上海艺术精品酒店可行性研究报告

艺术性精品酒店

可行性研究报告

2011

第一章：品牌介绍

Hotel Branding品牌定位

品牌是一个产品，服务和概念，她区别于其他酒店产品。 品牌用LOGO 、图形、色彩、包装等来表现。

注重品牌形象的建设，提供完全个性化服务，重视口传营销的作用，运用细分市场的再细分营销策略，确定一组特定利益需求的消费者。

艺术精品酒店（popular hotel）的理念和特色：艺术的小四星酒店

艺术精品小酒店是酒店市场中一类较为特殊的酒店产品，它是一个典型的市场补缺者。 -定位：艺术，潮流，个性，时尚，超值

-消费群体：针对潮流的年轻人，白领骨干精英，小资群体，中产阶层，大学生，外企客户，具有艺术氛围的个性化潮流时尚酒店 目标群体： 什么是小资群体？

住公寓，开小车，工作就在写字楼； 喝咖啡，吃西餐，健身要去俱乐部； 爱上网，贪聚会，一有假期去旅游； 入会员，刷金卡，没事也要雇保姆。

这就是小资群体。其具体表现为：穿着上要求讲求一定的品位，但是又不能是最流行的服饰，不求最贵，但又不能缺少个人的自我风格，因为他们要保有个性；在饮食上，希望能吃遍新奇的食物，并且能经常出入一些高档的餐厅、酒吧、咖啡厅，他们喜欢喝红酒，喜欢喝荼；在文化消费上，他们都表现出一种怀旧心理，老唱片、经典电影是他们的最爱，更多地是看一些欧美的文艺片，他们喜欢听一些外国古典音乐、爵士乐、欧美流行音乐，中国传统音乐„„

旅游是这个群体的共同爱好，他们喜爱现代高科技产品如ipad ，iPhone ，ipod ，他们懂得充分利用互联网作为工作、生活的工具。

都说全麦面包有营养又不影响身材，自然成了小资们的首选，加上一片芝士，来杯热牛奶，那就完美了。

小资要的是优雅安静的环境。

这些消费者需要一种不同凡响的生活方式体验。

这些顾客群体厌倦了毫无特性的标准化酒店产品，而愿意为差异化的酒店产品支付较高的价格。为了抓住这个高端的补缺市场，波普特酒店必须以独特的产品进入这个市场。酒店必须具有独特的风格和个性，提供高度的个人关注，必须满足具有猎奇心理的顾客需求。

艺术精品酒店的产品与文化：

艺术小四星酒店的概念在于营造独特的氛围，为顾客创造特殊的消费经历。与酒店集团的高档产品相比，艺术酒店最为关键的竞争优势体现在文化上：

首先，精品酒店有明确的主题。因而建筑设计等反映独特的风情和特殊的主题，如欧美式建筑主题，产品设计等。

其次，精品酒店拥有自己独特的个性，这种个性是通过特殊的风格和别致的装饰体现出来。波普特精品酒店的个性可概括为五个方面：年轻时尚、不受拘束、时髦潮流、冒险别致，酒店的所有设计都为表现酒店个性服务的。

第三，氛围是精品小酒店的重要构成要素。如果将“氛围”理解为有形的设施和无形的构成特殊酒店经历的要素的总和，那么“氛围”或许是波普特精品酒店区别于其他类型的酒店的最重要因素。“氛围”包括装饰、环境、情调、个性化服务，管理和服务人员的态度，以及所有创造真实的亲密关系的要素。

与酒店集团的豪华产品相比，精品小酒店无需支付昂贵的品牌使用费，并且没有豪华大酒店大面积的奢华的装修和建造成本，因此在成本上占有优势。这一优势的存在为进入高市场进入壁垒的地区创造了条件。

对国外的精品酒店调查显示，精品小酒店的成功秘诀在于创造不能被竞争对手迅速模仿的东西，由于产品差异性的存在，精品小酒店表现出了良好的经营业绩。平均每间客房的成本相差无几，但是可使用客房的平均收益却要比常规的酒店高出15—20％。开房率通常高于酒

店业平均水平。精品小酒店是在确保独特设计及高质量硬件的条件下，着重强调特殊的氛围、服务和经历。

艺术精品酒店产品与服务定位：

特色设计，时尚前卫，创新艺术，顾客互动，欢快鲜明的个性化服务市场形象 酒店的选址：楼型外观设计好，地理位置优越，酒店面积3500-8000平方米 ● ● ● ● ● ● ● ●

艺术精品酒店整体规划：

硬件设施，装修价值（性价比高），软件配套，个性化服务 大堂：

-面积300平方米，高雅亲切、潮流时尚，科技先进，艺术舒适，展示展览的产品个性和特色形象场所

设有艺术景观、餐厅、酒吧、精品店。

大理石/花岗岩地面，高档墙纸，艺术品位设计图案， 天花板设计新颖，与大堂装饰协调，与地面装饰适应

灯光，灯饰设计新颖，采用折射/暗藏式，具时代感，起装饰效果，营造气氛

前台：

-前台背景以LCD 屏显或以pop art为主题的艺术创新设计。 餐厅：

-简化独特的中西式餐厅

酒店的设施装潢模式：工业化生产模式，可重复性使用

特有的Pop Art Shop: 自我研发产品，所展示的所有产品都可以销售 把握酒店的核心竞争力：舒适独特的入住体验， 房价在380-450之间 房间面积（32M 2左右） 房间数在60-100间，

房间类型：大床，双床，精品房 餐厅、BAR 、简易健身房等配套设施

Music Bar:

-潮流艺术氛围的pop music bar 装修：

-欧亚风格兼备，挂饰品类，陈设类，嵌墙式装饰类，悬吊类艺术品等

-绿色（环保）的理念：

-酒店空间的绿化布置，室内绿化植物的选择, 植物墙，植物标志等

-艺术精品理念房：

设有活动区域，配备双人酒吧躺椅，浴室装有Jacuzzi

-房间配有个性化、实用性强，量身设计的可移动式简约家具，采用组合式家具，家具可发光控制，配备个性化的躺椅等

-高速有线和无线宽频上网，高科技apple 电脑系统，小型radio 音响播放器，可连接iphone /ipad/iPOD 播放座等智能电子产品，能转换角度的平面电视、DVD 播放机, 并且洗手间宜可收看收听。

-房间备有瑜伽垫，小型健身器材（或可租借）

项目建设要求

首间酒店拟建于上海市。

酒店规划建筑面积3000-8000平方米，规划主体建筑外层美观。 项目公用设施接入方案须获得当地政府批准。具体为： 1. 给水：用水额度不低于3000吨/月，进水管径不小于DN100 2. 排水/排污：纳入市政排污管网 3. 供电：不低于3KVA/间

4. 燃气：有煤气管道接入或可以接入 5. 通讯、广播电视和网络：

酒店建设规模60-120间；由标准房，大床房，精品房组成；配套相应的服务设施有中西简易营养早餐，艺术音乐酒吧组成。

项目总投资1500-3000万元人民币，本项目投资包括土地租金、项目建设费用和流动资金等。

项目建设目标

酒店建设标准按艺术小4星级酒店标准建设设计。成为当地小资中产阶级潮流时尚主流酒店，服务于当地主要商务，年轻客流市场及慕名而来的外企客户等。项目也将作为公司的战略资产，成为未来连锁酒店的发展模型, 再并承担公司资产增值及未来上市的任务，为公司长期发展奠定基础。 项目内容

租用土地；建设总面积3500-8000平方米的波普特酒店； 完成项目建设和配套设施配置 完成人员培训和试营业。

项目运作方案 项目评估

-当地经济发展现状及前景调研

-周边区域的市场情况和商务氛围，包括政府的规划政策

-物业的可视性：临近十字路口，主干道边，醒目意见，广告效果好 -交通条件：交通流动性好，进出通道畅通便利，双向通行

-周边配套：齐全的餐饮，娱乐，购物，休闲等生活设施配套, 以及停车车位。 -成本收益：客房单间的租金成本控制在预期卖价的30%以下 -证照办理情况

-项目周边三公里范围内住宿业的竞争对手情况（客房数，平均房价，平均出租率等）

项目建设预测周期 本项目建设期预测6个月 本项目试运行3个月

项目投产运营期为第十个月。

第二章：艺术精品酒店项目分析

1. 公司概况

2. 艺术精品酒店投资项目资金来源概况

3. 项目概况：

地域概况：

艺术精品酒店项目所在地—上海市

SWOT Analysis

●

Strengths 优势：

-位于北外滩金融中心，与外滩、陆家嘴金融区遥相呼应，交通便利、商圈成熟、品质极佳，周边遍布了商业、市政等一系列商务场所，商务活动环境突显优越。

-地处上海即将形成的第七大CBD 商务区域内，并依托中环商务着实有力的立体交通、网络便捷、配套完善的条件，特别是附近虹桥交通枢纽中心及虹桥国际机场新航站，从上海出发至江浙，仅半小时车程，极大的缩短了江、浙、沪之间的距离。

-靠近上海外国语学院, 可吸引大批海内外访问学者及年轻的国际消费群体, 营造年轻和艺术的氛围.

-周临农工商118店，红星美凯龙，麦德龙，百安居，苏宁电器，中环百联等大型购物广场便于公司采购。 ●

Weaknesses 劣势：

-周边没有好的餐饮配套设施（仅3家经济餐厅：正好饭店，汉阳小厨，丹仔汉堡） 附近酒店有十几家以上，也有四星级酒店，另外一些连锁型的酒店也已在市场里有扎实的基

础，市场竞争道途崎岖坎坷； ●

Opportunities 机会

-随着经济的持续增长，企业实力及规模扩大速度，商务人士的交流，游客平均人数对精品艺术酒店需求的主要群体增加，市场分析下我们制定相关可行性的经营计划和策略，创新的产品设计和前卫的市场定位给上海酒店业带来一次革命性的冲击。

-我们销售的不光是客房和服务, 更是艺术品的展示和销售, 客人在回忆酒店之旅的同时, 更多的回味艺术的享受, 从而强化品牌的形象和宣传. -建立明确的营销定位和稳定的客户群体 -适当增加餐饮服务，提升小商品收益 ●

Threats 威胁

-酒店一定要树立品牌意识，在创建过程的前期我们势必会遇到一些坎坷和隔阂，可能面对负盈经营和资金周转的问题，可与宝矿建立在共赢的目标上，可将初步预计的问题在租赁初期的租金定位上得以调解，达到共营共利。

-艺术精品酒店是个全新和个性的品牌，市场的认知度需要时间，可是最近几年，瞄准这个市场的资本会越来越多，如何快速的占领这个细分的市场是个很大的挑战。

艺术精品酒店项目整体概况：

艺术小四星级客房标准的艺术精品酒店，它集住宿、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体。 酒店总用地面积3800平方米，建筑层数共3层 1、 功能布局： 地下停车场 一层：大堂 二三层：客房 2、空间组成：

按照小四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间：

门厅大堂: 总台接待、餐厅、Music bar、Pop Art Shop、行李房；

酒店大厅效果及空间尺度以高雅亲切、潮流时尚，科技先进，艺术舒适的个性和特色为形象 客房部分: 标准房25间，大床房45间，精品理念房13间

辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂及卫生间，员工工作间等。

艺术精品酒店计划总投资2000万元左右。

项目交通状况及周边配套情况：

周边商业配套情况 酒店

上海恒升半岛国际酒店

地址：吴淞路205号

酒店位于黄浦江与苏州河交汇处，与外滩，南京路步行街以及四川路商业街为邻。车行至虹桥机场只需30分钟，至浦东国际机场只需60分钟。

上海恒升半岛国际酒店大堂吧环境幽雅，其宁静之气是三五知已小聚以及商务洽谈的好去处。健身房、壁球馆、棋牌室。酒店有中西餐厅。酒店的江景房可俯瞰两岸醉人夜色

上海安徒生文化酒店

地址：乍浦路349-351号

星级：3 星，上海安徒生文化酒店与南京路步行街、外滩及四川北路商业街相邻。周边着名的多伦路文化街更是吸引着海内外众多有识之士纷至沓来。得天独厚的地理优势使得周边文化、商业、交通、娱乐设施一应俱全。

上海九龙宾馆

地址：溧阳路601号

四星级酒店，上海九龙宾馆座落于著名的黄浦江北外滩，是由锦江国际酒店管理公司全权管理的四星级酒店。与虹口新地标1933老场坊国际创意园区毗邻而居，紧邻新建路和外滩两条隧道。经新建路隧道可快速到达陆家嘴新融商务区

上海外滩海湾大厦酒店

地址：黄浦路53号

四星级酒店、上海外滩海湾大厦酒店由知名法国雅高酒店管理集团管理，位于外滩金融街和北外滩国际航运街交界处，步行五分钟便可抵达著名的南京路步行街，交通及其便利，酒店拥有上海最佳的外滩及浦东陆家嘴景观。酒店共32层，拥有各类豪华客房146套，包括标准间，观景豪华房，一室一厅，二室一厅，三室一厅各类房型，另配备完善的会议设施及餐饮设施，顶楼海湾世纪会拥有最佳的外滩及黄浦江两岸观景点，健身房，桑拿房，按摩浴池更为您的居停提供舒适享受。

上海外滩茂悦大酒店

地址： 黄浦路199号， 离汉阳路88号：

五星级酒店，上海外滩茂悦大酒店分为东、西两楼，设有631

间客房，其中52

间为套房，包括46间外滩套房，4间大使套房，1间总统套房和1间主席套房。客房大小为42至300平方米，装潢现代，透过落地玻璃窗可眺望令人屏息的壮丽景致。

房间内配备书桌、能转换角度的平面电视、DVD 播放机、iPOD 播放座以及高速有线和无线宽频上网。此外，上海外滩茂悦大酒店拥有现代时尚的餐饮设施，摩登舒适的客房，配备了先进高科技会议系统的多功能会议设施，提供多种理疗服务的源SPA 水疗中心

上海大厦

地址：北苏州路20号上海大厦原名百老汇大厦，1934年为英商所建，至今70多年历史。座落于上海外滩外白渡桥旁，外滩金融街、南京路商业街近在咫尺，据地铁二号线步行仅12分钟，据地铁十二号线（在建）步行仅7分钟。上海大厦内设豪华，舒适，宽敞的客房共256间，均以古典主义以及新古典主义风格装饰，设备齐全。全部配备高速英特网接口。10至16层的百老汇行政客房以及全景式行政酒廊带给宾客难忘舒适体验

飘鹰大酒店

地址：乍浦路71号， 三星级

上海飘鹰大酒店位于上海市中心，外滩和苏州河交界处，乍浦路美食街南端之首，酒店附近有直达浦东国际会展中心，国际博览中心，陆家嘴金融贸易中心等会务场所的直通地铁，仅5-15分钟左右路程。

上海飘鹰大酒店距有世界建筑博览美称的外滩，南京路步行街，繁华的四川路商业街步行仅需5分钟，并且本酒店有直达上海各个机场的班车，以及通往火车站、码头等各种交通方式

汉庭快捷上海外滩外白渡桥店

地址：黄浦路200号A

格林豪泰上海四川北路快捷酒店

地址：武进路255号

酒店位于武进路255号--紧邻上海著名的商业街之一四川北路。经停的公交线路及地铁线繁多，属虹口繁华商务核心区。距火车站3公里，外滩、南京路商业街只需10分钟左右车程；地理位置优越独到，交通四通八达。周边餐饮、娱乐、购物一应俱全，是商务、休闲、旅游集散的黄金位置。酒店共拥有50间客房。与酒店配套的有酒吧、商务中心及免费宽频等。

上海布丁连锁酒店(北外滩店)

地址：峨眉路351号

布丁酒店连锁-上海北外滩店位于上海市北外滩商业核心区，毗邻外滩、外白渡桥。距上海火车站、人民广场、南京东路、东方明珠仅10分钟车程，距浦东国际机场40公里，虹桥机场18公里，附近地铁4号线贯通浦东浦西。周边旅游购物方便，步行10分钟之内即可抵达外滩、四川北路购物街、七浦路服装市场、乍浦路美食街，环境优越、闹中取静、出行便捷。酒店由美国A.G 团队以欧美流行PODLIFE 设计灵感专为中国市场精心打造，A.G 设计、IKEA 家居和ROCA 卫浴联合铸就了时尚、温馨、个性、环保乐活并重的 POD INN. javascript:loadPoi('desc')

∙ ∙

∙

∙

∙ 莫泰168上海周家... 周家嘴路518号 浦江饭店(原老礼查... 黄浦路15号

∙ ∙ ∙ ∙ ∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 峨眉路351号 汉庭快捷上海外滩国... 东大名路713号 7天上海北外滩店 唐山路145号 上海恒升半岛国际酒... 吴淞路205号 新亚大酒店 天潼路422号 嘉中金旅馆 武进路183号 元贞居家旅店(乍浦... 乍浦路257号 掌柜的店·掌柜客栈 香港路150号(近江西中路) 锦江之星上海外滩滨... 四川中路630号 飘鹰大酒店 乍浦路71号 宇航宾馆(宇航大厦... 四川北路525号 鸿嘉宾馆 乍浦路430号 上海旅行者国际青年... 江西中路450号 园馨客房部 罗浮路65号 如家快捷酒店上海北... 周家嘴路345号 上海河滨缘宾馆

∙ ∙ ∙ ∙ 上海江蓉大酒店(浦... 新建路1号 上海凯轩宾馆 乍浦路321号

餐饮

星巴克（耀江广场店）17.5 公里

虹口区吴淞路258号近汉阳路

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 悦风寿司 四川北路1275号 井上蛙干锅一绝(宴... 武进路430号 锦尚私藏菜 大名路108号 三人行骨头王火锅(... 四川北路1318号盛邦国际大... 蛙蛙叫干锅年代(四... 武进路289号海泰时代大厦2... C 多多(四川北路店... 四川北路789号 香荟国际自助餐厅 黄浦路199号上海外滩茂悦大 远洋海皇(远洋旋转... 东大名路378号远洋大厦28... 四叶仙草 昆山路214号 渝宴川菜 四川北路1318号4楼 小南国(海宁路店) 海宁路269号森林湾大厦3楼

∙ ∙

∙

∙

∙

∙ 海鸥滨江观景餐厅 黄浦路60号 风波庄(黄浦店) 四川中路670号 红宝石(武进路店) 武进路289号

银行

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 中国银行上海分行宝... 吴淞路218号 中国建设银行上海分... 吴淞路211号 17.3 公里 上海银行虹口支行营... 吴淞路408号 中国建设银行上海分... 东汉阳路280号 中国农业银行上海分... 吴淞路469号 中国民生银行太保大... 吴淞路400号大堂 交通银行上海分行武... 四川北路688号 上海银行虹口公安局... 闵行路260号 中国农业银行上海分... 东大名路359号 中国光大银行上海分... 虹口区东大名路378号 中国邮政虹口邮政支... 吴淞路529号 中国工商银行上海分...

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 吴淞路297号 中国农业银行上海分... 吴淞路205号 中国农业银行上海分... 塘沽路258号 中国工商银行上海分... 吴淞路297号

商场购物

耀江国际广场

地址：吴淞路258号

耀江国际广场位于上海中央商务区“黄金三角”之一的北外滩核心地带，由浙江省耀江集团和上海振兴房地产公司联合开发，建成后将成为一个集居住、商务、办公、休闲娱乐为一体的现代化综合社区。基地面积近3万平方米，建筑面积为113200平方米，绿化率达41，由高级酒店式公寓、甲级写字楼、高档商务别墅以及3幢富有时代韵律的高层住宅组成。该项目地理位置优越，南望黄浦江、苏州河，与外滩源、老外滩、陆家嘴金融贸易区遥相...

二十一世纪运动城

地址：四川北路518-818号

21世纪运动城坐落于上海市四四川北路518-818号，共有三层, 装潢较为清新, 综合了国内外众多运动牌子，是一个专业商业

虹口商城

地址：四川北路1457号

虹口商城位于虬江支路/四川北路交界口, 正面对于市级绿地四川北路公园. 总高22层, 位于18层, 口彩极佳. 交通四通八达, 两条轨交线侧身而过. 大堂宽敞, 上海滩上少有的5梯12户. 由于办公楼集群, 客户挑选余地很大, 导致租金偏低, 且物业费由业主承担.

虹口商城占地面积6583.5平方米，总面积54222.7平方米，高度90.9米，其中7-22层为商住两用房，共190套，面积为22488.8平方米。1-6层建筑面积为23831平方米，是气派豪华的大型综合性商场，地下二层车库，有车位108个

香港新世界百货上海... ∙ 四川北路1688号 金海岸商厦

∙ 四川北路1941号

曲阳生活购物中心

∙ 曲阳路580号

虹口商城

∙ 四川北路1457号

宝大祥青少年儿童购...

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 四川北路1661号 东宝百货 四川北路1666-1668号 上海春天百货商场 四川北路521号 上海时装商厦 四川北路1915号 康林仁和家庭医疗护... 吴淞路561号 东泰休闲广场 四川北路2002弄 深喜迪云商场 中山北一路413号 多伦生活广场

∙ ∙ ∙ ∙ ∙

四川北路1885号

康林仁和武进路店

武进路8号

上海108广场

四川北路4街坊108号地块

医院

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

上海俪人医疗美容医...

四平路776号

上海都市妇科医院

海宁路339号

上海天伦医院

凉城路545号

上海陈华口腔门诊

天通庵路758号

上海市第一人民医院...

海宁路100号

上海市第一人民医院...

四川北路1878号

上海中医药大学附属...

甘河路110号

上海和平眼科医院

伊敏河路61号

中国人民解放军第四...

东江湾路15号

上海建工医院

中山北一路666号

虹口区眼病防治所

巴林路76号

海军上海保障基地医...

水电路652号

∙ ∙ ∙ ∙

上海华肤医院

广粤路95号

虹口区欧阳路街道社...

欧阳路149号

娱乐休闲

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

宫玉廷足道会所 惠民路28号

伊诺咖啡(花园路店... 花园路171号 传奇台球(东华店) 四川北路838号3F 真锅咖啡(海宁路店...

海宁路100号

传奇台球(四川北路...

四川北路518号5F

秋子沐浴城

高阳路331号

世纪桑拿会所

逸仙路519号3-4楼

曲阳影都

曲阳路570号

好地方足道(水电店...

水电路180号

菲尚量贩KTV

四川北路1915号

梦婷足浴

凉城路1171号二楼

今日浪莎水电路店

水电路1075号

钱柜KTV(虹口店...

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

海纳百川浴场

广粤路1492-1498号

来来舞厅

安国路253号(周家嘴路口)

皇家银泉芬兰浴场(...

吴淞路205号恒升半岛国际酒...

青岛啤酒吧

四川北路2365号

老电影咖啡馆

多伦路123号

大学院校

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

上海外国语大学(虹...

大连西路550号

上海财经大学(中山...

中山北一路369号

上海体育运动学校

水电路176号

上海工程技术大学高...

逸仙路88号

英华美精文专修学院

吴淞路297号

上海锦江经济文化学...

曲阳路269号德阳花苑商务楼...

上海外国语大学贤达...

东体育会路390号

上海广电电子学校求...

四达路227弄6号

上海外国语大学国际...

大连西路550号

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

大连西路550号

上海外国语大学国际...

大连西路550号

上海财经大学MBA...

中山北一路369号

上海外国语大学德语...

大连西路550号

市场前景分析

上海酒店的现状及行业人士对上海酒店业的发展看法

后世博的上海酒店业将面临严峻的挑战，从2011年起，绝大多数沪上酒店的出租率和平均房价将会出现两位数的下降，形势不容乐观。

上海目前已拥有星级酒店313家、社会旅馆(包括经济型酒店、酒店式公寓)6387家。由于世博会效应，一些三星级酒店曾开出2000元一晚的世博房价，10月中下旬沪上各大星级宾馆酒店甚至出现“一房难求”的盛况。

据新天地朗廷国际酒店集团中国区董事总经理麦涵客透露，2011年还将有60个左右的国际酒店品牌开进上海。在上海的国际品牌酒店，2011年出现亏损都是必然的。外滩三大国际品牌酒店半岛、和平、华尔道夫目前已经出现一定亏损，汉庭酒店2011年一季度也出现亏损。上海酒店业已面临微利和行业性亏损的状况，酒店业暴利时代一去不复返。上海每新开一家酒店，就有90%的亏损可能。

上海锦江国际酒店发展股份有限公司首席执行官陈灏透露，从2010年11月的第一周开始，锦江集团星级酒店的客房出租率就下跌到60%左右，有些还跌破50%，尽管从11月7日起曾

出现小幅回升，但预计2011年集团旗下的酒店跌幅会介于一位数和两位数之间，一定时期内沪上酒店业的市场竞争会进一步加剧。国内酒店历来搞的是“人海战术”，在每100个房间配置的员工数量上，最普遍的做法是三星级配110人、四星级配120人、五星级配130人以上，而国外星级酒店最多只有50-60人。在通胀和人力成本大幅增长的情况下，这种配置根本无法承受，降低酒店人员与客房的配比已经势在必行。

一线员工加薪将超5%

上海市旅协饭店业分会会长黄铁民透露，上海星级酒店绝大多数员工每月工资是2000元。最新调查显示，上海酒店员工福利水平排在上海行业的倒数第三位。

挑战与机遇并存

挑战与机遇并存。就世博期间“遍地开花”的经济型酒店未来的发展，黄铁民认为，由于该领域投资成本、运营费用较低，还有一定的营利空间。陈灏也认为，经济型酒店“仍有发展空间”，“锦江”未来每年将发展经济型酒店100家。汉庭，七天，如家分别计划将在2011年发展经济型酒店约800家。

上海世博会的成功举办，进一步提升上海国际大都市地位。同时，沪上会展、交通设施得到完善，有利于推动酒店业会展、旅游客源的增长。此外，上海迪士尼项目的启动，亦将拓展酒店业的发展空间。集团今后的投资将聚焦于提升现有酒店品质、在国内重点城市收购打造旗舰酒店等。

虽然酒店业的竞争加剧，但是酒店的高端餐饮消费仍将会有很大市场。

战略定位；降低成本，提高收益

艺术精品酒店处于上海市办公商务区，商务客流比较明显，加之这里 酒店分布集中，消费者选择余地大，所以也自然成为一个酒店集中区，因此我

们的定位是：独一无二的艺术小四星级商务酒店，以客房为主，餐饮，娱乐为铺的定位策 略，它的优点是客房档次高，配套全而精，从战略定位上，顺应市场，做强客房，餐饮, 娱乐, 休闲的指导思想。

总投资与相同规模，相同档次的酒店相较，投资将减少一两倍以上，我们地上建筑 面积3800平方米，客房数量计划83间，客房宽敞舒适，300平方米的大堂，配有餐厅，酒吧，配套虽小，但档次高，尽显艺术小四星级酒店的独特身份，由于投资节约的因素，所以成本经营管理优势十分明显。

艺术精品酒店：小四星艺术酒店的标准配置

4.1酒店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。 4.2 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。

4.3 指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。 4.4 有中央空调，各区域通风良好。 4.5 有相适应的计算机管理系统。

4.6 有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 4.7 设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。 4.8 各项管理制度健全，与酒店规模和星级相一致。 4.9 各种指示用和服务用文字用规范的中英文同时表示。

4.10 能用普通话和英语提供服务，必要是能用第二种外国语提供服务。 4.11 前厅

a. 面积宽敞，与接待能力相适应；

b. 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足； c. 有特色的总服务台；

d. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结账服务； e. 提供留言服务；

f. 提供一次性总账单结账服务（商品除外）； g. 提供信用卡结算服务； h. 18小时提供外币兑换服务；

i. 提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊； j. 24小时接受客房预订；

k. 有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐

私；

l. 设门卫应接员，18小时迎送客人，24小时提供行李服务； m. 有专用行李车有小件行李存放处； n. 有管理人员24小时在岗值班； o. 设大堂经理，18小时在岗服务； p. 在非经营区设客人休息场所； q. 提供代客预订和安排出租汽车服务； 4.12 客房

a. 60-100间客房；

b. 70%客房的面积，约32平方米；

c. 装修豪华，有高档软床、写字台、衣橱及衣架、茶几、躺椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内地毯、优质木地板或其他高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好；

d. 客房门能自动闭合，有门窥镜等装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明； e. 有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品) 、淋浴喷头，水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；

f. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并备有电话使用说明和所在地主要电话指南； g. 提供国际互联网接入服务，并有使用说明；

h. 有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定；

i. 有客人可以调控且音质良好的音响装置； j. 有防噪音及隔音措施，效果良好；

k. 有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器； l. 有内窗帘及外层遮光窗帘； m. 有大床房； n. 有标准房； o. 有精品理念房；

p. 有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；

q. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；

r. 床上用棉织品（床单、枕芯、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适； s. 提供个性化服务，放置晚安致意品；

t. 24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；

u. 客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； v. 提供留言及叫醒服务；

w. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；

x. 衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人； y. 提供中西简洁早餐，午晚餐服务。 z. 提供擦鞋服务。 6.4.13 餐厅及酒吧

a. 布局合理、装饰潮流的餐厅；

b. 有独具特色、格调高雅的咖啡厅酒吧，供客人休息交流且提供饮品服务的场所 c. 餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生，光洁； f. 菜单及饮品单装帧精致，完整清洁。 6.4.14 厨房

a. 位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；

c. 有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品；

d. 洗碗间位置合理；

g. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施(地槽、抽油烟机和排风口等) 保持清洁通畅；

h. 采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。 公共区域

a. 有足够的停车场；

b. 有男女分设的间隔式公共卫生间；

e. 有商店，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品； f. 代购交通、影剧、参观等票务； g. 提供市内观光服务；

h. 有应急供电系统和应急照明设施；

i. 走廊地面满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。

第三章：艺术精品酒店投资收益预算

项目总投资收益测算、投资回收期 投资估算

本项目的投资估算范围为：土地租赁、酒店装修、项目配套设备、其它费用估算等。 1. 土地租赁费用 本项目房产租赁费用：

每年约需费用3800（平方米）X 3元/天X 365天 =416.1万元 2．酒店装修费用

100000元/间*83= 830万元 3. 项目配套设备费用

主要设备及安装费用为：供水供电设施、空调、音响灯光，弱电（无线及高速宽带网络、通讯、电视等）、其它配套设施、消防等公用配套设施，共计约100万元。 4. 其它费用估算 流动资金200万元

经估算，该项目固定资产投资总额估算为1546.1万元。

项目建成后年经营收益预算： 推算依据：

酒店客房面积：按四星级标准要求，客房的总面积占酒店总建筑面积的70%

本酒店客房面积约3800*70%=2660平方米，按每间客房建筑面积32平方米计算，约83间客房。 酒店设计3种不同类型客房，客房数和面积列表如下：

艺术精品酒店房间物品成本预测

艺术精品酒店：年均营业收入预测

编号

项目

旺季

平季

淡季

总计

房间数 平均房价 出租率 淡旺季比率 天数 2 大床房收入

房间数 平均房价 出租率 淡旺季比率 天数 3 精品房

房间数 平均房价 出租率 淡旺季比率 天数

25 450 95% 40% 146

25 380 85% 35% 127.75

25 310 65% 25% 91.25

2,808,675 1,856,846 827,409 5,492,931

45 450 95% 40% 146

45 380 85% 35% 127.75

45 310 65% 25% 91.25

811,395 536,422 239,029 1,586,847

13 450 95% 40% 146

13 380 85% 35% 127.75

13 310 65% 25% 91.25

客房年收入总计 4 其他收入

10,131,405

438,000 191,625 63,875 693,500 292,000 153,300 54,750 500,050 146,000 38,325 9,125 193,450

餐饮收入 小商品

客房年均销售收入：1013.1

万元/年 餐饮年均销售收入：50万 小商品年均销售收入：19.3万 小计：约1082.4万

艺术精品酒店：年均运营成本预测：

水费： 电费： 气费：

销售服务费用（广告费） 维修费

餐饮成本（含员工） 管理行政费用 客房成本 清洁费 客用品 棉织品 客房洗涤费 通讯费 宽带费 有线电视费 办公印刷费 总计： 50,000 250,000 120,000 150,000 30,000 180,000 12,000 30,000 12,000 80,000 50,000 140,000 50,000 80,000 30,000 10,000

1,274,000

3.92% 19.62% 9.42% 11.77% 2.35% 14.13% 0.94% 2.35% 0.94% 6.28% 3.92% 10.99% 3.92% 6.28% 2.35% 0.78%

艺术精品酒店：年工资预测

酒店房间配套设施成本预测

酒店装修成本预测

经营收益: 淡旺季比率 经营成本 工资成本 房租 税前毛利润 营业税等 所得税 税后净利润

投资回收期

年均经营毛利润：1082.4万元*55%（假设年毛利润率）=595.32万元 房产租赁费：3800（平方米）X 3（元）X 365天 =416.1万元 年均现金流：595.32万元-416.1万元=179.22万元

投资回收期=总投资金额（装修费+开业费）/年均现金流 （约6年）

采购物品

-产品设计款式，功能，成本和节能环保 -供应商的选择

40%

35%

25%

酒店年收入总计 5,618,445 3,424,850 1,526,111 10,824,905

1,274,000 792,000 4,161,000 4,597,905 42% 595,370 1,000,634 3,001,902 28%

-价格及产品质量 开业团队 -人员招聘，培训

-开业物品备置等开业筹备工作

-酒店前期市场详细调研，酒店定价计划 -酒店开业验收 -酒店营运和质量控制 -标准化服务质量管理系统 -质量检查，改进方案，跟踪系统 -宾客满意度控制方案

市场营销与推广（提升酒店的日出租率） -市场细分化

-中央预订电话（24/7） -建立高效的预定系统

-建立销售网络体系，加快市场营销拓展：订房网络，会员登录等 -周边公司及商业圈签订合同，VIP/金卡客户，享受积分 -周边地区及区域扩大化的广告宣传及策划

酒店运营管理流程及管理系统软件 -总台预定 -前台接待 -客房管理 -客房服务 -前台账务收银 -客人档案管理 -常客积分计划 -质量管控 。。。。。

第四章：项目投资风险分析

市场风险：

因为上海酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争；

此项目市场竞争能力强，在项目规划、设计和日后的经营上突出特色，增强酒店的竞争力，压缩经营成本；

针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立波普特艺术酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与外企公司、商业订房网站、大学院校等积极合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。

酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

管理风险：

建设期和经营期管理工作的好坏；

人力资源风险：

星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。

酒店本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。

资本风险：

公司资产抗风险的能力

结论

艺术精品酒店设计理念独特，酒店地理位置优越，交通便捷，市场前景乐观，经济效益显著，具有投资价值

第五章：项目的启动实施方案

项目团队的组织

Work Breakdown Structure 工程施工准备

1． 外立面效果图和平面布局设计图 2． 设计师现场勘测和深化图纸设计

3． 装修工程施工标准及工程项目经理的指导服务 -前期现场勘查，交底会 -开工后的现场指导 -竣工验收

项目建设工期：

1、 初步设计方案完成并审批；

计30天。

2、建安工程施工图设计并审批： 小计30天。

2、 确定施工单位、监理单位，并签定合同：

小计15天。

3、 施工单位进场并对土石方等工程进行施工：

总计30天。

4、 大堂, 2-3层客房（框、架、梁、柱、板等）施工：

小计90天。

6、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、

计180天。

7、酒店室内外装饰、装修工程： 计180天。 8、酒店开荒后试营业：（3-6个月）

艺术性精品酒店

可行性研究报告

2011

第一章：品牌介绍

Hotel Branding品牌定位

品牌是一个产品，服务和概念，她区别于其他酒店产品。 品牌用LOGO 、图形、色彩、包装等来表现。

注重品牌形象的建设，提供完全个性化服务，重视口传营销的作用，运用细分市场的再细分营销策略，确定一组特定利益需求的消费者。

艺术精品酒店（popular hotel）的理念和特色：艺术的小四星酒店

艺术精品小酒店是酒店市场中一类较为特殊的酒店产品，它是一个典型的市场补缺者。 -定位：艺术，潮流，个性，时尚，超值

-消费群体：针对潮流的年轻人，白领骨干精英，小资群体，中产阶层，大学生，外企客户，具有艺术氛围的个性化潮流时尚酒店 目标群体： 什么是小资群体？

住公寓，开小车，工作就在写字楼； 喝咖啡，吃西餐，健身要去俱乐部； 爱上网，贪聚会，一有假期去旅游； 入会员，刷金卡，没事也要雇保姆。

这就是小资群体。其具体表现为：穿着上要求讲求一定的品位，但是又不能是最流行的服饰，不求最贵，但又不能缺少个人的自我风格，因为他们要保有个性；在饮食上，希望能吃遍新奇的食物，并且能经常出入一些高档的餐厅、酒吧、咖啡厅，他们喜欢喝红酒，喜欢喝荼；在文化消费上，他们都表现出一种怀旧心理，老唱片、经典电影是他们的最爱，更多地是看一些欧美的文艺片，他们喜欢听一些外国古典音乐、爵士乐、欧美流行音乐，中国传统音乐„„

旅游是这个群体的共同爱好，他们喜爱现代高科技产品如ipad ，iPhone ，ipod ，他们懂得充分利用互联网作为工作、生活的工具。

都说全麦面包有营养又不影响身材，自然成了小资们的首选，加上一片芝士，来杯热牛奶，那就完美了。

小资要的是优雅安静的环境。

这些消费者需要一种不同凡响的生活方式体验。

这些顾客群体厌倦了毫无特性的标准化酒店产品，而愿意为差异化的酒店产品支付较高的价格。为了抓住这个高端的补缺市场，波普特酒店必须以独特的产品进入这个市场。酒店必须具有独特的风格和个性，提供高度的个人关注，必须满足具有猎奇心理的顾客需求。

艺术精品酒店的产品与文化：

艺术小四星酒店的概念在于营造独特的氛围，为顾客创造特殊的消费经历。与酒店集团的高档产品相比，艺术酒店最为关键的竞争优势体现在文化上：

首先，精品酒店有明确的主题。因而建筑设计等反映独特的风情和特殊的主题，如欧美式建筑主题，产品设计等。

其次，精品酒店拥有自己独特的个性，这种个性是通过特殊的风格和别致的装饰体现出来。波普特精品酒店的个性可概括为五个方面：年轻时尚、不受拘束、时髦潮流、冒险别致，酒店的所有设计都为表现酒店个性服务的。

第三，氛围是精品小酒店的重要构成要素。如果将“氛围”理解为有形的设施和无形的构成特殊酒店经历的要素的总和，那么“氛围”或许是波普特精品酒店区别于其他类型的酒店的最重要因素。“氛围”包括装饰、环境、情调、个性化服务，管理和服务人员的态度，以及所有创造真实的亲密关系的要素。

与酒店集团的豪华产品相比，精品小酒店无需支付昂贵的品牌使用费，并且没有豪华大酒店大面积的奢华的装修和建造成本，因此在成本上占有优势。这一优势的存在为进入高市场进入壁垒的地区创造了条件。

对国外的精品酒店调查显示，精品小酒店的成功秘诀在于创造不能被竞争对手迅速模仿的东西，由于产品差异性的存在，精品小酒店表现出了良好的经营业绩。平均每间客房的成本相差无几，但是可使用客房的平均收益却要比常规的酒店高出15—20％。开房率通常高于酒

店业平均水平。精品小酒店是在确保独特设计及高质量硬件的条件下，着重强调特殊的氛围、服务和经历。

艺术精品酒店产品与服务定位：

特色设计，时尚前卫，创新艺术，顾客互动，欢快鲜明的个性化服务市场形象 酒店的选址：楼型外观设计好，地理位置优越，酒店面积3500-8000平方米 ● ● ● ● ● ● ● ●

艺术精品酒店整体规划：

硬件设施，装修价值（性价比高），软件配套，个性化服务 大堂：

-面积300平方米，高雅亲切、潮流时尚，科技先进，艺术舒适，展示展览的产品个性和特色形象场所

设有艺术景观、餐厅、酒吧、精品店。

大理石/花岗岩地面，高档墙纸，艺术品位设计图案， 天花板设计新颖，与大堂装饰协调，与地面装饰适应

灯光，灯饰设计新颖，采用折射/暗藏式，具时代感，起装饰效果，营造气氛

前台：

-前台背景以LCD 屏显或以pop art为主题的艺术创新设计。 餐厅：

-简化独特的中西式餐厅

酒店的设施装潢模式：工业化生产模式，可重复性使用

特有的Pop Art Shop: 自我研发产品，所展示的所有产品都可以销售 把握酒店的核心竞争力：舒适独特的入住体验， 房价在380-450之间 房间面积（32M 2左右） 房间数在60-100间，

房间类型：大床，双床，精品房 餐厅、BAR 、简易健身房等配套设施

Music Bar:

-潮流艺术氛围的pop music bar 装修：

-欧亚风格兼备，挂饰品类，陈设类，嵌墙式装饰类，悬吊类艺术品等

-绿色（环保）的理念：

-酒店空间的绿化布置，室内绿化植物的选择, 植物墙，植物标志等

-艺术精品理念房：

设有活动区域，配备双人酒吧躺椅，浴室装有Jacuzzi

-房间配有个性化、实用性强，量身设计的可移动式简约家具，采用组合式家具，家具可发光控制，配备个性化的躺椅等

-高速有线和无线宽频上网，高科技apple 电脑系统，小型radio 音响播放器，可连接iphone /ipad/iPOD 播放座等智能电子产品，能转换角度的平面电视、DVD 播放机, 并且洗手间宜可收看收听。

-房间备有瑜伽垫，小型健身器材（或可租借）

项目建设要求

首间酒店拟建于上海市。

酒店规划建筑面积3000-8000平方米，规划主体建筑外层美观。 项目公用设施接入方案须获得当地政府批准。具体为： 1. 给水：用水额度不低于3000吨/月，进水管径不小于DN100 2. 排水/排污：纳入市政排污管网 3. 供电：不低于3KVA/间

4. 燃气：有煤气管道接入或可以接入 5. 通讯、广播电视和网络：

酒店建设规模60-120间；由标准房，大床房，精品房组成；配套相应的服务设施有中西简易营养早餐，艺术音乐酒吧组成。

项目总投资1500-3000万元人民币，本项目投资包括土地租金、项目建设费用和流动资金等。

项目建设目标

酒店建设标准按艺术小4星级酒店标准建设设计。成为当地小资中产阶级潮流时尚主流酒店，服务于当地主要商务，年轻客流市场及慕名而来的外企客户等。项目也将作为公司的战略资产，成为未来连锁酒店的发展模型, 再并承担公司资产增值及未来上市的任务，为公司长期发展奠定基础。 项目内容

租用土地；建设总面积3500-8000平方米的波普特酒店； 完成项目建设和配套设施配置 完成人员培训和试营业。

项目运作方案 项目评估

-当地经济发展现状及前景调研

-周边区域的市场情况和商务氛围，包括政府的规划政策

-物业的可视性：临近十字路口，主干道边，醒目意见，广告效果好 -交通条件：交通流动性好，进出通道畅通便利，双向通行

-周边配套：齐全的餐饮，娱乐，购物，休闲等生活设施配套, 以及停车车位。 -成本收益：客房单间的租金成本控制在预期卖价的30%以下 -证照办理情况

-项目周边三公里范围内住宿业的竞争对手情况（客房数，平均房价，平均出租率等）

项目建设预测周期 本项目建设期预测6个月 本项目试运行3个月

项目投产运营期为第十个月。

第二章：艺术精品酒店项目分析

1. 公司概况

2. 艺术精品酒店投资项目资金来源概况

3. 项目概况：

地域概况：

艺术精品酒店项目所在地—上海市

SWOT Analysis

●

Strengths 优势：

-位于北外滩金融中心，与外滩、陆家嘴金融区遥相呼应，交通便利、商圈成熟、品质极佳，周边遍布了商业、市政等一系列商务场所，商务活动环境突显优越。

-地处上海即将形成的第七大CBD 商务区域内，并依托中环商务着实有力的立体交通、网络便捷、配套完善的条件，特别是附近虹桥交通枢纽中心及虹桥国际机场新航站，从上海出发至江浙，仅半小时车程，极大的缩短了江、浙、沪之间的距离。

-靠近上海外国语学院, 可吸引大批海内外访问学者及年轻的国际消费群体, 营造年轻和艺术的氛围.

-周临农工商118店，红星美凯龙，麦德龙，百安居，苏宁电器，中环百联等大型购物广场便于公司采购。 ●

Weaknesses 劣势：

-周边没有好的餐饮配套设施（仅3家经济餐厅：正好饭店，汉阳小厨，丹仔汉堡） 附近酒店有十几家以上，也有四星级酒店，另外一些连锁型的酒店也已在市场里有扎实的基

础，市场竞争道途崎岖坎坷； ●

Opportunities 机会

-随着经济的持续增长，企业实力及规模扩大速度，商务人士的交流，游客平均人数对精品艺术酒店需求的主要群体增加，市场分析下我们制定相关可行性的经营计划和策略，创新的产品设计和前卫的市场定位给上海酒店业带来一次革命性的冲击。

-我们销售的不光是客房和服务, 更是艺术品的展示和销售, 客人在回忆酒店之旅的同时, 更多的回味艺术的享受, 从而强化品牌的形象和宣传. -建立明确的营销定位和稳定的客户群体 -适当增加餐饮服务，提升小商品收益 ●

Threats 威胁

-酒店一定要树立品牌意识，在创建过程的前期我们势必会遇到一些坎坷和隔阂，可能面对负盈经营和资金周转的问题，可与宝矿建立在共赢的目标上，可将初步预计的问题在租赁初期的租金定位上得以调解，达到共营共利。

-艺术精品酒店是个全新和个性的品牌，市场的认知度需要时间，可是最近几年，瞄准这个市场的资本会越来越多，如何快速的占领这个细分的市场是个很大的挑战。

艺术精品酒店项目整体概况：

艺术小四星级客房标准的艺术精品酒店，它集住宿、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体。 酒店总用地面积3800平方米，建筑层数共3层 1、 功能布局： 地下停车场 一层：大堂 二三层：客房 2、空间组成：

按照小四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间：

门厅大堂: 总台接待、餐厅、Music bar、Pop Art Shop、行李房；

酒店大厅效果及空间尺度以高雅亲切、潮流时尚，科技先进，艺术舒适的个性和特色为形象 客房部分: 标准房25间，大床房45间，精品理念房13间

辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂及卫生间，员工工作间等。

艺术精品酒店计划总投资2000万元左右。

项目交通状况及周边配套情况：

周边商业配套情况 酒店

上海恒升半岛国际酒店

地址：吴淞路205号

酒店位于黄浦江与苏州河交汇处，与外滩，南京路步行街以及四川路商业街为邻。车行至虹桥机场只需30分钟，至浦东国际机场只需60分钟。

上海恒升半岛国际酒店大堂吧环境幽雅，其宁静之气是三五知已小聚以及商务洽谈的好去处。健身房、壁球馆、棋牌室。酒店有中西餐厅。酒店的江景房可俯瞰两岸醉人夜色

上海安徒生文化酒店

地址：乍浦路349-351号

星级：3 星，上海安徒生文化酒店与南京路步行街、外滩及四川北路商业街相邻。周边着名的多伦路文化街更是吸引着海内外众多有识之士纷至沓来。得天独厚的地理优势使得周边文化、商业、交通、娱乐设施一应俱全。

上海九龙宾馆

地址：溧阳路601号

四星级酒店，上海九龙宾馆座落于著名的黄浦江北外滩，是由锦江国际酒店管理公司全权管理的四星级酒店。与虹口新地标1933老场坊国际创意园区毗邻而居，紧邻新建路和外滩两条隧道。经新建路隧道可快速到达陆家嘴新融商务区

上海外滩海湾大厦酒店

地址：黄浦路53号

四星级酒店、上海外滩海湾大厦酒店由知名法国雅高酒店管理集团管理，位于外滩金融街和北外滩国际航运街交界处，步行五分钟便可抵达著名的南京路步行街，交通及其便利，酒店拥有上海最佳的外滩及浦东陆家嘴景观。酒店共32层，拥有各类豪华客房146套，包括标准间，观景豪华房，一室一厅，二室一厅，三室一厅各类房型，另配备完善的会议设施及餐饮设施，顶楼海湾世纪会拥有最佳的外滩及黄浦江两岸观景点，健身房，桑拿房，按摩浴池更为您的居停提供舒适享受。

上海外滩茂悦大酒店

地址： 黄浦路199号， 离汉阳路88号：

五星级酒店，上海外滩茂悦大酒店分为东、西两楼，设有631

间客房，其中52

间为套房，包括46间外滩套房，4间大使套房，1间总统套房和1间主席套房。客房大小为42至300平方米，装潢现代，透过落地玻璃窗可眺望令人屏息的壮丽景致。

房间内配备书桌、能转换角度的平面电视、DVD 播放机、iPOD 播放座以及高速有线和无线宽频上网。此外，上海外滩茂悦大酒店拥有现代时尚的餐饮设施，摩登舒适的客房，配备了先进高科技会议系统的多功能会议设施，提供多种理疗服务的源SPA 水疗中心

上海大厦

地址：北苏州路20号上海大厦原名百老汇大厦，1934年为英商所建，至今70多年历史。座落于上海外滩外白渡桥旁，外滩金融街、南京路商业街近在咫尺，据地铁二号线步行仅12分钟，据地铁十二号线（在建）步行仅7分钟。上海大厦内设豪华，舒适，宽敞的客房共256间，均以古典主义以及新古典主义风格装饰，设备齐全。全部配备高速英特网接口。10至16层的百老汇行政客房以及全景式行政酒廊带给宾客难忘舒适体验

飘鹰大酒店

地址：乍浦路71号， 三星级

上海飘鹰大酒店位于上海市中心，外滩和苏州河交界处，乍浦路美食街南端之首，酒店附近有直达浦东国际会展中心，国际博览中心，陆家嘴金融贸易中心等会务场所的直通地铁，仅5-15分钟左右路程。

上海飘鹰大酒店距有世界建筑博览美称的外滩，南京路步行街，繁华的四川路商业街步行仅需5分钟，并且本酒店有直达上海各个机场的班车，以及通往火车站、码头等各种交通方式

汉庭快捷上海外滩外白渡桥店

地址：黄浦路200号A

格林豪泰上海四川北路快捷酒店

地址：武进路255号

酒店位于武进路255号--紧邻上海著名的商业街之一四川北路。经停的公交线路及地铁线繁多，属虹口繁华商务核心区。距火车站3公里，外滩、南京路商业街只需10分钟左右车程；地理位置优越独到，交通四通八达。周边餐饮、娱乐、购物一应俱全，是商务、休闲、旅游集散的黄金位置。酒店共拥有50间客房。与酒店配套的有酒吧、商务中心及免费宽频等。

上海布丁连锁酒店(北外滩店)

地址：峨眉路351号

布丁酒店连锁-上海北外滩店位于上海市北外滩商业核心区，毗邻外滩、外白渡桥。距上海火车站、人民广场、南京东路、东方明珠仅10分钟车程，距浦东国际机场40公里，虹桥机场18公里，附近地铁4号线贯通浦东浦西。周边旅游购物方便，步行10分钟之内即可抵达外滩、四川北路购物街、七浦路服装市场、乍浦路美食街，环境优越、闹中取静、出行便捷。酒店由美国A.G 团队以欧美流行PODLIFE 设计灵感专为中国市场精心打造，A.G 设计、IKEA 家居和ROCA 卫浴联合铸就了时尚、温馨、个性、环保乐活并重的 POD INN. javascript:loadPoi('desc')

∙ ∙

∙

∙

∙ 莫泰168上海周家... 周家嘴路518号 浦江饭店(原老礼查... 黄浦路15号

∙ ∙ ∙ ∙ ∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 峨眉路351号 汉庭快捷上海外滩国... 东大名路713号 7天上海北外滩店 唐山路145号 上海恒升半岛国际酒... 吴淞路205号 新亚大酒店 天潼路422号 嘉中金旅馆 武进路183号 元贞居家旅店(乍浦... 乍浦路257号 掌柜的店·掌柜客栈 香港路150号(近江西中路) 锦江之星上海外滩滨... 四川中路630号 飘鹰大酒店 乍浦路71号 宇航宾馆(宇航大厦... 四川北路525号 鸿嘉宾馆 乍浦路430号 上海旅行者国际青年... 江西中路450号 园馨客房部 罗浮路65号 如家快捷酒店上海北... 周家嘴路345号 上海河滨缘宾馆

∙ ∙ ∙ ∙ 上海江蓉大酒店(浦... 新建路1号 上海凯轩宾馆 乍浦路321号

餐饮

星巴克（耀江广场店）17.5 公里

虹口区吴淞路258号近汉阳路

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 悦风寿司 四川北路1275号 井上蛙干锅一绝(宴... 武进路430号 锦尚私藏菜 大名路108号 三人行骨头王火锅(... 四川北路1318号盛邦国际大... 蛙蛙叫干锅年代(四... 武进路289号海泰时代大厦2... C 多多(四川北路店... 四川北路789号 香荟国际自助餐厅 黄浦路199号上海外滩茂悦大 远洋海皇(远洋旋转... 东大名路378号远洋大厦28... 四叶仙草 昆山路214号 渝宴川菜 四川北路1318号4楼 小南国(海宁路店) 海宁路269号森林湾大厦3楼

∙ ∙

∙

∙

∙

∙ 海鸥滨江观景餐厅 黄浦路60号 风波庄(黄浦店) 四川中路670号 红宝石(武进路店) 武进路289号

银行

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 中国银行上海分行宝... 吴淞路218号 中国建设银行上海分... 吴淞路211号 17.3 公里 上海银行虹口支行营... 吴淞路408号 中国建设银行上海分... 东汉阳路280号 中国农业银行上海分... 吴淞路469号 中国民生银行太保大... 吴淞路400号大堂 交通银行上海分行武... 四川北路688号 上海银行虹口公安局... 闵行路260号 中国农业银行上海分... 东大名路359号 中国光大银行上海分... 虹口区东大名路378号 中国邮政虹口邮政支... 吴淞路529号 中国工商银行上海分...

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 吴淞路297号 中国农业银行上海分... 吴淞路205号 中国农业银行上海分... 塘沽路258号 中国工商银行上海分... 吴淞路297号

商场购物

耀江国际广场

地址：吴淞路258号

耀江国际广场位于上海中央商务区“黄金三角”之一的北外滩核心地带，由浙江省耀江集团和上海振兴房地产公司联合开发，建成后将成为一个集居住、商务、办公、休闲娱乐为一体的现代化综合社区。基地面积近3万平方米，建筑面积为113200平方米，绿化率达41，由高级酒店式公寓、甲级写字楼、高档商务别墅以及3幢富有时代韵律的高层住宅组成。该项目地理位置优越，南望黄浦江、苏州河，与外滩源、老外滩、陆家嘴金融贸易区遥相...

二十一世纪运动城

地址：四川北路518-818号

21世纪运动城坐落于上海市四四川北路518-818号，共有三层, 装潢较为清新, 综合了国内外众多运动牌子，是一个专业商业

虹口商城

地址：四川北路1457号

虹口商城位于虬江支路/四川北路交界口, 正面对于市级绿地四川北路公园. 总高22层, 位于18层, 口彩极佳. 交通四通八达, 两条轨交线侧身而过. 大堂宽敞, 上海滩上少有的5梯12户. 由于办公楼集群, 客户挑选余地很大, 导致租金偏低, 且物业费由业主承担.

虹口商城占地面积6583.5平方米，总面积54222.7平方米，高度90.9米，其中7-22层为商住两用房，共190套，面积为22488.8平方米。1-6层建筑面积为23831平方米，是气派豪华的大型综合性商场，地下二层车库，有车位108个

香港新世界百货上海... ∙ 四川北路1688号 金海岸商厦

∙ 四川北路1941号

曲阳生活购物中心

∙ 曲阳路580号

虹口商城

∙ 四川北路1457号

宝大祥青少年儿童购...

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙

∙ 四川北路1661号 东宝百货 四川北路1666-1668号 上海春天百货商场 四川北路521号 上海时装商厦 四川北路1915号 康林仁和家庭医疗护... 吴淞路561号 东泰休闲广场 四川北路2002弄 深喜迪云商场 中山北一路413号 多伦生活广场

∙ ∙ ∙ ∙ ∙

四川北路1885号

康林仁和武进路店

武进路8号

上海108广场

四川北路4街坊108号地块

医院

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

上海俪人医疗美容医...

四平路776号

上海都市妇科医院

海宁路339号

上海天伦医院

凉城路545号

上海陈华口腔门诊

天通庵路758号

上海市第一人民医院...

海宁路100号

上海市第一人民医院...

四川北路1878号

上海中医药大学附属...

甘河路110号

上海和平眼科医院

伊敏河路61号

中国人民解放军第四...

东江湾路15号

上海建工医院

中山北一路666号

虹口区眼病防治所

巴林路76号

海军上海保障基地医...

水电路652号

∙ ∙ ∙ ∙

上海华肤医院

广粤路95号

虹口区欧阳路街道社...

欧阳路149号

娱乐休闲

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

宫玉廷足道会所 惠民路28号

伊诺咖啡(花园路店... 花园路171号 传奇台球(东华店) 四川北路838号3F 真锅咖啡(海宁路店...

海宁路100号

传奇台球(四川北路...

四川北路518号5F

秋子沐浴城

高阳路331号

世纪桑拿会所

逸仙路519号3-4楼

曲阳影都

曲阳路570号

好地方足道(水电店...

水电路180号

菲尚量贩KTV

四川北路1915号

梦婷足浴

凉城路1171号二楼

今日浪莎水电路店

水电路1075号

钱柜KTV(虹口店...

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

海纳百川浴场

广粤路1492-1498号

来来舞厅

安国路253号(周家嘴路口)

皇家银泉芬兰浴场(...

吴淞路205号恒升半岛国际酒...

青岛啤酒吧

四川北路2365号

老电影咖啡馆

多伦路123号

大学院校

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

上海外国语大学(虹...

大连西路550号

上海财经大学(中山...

中山北一路369号

上海体育运动学校

水电路176号

上海工程技术大学高...

逸仙路88号

英华美精文专修学院

吴淞路297号

上海锦江经济文化学...

曲阳路269号德阳花苑商务楼...

上海外国语大学贤达...

东体育会路390号

上海广电电子学校求...

四达路227弄6号

上海外国语大学国际...

大连西路550号

∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

大连西路550号

上海外国语大学国际...

大连西路550号

上海财经大学MBA...

中山北一路369号

上海外国语大学德语...

大连西路550号

市场前景分析

上海酒店的现状及行业人士对上海酒店业的发展看法

后世博的上海酒店业将面临严峻的挑战，从2011年起，绝大多数沪上酒店的出租率和平均房价将会出现两位数的下降，形势不容乐观。

上海目前已拥有星级酒店313家、社会旅馆(包括经济型酒店、酒店式公寓)6387家。由于世博会效应，一些三星级酒店曾开出2000元一晚的世博房价，10月中下旬沪上各大星级宾馆酒店甚至出现“一房难求”的盛况。

据新天地朗廷国际酒店集团中国区董事总经理麦涵客透露，2011年还将有60个左右的国际酒店品牌开进上海。在上海的国际品牌酒店，2011年出现亏损都是必然的。外滩三大国际品牌酒店半岛、和平、华尔道夫目前已经出现一定亏损，汉庭酒店2011年一季度也出现亏损。上海酒店业已面临微利和行业性亏损的状况，酒店业暴利时代一去不复返。上海每新开一家酒店，就有90%的亏损可能。

上海锦江国际酒店发展股份有限公司首席执行官陈灏透露，从2010年11月的第一周开始，锦江集团星级酒店的客房出租率就下跌到60%左右，有些还跌破50%，尽管从11月7日起曾

出现小幅回升，但预计2011年集团旗下的酒店跌幅会介于一位数和两位数之间，一定时期内沪上酒店业的市场竞争会进一步加剧。国内酒店历来搞的是“人海战术”，在每100个房间配置的员工数量上，最普遍的做法是三星级配110人、四星级配120人、五星级配130人以上，而国外星级酒店最多只有50-60人。在通胀和人力成本大幅增长的情况下，这种配置根本无法承受，降低酒店人员与客房的配比已经势在必行。

一线员工加薪将超5%

上海市旅协饭店业分会会长黄铁民透露，上海星级酒店绝大多数员工每月工资是2000元。最新调查显示，上海酒店员工福利水平排在上海行业的倒数第三位。

挑战与机遇并存

挑战与机遇并存。就世博期间“遍地开花”的经济型酒店未来的发展，黄铁民认为，由于该领域投资成本、运营费用较低，还有一定的营利空间。陈灏也认为，经济型酒店“仍有发展空间”，“锦江”未来每年将发展经济型酒店100家。汉庭，七天，如家分别计划将在2011年发展经济型酒店约800家。

上海世博会的成功举办，进一步提升上海国际大都市地位。同时，沪上会展、交通设施得到完善，有利于推动酒店业会展、旅游客源的增长。此外，上海迪士尼项目的启动，亦将拓展酒店业的发展空间。集团今后的投资将聚焦于提升现有酒店品质、在国内重点城市收购打造旗舰酒店等。

虽然酒店业的竞争加剧，但是酒店的高端餐饮消费仍将会有很大市场。

战略定位；降低成本，提高收益

艺术精品酒店处于上海市办公商务区，商务客流比较明显，加之这里 酒店分布集中，消费者选择余地大，所以也自然成为一个酒店集中区，因此我

们的定位是：独一无二的艺术小四星级商务酒店，以客房为主，餐饮，娱乐为铺的定位策 略，它的优点是客房档次高，配套全而精，从战略定位上，顺应市场，做强客房，餐饮, 娱乐, 休闲的指导思想。

总投资与相同规模，相同档次的酒店相较，投资将减少一两倍以上，我们地上建筑 面积3800平方米，客房数量计划83间，客房宽敞舒适，300平方米的大堂，配有餐厅，酒吧，配套虽小，但档次高，尽显艺术小四星级酒店的独特身份，由于投资节约的因素，所以成本经营管理优势十分明显。

艺术精品酒店：小四星艺术酒店的标准配置

4.1酒店布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。 4.2 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。

4.3 指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。 4.4 有中央空调，各区域通风良好。 4.5 有相适应的计算机管理系统。

4.6 有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 4.7 设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。 4.8 各项管理制度健全，与酒店规模和星级相一致。 4.9 各种指示用和服务用文字用规范的中英文同时表示。

4.10 能用普通话和英语提供服务，必要是能用第二种外国语提供服务。 4.11 前厅

a. 面积宽敞，与接待能力相适应；

b. 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足； c. 有特色的总服务台；

d. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结账服务； e. 提供留言服务；

f. 提供一次性总账单结账服务（商品除外）； g. 提供信用卡结算服务； h. 18小时提供外币兑换服务；

i. 提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊； j. 24小时接受客房预订；

k. 有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐

私；

l. 设门卫应接员，18小时迎送客人，24小时提供行李服务； m. 有专用行李车有小件行李存放处； n. 有管理人员24小时在岗值班； o. 设大堂经理，18小时在岗服务； p. 在非经营区设客人休息场所； q. 提供代客预订和安排出租汽车服务； 4.12 客房

a. 60-100间客房；

b. 70%客房的面积，约32平方米；

c. 装修豪华，有高档软床、写字台、衣橱及衣架、茶几、躺椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内地毯、优质木地板或其他高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好；

d. 客房门能自动闭合，有门窥镜等装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明； e. 有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品) 、淋浴喷头，水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；

f. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并备有电话使用说明和所在地主要电话指南； g. 提供国际互联网接入服务，并有使用说明；

h. 有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定；

i. 有客人可以调控且音质良好的音响装置； j. 有防噪音及隔音措施，效果良好；

k. 有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器； l. 有内窗帘及外层遮光窗帘； m. 有大床房； n. 有标准房； o. 有精品理念房；

p. 有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；

q. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；

r. 床上用棉织品（床单、枕芯、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适； s. 提供个性化服务，放置晚安致意品；

t. 24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；

u. 客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； v. 提供留言及叫醒服务；

w. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；

x. 衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人； y. 提供中西简洁早餐，午晚餐服务。 z. 提供擦鞋服务。 6.4.13 餐厅及酒吧

a. 布局合理、装饰潮流的餐厅；

b. 有独具特色、格调高雅的咖啡厅酒吧，供客人休息交流且提供饮品服务的场所 c. 餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生，光洁； f. 菜单及饮品单装帧精致，完整清洁。 6.4.14 厨房

a. 位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；

c. 有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品；

d. 洗碗间位置合理；

g. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施(地槽、抽油烟机和排风口等) 保持清洁通畅；

h. 采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。 公共区域

a. 有足够的停车场；

b. 有男女分设的间隔式公共卫生间；

e. 有商店，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品； f. 代购交通、影剧、参观等票务； g. 提供市内观光服务；

h. 有应急供电系统和应急照明设施；

i. 走廊地面满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。

第三章：艺术精品酒店投资收益预算

项目总投资收益测算、投资回收期 投资估算

本项目的投资估算范围为：土地租赁、酒店装修、项目配套设备、其它费用估算等。 1. 土地租赁费用 本项目房产租赁费用：

每年约需费用3800（平方米）X 3元/天X 365天 =416.1万元 2．酒店装修费用

100000元/间*83= 830万元 3. 项目配套设备费用

主要设备及安装费用为：供水供电设施、空调、音响灯光，弱电（无线及高速宽带网络、通讯、电视等）、其它配套设施、消防等公用配套设施，共计约100万元。 4. 其它费用估算 流动资金200万元

经估算，该项目固定资产投资总额估算为1546.1万元。

项目建成后年经营收益预算： 推算依据：

酒店客房面积：按四星级标准要求，客房的总面积占酒店总建筑面积的70%

本酒店客房面积约3800*70%=2660平方米，按每间客房建筑面积32平方米计算，约83间客房。 酒店设计3种不同类型客房，客房数和面积列表如下：

艺术精品酒店房间物品成本预测

艺术精品酒店：年均营业收入预测

编号

项目

旺季

平季

淡季

总计

房间数 平均房价 出租率 淡旺季比率 天数 2 大床房收入

房间数 平均房价 出租率 淡旺季比率 天数 3 精品房

房间数 平均房价 出租率 淡旺季比率 天数

25 450 95% 40% 146

25 380 85% 35% 127.75

25 310 65% 25% 91.25

2,808,675 1,856,846 827,409 5,492,931

45 450 95% 40% 146

45 380 85% 35% 127.75

45 310 65% 25% 91.25

811,395 536,422 239,029 1,586,847

13 450 95% 40% 146

13 380 85% 35% 127.75

13 310 65% 25% 91.25

客房年收入总计 4 其他收入

10,131,405

438,000 191,625 63,875 693,500 292,000 153,300 54,750 500,050 146,000 38,325 9,125 193,450

餐饮收入 小商品

客房年均销售收入：1013.1

万元/年 餐饮年均销售收入：50万 小商品年均销售收入：19.3万 小计：约1082.4万

艺术精品酒店：年均运营成本预测：

水费： 电费： 气费：

销售服务费用（广告费） 维修费

餐饮成本（含员工） 管理行政费用 客房成本 清洁费 客用品 棉织品 客房洗涤费 通讯费 宽带费 有线电视费 办公印刷费 总计： 50,000 250,000 120,000 150,000 30,000 180,000 12,000 30,000 12,000 80,000 50,000 140,000 50,000 80,000 30,000 10,000

1,274,000

3.92% 19.62% 9.42% 11.77% 2.35% 14.13% 0.94% 2.35% 0.94% 6.28% 3.92% 10.99% 3.92% 6.28% 2.35% 0.78%

艺术精品酒店：年工资预测

酒店房间配套设施成本预测

酒店装修成本预测

经营收益: 淡旺季比率 经营成本 工资成本 房租 税前毛利润 营业税等 所得税 税后净利润

投资回收期

年均经营毛利润：1082.4万元*55%（假设年毛利润率）=595.32万元 房产租赁费：3800（平方米）X 3（元）X 365天 =416.1万元 年均现金流：595.32万元-416.1万元=179.22万元

投资回收期=总投资金额（装修费+开业费）/年均现金流 （约6年）

采购物品

-产品设计款式，功能，成本和节能环保 -供应商的选择

40%

35%

25%

酒店年收入总计 5,618,445 3,424,850 1,526,111 10,824,905

1,274,000 792,000 4,161,000 4,597,905 42% 595,370 1,000,634 3,001,902 28%

-价格及产品质量 开业团队 -人员招聘，培训

-开业物品备置等开业筹备工作

-酒店前期市场详细调研，酒店定价计划 -酒店开业验收 -酒店营运和质量控制 -标准化服务质量管理系统 -质量检查，改进方案，跟踪系统 -宾客满意度控制方案

市场营销与推广（提升酒店的日出租率） -市场细分化

-中央预订电话（24/7） -建立高效的预定系统

-建立销售网络体系，加快市场营销拓展：订房网络，会员登录等 -周边公司及商业圈签订合同，VIP/金卡客户，享受积分 -周边地区及区域扩大化的广告宣传及策划

酒店运营管理流程及管理系统软件 -总台预定 -前台接待 -客房管理 -客房服务 -前台账务收银 -客人档案管理 -常客积分计划 -质量管控 。。。。。

第四章：项目投资风险分析

市场风险：

因为上海酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争；

此项目市场竞争能力强，在项目规划、设计和日后的经营上突出特色，增强酒店的竞争力，压缩经营成本；

针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立波普特艺术酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与外企公司、商业订房网站、大学院校等积极合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。

酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

管理风险：

建设期和经营期管理工作的好坏；

人力资源风险：

星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。

酒店本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。

资本风险：

公司资产抗风险的能力

结论

艺术精品酒店设计理念独特，酒店地理位置优越，交通便捷，市场前景乐观，经济效益显著，具有投资价值

第五章：项目的启动实施方案

项目团队的组织

Work Breakdown Structure 工程施工准备

1． 外立面效果图和平面布局设计图 2． 设计师现场勘测和深化图纸设计

3． 装修工程施工标准及工程项目经理的指导服务 -前期现场勘查，交底会 -开工后的现场指导 -竣工验收

项目建设工期：

1、 初步设计方案完成并审批；

计30天。

2、建安工程施工图设计并审批： 小计30天。

2、 确定施工单位、监理单位，并签定合同：

小计15天。

3、 施工单位进场并对土石方等工程进行施工：

总计30天。

4、 大堂, 2-3层客房（框、架、梁、柱、板等）施工：

小计90天。

6、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、

计180天。

7、酒店室内外装饰、装修工程： 计180天。 8、酒店开荒后试营业：（3-6个月）