招投标并签订战略采购框架协议。指引》3.2非战略采购的材料，由采购条线根据《招投标管理作业指《材料设
备采购实
引》组织招投标，工程、成本、设计条线及城市项目部参与。施流程》
3.3招标工作完成后，由采购条线根据《材料设备采购实施流程》签署采购合同并进行网上流转审批。
输入：合同履行情况
输出：供应商评估信息
流程说明：4
合
同
履
约
与
评
估4.1城市公司精装修项目组按照战略协议/采购合同的约定执行，按《现场材料设备检查验收作业指引》的规定，实施材料、设备的现场验收；4.2城市公司精装修项目组组织进场材料设备的质量、数量、相关资料等方面的核实和验收，并填写《材料设备进场验收
单》。
4.3特殊情况处理:
4.3.1已签署合同或协议的供应商不能满足要求时，采购条线应重新选择供应商或变更合同并报分管总裁审批；《现场材料设备检查验收作业指引》
采购条线
各城市精
装修项目
组4.3.2对于不合格材料，由采购条线及时对已使用材料进行处理。对产生重大影响的不合格材料处理，需报总裁室审批。4.4在合同履约结束后由采购条线组织相关条线对供应
商进行履约评估。
输入：供应商推荐、供应商评价
输出：合格供应商信息库
流程说明：
5.1采购条线相关人员应汇总新老供应商提供的合作意向信息，收集房地产开发项目相关的各类产品或服务的供应商和市场产品、价格变化情况，分别建立供应商和产品、价格信息库；
5.2采购条线对于所收集的供应商信息应进行审查及筛选，组《合格供应商信息库》5供应商关系管理及供应商后评估管理
主责部门流程说明(输入、输出、流程说明)
织相关条线对其进行考察，经审批后汇总形成《合格供应商信息库》
。
5.3采购任务实施完成后，采购条线应定期对供应商业绩进行
客观公正的评价，更新合格供应商信息库。
及记录
7.相关支持性文件
7.1《战略采购作业指引》
7.2《招投标管理作业指引》
7.3《材料设备采购实施流程》
8.相关记录
8.1CXXX-JZ-LC001-JL001《供应商资格预审表》供应商资格预审表
8.2CXXX--JZ-LC001-JL002《推荐投标供应商审批表》推荐投标供应商审批表
8.3CXXX--JZ-LC001-JL003《项目材料设备总体采购计划》项目材料设备总体采购计划.doc
8.4CXXX--JZ-LC001-JL004《项目材料设备月度采购计划》项目材料设备月度
采购计划.doc
8.5CXXX--JZ-LC001-JL005《合格供应商信息库》合格供应商信息库.doc
知名地产流程管理体系文件精装修项目材料设备采购管理流
程
文件编号：
版本：A编制：审核：审批：日期：日期：日期：主导部门：
发布日期：2011年月日
年月日实施日期:2011修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人
1.目标
通过科学规范的采购程序，确保公司开发项目的正常运作，在保证产品质量的前提下，提高采购效率，减少项目投资成本。
2.适用范围
适用于精装修项目材料设备供应商考察、选择、评价、采购实施管理，包括售楼处、架空层、公共部位等。
3.术语和定义
3.1采购方式划分的基本原则：
3.1.1由成品房管理部确定战略采购的产品，报总裁室审批。
3.1.2非战略采购，凡采购价值达到10万元以上的，均采用招标方式；
3.1.3凡采购价值在10万元以内（含10万）的，可采用议标或直接比价方式
进行采购；
3.1.4对部分特殊材料的部品（进口品牌、垄断性采购项目等）不适宜招标的
项目，可采用直接谈判的方式确定，有采购条线组织，成本条线及相关条线参加谈判，采购条线做好相关记录，报分管副总裁审批。
4.职责
4.1成品房管理部采购条线
4.1.1收集材料设备供应商信息和各类建筑材料的市场价格信息，负责对供应
商进行初步筛选、考察、评价，组织相关专业建立合格供应商信息库；
4.1.2负责编制项目材料设备总体采购计划和月度采购计划；
4.1.3组织实施材料的采购、供应商谈判、合同签订工作；
4.1.4组织编制材料招标文件，参与设计、工程供应商的招标工作；
4.1.5参与材料设备的验收；
4.1.6监督、配合总包单位的材料/设备采购活动。
4.1.7组织施工现场所需材料的合理调配；
4.1.8对项目使用材料实施质量监控；
4.1.9建立材料设备供应商的履约评价办法，并定期组织评定，依据评定结果
及时更新维护供应商信息库。
4.2成品房管理部工程条线
4.2.1推荐材料设备供应商；
4.2.2参与供应商考察和资质审查；
4.2.3项目开工前，编制精装工程计划；
4.2.4项目开工后，每月25日前，根据工程项目需要编制材料设备月度需求计
划；
4.2.5参与材料设备招标工作；
4.2.6组织进场材料设备的质量、数量、相关资料等方面的核实和验收；
4.2.7监督供应商合同履约，参与供应商的评价。
4.3成品房管理部设计条线
4.3.1推荐材料设备供应商；
4.3.2参与供应商考察和资质审查；
4.3.3依据城市公司拟定的精装修项目目标计划，出具设计方案；
4.3.4组织选型定版，确定设备选型定版总单；
4.3.5编制招标文件中的技术标部分，参与招标；
4.3.6参与材料设备验收；参与供应商的评价。
4.4成品房管理部成本条线
4.4.1推荐材料设备供应商；
4.4.2参与供应商考察和资质审查；
4.4.3参与选型定版，编制目标采购成本；
4.4.4编制项目材料设备预算清单；
4.4.5参与招标工作和合同谈判，参与供应商的评价。
4.5城市公司
4.5.1推荐材料设备供应商；
4.5.2项目开始前，拟定精装修目标计划；
4.5.3参与招标工作。
4.6部门总经理
4.6.1审批供应商推荐表和供应商资格预审表；
4.6.2审批项目材料设备总体采购计划；
4.6.3审批供应商绩效评定表；
4.6.4网上审批相对应的流转节点。
4.7分管副总裁
4.7.1审批供应商资格预审表，负责战略采购的审核；
4.7.2审批材料设备总体采购计划及采购方式的分判；
4.7.3审批供应商绩效评定表。
4.7.4审批权限内采购合同及付款。
5主要控制点
5.1材料设备选型定版总单；
5.2采购目标成本和材料设备预算清单；
5.3战略采购范围的确定；
5.4编制项目总体采购计划；
5.5合格供应商信息资料库的建立。
6流程说明流程阶段
主责部门流程说明(输入、输出、流程说明)
输入：供应商信息、《合格供应商信息库》
输出：《供应商资格预审表》，《推荐投标供应商审批表》1
供应商选
择
成品房管
理部
采购条线流程说明：1.1供应商推荐原则1.1.1初次在公司范围内合作的供应商，采购条线组织设计条线、工程条线、成本条线进行考察，填写《供应商资格预审表》，并报部门负责人审核。
1.1.2在公司范围内有合作经历且纳入《合格供应商信息库》内的供应商，可直接入围。《推荐投标供应商审批表》《供应商资格预审表》支持文件及记录
主责部门流程说明(输入、输出、流程说明)
1.1.2采购条线依据考察结果和在《合格供应商信息库》中筛选的合同供应商，填写《推荐投标供应商审批表》，报部门负责人审核，分管副总裁审批，确定推荐投标供应商。
输入：设计条线提供的选型定板总单和成本条线提供的目标成本，项目材料设备月度需求计划
输出：项目材料设备总体/月度采购计划
流程说明：
2.1城市公司根据项目开发策划评审结论，确定精装修项目定位、主要节点计划和目标成本，成品房管理部负责深化精装修方案并组织评审确认。
2.2成品房管理部设计条线组织采购条线、成本条线开展材及记录2
采购计划料设备选型定板，提出材料设备选型定板总单。成本条线提供对材料设备的目标成本控制要求。
2.3采购条线根据计划要求进行汇总，统筹部门所有项目需《项目材料设备月度采购计划》
采购条线
/各城市
精装修项
目组求计划编制项目材料设备总体采购计划，提出划分采购方式的建议，并初步明确战略采购的范围，报分管总裁审批；2.4成本条线编制项目材料设备预算清单，作为采购条线编
制项目材料设备总体采购计划的依据，并作为城市精装修项目组上报项目材料设备月度采购计划的预算依据；
2.5城市公司精装修项目组根据部门采购总体控制计划、成本条线材料设备预算清单，并结合整体项目工程的要求，编制《项目材料设备月度采购计划》，于每月25日前报部门采购条线审核。
2.6采购条线根据《项目材料设备月度采购计划》，具体组织实施。
3
采购实施输入：《战略采购作业指引》、《招投标管理作业指引》输出：战略采购框架协议及其他相关合同签署
流程说明：《战略采购作业指引》
主责部门
采购条线
各城市精
装修项目
组流程说明(输入、输出、流程说明)3.1属于战略采购的材料，由采购条线根据《战略采购作业指及记录《招投标管理作业引》组织招投标并签订战略采购框架协议。指引》3.2非战略采购的材料，由采购条线根据《招投标管理作业指《材料设
备采购实
引》组织招投标，工程、成本、设计条线及城市项目部参与。施流程》
3.3招标工作完成后，由采购条线根据《材料设备采购实施流程》签署采购合同并进行网上流转审批。
输入：合同履行情况
输出：供应商评估信息
流程说明：4
合
同
履
约
与
评
估4.1城市公司精装修项目组按照战略协议/采购合同的约定执行，按《现场材料设备检查验收作业指引》的规定，实施材料、设备的现场验收；4.2城市公司精装修项目组组织进场材料设备的质量、数量、相关资料等方面的核实和验收，并填写《材料设备进场验收
单》。
4.3特殊情况处理:
4.3.1已签署合同或协议的供应商不能满足要求时，采购条线应重新选择供应商或变更合同并报分管总裁审批；《现场材料设备检查验收作业指引》
采购条线
各城市精
装修项目
组4.3.2对于不合格材料，由采购条线及时对已使用材料进行处理。对产生重大影响的不合格材料处理，需报总裁室审批。4.4在合同履约结束后由采购条线组织相关条线对供应
商进行履约评估。
输入：供应商推荐、供应商评价
输出：合格供应商信息库
流程说明：
5.1采购条线相关人员应汇总新老供应商提供的合作意向信息，收集房地产开发项目相关的各类产品或服务的供应商和市场产品、价格变化情况，分别建立供应商和产品、价格信息库；
5.2采购条线对于所收集的供应商信息应进行审查及筛选，组《合格供应商信息库》5供应商关系管理及供应商后评估管理
主责部门流程说明(输入、输出、流程说明)
织相关条线对其进行考察，经审批后汇总形成《合格供应商信息库》
。
5.3采购任务实施完成后，采购条线应定期对供应商业绩进行
客观公正的评价，更新合格供应商信息库。
及记录
7.相关支持性文件
7.1《战略采购作业指引》
7.2《招投标管理作业指引》
7.3《材料设备采购实施流程》
8.相关记录
8.1CXXX-JZ-LC001-JL001《供应商资格预审表》供应商资格预审表
8.2CXXX--JZ-LC001-JL002《推荐投标供应商审批表》推荐投标供应商审批表
8.3CXXX--JZ-LC001-JL003《项目材料设备总体采购计划》项目材料设备总体采购计划.doc
8.4CXXX--JZ-LC001-JL004《项目材料设备月度采购计划》项目材料设备月度
采购计划.doc
8.5CXXX--JZ-LC001-JL005《合格供应商信息库》合格供应商信息库.doc