（一）委托方
委托方姓名：
身份证号码：
联系电话：
（二）估价方
估价机构：北京*****评估有限公司
单位地址：
法定代表人：
联系人：
联系电话：
（三）估价对象分析
1.估价对象位臵及坐落：
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，3号楼用地四至为：东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。
2.权益状况分析
（1）房产登记状况
（转下页）
（2）他项权利状况
无
（3）法定优先受偿权利状况
无
（4）对价格的影响分析
根据委托方提供的资料和介绍，至估价时点，估价对象不存在抵押权，未以任何形式对外销售。
3.建筑物状况分析
（1）建筑物状况
①公共部分：
②户内部分：
（2）小区状况
（3）对价格影响的分析
估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其进行处臵时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。
4.区位状况分析
5.市场背景分析
（1）城市社会经济发展状况
近年来经济总量始终保持快速、稳定的增长势头。2008年，海淀区生产总值预计实现2070.2亿元，比上年增长13.2%，人均GDP突破10000美元。2008年，全区工商注册单位总数174535户。2008年主要指标完成情况如下：规模以上工业企业完成工业总产值（现价）1043.4亿元，排八城区第一；全社会固定资产投资完成385.4亿元，同比下降2.8％；社会消费品零售额实现885.0亿元，同比增长18.5%；区域财政收入837.92亿元，同比增长32.1%，地方财政收入完成136.22亿元，比上年增长17.8%。
（2）海淀区概况
● 区域情况
海淀区位于北京市区西北部，东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，区域面积430.8平方公里，约占北京市总面积的2.53%。境内有大小河流10条，总长度119.8公里，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等湖泊，水域面积辽阔。
● 交通情况
海淀区虽然位于市区，但又能辐射北京西面及北面各区，交通区位得天独厚。西面是北京铁路进出的门户西客站，东面紧邻首都心脏天安门，北面有城市地铁穿越而过，并且与八达岭高速公路、京承高速相连，使出入北城城主要交通干道的车辆畅通无阻。阜成路直接将西部与城区直接联通，形成纵横交错的区内交通干道，使海淀区拥有了一个便利、完善的城市交通网络，较大地改善了海淀区的投资环境，成为海淀区一纵一横的经济发展投资热点区域。
● 基础设施条件
根据区情和经济发展的特点，海淀区利用旧城改造的契机，不断完善市政基础设施，城市建设取得突破性进展。近年来，海淀五项基础设施涉及树村北后营、南后营、正白旗、厢黄旗4个自然村,建设工程北起农大南路，南至滨河路，东起信息路，西至树村路，海淀区域面积约为21.9万平方米，总投资2108万元，五项基础设施包括：给排水工程、道路、厕所、街坊路绿化、垃圾分类。工程自2009年9月10日开工至今，已完成工程总量的90%以上。其中，完成道路整治22807平方米，铺设污水管3045米，雨水管3046米，给水管7634米，共砌筑各类检查井、阀门井、消防井382座。
● 环境条件
海淀区地处北京的上风、上水，是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。区内有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。西山山秀林密，古木参天。凤
凰岭、阳台山、鹫峰、百望山并列其间；南沙河、京密引水渠、昆明湖、玉渊潭等水域点缀其中。近年来海淀区还开发建设了阳台山、凤凰岭自然风景区和翠湖水乡风景区。
海淀区城市园林绿地面积达到9411.26公顷，人均占有绿地面积达到53.02平方米，城市绿化覆盖率达44.65％。奥运重点地区、“城中村”、城乡结合部等的环境整治取得成效。实现危旧房改造开复工面积125万平方米，3100户居民通过拆迁改善了居住条件。改造燃煤锅炉288台，六里屯垃圾填埋场环境治理、上庄水库水循环等工程取得实效，空气质量二级和好于二级的天数与全市同步增长。
● 产业集聚状况
近年来，海淀区依托丰厚的文化基础、高新技术产业发展的优势以及众多的文化创意产品的消费群体，实行文化与科技的结合，着力打造北京科技产业、文化创意产业高端。海淀聚集了大批国际国内著名的高新技术企业，特别是信息服务业已经成为海淀区第一大新兴行业，它的发展对海淀区优化产业结构，转变经济增长方式意义重大。2007年前三季度，海淀区生产性服务业实现增加值587.8亿元，同比增长19.4%，在全市生产性服务业增加值中占22.7%，增速高于全市2.8个百分点；海淀区生产性服务业增加值在第三产业增加值中的占比超过一半，达58.2%，这一比重高于全市1.9个百分点。信息服务业中的软件业全国产业规模第一，约占全国20％，是全国最大互联网产业基地，全国百强商业网站海淀占21家，新浪、搜狐、百度、网易、腾讯(北京)等都扎根海淀。海淀区通过整合区域资源，支持重点企业发展，支持产业链建设，构建了中关村创意产业先导基地、动漫游戏设计产业带、媒体内容制作产业带、电视节目制作和广告运营带、创意人才培训与表演艺术产业带、工业与城市设计产业带、新媒体产业带等6条文化创意产业带，形成区域文化创意产业整体发展的新格局。2007年1-11月，海淀区有规模以上文化创意企业2631家，实现收入1754.7亿元，占全市规模以上文化创意产业收入的45.8%，同比增长22.9%，高于全市增速3.5个百分点。
● 科教文化·
海淀是全国著名的科教文化区，区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。2007年，海淀区内有高校54所，在校大学生人数占全市的一半以上，是全国最大的高校群体；区内驻有中央、市属及区属科研单位219个，其中中科院院所21所，占北京地区中科院院所数的62%，生活和工作在海淀区的两院院士约占北京市的60%，占全国院士总数36%；海淀区有中小学370所，2007年考入高校的学生为14756人，其中本科生10012人，首次突破万人大关，高考录取率为78.07%；海淀户籍人口的46.7%拥有大专以上学历，是一个智力密集、人才集中、科研力量雄厚的“人才智力库”。2007年海淀的科学技术费达到2.32亿元，同比增长12.1%。我区年专利申请量达13604件，专利授权量为6160件，不仅数量领先，而且发展速度较快，专利申请量同比增长20.26%，专利授权量同比增长19.91%。辖区企业和单位获得国家级科技奖项47项，市级117项，有63家企业入选百家创新型企业试点，9个产品荣获中国名牌称号，22个项目获得第二届中国标准创新贡献奖。此外，海淀还有灿若星辰的图书馆、博物馆、档案馆及表演、影视、出版、体育等机构，烘托出海淀浓郁的文化氛围。
（3）2010年10月北京市二手房市场综述
本次估价对象主要用途为住宅，故在此对北京市二手房市场进行简要分析。 北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年前三季度北京市经济运行情况和房地产市场运行情况。数据显示，9月北京房价环比上涨0.2%，结束了自5月份以来的连续环比下降或持平。
9月房价环比涨0.2%
楼市的销售量方面，总体来看，今年前三季度北京楼市交易量出现了同比的明显下降。数据显示，全市新建商品房销售面积为998.7万平方米，比上年同期下降37.3%。从住宅销售的成交套数来看，前三季度，全市销售商品住宅64341套，比上年同期降42.7%。
9月当月，全市房屋销售价格同比上涨11.4%，环比价格自5月份连续下降或持平后，再次上涨0.2%。其中，新建住宅价格9月环比上涨0.1%；二手房价格自今年5月份连续4个月下跌后首次回升，上涨0.3%。
资金方面，前三季度，房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，比上年同期下降0.1%。其中，金融贷款下降39.2%；自筹资金同比增长1.1倍。不过9月份，房地产开发项目到位资金为541.3亿元，环比增长35.5%，其中，金融贷款为192.3亿元，环比增160.6%。
总体来看，前三季度，房地产开发企业项目资金到位同比呈现下降的趋势。主要是由于国家对于开发商的融资渠道严格监管，而且提高开发商贷款门槛，开发商只能自筹资金，因此促使金融贷款同比下降。虽然9月金融贷款有所增长，但由于10月19日央行出台的加息政策以及对未来进一步加息的预期，开发商贷款的意愿将会有所降低，金融贷款或将走低。
前三季度GDP增10.1%，经初步核算，前三季度，北京全市实现地区生产总值(GDP)9754.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增速比上半年回落
1.9个百分点，与上年同期相比提高0.6个百分点。
CPI，9月CPI同比涨2.6%。数据显示，前三季度，全市居民消费价格(CPI)比上年同期上涨1.8%，其中消费品价格上涨1.3%，服务项目价格上涨3.1%。9月当月，本市居民消费价格比上年同月上涨2.6%，环比上涨0.2%。
于秀琴强调，尽管前三个季度北京粮价和菜价攀升，但CPI的涨幅仅1.8%，低于预期，这与国家管理通胀的相关政策有关。她表示，如果不出现新的涨价产品，下一季度CPI涨幅应该不会很高。据粗算，今年本市CPI涨幅可能不会突破3%，通胀将有所改善。
随着加息政策、限购令细则的出台、房产税试点相继出台，市场预计将进入下行通道，房屋的成交量将急剧下降，市场将进入观望期。
6.最高最佳使用分析
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。
房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动
中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。
（四）估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
（五）估价时点
二〇一〇年十月二十二日
（六）价值定义
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
（七）估价依据
1. 有关政策法规和文件：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《北京市房地产抵押管理办法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《房地产抵押估价指导意见》
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】
《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】
《北京市基准地价（二〇〇二年）》
2. 委托方提供的资料：
《房屋所有权证》【京房权证海私移字第******号】
房屋所有权人身份证
委托方身份证
有关估价的其它资料
3. 估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。
（八）估价原则
我们在本次估价时遵循了以下原则：
1.合法原则
（1）估价对象具有合法的国有出让土地使用权和房屋所有权。
（2）采用市场比较法、收益还原法估价时，估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。
2.最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。
房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。
3.替代原则
房地产价值遵循替代规律，某宗房地产的价值，受同类型具有替代可能的房地产价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。
4.估价时点原则
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。
5.遵循谨慎原则
由于抵押贷款的自身特性，对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计，评估时应以安全性、稳定性和可持续性为前提，从而使抵押价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。
（九）估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法，这是出于以下考虑：一是由于北京市目前类似房地产交易情况较为活跃，估价人员掌握有充足的交易案例，符合市场比较法的应用条件及适用范围；二是估价对象为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，符合收益还原法的应用条件及适用范围。
估价方法介绍
1.市场比较法
根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。
2.收益还原法
该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估
价对象房地产价值。
估价步骤
（1）运用市场比较法求取估价对象房地产价值。 （2）运用收益还原法求取估价对象房地产价值。
（3）通过对上述两种方法求出的结果进行技术处理，最终确定估价对象房地产价值。
（十）估价测算过程
1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值 （1）选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则：
与估价对象应属于同一供需圈 与估价对象用途相同 交易日期与估价时点应接近
交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易
表一：案例情况说明表
（2）建立价格可比基础
上述三个案例与估价对象的计价方式一致。 （3）进行交易情况修正
上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。 （4）进行市场状况修正
上述三个案例的成交日期为2010年10月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。
（5）区位因素修正
（6） 实物状况修正
（7） 权益状况修正
上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为100%。
（8） 求取比准价格
市场法估价测算汇总表
2．运用收益还原法求取估价对象房地产价值
设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：
V
A1gt
)1(
Yg1Y
其中： V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益 Y——房地产的报酬率 g——净收益逐年递增的比例 t——房地产的收益年限
估价对象建成于2003年，证载用途为商业，土地使用年限为40年，截止估价基准日为止，土地尚可使用32年左右，所以收益年限按32年计算。
（1）房地产年总收益
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米•天左右，结合估价对象的位臵、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为3.8元/平方米〃天，空臵率取5%，估价对象建筑面积为104.29平方米。则估价对象房地产年总收益为：
3.8×104.29×365×（1-5%）÷10000=13.74（万元） （2）年总经营成本
A.管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的1.5%，则管理费为：
13.74×1.5%=0.21（万元）
B.维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据现行的《北京市建设工程预算定额》并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重臵价为3500元/平方米。维修保养费按房屋重臵价值的1%计算，则维修保养费为：
3500×104.29×1%÷10000=0.37（万元）
C.综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，根据《北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》【京地税征［2007］16号】，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率5％计征，根据税法规定，取租金收入的5％计算，则综合税为：
13.74×5%÷10000=0.33（万元）
D.保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重臵价乘以保险费率0.1%计算，则保险费为：
3500×104.29×0.1%÷10000=0.04（万元） 年总经营成本＝A+B+C+D=1.31（万元） （3）年纯收益
年纯收益=年总收益-年总经营成本
=13.74-1.31 =12.43（万元）
（4）净收益增长率
根据估价人员对北京市2000年以来该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位臵、自身品质及发展潜力等因素综合确定净收益增长率为3%。
（5）房地产价值
根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险,故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行2008年12月23日公布的固定资产一年期存款利率2.25%，风险投资回报率按风险累加法进行估算，由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成。综合分析以上各方面因素，还原利率综合确定为5%。
估价对象房地产价值=12.43÷（5%-3%）×［1-（1+3%）32÷（1+5%）32］
=285.63（万元）
估价对象房地产楼面单价=285.63÷104.29×10000＝27388（元/平方米）
（十一）估价结果
1.确定估价对象的市场价值
本估价报告采用了市场比较法、收益还原法两种方法分别从不同角度测算估价对象的房地产价值。经综合考虑，市场比较法能从房地产交易市场的角度更好的反映出房地产价值水平，故权重取0.7，收益还原法能从房地产收益的角度较好的反映出房地产价值水平，但是目前北京市场的房价水平已经形成严重的租售比倒挂的情况，所以收益法评估出的结果距离客观实际成交水平有一定的距离，故权重取0.3，则估价对象房地产的客观市场价值为：
估价对象房地产楼面单价=33889×0.7＋27388×0.3=31939(元/平方米) 估价对象房地产总价=31939×104.29÷10000 =333.09（万元） 2.确定估价对象的法定优先受偿款
截止估价基准日，估价对象存在抵押他项权利。但本次评估目的为续期贷款，故未考虑抵押权对其价值的影响；同时，不存在应补缴地价款等法定优先受偿款，所以房地产抵押价值同上述市场价值。
3.抵押价值
抵押价值=市场价值-优先受偿款
=333.09-0
=333.09（万元）
五、变现能力分析
所谓变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。它主要体现在以下几个方面：
1、房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性。
房地产通用性是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用；独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制；可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分离开来使用。估价对象的规划用途为商业，通用性较强；截至估价时点已取得《房屋所有权证》，独立使用性较强；己取得独立产权，不可分割转让。
2、变现能力、变现时间、变现价值差异。
从目前北京市房地产市场状况看，对居住类物业的市场吸纳能力较好。估价对象为单套、已取得《房屋所有权证》的居住类物业，通用性、独立使用性均较强，总体变现能力较强。若假定在估价时点将估价对象按照正常市场交易方式进行变现，其评估价值与变现价值差异较小。按照该方式处臵估价对象，变现时间一般在2个月左右;若假定在估价时点按照拍卖或者变卖方式处臵估价对象，则因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素的影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。从目前市场实际拍卖情况来看，商业类物业变现价值一般为评估价值的70%左右。但按照该方式处臵估价对象，变现时间较短。
3、处臵估价对象主要涉及的税费及清偿顺序
处臵估价对象过程中所涉及的费用及税金种类，根据不同的变现处臵方式，主要包括:
土地使用权出让金、诉讼费用、拍卖费用、中介代理费用、广告宣传费用、评估费用、营 业税金及附加、契税等。
对处臵房地产所得金额，依法应按下列顺序分配: ①土地使用权出让金；
②支付处分抵押房地产的费用； ③扣除抵押房地产应缴纳的税费；
④偿还抵押权人债权本息及支付违约金，当同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押 登记的先后顺序受偿；
⑤赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； ⑥剩余金额交还抵押人。
4、变现所涉及的费用、税金的种类及数额
预计处臵时需缴纳的各项地价、税费清单计算明细表
单位:万元
①依据《中华人民共和国营业税暂行条例» (国务院令[1993J136)、《国家税务总局关于加强 住房营业税征收管理有关问题的通知» (国税发[2006J 74)、依据《中华人民共和国城市维护 建设税暂行条
例» (国发[1985J19)、依据国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的 决定(国务院令第448号〉、《关于个人住房转让营业税政策的通知» (财税[2008J174号)、 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知» (财税[2009J 157号〉
②依据《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知) (国税发[2006J108)
③依据《北京市己购公有住房上市出售实施办法》、《关于己购经济适用住房上市出售有关问 题的通知» (京国土房管住[2004J 486号)
六、附 件
附件一：《房屋所有权证》【京房权证海私移字第0108383号】 附件二：房屋所有权人身份证 附件三：委托方身份证
附件四：估价对象地理位臵示意图附件五：估价对象现场照片附件六：估价机构法人营业执照附件七：估价机构资质证书附件八：估价人员执业资格证书
（一）委托方
委托方姓名：
身份证号码：
联系电话：
（二）估价方
估价机构：北京*****评估有限公司
单位地址：
法定代表人：
联系人：
联系电话：
（三）估价对象分析
1.估价对象位臵及坐落：
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，3号楼用地四至为：东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。
2.权益状况分析
（1）房产登记状况
（转下页）
（2）他项权利状况
无
（3）法定优先受偿权利状况
无
（4）对价格的影响分析
根据委托方提供的资料和介绍，至估价时点，估价对象不存在抵押权，未以任何形式对外销售。
3.建筑物状况分析
（1）建筑物状况
①公共部分：
②户内部分：
（2）小区状况
（3）对价格影响的分析
估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其进行处臵时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。
4.区位状况分析
5.市场背景分析
（1）城市社会经济发展状况
近年来经济总量始终保持快速、稳定的增长势头。2008年，海淀区生产总值预计实现2070.2亿元，比上年增长13.2%，人均GDP突破10000美元。2008年，全区工商注册单位总数174535户。2008年主要指标完成情况如下：规模以上工业企业完成工业总产值（现价）1043.4亿元，排八城区第一；全社会固定资产投资完成385.4亿元，同比下降2.8％；社会消费品零售额实现885.0亿元，同比增长18.5%；区域财政收入837.92亿元，同比增长32.1%，地方财政收入完成136.22亿元，比上年增长17.8%。
（2）海淀区概况
● 区域情况
海淀区位于北京市区西北部，东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，区域面积430.8平方公里，约占北京市总面积的2.53%。境内有大小河流10条，总长度119.8公里，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等湖泊，水域面积辽阔。
● 交通情况
海淀区虽然位于市区，但又能辐射北京西面及北面各区，交通区位得天独厚。西面是北京铁路进出的门户西客站，东面紧邻首都心脏天安门，北面有城市地铁穿越而过，并且与八达岭高速公路、京承高速相连，使出入北城城主要交通干道的车辆畅通无阻。阜成路直接将西部与城区直接联通，形成纵横交错的区内交通干道，使海淀区拥有了一个便利、完善的城市交通网络，较大地改善了海淀区的投资环境，成为海淀区一纵一横的经济发展投资热点区域。
● 基础设施条件
根据区情和经济发展的特点，海淀区利用旧城改造的契机，不断完善市政基础设施，城市建设取得突破性进展。近年来，海淀五项基础设施涉及树村北后营、南后营、正白旗、厢黄旗4个自然村,建设工程北起农大南路，南至滨河路，东起信息路，西至树村路，海淀区域面积约为21.9万平方米，总投资2108万元，五项基础设施包括：给排水工程、道路、厕所、街坊路绿化、垃圾分类。工程自2009年9月10日开工至今，已完成工程总量的90%以上。其中，完成道路整治22807平方米，铺设污水管3045米，雨水管3046米，给水管7634米，共砌筑各类检查井、阀门井、消防井382座。
● 环境条件
海淀区地处北京的上风、上水，是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。区内有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。西山山秀林密，古木参天。凤
凰岭、阳台山、鹫峰、百望山并列其间；南沙河、京密引水渠、昆明湖、玉渊潭等水域点缀其中。近年来海淀区还开发建设了阳台山、凤凰岭自然风景区和翠湖水乡风景区。
海淀区城市园林绿地面积达到9411.26公顷，人均占有绿地面积达到53.02平方米，城市绿化覆盖率达44.65％。奥运重点地区、“城中村”、城乡结合部等的环境整治取得成效。实现危旧房改造开复工面积125万平方米，3100户居民通过拆迁改善了居住条件。改造燃煤锅炉288台，六里屯垃圾填埋场环境治理、上庄水库水循环等工程取得实效，空气质量二级和好于二级的天数与全市同步增长。
● 产业集聚状况
近年来，海淀区依托丰厚的文化基础、高新技术产业发展的优势以及众多的文化创意产品的消费群体，实行文化与科技的结合，着力打造北京科技产业、文化创意产业高端。海淀聚集了大批国际国内著名的高新技术企业，特别是信息服务业已经成为海淀区第一大新兴行业，它的发展对海淀区优化产业结构，转变经济增长方式意义重大。2007年前三季度，海淀区生产性服务业实现增加值587.8亿元，同比增长19.4%，在全市生产性服务业增加值中占22.7%，增速高于全市2.8个百分点；海淀区生产性服务业增加值在第三产业增加值中的占比超过一半，达58.2%，这一比重高于全市1.9个百分点。信息服务业中的软件业全国产业规模第一，约占全国20％，是全国最大互联网产业基地，全国百强商业网站海淀占21家，新浪、搜狐、百度、网易、腾讯(北京)等都扎根海淀。海淀区通过整合区域资源，支持重点企业发展，支持产业链建设，构建了中关村创意产业先导基地、动漫游戏设计产业带、媒体内容制作产业带、电视节目制作和广告运营带、创意人才培训与表演艺术产业带、工业与城市设计产业带、新媒体产业带等6条文化创意产业带，形成区域文化创意产业整体发展的新格局。2007年1-11月，海淀区有规模以上文化创意企业2631家，实现收入1754.7亿元，占全市规模以上文化创意产业收入的45.8%，同比增长22.9%，高于全市增速3.5个百分点。
● 科教文化·
海淀是全国著名的科教文化区，区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。2007年，海淀区内有高校54所，在校大学生人数占全市的一半以上，是全国最大的高校群体；区内驻有中央、市属及区属科研单位219个，其中中科院院所21所，占北京地区中科院院所数的62%，生活和工作在海淀区的两院院士约占北京市的60%，占全国院士总数36%；海淀区有中小学370所，2007年考入高校的学生为14756人，其中本科生10012人，首次突破万人大关，高考录取率为78.07%；海淀户籍人口的46.7%拥有大专以上学历，是一个智力密集、人才集中、科研力量雄厚的“人才智力库”。2007年海淀的科学技术费达到2.32亿元，同比增长12.1%。我区年专利申请量达13604件，专利授权量为6160件，不仅数量领先，而且发展速度较快，专利申请量同比增长20.26%，专利授权量同比增长19.91%。辖区企业和单位获得国家级科技奖项47项，市级117项，有63家企业入选百家创新型企业试点，9个产品荣获中国名牌称号，22个项目获得第二届中国标准创新贡献奖。此外，海淀还有灿若星辰的图书馆、博物馆、档案馆及表演、影视、出版、体育等机构，烘托出海淀浓郁的文化氛围。
（3）2010年10月北京市二手房市场综述
本次估价对象主要用途为住宅，故在此对北京市二手房市场进行简要分析。 北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年前三季度北京市经济运行情况和房地产市场运行情况。数据显示，9月北京房价环比上涨0.2%，结束了自5月份以来的连续环比下降或持平。
9月房价环比涨0.2%
楼市的销售量方面，总体来看，今年前三季度北京楼市交易量出现了同比的明显下降。数据显示，全市新建商品房销售面积为998.7万平方米，比上年同期下降37.3%。从住宅销售的成交套数来看，前三季度，全市销售商品住宅64341套，比上年同期降42.7%。
9月当月，全市房屋销售价格同比上涨11.4%，环比价格自5月份连续下降或持平后，再次上涨0.2%。其中，新建住宅价格9月环比上涨0.1%；二手房价格自今年5月份连续4个月下跌后首次回升，上涨0.3%。
资金方面，前三季度，房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，比上年同期下降0.1%。其中，金融贷款下降39.2%；自筹资金同比增长1.1倍。不过9月份，房地产开发项目到位资金为541.3亿元，环比增长35.5%，其中，金融贷款为192.3亿元，环比增160.6%。
总体来看，前三季度，房地产开发企业项目资金到位同比呈现下降的趋势。主要是由于国家对于开发商的融资渠道严格监管，而且提高开发商贷款门槛，开发商只能自筹资金，因此促使金融贷款同比下降。虽然9月金融贷款有所增长，但由于10月19日央行出台的加息政策以及对未来进一步加息的预期，开发商贷款的意愿将会有所降低，金融贷款或将走低。
前三季度GDP增10.1%，经初步核算，前三季度，北京全市实现地区生产总值(GDP)9754.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增速比上半年回落
1.9个百分点，与上年同期相比提高0.6个百分点。
CPI，9月CPI同比涨2.6%。数据显示，前三季度，全市居民消费价格(CPI)比上年同期上涨1.8%，其中消费品价格上涨1.3%，服务项目价格上涨3.1%。9月当月，本市居民消费价格比上年同月上涨2.6%，环比上涨0.2%。
于秀琴强调，尽管前三个季度北京粮价和菜价攀升，但CPI的涨幅仅1.8%，低于预期，这与国家管理通胀的相关政策有关。她表示，如果不出现新的涨价产品，下一季度CPI涨幅应该不会很高。据粗算，今年本市CPI涨幅可能不会突破3%，通胀将有所改善。
随着加息政策、限购令细则的出台、房产税试点相继出台，市场预计将进入下行通道，房屋的成交量将急剧下降，市场将进入观望期。
6.最高最佳使用分析
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。
房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动
中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。
（四）估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
（五）估价时点
二〇一〇年十月二十二日
（六）价值定义
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
（七）估价依据
1. 有关政策法规和文件：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《北京市房地产抵押管理办法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《房地产抵押估价指导意见》
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】
《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】
《北京市基准地价（二〇〇二年）》
2. 委托方提供的资料：
《房屋所有权证》【京房权证海私移字第******号】
房屋所有权人身份证
委托方身份证
有关估价的其它资料
3. 估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。
（八）估价原则
我们在本次估价时遵循了以下原则：
1.合法原则
（1）估价对象具有合法的国有出让土地使用权和房屋所有权。
（2）采用市场比较法、收益还原法估价时，估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。
2.最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。
房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。
3.替代原则
房地产价值遵循替代规律，某宗房地产的价值，受同类型具有替代可能的房地产价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。
4.估价时点原则
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。
5.遵循谨慎原则
由于抵押贷款的自身特性，对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计，评估时应以安全性、稳定性和可持续性为前提，从而使抵押价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。
（九）估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法，这是出于以下考虑：一是由于北京市目前类似房地产交易情况较为活跃，估价人员掌握有充足的交易案例，符合市场比较法的应用条件及适用范围；二是估价对象为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，符合收益还原法的应用条件及适用范围。
估价方法介绍
1.市场比较法
根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。
2.收益还原法
该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估
价对象房地产价值。
估价步骤
（1）运用市场比较法求取估价对象房地产价值。 （2）运用收益还原法求取估价对象房地产价值。
（3）通过对上述两种方法求出的结果进行技术处理，最终确定估价对象房地产价值。
（十）估价测算过程
1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值 （1）选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则：
与估价对象应属于同一供需圈 与估价对象用途相同 交易日期与估价时点应接近
交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易
表一：案例情况说明表
（2）建立价格可比基础
上述三个案例与估价对象的计价方式一致。 （3）进行交易情况修正
上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。 （4）进行市场状况修正
上述三个案例的成交日期为2010年10月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。
（5）区位因素修正
（6） 实物状况修正
（7） 权益状况修正
上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为100%。
（8） 求取比准价格
市场法估价测算汇总表
2．运用收益还原法求取估价对象房地产价值
设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：
V
A1gt
)1(
Yg1Y
其中： V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益 Y——房地产的报酬率 g——净收益逐年递增的比例 t——房地产的收益年限
估价对象建成于2003年，证载用途为商业，土地使用年限为40年，截止估价基准日为止，土地尚可使用32年左右，所以收益年限按32年计算。
（1）房地产年总收益
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米•天左右，结合估价对象的位臵、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为3.8元/平方米〃天，空臵率取5%，估价对象建筑面积为104.29平方米。则估价对象房地产年总收益为：
3.8×104.29×365×（1-5%）÷10000=13.74（万元） （2）年总经营成本
A.管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的1.5%，则管理费为：
13.74×1.5%=0.21（万元）
B.维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据现行的《北京市建设工程预算定额》并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重臵价为3500元/平方米。维修保养费按房屋重臵价值的1%计算，则维修保养费为：
3500×104.29×1%÷10000=0.37（万元）
C.综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，根据《北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》【京地税征［2007］16号】，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率5％计征，根据税法规定，取租金收入的5％计算，则综合税为：
13.74×5%÷10000=0.33（万元）
D.保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重臵价乘以保险费率0.1%计算，则保险费为：
3500×104.29×0.1%÷10000=0.04（万元） 年总经营成本＝A+B+C+D=1.31（万元） （3）年纯收益
年纯收益=年总收益-年总经营成本
=13.74-1.31 =12.43（万元）
（4）净收益增长率
根据估价人员对北京市2000年以来该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位臵、自身品质及发展潜力等因素综合确定净收益增长率为3%。
（5）房地产价值
根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险,故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行2008年12月23日公布的固定资产一年期存款利率2.25%，风险投资回报率按风险累加法进行估算，由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成。综合分析以上各方面因素，还原利率综合确定为5%。
估价对象房地产价值=12.43÷（5%-3%）×［1-（1+3%）32÷（1+5%）32］
=285.63（万元）
估价对象房地产楼面单价=285.63÷104.29×10000＝27388（元/平方米）
（十一）估价结果
1.确定估价对象的市场价值
本估价报告采用了市场比较法、收益还原法两种方法分别从不同角度测算估价对象的房地产价值。经综合考虑，市场比较法能从房地产交易市场的角度更好的反映出房地产价值水平，故权重取0.7，收益还原法能从房地产收益的角度较好的反映出房地产价值水平，但是目前北京市场的房价水平已经形成严重的租售比倒挂的情况，所以收益法评估出的结果距离客观实际成交水平有一定的距离，故权重取0.3，则估价对象房地产的客观市场价值为：
估价对象房地产楼面单价=33889×0.7＋27388×0.3=31939(元/平方米) 估价对象房地产总价=31939×104.29÷10000 =333.09（万元） 2.确定估价对象的法定优先受偿款
截止估价基准日，估价对象存在抵押他项权利。但本次评估目的为续期贷款，故未考虑抵押权对其价值的影响；同时，不存在应补缴地价款等法定优先受偿款，所以房地产抵押价值同上述市场价值。
3.抵押价值
抵押价值=市场价值-优先受偿款
=333.09-0
=333.09（万元）
五、变现能力分析
所谓变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。它主要体现在以下几个方面：
1、房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性。
房地产通用性是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用；独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制；可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分离开来使用。估价对象的规划用途为商业，通用性较强；截至估价时点已取得《房屋所有权证》，独立使用性较强；己取得独立产权，不可分割转让。
2、变现能力、变现时间、变现价值差异。
从目前北京市房地产市场状况看，对居住类物业的市场吸纳能力较好。估价对象为单套、已取得《房屋所有权证》的居住类物业，通用性、独立使用性均较强，总体变现能力较强。若假定在估价时点将估价对象按照正常市场交易方式进行变现，其评估价值与变现价值差异较小。按照该方式处臵估价对象，变现时间一般在2个月左右;若假定在估价时点按照拍卖或者变卖方式处臵估价对象，则因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素的影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。从目前市场实际拍卖情况来看，商业类物业变现价值一般为评估价值的70%左右。但按照该方式处臵估价对象，变现时间较短。
3、处臵估价对象主要涉及的税费及清偿顺序
处臵估价对象过程中所涉及的费用及税金种类，根据不同的变现处臵方式，主要包括:
土地使用权出让金、诉讼费用、拍卖费用、中介代理费用、广告宣传费用、评估费用、营 业税金及附加、契税等。
对处臵房地产所得金额，依法应按下列顺序分配: ①土地使用权出让金；
②支付处分抵押房地产的费用； ③扣除抵押房地产应缴纳的税费；
④偿还抵押权人债权本息及支付违约金，当同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押 登记的先后顺序受偿；
⑤赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； ⑥剩余金额交还抵押人。
4、变现所涉及的费用、税金的种类及数额
预计处臵时需缴纳的各项地价、税费清单计算明细表
单位:万元
①依据《中华人民共和国营业税暂行条例» (国务院令[1993J136)、《国家税务总局关于加强 住房营业税征收管理有关问题的通知» (国税发[2006J 74)、依据《中华人民共和国城市维护 建设税暂行条
例» (国发[1985J19)、依据国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的 决定(国务院令第448号〉、《关于个人住房转让营业税政策的通知» (财税[2008J174号)、 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知» (财税[2009J 157号〉
②依据《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知) (国税发[2006J108)
③依据《北京市己购公有住房上市出售实施办法》、《关于己购经济适用住房上市出售有关问 题的通知» (京国土房管住[2004J 486号)
六、附 件
附件一：《房屋所有权证》【京房权证海私移字第0108383号】 附件二：房屋所有权人身份证 附件三：委托方身份证
附件四：估价对象地理位臵示意图附件五：估价对象现场照片附件六：估价机构法人营业执照附件七：估价机构资质证书附件八：估价人员执业资格证书