海南盛瑞税务师事务所有限公司
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海南盛瑞税务师事务所有限公司
简介
海南盛瑞税务师事务所有限公司系经国家税务总局注册税务师管理中心批
准成立的税务专业中介机构。
连续四年（2012年—2015年）被中国注册税务师协会评定为海南省唯一的
AAA级（3A）税务师事务所，也是海南省财政厅涉税业务备选库选定的税务师事务所，主营业务收入连续七年位列全省同行业前茅。
盛瑞税务师以“专攻术业、诚信诚心”作为企业文化的核心理念，以“一
切为客户着想，尽心为客户服务”为服务宗旨。拥有一个精英专业团队，在岗的注册税务师13人，税务师助理40人，服务的企业涉及各行各业。
我们曾经和正在服务的企业共计200多家，在类型上有上市公司，大中型
国企、民营企业。在行业分布上有：房地产开发、石油石化、电信通讯、烟
草、医药、金融、保险业、商贸企业、汽车制造、大型销售企业等。
我们成功地为大型国有企业、上市公司及大型民营企业进行了企业重组、
股权转让、合作开发房地产项目等税收筹划；先后受聘为近100多家大中型企业提供常年税务顾问服务。
联系信息：
海口 地址：海口市国贸大道45号银通国际大厦二十层
电话：0898-68593853 0898-68593753
三亚 地址：三亚市迎宾路177号A1单元502房 《盛瑞税园》微信公众号
电话：[1**********] [1**********] 每天推出税收疑难问题 琼海 地址：琼海市嘉积镇双拥路云华水岸二期2-1-301室 解答，转载财政部、国
电话：[1**********] [1**********] 家税务总局、海南省国 盛瑞网址：www.srsws.com 企业邮箱：[email protected] 地税出台的最新法律法 盛瑞税务QQ群：45910599 规，让您一键知晓最新 业务联系人： 税收政策，为您排疑解 郭克刚（所长）手机：[1**********] 办公室0898-68593753 难，敬请关注！ 吴 榕 手机：
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【主讲内容】
1、解读房地产、建筑业“营改增”最新政策
2、深入分析“营改增”对企业税负的影响
3、如何全面做好“营改增”财务核算准备工作
4、如何积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率
5、如何掌握增值税的纳税申报和有关凭证管理
6、如何掌握增值税的会计核算和“营改增”的特殊处理
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目 录
一、房地产业营改增税收指引 ....................................................................................... 5
二、建筑业营改增税收指引 ......................................................................................... 11
三、房地产与建筑业营改增配套文件要点解析 ......................................................... 18
（一）14号公告 – 转让不动产 .............................................................................. 18
（二）15号公告 – 不动产进项抵扣 ...................................................................... 19
（三）16号公告 – 经营租赁不动产 ...................................................................... 21
（四）17号公告 – 跨县（市、区）提供建筑服务 .............................................. 22
（五）18号公告 – 房产开发企业销售自行开发房产项目 .................................. 23
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一、房地产业营改增税收指引
（一）纳税人
一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
（二）征税范围
1、根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
(二)房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2、不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
（三）税率和征收率
一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
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（四）计税方法
1、基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2、一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3、简易计税方法的应纳税额
(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
（五）销售额的确定
1、基本规定
销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2、具体方法
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(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、试点前发生的业务
(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
4、销售使用过的固定资产
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
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使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
5、视同销售的处理
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
（六）增值税进项税额抵扣
1、增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2、准予从销项税额中抵扣的进项税额
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，
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按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3、不得从销项税额中抵扣的进项税额
(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
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（七）纳税地点
1、基本规定
属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
（八）纳税义务发生时间
一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
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二、建筑业营改增税收指引
（一）纳税人
在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。
在境内销售提供建筑服务，是指建筑服务的销售方或者购买方在境内。
（二）征收范围
一、建筑服务的征税范围，依照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
二、建筑服务税目注释
建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
(一)工程服务。
工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
(二)安装服务。
安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。
固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。
(三)修缮服务。
修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。
(四)装饰服务。
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装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。
(五)其他建筑服务。
其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井(打井)、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。
（三）税率和征收率
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人适用税率为11%;小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收率为3%。
境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 （四）计税方法
1、基本规定
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2、一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3、简易计税方法的应纳税额
(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值
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税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
（五）销售额的确定
1、基本规定
纳税人的营业额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费;
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2、具体规定
试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
3、试点前后业务处理
试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
4、视同提供建筑服务的处理
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
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(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供建筑服务而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
（六）纳税地点
1、基本规定
属于固定业户的纳税人销售租赁建筑服务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
2、异地预缴规定
(一)一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价
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外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(二)一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(三)小规模纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（七）纳税义务发生时间
纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（八）增值税进额抵扣
1、增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2、准予从销项税额中抵扣的进项税额
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上
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注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3、不得从销项税额中抵扣的进项税额
(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空
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调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的建筑服务单位才涉及增值税进项税额抵扣。 （九）特别规定
一、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
二、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
三、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
(二)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
四、境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：
(一)工程项目在境外的建筑服务。
(二)工程项目在境外的工程监理服务。
(三)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。
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三、房地产与建筑业营改增配套文件要点解析
国家税务总局于2016年3月31日就不动产转让、进项抵扣和经营租赁，跨县（市、区）建筑服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等事项陆续发布五个相关的征收管理暂行办法，这些文件分别为：
1.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称“14号公告”）
2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第15号，以下简称“15号公告”）
3.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第16号，以下简称“16号公告”）
4.《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第17号，以下简称“17号公告”）
5.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称“18号公告”）
上述文件均自2016年5月1日起施行。这些文件对《 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”）中有关房地产业和建筑业的部分增值税政策进行了归纳总结，并在此基础上对相关的征收管理事宜作出了明确。文件要点具体如下：
（一）14号公告 – 转让不动产
1、差额计算销售额（或预缴基数）的凭证要求
纳税人符合差额计算销售额（或预缴基数）条件时，从全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，需要取得合法有效凭证，否则不得扣除。这里的合法有效凭证是指：
税务部门监制的发票
法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书
国家税务总局规定的其他凭证
2、税款计算
纳税人按5%的预征率或征收率预缴税款的，按以下公式计算应预缴税款： 以全额方式计算预缴基数的：
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应预缴税款 = 全部价款和价外费用 / (1+5%)*5%
以差额方式计算预缴基数的：
应预缴税款 = (全部价款和价外费用 – 不动产购置原价或者取得不动产时的作价) / (1+5%)*5%
在不动产所在地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
3、发票管理
小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开；纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
4、征管罚则
转让不动产时，如果自应当预缴之月起，超过6个月没有向不动产所在地主管地税机关预缴税款的，机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（二）15号公告 – 不动产进项抵扣
1、适用范围
36号文规定的分2年抵扣政策适用于2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产；以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。但下列三种情形（无论取得或发生时间）不包括在内：
房地产开发企业自行开发的房地产项目；
融资租入的不动产；
在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
2、进项税额范围
对于经建造（含改建等情形）取得不动产的情形，15号公告明确2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于下列项目的，其进项税额可以适用于分2年抵扣政策：
用于新建不动产；
用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%
上述购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给
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排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
而且，适用于分2年抵扣政策的进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
3、抵扣时点
一般情况下，适用分2年抵扣政策的进项税额，60%的部分于取得扣税凭证当期可进行抵扣，剩余的40%部分计入待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月获得抵扣。
15号公告同时规定了以下特殊情形的抵扣时间处理
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
在2年不动产进项税额抵扣期间，如果发生销售该不动产或不动产在建工程的，或发生注销税务登记的，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售当期或注销清算当期从销项税额中抵扣。
4、进项转出
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途以致相关进项税不得抵扣的（例如改为专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费），需按下列公式计算不得进行抵扣的进项税额，并进行相关处理：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率 = （不动产净值 / 不动产原值）*100%
不得抵扣的进项税额不大于该不动产已抵扣进项税额的，应于改变用途当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减（即进项税额转出）；大于该不动产已抵扣进项税额的，除作进项税额转出以外，还须相应扣减该不动产的待抵扣进项税额。
不动产在建工程发生非正常损失的，所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，其待抵扣进项税额不得抵扣。
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5、会计核算和台账管理
不动产待抵扣进项税额（即40%的部分）记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，在可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目；且对于不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。对用于不得抵扣进项税项目（例如简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费等）的不动产和不动产在建工程，也应在建立的台账中记录。
6、征管罚则
对于纳税人未按照有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（三）16号公告 – 经营租赁不动产
1、适用范围
16号公告明确，该公告中的相关规定不适用于纳税人提供道路通行服务的情形。
2、纳税地点
一般情形下，纳税人出租的不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于不动产所在地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
3、税款计算
需要进行税款预缴的，纳税人应按以下公式计算预缴税款：
适用一般计税方法的：应预缴税款＝含税销售额 / （1+11%）* 3%
适用简易计税方法的：应预缴税款＝含税销售额 / （1+5%）* 5% 或 1.5% 在不动产所在地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
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4、纳税时点
纳税人需要根据16号公告预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
5、发票管理
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，以及其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
6、征管罚则
出租不动产时，如果自应当预缴之月起，超过6个月没有向不动产所在地主管国税机关预缴税款的，机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（四）17号公告 – 跨县（市、区）提供建筑服务
1、纳税地点
一般情形下，纳税人在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务的，应根据17号公告的规定向建筑服务发生地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于建筑服务发生地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否适用17号公告的有关办法。
2、差额计算销售额（或预缴基数）的凭证要求
纳税人符合差额计算销售额（或预缴基数）条件时，从全部价款和价外费用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效凭证，否则不得扣除。这里的合法有效凭证是指：
从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
国家税务总局规定的其他凭证。
3、税款计算
根据17号公告规定，跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款的计算公式如
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下：
适用一般计税方法的： 应预缴税款= （全部价款和价外费用 - 支付的分包款）/ （1+11%）* 2%
适用简易计税方法的： 应预缴税款= （全部价款和价外费用 - 支付的分包款）/ （1+3%）* 3%
全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
在建筑服务发生地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
4、预缴台账和资料管理
纳税人在预缴税款时，除需填报《增值税预缴税款表》以外，还需提交与发包方签订的建筑合同原件及复印件、与分包方签订的分包合同原件及复印件和从分包方取得的发票原件及复印件。
纳税人还应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
5、征管罚则
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，如果自应当预缴之月起，超过6个月没有向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款的，机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（五）18号公告 – 房产开发企业销售自行开发房产项目
1、适用范围
18号公告适用于房地产开发企业销售自行开发房地产项目的增值税处理。其中“自行开发”，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设；以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于18号公告的适用范围。
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2、差额计算销售额
房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税时，可以从全部价款和价外费用中扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，以计算销售额。计算公式如下：
销售额 = （全部价款和价外费用 – 当期允许扣除的土地价款）/ （1+11%） 当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积 / 房地产项目可供销售建筑面积）* 支付的土地价款
上述公式中：
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，且应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应就土地价款扣除情况建立台账，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
3、房地产老项目
对于可选择适用简易计税方法的房地产老项目，18号公告在36号文的基础上对其定义进行了调整，使其接近于建筑业的建筑工程老项目范围。调整后的房地产老项目是指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目 ；
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4、税款计算
36号文规定，房地产开发商采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，应按3%的预征率预缴增值税。18号公告明确其计算公式如下：
应预缴税款 = 预收款 /（1 + 适用税率11%或征收率5%）* 3%
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预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
5、纳税时点
纳税人需要预缴税款的，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
6、进项税划分
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有可以抵扣进项税房地产项目（即一般计税方法计税房地产项目）和不得抵扣进项税房地产项目（如简易计税方法计税或免征增值税的房地产项目），但无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据，按下列公式进行划分：
不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额 * （简易计税、免税房地产项目建设规模 / 房地产项目总建设规模）
7、发票管理
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，但不得开具或申请代开增值税专用发票。
纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具或代开增值税专用发票。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
8、征管罚则
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照征管法及相关规定进行处理。
此次发布的五份公告虽然对房地产业和建筑业的营改增相关事项做出了进一步的明确，但实践中仍难免出现有待澄清的事宜。建议相关纳税人持续关注后续政策和实务动态，与税务机关和专业机构保持密切沟通，同时应根据现行政策要求立即着手相关的会计核算系统改进（例如建立不动产进项税额抵扣台账等），以确保实现营改增后的税务遵从合法合规。
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海南盛瑞税务师事务所有限公司
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海南盛瑞税务师事务所有限公司
简介
海南盛瑞税务师事务所有限公司系经国家税务总局注册税务师管理中心批
准成立的税务专业中介机构。
连续四年（2012年—2015年）被中国注册税务师协会评定为海南省唯一的
AAA级（3A）税务师事务所，也是海南省财政厅涉税业务备选库选定的税务师事务所，主营业务收入连续七年位列全省同行业前茅。
盛瑞税务师以“专攻术业、诚信诚心”作为企业文化的核心理念，以“一
切为客户着想，尽心为客户服务”为服务宗旨。拥有一个精英专业团队，在岗的注册税务师13人，税务师助理40人，服务的企业涉及各行各业。
我们曾经和正在服务的企业共计200多家，在类型上有上市公司，大中型
国企、民营企业。在行业分布上有：房地产开发、石油石化、电信通讯、烟
草、医药、金融、保险业、商贸企业、汽车制造、大型销售企业等。
我们成功地为大型国有企业、上市公司及大型民营企业进行了企业重组、
股权转让、合作开发房地产项目等税收筹划；先后受聘为近100多家大中型企业提供常年税务顾问服务。
联系信息：
海口 地址：海口市国贸大道45号银通国际大厦二十层
电话：0898-68593853 0898-68593753
三亚 地址：三亚市迎宾路177号A1单元502房 《盛瑞税园》微信公众号
电话：[1**********] [1**********] 每天推出税收疑难问题 琼海 地址：琼海市嘉积镇双拥路云华水岸二期2-1-301室 解答，转载财政部、国
电话：[1**********] [1**********] 家税务总局、海南省国 盛瑞网址：www.srsws.com 企业邮箱：[email protected] 地税出台的最新法律法 盛瑞税务QQ群：45910599 规，让您一键知晓最新 业务联系人： 税收政策，为您排疑解 郭克刚（所长）手机：[1**********] 办公室0898-68593753 难，敬请关注！ 吴 榕 手机：
[1**********] [1**********]
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【主讲内容】
1、解读房地产、建筑业“营改增”最新政策
2、深入分析“营改增”对企业税负的影响
3、如何全面做好“营改增”财务核算准备工作
4、如何积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率
5、如何掌握增值税的纳税申报和有关凭证管理
6、如何掌握增值税的会计核算和“营改增”的特殊处理
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目 录
一、房地产业营改增税收指引 ....................................................................................... 5
二、建筑业营改增税收指引 ......................................................................................... 11
三、房地产与建筑业营改增配套文件要点解析 ......................................................... 18
（一）14号公告 – 转让不动产 .............................................................................. 18
（二）15号公告 – 不动产进项抵扣 ...................................................................... 19
（三）16号公告 – 经营租赁不动产 ...................................................................... 21
（四）17号公告 – 跨县（市、区）提供建筑服务 .............................................. 22
（五）18号公告 – 房产开发企业销售自行开发房产项目 .................................. 23
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一、房地产业营改增税收指引
（一）纳税人
一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
（二）征税范围
1、根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
(二)房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2、不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
（三）税率和征收率
一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
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（四）计税方法
1、基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2、一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3、简易计税方法的应纳税额
(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
（五）销售额的确定
1、基本规定
销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2、具体方法
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(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、试点前发生的业务
(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
4、销售使用过的固定资产
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
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使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
5、视同销售的处理
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
（六）增值税进项税额抵扣
1、增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2、准予从销项税额中抵扣的进项税额
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，
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按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3、不得从销项税额中抵扣的进项税额
(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
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（七）纳税地点
1、基本规定
属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
（八）纳税义务发生时间
一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
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二、建筑业营改增税收指引
（一）纳税人
在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。
在境内销售提供建筑服务，是指建筑服务的销售方或者购买方在境内。
（二）征收范围
一、建筑服务的征税范围，依照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
二、建筑服务税目注释
建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
(一)工程服务。
工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
(二)安装服务。
安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。
固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。
(三)修缮服务。
修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。
(四)装饰服务。
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装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。
(五)其他建筑服务。
其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井(打井)、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。
（三）税率和征收率
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人适用税率为11%;小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收率为3%。
境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 （四）计税方法
1、基本规定
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2、一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3、简易计税方法的应纳税额
(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值
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税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
（五）销售额的确定
1、基本规定
纳税人的营业额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费;
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2、具体规定
试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
3、试点前后业务处理
试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
4、视同提供建筑服务的处理
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
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(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供建筑服务而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
（六）纳税地点
1、基本规定
属于固定业户的纳税人销售租赁建筑服务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
2、异地预缴规定
(一)一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价
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外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(二)一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(三)小规模纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（七）纳税义务发生时间
纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（八）增值税进额抵扣
1、增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2、准予从销项税额中抵扣的进项税额
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上
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注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3、不得从销项税额中抵扣的进项税额
(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空
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调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的建筑服务单位才涉及增值税进项税额抵扣。 （九）特别规定
一、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
二、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
三、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
(二)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
四、境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：
(一)工程项目在境外的建筑服务。
(二)工程项目在境外的工程监理服务。
(三)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。
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三、房地产与建筑业营改增配套文件要点解析
国家税务总局于2016年3月31日就不动产转让、进项抵扣和经营租赁，跨县（市、区）建筑服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等事项陆续发布五个相关的征收管理暂行办法，这些文件分别为：
1.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称“14号公告”）
2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第15号，以下简称“15号公告”）
3.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第16号，以下简称“16号公告”）
4.《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第17号，以下简称“17号公告”）
5.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称“18号公告”）
上述文件均自2016年5月1日起施行。这些文件对《 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”）中有关房地产业和建筑业的部分增值税政策进行了归纳总结，并在此基础上对相关的征收管理事宜作出了明确。文件要点具体如下：
（一）14号公告 – 转让不动产
1、差额计算销售额（或预缴基数）的凭证要求
纳税人符合差额计算销售额（或预缴基数）条件时，从全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，需要取得合法有效凭证，否则不得扣除。这里的合法有效凭证是指：
税务部门监制的发票
法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书
国家税务总局规定的其他凭证
2、税款计算
纳税人按5%的预征率或征收率预缴税款的，按以下公式计算应预缴税款： 以全额方式计算预缴基数的：
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应预缴税款 = 全部价款和价外费用 / (1+5%)*5%
以差额方式计算预缴基数的：
应预缴税款 = (全部价款和价外费用 – 不动产购置原价或者取得不动产时的作价) / (1+5%)*5%
在不动产所在地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
3、发票管理
小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开；纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
4、征管罚则
转让不动产时，如果自应当预缴之月起，超过6个月没有向不动产所在地主管地税机关预缴税款的，机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（二）15号公告 – 不动产进项抵扣
1、适用范围
36号文规定的分2年抵扣政策适用于2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产；以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。但下列三种情形（无论取得或发生时间）不包括在内：
房地产开发企业自行开发的房地产项目；
融资租入的不动产；
在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
2、进项税额范围
对于经建造（含改建等情形）取得不动产的情形，15号公告明确2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于下列项目的，其进项税额可以适用于分2年抵扣政策：
用于新建不动产；
用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%
上述购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给
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排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
而且，适用于分2年抵扣政策的进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
3、抵扣时点
一般情况下，适用分2年抵扣政策的进项税额，60%的部分于取得扣税凭证当期可进行抵扣，剩余的40%部分计入待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月获得抵扣。
15号公告同时规定了以下特殊情形的抵扣时间处理
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
在2年不动产进项税额抵扣期间，如果发生销售该不动产或不动产在建工程的，或发生注销税务登记的，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售当期或注销清算当期从销项税额中抵扣。
4、进项转出
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途以致相关进项税不得抵扣的（例如改为专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费），需按下列公式计算不得进行抵扣的进项税额，并进行相关处理：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率 = （不动产净值 / 不动产原值）*100%
不得抵扣的进项税额不大于该不动产已抵扣进项税额的，应于改变用途当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减（即进项税额转出）；大于该不动产已抵扣进项税额的，除作进项税额转出以外，还须相应扣减该不动产的待抵扣进项税额。
不动产在建工程发生非正常损失的，所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，其待抵扣进项税额不得抵扣。
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5、会计核算和台账管理
不动产待抵扣进项税额（即40%的部分）记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，在可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目；且对于不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。对用于不得抵扣进项税项目（例如简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费等）的不动产和不动产在建工程，也应在建立的台账中记录。
6、征管罚则
对于纳税人未按照有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（三）16号公告 – 经营租赁不动产
1、适用范围
16号公告明确，该公告中的相关规定不适用于纳税人提供道路通行服务的情形。
2、纳税地点
一般情形下，纳税人出租的不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于不动产所在地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
3、税款计算
需要进行税款预缴的，纳税人应按以下公式计算预缴税款：
适用一般计税方法的：应预缴税款＝含税销售额 / （1+11%）* 3%
适用简易计税方法的：应预缴税款＝含税销售额 / （1+5%）* 5% 或 1.5% 在不动产所在地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
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4、纳税时点
纳税人需要根据16号公告预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
5、发票管理
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，以及其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
6、征管罚则
出租不动产时，如果自应当预缴之月起，超过6个月没有向不动产所在地主管国税机关预缴税款的，机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（四）17号公告 – 跨县（市、区）提供建筑服务
1、纳税地点
一般情形下，纳税人在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务的，应根据17号公告的规定向建筑服务发生地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于建筑服务发生地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否适用17号公告的有关办法。
2、差额计算销售额（或预缴基数）的凭证要求
纳税人符合差额计算销售额（或预缴基数）条件时，从全部价款和价外费用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效凭证，否则不得扣除。这里的合法有效凭证是指：
从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
国家税务总局规定的其他凭证。
3、税款计算
根据17号公告规定，跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款的计算公式如
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下：
适用一般计税方法的： 应预缴税款= （全部价款和价外费用 - 支付的分包款）/ （1+11%）* 2%
适用简易计税方法的： 应预缴税款= （全部价款和价外费用 - 支付的分包款）/ （1+3%）* 3%
全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
在建筑服务发生地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
4、预缴台账和资料管理
纳税人在预缴税款时，除需填报《增值税预缴税款表》以外，还需提交与发包方签订的建筑合同原件及复印件、与分包方签订的分包合同原件及复印件和从分包方取得的发票原件及复印件。
纳税人还应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
5、征管罚则
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，如果自应当预缴之月起，超过6个月没有向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款的，机构所在地主管国税机关可以按照征管法及相关规定进行处理。
（五）18号公告 – 房产开发企业销售自行开发房产项目
1、适用范围
18号公告适用于房地产开发企业销售自行开发房地产项目的增值税处理。其中“自行开发”，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设；以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于18号公告的适用范围。
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2、差额计算销售额
房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税时，可以从全部价款和价外费用中扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，以计算销售额。计算公式如下：
销售额 = （全部价款和价外费用 – 当期允许扣除的土地价款）/ （1+11%） 当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积 / 房地产项目可供销售建筑面积）* 支付的土地价款
上述公式中：
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，且应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应就土地价款扣除情况建立台账，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
3、房地产老项目
对于可选择适用简易计税方法的房地产老项目，18号公告在36号文的基础上对其定义进行了调整，使其接近于建筑业的建筑工程老项目范围。调整后的房地产老项目是指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目 ；
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4、税款计算
36号文规定，房地产开发商采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，应按3%的预征率预缴增值税。18号公告明确其计算公式如下：
应预缴税款 = 预收款 /（1 + 适用税率11%或征收率5%）* 3%
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预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
5、纳税时点
纳税人需要预缴税款的，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
6、进项税划分
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有可以抵扣进项税房地产项目（即一般计税方法计税房地产项目）和不得抵扣进项税房地产项目（如简易计税方法计税或免征增值税的房地产项目），但无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据，按下列公式进行划分：
不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额 * （简易计税、免税房地产项目建设规模 / 房地产项目总建设规模）
7、发票管理
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，但不得开具或申请代开增值税专用发票。
纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具或代开增值税专用发票。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
8、征管罚则
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照征管法及相关规定进行处理。
此次发布的五份公告虽然对房地产业和建筑业的营改增相关事项做出了进一步的明确，但实践中仍难免出现有待澄清的事宜。建议相关纳税人持续关注后续政策和实务动态，与税务机关和专业机构保持密切沟通，同时应根据现行政策要求立即着手相关的会计核算系统改进（例如建立不动产进项税额抵扣台账等），以确保实现营改增后的税务遵从合法合规。
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