方志平解读《物权法解释一》YY课程讲义网络答疑：新浪微博@民法方志平
方志平解读司法考试重点《物权法解释一》
编讲：方志平（新浪微博@民法方志平）
《物权法解释一》四大制度：登记制度+文书物权制度+按份共有人优先购买权制度+善意取得制度
体系图构对外公示公信（1、2）对内实事求是不动产异议登记（3）
限缩解释：处分为“物权”上处分（4）
债权消灭：债权无效撤销解除或放弃（5）
注册动产的登记：注册动产交付变动物权，登记不得对抗善意第三人（6）
逃债之恶意串通
逃债之低价处分→债权人撤销权
逃债之消极怠工→债权人代位权
文书物权的类型：（7文书物权的保护：（8）未交付、未登记，可主张物权法34-37条的物权保护
（12条第1款+13买问题。对外转份额，才有优先购买
限于对外“转让”份额（9份额的继承、遗赠，不适用优先“购
买”权，另有约定除外
同等条件：转让价格、价款履行方式及期限等因素确定（10）
按份共有
从约定
打招呼中明确的时间段≧15日，以此为准
打招呼
时间条件
（11）
无法确定主张人是否知情，则为共有份额权属转移
之日起6个月
④比例条件：多个主张人，同等条件下按比例购买，增“份额”（14）
不符合时间条件（过了除斥期间）
打招呼中明确的时间段
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⑤除外条件：不符合同等条件（返回原先条件，提出实质性变更要求）
（12条二）（注意：不可以简单逻辑推论：同时诉，则都能获得支持。）《合同法》52条无效的瑕疵（21）欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由的撤销瑕疵受让人存在这些事由，而不是无权处分人
这些事由从《合同法》第54条第2款而来
可否扩推到《合同法》54条第1款误解显失公平？
恶意的举证责任：真实权利人不动产受让人应当知道卖
（15二）方无处分权=重大过失
（15一）动产受让人不合交易习惯
场所对象时机=重大过失17
善意有效的异议登记
预告登记未经权利人同意
（16一）记载了行政、司法机关查封等信息
④受让人知道记载权利主体错误
⑤受让人知道他人已享有不动产物权
完成不动产登记之时
（18）完成动产交付之时
简易交付：转让动产法律行为生效时
指示交付：转让返还原物请求权的协议生效时
标的物性质、数量
合理价格（19付款方式
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一、登记制度
（一）图构对外公示公信（1、2）
对内实事求是
不动产异议登记（3）
限缩解释：处分为“物权”上处分（4）
债权消灭：债权无效撤销解除或放弃（5）
注册动产的登记：注册动产交付变动物权，登记不得对抗善意第三人（6）
逃债之恶意串通
逃债之低价处分→债权人撤销权
逃债之消极怠工→债权人代位权
（二）《物权法》的基础规范与《物权法解释一》的具体规范
1、不动产的登记之登记要件主义
（1）《物权法》强调不动产的登记效力。
物权法定之不动产登记：《物权法》第6条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
不动产物权变动登记发生效力，未经登记不发生效力：《物权法》第9条第1款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第14条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
④登记是金科玉律！物权法实施后，不少法官、法院都将不动产登记簿是物权归属和内容的根据（物权法第16条）这一规定当成了金规玉律，由此认为，既然物权的归属和内容是以不动产登记簿为准，已经登记的不动产产生权属争议的，应当先撤销或者变更登记。而⑤示例
甲乙共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在甲名下。后双方生隙，乙起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，乙应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。
⑥不良后果登记制度
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A1、未能全面理解不动产登记的公示效力；A2、将权利的表征与权利等同视之，认为表征不变，权利就不变；A3、颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态；A4、造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。
（2）《物权法解释一》回归登记的本来价值：维护交易安全，不涉及交易安全则实事求是
“想改房产证名字，该先打哪种官司？”→不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。
A1、法条。《物权法解释一》第1条，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”
A2、分解：a1该条前半部分明确了不动产物权的归属及其基础法律关系属于民事诉讼的受案范围。事实上，该规则一直以来均在司法实务中所适用。a2该条的后半条规定，如当事人的上述争议已经在行政诉讼中申请解决的，不再由法院的民事审判庭受理。
A3、结论：结合最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条中曾作出如下规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”+《物权法解释一》第1条=如当事人对房屋登记的基础法律关系效力存在争议的，仍然应当遵从“先民后行”的原则，首先通过民事诉讼解决基础法律关系的争议。
《物权法解释一》第2条，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
当事人有权对其享有真实权利的不动产申请法院进行确权的规则在实践中已为司法机关所广泛接受和采纳，司解一第二条的宣示意义更大。
对外：登记的公示效力在于保障对外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易时，登记具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准。
④对内：在处理不涉及第三人的内部关系时，登记的公信力不发生作用，实事求是是基本原则。如此，前述案例，乙提起民事诉讼法院应当受理，乙提出其出资以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定乙为共有权人。
（3）小结：不动产登记之登记要件主义的回归
事实物权与法律物权。
对外公示公信；对内实事求是。
“内有规矩，外有方圆，内外有别”。
④统一标准，司考已经走在前面
2015/5
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1
A．甲有权提出更正登记
B．房屋登记在乙名下，甲不得请求乙过户
C．《协议》名为代购房关系，实为借款购房关系D2、不动产登记之异议登记
（1）《物权法》第19条第2款，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
（2）《物权法解释一》第3条，“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效3、不动产登记之预告登记
（1）预告登记制度的背景。我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了，房拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。
解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第20条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。这一制度，直至建设部《房屋登记办法》和国土资源部《土地登记办法》的颁布实施，才具体落地。到2015年的《不动产登记暂行条例》，预告登记制度已蔚然成型。
（2）《物权法》第20条第1款，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”
限缩解释：
《物权法解释一》第4条，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
注意：应当认为预告登记中所指的处分，并不包括在房屋上设定租赁的行为。故如当事人在预告登记后将房屋出租的，租赁合同效力并不受影响。
（3）《物权法》第20条第2款，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
《物权法解释一》第5条，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。”
4、注册动产的登记对抗主义：交付变动物权→“二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！”
（1）《物权法》第24条，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，1A
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未经登记，不得对抗善意第三人”+第23条，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”
（2）《物权法解释一》第6条，“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”
（3）小结：统一标准，包括统一司考标准
争议：查封债权人是否属于未经登记不得对抗的第三人？
A1、查封并不能从根本上改变债权人的法律地位，也不能使债权人取得查封物的物权或优先受偿地位。因此，已经基于交付取得车辆所有权的受让人，虽然未经登记仍可对查封提出异议。这种观点主要延续了德国法的思路，即登记的效力在于公示，公示的目的在于保证交易安全，查封债权人并非交易第三人，不存在信赖保护问题。
A2、查封债权人属于未经登记不得对抗的第三人。这派观点主要借鉴了日本学界关于登记对抗第三人范围的讨论。主要理由有：（1）如同信赖物权登记而交易的第三人一样，债权人也同样应当给予保护；（2）怠于进行物权公示的权利人不值得特殊保护。物权变动时，受让人不申请预告登记，也不及时办理登记，应当承担相应的法律风险。
程序法的效果：法院对被执行人（转让人）采取执行措施的过程中，在车管所查封了登记在被执行人（转让人）名下的车辆，此时受让人以案外人的身份依据《民事诉讼法》第227条提出案外人异议，主张自己对车辆享有所有权且足以排除强制执行。
理论基础，即隐含了一个正常情况下的假设，卖车的人，没了车，有了从车变现出来的钱，归入其责任财产，保护其对外所负债务。法律的天平倾向于保护付了车钱的人。否则，买车的人就一边向车主付了车钱，另一边其占有的车被执行，真是“人财两空”，实实在在的损害了买车的人。
示例：甲将其名下的A车转让给乙并完成交付，但在双方办理车辆过户登记之前，甲的一般债权人丙通过法院判决执行查封了A车，导致车辆无法办理过户。在乙尚未支付A车的转让价款时，即便其已经取得了占有，丙仍然可以对抗乙而将A车通过执行程序受偿其债权。→增加了对抗第三人的难度。解决问题“实践中出现的当事人通过伪造或倒签方式将特殊动产的转让且使得交付时间提前用以对抗一般债权人。”
④最高院正面说明：转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然，这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时其债权已设定担保，该债权人已经成为该物的担保物权人，自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。
⑤最高院反面说明：人身损害债权人的问题，实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于《物权法》第24条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题，如果将该类特殊债权人作为不可对抗的第三人，则与该条的立法本意以及物权优先于债权的基本原则不符。至于这种情形下哪一个权利应优先保护的问题，属于立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。事实上，本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容，比如《海商法》第22条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。
⑥拟人化处理：《海商法》第22条，“下列各项海事请求具有船舶优先权：（一）船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；（二）在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；（三）船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求；（四）海难救助的救助款项的给付请求；（五）船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。”
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⑦遗留问题：“已经支付对价”是否必须全款支付的问题，有观点认为应视特殊动产的情况分别判断，如船舶、航空器这类对价较高的特殊动产，不应苛求受让人支付全部或大部分对价，对其已经支付的对价要求应符合一般交易惯例即可。而对于车辆等价值相对较低的特殊动产，实践中可相较采取稍高的标准。
⑧司考展开1
A1、逃债之恶意串通
A2、逃债之低价处分→债权人撤销权
A3、逃债之消极怠工→债权人代位权×）（对汽车上享有登记的抵押权√）
丙的身份，包括被汽车撞的人
⑧司考展开2乙（占有+支付对价=物权法上的汽车所有权人）
A1、不可对抗的示例：机动车上负担有登记的抵押权，则不可对抗抵押权人。
A2、可以对抗的示例：甲把车卖并交付给乙，未过户。甲此前欠丙10万，乙对汽车的所有权可以对抗丙（甲的一般债权人）。还如甲开车肇事侵害了丙人身须赔偿10万，甲把车卖并交付给了乙，未过户，则乙对车的所有权可以对抗丙。
2010/6
甲将一辆汽车以15后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？2
A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失
B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失
D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失
图构：
15万
甲
18万
丙（取得过户）乙（付完款：7日后交车过户）
2A（此题要么修改题干，要么修改选项，学说观点在发展，实践也在发展，一度有分歧的观点达成共识了，即24条属于23条的补充，不是对23条的否定，即注册动产物权以交付为转移标志。）
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二、文书物权制度
（一）图构文书物权的类型：（7文书物权的保护：（8）未交付、未登记，可主张物权法34-37条的物权保护
（二）《物权法》的基础规范与《物权法解释一》的具体规范
1、文书物权的类型
（1）《物权法》第28条，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
（2）“无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！
”《物权法解释一》第7条，“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
问题：法院查封被执行人名下房屋一套：案外人（买受人）持过户判决主张异议；或案外人（被执行人配偶）持离婚调解书主张异议，调解书中被执行人同意全部夫妻共有财产包括该房屋归案外人所有；或案外人（债权人）持调解书主张异议，调解书中被执行人承认对案外人欠款500万，双方同意以该处房屋抵债。
争议：对哪些法律文书可以直接导致物权变动，包括以下争议：
（一）法律文书是否限于法院判决，裁决和调解书能否导致物权直接发生变动；
答：√
（二）给付之诉或确认之诉的判决或调解书能否直接导致物权变动；
答：×
（三）是否只有基于形成诉权提起的形成之诉才能导致物权变动，基于形成权（如解除权）提起的诉讼能否直接导致物权变动；
答：形成诉权可以，单纯形成权不可以。再补：由于共有物分割诉讼的性质存在争议，如果认为其为确认之诉或给付之诉，则将成为形成之诉的例外。最后补：司考中认为共有物分割诉讼为形成之诉。
（四）诉讼中，以物抵债的判决或调解能否直接导致物权变动；
答：×
（五）执行中，拍卖裁定和以物抵债裁定能否直接导致物权变动。
答：√
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特别注意：增加了调解书：相反观点：法院或仲裁就不动产变动事项做成的和解或调解，尚无形成判决、裁决同一的形成力，需要当事人持和解书或调解书到登记部门办理变更登记，否则不发生物权变动的效力。
④原理1：为什么排除给付判决？
实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记，并导致物权秩序紊乱、实际权利状态与登记权利状态不一致的现象，进而影响到下一步的交易安全。
⑤原理2：为什么拍出确认判决？
确权判决实际上是对于物权的现有真实权利状态的一种认可，而非对物权的变动。在确权判决生效时，实际上是认可了物权的真实权利人的权利，起到一种自始“正名”的作用，而不应当认为物权的权利人在确权后发生了变更。
（3）小结：统一标准，司考已经走在前面
1、2013/6
2013/6
甲、乙和丙于2012年389月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的？3
A．2012年3月，甲、乙按份共有房屋
B．2012年8月，甲、乙按份共有房屋
C．2012年9月，丁为房屋所有人
D．2012年12月，戊为房屋所有人
考点：非基于法律行为物权变动之继承不动产、合伙共有、物权变动的区分原则、无权处分
图构
3月散伙甲乙共有甲（合伙人）乙（合伙人）丙（合伙人）（8月法院判丙过户）
丁（9月唯一继承人）
12月赠与房屋公证未过户）
2、2011/55
吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月13月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月104
A．5月10日前，吴某是房屋所有权人
3
4CBD
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B．2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人
C．3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人
D．5月10日后，王某是房屋所有权人网络答疑：新浪微博@民法方志平
考点：非基于法律行为的离婚文书物权之不动产所有权、一房“两”卖、基于法律行为物权变动的区分原则
图构
离婚形成判决吴某（房屋登记名义人）4月1日无权处分李某（2月1日离婚判决所有人）3月1日有权处分
王某（5月10日过户）
（善意取得：50万）张某（3月1日拿到钥匙未过户）（衡量市价：50万）
2、文书物权的保护
（1）《物权法》不完全物权规范体系
文书物权。
《物权法》第28条，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
继承无权。
《物权法》第29条，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
建造无权。
《物权法》第30条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
④不完全物权（欠缺处分权能）。
《物权法》第31条，“依照本法第二十八条至第三十条规定（文书物权、继承物权和（2）《物权法解释一》保护不完全物权的宣示规定
《物权法解释一》第8条，“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”
保护方法：《物权法》第34条，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第35条，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第36条，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”④第37条，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”
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（3）小结：统一标准，司考已经走在前面
2008/94理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94—96题。5
A.甲已经取得了该房屋的所有权
B.C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力
D.甲可以出租该房屋
考点：继承物权未宣示登记不得处分，但是可以出租
戊。请回答94—96题。
图构继承丙（第二买受人：过了户）
丁（丁胁迫丙：过了户）
戊（过了户）房屋5ACD
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三、按份共有人优先购买权制度
（一）图构（12条第1款+13买问题。对外转份额，才有优先购买
限于对外“转让”份额（9份额的继承、遗赠，不适用优先“购
买”权，另有约定除外
同等条件：转让价格、价款履行方式及期限等因素确定（10）
按份共有
从约定
打招呼中明确的时间段≧15日，以此为准
打招呼
（11）
无法确定主张人是否知情，则为共有份额权属转移
之日起6个月
④比例条件：多个主张人，同等条件下按比例购买，增“份额”（14）
不符合时间条件（过了除斥期间）
不符合同等条件（返回原先条件，提出实质性变更要求）
（12条二）（注意：不可以简单逻辑推论：同时诉，则都能获得支持。）
（二）《物权法》的基础规范与《物权法解释一》的具体规范
1、按份共有人优先购买权《物权法》的基础规范
（1）《物权法》第101条，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
（2）《租赁解释》第24条第1（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
（3）真题示例
2005/12甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？6
6打招呼中明确的时间段
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A乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C乙、丙、丁都有优先购买权
D丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权网络答疑：新浪微博@民法方志平
考点：房屋上的优先购买权（按份共有人、承租人、次承租人）
八二开共有甲丙（承租人）（承租人优先购买权）
丁（次承租人）（次承租人优先购买权）乙（按份共有人优先购买权）
按份共有人优先购买权优先于房屋承租人优先购买权
2002/3甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的？7
A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权
B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权
C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位
D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权
考点：基于按份共有的优先购买权，顺位优先于基于房屋租赁权产生的优先购买权
2（1）限于对外，对内不行：按份共有人内部转份额，无优先购买问题。对外转份额，才有优先购买。
《物权法解释一》第12条第1款，“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。”
《物权法解释一》第13条，“按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”
（2）限于对外“转让”份额：份额的继承、遗赠，不适用优先“购买”权，另有约定除外。原理：维护了优先购买权的行使应基于共有人转让份额这一意思自治的前提。
《物权法解释一》第9条，“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”
《物权法解释一》第9条删除了民法学会内部稿中第20条中规定的“赠与”。因为有另一种观点认为，赠与应认定属于按份共有人请求分割共有物，如果当事人有不得分割共有物的约定，则应将赠与本身解释为分割共有物的重大理由。理由：“从继承、遗赠的行为7D
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性质来看，其具有一定的人身属性，也具有无偿的特点。因此，从这一角度而言，赠与因其并没有对价，无从考察“同等条件”的限制，故同样不适用优先购买权的规则。”
3、按份共有人优先购买权的同等条件：转让价格、价款履行方式及期限等因素确定《物权法解释一》第10条，“物权法第一百零一条所称的‘同等条件’，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”
4、按份共有人优先购买权的时间条件
（1）从约定
（2）打招呼
打招呼中明确的时间段≧15日，以此为准。打招呼中明确的时间段
（3）不打招呼
主张人知情最终确定的同等条件之日起15日内。无法确定主张人是否知情，则为共有份额权属转移之日起6个月
（4）具体规范
《物权法解释一》第11条，“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”
（5）比对记忆
15天：《租赁解释》第24条，第3项，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”16法院不予支持。”
5、按份共有人优先购买权的比例条件：多个主张人，同等条件下按比例购买，增“份额”（维护共有人的人合性特征）
（1）《物权法解释一》第14条，“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”
（2）关联记忆：三分之二以上的“资本”多数决。《物权法》第97条，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
（3）特别注意：不是由出卖份额的人来决定，因为民法学会内部讨论稿第25条第2款就是说由转让人明确选择（当然，民法学会内部稿也展示了另一种分歧观点，该分歧观点反而被最高院采信公布）。这一规定没有出现在最高院公布的《物权法解释一》中。
6、按份共有人优先购买权的除外条件
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（1）不符合时间条件（过了除斥期间）
（2）不符合同等条件（反悔原先条件，提出实质性变更要求）
（3辑推论：同时诉，则都能获得支持。）（抛弃早期单纯宣告交易无效的路径）
疑问？“按此逻辑反推，是否意味着其他按份共有人以同时主张撤销或确认转让合同无效，且要求按照转让合同同等条件行使优先购买权的，法院可支持其主张。也即侵犯按份共有人优先购买权的合同存在无效或被撤销的风险。应当认为，该结果有悖常理，既与前述两类优先购买权的法律效果不一致，也造成受让人无法依据合同中的违约责任条款保护其合法权利的后果。因此，该问题值得讨论并有待于在实践中进一步检讨。”
（4）具体规定
《物权法解释一》第12条第2款，“其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。”
7、延展1：《民通意见》确认的共同共有人的优先购买权。《民通意见》第92条，“共当予以支持。（如共同共有一栋三间一体的住房，兄弟二人分割，每人一间半住房。哥哥提出出卖归其所有的一间半，弟弟对哥哥拟出卖的房屋享有的优先购买权。）
8、延展2：侵害共有人优先购买权中的“份额的善意取得”
甲（共有20%）
合同
丙（受让20%）
分析：两个合同并存。动产，如丙善意取得、占有了该份额，则丙终局性善意取得20%份额。不动产，如丙善意取得、过户登记了份额，则丙终局性善意取得20%份额。乙（共有80%）
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四、善意取得制度：从“李鬼”那买了东西，“李逵”来找我怎么办？
（一）图构《合同法》52条无效的瑕疵（21）欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由的撤销瑕疵受让人存在这些事由，而不是无权处分人
这些事由从《合同法》第54条第2款而来
可否扩推到《合同法》54条第1款误解显失公平？
恶意的举证责任：真实权利人不动产受让人应当知道卖
（15二）方无处分权=重大过失16二
（15一）动产受让人不合交易习惯
场所对象时机=重大过失17
善意有效的异议登记
预告登记未经权利人同意
（16一）记载了行政、司法机关查封等信息
④受让人知道记载权利主体错误
⑤受让人知道他人已享有不动产物权
完成不动产登记之时
（18）完成动产交付之时
简易交付：转让动产法律行为生效时
指示交付：转让返还原物请求权的协议生效时
标的物性质、数量
合理价格（19付款方式
交易习惯
（二）《物权法》的基础规范
1、法律依据。《物权法》第106条，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的
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所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
2、法条阐释。善意取得五大条件=动产属于委托物（脱离物如盗赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、失散的动物，不适用善意取得。货币占有即所有，无善意取得问题。禁止流通物不发生善意取得。）或不动产登记错误+无权处分+受让人善意（不知情者为善意，是指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以“受让时”即交付或登记时为时点。）+④合理价格（不要求实际支付价款，可以是代物清偿、互易、设立公司的出资等有偿行为）+⑤动产交付了或不动产登记了。
（三）《物权法解释一》的具体规范
1、原因行为瑕疵。（有评论：“争议最大的非第二十一条莫属。该条对于善意取得与原因行为效力的关系做出了不同于《物权法》的规定。”）
《物权法》立法背景：立法时，原因行为有效是否应当作为善意取得的构成要件就存在广泛的争议。物权法草案几易其稿的过程中，时而将原因行为有效作为要件加入，时而又予以删除，从第六次审议稿开始才完全将其删除。最终，全国人大通过的《物权法》第106条中并未将原因行为有效作为善意取得的构成要件。
（1）法定事由（特别注意：不包括无权处分等事由）
《物权法解释一》第21条，“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六评论：实际上是又将原因行为未被认定无效且未被撤销作为了善意取得的构成要件。“所有权自始为发生转移，更加保护原权利人的利益。”
（2）链接1：绝对无效
《合同法》第52条，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
原理：合同因违反强制性规定、公序良俗等导致其绝对无效，如仍然因善意取得而产生物权变动，一方面将导致物权变动这一法律效果违反法体系的整体规划，产生内部体系的矛盾；另一方面将导致善意取得所保护的法益将高于居于更有地位的、合同无效所保护的法益，在利益衡量上显然失衡。
（3）链接2
《合同法》第54条，第1款，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”第2款，人民法院或者仲裁机构不得撤销”再看看民法学会内部稿：《物权法解释一》第39条【转让合同消灭的法律后果】“转让合同无效、被撤销或者解除，但第三人已经受让不动产或者动产且符合物权法第一百零六条规定，原权利人就其损失请求转让人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”
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合同违反第52条无效
丙（受让人：欺诈人、胁迫人、乘人之危者）
（强悍的丙，无须善意取得制度来保护）
2008/95/96
甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94—96题。
图构继承丙（第二买受人：过了户）
丁（丁胁迫丙：过了户）
戊（过了户）
96.关于戊的权利状态，下列选项正确的是：8
A.戊享有该房屋的所有权
B.戊不享有该房屋的所有权
C.戊原始取得该房屋的所有权
D.戊继受取得该房屋的所有权
考点：基于法律行为不动产物权变动的有因性、胁迫可撤销合同未撤销前的效力、原始取得与继受取得房屋（2）善意规则（司法裁判规则，应注意真题题干措辞）““不知，且无重大过失””
恶意的举证责任：真实权利人。
《物权法解释一》第15条第2款，“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”《物权法解释一》第15条第1款，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”
恶意的判定标准：重大过失即恶意：
A1、不动产受让人应当知道出让人无权处分=重大过失。《物权法解释一》第16条第2款，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”
8AD
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“如受让人在受让某住宅房屋时并未事先前往看房的，该事实可否认定为重大过失。从
第二款上来看，未看房虽然可以认为受让人存在一定的过失，但尚未达到足以证明应当知道存在无权处分的程度。因而，不应理解为重大过失。”
A2、动产受让人不合交易习惯场所对象时机=重大过失。《物权法解释一》第17条，“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
“而恰恰与此相反，司解一第十七条对于动产交易的重大过失认定上，就更加强调考察交易的对象、场所或者时机等是否符合交易习惯。仍以上述例子而言，如该标准适用在不动产的善意认定上，则受让人未看房显然不符合交易习惯而无法构成善意取得。”→“在善意的标准上实际上是将动产与不动产做了区分，对受让动产构成的善意要求相比而言高于对不动产的要求。”
不动产受让人恶意的推定
A1、有效的异议登记。A2、预告登记未经权利人同意；A3、记载了行政、司法机关查封等信息；A4、受让人知道记载权利主体错误；A5、受让人知道他人已享有不动产物权。
《物权法解释一》第16条第1款，“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”
④善意的判断时间点
A1、完成不动产登记之时。A2、完成动产交付之时（简易交付：转让动产法律行为生效时+指示交付：转让返还原物请求权的协议生效时）
《物权法解释一》第18条，第1款，“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”
第2款，“当事人以物权法第二十五条规定（简易交付）的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定（指示交付）的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。”第3款，“法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”
→关联法条：《物权法》第25条，“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”第26条，“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”
（3）合理价格（标的物性质、数量+付款方式+交易习惯+《物权法解释一》第19条，“物权法第一百零六条第一款第二项所称‘合理的价格’，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”
（4）注册动产完成交付
《物权法解释一》第20条，“转让人将物权法第二十四条（交付即可，未登记不得对抗善意第三人）规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。”
关联法条：《物权法》第24条，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”
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呼应法条：《物权法解释一》第6条，“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”
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方志平解读司法考试重点《物权法解释一》
编讲：方志平（新浪微博@民法方志平）
《物权法解释一》四大制度：登记制度+文书物权制度+按份共有人优先购买权制度+善意取得制度
体系图构对外公示公信（1、2）对内实事求是不动产异议登记（3）
限缩解释：处分为“物权”上处分（4）
债权消灭：债权无效撤销解除或放弃（5）
注册动产的登记：注册动产交付变动物权，登记不得对抗善意第三人（6）
逃债之恶意串通
逃债之低价处分→债权人撤销权
逃债之消极怠工→债权人代位权
文书物权的类型：（7文书物权的保护：（8）未交付、未登记，可主张物权法34-37条的物权保护
（12条第1款+13买问题。对外转份额，才有优先购买
限于对外“转让”份额（9份额的继承、遗赠，不适用优先“购
买”权，另有约定除外
同等条件：转让价格、价款履行方式及期限等因素确定（10）
按份共有
从约定
打招呼中明确的时间段≧15日，以此为准
打招呼
时间条件
（11）
无法确定主张人是否知情，则为共有份额权属转移
之日起6个月
④比例条件：多个主张人，同等条件下按比例购买，增“份额”（14）
不符合时间条件（过了除斥期间）
打招呼中明确的时间段
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⑤除外条件：不符合同等条件（返回原先条件，提出实质性变更要求）
（12条二）（注意：不可以简单逻辑推论：同时诉，则都能获得支持。）《合同法》52条无效的瑕疵（21）欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由的撤销瑕疵受让人存在这些事由，而不是无权处分人
这些事由从《合同法》第54条第2款而来
可否扩推到《合同法》54条第1款误解显失公平？
恶意的举证责任：真实权利人不动产受让人应当知道卖
（15二）方无处分权=重大过失
（15一）动产受让人不合交易习惯
场所对象时机=重大过失17
善意有效的异议登记
预告登记未经权利人同意
（16一）记载了行政、司法机关查封等信息
④受让人知道记载权利主体错误
⑤受让人知道他人已享有不动产物权
完成不动产登记之时
（18）完成动产交付之时
简易交付：转让动产法律行为生效时
指示交付：转让返还原物请求权的协议生效时
标的物性质、数量
合理价格（19付款方式
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一、登记制度
（一）图构对外公示公信（1、2）
对内实事求是
不动产异议登记（3）
限缩解释：处分为“物权”上处分（4）
债权消灭：债权无效撤销解除或放弃（5）
注册动产的登记：注册动产交付变动物权，登记不得对抗善意第三人（6）
逃债之恶意串通
逃债之低价处分→债权人撤销权
逃债之消极怠工→债权人代位权
（二）《物权法》的基础规范与《物权法解释一》的具体规范
1、不动产的登记之登记要件主义
（1）《物权法》强调不动产的登记效力。
物权法定之不动产登记：《物权法》第6条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
不动产物权变动登记发生效力，未经登记不发生效力：《物权法》第9条第1款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第14条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
④登记是金科玉律！物权法实施后，不少法官、法院都将不动产登记簿是物权归属和内容的根据（物权法第16条）这一规定当成了金规玉律，由此认为，既然物权的归属和内容是以不动产登记簿为准，已经登记的不动产产生权属争议的，应当先撤销或者变更登记。而⑤示例
甲乙共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在甲名下。后双方生隙，乙起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，乙应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。
⑥不良后果登记制度
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A1、未能全面理解不动产登记的公示效力；A2、将权利的表征与权利等同视之，认为表征不变，权利就不变；A3、颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态；A4、造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。
（2）《物权法解释一》回归登记的本来价值：维护交易安全，不涉及交易安全则实事求是
“想改房产证名字，该先打哪种官司？”→不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。
A1、法条。《物权法解释一》第1条，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”
A2、分解：a1该条前半部分明确了不动产物权的归属及其基础法律关系属于民事诉讼的受案范围。事实上，该规则一直以来均在司法实务中所适用。a2该条的后半条规定，如当事人的上述争议已经在行政诉讼中申请解决的，不再由法院的民事审判庭受理。
A3、结论：结合最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条中曾作出如下规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”+《物权法解释一》第1条=如当事人对房屋登记的基础法律关系效力存在争议的，仍然应当遵从“先民后行”的原则，首先通过民事诉讼解决基础法律关系的争议。
《物权法解释一》第2条，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
当事人有权对其享有真实权利的不动产申请法院进行确权的规则在实践中已为司法机关所广泛接受和采纳，司解一第二条的宣示意义更大。
对外：登记的公示效力在于保障对外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易时，登记具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准。
④对内：在处理不涉及第三人的内部关系时，登记的公信力不发生作用，实事求是是基本原则。如此，前述案例，乙提起民事诉讼法院应当受理，乙提出其出资以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定乙为共有权人。
（3）小结：不动产登记之登记要件主义的回归
事实物权与法律物权。
对外公示公信；对内实事求是。
“内有规矩，外有方圆，内外有别”。
④统一标准，司考已经走在前面
2015/5
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1
A．甲有权提出更正登记
B．房屋登记在乙名下，甲不得请求乙过户
C．《协议》名为代购房关系，实为借款购房关系D2、不动产登记之异议登记
（1）《物权法》第19条第2款，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
（2）《物权法解释一》第3条，“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效3、不动产登记之预告登记
（1）预告登记制度的背景。我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了，房拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。
解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第20条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。这一制度，直至建设部《房屋登记办法》和国土资源部《土地登记办法》的颁布实施，才具体落地。到2015年的《不动产登记暂行条例》，预告登记制度已蔚然成型。
（2）《物权法》第20条第1款，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”
限缩解释：
《物权法解释一》第4条，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
注意：应当认为预告登记中所指的处分，并不包括在房屋上设定租赁的行为。故如当事人在预告登记后将房屋出租的，租赁合同效力并不受影响。
（3）《物权法》第20条第2款，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
《物权法解释一》第5条，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。”
4、注册动产的登记对抗主义：交付变动物权→“二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！”
（1）《物权法》第24条，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，1A
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未经登记，不得对抗善意第三人”+第23条，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”
（2）《物权法解释一》第6条，“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”
（3）小结：统一标准，包括统一司考标准
争议：查封债权人是否属于未经登记不得对抗的第三人？
A1、查封并不能从根本上改变债权人的法律地位，也不能使债权人取得查封物的物权或优先受偿地位。因此，已经基于交付取得车辆所有权的受让人，虽然未经登记仍可对查封提出异议。这种观点主要延续了德国法的思路，即登记的效力在于公示，公示的目的在于保证交易安全，查封债权人并非交易第三人，不存在信赖保护问题。
A2、查封债权人属于未经登记不得对抗的第三人。这派观点主要借鉴了日本学界关于登记对抗第三人范围的讨论。主要理由有：（1）如同信赖物权登记而交易的第三人一样，债权人也同样应当给予保护；（2）怠于进行物权公示的权利人不值得特殊保护。物权变动时，受让人不申请预告登记，也不及时办理登记，应当承担相应的法律风险。
程序法的效果：法院对被执行人（转让人）采取执行措施的过程中，在车管所查封了登记在被执行人（转让人）名下的车辆，此时受让人以案外人的身份依据《民事诉讼法》第227条提出案外人异议，主张自己对车辆享有所有权且足以排除强制执行。
理论基础，即隐含了一个正常情况下的假设，卖车的人，没了车，有了从车变现出来的钱，归入其责任财产，保护其对外所负债务。法律的天平倾向于保护付了车钱的人。否则，买车的人就一边向车主付了车钱，另一边其占有的车被执行，真是“人财两空”，实实在在的损害了买车的人。
示例：甲将其名下的A车转让给乙并完成交付，但在双方办理车辆过户登记之前，甲的一般债权人丙通过法院判决执行查封了A车，导致车辆无法办理过户。在乙尚未支付A车的转让价款时，即便其已经取得了占有，丙仍然可以对抗乙而将A车通过执行程序受偿其债权。→增加了对抗第三人的难度。解决问题“实践中出现的当事人通过伪造或倒签方式将特殊动产的转让且使得交付时间提前用以对抗一般债权人。”
④最高院正面说明：转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然，这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时其债权已设定担保，该债权人已经成为该物的担保物权人，自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。
⑤最高院反面说明：人身损害债权人的问题，实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于《物权法》第24条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题，如果将该类特殊债权人作为不可对抗的第三人，则与该条的立法本意以及物权优先于债权的基本原则不符。至于这种情形下哪一个权利应优先保护的问题，属于立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。事实上，本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容，比如《海商法》第22条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。
⑥拟人化处理：《海商法》第22条，“下列各项海事请求具有船舶优先权：（一）船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；（二）在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；（三）船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求；（四）海难救助的救助款项的给付请求；（五）船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。”
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⑦遗留问题：“已经支付对价”是否必须全款支付的问题，有观点认为应视特殊动产的情况分别判断，如船舶、航空器这类对价较高的特殊动产，不应苛求受让人支付全部或大部分对价，对其已经支付的对价要求应符合一般交易惯例即可。而对于车辆等价值相对较低的特殊动产，实践中可相较采取稍高的标准。
⑧司考展开1
A1、逃债之恶意串通
A2、逃债之低价处分→债权人撤销权
A3、逃债之消极怠工→债权人代位权×）（对汽车上享有登记的抵押权√）
丙的身份，包括被汽车撞的人
⑧司考展开2乙（占有+支付对价=物权法上的汽车所有权人）
A1、不可对抗的示例：机动车上负担有登记的抵押权，则不可对抗抵押权人。
A2、可以对抗的示例：甲把车卖并交付给乙，未过户。甲此前欠丙10万，乙对汽车的所有权可以对抗丙（甲的一般债权人）。还如甲开车肇事侵害了丙人身须赔偿10万，甲把车卖并交付给了乙，未过户，则乙对车的所有权可以对抗丙。
2010/6
甲将一辆汽车以15后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？2
A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失
B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失
D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失
图构：
15万
甲
18万
丙（取得过户）乙（付完款：7日后交车过户）
2A（此题要么修改题干，要么修改选项，学说观点在发展，实践也在发展，一度有分歧的观点达成共识了，即24条属于23条的补充，不是对23条的否定，即注册动产物权以交付为转移标志。）
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二、文书物权制度
（一）图构文书物权的类型：（7文书物权的保护：（8）未交付、未登记，可主张物权法34-37条的物权保护
（二）《物权法》的基础规范与《物权法解释一》的具体规范
1、文书物权的类型
（1）《物权法》第28条，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
（2）“无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！
”《物权法解释一》第7条，“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
问题：法院查封被执行人名下房屋一套：案外人（买受人）持过户判决主张异议；或案外人（被执行人配偶）持离婚调解书主张异议，调解书中被执行人同意全部夫妻共有财产包括该房屋归案外人所有；或案外人（债权人）持调解书主张异议，调解书中被执行人承认对案外人欠款500万，双方同意以该处房屋抵债。
争议：对哪些法律文书可以直接导致物权变动，包括以下争议：
（一）法律文书是否限于法院判决，裁决和调解书能否导致物权直接发生变动；
答：√
（二）给付之诉或确认之诉的判决或调解书能否直接导致物权变动；
答：×
（三）是否只有基于形成诉权提起的形成之诉才能导致物权变动，基于形成权（如解除权）提起的诉讼能否直接导致物权变动；
答：形成诉权可以，单纯形成权不可以。再补：由于共有物分割诉讼的性质存在争议，如果认为其为确认之诉或给付之诉，则将成为形成之诉的例外。最后补：司考中认为共有物分割诉讼为形成之诉。
（四）诉讼中，以物抵债的判决或调解能否直接导致物权变动；
答：×
（五）执行中，拍卖裁定和以物抵债裁定能否直接导致物权变动。
答：√
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特别注意：增加了调解书：相反观点：法院或仲裁就不动产变动事项做成的和解或调解，尚无形成判决、裁决同一的形成力，需要当事人持和解书或调解书到登记部门办理变更登记，否则不发生物权变动的效力。
④原理1：为什么排除给付判决？
实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记，并导致物权秩序紊乱、实际权利状态与登记权利状态不一致的现象，进而影响到下一步的交易安全。
⑤原理2：为什么拍出确认判决？
确权判决实际上是对于物权的现有真实权利状态的一种认可，而非对物权的变动。在确权判决生效时，实际上是认可了物权的真实权利人的权利，起到一种自始“正名”的作用，而不应当认为物权的权利人在确权后发生了变更。
（3）小结：统一标准，司考已经走在前面
1、2013/6
2013/6
甲、乙和丙于2012年389月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的？3
A．2012年3月，甲、乙按份共有房屋
B．2012年8月，甲、乙按份共有房屋
C．2012年9月，丁为房屋所有人
D．2012年12月，戊为房屋所有人
考点：非基于法律行为物权变动之继承不动产、合伙共有、物权变动的区分原则、无权处分
图构
3月散伙甲乙共有甲（合伙人）乙（合伙人）丙（合伙人）（8月法院判丙过户）
丁（9月唯一继承人）
12月赠与房屋公证未过户）
2、2011/55
吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月13月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月104
A．5月10日前，吴某是房屋所有权人
3
4CBD
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B．2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人
C．3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人
D．5月10日后，王某是房屋所有权人网络答疑：新浪微博@民法方志平
考点：非基于法律行为的离婚文书物权之不动产所有权、一房“两”卖、基于法律行为物权变动的区分原则
图构
离婚形成判决吴某（房屋登记名义人）4月1日无权处分李某（2月1日离婚判决所有人）3月1日有权处分
王某（5月10日过户）
（善意取得：50万）张某（3月1日拿到钥匙未过户）（衡量市价：50万）
2、文书物权的保护
（1）《物权法》不完全物权规范体系
文书物权。
《物权法》第28条，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
继承无权。
《物权法》第29条，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
建造无权。
《物权法》第30条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
④不完全物权（欠缺处分权能）。
《物权法》第31条，“依照本法第二十八条至第三十条规定（文书物权、继承物权和（2）《物权法解释一》保护不完全物权的宣示规定
《物权法解释一》第8条，“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”
保护方法：《物权法》第34条，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第35条，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第36条，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”④第37条，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”
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（3）小结：统一标准，司考已经走在前面
2008/94理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94—96题。5
A.甲已经取得了该房屋的所有权
B.C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力
D.甲可以出租该房屋
考点：继承物权未宣示登记不得处分，但是可以出租
戊。请回答94—96题。
图构继承丙（第二买受人：过了户）
丁（丁胁迫丙：过了户）
戊（过了户）房屋5ACD
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三、按份共有人优先购买权制度
（一）图构（12条第1款+13买问题。对外转份额，才有优先购买
限于对外“转让”份额（9份额的继承、遗赠，不适用优先“购
买”权，另有约定除外
同等条件：转让价格、价款履行方式及期限等因素确定（10）
按份共有
从约定
打招呼中明确的时间段≧15日，以此为准
打招呼
（11）
无法确定主张人是否知情，则为共有份额权属转移
之日起6个月
④比例条件：多个主张人，同等条件下按比例购买，增“份额”（14）
不符合时间条件（过了除斥期间）
不符合同等条件（返回原先条件，提出实质性变更要求）
（12条二）（注意：不可以简单逻辑推论：同时诉，则都能获得支持。）
（二）《物权法》的基础规范与《物权法解释一》的具体规范
1、按份共有人优先购买权《物权法》的基础规范
（1）《物权法》第101条，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
（2）《租赁解释》第24条第1（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
（3）真题示例
2005/12甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？6
6打招呼中明确的时间段
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A乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C乙、丙、丁都有优先购买权
D丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权网络答疑：新浪微博@民法方志平
考点：房屋上的优先购买权（按份共有人、承租人、次承租人）
八二开共有甲丙（承租人）（承租人优先购买权）
丁（次承租人）（次承租人优先购买权）乙（按份共有人优先购买权）
按份共有人优先购买权优先于房屋承租人优先购买权
2002/3甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的？7
A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权
B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权
C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位
D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权
考点：基于按份共有的优先购买权，顺位优先于基于房屋租赁权产生的优先购买权
2（1）限于对外，对内不行：按份共有人内部转份额，无优先购买问题。对外转份额，才有优先购买。
《物权法解释一》第12条第1款，“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。”
《物权法解释一》第13条，“按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”
（2）限于对外“转让”份额：份额的继承、遗赠，不适用优先“购买”权，另有约定除外。原理：维护了优先购买权的行使应基于共有人转让份额这一意思自治的前提。
《物权法解释一》第9条，“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”
《物权法解释一》第9条删除了民法学会内部稿中第20条中规定的“赠与”。因为有另一种观点认为，赠与应认定属于按份共有人请求分割共有物，如果当事人有不得分割共有物的约定，则应将赠与本身解释为分割共有物的重大理由。理由：“从继承、遗赠的行为7D
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性质来看，其具有一定的人身属性，也具有无偿的特点。因此，从这一角度而言，赠与因其并没有对价，无从考察“同等条件”的限制，故同样不适用优先购买权的规则。”
3、按份共有人优先购买权的同等条件：转让价格、价款履行方式及期限等因素确定《物权法解释一》第10条，“物权法第一百零一条所称的‘同等条件’，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”
4、按份共有人优先购买权的时间条件
（1）从约定
（2）打招呼
打招呼中明确的时间段≧15日，以此为准。打招呼中明确的时间段
（3）不打招呼
主张人知情最终确定的同等条件之日起15日内。无法确定主张人是否知情，则为共有份额权属转移之日起6个月
（4）具体规范
《物权法解释一》第11条，“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”
（5）比对记忆
15天：《租赁解释》第24条，第3项，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”16法院不予支持。”
5、按份共有人优先购买权的比例条件：多个主张人，同等条件下按比例购买，增“份额”（维护共有人的人合性特征）
（1）《物权法解释一》第14条，“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”
（2）关联记忆：三分之二以上的“资本”多数决。《物权法》第97条，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
（3）特别注意：不是由出卖份额的人来决定，因为民法学会内部讨论稿第25条第2款就是说由转让人明确选择（当然，民法学会内部稿也展示了另一种分歧观点，该分歧观点反而被最高院采信公布）。这一规定没有出现在最高院公布的《物权法解释一》中。
6、按份共有人优先购买权的除外条件
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（1）不符合时间条件（过了除斥期间）
（2）不符合同等条件（反悔原先条件，提出实质性变更要求）
（3辑推论：同时诉，则都能获得支持。）（抛弃早期单纯宣告交易无效的路径）
疑问？“按此逻辑反推，是否意味着其他按份共有人以同时主张撤销或确认转让合同无效，且要求按照转让合同同等条件行使优先购买权的，法院可支持其主张。也即侵犯按份共有人优先购买权的合同存在无效或被撤销的风险。应当认为，该结果有悖常理，既与前述两类优先购买权的法律效果不一致，也造成受让人无法依据合同中的违约责任条款保护其合法权利的后果。因此，该问题值得讨论并有待于在实践中进一步检讨。”
（4）具体规定
《物权法解释一》第12条第2款，“其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。”
7、延展1：《民通意见》确认的共同共有人的优先购买权。《民通意见》第92条，“共当予以支持。（如共同共有一栋三间一体的住房，兄弟二人分割，每人一间半住房。哥哥提出出卖归其所有的一间半，弟弟对哥哥拟出卖的房屋享有的优先购买权。）
8、延展2：侵害共有人优先购买权中的“份额的善意取得”
甲（共有20%）
合同
丙（受让20%）
分析：两个合同并存。动产，如丙善意取得、占有了该份额，则丙终局性善意取得20%份额。不动产，如丙善意取得、过户登记了份额，则丙终局性善意取得20%份额。乙（共有80%）
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四、善意取得制度：从“李鬼”那买了东西，“李逵”来找我怎么办？
（一）图构《合同法》52条无效的瑕疵（21）欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由的撤销瑕疵受让人存在这些事由，而不是无权处分人
这些事由从《合同法》第54条第2款而来
可否扩推到《合同法》54条第1款误解显失公平？
恶意的举证责任：真实权利人不动产受让人应当知道卖
（15二）方无处分权=重大过失16二
（15一）动产受让人不合交易习惯
场所对象时机=重大过失17
善意有效的异议登记
预告登记未经权利人同意
（16一）记载了行政、司法机关查封等信息
④受让人知道记载权利主体错误
⑤受让人知道他人已享有不动产物权
完成不动产登记之时
（18）完成动产交付之时
简易交付：转让动产法律行为生效时
指示交付：转让返还原物请求权的协议生效时
标的物性质、数量
合理价格（19付款方式
交易习惯
（二）《物权法》的基础规范
1、法律依据。《物权法》第106条，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的
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所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
2、法条阐释。善意取得五大条件=动产属于委托物（脱离物如盗赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、失散的动物，不适用善意取得。货币占有即所有，无善意取得问题。禁止流通物不发生善意取得。）或不动产登记错误+无权处分+受让人善意（不知情者为善意，是指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以“受让时”即交付或登记时为时点。）+④合理价格（不要求实际支付价款，可以是代物清偿、互易、设立公司的出资等有偿行为）+⑤动产交付了或不动产登记了。
（三）《物权法解释一》的具体规范
1、原因行为瑕疵。（有评论：“争议最大的非第二十一条莫属。该条对于善意取得与原因行为效力的关系做出了不同于《物权法》的规定。”）
《物权法》立法背景：立法时，原因行为有效是否应当作为善意取得的构成要件就存在广泛的争议。物权法草案几易其稿的过程中，时而将原因行为有效作为要件加入，时而又予以删除，从第六次审议稿开始才完全将其删除。最终，全国人大通过的《物权法》第106条中并未将原因行为有效作为善意取得的构成要件。
（1）法定事由（特别注意：不包括无权处分等事由）
《物权法解释一》第21条，“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六评论：实际上是又将原因行为未被认定无效且未被撤销作为了善意取得的构成要件。“所有权自始为发生转移，更加保护原权利人的利益。”
（2）链接1：绝对无效
《合同法》第52条，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
原理：合同因违反强制性规定、公序良俗等导致其绝对无效，如仍然因善意取得而产生物权变动，一方面将导致物权变动这一法律效果违反法体系的整体规划，产生内部体系的矛盾；另一方面将导致善意取得所保护的法益将高于居于更有地位的、合同无效所保护的法益，在利益衡量上显然失衡。
（3）链接2
《合同法》第54条，第1款，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”第2款，人民法院或者仲裁机构不得撤销”再看看民法学会内部稿：《物权法解释一》第39条【转让合同消灭的法律后果】“转让合同无效、被撤销或者解除，但第三人已经受让不动产或者动产且符合物权法第一百零六条规定，原权利人就其损失请求转让人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”
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合同违反第52条无效
丙（受让人：欺诈人、胁迫人、乘人之危者）
（强悍的丙，无须善意取得制度来保护）
2008/95/96
甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94—96题。
图构继承丙（第二买受人：过了户）
丁（丁胁迫丙：过了户）
戊（过了户）
96.关于戊的权利状态，下列选项正确的是：8
A.戊享有该房屋的所有权
B.戊不享有该房屋的所有权
C.戊原始取得该房屋的所有权
D.戊继受取得该房屋的所有权
考点：基于法律行为不动产物权变动的有因性、胁迫可撤销合同未撤销前的效力、原始取得与继受取得房屋（2）善意规则（司法裁判规则，应注意真题题干措辞）““不知，且无重大过失””
恶意的举证责任：真实权利人。
《物权法解释一》第15条第2款，“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”《物权法解释一》第15条第1款，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”
恶意的判定标准：重大过失即恶意：
A1、不动产受让人应当知道出让人无权处分=重大过失。《物权法解释一》第16条第2款，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”
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“如受让人在受让某住宅房屋时并未事先前往看房的，该事实可否认定为重大过失。从
第二款上来看，未看房虽然可以认为受让人存在一定的过失，但尚未达到足以证明应当知道存在无权处分的程度。因而，不应理解为重大过失。”
A2、动产受让人不合交易习惯场所对象时机=重大过失。《物权法解释一》第17条，“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
“而恰恰与此相反，司解一第十七条对于动产交易的重大过失认定上，就更加强调考察交易的对象、场所或者时机等是否符合交易习惯。仍以上述例子而言，如该标准适用在不动产的善意认定上，则受让人未看房显然不符合交易习惯而无法构成善意取得。”→“在善意的标准上实际上是将动产与不动产做了区分，对受让动产构成的善意要求相比而言高于对不动产的要求。”
不动产受让人恶意的推定
A1、有效的异议登记。A2、预告登记未经权利人同意；A3、记载了行政、司法机关查封等信息；A4、受让人知道记载权利主体错误；A5、受让人知道他人已享有不动产物权。
《物权法解释一》第16条第1款，“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”
④善意的判断时间点
A1、完成不动产登记之时。A2、完成动产交付之时（简易交付：转让动产法律行为生效时+指示交付：转让返还原物请求权的协议生效时）
《物权法解释一》第18条，第1款，“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”
第2款，“当事人以物权法第二十五条规定（简易交付）的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定（指示交付）的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。”第3款，“法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”
→关联法条：《物权法》第25条，“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”第26条，“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”
（3）合理价格（标的物性质、数量+付款方式+交易习惯+《物权法解释一》第19条，“物权法第一百零六条第一款第二项所称‘合理的价格’，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”
（4）注册动产完成交付
《物权法解释一》第20条，“转让人将物权法第二十四条（交付即可，未登记不得对抗善意第三人）规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。”
关联法条：《物权法》第24条，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”
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呼应法条：《物权法解释一》第6条，“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”