２０１３年第２期上海金融学院学报
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａｎｇｈａｉＮｏ．２，２０１３总第１１６期ＦｉｎａｎｃｅＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙＡｐｒＮｏ．１１６
创新推动中国经济发展
孟晓苏
（中国房地产开发集团公司，北京１０００３７）
摘要：本文通过对我国房地产行业各种突出问题的深入剖析，揭示了当前政策和社会认识的误区，并在此基础上把握经济发展的关键因素，提出了一系列创新性的改革建议，为推动我国经济发展提供政策参考。
关键词：经济发展；创新；改革
中图分类号：Ｆ８１２．２文献标识码：Ａ文章编号：１６７３—６８０Ｘ（２０１３）０２—０００５—０８
回顾三十年的改革开放历程，正是诸多创新引领了中国的发展。展望未来，也只有改革和创新，才能推动中国经济的发展，真正实现中国梦。中国梦是强国梦，中国梦也是励志梦。改革中的矛盾只能用改革的办法来解决，只有坚持推进改革，才能换来市场经济。建议采取以下几项改革措施，切实推动中国经济发展。
一、参与住房设计，完善保障体系
住房建设是国民经济新的增长点。房地产是国民经济的支柱产业。这一观点早在２００３年就被写人了国务院文件，现在越来越被大家所认可。中国居民在经历了八十年代到九十年代的三次排浪式消费之后，下一波消费将集中在住房和汽车上。“美国梦”（ＡｍｅｒｉｃａｎＤｒｅａｍ）的本意并不是我们如今所熟知的演绎与延伸意义。而是六十年代美国提出的一个消费口号，追求对象是私人住房与家庭轿车。据此，“中国梦”（ＣｈｉｎｅｓｅＤｒｅａｍ）也应具有这一含义。
党中央、国务院清醒地认识到了居民消费结构的这一转型，提出了把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费特点。１９９８年７月国家发布房改方案，七项政策推动了住房商品化的进程，包括自给刺激消费，改革住房制度，完善供应体系，发展住房金融，放开二级市场，减免过高税费和推动住宅商品化
收稿日期：２０１３－０４—１０
作者简介：孟晓苏（１９４９一），男，江苏苏州人，中国房地产开发集团理事长，经济学博士。一５一
创新推动中国经济发展
等。这些年以来，我们看到正是因为推动了住房商品化．才使得老百姓的居住条件得到了明显改善，生活得更有尊严。
值得注意的是，房改必须考虑到大量低收入者的存在。在当时房改方案里面明确提出由政府负责建立廉租住房供应体系，由市场提供商品房政府建设保障房这样一个双轨并行的思路。但是在过去十年时间里，有关部门忽略了自己的责任忘了建保障房，经济适用房投入也太小。随着房价上涨，弱势群体的收入水平与商品房的价格越来越远。把买不起房的人推到商品房市场上去当然造成很大的困难，不买房就是蜗居，买房就是房奴，低收入阶层对房价是最敏感的阶层，使得中国成为对房价最敏感的国家。这是政府的公共服务职能不到位造成的。想没有政府参与，仅仅通过市场机制，用开发商来提供保障房、解决居民的住房保障问题，是不可能实现的。
中国农民在各地以城中村的方式参与了城市发展，提供了全世界最大的廉租村，弥补了政府行为的不足，对于城市保障房建设作出了巨大的贡献。加强农民群体的保障，需要规范和促进农村土地流转，就要改变土地只由政府单一供应的局面，避免在土地上剥夺农民。中央在２００８年召开的三中全会就明确规定允许农村经营性建设用地规范地转让土地使用权．在符合规划的前提下，与国有土地享有平等的权益。用金融来推动房地产建设，推动保障房建设。正是因为上下配合、对方参与，才使得这几年的保障房建设速度非常快。在城镇化进程中，要特别注重棚户区改造工作。
二、力推产业升级，注重脚踏实地
不同国家不同的发展时期都有相应的产业带动，全世界各国都是这样发展起来的。产业升级、经济发展规律有三个阶段：第一阶段是农牧业和劳动密集型阶段，第二阶段是工业化和资本密集型阶段，第三阶段是服务业和知识密集型阶段。英国等发达国家已经完成了这三个阶段，进入后工业化时期，转型成为服务业和知识密集型主导的社会，教育、文化、金融、保险成为英国的主导产业。中国还是新兴市场国家，并没有走完这三个阶段。中国现在处于工业化和资本密集型，而且明显是工业化的中期就是重化工时期，还没有进入后工业化时代。
中国处在上个时期的时候，远远比不上同期的那些发达国家，但进入新世纪后我们一步赶上来了．现在已经成为世界钢产量的第一位和消耗钢铁的第一大国。从１９９６年钢铁超过一亿吨到现在的８．８亿吨，１５年增长了７．８倍。其中６０％的钢铁材料是用于房地产和其它基础建设，这６０％又有效拉动了其它４０％ｏ当时房改课题组对拉动需求的测算结果为，一百亿元的房地产投资可以带动国民经济其它部门产出２８６亿元，由此出现了２．８６这样一个拉动力系数。现在这个拉动力系数已经远远落后，当时还没有外墙保温、光纤入户这样的高科技．金融保险也没有进入到房地产领域，后来金融业特别是抵押贷款的一６一
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应用加大了拉动力。即使按照原有的系数来计算，现在房地产业拉动的相关产业经济量也占了国民经济总量的一半。由此可以看到，为什么在房地产旺盛的时候国民经济发展．为什么打压房地产龙头其它行业就萎缩。正是因为如此，温总理曾经明确指出房地产业是国民经济的重要支柱产业。
这些年人们的认识越来越偏颇，认为房地产业绑架了国民经济，宁愿经济降到底也不要房地产的ＧＤＰ，认为房地产拉动的都是落后产能，中国应当搞高科技。这明显脱离了中国实际。前些年力推的光伏、风电目前出现大问题，就是因为只考虑出口，不考虑国内内需。光伏产业在国内并不是不能发展，分布式的发电厂，应该建到老百姓的房顶上，只想依靠出口用国外的消费来带动国内的生产，是靠不住的。有人提出来用补贴的方式买空调电器，但是老百姓不能买房子买空调也没有地方可放。格力空调董事长董明珠说，任何扶持政策不需要，只要房子卖得出去他的空调电器就能卖得出去。可见，忽视老百姓的现实需求，总想脱离实际地用直接补贴代替某个产业是不切实的。中国确立房地产作为新的经济增长点才十年，这个新的增长点仍然在有力地拉动经济。政府早就确定最终消费是住房、汽车、旅游业和服务业。中国经济发展不能单纯依赖出口，我们更重要的任务是扩大内需。李克强总理也提出中国经济要进行结构调整．而最大的结构调整就是扩大内需。
三、正视中国国情。调整房产政策
前几年所有专家都在说房价是泡沫．甚至中国经济也是泡沫。这些观点主要来自于海外。什么是泡沫？弹得动、吹就破的才叫泡沫。但是最近三年我国历史上最严厉的楼市调控政策，也没有使房价跌落，表明这并不是泡沫。在２５年前有人提出来了泡沫．１９８９年北京房价达到每平方米１６００元，上海房价最贵为每平方米２３００元，以当时的收入水平，一个大学毕业生１００年的收入也买不起房子。然而．现在２５年过去，这些房价不但没有下降，反而大幅上涨使房产价值增加了好几倍。为什么中国屡屡预言房价下跌的专家们就没有一次预测准确过呢？这个问题的本质，是因为这些人对中国国情缺乏认识，中国与外国的国情是不一样的，依靠外国的国情来预测中国的房价，这是舍本逐末，所以才会出现这么多的误判。
中国的国情，最显著的一点是城镇化率非常低，大大落后于发达国家。中国的城镇化率是１００年前的美国、５０年前的日本和４０年前的韩国的水平。５０年前，即上世纪６０年代，正是日本经济蓬勃发展的时期，也是日本产品遭到全世界谴责的时期，６０年代把东洋货当做假冒伪劣产品。由此可见。任何国家都经历了这样一个阶段。也是在６０年代，日本雄心勃勃地提出了城市规划，而中国在党的“十八大”上提出了城镇化计划，两者惊人地相像。在城市规划的推动下，６０年代日本住房迅速发展，没有出现泡沫，日本的房地产泡沫是出现在８０年代末９０年代初，也就是三十年之后。而中国房改从启动到现在才１５年，老一７一
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百姓真正拥有住房也刚处于起步阶段。并且，我们的城镇化率很低。大约是５２％，实际上相当一部分农民名为在城市，实际不在城里。对此情况，李克强总理用了不同的数据，五亿多和八亿多，五亿多的城里人和八亿多的农民，比数据还要低。一个１４、１５岁的年轻人有可能会得老年病吗？因此，中国的房地产业出现泡沫也至少是在三十年后。当前一些专家过早地提出了房地产泡沫论。而且误把降低房价当成调控目标。
对于限购，作为一种短期打麻药的行为是可取的，但不能光打麻药不治病，否则长期下去将使得相关产业受到损害。去年上半年国民经济大幅度下滑，包括钢铁、水泥、有色、物流、煤炭、电力，也包括家用、家电、装修、保险、纺织等，很大部分原因在于限制均衡消费。这不仅造成了实体经济消费相关产业困难，也造成了土地市场堪忧、地方财政困难等问题。关于土地财政问题我们要推翻，但从现实来看，这还是地方政府的主要经济来源，以致租金上涨，租房者受害。股票市场从２００１年调控前到２０１２年，股指一路走低。最低时上证指数只有１９４９点，惨不忍睹。国家税务总局发言人准确地回答了这个问题．他说房地产调控是经济下滑的重要原因。
经济调控能抑制经济发展，能把若干相关产业推入困境。唯独压不住的是房价上涨。历年房价上涨数据显示，在启动房改早期的时候，房价每年递增３％；推动房改后，从２００３到２００８这五年，忽略了保障房建设，房价每年递增８．５％；最近五年虽然有所重视保障房建设，但是打压它的需求，抑制了生产，导致供求关系恶化，造成了房价进一步上涨，最近五年每年递增１１％。从中，我们可以看到房价增幅在十年里出现了两次跳跃，每一次跳跃都是因为宏观调控。但每次跳跃都与预期相反，我们都知道，增加供应才能抑制价格，政府却用双紧方针同时紧缩银根和打压供应，结果是调控一次房价上涨一次，越调控越上涨。
正是“国五条”的出台，造成了现在的问题。限购严重扭曲了供求关系，２０１２年土地购置量同比下滑了３０％。限购抑制了新的投资，新开发量增速为负值，政府开发保障房投资量增速也为负值。更糟糕的是一些地方政府为了完成短期房价调控目标，抑制高价房出售。现在限购已经打麻药成瘾了，只要不打就会上涨。此外．国五条中的限购限贷加增税条款，都是对老百姓不利的。很多家庭为了买房卖房甚至采取离婚的方法。如此，政策效果与其制定初衷完全背道而驰。
但是，并不能因为这些问题全面否定国五条，它也有其积极意义。比如：增加商品房供应量，加大住房投资和建立插销机制，推动土地和金融改革，都是值得肯定的措施。下一步，我们需要淡化房价。一旦低收入者得到保障，新家庭全面解决住房问题，中高收入者其实并不关注房价下降，他们关注的是资产升值。所以今后解决调控僵局要做好这么几步：首先要加大保障房，解决民生；第二是化解地方债；第三是增加商品房供应量；第四是房产税要适当推出；第五是扭转金融体系。总的来说，政府要避免过度调控，加强务实，特别是保障房建设。一８一
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四、研究发展轨迹。把握周期规律
中国经济发展有周期，中国产业发展也有周期规律。研究和实践证明，中国的产业已经经历了四个完整的周期，其中五年增长、两年低落，七年为一个周期。而这个周期也恰恰反映了中国的经济周期。宏观调控的目的是反周期，就是尽量拉长发展期，减短低落期，有一个运营周期之说。当然，周期不可能完全被运行，它是规律．但是人的主观意识和政府的调控应该朝着这个方向努力。形象地说，就是在天热的时候要帮助这个孩子脱掉衣服，天冷的时候加上衣服，因为人体体温调节需要外力来帮助。这就叫宏观调控。但是我们看到的不是抑制周期，反而是加大周期，这些年因为调控力度扩大，加剧了周期的波动。比如２００７年打压经济，提出了双防方针，导致２００８年经济降到谷底，后来金融海啸来了发现不对，又赶快改。这样，每次调控都是上一次的后补。造成了经济急上急下，不利于经济发展。
事实上，商品房领域，包括土地市场，都应该要放开，并不需要这样过度的政府调控。现在新一届的领导人提出了经济人要发挥市场的配置资源的基础作用，要认识到市场的力量是行政力量难以替代的。又重提当年的市场经济观点．而城镇化这个最大潜力只有通过制度性改革才能实现。为了实现改革．我们需要动手术。改革就是革命。我们首先需要调整政府调控，要把操控的手换成市场的手。这是自我革命．需要有壮士断腕的决心和气魄。
按照中国的经济发展规律，今年应该是一个上升之年。中国经济从低谷到高涨也有一个发展规律，一定要按照四步走，每一步都不能走错。第一步就是政府加大投资缓解经济萎缩。第二步是在１９９８到２０００年启动房改。用楼市，用最终消费带动经济发展。但是这次走到半路就被宏观调控限购打断了．增加了向前走的难度。第三步是２００４、２００５年实体经济得到发展。包括钢铁、水泥、制造业、运输业都发展起来了。第四步是２００６年股市走出低迷，逐渐进入牛市。超越周期，没有最终需求拉动，想提前振兴制造业，是做不到的，股市当然也会持续低迷。超越经济发展周期是不可能实现真正的经济发展的。我们五年前十大产业振兴计划里面有钢铁、石化、有色、纺织、物流、电子等，就是没有房地产业，即直接启动制造业，不经过最终产业拉动，这叫提前启动制造业。但没想到十八大就得赶快收回，要防止产业过剩。而这些年，十大振兴产业全都成了过剩产业。原来船舶不受影响，但由于煤炭和铁矿砂的运输减退，中远成了ＳＴ最大的公司。需求减少，对船舶产生影响，船舶一垮，造成了制造业的减退，又加重了钢铁业的压力，所以想提前振兴这些产业，没有最终需求拉动也是做不到的。
众所周知，股市上存在两个老“－＇Ａ定律”：一个是股市上的资金分布，国外八成是机构、两成是散户，而中国两成是机构、八成是散户；另一个是股市的投一９一
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资分布，两成的钱赚八成的利润，八成的钱赚两成的利润，这是风险和稳健投资分布。经过统计分析，以下新“二八定律”也是存在的：第一是股民炒股八成赔钱两成赚。第二是上市资产两成优势八成烂。第三是专家评估两成清醒八成昏。第四是股市走势八年低迷两年旺。从历史上看，１９９８年到２００６年是八年，２００６年初到２００７年，１０月份上证指数冲到６１２４点，接着就下滑，一共风光了两年。而从２００８年开始到现在，股市正好低迷了五年。所以，据此规律推测．股市将还有三年低迷期。除此之外，股市还存在“狗市”现象。狗是跟着主人转的，主人带狗出去散步，主人走了１００步，狗可能走了１０００步，但是跑来跑去还是会回到主人的脚边。这里，这个主人是实体经济，什么时候实体经济走高，股市就会向好。所以，实体经济不好，上市公司业绩不好，股市也自然不会好。
因此，综合来讲．经济问题的解决，还是要靠最终消费，即住房消费的拉动。搞好商品房和保障房建设，经济自然就会繁荣。
五、引领釜融创新。丰富投资工具
金融业是个保守行业，它应当保守，但过度保守缺乏创新也不好，像美国一样过度创新也不好，要把握度。１９９６年我们就提出了发展住房抵押贷款和发展住房公积金贷款，这已经成为了现实。１９９７年我们提出了发展住房抵押贷款保险并被采纳，推动了住房抵押贷款保险的实现。此后我们又提出了反向抵押贷款、股权投资基金、房地产投资基金，虽然这些意见不少都经过专家认可和中央同意．但是推进进展比较慢。
第一个是住房抵押贷款（Ｍｏｒｔｇａｇｅ）。在中国１５年，住房抵押贷款从无到有．已经占据居民个人贷款８０％以上的份额。住房抵押贷款不仅是征信工具，从近年来或是放松或是收紧的调节来看，它也已成为政府调控市场的重要手段。
第二个是股权投资基金（ＰｒｉｖａｔｅＥｑｕｉｔｙＦｕｎｄ，ＰＥＦｕｎｄ）。股权投资基金不限在风投和创投领域，可以允许产业投资基金进入。２００８年１２月，国务院常务会议允许股权投资基金进入实体经济领域，鼓励金融业和实体经济结合，让金融推动中国经济发展。
第三个创新产品是房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）。ＲＥＩＴｓ的投向锁定在政府公共资产，特别是廉租性保障房上。香港的第一支ＲＥＩＴｓ领汇基金就是把政府的公共资产打包发行。美国不仅有廉租房的ＲＥＩＴｓ，在一些州还有监狱的ＲＥＩＴｓ，这样不仅能够获得租金收益，还能得到政府补贴。２００８年底，住房部把房地产投资信托基金列入金融创新计划，在上海和天津试点。中国居民习惯于个人买房产，出租收租金．而ＲＥＩＴｓ可以集中居民与社会机构的资金，去购买个人能力所不及的大型商业、写字楼、住宅和其它出租物业，出租收租金并按期分红，股票还可以上市流通，是一项非常好的创新工具。通过金融工具加强资产的流通性，就能够让地方政府通过盘活资产充实地方财政。通过ＲＥＩＴｓ，将可以有效地稳定股市和楼市。一１０一
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第四个金融创新产品是反向抵押贷款（ＲｅｖｅｒｓｅＭｏｒｔｇａｇｅ）。反向抵押贷款专门针对的群体是退休老人。有很多退休老人没多少钱，但却有房产，在美国把他们称作“住房富人、货币穷人”。在中国这些老人的房子只能传给子女。老人要把房子卖了养老，自己就无家可归。如果住着房子，那就缺钱。反向抵押贷款是老人们一种非常好的人生资源配置，因为人活着就要用钱也要住房，但人死了就用不着房也不用钱了．所以老人可以提前把身后的房子卖给保险公司，以换取生前养老的钱。由于这就像是将抵押贷款反向操作，所以被称作反向抵押贷款。
实行这个产品对老年人有诸多益处。第一，启动房产金库，补偿老年生活。第二，解除经济顾虑，延长生命。第三，增强生活自信，保持社会尊重。第四，保护弱势群体，有利社会稳定。尽管保险公司想把这个保险产品卖给有钱人，但是这产品有向中等收入和中低收人家庭倾斜的自然倾向。因为有钱人不需要抵押房子，没房没钱的老人只能由政府管，所以往往是有房而缺钱的老人愿意参与。第五，实行遗产税后，可以依法避税。中国贫富差距越来越大，迟早要实行遗产税。一旦实行遗产税，这套在老人生前就领光了全部现金流的房产，当然就不能作为遗产．所以可以实现避税。因此，如果能够推出这个产品，房屋就不光有居住功能、投资功能、融资功能，还能增加一项养老功能。
六、推进税制改革。实现公平正义
房产税起源于剥削农民土地．用土地差价来支援城市建设。这是一种不合理的制度。长期以来征地差价只有不到１／３补给农民，剥夺了农民的幸福感。现在要打破二元思维，统筹城乡建设用地，一方面允许农村土地流转，另一方面让农民带着地票进城。
中央２００８年召开的十七届三中全会已经明确，农民的承包土地可以转包、出租、互换、转让、股份合作等，还规定农村建设用地可以公开规范转让土地使用权．转让以后“与国有土地享有平等权益”。但是，一直以来难以贯彻。要推动农村土地转让，就必须推动税制改革。自１９９４年进行分税制改革以后，地方财政就转为亏空状态，因为地方政府财政７５％的收入来自土地，国外主要来自房产税和地税。土地差价是拿农民的钱建城市，拿农民的钱补贴城里人。要推动农村土地转让，让农民兄弟获得土地收益，就必须推动税制改革。所以在２００３年由中房上海置业公司负责人就向中央领导提出了要开征住宅保有税、相应减少流转税的建议。这个建议在２００３年１０月中央召开的十六届三中全会上就明确了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。
征收房产税可以有效完善我国的税收制度，可以改变过去穷人补贴富人的局面，而且还可以享受税收转移支付建设保障性住房所带来的好处。现在政策要更多关注穷人、关注弱势群体，因为我们的任务不光要发展经济，还要构建社会的公平与正义。因此，物业税提出的理论不仅是房地产调控，主要是公平论、税制
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完善论、财政收入论和受益论。实行物业税并不复杂，物业税和物业费同等道理，政府就是个大的物业公司。我国在征收房产税方面．一直处于摸着石头过河的状态。我认为比创新更重要的是推行，具体在推行时。应该坚持以下几个原则：
第一，有差别征税。商品房、权益性保障房、７０年房屋等，要进行差别优惠征收。
第二，利用免税。物业税本来就是一个最简单的税种，不需要对“基本住房”或“第一套房”免税。在国外境外就是数着房头征税，我们要做到“第一套房不征税”难于实施，而且会对中国社会结构产生重大影响。
第三，按照家庭征税。
第四，按照“购置原值”计征。国际上也有不按评估值、而按原值计征的做法。要推动改革进程，就要注意不要去过大伤害既得利益者的利益。照顾既得利益，是改革推动的重要因素。在农村改革初期，是谁阻碍了农村联产承包制？是村镇干部，因为尽管过去是普遍贫困，但在贫困状态下他们是有既得利益的“特权阶层”，他们每天晚上多开一个会；就可以多吃一个馍，这个馍就是他们的既得利益。后来我们认可了“干部分好地、群众分孬地；干部分近地、群众分远地”这种不公平现象的存在，农村承包责任制就推进了。所以现在改革也要遵循这样的原则，要照顾既得利益，减少开征阻力。
第五，从小产权房起征物业税。因为小产权房没有交过土地出让金，缴纳物业税理所当然，可减少居民对开征新税的抵触情绪。而且税率应从高，不宜优惠，这样政府可以拿到更多的税收，可以弥补过去没有缴纳土地出让金遗留的问题。注释：
此文根据孟晓苏于２０１３年３月２９日在上海金融学院的讲座录音整理，未经本人审阅。整理人：何英豪，陈虎。
ＩｎｎｏｖａｔｉｏｎｔｏＰｒｏｍｏｔｅＣｈｉｎａ’ＳＥｃｏｎｏｍｉｃＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ＭＥＮＧＸｉａｏ－ｓｕ
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｐｒｏｍｉｎｅｎｔｐｒｏｂｌｅｍｓｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｉｎｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙ，ｒｅｖｅａｌｓｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｐｏｌｉｃｙｍｉｓｔａｋｅｓａｎｄｓｏｃｉａｌｍｉｓｕｎｄｅｒｓｔａｎｄｉｎｇｓ．Ｗｉｔｈｉｎ－ｄｅｐｔｈｇｒａｓｐｏｆｔｈｅｋｅｙｆａｃｔｏｒｓｉｎｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ａｓｅｒｉｅｓｏｆｉｎｎｏｖａｔｉｖｅｒｅｆｏｒｍｓｕｇｇｅｓ－ｔｉｏｎｓａｒｅｐｕｔｆｏｒｗａｒｄ，ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｐｒｏｍｏｔｅｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＣｈｉｎａ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ；ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ；ｒｅｆｏｒｍ
（责任编辑：予娴）一１２—
创新推动中国经济发展作者：
作者单位：
刊名：
英文刊名：
年，卷(期)：孟晓苏， MENG Xiao-su中国房地产开发集团公司,北京,100037上海金融学院学报Journal of Shanghai Finance University2013(2)
引用本文格式：孟晓苏.MENG Xiao-su 创新推动中国经济发展[期刊论文]-上海金融学院学报 2013(2)
２０１３年第２期上海金融学院学报
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａｎｇｈａｉＮｏ．２，２０１３总第１１６期ＦｉｎａｎｃｅＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙＡｐｒＮｏ．１１６
创新推动中国经济发展
孟晓苏
（中国房地产开发集团公司，北京１０００３７）
摘要：本文通过对我国房地产行业各种突出问题的深入剖析，揭示了当前政策和社会认识的误区，并在此基础上把握经济发展的关键因素，提出了一系列创新性的改革建议，为推动我国经济发展提供政策参考。
关键词：经济发展；创新；改革
中图分类号：Ｆ８１２．２文献标识码：Ａ文章编号：１６７３—６８０Ｘ（２０１３）０２—０００５—０８
回顾三十年的改革开放历程，正是诸多创新引领了中国的发展。展望未来，也只有改革和创新，才能推动中国经济的发展，真正实现中国梦。中国梦是强国梦，中国梦也是励志梦。改革中的矛盾只能用改革的办法来解决，只有坚持推进改革，才能换来市场经济。建议采取以下几项改革措施，切实推动中国经济发展。
一、参与住房设计，完善保障体系
住房建设是国民经济新的增长点。房地产是国民经济的支柱产业。这一观点早在２００３年就被写人了国务院文件，现在越来越被大家所认可。中国居民在经历了八十年代到九十年代的三次排浪式消费之后，下一波消费将集中在住房和汽车上。“美国梦”（ＡｍｅｒｉｃａｎＤｒｅａｍ）的本意并不是我们如今所熟知的演绎与延伸意义。而是六十年代美国提出的一个消费口号，追求对象是私人住房与家庭轿车。据此，“中国梦”（ＣｈｉｎｅｓｅＤｒｅａｍ）也应具有这一含义。
党中央、国务院清醒地认识到了居民消费结构的这一转型，提出了把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费特点。１９９８年７月国家发布房改方案，七项政策推动了住房商品化的进程，包括自给刺激消费，改革住房制度，完善供应体系，发展住房金融，放开二级市场，减免过高税费和推动住宅商品化
收稿日期：２０１３－０４—１０
作者简介：孟晓苏（１９４９一），男，江苏苏州人，中国房地产开发集团理事长，经济学博士。一５一
创新推动中国经济发展
等。这些年以来，我们看到正是因为推动了住房商品化．才使得老百姓的居住条件得到了明显改善，生活得更有尊严。
值得注意的是，房改必须考虑到大量低收入者的存在。在当时房改方案里面明确提出由政府负责建立廉租住房供应体系，由市场提供商品房政府建设保障房这样一个双轨并行的思路。但是在过去十年时间里，有关部门忽略了自己的责任忘了建保障房，经济适用房投入也太小。随着房价上涨，弱势群体的收入水平与商品房的价格越来越远。把买不起房的人推到商品房市场上去当然造成很大的困难，不买房就是蜗居，买房就是房奴，低收入阶层对房价是最敏感的阶层，使得中国成为对房价最敏感的国家。这是政府的公共服务职能不到位造成的。想没有政府参与，仅仅通过市场机制，用开发商来提供保障房、解决居民的住房保障问题，是不可能实现的。
中国农民在各地以城中村的方式参与了城市发展，提供了全世界最大的廉租村，弥补了政府行为的不足，对于城市保障房建设作出了巨大的贡献。加强农民群体的保障，需要规范和促进农村土地流转，就要改变土地只由政府单一供应的局面，避免在土地上剥夺农民。中央在２００８年召开的三中全会就明确规定允许农村经营性建设用地规范地转让土地使用权．在符合规划的前提下，与国有土地享有平等的权益。用金融来推动房地产建设，推动保障房建设。正是因为上下配合、对方参与，才使得这几年的保障房建设速度非常快。在城镇化进程中，要特别注重棚户区改造工作。
二、力推产业升级，注重脚踏实地
不同国家不同的发展时期都有相应的产业带动，全世界各国都是这样发展起来的。产业升级、经济发展规律有三个阶段：第一阶段是农牧业和劳动密集型阶段，第二阶段是工业化和资本密集型阶段，第三阶段是服务业和知识密集型阶段。英国等发达国家已经完成了这三个阶段，进入后工业化时期，转型成为服务业和知识密集型主导的社会，教育、文化、金融、保险成为英国的主导产业。中国还是新兴市场国家，并没有走完这三个阶段。中国现在处于工业化和资本密集型，而且明显是工业化的中期就是重化工时期，还没有进入后工业化时代。
中国处在上个时期的时候，远远比不上同期的那些发达国家，但进入新世纪后我们一步赶上来了．现在已经成为世界钢产量的第一位和消耗钢铁的第一大国。从１９９６年钢铁超过一亿吨到现在的８．８亿吨，１５年增长了７．８倍。其中６０％的钢铁材料是用于房地产和其它基础建设，这６０％又有效拉动了其它４０％ｏ当时房改课题组对拉动需求的测算结果为，一百亿元的房地产投资可以带动国民经济其它部门产出２８６亿元，由此出现了２．８６这样一个拉动力系数。现在这个拉动力系数已经远远落后，当时还没有外墙保温、光纤入户这样的高科技．金融保险也没有进入到房地产领域，后来金融业特别是抵押贷款的一６一
创新推动中国经济发展
应用加大了拉动力。即使按照原有的系数来计算，现在房地产业拉动的相关产业经济量也占了国民经济总量的一半。由此可以看到，为什么在房地产旺盛的时候国民经济发展．为什么打压房地产龙头其它行业就萎缩。正是因为如此，温总理曾经明确指出房地产业是国民经济的重要支柱产业。
这些年人们的认识越来越偏颇，认为房地产业绑架了国民经济，宁愿经济降到底也不要房地产的ＧＤＰ，认为房地产拉动的都是落后产能，中国应当搞高科技。这明显脱离了中国实际。前些年力推的光伏、风电目前出现大问题，就是因为只考虑出口，不考虑国内内需。光伏产业在国内并不是不能发展，分布式的发电厂，应该建到老百姓的房顶上，只想依靠出口用国外的消费来带动国内的生产，是靠不住的。有人提出来用补贴的方式买空调电器，但是老百姓不能买房子买空调也没有地方可放。格力空调董事长董明珠说，任何扶持政策不需要，只要房子卖得出去他的空调电器就能卖得出去。可见，忽视老百姓的现实需求，总想脱离实际地用直接补贴代替某个产业是不切实的。中国确立房地产作为新的经济增长点才十年，这个新的增长点仍然在有力地拉动经济。政府早就确定最终消费是住房、汽车、旅游业和服务业。中国经济发展不能单纯依赖出口，我们更重要的任务是扩大内需。李克强总理也提出中国经济要进行结构调整．而最大的结构调整就是扩大内需。
三、正视中国国情。调整房产政策
前几年所有专家都在说房价是泡沫．甚至中国经济也是泡沫。这些观点主要来自于海外。什么是泡沫？弹得动、吹就破的才叫泡沫。但是最近三年我国历史上最严厉的楼市调控政策，也没有使房价跌落，表明这并不是泡沫。在２５年前有人提出来了泡沫．１９８９年北京房价达到每平方米１６００元，上海房价最贵为每平方米２３００元，以当时的收入水平，一个大学毕业生１００年的收入也买不起房子。然而．现在２５年过去，这些房价不但没有下降，反而大幅上涨使房产价值增加了好几倍。为什么中国屡屡预言房价下跌的专家们就没有一次预测准确过呢？这个问题的本质，是因为这些人对中国国情缺乏认识，中国与外国的国情是不一样的，依靠外国的国情来预测中国的房价，这是舍本逐末，所以才会出现这么多的误判。
中国的国情，最显著的一点是城镇化率非常低，大大落后于发达国家。中国的城镇化率是１００年前的美国、５０年前的日本和４０年前的韩国的水平。５０年前，即上世纪６０年代，正是日本经济蓬勃发展的时期，也是日本产品遭到全世界谴责的时期，６０年代把东洋货当做假冒伪劣产品。由此可见。任何国家都经历了这样一个阶段。也是在６０年代，日本雄心勃勃地提出了城市规划，而中国在党的“十八大”上提出了城镇化计划，两者惊人地相像。在城市规划的推动下，６０年代日本住房迅速发展，没有出现泡沫，日本的房地产泡沫是出现在８０年代末９０年代初，也就是三十年之后。而中国房改从启动到现在才１５年，老一７一
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百姓真正拥有住房也刚处于起步阶段。并且，我们的城镇化率很低。大约是５２％，实际上相当一部分农民名为在城市，实际不在城里。对此情况，李克强总理用了不同的数据，五亿多和八亿多，五亿多的城里人和八亿多的农民，比数据还要低。一个１４、１５岁的年轻人有可能会得老年病吗？因此，中国的房地产业出现泡沫也至少是在三十年后。当前一些专家过早地提出了房地产泡沫论。而且误把降低房价当成调控目标。
对于限购，作为一种短期打麻药的行为是可取的，但不能光打麻药不治病，否则长期下去将使得相关产业受到损害。去年上半年国民经济大幅度下滑，包括钢铁、水泥、有色、物流、煤炭、电力，也包括家用、家电、装修、保险、纺织等，很大部分原因在于限制均衡消费。这不仅造成了实体经济消费相关产业困难，也造成了土地市场堪忧、地方财政困难等问题。关于土地财政问题我们要推翻，但从现实来看，这还是地方政府的主要经济来源，以致租金上涨，租房者受害。股票市场从２００１年调控前到２０１２年，股指一路走低。最低时上证指数只有１９４９点，惨不忍睹。国家税务总局发言人准确地回答了这个问题．他说房地产调控是经济下滑的重要原因。
经济调控能抑制经济发展，能把若干相关产业推入困境。唯独压不住的是房价上涨。历年房价上涨数据显示，在启动房改早期的时候，房价每年递增３％；推动房改后，从２００３到２００８这五年，忽略了保障房建设，房价每年递增８．５％；最近五年虽然有所重视保障房建设，但是打压它的需求，抑制了生产，导致供求关系恶化，造成了房价进一步上涨，最近五年每年递增１１％。从中，我们可以看到房价增幅在十年里出现了两次跳跃，每一次跳跃都是因为宏观调控。但每次跳跃都与预期相反，我们都知道，增加供应才能抑制价格，政府却用双紧方针同时紧缩银根和打压供应，结果是调控一次房价上涨一次，越调控越上涨。
正是“国五条”的出台，造成了现在的问题。限购严重扭曲了供求关系，２０１２年土地购置量同比下滑了３０％。限购抑制了新的投资，新开发量增速为负值，政府开发保障房投资量增速也为负值。更糟糕的是一些地方政府为了完成短期房价调控目标，抑制高价房出售。现在限购已经打麻药成瘾了，只要不打就会上涨。此外．国五条中的限购限贷加增税条款，都是对老百姓不利的。很多家庭为了买房卖房甚至采取离婚的方法。如此，政策效果与其制定初衷完全背道而驰。
但是，并不能因为这些问题全面否定国五条，它也有其积极意义。比如：增加商品房供应量，加大住房投资和建立插销机制，推动土地和金融改革，都是值得肯定的措施。下一步，我们需要淡化房价。一旦低收入者得到保障，新家庭全面解决住房问题，中高收入者其实并不关注房价下降，他们关注的是资产升值。所以今后解决调控僵局要做好这么几步：首先要加大保障房，解决民生；第二是化解地方债；第三是增加商品房供应量；第四是房产税要适当推出；第五是扭转金融体系。总的来说，政府要避免过度调控，加强务实，特别是保障房建设。一８一
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四、研究发展轨迹。把握周期规律
中国经济发展有周期，中国产业发展也有周期规律。研究和实践证明，中国的产业已经经历了四个完整的周期，其中五年增长、两年低落，七年为一个周期。而这个周期也恰恰反映了中国的经济周期。宏观调控的目的是反周期，就是尽量拉长发展期，减短低落期，有一个运营周期之说。当然，周期不可能完全被运行，它是规律．但是人的主观意识和政府的调控应该朝着这个方向努力。形象地说，就是在天热的时候要帮助这个孩子脱掉衣服，天冷的时候加上衣服，因为人体体温调节需要外力来帮助。这就叫宏观调控。但是我们看到的不是抑制周期，反而是加大周期，这些年因为调控力度扩大，加剧了周期的波动。比如２００７年打压经济，提出了双防方针，导致２００８年经济降到谷底，后来金融海啸来了发现不对，又赶快改。这样，每次调控都是上一次的后补。造成了经济急上急下，不利于经济发展。
事实上，商品房领域，包括土地市场，都应该要放开，并不需要这样过度的政府调控。现在新一届的领导人提出了经济人要发挥市场的配置资源的基础作用，要认识到市场的力量是行政力量难以替代的。又重提当年的市场经济观点．而城镇化这个最大潜力只有通过制度性改革才能实现。为了实现改革．我们需要动手术。改革就是革命。我们首先需要调整政府调控，要把操控的手换成市场的手。这是自我革命．需要有壮士断腕的决心和气魄。
按照中国的经济发展规律，今年应该是一个上升之年。中国经济从低谷到高涨也有一个发展规律，一定要按照四步走，每一步都不能走错。第一步就是政府加大投资缓解经济萎缩。第二步是在１９９８到２０００年启动房改。用楼市，用最终消费带动经济发展。但是这次走到半路就被宏观调控限购打断了．增加了向前走的难度。第三步是２００４、２００５年实体经济得到发展。包括钢铁、水泥、制造业、运输业都发展起来了。第四步是２００６年股市走出低迷，逐渐进入牛市。超越周期，没有最终需求拉动，想提前振兴制造业，是做不到的，股市当然也会持续低迷。超越经济发展周期是不可能实现真正的经济发展的。我们五年前十大产业振兴计划里面有钢铁、石化、有色、纺织、物流、电子等，就是没有房地产业，即直接启动制造业，不经过最终产业拉动，这叫提前启动制造业。但没想到十八大就得赶快收回，要防止产业过剩。而这些年，十大振兴产业全都成了过剩产业。原来船舶不受影响，但由于煤炭和铁矿砂的运输减退，中远成了ＳＴ最大的公司。需求减少，对船舶产生影响，船舶一垮，造成了制造业的减退，又加重了钢铁业的压力，所以想提前振兴这些产业，没有最终需求拉动也是做不到的。
众所周知，股市上存在两个老“－＇Ａ定律”：一个是股市上的资金分布，国外八成是机构、两成是散户，而中国两成是机构、八成是散户；另一个是股市的投一９一
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资分布，两成的钱赚八成的利润，八成的钱赚两成的利润，这是风险和稳健投资分布。经过统计分析，以下新“二八定律”也是存在的：第一是股民炒股八成赔钱两成赚。第二是上市资产两成优势八成烂。第三是专家评估两成清醒八成昏。第四是股市走势八年低迷两年旺。从历史上看，１９９８年到２００６年是八年，２００６年初到２００７年，１０月份上证指数冲到６１２４点，接着就下滑，一共风光了两年。而从２００８年开始到现在，股市正好低迷了五年。所以，据此规律推测．股市将还有三年低迷期。除此之外，股市还存在“狗市”现象。狗是跟着主人转的，主人带狗出去散步，主人走了１００步，狗可能走了１０００步，但是跑来跑去还是会回到主人的脚边。这里，这个主人是实体经济，什么时候实体经济走高，股市就会向好。所以，实体经济不好，上市公司业绩不好，股市也自然不会好。
因此，综合来讲．经济问题的解决，还是要靠最终消费，即住房消费的拉动。搞好商品房和保障房建设，经济自然就会繁荣。
五、引领釜融创新。丰富投资工具
金融业是个保守行业，它应当保守，但过度保守缺乏创新也不好，像美国一样过度创新也不好，要把握度。１９９６年我们就提出了发展住房抵押贷款和发展住房公积金贷款，这已经成为了现实。１９９７年我们提出了发展住房抵押贷款保险并被采纳，推动了住房抵押贷款保险的实现。此后我们又提出了反向抵押贷款、股权投资基金、房地产投资基金，虽然这些意见不少都经过专家认可和中央同意．但是推进进展比较慢。
第一个是住房抵押贷款（Ｍｏｒｔｇａｇｅ）。在中国１５年，住房抵押贷款从无到有．已经占据居民个人贷款８０％以上的份额。住房抵押贷款不仅是征信工具，从近年来或是放松或是收紧的调节来看，它也已成为政府调控市场的重要手段。
第二个是股权投资基金（ＰｒｉｖａｔｅＥｑｕｉｔｙＦｕｎｄ，ＰＥＦｕｎｄ）。股权投资基金不限在风投和创投领域，可以允许产业投资基金进入。２００８年１２月，国务院常务会议允许股权投资基金进入实体经济领域，鼓励金融业和实体经济结合，让金融推动中国经济发展。
第三个创新产品是房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）。ＲＥＩＴｓ的投向锁定在政府公共资产，特别是廉租性保障房上。香港的第一支ＲＥＩＴｓ领汇基金就是把政府的公共资产打包发行。美国不仅有廉租房的ＲＥＩＴｓ，在一些州还有监狱的ＲＥＩＴｓ，这样不仅能够获得租金收益，还能得到政府补贴。２００８年底，住房部把房地产投资信托基金列入金融创新计划，在上海和天津试点。中国居民习惯于个人买房产，出租收租金．而ＲＥＩＴｓ可以集中居民与社会机构的资金，去购买个人能力所不及的大型商业、写字楼、住宅和其它出租物业，出租收租金并按期分红，股票还可以上市流通，是一项非常好的创新工具。通过金融工具加强资产的流通性，就能够让地方政府通过盘活资产充实地方财政。通过ＲＥＩＴｓ，将可以有效地稳定股市和楼市。一１０一
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第四个金融创新产品是反向抵押贷款（ＲｅｖｅｒｓｅＭｏｒｔｇａｇｅ）。反向抵押贷款专门针对的群体是退休老人。有很多退休老人没多少钱，但却有房产，在美国把他们称作“住房富人、货币穷人”。在中国这些老人的房子只能传给子女。老人要把房子卖了养老，自己就无家可归。如果住着房子，那就缺钱。反向抵押贷款是老人们一种非常好的人生资源配置，因为人活着就要用钱也要住房，但人死了就用不着房也不用钱了．所以老人可以提前把身后的房子卖给保险公司，以换取生前养老的钱。由于这就像是将抵押贷款反向操作，所以被称作反向抵押贷款。
实行这个产品对老年人有诸多益处。第一，启动房产金库，补偿老年生活。第二，解除经济顾虑，延长生命。第三，增强生活自信，保持社会尊重。第四，保护弱势群体，有利社会稳定。尽管保险公司想把这个保险产品卖给有钱人，但是这产品有向中等收入和中低收人家庭倾斜的自然倾向。因为有钱人不需要抵押房子，没房没钱的老人只能由政府管，所以往往是有房而缺钱的老人愿意参与。第五，实行遗产税后，可以依法避税。中国贫富差距越来越大，迟早要实行遗产税。一旦实行遗产税，这套在老人生前就领光了全部现金流的房产，当然就不能作为遗产．所以可以实现避税。因此，如果能够推出这个产品，房屋就不光有居住功能、投资功能、融资功能，还能增加一项养老功能。
六、推进税制改革。实现公平正义
房产税起源于剥削农民土地．用土地差价来支援城市建设。这是一种不合理的制度。长期以来征地差价只有不到１／３补给农民，剥夺了农民的幸福感。现在要打破二元思维，统筹城乡建设用地，一方面允许农村土地流转，另一方面让农民带着地票进城。
中央２００８年召开的十七届三中全会已经明确，农民的承包土地可以转包、出租、互换、转让、股份合作等，还规定农村建设用地可以公开规范转让土地使用权．转让以后“与国有土地享有平等权益”。但是，一直以来难以贯彻。要推动农村土地转让，就必须推动税制改革。自１９９４年进行分税制改革以后，地方财政就转为亏空状态，因为地方政府财政７５％的收入来自土地，国外主要来自房产税和地税。土地差价是拿农民的钱建城市，拿农民的钱补贴城里人。要推动农村土地转让，让农民兄弟获得土地收益，就必须推动税制改革。所以在２００３年由中房上海置业公司负责人就向中央领导提出了要开征住宅保有税、相应减少流转税的建议。这个建议在２００３年１０月中央召开的十六届三中全会上就明确了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。
征收房产税可以有效完善我国的税收制度，可以改变过去穷人补贴富人的局面，而且还可以享受税收转移支付建设保障性住房所带来的好处。现在政策要更多关注穷人、关注弱势群体，因为我们的任务不光要发展经济，还要构建社会的公平与正义。因此，物业税提出的理论不仅是房地产调控，主要是公平论、税制
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完善论、财政收入论和受益论。实行物业税并不复杂，物业税和物业费同等道理，政府就是个大的物业公司。我国在征收房产税方面．一直处于摸着石头过河的状态。我认为比创新更重要的是推行，具体在推行时。应该坚持以下几个原则：
第一，有差别征税。商品房、权益性保障房、７０年房屋等，要进行差别优惠征收。
第二，利用免税。物业税本来就是一个最简单的税种，不需要对“基本住房”或“第一套房”免税。在国外境外就是数着房头征税，我们要做到“第一套房不征税”难于实施，而且会对中国社会结构产生重大影响。
第三，按照家庭征税。
第四，按照“购置原值”计征。国际上也有不按评估值、而按原值计征的做法。要推动改革进程，就要注意不要去过大伤害既得利益者的利益。照顾既得利益，是改革推动的重要因素。在农村改革初期，是谁阻碍了农村联产承包制？是村镇干部，因为尽管过去是普遍贫困，但在贫困状态下他们是有既得利益的“特权阶层”，他们每天晚上多开一个会；就可以多吃一个馍，这个馍就是他们的既得利益。后来我们认可了“干部分好地、群众分孬地；干部分近地、群众分远地”这种不公平现象的存在，农村承包责任制就推进了。所以现在改革也要遵循这样的原则，要照顾既得利益，减少开征阻力。
第五，从小产权房起征物业税。因为小产权房没有交过土地出让金，缴纳物业税理所当然，可减少居民对开征新税的抵触情绪。而且税率应从高，不宜优惠，这样政府可以拿到更多的税收，可以弥补过去没有缴纳土地出让金遗留的问题。注释：
此文根据孟晓苏于２０１３年３月２９日在上海金融学院的讲座录音整理，未经本人审阅。整理人：何英豪，陈虎。
ＩｎｎｏｖａｔｉｏｎｔｏＰｒｏｍｏｔｅＣｈｉｎａ’ＳＥｃｏｎｏｍｉｃＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ＭＥＮＧＸｉａｏ－ｓｕ
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｐｒｏｍｉｎｅｎｔｐｒｏｂｌｅｍｓｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｉｎｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙ，ｒｅｖｅａｌｓｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｐｏｌｉｃｙｍｉｓｔａｋｅｓａｎｄｓｏｃｉａｌｍｉｓｕｎｄｅｒｓｔａｎｄｉｎｇｓ．Ｗｉｔｈｉｎ－ｄｅｐｔｈｇｒａｓｐｏｆｔｈｅｋｅｙｆａｃｔｏｒｓｉｎｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ａｓｅｒｉｅｓｏｆｉｎｎｏｖａｔｉｖｅｒｅｆｏｒｍｓｕｇｇｅｓ－ｔｉｏｎｓａｒｅｐｕｔｆｏｒｗａｒｄ，ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｐｒｏｍｏｔｅｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＣｈｉｎａ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ；ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ；ｒｅｆｏｒｍ
（责任编辑：予娴）一１２—
创新推动中国经济发展作者：
作者单位：
刊名：
英文刊名：
年，卷(期)：孟晓苏， MENG Xiao-su中国房地产开发集团公司,北京,100037上海金融学院学报Journal of Shanghai Finance University2013(2)
引用本文格式：孟晓苏.MENG Xiao-su 创新推动中国经济发展[期刊论文]-上海金融学院学报 2013(2)