河北农业大学
题 目：
毕 业 论 文 估价中交通因素对居住类房地产价格的影响分析
学 院： 城 乡 建 设 学 院
专业班级： 房地产经营与估价
学 号： [1**********]09
学生姓名： XXX
指导教师姓名： XX
指导教师职称： 教 授
二零一一年五月三十日
估价中交通因素对居住类房地产价格的影响分析
---基于北京轨道交通的实证分析
摘要
房地产行业在国民经济中占重要地位，是基础性和先导性的行业，推动着其他相关行业的发展。房地产估价在房地产经济活动中扮演着重要的角色，做好估价工作是房地产市场稳定的保证。而影响房地产价值的因素是多样的，本文从交通因素这一角度，通过对国内外研究的总结，以轨道交通为例，分析了交通条件对居住类房地产价值的的影响。所得结论对估价工作中交通因素参数选择起指导作用。希望对完善房地产估价理论有所贡献。
关键词：轨道交通、房地产估价、房地产价值
ABSTRACT
Real estate industry in the national economy occupies an important position ，is basic and being industry 。It promotes the development of other related industries 。Real estate appraisal plays an important role in Real estate activities 。Completes the appraisal work well is the assurance to make the real estate market stable。And the factors which influence the real estate values are diverse 。This article from this Angle transportation factors ，and through the summary of domestic and international research ，On rail traffic for example, analyzed the influence of the traffic conditions that of the living real estate values 。The conclusions lead how to choice the traffic conditions that used in appraisal work 。Wish to improve the real estate appraisal theory 。
Key Words: Rail transit；Real estate appraisal；Real estate value。
目录
摘要
ABSTRACT
1绪论 .............................................................. 1
1.1研究背景........................................................................................................... 1
1.2研究意义........................................................................................................... 1
1.3研究内容........................................................................................................... 2
2国内外研究情况 .................................................... 2
2.1国内外房地产估价研究概况........................................................................... 2
2.2. 国内外关于轨道交通对房地产价值影响研究概况....................................... 3
3影响房地产估价的交通因素概述 ...................................... 4
3.1城市道路交通................................................................................................... 4
3.2城市轨道交通................................................................................................... 5
4北京地铁五号线对沿线房地产价格的影响实例分析 ...................... 5
4.1地铁五号线介绍............................................................................................... 5
4.2实例对比分析 ................................................................................................................ 6
5结论 .............................................................. 8
5.1论文结论 ......................................................................................................................... 8
5.2不足及展望 ..................................................................................................................... 8
参考文献 ........................................................... 9
谢 辞 ............................................................. 10
1绪论
1.1研究背景
我国城市化率已达49.7%，只用30年时间就赶上了西方200年的城市化历程。城市化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。但如果不遵循城市发展的客观规律，不循序渐进，城市化就难以健康发展，甚至会带来严重的“城市病”。
北京市机动车保有量超过450万辆，并且每天还在以1900辆的速度增长。有关部门预测，到2015年，北京机动车保有量将达到700万辆。伴随汽车数量急剧增加的，是北京市多年来愈发拥堵不堪的交通史。交通问题不解决将抵消其他领域取得的成绩。北京市要通过加大优先发展公共交通力度，鼓励市民绿色出行，建设新一代智能交通系统。
轨道交通具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点。世界各国普遍认识到：解决城市的交通问题的根本出路在于优先发展以轨道交通为骨干的城市轨道交通系统。
评估房价的高低决定于该房屋的实物、权益、和区位。对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。在城市这个有限的空间里，黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。然而，交通状况对房价的影响更加不容忽视。就北京而言，堵车已经成为习惯，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷。轨道交通的速度快、安全、准点的优点受到广大上班族的青睐。而如何评估轨道交通对房地产价值的影响成为估价行业面临的问题，开展相关的课题研究十分必要。
1.2研究意义
房地产估价是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方面：（1）、房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为新时期房地产管理工作提供依据; （2）、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格；（3）、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；（4）、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税费流失；（5）、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿的根据；（6）、房地产估价也是处理房地产纠纷的需要；（7）、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼并等经营活动的需要；（8）、房地产估价也是企业破产进行清产估价的需要。
鉴于房地产估价的重要性，如何做好估价工作是估计行业面临的问题，实际估价中，影响房地产价值的因素是多样的，为了能评估出客观合理的价格，就需要估价人员对影响房地产价值的所有因素系统起来，而通过轨道交通对房地产价值的影响研究，可以为估价工作中确定交通因素参数提供参考。为估价行业的发
展做点贡献，让估价行业更好的为国民经济的发展服务。
1.3研究内容
本文在对国内外关于轨道交通对沿线房地产价格的影响分析所得的结论归纳与总结的基础上，以北京地铁5号线为例，借助实际案例对比分析，反映了地铁5号线的建成通车对沿线房价的影响情况。
2国内外研究情况
2.1国内外房地产估价研究概况
我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的《土地经济学》出版；1935年，张辉出版了《上海地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》；1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本，以及张丕介的《土地经济学导论》，王季深《上海之房地产》等一系列著作。这个时期主要在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格做了初步研究。
新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建立起社会主义公有制。由于“左”的思想干扰，受前苏联产品经济思想的影响，认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品，因此房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。
因而我国的真正房地产估价是在1978年以后改革开放的大潮中开始，随着土地制度的改革和推行房屋商品化政策，使房地产成为商品进入市场流通。中国的房地产估价起步虽晚，但发展较快，并且得到了政府和社会的重视。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993年和1994年，建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346名。从1995年起取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师职业资格考试。1994年9月12日成立了全国性的房地产估价师专业团体---中国房地产估价师协会。
目前无论是房地产的买卖交换, 租赁，入股，抵押，典当，保险，课税，征用补偿拆迁，析产，纠纷处理，还是企业的合资，合作，租赁经营，承包经营，股份制改造，买卖，合并，兼并，分设，破产清算，结业清算，清产合资，以及房地产的投资决策，管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济的不断发展，房地产估价的领域将越来越广。
现代房地产估价的发源地——英国，早在1884年就出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法。20世纪20年代以来西方国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展。英国主要采用五种房
地产估价方法：市场比较法、投资法、剩余法、利润法和成本法。1959年，Ellwood 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益价值并发表了Ellwood 表，将收益法发展到了一个新时期。
美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局和课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。如慎格尔（J.A.Zangerle ）在其所著的《房地产估价原则》一书中提到，最先使用的深度价值表是4321法则。应用4321法则估价，简明易记，但因深度的划分过分粗略，所以会有估价不准确或不公平的现象；对于各种深度的宗地估价，最先被承认的法则是1866年纽约市法官霍夫曼（Hoffman ）创立的霍夫曼法则。此后尼尔（Neil ）修正了霍夫曼法则，由此创立了众所周知的霍夫曼-尼尔法则。
2.2. 国内外关于轨道交通对房地产价值影响研究概况
Bowes 和Ihlanfeldt 对加拿大多伦多地区的研究发现:一方面, 接近城市轨道交通, 提高了交通可达性, 进而提高了城市土地价格; 另一方面, 由于会产生噪声、附近犯罪率高等负面影响, 城市轨道交通对提高居住用地价格的影响也很有限。而Haider 和Miller 的研究发现, 在美国的辛辛那提市, 位于地铁线附近居住用地的价格比其他区域居住用地的价格高很多 。美国北德克萨斯州大学经济发展研究中心的Bernard L. Weinstein和Terry L.Clower 等(2002)，应用交通成本模型(TCM)进行实证研究。研究结果表明:德克萨斯州(Texas)东北部的达拉斯市轻轨系统(Dallas Area Rapid Transit Light Rail，即DARTLRT) 对居住房地产价值的提升有很大的促进作用。从1997-2001年，市区轻轨车站周围的住宅增值了32.1%，而非轻轨车站影响区只增值19.5%，轻轨车站影响区的住宅价格多增长12.6%。达拉斯市郊区轻轨线，在23个车站约400米范围内的3924宗物业价值与非车站范围的4898宗物业比较，车站影响区的住宅价值提高了39%。Al-Mosaind 等(1994)研究发现，在美国俄勒冈州波特兰市的MAX 开通两年后，距车站50Om 范围的住房价格比其他地区高10.6%，而且越接近车站，住房价格越高，但在紧靠车站附近，由于噪声和拥挤等原因，土地的潜在价值有所下降。Kim-C （1995) 把韩国汉城(首尔) 轨道交通对土地价值的影响区域划分3部分:(l)在地铁站影响最主要的区域(小于200m 范围内) 土地价格上升9-10倍;(2)在地铁站影响第二重要的区域(200-500m)土地价格上升11-12倍;(3)在地铁站间接影响的区域(500-l000m)土地价格上升9-28倍。
国内学者叶霞飞等(2002)重点探讨了基于资产价值法的城市近郊轨道交通沿线开发利益的计算方法，初步建立了相应的定量计算模型。并分别以日本玉新线和上海地铁1号线作为研究对象，以沿线各车站为中心、半径为2km 的范围作为城市轨道交通的影响区域，通过比较地价上升率的方法来分析城市轨道交通对沿线地价的影响。研究结果表明，城市轨道交通对沿线地价(或房价) 的升值是有
重要影响，且这一影响在时间上是超前发生的。徐俊以成都为例的研究发现 ,越靠近在建轨道交通的住宅 ,其价格越低；陈毕新和陈小鸿的研究发现北京八通线建成之后 ,周边房价在一年之内增加了 12 %；郝前进和陈杰对上海的研究表明 ,随着到 CBD 距离的增加 ,上海住宅价格呈下降趋势 ,但下降幅度逐步减缓“轨道交通建成” 情况对上海住宅价格有显著的影响 ,而且越靠近外环区域 ,轨道交通建成对住宅价格的贡献度越大；刘贵文和彭燕在研究重庆市轻轨对住宅价格的影响后认为 ,轻轨对不同区域房地产价格的影响程度不同 ,距市中心远近并不能决定站点周围住宅价格。陈敏（2008）通过对深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究并总结国内外文献得出：（1）在地铁影响房地产价格的程度方面，轨道交通及地铁对城市的土地价值有提升作用，其原因归为其改善了城市的交通环境，提高了到城市中心的通达性; （2）土地价值的增益效果随着离站点的距离(包括空间距离研究和时间距离的研究) 递减，且影响距离在1-3km 范围以内; （3）离中心区(CBD)越远的地方，轨道交通对周边的土地价值提升作用越明显。（4）对于时间效应的问题，随着时间的推移，轨道交通对土地价值有提升作用，但是显著程度和时间节点各有不同。并总结得出轨道交通与房地产价格的关系主要反映在其改善了区域的通达性，拉近了城市中心时间距离，节省了交通成本。依据这些理论，得出地铁及轨道交通的规划和走向将引发城市结构的变化和发展，将改变原有城市土地的开发密度和房地产开发的分布。必然影响到房地产价格的变化。
3影响房地产估价的交通因素概述
3.1城市道路交通
根据道路在城市道路系统中的地位和交通功能分为：①快速路，②主干路，③次干路，④支路。
⑴快速路 城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上机动车道，全部或部分采用立体交叉与控制出入，供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。快速路的设计行车速度为60-80km/h。主要提升出入口附近房价。
⑵主干路 连接城市各分区的干路，以交通功能为主。主干路的设计行车速度为40-60km/h。对商用房地产的增值作用明显。
⑶次干路 承担主干路与各分区间的交通集散作用，兼有服务功能。次干路的设计行车速度为40km/h。对居住类房价有明显提升作用。
⑷支路 次干路与街坊路（小区路）的连接线，以服务功能为主。支路的设计行车速度为30km/h。对房地产的增值作用不明显。
其中根据道路的规模、功能和作用又分为混合型主次干道、生活型主次干道、交通型主次干道。
⑴混合型主干道 城镇内部主要客货运输线。
⑵生活型主、次干道 城镇内部主要以客运为主的道路。
⑶交通型主、次干道 城镇内部主要以货运和过境为主的道路。
不同道路类型对房地产价值的影响作用大小不同。商业用地定级时作用大小顺序一般为: 混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路; 住宅用地定级时作用大小顺序一般为：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路; 工业用地定级时作用大小顺序一般为: 交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、 交通型次干道、生活型次干道、支路。
估价工作中，根据估价对象临近道路级别确定交通条件参数。生活型道路提升居住类房地产价值，交通型道路对工业类房地产的影响较大，而混合型道路则对商业房地产的价值影响最大。
3.2城市轨道交通
城市轨道交通(Urban Rapid Rail Transit or urban Rail Rapid Transit，URRT) ，又称快速轨道交通，简称城市快轨、捷运系统。城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的城市公共客运交通方式。目前城市轨道交通可以分为城市地下铁路(地铁) 、轻型轨道(轻轨) 、单轨交通、有轨电车、新交通(New transit system ，N S T) 、高速磁浮列车和市郊(郊区) 列车、(通勤列车) 等类型。城市轨道交通在保证城市土地的集约化开发利用，引导和改善城市空间结构，解决城市交通拥挤问题，促进沿线房地产增值，推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境协调发展等方面，都具有极其重大的作用。
轨道交通对房价的影响机理是节省了出行时间，降低了交通成本和改变了土地的利用性质。
4北京地铁五号线对沿线房地产价格的影响实例分析
4.1北京地铁5号线介绍
北京地铁5号线，是北京市的一条轨道交通线路。这条线路北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，由北向南的站点：天通苑北-天通苑-天通苑南-立水桥-立水桥南-北苑路北-大屯路东-惠新西街北口-惠新西街南口-和平西桥-和平里北街-雍和宫-北新桥-张自忠路-东四-灯市口-东单-崇文门-磁器口-天坛东门-蒲黄榆-刘家窑-宋家庄 。全长27.6公里。共23座车站，地下16座，地上7座。2007年10月7日投入试运营。地铁5号线连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。 实现了与既有地铁线路近距离换乘，全线在崇文门、东单、雍和宫、惠新西街南口和立水桥站设置了与北京地铁1号线、北京地铁2号线、北京地铁10号线、北京地铁13号线的站内换乘通道，方便了乘客站内换乘。崇文门、东单两大换乘站在换乘通道内通过自动扶梯分别换乘2号线和1号线，乘客两三分钟就能完成换乘。雍和宫站换乘地铁2号线、立水桥换乘地铁13号线，换乘距离只有短短20多米。5号线将让千千万万市民免除乘公交纵穿京城动辄三四个小时的拥堵之苦，使京城南北交通拥堵变通途。
4.2实例对比分析
随着现代社会越来越高效的生活节奏，城市居民在住宅区位的选择上，对交通条件具有越来越强的依赖性，这是交通可达性对城市生活影响力的表现，其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设，这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。轨道交通线路建到哪里，房地产开发就会热到哪里，大量楼房聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状居住中心。
房价与距离的关系图
图1反映：地铁交通对房价有提升作用，且距离CBD 越远，地铁对房价影响越显著，换乘站对房价的影响程度比非换乘站要大。
图2反映：地铁站口噪音影响范围外的住宅，距离站口越近房价越高，距离超出一定范围，影响不再明显。
天通苑，是1999年由顺天通房地产开发集团建设的大型社区，占地面积约8平方公里，规划建筑面积600多万平方米，雄踞奥北核心，距奥林匹克公园仅3公里。翠微百货、西单购物中心、迪卡侬体育用品超市、屈臣氏、万达国际影院、百安居一应俱全；社区以西主干路为八达岭高速，以东为京承高速，立汤路贯通南北，地铁五号线、地铁13号线交汇于此，多条公交线路直达小区，交通网络发达。
天通苑社区，在地铁还没有修建之前由于距CBD 的距离较远，均价大概在2500/平方米元左右，修建过程中的价格一路飙升，到2006年上半年，均价已涨到6000元/平方米，上涨幅度高到100%，目前这一带地段均价已经超过15000元/平方米。
根据目前市场价，天通北苑二区均价15400元/平方米，北苑三区略低为15100元/平方米，两个小区利用同一片区配套设施，楼型相同，其他影响房价的因素基本相同，不同点就是北苑二区较北苑三区距离天通苑地铁口近。由此可见，距离地铁站口越近房价相对越高。
立水桥作为5号线和城铁13号线的换乘站，无疑将成为北部地区的交通枢纽，立水桥站口东侧300米左右的立城苑小区住宅均价为18814元/平方米，而天通苑站口具有相同距离的，其他因素基本相同的天通北苑一区小区，均价为15657元/平方米。由此可见，换乘站对房价的增值要大于非换乘站的影响。
回南家园小区，由于距地铁距离相对较远，地铁的便利性不再显著，其市场均价相对于地铁影响范围内小区的价格要低很多。证实地铁对房价的影响是有一定空间范围的，超出这个范围，其影响不再显著。
5总结
5.1论文结论
影响房地产价值的因素包括经济因素、区位因素、邻里因素、结构因素和消费者特性因素。本文从区位因素中的交通因素出发，通过对北京市地铁5号线对沿线房地产价值的影响分析和论述，总结说明了地铁对房地产价值的影响，得出结论：地铁对房地产价值的影响程度与物业到CBD 的距离有关，距离CBD 距离越远影响越显著；地铁站口噪音影响范围外的住宅，距离站口越近房价越高；换乘站口附近房价比非换乘站高；距离超出一定范围，地铁的影响不再显著。
5.2不足及展望
由于时间关系本文只选择了少量的具有代表性的案例，不能具体详细地将地铁对沿线房地产价值的影响程度表明。所以在不同的估价案例中，一定要结合估价对象的实际情况，给予交通因素合理的权重。本文的研究结论可以为地铁5号线沿线房价评估提供参考，而且对其他地铁沿线房价的评估有一定的借鉴意义。希望国内学者及从事房地产估价行业的人士能对轨道交通对房地产价值的影响给予更具体的研究，丰富估价理论及方法。
参考文献
[1]Bowes D R.IHlanFeldt K R.Identifying the impacts of rail transit stations on residential property values[J].Journal of urban Economics,2001,50(1):1-25.
[2]HAIDER M .MILLER EJ.Effects of transportation in frastructure.and location elements on residential real estate values:application of spatial autoregressive techniques[J].transportation Research Record.2000.(17):1-8.
[3]Kim K C.Land price Impact from the subway construction [D].seoul:Guaduate school of public Administration.1995:32-48.
[4 ]叶霞飞. 蔡蔚. 城市轨道交通开发利益的计算方法[J ] .同济大学学报,2002 , (4) .
[5]徐俊. 新建城市轨道交通项目对周边住宅价格的影响研究[D]成都：西南交通大学博士学位论文.2005.
[6]陈毕新. 陈小鸿. 轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析[J ] . 价格理论和实践, 2005 ,
(3) .
[7]郝前进. 陈杰. 到CBD 距离、交通可达性与上海住宅价
格的地理空间差异[J ] . 世界经济文汇, 2007 , (1) .
[8]刘贵文. 彭燕. 轨道交通对住宅房地产价值的影响-以重庆市为例[J]城市问题.2007. （1）.
[9]陈敏. 深圳地铁对周边住宅房价的实证研究. 浙江：浙江大学.2008.
谢 辞
在写论文期间，我得到了尹老师的辅导。在论文的选题和重点问题的确定中尹老师给了我很大的帮助，在此对尹老师表示真诚的感谢。写论文的过程中，尹老师的悉心教导和谆谆教诲以及他那严谨的治学态度让我受益匪浅。
另外我也得到了房地产专业的老师和同学的关心与支持，还有就是实习单位的同事及领导的帮助，在这里感谢他们。
最后，衷心感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位老师，谢谢你们！
作者姓名：XXX
2011年6月
河北农业大学
题 目：
毕 业 论 文 估价中交通因素对居住类房地产价格的影响分析
学 院： 城 乡 建 设 学 院
专业班级： 房地产经营与估价
学 号： [1**********]09
学生姓名： XXX
指导教师姓名： XX
指导教师职称： 教 授
二零一一年五月三十日
估价中交通因素对居住类房地产价格的影响分析
---基于北京轨道交通的实证分析
摘要
房地产行业在国民经济中占重要地位，是基础性和先导性的行业，推动着其他相关行业的发展。房地产估价在房地产经济活动中扮演着重要的角色，做好估价工作是房地产市场稳定的保证。而影响房地产价值的因素是多样的，本文从交通因素这一角度，通过对国内外研究的总结，以轨道交通为例，分析了交通条件对居住类房地产价值的的影响。所得结论对估价工作中交通因素参数选择起指导作用。希望对完善房地产估价理论有所贡献。
关键词：轨道交通、房地产估价、房地产价值
ABSTRACT
Real estate industry in the national economy occupies an important position ，is basic and being industry 。It promotes the development of other related industries 。Real estate appraisal plays an important role in Real estate activities 。Completes the appraisal work well is the assurance to make the real estate market stable。And the factors which influence the real estate values are diverse 。This article from this Angle transportation factors ，and through the summary of domestic and international research ，On rail traffic for example, analyzed the influence of the traffic conditions that of the living real estate values 。The conclusions lead how to choice the traffic conditions that used in appraisal work 。Wish to improve the real estate appraisal theory 。
Key Words: Rail transit；Real estate appraisal；Real estate value。
目录
摘要
ABSTRACT
1绪论 .............................................................. 1
1.1研究背景........................................................................................................... 1
1.2研究意义........................................................................................................... 1
1.3研究内容........................................................................................................... 2
2国内外研究情况 .................................................... 2
2.1国内外房地产估价研究概况........................................................................... 2
2.2. 国内外关于轨道交通对房地产价值影响研究概况....................................... 3
3影响房地产估价的交通因素概述 ...................................... 4
3.1城市道路交通................................................................................................... 4
3.2城市轨道交通................................................................................................... 5
4北京地铁五号线对沿线房地产价格的影响实例分析 ...................... 5
4.1地铁五号线介绍............................................................................................... 5
4.2实例对比分析 ................................................................................................................ 6
5结论 .............................................................. 8
5.1论文结论 ......................................................................................................................... 8
5.2不足及展望 ..................................................................................................................... 8
参考文献 ........................................................... 9
谢 辞 ............................................................. 10
1绪论
1.1研究背景
我国城市化率已达49.7%，只用30年时间就赶上了西方200年的城市化历程。城市化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。但如果不遵循城市发展的客观规律，不循序渐进，城市化就难以健康发展，甚至会带来严重的“城市病”。
北京市机动车保有量超过450万辆，并且每天还在以1900辆的速度增长。有关部门预测，到2015年，北京机动车保有量将达到700万辆。伴随汽车数量急剧增加的，是北京市多年来愈发拥堵不堪的交通史。交通问题不解决将抵消其他领域取得的成绩。北京市要通过加大优先发展公共交通力度，鼓励市民绿色出行，建设新一代智能交通系统。
轨道交通具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点。世界各国普遍认识到：解决城市的交通问题的根本出路在于优先发展以轨道交通为骨干的城市轨道交通系统。
评估房价的高低决定于该房屋的实物、权益、和区位。对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。在城市这个有限的空间里，黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。然而，交通状况对房价的影响更加不容忽视。就北京而言，堵车已经成为习惯，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷。轨道交通的速度快、安全、准点的优点受到广大上班族的青睐。而如何评估轨道交通对房地产价值的影响成为估价行业面临的问题，开展相关的课题研究十分必要。
1.2研究意义
房地产估价是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方面：（1）、房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为新时期房地产管理工作提供依据; （2）、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格；（3）、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；（4）、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税费流失；（5）、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿的根据；（6）、房地产估价也是处理房地产纠纷的需要；（7）、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼并等经营活动的需要；（8）、房地产估价也是企业破产进行清产估价的需要。
鉴于房地产估价的重要性，如何做好估价工作是估计行业面临的问题，实际估价中，影响房地产价值的因素是多样的，为了能评估出客观合理的价格，就需要估价人员对影响房地产价值的所有因素系统起来，而通过轨道交通对房地产价值的影响研究，可以为估价工作中确定交通因素参数提供参考。为估价行业的发
展做点贡献，让估价行业更好的为国民经济的发展服务。
1.3研究内容
本文在对国内外关于轨道交通对沿线房地产价格的影响分析所得的结论归纳与总结的基础上，以北京地铁5号线为例，借助实际案例对比分析，反映了地铁5号线的建成通车对沿线房价的影响情况。
2国内外研究情况
2.1国内外房地产估价研究概况
我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的《土地经济学》出版；1935年，张辉出版了《上海地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》；1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本，以及张丕介的《土地经济学导论》，王季深《上海之房地产》等一系列著作。这个时期主要在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格做了初步研究。
新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建立起社会主义公有制。由于“左”的思想干扰，受前苏联产品经济思想的影响，认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品，因此房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。
因而我国的真正房地产估价是在1978年以后改革开放的大潮中开始，随着土地制度的改革和推行房屋商品化政策，使房地产成为商品进入市场流通。中国的房地产估价起步虽晚，但发展较快，并且得到了政府和社会的重视。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993年和1994年，建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346名。从1995年起取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师职业资格考试。1994年9月12日成立了全国性的房地产估价师专业团体---中国房地产估价师协会。
目前无论是房地产的买卖交换, 租赁，入股，抵押，典当，保险，课税，征用补偿拆迁，析产，纠纷处理，还是企业的合资，合作，租赁经营，承包经营，股份制改造，买卖，合并，兼并，分设，破产清算，结业清算，清产合资，以及房地产的投资决策，管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济的不断发展，房地产估价的领域将越来越广。
现代房地产估价的发源地——英国，早在1884年就出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法。20世纪20年代以来西方国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展。英国主要采用五种房
地产估价方法：市场比较法、投资法、剩余法、利润法和成本法。1959年，Ellwood 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益价值并发表了Ellwood 表，将收益法发展到了一个新时期。
美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局和课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。如慎格尔（J.A.Zangerle ）在其所著的《房地产估价原则》一书中提到，最先使用的深度价值表是4321法则。应用4321法则估价，简明易记，但因深度的划分过分粗略，所以会有估价不准确或不公平的现象；对于各种深度的宗地估价，最先被承认的法则是1866年纽约市法官霍夫曼（Hoffman ）创立的霍夫曼法则。此后尼尔（Neil ）修正了霍夫曼法则，由此创立了众所周知的霍夫曼-尼尔法则。
2.2. 国内外关于轨道交通对房地产价值影响研究概况
Bowes 和Ihlanfeldt 对加拿大多伦多地区的研究发现:一方面, 接近城市轨道交通, 提高了交通可达性, 进而提高了城市土地价格; 另一方面, 由于会产生噪声、附近犯罪率高等负面影响, 城市轨道交通对提高居住用地价格的影响也很有限。而Haider 和Miller 的研究发现, 在美国的辛辛那提市, 位于地铁线附近居住用地的价格比其他区域居住用地的价格高很多 。美国北德克萨斯州大学经济发展研究中心的Bernard L. Weinstein和Terry L.Clower 等(2002)，应用交通成本模型(TCM)进行实证研究。研究结果表明:德克萨斯州(Texas)东北部的达拉斯市轻轨系统(Dallas Area Rapid Transit Light Rail，即DARTLRT) 对居住房地产价值的提升有很大的促进作用。从1997-2001年，市区轻轨车站周围的住宅增值了32.1%，而非轻轨车站影响区只增值19.5%，轻轨车站影响区的住宅价格多增长12.6%。达拉斯市郊区轻轨线，在23个车站约400米范围内的3924宗物业价值与非车站范围的4898宗物业比较，车站影响区的住宅价值提高了39%。Al-Mosaind 等(1994)研究发现，在美国俄勒冈州波特兰市的MAX 开通两年后，距车站50Om 范围的住房价格比其他地区高10.6%，而且越接近车站，住房价格越高，但在紧靠车站附近，由于噪声和拥挤等原因，土地的潜在价值有所下降。Kim-C （1995) 把韩国汉城(首尔) 轨道交通对土地价值的影响区域划分3部分:(l)在地铁站影响最主要的区域(小于200m 范围内) 土地价格上升9-10倍;(2)在地铁站影响第二重要的区域(200-500m)土地价格上升11-12倍;(3)在地铁站间接影响的区域(500-l000m)土地价格上升9-28倍。
国内学者叶霞飞等(2002)重点探讨了基于资产价值法的城市近郊轨道交通沿线开发利益的计算方法，初步建立了相应的定量计算模型。并分别以日本玉新线和上海地铁1号线作为研究对象，以沿线各车站为中心、半径为2km 的范围作为城市轨道交通的影响区域，通过比较地价上升率的方法来分析城市轨道交通对沿线地价的影响。研究结果表明，城市轨道交通对沿线地价(或房价) 的升值是有
重要影响，且这一影响在时间上是超前发生的。徐俊以成都为例的研究发现 ,越靠近在建轨道交通的住宅 ,其价格越低；陈毕新和陈小鸿的研究发现北京八通线建成之后 ,周边房价在一年之内增加了 12 %；郝前进和陈杰对上海的研究表明 ,随着到 CBD 距离的增加 ,上海住宅价格呈下降趋势 ,但下降幅度逐步减缓“轨道交通建成” 情况对上海住宅价格有显著的影响 ,而且越靠近外环区域 ,轨道交通建成对住宅价格的贡献度越大；刘贵文和彭燕在研究重庆市轻轨对住宅价格的影响后认为 ,轻轨对不同区域房地产价格的影响程度不同 ,距市中心远近并不能决定站点周围住宅价格。陈敏（2008）通过对深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究并总结国内外文献得出：（1）在地铁影响房地产价格的程度方面，轨道交通及地铁对城市的土地价值有提升作用，其原因归为其改善了城市的交通环境，提高了到城市中心的通达性; （2）土地价值的增益效果随着离站点的距离(包括空间距离研究和时间距离的研究) 递减，且影响距离在1-3km 范围以内; （3）离中心区(CBD)越远的地方，轨道交通对周边的土地价值提升作用越明显。（4）对于时间效应的问题，随着时间的推移，轨道交通对土地价值有提升作用，但是显著程度和时间节点各有不同。并总结得出轨道交通与房地产价格的关系主要反映在其改善了区域的通达性，拉近了城市中心时间距离，节省了交通成本。依据这些理论，得出地铁及轨道交通的规划和走向将引发城市结构的变化和发展，将改变原有城市土地的开发密度和房地产开发的分布。必然影响到房地产价格的变化。
3影响房地产估价的交通因素概述
3.1城市道路交通
根据道路在城市道路系统中的地位和交通功能分为：①快速路，②主干路，③次干路，④支路。
⑴快速路 城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上机动车道，全部或部分采用立体交叉与控制出入，供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。快速路的设计行车速度为60-80km/h。主要提升出入口附近房价。
⑵主干路 连接城市各分区的干路，以交通功能为主。主干路的设计行车速度为40-60km/h。对商用房地产的增值作用明显。
⑶次干路 承担主干路与各分区间的交通集散作用，兼有服务功能。次干路的设计行车速度为40km/h。对居住类房价有明显提升作用。
⑷支路 次干路与街坊路（小区路）的连接线，以服务功能为主。支路的设计行车速度为30km/h。对房地产的增值作用不明显。
其中根据道路的规模、功能和作用又分为混合型主次干道、生活型主次干道、交通型主次干道。
⑴混合型主干道 城镇内部主要客货运输线。
⑵生活型主、次干道 城镇内部主要以客运为主的道路。
⑶交通型主、次干道 城镇内部主要以货运和过境为主的道路。
不同道路类型对房地产价值的影响作用大小不同。商业用地定级时作用大小顺序一般为: 混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路; 住宅用地定级时作用大小顺序一般为：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路; 工业用地定级时作用大小顺序一般为: 交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、 交通型次干道、生活型次干道、支路。
估价工作中，根据估价对象临近道路级别确定交通条件参数。生活型道路提升居住类房地产价值，交通型道路对工业类房地产的影响较大，而混合型道路则对商业房地产的价值影响最大。
3.2城市轨道交通
城市轨道交通(Urban Rapid Rail Transit or urban Rail Rapid Transit，URRT) ，又称快速轨道交通，简称城市快轨、捷运系统。城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的城市公共客运交通方式。目前城市轨道交通可以分为城市地下铁路(地铁) 、轻型轨道(轻轨) 、单轨交通、有轨电车、新交通(New transit system ，N S T) 、高速磁浮列车和市郊(郊区) 列车、(通勤列车) 等类型。城市轨道交通在保证城市土地的集约化开发利用，引导和改善城市空间结构，解决城市交通拥挤问题，促进沿线房地产增值，推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境协调发展等方面，都具有极其重大的作用。
轨道交通对房价的影响机理是节省了出行时间，降低了交通成本和改变了土地的利用性质。
4北京地铁五号线对沿线房地产价格的影响实例分析
4.1北京地铁5号线介绍
北京地铁5号线，是北京市的一条轨道交通线路。这条线路北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，由北向南的站点：天通苑北-天通苑-天通苑南-立水桥-立水桥南-北苑路北-大屯路东-惠新西街北口-惠新西街南口-和平西桥-和平里北街-雍和宫-北新桥-张自忠路-东四-灯市口-东单-崇文门-磁器口-天坛东门-蒲黄榆-刘家窑-宋家庄 。全长27.6公里。共23座车站，地下16座，地上7座。2007年10月7日投入试运营。地铁5号线连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。 实现了与既有地铁线路近距离换乘，全线在崇文门、东单、雍和宫、惠新西街南口和立水桥站设置了与北京地铁1号线、北京地铁2号线、北京地铁10号线、北京地铁13号线的站内换乘通道，方便了乘客站内换乘。崇文门、东单两大换乘站在换乘通道内通过自动扶梯分别换乘2号线和1号线，乘客两三分钟就能完成换乘。雍和宫站换乘地铁2号线、立水桥换乘地铁13号线，换乘距离只有短短20多米。5号线将让千千万万市民免除乘公交纵穿京城动辄三四个小时的拥堵之苦，使京城南北交通拥堵变通途。
4.2实例对比分析
随着现代社会越来越高效的生活节奏，城市居民在住宅区位的选择上，对交通条件具有越来越强的依赖性，这是交通可达性对城市生活影响力的表现，其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设，这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。轨道交通线路建到哪里，房地产开发就会热到哪里，大量楼房聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状居住中心。
房价与距离的关系图
图1反映：地铁交通对房价有提升作用，且距离CBD 越远，地铁对房价影响越显著，换乘站对房价的影响程度比非换乘站要大。
图2反映：地铁站口噪音影响范围外的住宅，距离站口越近房价越高，距离超出一定范围，影响不再明显。
天通苑，是1999年由顺天通房地产开发集团建设的大型社区，占地面积约8平方公里，规划建筑面积600多万平方米，雄踞奥北核心，距奥林匹克公园仅3公里。翠微百货、西单购物中心、迪卡侬体育用品超市、屈臣氏、万达国际影院、百安居一应俱全；社区以西主干路为八达岭高速，以东为京承高速，立汤路贯通南北，地铁五号线、地铁13号线交汇于此，多条公交线路直达小区，交通网络发达。
天通苑社区，在地铁还没有修建之前由于距CBD 的距离较远，均价大概在2500/平方米元左右，修建过程中的价格一路飙升，到2006年上半年，均价已涨到6000元/平方米，上涨幅度高到100%，目前这一带地段均价已经超过15000元/平方米。
根据目前市场价，天通北苑二区均价15400元/平方米，北苑三区略低为15100元/平方米，两个小区利用同一片区配套设施，楼型相同，其他影响房价的因素基本相同，不同点就是北苑二区较北苑三区距离天通苑地铁口近。由此可见，距离地铁站口越近房价相对越高。
立水桥作为5号线和城铁13号线的换乘站，无疑将成为北部地区的交通枢纽，立水桥站口东侧300米左右的立城苑小区住宅均价为18814元/平方米，而天通苑站口具有相同距离的，其他因素基本相同的天通北苑一区小区，均价为15657元/平方米。由此可见，换乘站对房价的增值要大于非换乘站的影响。
回南家园小区，由于距地铁距离相对较远，地铁的便利性不再显著，其市场均价相对于地铁影响范围内小区的价格要低很多。证实地铁对房价的影响是有一定空间范围的，超出这个范围，其影响不再显著。
5总结
5.1论文结论
影响房地产价值的因素包括经济因素、区位因素、邻里因素、结构因素和消费者特性因素。本文从区位因素中的交通因素出发，通过对北京市地铁5号线对沿线房地产价值的影响分析和论述，总结说明了地铁对房地产价值的影响，得出结论：地铁对房地产价值的影响程度与物业到CBD 的距离有关，距离CBD 距离越远影响越显著；地铁站口噪音影响范围外的住宅，距离站口越近房价越高；换乘站口附近房价比非换乘站高；距离超出一定范围，地铁的影响不再显著。
5.2不足及展望
由于时间关系本文只选择了少量的具有代表性的案例，不能具体详细地将地铁对沿线房地产价值的影响程度表明。所以在不同的估价案例中，一定要结合估价对象的实际情况，给予交通因素合理的权重。本文的研究结论可以为地铁5号线沿线房价评估提供参考，而且对其他地铁沿线房价的评估有一定的借鉴意义。希望国内学者及从事房地产估价行业的人士能对轨道交通对房地产价值的影响给予更具体的研究，丰富估价理论及方法。
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谢 辞
在写论文期间，我得到了尹老师的辅导。在论文的选题和重点问题的确定中尹老师给了我很大的帮助，在此对尹老师表示真诚的感谢。写论文的过程中，尹老师的悉心教导和谆谆教诲以及他那严谨的治学态度让我受益匪浅。
另外我也得到了房地产专业的老师和同学的关心与支持，还有就是实习单位的同事及领导的帮助，在这里感谢他们。
最后，衷心感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位老师，谢谢你们！
作者姓名：XXX
2011年6月