中国国贸中心股份有限公司调研报告
公司简介：
国贸中心始建于1985年8月，1990年8月30日全面开业，由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建。 自开业以来，国贸中心已成功地举办了各种国内、国际性展览、博览会近400个，每年举行各种国际、国内会议、活动4700多场，其中中外部长级以上贵宾出席的高规格、高档次的政务、商务活动四、五百次。与此同时，国贸中心还接待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织及其常设机构的负责人以及各国商业巨头和社会知名人士等。
中国国际贸易中心位于中国北京建国门外大街一号
邮政编码：100004 电话：（8610）65052288
网址：http://www.cwtc.com
关键字：
中国国贸中心 净收益 产业分析 企业竞争
财务数据 主营业务收入 增长率 研究报告
报告正文：
在上海建桥学院2009—2010学年的第二学期实训期间，我们学会了对企业进行调研和分析，我所调研的企业是中国国贸中心股份有限公司，我在这几天当中，主要是通过网络，收集这个公司近几年来的一些销售方面的相关信息和数据，并且对这些数据进行分析，以下是我的调研报告：
一、 公司概况
（一）、基本情况
公司名称：中国国际贸易中心股份有限公司
(China World Trade Center Company Ltd.）
注册资本：人民币八亿元
公司成立时间：一九九七年十月十五日
法定代表人：杨文生
经营范围：写字楼、宾馆、公寓、商场、展览厅、会议厅、停车场的出租服务；提供住宿、餐饮、幼儿园、文体娱乐服务；房地产开发与经营；物业管理、承办会议、展览、展销；陆路货物运输；对外经贸信息咨询。
（二）、历史沿革
国贸中心是中国对外贸易经济合作部(以下简称“外经贸部”)直属的中外合资企业，成立于1985年2月12日，主要从事高档旅游、商务服务设施的建设、 经营与管理。1996年，经外经贸部推荐，国务院证券委员会以证委发[1996]第72 号文批准国贸中心为第四批境外上市预选企业。1997年，经国贸中心董事会研究并报请原国家经济体制改革委员会批准，由国贸中心独家发起设立本公司，经过资产重组，将主要经营性资产投入到本公司，这些资产包括：国贸写字楼、国贸公寓、中国大饭店、国贸饭店、国贸商场、国贸展览厅、国贸会议中心、国贸方庄公寓、土地使用权以及在建的国贸二期工程等。由于受亚洲金融危机的影响，海外市场环境发生了很大变化
二、 近两年相关总数据
（一）、数据如下
（表格一：近两年相关总数据）
（数据来源：中国国贸2009年年度报告） （二）、 数据分析
1、 今年综合收益总额同2009年12月31日相比，怎么减少这么多
从上述表格可以看出，2009年12月31日为止，在这一季度的营业总收入是最高的，为871188000元，当然，营业总成本也为最高，为488078000元，综合收益总额为290030000元，和2010年03月31日这一阶段相比，今年该公司的综合收益总额有所下降，2010年03月31日这一阶段的综合收益总额为56914700元，前后相差233115300元，为什么会有这种情况发生呢？首先，“综合收益总额”被FASB称为 “累积其他综合收益”，在2010年，CPA有对其新添加了一些内容： 综合收益，包括其他综合收益和综合收益总额。其中，其他综合收益反映企业根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额；综合收益总额是企业净利润与其他综合收益的合计金额。综合收益总额项目，反映企业净利润与其他综合收益的合计金额。“其他综合收益”和“综合收益总额”项目的序号在原有基础上顺延。
影响综合收益总额的减少的原因可能是盈余公积转增资本，盈余公积的提取方式是：1. 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。
2、公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。盈余公积的用途是盈余公积用作公司扩大生产经营，弥补亏损、转增资本。所以盈余公积转增资本是非常有可能影响综合收益总额的减少。
2、 母公司所有者和少数股东净利润的损益
净利润是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成，一般也称为税后利润或净收入。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。净利润的多寡取决于两个因素，一是利润总额，其二就是所得税率。很明显，所得税率低时，企业的盈利就大。对于同一家公司，其税利润在享受15％的所得税率时就比33％的所得税率要高26.84％。
即净利润是一项非常重要的经济指标。对于企业的投资者来说，净利润是获得投资回报大小的基本因素，对于企业管理者而言，净利润是进行经营管理决策的基础。同时，净利润也是评价企业科盈利能力、管理绩效以至偿债能力的一个基本工具，是一个反映和分析企业多方面情况的综合指标。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。
3、为何2009年12月31日的资产减值损失为20000元
资产减值损失是指企业在资产负债表日，经过对资产的测试，判断资产的可收回金额低于的其账面价值而计提资产减值损失准备所确认的相应损失。企业所有的资产在发生减值时，原则上都应当对所发生的减值损失及时加以确认和计量，因此，资产减值包括所有资产的减值。但是由于资产的性质不同，所适用的具体准则也不尽相同。
资产减值损失的确定
（1）、可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
（2）、资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
（3）、资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。但对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，原确认的减值损失应当予以转回，记入当期损益 。
三、 中国国贸企业近两年内部营业对比
（一）、中国国贸营业收入对比
（图一：中国国贸营业收入对比图）
（数据来源：中国国贸2007.2008两年营业收入对比） 从上图可以看出，中国国贸近几年在国贸写字楼的营业收入上占的比重最高，国贸写字楼由国贸大厦1座、国贸大厦2座、国贸西楼、国贸东楼组成，总建筑面积十七万六千平方米，可出租面积从64平方米到整层1727平方米。卓越的办公环境、先进的科技设施、完善的配套服务、优越的商业氛围以及丰富的物业管理经验，令国贸写字楼成为众多国内外客户理所当然的至优之选。全球财富500强中的多家企业均落定其间，可以看出这些大型企业对国贸写字楼的肯定。
而2007年与2008年两年相比，相差较大的是其他方面的营业收入，并且呈现上升的趋势，说明国贸中心目前正在往其他方面发展，从多方面发展，而比较突出的是物业管理方面。国贸物业酒店管理有限公司是中国国际贸易中心的全资子公司，主要从事写字楼、高档公寓、顾问管理服务，公司注册资金为1000万元人民币。从多年管理中国国际贸易中心面积达五十六万平方米的综合性物 业，到如今全方位地进入国内多项物业酒店项目管理，已经形成 一个实力雄厚、管理科学、经验丰富的专业物业酒店管理公司。
（二）、中国国贸近几年主营收入
（图二：中国国贸近几年主营收入对比图）
（数据来源：中国国贸2009年年度报告）
从上述表格可以看出，中国国贸近几年主营收入呈上升趋势，而每一季度的主营收入基本保持，那大致可以预测在2010年，中国国贸的年主营收入在8亿左右，季度主营收入在2亿左右。而其公司截止三季报实现主营收入6.71亿元，同比增长3%；净利润2.82亿元，同比增长28%。公司每股净资产4.12元，EPS为0.28元。
利润增长幅度高于主营收入主要由于营业外收入的增加、所得税率的降低。营业外收入为将国贸西写字楼作为拆迁补偿所产生的公允价值增幅4219万，贡献EPS 0.03元。所得税率由去年同期的34%降为25%，相当于增加EPS 0.032元。
经常性损益净利润2.5亿元，同比增加14%，也得益于公司租金、出租率的提高和三项费用的节省。其中财务费用降低153%得益于短期借款的偿还和在建工程的利息资本化，相当于增加EPS 0.01元。
偿债能力有所下降，但财务风险较小。期末资产负债率41%，净负债率47%，分别比年初上升3和16个百分点；银行借款为22亿，比年初增加36%，主要为国贸三期的建设需求；账面现金2.6亿元。
四、 2010年公司预测
通过以上的表格，我们大致可以预测该公司2010年的走向。
08和09年EPS分别为0.35和0.40元。稳健预测2010年项目均价下跌10%、9%贴现率得到公司RNAV是10.08元。园区类或者收租类公司RNAV一般折价15%左右，由此公司目标价为8.57元左右。目前A股园区类公司历史平均动态PE是20-22倍。公司财务风险较小，持有型物业升值潜力大，并且随着国贸三期的逐渐完工及租赁业务的展开，业绩明后年会持续增长。继续维持中性投资评级。
国贸三期是公司未来的利润增长点，预计2010年商业等能够贡献部分收入。国贸3期建筑面积54万平米，分A、B两阶段。A由甲写、超五星酒店和商业组成，建面29.7万平米。截止去年，裙楼商场、大宴会厅、主塔楼办公区的装修及机电工程约各完成95%、90%和50%。由于国贸商圈日渐成熟，公司一二期写字楼及公寓受到周边同类物业的强力竞争，租金涨幅放缓，预计3期营业后会较好增强公司业绩成长性。负债率上升，财务风险不大。
所以，我还是很看好这个公司未来的发展的，他有相当好的发展前景。目前，中国国贸正在进行的三期工程，将推动高增长，该公司集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长可期等三大亮点于一体。国贸三期建成并投入必将扩大公司的经营规模，成为公司新的盈利增长点，进一步提升公司的整体经营业绩。
中国国贸中心股份有限公司调研报告
公司简介：
国贸中心始建于1985年8月，1990年8月30日全面开业，由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建。 自开业以来，国贸中心已成功地举办了各种国内、国际性展览、博览会近400个，每年举行各种国际、国内会议、活动4700多场，其中中外部长级以上贵宾出席的高规格、高档次的政务、商务活动四、五百次。与此同时，国贸中心还接待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织及其常设机构的负责人以及各国商业巨头和社会知名人士等。
中国国际贸易中心位于中国北京建国门外大街一号
邮政编码：100004 电话：（8610）65052288
网址：http://www.cwtc.com
关键字：
中国国贸中心 净收益 产业分析 企业竞争
财务数据 主营业务收入 增长率 研究报告
报告正文：
在上海建桥学院2009—2010学年的第二学期实训期间，我们学会了对企业进行调研和分析，我所调研的企业是中国国贸中心股份有限公司，我在这几天当中，主要是通过网络，收集这个公司近几年来的一些销售方面的相关信息和数据，并且对这些数据进行分析，以下是我的调研报告：
一、 公司概况
（一）、基本情况
公司名称：中国国际贸易中心股份有限公司
(China World Trade Center Company Ltd.）
注册资本：人民币八亿元
公司成立时间：一九九七年十月十五日
法定代表人：杨文生
经营范围：写字楼、宾馆、公寓、商场、展览厅、会议厅、停车场的出租服务；提供住宿、餐饮、幼儿园、文体娱乐服务；房地产开发与经营；物业管理、承办会议、展览、展销；陆路货物运输；对外经贸信息咨询。
（二）、历史沿革
国贸中心是中国对外贸易经济合作部(以下简称“外经贸部”)直属的中外合资企业，成立于1985年2月12日，主要从事高档旅游、商务服务设施的建设、 经营与管理。1996年，经外经贸部推荐，国务院证券委员会以证委发[1996]第72 号文批准国贸中心为第四批境外上市预选企业。1997年，经国贸中心董事会研究并报请原国家经济体制改革委员会批准，由国贸中心独家发起设立本公司，经过资产重组，将主要经营性资产投入到本公司，这些资产包括：国贸写字楼、国贸公寓、中国大饭店、国贸饭店、国贸商场、国贸展览厅、国贸会议中心、国贸方庄公寓、土地使用权以及在建的国贸二期工程等。由于受亚洲金融危机的影响，海外市场环境发生了很大变化
二、 近两年相关总数据
（一）、数据如下
（表格一：近两年相关总数据）
（数据来源：中国国贸2009年年度报告） （二）、 数据分析
1、 今年综合收益总额同2009年12月31日相比，怎么减少这么多
从上述表格可以看出，2009年12月31日为止，在这一季度的营业总收入是最高的，为871188000元，当然，营业总成本也为最高，为488078000元，综合收益总额为290030000元，和2010年03月31日这一阶段相比，今年该公司的综合收益总额有所下降，2010年03月31日这一阶段的综合收益总额为56914700元，前后相差233115300元，为什么会有这种情况发生呢？首先，“综合收益总额”被FASB称为 “累积其他综合收益”，在2010年，CPA有对其新添加了一些内容： 综合收益，包括其他综合收益和综合收益总额。其中，其他综合收益反映企业根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额；综合收益总额是企业净利润与其他综合收益的合计金额。综合收益总额项目，反映企业净利润与其他综合收益的合计金额。“其他综合收益”和“综合收益总额”项目的序号在原有基础上顺延。
影响综合收益总额的减少的原因可能是盈余公积转增资本，盈余公积的提取方式是：1. 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。
2、公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。盈余公积的用途是盈余公积用作公司扩大生产经营，弥补亏损、转增资本。所以盈余公积转增资本是非常有可能影响综合收益总额的减少。
2、 母公司所有者和少数股东净利润的损益
净利润是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成，一般也称为税后利润或净收入。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。净利润的多寡取决于两个因素，一是利润总额，其二就是所得税率。很明显，所得税率低时，企业的盈利就大。对于同一家公司，其税利润在享受15％的所得税率时就比33％的所得税率要高26.84％。
即净利润是一项非常重要的经济指标。对于企业的投资者来说，净利润是获得投资回报大小的基本因素，对于企业管理者而言，净利润是进行经营管理决策的基础。同时，净利润也是评价企业科盈利能力、管理绩效以至偿债能力的一个基本工具，是一个反映和分析企业多方面情况的综合指标。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。
3、为何2009年12月31日的资产减值损失为20000元
资产减值损失是指企业在资产负债表日，经过对资产的测试，判断资产的可收回金额低于的其账面价值而计提资产减值损失准备所确认的相应损失。企业所有的资产在发生减值时，原则上都应当对所发生的减值损失及时加以确认和计量，因此，资产减值包括所有资产的减值。但是由于资产的性质不同，所适用的具体准则也不尽相同。
资产减值损失的确定
（1）、可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
（2）、资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
（3）、资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。但对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，原确认的减值损失应当予以转回，记入当期损益 。
三、 中国国贸企业近两年内部营业对比
（一）、中国国贸营业收入对比
（图一：中国国贸营业收入对比图）
（数据来源：中国国贸2007.2008两年营业收入对比） 从上图可以看出，中国国贸近几年在国贸写字楼的营业收入上占的比重最高，国贸写字楼由国贸大厦1座、国贸大厦2座、国贸西楼、国贸东楼组成，总建筑面积十七万六千平方米，可出租面积从64平方米到整层1727平方米。卓越的办公环境、先进的科技设施、完善的配套服务、优越的商业氛围以及丰富的物业管理经验，令国贸写字楼成为众多国内外客户理所当然的至优之选。全球财富500强中的多家企业均落定其间，可以看出这些大型企业对国贸写字楼的肯定。
而2007年与2008年两年相比，相差较大的是其他方面的营业收入，并且呈现上升的趋势，说明国贸中心目前正在往其他方面发展，从多方面发展，而比较突出的是物业管理方面。国贸物业酒店管理有限公司是中国国际贸易中心的全资子公司，主要从事写字楼、高档公寓、顾问管理服务，公司注册资金为1000万元人民币。从多年管理中国国际贸易中心面积达五十六万平方米的综合性物 业，到如今全方位地进入国内多项物业酒店项目管理，已经形成 一个实力雄厚、管理科学、经验丰富的专业物业酒店管理公司。
（二）、中国国贸近几年主营收入
（图二：中国国贸近几年主营收入对比图）
（数据来源：中国国贸2009年年度报告）
从上述表格可以看出，中国国贸近几年主营收入呈上升趋势，而每一季度的主营收入基本保持，那大致可以预测在2010年，中国国贸的年主营收入在8亿左右，季度主营收入在2亿左右。而其公司截止三季报实现主营收入6.71亿元，同比增长3%；净利润2.82亿元，同比增长28%。公司每股净资产4.12元，EPS为0.28元。
利润增长幅度高于主营收入主要由于营业外收入的增加、所得税率的降低。营业外收入为将国贸西写字楼作为拆迁补偿所产生的公允价值增幅4219万，贡献EPS 0.03元。所得税率由去年同期的34%降为25%，相当于增加EPS 0.032元。
经常性损益净利润2.5亿元，同比增加14%，也得益于公司租金、出租率的提高和三项费用的节省。其中财务费用降低153%得益于短期借款的偿还和在建工程的利息资本化，相当于增加EPS 0.01元。
偿债能力有所下降，但财务风险较小。期末资产负债率41%，净负债率47%，分别比年初上升3和16个百分点；银行借款为22亿，比年初增加36%，主要为国贸三期的建设需求；账面现金2.6亿元。
四、 2010年公司预测
通过以上的表格，我们大致可以预测该公司2010年的走向。
08和09年EPS分别为0.35和0.40元。稳健预测2010年项目均价下跌10%、9%贴现率得到公司RNAV是10.08元。园区类或者收租类公司RNAV一般折价15%左右，由此公司目标价为8.57元左右。目前A股园区类公司历史平均动态PE是20-22倍。公司财务风险较小，持有型物业升值潜力大，并且随着国贸三期的逐渐完工及租赁业务的展开，业绩明后年会持续增长。继续维持中性投资评级。
国贸三期是公司未来的利润增长点，预计2010年商业等能够贡献部分收入。国贸3期建筑面积54万平米，分A、B两阶段。A由甲写、超五星酒店和商业组成，建面29.7万平米。截止去年，裙楼商场、大宴会厅、主塔楼办公区的装修及机电工程约各完成95%、90%和50%。由于国贸商圈日渐成熟，公司一二期写字楼及公寓受到周边同类物业的强力竞争，租金涨幅放缓，预计3期营业后会较好增强公司业绩成长性。负债率上升，财务风险不大。
所以，我还是很看好这个公司未来的发展的，他有相当好的发展前景。目前，中国国贸正在进行的三期工程，将推动高增长，该公司集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长可期等三大亮点于一体。国贸三期建成并投入必将扩大公司的经营规模，成为公司新的盈利增长点，进一步提升公司的整体经营业绩。