福州小型精品酒店开发项目
申报项目：福州小型精品酒店开发项目
申报单位：
地 址：福州市
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联 系 人：虞帆
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传 真：
可行性研究报告 ***酒店管理有限公司 350000 [1**********] 0591-
目 录
一、前言
1-1 项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-2 项目目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-2.1 整体目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-2.2 项目契机„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
二、调查篇
2-1区域地理环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2 市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1 调查数据说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.1 市场调查方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.1.1 流动调查„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.2 问卷调查„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.2.1 酒店需求问卷调查„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3 调查统计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.1 问卷总数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.2 分卷总数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.3 有效问卷的辨析方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.4 有效问卷总数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.2 调查数据矩阵„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.2.1 酒店数据矩阵„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.3 调查结果说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2. 3. 1酒店现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2. 3. 2交通现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3 SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.1 S—项目优势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.2 W—项目劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.3 O—项目机会分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.4 T—项目威胁分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-4 社会经济效益说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
三、决策建议
3-1 规划内涵„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-2 规划决策建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-2.1 规划方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-2.1.1 主楼„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-3 前期规划设计说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-3.1 设计方案甄选和规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-3.1.1 方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
四、执行篇
4-1 战略与战术„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.1 战略沙盘模拟„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.1.1 六大策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.1.2 说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2 战术沙盘推演模拟„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
蓝鲸快捷商务酒店可行性报告
4-1.2.1 整体战术„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1 差异化市场营销„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.1 地段选择„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.2 具有前瞻性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.3 寻求市场空白点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.4 有效挖掘客户营销渠道„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.5 创新客户成本控制„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.2 创新客户营销手法„„„„„„„„„„ „„ „„„„„
4-2 执行步骤„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.1 经营规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.1.1 酒店配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.2 推广规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.2.1 整体品牌包装„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
新视觉VI 系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.2.2 整体推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
广告推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
广告推广目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点„„„„„„„„„„„
4-2.3 进度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4 预算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1 项目资金投入情况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1.1 土地费用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1.2 工程造价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1.9 其他费用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.2 可选择的筹资策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.2.1 公司自筹资金„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3 投资回报预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1 酒店„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.1 客房收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.2 营业总收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3 成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.1 物料成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.2 人工成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.3 水电费„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.4 总成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.4 营业税„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.5 银行利息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.6 利润„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.4 银行利息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.5 投资总成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.6 年净利润„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4.3.7 回收周期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
五、结束篇„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-1项目背景
最近几年，在上海、北京、杭州、丽江（包含福州）等地涌现出很多城市小型精
品酒店或商务小型精品酒店，如上海首席公馆、北京瑜舍、杭州法云安缦、丽江悦榕庄等，令人难忘的设计、品质、服务、体验以及超级昂贵的价格使这些酒店获得了不断高涨的知名度和影响力。与标准化的大型商务酒店不同，小型精品酒店成功的关键是小众客群定位、主题策划、功能策划、建筑室内园林用品设计等环节，虽然很多业主认为做小型精品酒店主要是为了“玩”，但长期不盈利肯定无法维持下去，挣钱永远是硬道理。有一个关键问题正在浮出水面，中国的小型精品酒店与国外的小型精品酒店有没有区别？应不应该有区别？也许这些问题的答案就是解开目前中国小型精品酒店经营困难的钥匙。为此我经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。
1-2项目目的
1-2.1
整体目标
促进整体城市发展，迎合多元化消费人群需求，打造全新酒店文化。
配合福建海西建设，打造小型精品酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。
整合--优势资源，领跑
---小型精品酒店市场。
通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。
1-2.2 项目契机
福建省福州市发展规划、旅游开发。
由于福州市有极为丰富的人文、自然旅游资源，较强的经济实力，尤其是位于台
湾海峡的十字路口、临近经济发达的客源市场、通往客源地的交通便捷等优越的区位条件为全方位地开发旅游提供了可能。但福州市内各个县市旅游发展战略模式的选择又有一定差异，沿海县市(除平潭) 以及靠近市区的闽侯县由于资源、交通、市场、经济背景等都相对较优可以采取全方位开发的模式，而内地山区县市尤其是永泰县以及沿海的平潭县的旅游资源虽然丰富，但交通、市场区位条件中等，经济背景稍差，可采取第二种模式，即“政府扶持，适当超前开发”，但应着重先开发部分优秀景点。
旅游区位与福州市旅游精品的确立作为旅游精品，应更能体现“人无我有、人有
我优”的特点，从福州市旅游区位的分析中，不难发现，福州市的旅游品牌很多，但我认为各旅游品牌的建设受各自区位因素影响，应有个先后的问题，其中近期应重点建设的旅游精品有： （1) 昙石山文化品牌 它是闽越族古老文化的再现，是体现闽台同根的重要见证，是闽台同胞寻根问祖的重要基地，也是发展“海峡旅游”的重要品牌。目前该品牌的建设已有一定基础，而且它位于闽侯县，离市区近，交通
便捷，应趁着“两马”通航契机予以大力发展，容易打可句。 (2)船政文化品牌 作为中国海军的摇篮、中国近代史的源头，马尾的船政学堂遗址、马尾造船厂、乃至近代史上福州海军将领的聚居地—朱紫坊和三坊七巷都可以作为依托，使之成为中外闻名的船政文化旅游品牌。其中马尾的船政学堂遗址和马尾造船厂位于市区的马尾区，对内对外交通都十分便捷，与马尾港咫尺之遥，离马祖也很近，“两马”的直航也为它带来了发展契机；位于市中心鼓楼区的三坊七巷和朱紫坊又刚刚被确定为国家级文物保护单位，有较高知名度。该品牌的建设己经有一定基础，现在主要是继续建设和宣传推介的问题。 （3) 寿山石文化品牌 作为“国石首选”的寿山石不仅材质好，工艺精湛，而且发展历史悠久，使寿山石文化很早就名震海外，目前对该文化品牌的建设不仅是继续拓展，更重要的是保护。该品牌在国内外己有较高知名
度，又位于市郊，交通也比较便利，现在主要是解决如何保护、实现可持续发展的问题。 (4)温泉文化品牌 福州市广布的泉脉、优良的水质以及悠久的温泉文化历史使其与国内外其它拥有温泉的城市相比，不仅仅是休闲旅游的重要资源，而且还有着别具一格的文化内涵。温泉文化在福州尤其是市区己有悠久的历史，市区内集中分布着以温泉命名的道路、宾馆、学校、商店、公园等，其温泉文化品牌建设应本着文化与休闲保健并重的原则，例如可以恢复一些过去的名牌澡堂，借鉴国内外温泉开发的先进经验，促进历史文化与现代技术的结合，使温泉文化重焕光彩。郊县的温泉开发历史相对较短，其温泉品牌的建设应打响休闲度假、保健疗养的功能。郊县虽然离市区有一定距离，但因其休闲度假功能吸引力较大，可先予发展，市区的温泉休闲功能也可以先予发展，文化功能可逐步予以恢复建设。
调 查 篇
2-1 项目区域地理、人口、环境介绍 福州，别称榕城，简称“榕”，为福建省省会，位于闽江下游，系我国东南沿海重要都市，东濒东海，与台湾省隔海相望，北、西、南三面分别与宁德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。福州是国家历史文化名城，历史上长期作为福建的政治中心，既是中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户，同时也是重要文化中心，自宋代起文化教育非常发达，是产生进士（4100多人）、状元（31人）和两院院士（67人）最多的中国城市之一。在近现代史上，是中国最早开放通商的五个城市之一，也是中国近代海军的摇篮和工业、科技发源地之一。
福州市的常住人口为7115370人。全市常住人口中，具有大学（指大专及以上）文化程度的人口为886514人，具有高中（含中专）文化程度的人口为1206679人，具有初中文化程度的人口为2596485人，具有小学文化程度的人口为1810326人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。文盲人口（15岁及以上不识字的人）为129904人。
全市常住人口中，居住在城镇的人口为4408076人，占61.95%；居住在乡村的人口为2707294人，占38.05%。
全市常住人口中，男性人口为3630096人，占51.02%；女性人口为3485274人，占48.98%。
全市常住人口中，0-14岁人口为1031136人，占14.49%；15-59岁人口为5224094人，占73.42%；60岁及以上人口为860140人，占12.09%，其中65岁及以上人口为584126人，占8.21%。
福州是历史名城，1986年被国务院公布为国家历史文化名城, 是中国首批14个沿海港口开放城市之一。
福州位于福建省东部沿海，闽江下游，介于北纬25°15′--26°39′，东经118°08′--120°31′。东濒东海，与台湾省隔海相望，西邻三明市、南平市和泉州市，北接宁德市，南连莆田市。
地形 福州市区所在地属于典型的河口盆地，盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在600～1000米之间。东有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。全市总面积12154平方公里，其中市区总面积1786平方公里。
矿产资源 福州市矿产资源丰富，叶腊石、花冈石、硅砂等非金属矿，在全省乃至全国都占有一定地位。
森林资源 福州市林地面积7792平方公里，占全市总面积的65%，现有森林总面积947万亩，林木总蓄积量1680万立方米，森林覆盖率57.8%，绿化程度达88.6%。
本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。
地热 福州市市区地热总储量达9800立方米，是中国三大温泉区之一。 海洋 福州市海域总面积11.09万平方公里，海岸线总长1137公里，占福建省岸线总长的三分之一。沿海多天然良港，可兴建1～20万吨深水泊位的天然良港有100多个：福清湾、罗源湾、兴化湾久负盛名，是全国少有的深水港湾。东部沿海的海坛岛面积251.4平方公里，是全省第一大岛，全国第五大岛。岛上的三十六脚湖，湖面积达2.1平方公里，是全省第一大天然淡水湖。其它较大的岛屿有江阴岛、琅歧岛、粗芦岛、川石岛、大练岛等。淡水养殖鱼类有120种，海洋鱼类500多种，陆生动物属保护和禁僭的有20多种。
气候 福州位于欧亚大陆东南边缘，东临太平洋，属典型的亚热带季风气候。福州气候资源丰富，气温适宜，温暖湿润，四季常青，雨量充沛，霜少无雪，夏长冬短，无霜期达326天。年平均日照数为1700～1980小时；年平均降水量为900～2100毫米；年平均气温为16～20℃，最冷月1～2月，平均气温达6～10℃；最热月7～8月，平均气温为24～29℃。极端气温最高42.3℃，最低-2.5℃。年相对湿度约77%。近年来常出现热岛效应，又福州为盆地地形，夏季中午气温高达36℃以上。福州主导风向为东北风，夏季以偏南风为主。7～9月天气炎热，是台风活动集中期，每年平均台风直接登陆市境有2次。最佳旅游季节为每年4～11月。
2-2市场分析
2-2.1 调查数据说明
2-2.1.1 市场调查方法
2-2.1.1.1 流动调查
对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2-2.1.2 问卷调查
2-2.1.2.1 酒店需求问卷
问卷涉及如下内容：
1、受访者性别；
2、来自哪里；
3、职业；
4、年龄；
5、到福州的目的；
6、到福州的次数；
7、通常外出住什么酒店；
8、选择酒店的原因；
9、关于酒店提供宽带功能；
10、入住酒店的目的；
11、出差住宿的问题；
12、入住的酒店位置；
13、什么样的酒店更让人容易接受；
14、选择酒店最看重的是酒店哪方面；
15、酒店应该具备的功能；
16、酒店应该具备的配套设施。
2-2.1.3 调查统计
2-2.1.3.1. 问卷总数
本次问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。
2-2.1.3.2. 分卷总数
调查问卷分卷情况如下：
2-2.1.3.3有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。
A 、 问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立
的问卷，共276份
B 、 抽查分析，经过A 的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的
无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。其中，抽查出 49份无效问卷。
2-2.1.3.4. 有效问卷总数
次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要
求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。
2-2.2 调查数据矩阵
选择酒店的因素
2-2.3 调查结果说明
2-2.3.1福建省福州市酒店现状
随着福州经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入--地区，二是商务客户在-停留洽谈业务。
另随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了福州地区市场。例如：如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。
现福州的高档酒店数量逐日增多，准五星的酒店仅五家，其它高档次的宾馆也增多，但福州的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。从我们所做的市场调查来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近入住快捷商务酒店合适，34%的被访者认为入住四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。
所以我投资建设的**小型精品酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能的设施。要选址在南来北往之交通要道，自驾车来张旅游休闲必经之路上。尽可能选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。
2-2.3.2 ---及张北县交通状况
福州公路、交通建设完成投资最多、发展速度最快、结构变化最明显；
航空
福州长乐国际机场距市区47公里，是全国十大空港之一，是我国净空条件最好的大型国际机场之一，它拥有世界最先进的导航设备，至今已开辟国内外航线近50条。机场始建于1993年元旦，1997年6月投入使用，是由地方政府自筹资金兴建。机场的内的建筑独具特色，由新加坡雅思柏设计事务所设计的航站楼，造型大方，布局合理，具有福建民居当地特色。机场设施包括有商务中心、宾馆、旅游咨询、医疗服务室、吸烟室、休息室等。机场提供的服务有机场问询、行李查询、行李寄存、失物招领、广播服务、银行等。机场距市区约55公里，有机场巴士到市区，车程大约1小时，乘出租车需要120元左右。其中，机场大巴由阿波罗大酒店出发，途经白湖亭、峡南、长乐市环岛、漳港镇环岛到达机场候机楼。
铁路
福州的铁路交通也很方便，火车可通全国各地。火车站位于市区华林路的最北端，公交5、17、20、26、51、821、905、917、949、951路以及亚细亚专线、西二环专线、农大专线均能到达
公路
福州的公路交通方便快捷，主要的长途汽车站有三个，即火车站附近客运北站，五一路上的客运南站，洪山桥附近的客运西站。
水运
福州港是福建省沿海两大商港之一，是福建省最大的海、河港和水陆运输枢纽，也是我国外贸口岸、对外开放港口之一，可达我国沿海及长江主要港口，另外拥有许多国际线路，与20多个国家和地区的30多个港口通航。
公交车
福州小型精品酒店可行性报告
福州市的公交线路四通八达，公交车以空调大巴为主，小公共汽车为辅。空调大巴实行无人售票制，需要自备零钱，市内无论远近，10
月16日到次年5
月14日票价为1元人，5月
15日到10月
15日因空调开放，票价为2
元人；小公共汽车都是往小路开行，方便大家的出行。
出租车
福州的出租车有两种，即富康和桑塔纳。富康3公里以内起价7元，1.4元公里，桑塔纳3公里以内起价8元，1.8元公里；超5公里以上加收空驶费50% ，晚2300时后每公里加收10%。
2-3 SWOT分析
2-3.1 S—项目优势
项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。
福州相对稳定的快捷酒店发展趋势
福州酒店管理公司有丰富酒店管理经验
新开发酒店项目有现成的酒店管理人员
依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快
依托海西发展，新项目将有一定客户群资源
2-3.2 W—项目劣势
新酒店品牌忠实度不高、附加值低 开业时间晚于其他快捷酒店+ 外阜会员群锁定困难
人员工资上涨、原材料价格上涨
2-3.3 O—项目机会
市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。
本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。
快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式
福州全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定
老式快捷酒店将面临市场洗礼。
全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱
多数小旅店受经营影响，并购机会增加
福州本市的小型精品酒店品牌还未形成
2-3.4 T—项目威胁
本地区已出现同类竞争者。
全国快捷酒店品牌多数已进驻---，竞争压力不断加大
市内个人快捷酒店对价格下压很大
精品酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销
2-4 社会经济效益
小型精品酒店品牌建设，将为福州旅游接待能力提升做出自己的贡献。
小型精品酒店的建成将大大提升福州城市商业基础设施的档次、水准。
小型精品酒店高品味设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，增添了城
市风景。
给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。
小型精品酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业。
决策建议篇
3-1 规划内涵
根据建设要求和商业利用价值，我将小型精品酒店初步规划总使用面积1600 M 2 左右，初定房间数55间（单间17间；标间38间）；承受租金每平米35元左右；。
3-2 规划决策建议
3-2.1 楼层规划方案
3-2.1.1 主楼
酒店大堂、后台办公室、洗手间、客房、餐厅。
按照家装精品酒店标准客房装修，初定房间数：55间（单间17间；标间38间）
3-3 前期规划设计说明
3-3.1设计方案甄选和楼层规划
此精品酒店将注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整
福州小型精品酒店可行性报告
体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。设计者为我们设计了整套方案以供参考。
3-3.1.1 方案
酒店拥有客房55间，设有早餐厅。房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。
设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：流畅的铝板与剔透的弧形幕墙表现得淋漓尽致，玻璃幕墙外包裹的钢架彰显了建筑个性。低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和阴影变化。整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独
执 行 篇
4-1 战略与战术
4-1.1 战略沙盘模拟
4-1.1.1 六大策略
整体整合
方案优选
特色出位
错位经营
强调区域特性 精品化管理
4-1.1.2 说明
福州部分地区的小酒店目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更
容易突出。
酒店产业的六大优势 人气旺。
酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。 旅游资源强。
随着旅游规模扩大，则市政配套齐全，巨大的人流量，
顺畅的交通，良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。
管理好。
统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。
规划好。
在规划上有---酒店管理公司统一安排，规划、建设、定位等十分明确，不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。
品牌好，潜力大。
自有品牌突出，形成“马太效应”。一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点，另一方面较易加强管理。当然，规模太大，也会有一定的销售压力，但它对商旅性客源的吸引力显然更大。
经营成本降低。
在小型精品酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。
4-1.2 战术沙盘模拟 4-1.2.1 整体战术
4-1.2.1.1 手法1：差异化市场营销
酒店差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响酒店业成功的因素很多，如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力，酒店所处区域环境，竞争对手实力与策略等。
4-1.2.1.1.1 地段选择
所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；是否在旅游线路必经之路上；具备较好基础配套设施。
4-1.2.1.1.2 具有前瞻性
市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。
4-1.2.1.1.3 寻求市场空白点
酒店业开发也要针对该项目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构，类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后空白点、切入点。
4-1.2.1.1.4 有效挖掘客户营销渠道
酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用网络、报纸广告作为客户营销传播媒介。
4-1.2.1.1.5 创新客户成本控制
酒店采用客户营销可以降低广告费用50%-80%。酒店对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。
4-1.2.1.2 手法二： 品牌营销策略
在当前激烈的酒店业竞争市场，酒店产品的竞争已逐渐演变成酒店品牌之争了。品牌是酒店竞争力的重要体现，谁拥有更知名的酒店品牌，谁就能更快地抓住消费者的视线，形成“眼球经济”，抢占更大的省内外酒店市场。因此，树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标，酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。 三大关注要点
品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现着酒店顾客的利益。因此，在进行酒店品牌营销时，应关注酒店企业、酒店产品和顾客需求三大要点。 企业本身
酒店品牌是酒店企业的代名词，酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据，酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知，更与酒店品牌价值息息相关。因此，在进行酒店品牌营销的时候，必须结合酒店本身的特点，从企业的角度出发，使酒店企业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。
酒店产品
酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据，优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略，品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色，人们甚至通过品牌来识别酒店的产品和服务。
另外，酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现，优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径，酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。因此，酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。
顾客需求
酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络，应通过分析消费市场的特点，根据顾客的消费心理偏好和消费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点，酒店企业在进行品牌营销时，必须时时关注市场动态，掌握顾客需求，并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求，创造顾客需求，从而为酒店赢得更多顾客。
4-2 执行步骤
4-2.1经营规划
小型精品酒店经营
虽然说现在小型精品酒店装修已经逐渐的成熟起来，但是小型精品酒店设计还是呈现出一定的误区，这些会阻碍着小型精品酒店的正常健康的发展。小型精品酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。普通酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。普通酒店装修设计复制严重，没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。普通酒店装修对客房不够重视。客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好，也会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强。民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这
就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。
小型精品酒店装修设计是一个全面的营造过程，我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引，进而获得市场创造价值。
4-2.1.1 酒店配置
经营理念 核心价值观
组织机构
小型精品酒店实行总经理负责制。机构设有5个部门，即：前厅部、客房部、保安部、餐饮部、综合办公室。
职级分别为：总经理、部门经理、主管、领班。
人员配备
本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，小型精品酒店暂时按12人配备，人员安排如下：
一、设店长1人，负责宾馆全面经营管理工作，直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理及外联等工作。
二、 前厅部：
1.前厅部领班1人，负责前厅范围内的工作并兼一级质检。 2.前厅部每班设接待兼收银员2人、另兼客服中心文员，两班倒共3人，保洁1人，共计4人。
三、 客房部：
1.客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。
2. 服务员三班倒，早班服务员2人，中班服务员1人，领班1人，夜班服务员1人。（所有房务人员兼布草员） 客房部共计5人。 六、综合办公室：
1、设维修工1人（负责普通的电工、木工、管工维修），电脑、电视、电话、空调等电子器件。
2. 设财务出纳员1人，负责财务核算，银行业务，报税业务。 3、 综合办公室共计2人。
小型精品酒店岗位图
4.2.2 推广规划
4-2.2.1 整体品牌包装
新视觉VI 系统
由专业公司设计全新的VI 系统，对小型精品酒店的VI 系统进行有效的整合，统一的管理，促进小型精品酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。 4-2.2.2 整体推广
广告推广策略1
广告推广和酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。
第一步：新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒
店项目经营优势造势。
第二步：举行各类联盟公关活动，推广项目，以各类承办
活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。
第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推
广，促进酒店获得成功。
广告推广目标
广告推广以商务接待、旅游接待为主。
通过品牌形象 ↓
强化**酒店规划经营优势宣传
↓
加强酒店服务管理推出特色服务
↓
全面推广自身品牌成功运营方式
---快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点
推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。
第一阶段为--酒店项目认知阶段，推广主题：主要是政
策、交通、旅游、规划、设计、经营。
第二阶段为酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即
将开业形象后，逐步加强宣传客房、服务，舒
适度经营优势与优势服务项目推广。
第三阶段广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对
酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外
广告宣传大量招聘管理层和员工，是酒店品牌
形象推广的重要组成部分。
第四阶段为试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住
率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式
营业打造良好基础。正式开业运营，举办开业
庆典活动，提升酒店知名度。
A 、以“---特色服务”带出酒店项目优势，吸引市
场注意。
B 、以----酒店管理公司运营管理，打造---商务酒
店新服务理念。
C 、以----品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。
D 、精品酒店项目运用——“地段+人流+经营模式”
酒店致胜元素，我们经营商务酒店，而且创造
财富。
4-2.3 进度
预期前期工作完成后，立即开始报批和内部装修，调配
人员，工程预计完工3个月，完工交付使用。
4-2.4预算
4-2.4.1 项目资金投入情况分析
4-2.4.1.1 租凭费用
酒店租凭承受费用为35元左右每平方米。
4-2.4.1.2 工程造价
总预算装修100万元左右
设备、用品采购预算50万元左右
合计： 150万元左右
4-2.4.1.9 其它费用
其中包括不可预见费用（10%） 15万元
预计总投资：200万元左右。
需要说明的是，在预计酒店改项目投资时考虑的是静态
因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变
化。
4-2.4.2 可选择的筹资策略
4-2.4.2.1 公司自筹资金
通过本人可划拨资金约人民币30万元，该3 0万资金在
我开始需要银行的贷款，并着手开始酒店运营、人员招聘启用。
4-3 投资回报预测
4-3.1 酒店
4-3.1.1客房收入
小型精品酒店：
客房有总间数55间，按照以下标准概算：
平均房价 150元/日
入住率 80%
客房年收入=平均房价×标准间数×80%×365
=150*55*80%*365
=2409000
4-3.1.2 酒店营业总收入
小型精品酒店客房年收入 2409000
合计 2409000万元
4-3.1.3 成本
酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。
4-3.1.3.1物料成本
客房费用=（早餐+客房低值易耗品）×客房数×365
=（2.5+3）×32*365
=64240
布草费用=布草/月×12
=6000*12
=72000
维修费用=维修费用/月×12
=500×12
=6000
其它费用=其它费用/月×12
=1000×12 =12000
客房费用 64240
布草费用 72000
维修费用 6000
其它费用 12000 物料成本 154240万元
4-3.1.3.2 人工成本
酒店人工成本按照12名员工数数及员工平均工资计算，员
工平均工资按2000元/月计算，计算公式如下：
人工成本=员工数×员工平均工资×12月
=12×2000×12
= 288000
人工成本 288000万元
4-3.1.3.3 水电费
水电费（元/月）
预计8000元/月
年水电费=(水＋电) ×12个月
=8000*12
=96000
水电费 96000万元
4-3.1.3.4租金成本
年租金成本=35元/平方*1600平方*12个月
=672000万元/年
4-3.1.3.5 酒店总成本
物料成本 154240
人工成本 288000
水电费 96000
租金成本 672000
酒店总成本 1210240万元
4-3.1.4 营业税
营业收入的6% 91104万元/年
4-3.1.5 银行利息
银行贷款两百万计算按利息是0.8%计算 192000万元/年 4-3.1.6 利润
计算方式=酒店总收入-总成本-营业税-银行利息
=2409000-1210240-91104- 192000
= 915656
利 润 915656
4-3.7 投资总成本
项目所需投资总额约200万元
4-3.8 回收周期
回收周期=投资总成本/年净利润
=2年左右
则投资回收周期为2年左右
结 束 篇
本人对小型精品酒店酒店项目是具有良好宏观经济和产业优良背景的，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为福州市拥有现代化管理体系的小型精品酒店品牌，为当地带来巨大的社会效益和经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。
虞 帆
二○一三年六月一日
福州小型精品酒店开发项目
申报项目：福州小型精品酒店开发项目
申报单位：
地 址：福州市
邮政骗码：
联 系 人：虞帆
电 话：
传 真：
可行性研究报告 ***酒店管理有限公司 350000 [1**********] 0591-
目 录
一、前言
1-1 项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-2 项目目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-2.1 整体目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-2.2 项目契机„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
二、调查篇
2-1区域地理环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2 市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1 调查数据说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.1 市场调查方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.1.1 流动调查„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.2 问卷调查„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.2.1 酒店需求问卷调查„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3 调查统计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.1 问卷总数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.2 分卷总数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.3 有效问卷的辨析方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.1.3.4 有效问卷总数„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.2 调查数据矩阵„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.2.1 酒店数据矩阵„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2.3 调查结果说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2. 3. 1酒店现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-2. 3. 2交通现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3 SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.1 S—项目优势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.2 W—项目劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.3 O—项目机会分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-3.4 T—项目威胁分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2-4 社会经济效益说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
三、决策建议
3-1 规划内涵„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-2 规划决策建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-2.1 规划方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-2.1.1 主楼„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-3 前期规划设计说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-3.1 设计方案甄选和规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3-3.1.1 方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
四、执行篇
4-1 战略与战术„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.1 战略沙盘模拟„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.1.1 六大策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.1.2 说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2 战术沙盘推演模拟„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
蓝鲸快捷商务酒店可行性报告
4-1.2.1 整体战术„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1 差异化市场营销„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.1 地段选择„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.2 具有前瞻性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.3 寻求市场空白点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.4 有效挖掘客户营销渠道„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.1.5 创新客户成本控制„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-1.2.1.2 创新客户营销手法„„„„„„„„„„ „„ „„„„„
4-2 执行步骤„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.1 经营规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.1.1 酒店配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.2 推广规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.2.1 整体品牌包装„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
新视觉VI 系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.2.2 整体推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
广告推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
广告推广目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点„„„„„„„„„„„
4-2.3 进度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4 预算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1 项目资金投入情况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1.1 土地费用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1.2 工程造价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.1.9 其他费用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.2 可选择的筹资策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-2.4.2.1 公司自筹资金„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3 投资回报预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1 酒店„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.1 客房收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.2 营业总收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3 成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.1 物料成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.2 人工成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.3 水电费„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.3.4 总成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.4 营业税„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.5 银行利息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.1.6 利润„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.4 银行利息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.5 投资总成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4-3.6 年净利润„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
4.3.7 回收周期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
五、结束篇„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1-1项目背景
最近几年，在上海、北京、杭州、丽江（包含福州）等地涌现出很多城市小型精
品酒店或商务小型精品酒店，如上海首席公馆、北京瑜舍、杭州法云安缦、丽江悦榕庄等，令人难忘的设计、品质、服务、体验以及超级昂贵的价格使这些酒店获得了不断高涨的知名度和影响力。与标准化的大型商务酒店不同，小型精品酒店成功的关键是小众客群定位、主题策划、功能策划、建筑室内园林用品设计等环节，虽然很多业主认为做小型精品酒店主要是为了“玩”，但长期不盈利肯定无法维持下去，挣钱永远是硬道理。有一个关键问题正在浮出水面，中国的小型精品酒店与国外的小型精品酒店有没有区别？应不应该有区别？也许这些问题的答案就是解开目前中国小型精品酒店经营困难的钥匙。为此我经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。
1-2项目目的
1-2.1
整体目标
促进整体城市发展，迎合多元化消费人群需求，打造全新酒店文化。
配合福建海西建设，打造小型精品酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。
整合--优势资源，领跑
---小型精品酒店市场。
通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。
1-2.2 项目契机
福建省福州市发展规划、旅游开发。
由于福州市有极为丰富的人文、自然旅游资源，较强的经济实力，尤其是位于台
湾海峡的十字路口、临近经济发达的客源市场、通往客源地的交通便捷等优越的区位条件为全方位地开发旅游提供了可能。但福州市内各个县市旅游发展战略模式的选择又有一定差异，沿海县市(除平潭) 以及靠近市区的闽侯县由于资源、交通、市场、经济背景等都相对较优可以采取全方位开发的模式，而内地山区县市尤其是永泰县以及沿海的平潭县的旅游资源虽然丰富，但交通、市场区位条件中等，经济背景稍差，可采取第二种模式，即“政府扶持，适当超前开发”，但应着重先开发部分优秀景点。
旅游区位与福州市旅游精品的确立作为旅游精品，应更能体现“人无我有、人有
我优”的特点，从福州市旅游区位的分析中，不难发现，福州市的旅游品牌很多，但我认为各旅游品牌的建设受各自区位因素影响，应有个先后的问题，其中近期应重点建设的旅游精品有： （1) 昙石山文化品牌 它是闽越族古老文化的再现，是体现闽台同根的重要见证，是闽台同胞寻根问祖的重要基地，也是发展“海峡旅游”的重要品牌。目前该品牌的建设已有一定基础，而且它位于闽侯县，离市区近，交通
便捷，应趁着“两马”通航契机予以大力发展，容易打可句。 (2)船政文化品牌 作为中国海军的摇篮、中国近代史的源头，马尾的船政学堂遗址、马尾造船厂、乃至近代史上福州海军将领的聚居地—朱紫坊和三坊七巷都可以作为依托，使之成为中外闻名的船政文化旅游品牌。其中马尾的船政学堂遗址和马尾造船厂位于市区的马尾区，对内对外交通都十分便捷，与马尾港咫尺之遥，离马祖也很近，“两马”的直航也为它带来了发展契机；位于市中心鼓楼区的三坊七巷和朱紫坊又刚刚被确定为国家级文物保护单位，有较高知名度。该品牌的建设己经有一定基础，现在主要是继续建设和宣传推介的问题。 （3) 寿山石文化品牌 作为“国石首选”的寿山石不仅材质好，工艺精湛，而且发展历史悠久，使寿山石文化很早就名震海外，目前对该文化品牌的建设不仅是继续拓展，更重要的是保护。该品牌在国内外己有较高知名
度，又位于市郊，交通也比较便利，现在主要是解决如何保护、实现可持续发展的问题。 (4)温泉文化品牌 福州市广布的泉脉、优良的水质以及悠久的温泉文化历史使其与国内外其它拥有温泉的城市相比，不仅仅是休闲旅游的重要资源，而且还有着别具一格的文化内涵。温泉文化在福州尤其是市区己有悠久的历史，市区内集中分布着以温泉命名的道路、宾馆、学校、商店、公园等，其温泉文化品牌建设应本着文化与休闲保健并重的原则，例如可以恢复一些过去的名牌澡堂，借鉴国内外温泉开发的先进经验，促进历史文化与现代技术的结合，使温泉文化重焕光彩。郊县的温泉开发历史相对较短，其温泉品牌的建设应打响休闲度假、保健疗养的功能。郊县虽然离市区有一定距离，但因其休闲度假功能吸引力较大，可先予发展，市区的温泉休闲功能也可以先予发展，文化功能可逐步予以恢复建设。
调 查 篇
2-1 项目区域地理、人口、环境介绍 福州，别称榕城，简称“榕”，为福建省省会，位于闽江下游，系我国东南沿海重要都市，东濒东海，与台湾省隔海相望，北、西、南三面分别与宁德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。福州是国家历史文化名城，历史上长期作为福建的政治中心，既是中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户，同时也是重要文化中心，自宋代起文化教育非常发达，是产生进士（4100多人）、状元（31人）和两院院士（67人）最多的中国城市之一。在近现代史上，是中国最早开放通商的五个城市之一，也是中国近代海军的摇篮和工业、科技发源地之一。
福州市的常住人口为7115370人。全市常住人口中，具有大学（指大专及以上）文化程度的人口为886514人，具有高中（含中专）文化程度的人口为1206679人，具有初中文化程度的人口为2596485人，具有小学文化程度的人口为1810326人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。文盲人口（15岁及以上不识字的人）为129904人。
全市常住人口中，居住在城镇的人口为4408076人，占61.95%；居住在乡村的人口为2707294人，占38.05%。
全市常住人口中，男性人口为3630096人，占51.02%；女性人口为3485274人，占48.98%。
全市常住人口中，0-14岁人口为1031136人，占14.49%；15-59岁人口为5224094人，占73.42%；60岁及以上人口为860140人，占12.09%，其中65岁及以上人口为584126人，占8.21%。
福州是历史名城，1986年被国务院公布为国家历史文化名城, 是中国首批14个沿海港口开放城市之一。
福州位于福建省东部沿海，闽江下游，介于北纬25°15′--26°39′，东经118°08′--120°31′。东濒东海，与台湾省隔海相望，西邻三明市、南平市和泉州市，北接宁德市，南连莆田市。
地形 福州市区所在地属于典型的河口盆地，盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在600～1000米之间。东有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。全市总面积12154平方公里，其中市区总面积1786平方公里。
矿产资源 福州市矿产资源丰富，叶腊石、花冈石、硅砂等非金属矿，在全省乃至全国都占有一定地位。
森林资源 福州市林地面积7792平方公里，占全市总面积的65%，现有森林总面积947万亩，林木总蓄积量1680万立方米，森林覆盖率57.8%，绿化程度达88.6%。
本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。
地热 福州市市区地热总储量达9800立方米，是中国三大温泉区之一。 海洋 福州市海域总面积11.09万平方公里，海岸线总长1137公里，占福建省岸线总长的三分之一。沿海多天然良港，可兴建1～20万吨深水泊位的天然良港有100多个：福清湾、罗源湾、兴化湾久负盛名，是全国少有的深水港湾。东部沿海的海坛岛面积251.4平方公里，是全省第一大岛，全国第五大岛。岛上的三十六脚湖，湖面积达2.1平方公里，是全省第一大天然淡水湖。其它较大的岛屿有江阴岛、琅歧岛、粗芦岛、川石岛、大练岛等。淡水养殖鱼类有120种，海洋鱼类500多种，陆生动物属保护和禁僭的有20多种。
气候 福州位于欧亚大陆东南边缘，东临太平洋，属典型的亚热带季风气候。福州气候资源丰富，气温适宜，温暖湿润，四季常青，雨量充沛，霜少无雪，夏长冬短，无霜期达326天。年平均日照数为1700～1980小时；年平均降水量为900～2100毫米；年平均气温为16～20℃，最冷月1～2月，平均气温达6～10℃；最热月7～8月，平均气温为24～29℃。极端气温最高42.3℃，最低-2.5℃。年相对湿度约77%。近年来常出现热岛效应，又福州为盆地地形，夏季中午气温高达36℃以上。福州主导风向为东北风，夏季以偏南风为主。7～9月天气炎热，是台风活动集中期，每年平均台风直接登陆市境有2次。最佳旅游季节为每年4～11月。
2-2市场分析
2-2.1 调查数据说明
2-2.1.1 市场调查方法
2-2.1.1.1 流动调查
对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2-2.1.2 问卷调查
2-2.1.2.1 酒店需求问卷
问卷涉及如下内容：
1、受访者性别；
2、来自哪里；
3、职业；
4、年龄；
5、到福州的目的；
6、到福州的次数；
7、通常外出住什么酒店；
8、选择酒店的原因；
9、关于酒店提供宽带功能；
10、入住酒店的目的；
11、出差住宿的问题；
12、入住的酒店位置；
13、什么样的酒店更让人容易接受；
14、选择酒店最看重的是酒店哪方面；
15、酒店应该具备的功能；
16、酒店应该具备的配套设施。
2-2.1.3 调查统计
2-2.1.3.1. 问卷总数
本次问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。
2-2.1.3.2. 分卷总数
调查问卷分卷情况如下：
2-2.1.3.3有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。
A 、 问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立
的问卷，共276份
B 、 抽查分析，经过A 的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的
无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。其中，抽查出 49份无效问卷。
2-2.1.3.4. 有效问卷总数
次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要
求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。
2-2.2 调查数据矩阵
选择酒店的因素
2-2.3 调查结果说明
2-2.3.1福建省福州市酒店现状
随着福州经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入--地区，二是商务客户在-停留洽谈业务。
另随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了福州地区市场。例如：如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。
现福州的高档酒店数量逐日增多，准五星的酒店仅五家，其它高档次的宾馆也增多，但福州的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。从我们所做的市场调查来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近入住快捷商务酒店合适，34%的被访者认为入住四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。
所以我投资建设的**小型精品酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能的设施。要选址在南来北往之交通要道，自驾车来张旅游休闲必经之路上。尽可能选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。
2-2.3.2 ---及张北县交通状况
福州公路、交通建设完成投资最多、发展速度最快、结构变化最明显；
航空
福州长乐国际机场距市区47公里，是全国十大空港之一，是我国净空条件最好的大型国际机场之一，它拥有世界最先进的导航设备，至今已开辟国内外航线近50条。机场始建于1993年元旦，1997年6月投入使用，是由地方政府自筹资金兴建。机场的内的建筑独具特色，由新加坡雅思柏设计事务所设计的航站楼，造型大方，布局合理，具有福建民居当地特色。机场设施包括有商务中心、宾馆、旅游咨询、医疗服务室、吸烟室、休息室等。机场提供的服务有机场问询、行李查询、行李寄存、失物招领、广播服务、银行等。机场距市区约55公里，有机场巴士到市区，车程大约1小时，乘出租车需要120元左右。其中，机场大巴由阿波罗大酒店出发，途经白湖亭、峡南、长乐市环岛、漳港镇环岛到达机场候机楼。
铁路
福州的铁路交通也很方便，火车可通全国各地。火车站位于市区华林路的最北端，公交5、17、20、26、51、821、905、917、949、951路以及亚细亚专线、西二环专线、农大专线均能到达
公路
福州的公路交通方便快捷，主要的长途汽车站有三个，即火车站附近客运北站，五一路上的客运南站，洪山桥附近的客运西站。
水运
福州港是福建省沿海两大商港之一，是福建省最大的海、河港和水陆运输枢纽，也是我国外贸口岸、对外开放港口之一，可达我国沿海及长江主要港口，另外拥有许多国际线路，与20多个国家和地区的30多个港口通航。
公交车
福州小型精品酒店可行性报告
福州市的公交线路四通八达，公交车以空调大巴为主，小公共汽车为辅。空调大巴实行无人售票制，需要自备零钱，市内无论远近，10
月16日到次年5
月14日票价为1元人，5月
15日到10月
15日因空调开放，票价为2
元人；小公共汽车都是往小路开行，方便大家的出行。
出租车
福州的出租车有两种，即富康和桑塔纳。富康3公里以内起价7元，1.4元公里，桑塔纳3公里以内起价8元，1.8元公里；超5公里以上加收空驶费50% ，晚2300时后每公里加收10%。
2-3 SWOT分析
2-3.1 S—项目优势
项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。
福州相对稳定的快捷酒店发展趋势
福州酒店管理公司有丰富酒店管理经验
新开发酒店项目有现成的酒店管理人员
依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快
依托海西发展，新项目将有一定客户群资源
2-3.2 W—项目劣势
新酒店品牌忠实度不高、附加值低 开业时间晚于其他快捷酒店+ 外阜会员群锁定困难
人员工资上涨、原材料价格上涨
2-3.3 O—项目机会
市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。
本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。
快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式
福州全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定
老式快捷酒店将面临市场洗礼。
全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱
多数小旅店受经营影响，并购机会增加
福州本市的小型精品酒店品牌还未形成
2-3.4 T—项目威胁
本地区已出现同类竞争者。
全国快捷酒店品牌多数已进驻---，竞争压力不断加大
市内个人快捷酒店对价格下压很大
精品酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销
2-4 社会经济效益
小型精品酒店品牌建设，将为福州旅游接待能力提升做出自己的贡献。
小型精品酒店的建成将大大提升福州城市商业基础设施的档次、水准。
小型精品酒店高品味设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，增添了城
市风景。
给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。
小型精品酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业。
决策建议篇
3-1 规划内涵
根据建设要求和商业利用价值，我将小型精品酒店初步规划总使用面积1600 M 2 左右，初定房间数55间（单间17间；标间38间）；承受租金每平米35元左右；。
3-2 规划决策建议
3-2.1 楼层规划方案
3-2.1.1 主楼
酒店大堂、后台办公室、洗手间、客房、餐厅。
按照家装精品酒店标准客房装修，初定房间数：55间（单间17间；标间38间）
3-3 前期规划设计说明
3-3.1设计方案甄选和楼层规划
此精品酒店将注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整
福州小型精品酒店可行性报告
体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。设计者为我们设计了整套方案以供参考。
3-3.1.1 方案
酒店拥有客房55间，设有早餐厅。房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。
设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：流畅的铝板与剔透的弧形幕墙表现得淋漓尽致，玻璃幕墙外包裹的钢架彰显了建筑个性。低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和阴影变化。整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独
执 行 篇
4-1 战略与战术
4-1.1 战略沙盘模拟
4-1.1.1 六大策略
整体整合
方案优选
特色出位
错位经营
强调区域特性 精品化管理
4-1.1.2 说明
福州部分地区的小酒店目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更
容易突出。
酒店产业的六大优势 人气旺。
酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。 旅游资源强。
随着旅游规模扩大，则市政配套齐全，巨大的人流量，
顺畅的交通，良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。
管理好。
统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。
规划好。
在规划上有---酒店管理公司统一安排，规划、建设、定位等十分明确，不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。
品牌好，潜力大。
自有品牌突出，形成“马太效应”。一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点，另一方面较易加强管理。当然，规模太大，也会有一定的销售压力，但它对商旅性客源的吸引力显然更大。
经营成本降低。
在小型精品酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。
4-1.2 战术沙盘模拟 4-1.2.1 整体战术
4-1.2.1.1 手法1：差异化市场营销
酒店差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响酒店业成功的因素很多，如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力，酒店所处区域环境，竞争对手实力与策略等。
4-1.2.1.1.1 地段选择
所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；是否在旅游线路必经之路上；具备较好基础配套设施。
4-1.2.1.1.2 具有前瞻性
市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。
4-1.2.1.1.3 寻求市场空白点
酒店业开发也要针对该项目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构，类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后空白点、切入点。
4-1.2.1.1.4 有效挖掘客户营销渠道
酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用网络、报纸广告作为客户营销传播媒介。
4-1.2.1.1.5 创新客户成本控制
酒店采用客户营销可以降低广告费用50%-80%。酒店对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。
4-1.2.1.2 手法二： 品牌营销策略
在当前激烈的酒店业竞争市场，酒店产品的竞争已逐渐演变成酒店品牌之争了。品牌是酒店竞争力的重要体现，谁拥有更知名的酒店品牌，谁就能更快地抓住消费者的视线，形成“眼球经济”，抢占更大的省内外酒店市场。因此，树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标，酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。 三大关注要点
品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现着酒店顾客的利益。因此，在进行酒店品牌营销时，应关注酒店企业、酒店产品和顾客需求三大要点。 企业本身
酒店品牌是酒店企业的代名词，酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据，酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知，更与酒店品牌价值息息相关。因此，在进行酒店品牌营销的时候，必须结合酒店本身的特点，从企业的角度出发，使酒店企业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。
酒店产品
酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据，优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略，品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色，人们甚至通过品牌来识别酒店的产品和服务。
另外，酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现，优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径，酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。因此，酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。
顾客需求
酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络，应通过分析消费市场的特点，根据顾客的消费心理偏好和消费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点，酒店企业在进行品牌营销时，必须时时关注市场动态，掌握顾客需求，并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求，创造顾客需求，从而为酒店赢得更多顾客。
4-2 执行步骤
4-2.1经营规划
小型精品酒店经营
虽然说现在小型精品酒店装修已经逐渐的成熟起来，但是小型精品酒店设计还是呈现出一定的误区，这些会阻碍着小型精品酒店的正常健康的发展。小型精品酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。普通酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。普通酒店装修设计复制严重，没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。普通酒店装修对客房不够重视。客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好，也会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强。民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这
就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。
小型精品酒店装修设计是一个全面的营造过程，我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引，进而获得市场创造价值。
4-2.1.1 酒店配置
经营理念 核心价值观
组织机构
小型精品酒店实行总经理负责制。机构设有5个部门，即：前厅部、客房部、保安部、餐饮部、综合办公室。
职级分别为：总经理、部门经理、主管、领班。
人员配备
本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，小型精品酒店暂时按12人配备，人员安排如下：
一、设店长1人，负责宾馆全面经营管理工作，直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理及外联等工作。
二、 前厅部：
1.前厅部领班1人，负责前厅范围内的工作并兼一级质检。 2.前厅部每班设接待兼收银员2人、另兼客服中心文员，两班倒共3人，保洁1人，共计4人。
三、 客房部：
1.客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。
2. 服务员三班倒，早班服务员2人，中班服务员1人，领班1人，夜班服务员1人。（所有房务人员兼布草员） 客房部共计5人。 六、综合办公室：
1、设维修工1人（负责普通的电工、木工、管工维修），电脑、电视、电话、空调等电子器件。
2. 设财务出纳员1人，负责财务核算，银行业务，报税业务。 3、 综合办公室共计2人。
小型精品酒店岗位图
4.2.2 推广规划
4-2.2.1 整体品牌包装
新视觉VI 系统
由专业公司设计全新的VI 系统，对小型精品酒店的VI 系统进行有效的整合，统一的管理，促进小型精品酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。 4-2.2.2 整体推广
广告推广策略1
广告推广和酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。
第一步：新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒
店项目经营优势造势。
第二步：举行各类联盟公关活动，推广项目，以各类承办
活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。
第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推
广，促进酒店获得成功。
广告推广目标
广告推广以商务接待、旅游接待为主。
通过品牌形象 ↓
强化**酒店规划经营优势宣传
↓
加强酒店服务管理推出特色服务
↓
全面推广自身品牌成功运营方式
---快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点
推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。
第一阶段为--酒店项目认知阶段，推广主题：主要是政
策、交通、旅游、规划、设计、经营。
第二阶段为酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即
将开业形象后，逐步加强宣传客房、服务，舒
适度经营优势与优势服务项目推广。
第三阶段广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对
酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外
广告宣传大量招聘管理层和员工，是酒店品牌
形象推广的重要组成部分。
第四阶段为试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住
率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式
营业打造良好基础。正式开业运营，举办开业
庆典活动，提升酒店知名度。
A 、以“---特色服务”带出酒店项目优势，吸引市
场注意。
B 、以----酒店管理公司运营管理，打造---商务酒
店新服务理念。
C 、以----品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。
D 、精品酒店项目运用——“地段+人流+经营模式”
酒店致胜元素，我们经营商务酒店，而且创造
财富。
4-2.3 进度
预期前期工作完成后，立即开始报批和内部装修，调配
人员，工程预计完工3个月，完工交付使用。
4-2.4预算
4-2.4.1 项目资金投入情况分析
4-2.4.1.1 租凭费用
酒店租凭承受费用为35元左右每平方米。
4-2.4.1.2 工程造价
总预算装修100万元左右
设备、用品采购预算50万元左右
合计： 150万元左右
4-2.4.1.9 其它费用
其中包括不可预见费用（10%） 15万元
预计总投资：200万元左右。
需要说明的是，在预计酒店改项目投资时考虑的是静态
因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变
化。
4-2.4.2 可选择的筹资策略
4-2.4.2.1 公司自筹资金
通过本人可划拨资金约人民币30万元，该3 0万资金在
我开始需要银行的贷款，并着手开始酒店运营、人员招聘启用。
4-3 投资回报预测
4-3.1 酒店
4-3.1.1客房收入
小型精品酒店：
客房有总间数55间，按照以下标准概算：
平均房价 150元/日
入住率 80%
客房年收入=平均房价×标准间数×80%×365
=150*55*80%*365
=2409000
4-3.1.2 酒店营业总收入
小型精品酒店客房年收入 2409000
合计 2409000万元
4-3.1.3 成本
酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。
4-3.1.3.1物料成本
客房费用=（早餐+客房低值易耗品）×客房数×365
=（2.5+3）×32*365
=64240
布草费用=布草/月×12
=6000*12
=72000
维修费用=维修费用/月×12
=500×12
=6000
其它费用=其它费用/月×12
=1000×12 =12000
客房费用 64240
布草费用 72000
维修费用 6000
其它费用 12000 物料成本 154240万元
4-3.1.3.2 人工成本
酒店人工成本按照12名员工数数及员工平均工资计算，员
工平均工资按2000元/月计算，计算公式如下：
人工成本=员工数×员工平均工资×12月
=12×2000×12
= 288000
人工成本 288000万元
4-3.1.3.3 水电费
水电费（元/月）
预计8000元/月
年水电费=(水＋电) ×12个月
=8000*12
=96000
水电费 96000万元
4-3.1.3.4租金成本
年租金成本=35元/平方*1600平方*12个月
=672000万元/年
4-3.1.3.5 酒店总成本
物料成本 154240
人工成本 288000
水电费 96000
租金成本 672000
酒店总成本 1210240万元
4-3.1.4 营业税
营业收入的6% 91104万元/年
4-3.1.5 银行利息
银行贷款两百万计算按利息是0.8%计算 192000万元/年 4-3.1.6 利润
计算方式=酒店总收入-总成本-营业税-银行利息
=2409000-1210240-91104- 192000
= 915656
利 润 915656
4-3.7 投资总成本
项目所需投资总额约200万元
4-3.8 回收周期
回收周期=投资总成本/年净利润
=2年左右
则投资回收周期为2年左右
结 束 篇
本人对小型精品酒店酒店项目是具有良好宏观经济和产业优良背景的，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为福州市拥有现代化管理体系的小型精品酒店品牌，为当地带来巨大的社会效益和经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。
虞 帆
二○一三年六月一日