建 筑 法 规
结
课
论
文
题目： 姓名：
班级：
学号： 指导老师： 完成日期：
天津市老区改造的现状及未来
【 摘要 】在经济高速发展的今天，不管是时尚的衣物，先进的科技，还是人们的观念，都在极速变换着，当然我们的社区，城市也要不断的更新。天津市这一两年的老城区改造也在如火如荼的进行着，在旧城区改造中，天津市改造的主要理念在于如何即能体现天津大片风貌建筑的历史文化价值，而不是盲目的追随现代大都市的格局。在此基础上，我们还要提升城市功能和居民的居住条件和居住环境。国家对城区改造是本着“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，所以天津市在城区改造过程中也严格贯彻着这项原则。
【关键词】 改造 困难 文化保护
一、天津市老城区改造的现状
1、老城区改造的迫切性
天津市的旧城区往往地处城市中心, 具有区位优越、级差收益高的特点,历来是商业、文化活动的聚集地。但这些地区人口密集;多数房屋年久失修, 居民居住条件极差; 交通拥挤, 市政公用设施落后, 生活很不方便。为了提高城市居民的居住水平, 改善城市环境, 适应城市经济的发展, 旧城区的开发改造迫在眉睫。在天津的城市建设及经济发展中,旧城区的开发改造已经成为天津能否实现经济大跨步发展的关键因素。
城市人口和经济向外移动导致城市内部
出现衰退, 通过用于城市更新的大规模投
资来减轻衰退,从天津旧城区改造的现实
来看, 已经取得了一定的成效。首先产生
了资源配置的优化效果, 减少了土地浪
费。通过旧城区改造, 一些衰退的居民区
用地性质转变为商业、服务业和轻工业用
地, 增加了中心地区土地资源的价值, 增
加了就业并最终提高了人们的收入水平。
其次, 存在可观的社会收益, 例如完善的
居住和工作环境将使人们身体健康、生产
能力提高乃至减少火灾和犯罪, 同时还会减少医疗、安全保卫等方面的成本支出。最后,完善的环境和较高的财富价值将扩大税收基础并使当地政府机构在需要的地方提供较好的服务。
2、老城区改造所面临的困难
（1）旧城区的再开发面临着来自城市新区开发越来越多的挑战。
旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加。而城市郊区的道路等基础
设施和配套服务设施日趋完善, 生活水平提高后
的城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋
势, 比如梅江富人居住区的出现, 这些都使开发
商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。
（2）旧城区人口与建筑密度高。
人口高密与建筑高密给老城区的改造带来很大
的困难。目前的开发商要承担居民的安置补助费，
还要为居民负责安置用房，保障居民的生活、工
作不受很大的影响。但旧城区的的建筑物大多都
成为旧房，自生的使用价值已基本没有了，还要承担拆除的建筑垃圾的清理费，成本一下就提高了不少。使很多的开发商望而却步。
（3）历史原因给旧城区的开发新建增加了难度。
旧城区由于历史原因, 道路狭窄、交通条件差、市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。根据国家关于旧区改造“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则, 在旧城区进行开发建设时, 开发商必须按照
城市发展规划, 对原道路进行拓宽或翻修, 对市
政管线进行增容或重新埋设, 同时建设一些学校
等公共配套设施。这些用最终均会分摊到房地产
开发项目成本中。
（4）.理论上的成本收益及市场规律无法体现在
旧城区改造中。
在旧城区改造中, 成本很大程度上受相关配套
设施完备程度的制约,收益又取决于是否有足够多
的后来者进入, 这些因素有很大程度的不确定性, 因此参与旧城区改造对开发企业来说有许多不可预见的风险。银行和其他金融机构会对这些先期开发者的贷款申请采取极为审慎的态度, 这反过来更促使潜在的开发者放弃开发意向。
（5）控制城市向外发展可能会导致“城市空心化”。
控制城市向外扩展, 发展城市内部, 提高城市土地利用价值, 往往会导致“城市空心化”的出现。很多人提出,控制城市向外扩展将有助于挡住城市扩展的浪潮, 在理论上鼓励再开发而不是城市向外扩张, 通过提高城市区域的资本价值来鼓励再开发, 但问题同样会出现:提高土地价值会更加影响其利用效果(比如住房), 其他建筑会以较高密度来建设, 并且相应的社会基础设施 (如道路)的建设成本也会因为土地价值的提高而上升, 由昂贵的住房支出而产生的较高的生活成本会转化为对较高工资的需求, 使城市就业率降低、人口外迁, 出现和城市更新初衷相反的结果。另一方面, 不加限制的城市增长将导致城市膨胀和拥挤并减少对城市更新的刺激。
二、天津市老城区改造的未来
1、天津市老城区模式的选择
天津旧城区交通拥挤落后、居住环境差并影响到城市景观, 但是旧城区由于所处区位优越, 这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地,能够给投资经营者带来很大的级差收益。由于天津的城市发展过程和历史都比较短, 再加上天津的居民似乎更加不习惯搬迁, 旧城区功能落后, 需要保护的建筑都集中在五大道和几大租界附近, 为了实现旧城区内部功能重建, 防止人口向外迁移, 避免城市空心化的出现,天津的旧城区改造宜采用美国旧城区改造模式。美国旧城区改造模式的重点在于发展市中心区域, 并依靠灵活的机制, 通过对历史的尊重和保持自身的特点来吸引足够的人流, 这对于大力发展城市中心及解决城市发展过程中的空心化都将会有很大的帮助。从发展的角度以及天津的历史演变来看, 天津的旧城区改造不适合以欧洲模式进行, 而应当依附于城市的历史和自然元素, 加入现代化的建筑, 从而催生具有天津城市特色的现代化模式。美国旧城区改造模式尊重自然, 尊重社会与人, 保持了人、功能和物质环境的“多样性”,维持了城市生态系统的稳定, 追求的是一种共同中心的模式, 强调了社区的整合, 创造了一个紧凑的、功能混合的邻里社区,这正是我们天津旧城区改造应当采取的模式。
2、天津市老城区改造中的文化保护
在老城厢拆迁改造中，南开区把文物保护视为发展区域经济的捷径，通过有效保护区域内文物，将商业发展与民俗文化有机结合，进而带动相关产业快速发展。这些重要史迹和不同时代风格的代表建筑，构成了丰富的文物资源，传承着天津老城的发展文脉。
拆迁后文物周围出现的大片待建空地为结合文物特点、合理开发提供了必要的空间。以区域内文物保护单位深厚的文化底蕴为依托，加强文物保护和开发利用，同时大力发展与民俗文化、津味文化相结合的区域特色经济，
增加南开区旅游、商业发展的竞争力。
1.保留改造的建筑传承古老精神文脉
在鼓楼商业东街南侧，有这样一个建筑：
杨家大院。它是具有浓郁天津特色的二进院
传统民居，重点文物保护单位，占地面积约
1100平方米，所处区域的规划为低密度的商
业群落，并保留了有价值的胡同肌理。在建
筑风格上.它具有天津传统地方特色.体现了
南北、中西建筑文化的融合;在建筑空间方面.
该院落格局清晰地展示出天津民居特有的交
通组织方式
—通过箭道联系整套院落;同时.杨家大院还采用了天津民居少有的在正房下方开挖地下室的形式;在建筑细部方面，垂花门、座山影壁、砖雕、木雕等。
在我们调研的时候杨家大院正在紧张装修着，延续杨家大院独特的性格与气质,他将被给予新的使命，介入当代元素，通过采取积极的态度,尊重历史又不拘泥于传统形式,将一座残留的合院建
筑改造为当代高档社区。成为『河床』水岸别墅独具一格的销售中心。
这个古老的建筑能够在新的历史时期既
保留着传统的文脉，重新找到归属感并重塑自
身活力,有很好的发挥了其真正的价值。
2.传承经典文脉的新建建筑
正在改造的老城厢项目强调了老城新貌
的创新特点，建筑风格在“守旧”中创新，这
些生长在有悠久历史文脉的地块，并且对文脉
有着准确，深刻传承的项目，才会成为有传世
价值的经典。
在繁华的城市中心，高楼林立，这片位于
城厢东路西侧的二层的商业街区（图1-2-1）就以他独特的魅力，少有的文化都少有的文化底蕴，传承者老城厢的内涵，增加了在这个嘈杂的城市环境中一点点安逸。让躁动的心在这里洗礼。这里集合了各类服务业建筑，有宾馆、酒店、中西餐厅、酒吧等。以及卡拉OK歌舞厅、俱乐部等文化娱乐设施。
在这里城市固有的肌理依稀可见；简约
而又厚重的建筑外檐，把旧时深宅大院的印
象渗透进现代建筑之中。青色的外墙让我们
联想到了古城的韵味。仰望着这个让我心情
澎湃的建筑，外墙有着很浓厚的历史气息，
城墙的感觉，屋顶上面铺盖的瓦，这其中的
神秘无不与天津深厚的历史文化底蕴有关。
我们从纷杂的现代社会中体验到了那股不
曾逝去的历史韵味。
但又有着现代建筑那种
豪华高贵，让人止步瞩目。
不论是改造后重新利用的杨家大院还是新建成的城厢东路这片商业街区，他们都延续天津的历史文脉，保留着古老的那份精神文化。
三、结束语
总之，天津市的老城区改造在保护天津历史文化风貌的前提下，改善居民的居住条件和居住环境这样的理念指导下，以改建促经济，促发展遵循国家“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，更好地将天津打造成三岔河口的文化大都市。
参考文献
（1）任志强.美国城市中心区的改造策略[J].城市发展,2000,1.
（2）天津老城厢杨家大院保护再利用.新建筑，2007.06.
建 筑 法 规
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论
文
题目： 姓名：
班级：
学号： 指导老师： 完成日期：
天津市老区改造的现状及未来
【 摘要 】在经济高速发展的今天，不管是时尚的衣物，先进的科技，还是人们的观念，都在极速变换着，当然我们的社区，城市也要不断的更新。天津市这一两年的老城区改造也在如火如荼的进行着，在旧城区改造中，天津市改造的主要理念在于如何即能体现天津大片风貌建筑的历史文化价值，而不是盲目的追随现代大都市的格局。在此基础上，我们还要提升城市功能和居民的居住条件和居住环境。国家对城区改造是本着“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，所以天津市在城区改造过程中也严格贯彻着这项原则。
【关键词】 改造 困难 文化保护
一、天津市老城区改造的现状
1、老城区改造的迫切性
天津市的旧城区往往地处城市中心, 具有区位优越、级差收益高的特点,历来是商业、文化活动的聚集地。但这些地区人口密集;多数房屋年久失修, 居民居住条件极差; 交通拥挤, 市政公用设施落后, 生活很不方便。为了提高城市居民的居住水平, 改善城市环境, 适应城市经济的发展, 旧城区的开发改造迫在眉睫。在天津的城市建设及经济发展中,旧城区的开发改造已经成为天津能否实现经济大跨步发展的关键因素。
城市人口和经济向外移动导致城市内部
出现衰退, 通过用于城市更新的大规模投
资来减轻衰退,从天津旧城区改造的现实
来看, 已经取得了一定的成效。首先产生
了资源配置的优化效果, 减少了土地浪
费。通过旧城区改造, 一些衰退的居民区
用地性质转变为商业、服务业和轻工业用
地, 增加了中心地区土地资源的价值, 增
加了就业并最终提高了人们的收入水平。
其次, 存在可观的社会收益, 例如完善的
居住和工作环境将使人们身体健康、生产
能力提高乃至减少火灾和犯罪, 同时还会减少医疗、安全保卫等方面的成本支出。最后,完善的环境和较高的财富价值将扩大税收基础并使当地政府机构在需要的地方提供较好的服务。
2、老城区改造所面临的困难
（1）旧城区的再开发面临着来自城市新区开发越来越多的挑战。
旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加。而城市郊区的道路等基础
设施和配套服务设施日趋完善, 生活水平提高后
的城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋
势, 比如梅江富人居住区的出现, 这些都使开发
商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。
（2）旧城区人口与建筑密度高。
人口高密与建筑高密给老城区的改造带来很大
的困难。目前的开发商要承担居民的安置补助费，
还要为居民负责安置用房，保障居民的生活、工
作不受很大的影响。但旧城区的的建筑物大多都
成为旧房，自生的使用价值已基本没有了，还要承担拆除的建筑垃圾的清理费，成本一下就提高了不少。使很多的开发商望而却步。
（3）历史原因给旧城区的开发新建增加了难度。
旧城区由于历史原因, 道路狭窄、交通条件差、市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。根据国家关于旧区改造“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则, 在旧城区进行开发建设时, 开发商必须按照
城市发展规划, 对原道路进行拓宽或翻修, 对市
政管线进行增容或重新埋设, 同时建设一些学校
等公共配套设施。这些用最终均会分摊到房地产
开发项目成本中。
（4）.理论上的成本收益及市场规律无法体现在
旧城区改造中。
在旧城区改造中, 成本很大程度上受相关配套
设施完备程度的制约,收益又取决于是否有足够多
的后来者进入, 这些因素有很大程度的不确定性, 因此参与旧城区改造对开发企业来说有许多不可预见的风险。银行和其他金融机构会对这些先期开发者的贷款申请采取极为审慎的态度, 这反过来更促使潜在的开发者放弃开发意向。
（5）控制城市向外发展可能会导致“城市空心化”。
控制城市向外扩展, 发展城市内部, 提高城市土地利用价值, 往往会导致“城市空心化”的出现。很多人提出,控制城市向外扩展将有助于挡住城市扩展的浪潮, 在理论上鼓励再开发而不是城市向外扩张, 通过提高城市区域的资本价值来鼓励再开发, 但问题同样会出现:提高土地价值会更加影响其利用效果(比如住房), 其他建筑会以较高密度来建设, 并且相应的社会基础设施 (如道路)的建设成本也会因为土地价值的提高而上升, 由昂贵的住房支出而产生的较高的生活成本会转化为对较高工资的需求, 使城市就业率降低、人口外迁, 出现和城市更新初衷相反的结果。另一方面, 不加限制的城市增长将导致城市膨胀和拥挤并减少对城市更新的刺激。
二、天津市老城区改造的未来
1、天津市老城区模式的选择
天津旧城区交通拥挤落后、居住环境差并影响到城市景观, 但是旧城区由于所处区位优越, 这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地,能够给投资经营者带来很大的级差收益。由于天津的城市发展过程和历史都比较短, 再加上天津的居民似乎更加不习惯搬迁, 旧城区功能落后, 需要保护的建筑都集中在五大道和几大租界附近, 为了实现旧城区内部功能重建, 防止人口向外迁移, 避免城市空心化的出现,天津的旧城区改造宜采用美国旧城区改造模式。美国旧城区改造模式的重点在于发展市中心区域, 并依靠灵活的机制, 通过对历史的尊重和保持自身的特点来吸引足够的人流, 这对于大力发展城市中心及解决城市发展过程中的空心化都将会有很大的帮助。从发展的角度以及天津的历史演变来看, 天津的旧城区改造不适合以欧洲模式进行, 而应当依附于城市的历史和自然元素, 加入现代化的建筑, 从而催生具有天津城市特色的现代化模式。美国旧城区改造模式尊重自然, 尊重社会与人, 保持了人、功能和物质环境的“多样性”,维持了城市生态系统的稳定, 追求的是一种共同中心的模式, 强调了社区的整合, 创造了一个紧凑的、功能混合的邻里社区,这正是我们天津旧城区改造应当采取的模式。
2、天津市老城区改造中的文化保护
在老城厢拆迁改造中，南开区把文物保护视为发展区域经济的捷径，通过有效保护区域内文物，将商业发展与民俗文化有机结合，进而带动相关产业快速发展。这些重要史迹和不同时代风格的代表建筑，构成了丰富的文物资源，传承着天津老城的发展文脉。
拆迁后文物周围出现的大片待建空地为结合文物特点、合理开发提供了必要的空间。以区域内文物保护单位深厚的文化底蕴为依托，加强文物保护和开发利用，同时大力发展与民俗文化、津味文化相结合的区域特色经济，
增加南开区旅游、商业发展的竞争力。
1.保留改造的建筑传承古老精神文脉
在鼓楼商业东街南侧，有这样一个建筑：
杨家大院。它是具有浓郁天津特色的二进院
传统民居，重点文物保护单位，占地面积约
1100平方米，所处区域的规划为低密度的商
业群落，并保留了有价值的胡同肌理。在建
筑风格上.它具有天津传统地方特色.体现了
南北、中西建筑文化的融合;在建筑空间方面.
该院落格局清晰地展示出天津民居特有的交
通组织方式
—通过箭道联系整套院落;同时.杨家大院还采用了天津民居少有的在正房下方开挖地下室的形式;在建筑细部方面，垂花门、座山影壁、砖雕、木雕等。
在我们调研的时候杨家大院正在紧张装修着，延续杨家大院独特的性格与气质,他将被给予新的使命，介入当代元素，通过采取积极的态度,尊重历史又不拘泥于传统形式,将一座残留的合院建
筑改造为当代高档社区。成为『河床』水岸别墅独具一格的销售中心。
这个古老的建筑能够在新的历史时期既
保留着传统的文脉，重新找到归属感并重塑自
身活力,有很好的发挥了其真正的价值。
2.传承经典文脉的新建建筑
正在改造的老城厢项目强调了老城新貌
的创新特点，建筑风格在“守旧”中创新，这
些生长在有悠久历史文脉的地块，并且对文脉
有着准确，深刻传承的项目，才会成为有传世
价值的经典。
在繁华的城市中心，高楼林立，这片位于
城厢东路西侧的二层的商业街区（图1-2-1）就以他独特的魅力，少有的文化都少有的文化底蕴，传承者老城厢的内涵，增加了在这个嘈杂的城市环境中一点点安逸。让躁动的心在这里洗礼。这里集合了各类服务业建筑，有宾馆、酒店、中西餐厅、酒吧等。以及卡拉OK歌舞厅、俱乐部等文化娱乐设施。
在这里城市固有的肌理依稀可见；简约
而又厚重的建筑外檐，把旧时深宅大院的印
象渗透进现代建筑之中。青色的外墙让我们
联想到了古城的韵味。仰望着这个让我心情
澎湃的建筑，外墙有着很浓厚的历史气息，
城墙的感觉，屋顶上面铺盖的瓦，这其中的
神秘无不与天津深厚的历史文化底蕴有关。
我们从纷杂的现代社会中体验到了那股不
曾逝去的历史韵味。
但又有着现代建筑那种
豪华高贵，让人止步瞩目。
不论是改造后重新利用的杨家大院还是新建成的城厢东路这片商业街区，他们都延续天津的历史文脉，保留着古老的那份精神文化。
三、结束语
总之，天津市的老城区改造在保护天津历史文化风貌的前提下，改善居民的居住条件和居住环境这样的理念指导下，以改建促经济，促发展遵循国家“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，更好地将天津打造成三岔河口的文化大都市。
参考文献
（1）任志强.美国城市中心区的改造策略[J].城市发展,2000,1.
（2）天津老城厢杨家大院保护再利用.新建筑，2007.06.