2004年重庆商业地产需求市场调研报告析
2004-3-31
1. 研究组织机构：重庆三联商业地产顾问公司、重庆康联市场研究公司
2. 调查对象：商业地产投资者、经营者
3. 调查区域：重庆主城区五大商圈
4. 调查方式：入户问卷定量调查
5. 调查样本：共调查360个有效样本
6. 调查样本分析：
本次调查结果显示，商业地产的投资者中，有4类职业背景的客户比重突出，私营业主（个体工商户）和专业技术人员，前者有大部分是在从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而后者属于有较强资金势力，寻求多元化的投资型客户；其次企业中高层管理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力；而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。
在受访人群中，过去有过商铺投资的占到了36%，而没有这一行业经历的被访者占64%，说明商业地产开始受到更多投资者的关注。
调查结果还显示出，商业地产项目因其高风险和高收益的特点，目前吸引的目标投资客户群呈年轻化趋势。而20世纪70年代出生的人则构成了商业项目投资的主力客户，他们尚处于刚成家或单身的阶段，个人月收入明显高于其他年龄段的平均个人月收入，但其积蓄还比较弱，其投资商铺的目的主要有三：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。 调研分析
1. 投资商铺的用途
目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。在受调查的人群中，76%的商铺购买者和最终经营者存在错位，也就是存在商铺有第二次招商的环节；50%的投资户自行找下家，而另50%希望由开发商统一代理完成，返购经营权；其中有58%的投资者作为长线投资，靠阶段性收取租金，赢得利润，18%的购买者是短线投资，会考虑在适合的价位转手出售；还有24%的投资者自己经营，特别是有一定经营经验的商户，积累到一定资金后，开始选择用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。
2. 商铺的种类倾向
在各种商业物业的种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧，这与其自身门面的装饰就是一个很好的广告，容易被流动的消费人流接触和发现有关。这类产品的被接受程度在消费者中占51%。其次是平层商铺，但因此类商铺与整个商场的经营高度相关。如果整个商场盘活，个体能有效利用整个卖场的整体效益，带来的人气，反之会受到牵连；而目前大力打造的商业街，被投资者认可还需要一段时间，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占11%；虽然都是平层商铺，但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。 商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为10%和3%。
3. 商铺的基本配套需求
在基本配套方面，电源、水源以及单独洗手间这些商铺必备的设施都无一例外的成为了绝大多数投资者看重的要素，根据其重要性它们被考虑的可能性依次为：75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投资者根据自身条件认为没有特别需要。
4. 配套的管理
对于商业物业的配套管理，投资者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了71.7%；而代租代售的服务也成为大
多数炒家投资者所需求的服务项目，占41.4%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需要之一，占36.4%；最后是代交费服务，占34.3%。
5. 商铺的经营面积需求
商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、经营方向关联。21—50平方米的商业物业最受消费者欢迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比例占30%，这也从侧面表明目前重庆市场商业物业刚刚兴起之初广大纯炒家投资者非常谨慎，又因如经营服装、小百货、精品，对经营户的要求比较低，这三行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积需求多在10-50平方米/套有关。接下来的面积需求比例依次为：51—70平方米（13%），71—100平方米和100平方米以上（都为9%），10平方米以下（2%）。
6. 择商铺最高承受单价
显示，当投资者决定投资选择某一商铺的时候，价格首当其冲是其重点考虑的先决性条件和因素。现今的重庆市场商业物业刚刚起步，个体消费者看好的是投资风险小，有一定回报的项目，在资金允许的情况下他们一般会谨慎的选择价位较低的商铺，所以大多数受调查者将选择集中在1.1万元—1.3万元/平方米，这一区域(37%)，本段上下两段1.3万元—1.5万元/平方米（17%）和1万元/平方米及以下（16%），分列二、三；1.5—1.7万元/平方米（10%），
1.7—1.9万元/平方米（8%），1.9—2.2万元/平方米（6%），2.2万元/平方米以上合计占6%。
在调查中还发现一个有趣的现象，平街二楼及二楼以上的商铺都被视为位置较次，人气与平层相比，减少30%至60%；单价是平层的1/3至1/2。在资金允许的情况下，一般投资者是不愿意购买的。这也从另一个侧面说明，平层是绝大多数商家和投资者的选择。如解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的高空置率，就是最好的市场反映。这也给商业地产项目开发商一个重要的提示，如何进行开发前除平层外的商业楼层规划，科学的市场调查是非常重要的。
7. 支付能力
由于商铺的特殊实用性和高单价的特性，小额投资者近半都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营（48%），以便资金周转顺畅。而有27%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买，只有1/4的人愿意在资金成本允许的情况下一次性付款。
有一定经济实力的投资者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外，在首付的承受能力方面，调查的结果显示，有三段是比较突出的，选择首付3—4万元(33.33%)；其次选择是5—6万元这一段（28.79%）；第三是9万元及以上（16.67%）。说明目前的投资实力有高有低，中小投资者仍然占绝大比例，首付7万元以下的占80%。
与首付额度调查相关联的是对月供承受力的调查报表，61.84%的人选择了2001元—2500元的月供，其次是2501—3000元的月供（21.05%）。在经济能承受的情况下，大多数投资者还是愿意接受低月供的购买商铺的投资方式。
8. 各投资区域的吸引力
在给出的商铺投资的第一选择、第二选择以及第三选择中，我们可以看出，渝中区的解放碑无可争议的成为大家一致的首选，这与解放碑的特殊地位密不可分，“商业航母”的身份令所有的消费者为之动容，是重庆市的核心商圈。 重庆几大城区呈组团式发展的特点，而近来势头逼人的沙坪坝区同样也受到了投资者的关注，排第二。这和近年来沙坪坝区政府的加大投入不无关系，各个商业机构的纷纷入驻以三峡广场为核心的中心商圈保证了沙坪坝区商业环境的成熟，以及区域大中学校云集的重庆市文化区，有一群稳定成规模的冲动型的年轻消费人流，以及毕业后回归沙区的消费趋势。沙坪坝区目前的销售零售额的增幅是较大的。
而随着江北区步行街的全面动工，观音桥商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅区域的逐步成型，江北区排在第三。其发展潜力列副商圈的第二，而
本区的居民商业投资意识仅次于渝中区。
南滨路刺激了整个南岸区商业的发展，这说明目前的投资者都比较理性，在区域的挑选方面，都注重政府对区域商业的定位和规划以及商业形象和商业气候。
尽管九龙坡区杨家坪步行街已经落成并投入使用，但在本次调查中排第六，这大概和杨家坪目前有一大批大体量的商业机构尚未竣工有某些关联。但杨家坪的商业潜力和其即将开通的轻轨对重庆市商业格局变化的影响是不容忽视的。
9. 对重庆未来五年内对商业发展的信心
54%的人群都对未来重庆五年的发展充满了信心，42%的人群则是比较有信心，仅有4%的人群是一般或没有信心，可见整个重庆市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业物业的发展也是非常必要和必须的。
综合分析
投资年轻化 商铺挑大梁
通过以上的调查分析，我们不难得到以下的一些结论：
一是商业物业的高回报，是吸引大多数投资者的最大砝码。但同时其自身相伴而生的高风险、高投入的不利因素也是制约目前商业物业大规模兴盛的重要原因。所以，目前消费者更多的还是看重长线投资，希望能在保有产业的情况下进行商业经营或投资以此收回资金。
从本次调查中，可以清晰的看到，商业物业消费市场的年轻化倾向。但这并不排斥其他类型的消费群；另外，商业物业最集中的体现就是商铺。现今重庆市场的消费状况表明，中小投资者是占主体地位的，所以如何了解并揣摩他们的消费心理和需求是进行商业物业建设的一个重要课题。面积适中，口岸优
势明显，同时价格合理的门面是最受投资者追捧的。
由于重庆楼市的主力投资群大多是中小投资者，所以在资金的流动上，他们存在一定的考虑和困难，付款方式的灵活与否，也会影响到他们的投资行为和心理变化。
商业物业的修建地点，会在很大程度上决定商业物业的成功与否。成熟的商业氛围、有利的投资环境、固定的消费人群、便利快捷的交通网络都受到投资者的青睐。这也是现今商业物业建造者必须注意的一点。
2004年重庆商业地产需求市场调研报告析
2004-3-31
1. 研究组织机构：重庆三联商业地产顾问公司、重庆康联市场研究公司
2. 调查对象：商业地产投资者、经营者
3. 调查区域：重庆主城区五大商圈
4. 调查方式：入户问卷定量调查
5. 调查样本：共调查360个有效样本
6. 调查样本分析：
本次调查结果显示，商业地产的投资者中，有4类职业背景的客户比重突出，私营业主（个体工商户）和专业技术人员，前者有大部分是在从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而后者属于有较强资金势力，寻求多元化的投资型客户；其次企业中高层管理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力；而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。
在受访人群中，过去有过商铺投资的占到了36%，而没有这一行业经历的被访者占64%，说明商业地产开始受到更多投资者的关注。
调查结果还显示出，商业地产项目因其高风险和高收益的特点，目前吸引的目标投资客户群呈年轻化趋势。而20世纪70年代出生的人则构成了商业项目投资的主力客户，他们尚处于刚成家或单身的阶段，个人月收入明显高于其他年龄段的平均个人月收入，但其积蓄还比较弱，其投资商铺的目的主要有三：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。 调研分析
1. 投资商铺的用途
目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。在受调查的人群中，76%的商铺购买者和最终经营者存在错位，也就是存在商铺有第二次招商的环节；50%的投资户自行找下家，而另50%希望由开发商统一代理完成，返购经营权；其中有58%的投资者作为长线投资，靠阶段性收取租金，赢得利润，18%的购买者是短线投资，会考虑在适合的价位转手出售；还有24%的投资者自己经营，特别是有一定经营经验的商户，积累到一定资金后，开始选择用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。
2. 商铺的种类倾向
在各种商业物业的种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧，这与其自身门面的装饰就是一个很好的广告，容易被流动的消费人流接触和发现有关。这类产品的被接受程度在消费者中占51%。其次是平层商铺，但因此类商铺与整个商场的经营高度相关。如果整个商场盘活，个体能有效利用整个卖场的整体效益，带来的人气，反之会受到牵连；而目前大力打造的商业街，被投资者认可还需要一段时间，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占11%；虽然都是平层商铺，但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。 商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为10%和3%。
3. 商铺的基本配套需求
在基本配套方面，电源、水源以及单独洗手间这些商铺必备的设施都无一例外的成为了绝大多数投资者看重的要素，根据其重要性它们被考虑的可能性依次为：75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投资者根据自身条件认为没有特别需要。
4. 配套的管理
对于商业物业的配套管理，投资者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了71.7%；而代租代售的服务也成为大
多数炒家投资者所需求的服务项目，占41.4%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需要之一，占36.4%；最后是代交费服务，占34.3%。
5. 商铺的经营面积需求
商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、经营方向关联。21—50平方米的商业物业最受消费者欢迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比例占30%，这也从侧面表明目前重庆市场商业物业刚刚兴起之初广大纯炒家投资者非常谨慎，又因如经营服装、小百货、精品，对经营户的要求比较低，这三行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积需求多在10-50平方米/套有关。接下来的面积需求比例依次为：51—70平方米（13%），71—100平方米和100平方米以上（都为9%），10平方米以下（2%）。
6. 择商铺最高承受单价
显示，当投资者决定投资选择某一商铺的时候，价格首当其冲是其重点考虑的先决性条件和因素。现今的重庆市场商业物业刚刚起步，个体消费者看好的是投资风险小，有一定回报的项目，在资金允许的情况下他们一般会谨慎的选择价位较低的商铺，所以大多数受调查者将选择集中在1.1万元—1.3万元/平方米，这一区域(37%)，本段上下两段1.3万元—1.5万元/平方米（17%）和1万元/平方米及以下（16%），分列二、三；1.5—1.7万元/平方米（10%），
1.7—1.9万元/平方米（8%），1.9—2.2万元/平方米（6%），2.2万元/平方米以上合计占6%。
在调查中还发现一个有趣的现象，平街二楼及二楼以上的商铺都被视为位置较次，人气与平层相比，减少30%至60%；单价是平层的1/3至1/2。在资金允许的情况下，一般投资者是不愿意购买的。这也从另一个侧面说明，平层是绝大多数商家和投资者的选择。如解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的高空置率，就是最好的市场反映。这也给商业地产项目开发商一个重要的提示，如何进行开发前除平层外的商业楼层规划，科学的市场调查是非常重要的。
7. 支付能力
由于商铺的特殊实用性和高单价的特性，小额投资者近半都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营（48%），以便资金周转顺畅。而有27%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买，只有1/4的人愿意在资金成本允许的情况下一次性付款。
有一定经济实力的投资者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外，在首付的承受能力方面，调查的结果显示，有三段是比较突出的，选择首付3—4万元(33.33%)；其次选择是5—6万元这一段（28.79%）；第三是9万元及以上（16.67%）。说明目前的投资实力有高有低，中小投资者仍然占绝大比例，首付7万元以下的占80%。
与首付额度调查相关联的是对月供承受力的调查报表，61.84%的人选择了2001元—2500元的月供，其次是2501—3000元的月供（21.05%）。在经济能承受的情况下，大多数投资者还是愿意接受低月供的购买商铺的投资方式。
8. 各投资区域的吸引力
在给出的商铺投资的第一选择、第二选择以及第三选择中，我们可以看出，渝中区的解放碑无可争议的成为大家一致的首选，这与解放碑的特殊地位密不可分，“商业航母”的身份令所有的消费者为之动容，是重庆市的核心商圈。 重庆几大城区呈组团式发展的特点，而近来势头逼人的沙坪坝区同样也受到了投资者的关注，排第二。这和近年来沙坪坝区政府的加大投入不无关系，各个商业机构的纷纷入驻以三峡广场为核心的中心商圈保证了沙坪坝区商业环境的成熟，以及区域大中学校云集的重庆市文化区，有一群稳定成规模的冲动型的年轻消费人流，以及毕业后回归沙区的消费趋势。沙坪坝区目前的销售零售额的增幅是较大的。
而随着江北区步行街的全面动工，观音桥商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅区域的逐步成型，江北区排在第三。其发展潜力列副商圈的第二，而
本区的居民商业投资意识仅次于渝中区。
南滨路刺激了整个南岸区商业的发展，这说明目前的投资者都比较理性，在区域的挑选方面，都注重政府对区域商业的定位和规划以及商业形象和商业气候。
尽管九龙坡区杨家坪步行街已经落成并投入使用，但在本次调查中排第六，这大概和杨家坪目前有一大批大体量的商业机构尚未竣工有某些关联。但杨家坪的商业潜力和其即将开通的轻轨对重庆市商业格局变化的影响是不容忽视的。
9. 对重庆未来五年内对商业发展的信心
54%的人群都对未来重庆五年的发展充满了信心，42%的人群则是比较有信心，仅有4%的人群是一般或没有信心，可见整个重庆市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业物业的发展也是非常必要和必须的。
综合分析
投资年轻化 商铺挑大梁
通过以上的调查分析，我们不难得到以下的一些结论：
一是商业物业的高回报，是吸引大多数投资者的最大砝码。但同时其自身相伴而生的高风险、高投入的不利因素也是制约目前商业物业大规模兴盛的重要原因。所以，目前消费者更多的还是看重长线投资，希望能在保有产业的情况下进行商业经营或投资以此收回资金。
从本次调查中，可以清晰的看到，商业物业消费市场的年轻化倾向。但这并不排斥其他类型的消费群；另外，商业物业最集中的体现就是商铺。现今重庆市场的消费状况表明，中小投资者是占主体地位的，所以如何了解并揣摩他们的消费心理和需求是进行商业物业建设的一个重要课题。面积适中，口岸优
势明显，同时价格合理的门面是最受投资者追捧的。
由于重庆楼市的主力投资群大多是中小投资者，所以在资金的流动上，他们存在一定的考虑和困难，付款方式的灵活与否，也会影响到他们的投资行为和心理变化。
商业物业的修建地点，会在很大程度上决定商业物业的成功与否。成熟的商业氛围、有利的投资环境、固定的消费人群、便利快捷的交通网络都受到投资者的青睐。这也是现今商业物业建造者必须注意的一点。