文苑 社区
沟通从零开始 文苑特色商业街招商策划方案石家庄卓创事业机构
2011年10月11日 倾力打造品牌 1
一、前 言
无论什么样的商业项目只有良好的开始才是成功的一半，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。并且才能达到我们所预期效果和发展目标。“招商”是众多商业项目工作中一个艰巨的工作任务。在文苑商业街(也就是所谓的文苑小区临街底商）项目整体招商中，没有主力店不行，由于铺位结构设计不规范、空间利用率低等再加上周边环境套件较差等不利因素。
在这样背景条件下，如何使项目既能合理的进行业态划分还能合理的引进主力店的入住，同时又能保证吸引足够的流客量和社区商业服务功能的完善，这正是招商之关键。而商业项目的“招商”工作，除了准确的经营定位及成功的运营管理，还需有效资源整合，高效专业的商业执行团队是确保项目如期完成关键。
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二、项目产品现状分析
1、文苑商业街周边商铺分析:
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2、项目概况:
(1)项目介绍:文苑特色商业街就是所谓的文苑小区周边临街的底商商铺，项目的部分北城路两侧的商铺和文苑街北侧为一层 100—13㎡，文苑街南侧商铺为一二层将近200㎡，文苑小区商铺总共为7500㎡。 (2)周边状况:文苑小区之间为北城路，东侧为文苑街，西行100米为泰华街，北行500米为联盟路。
(3)周边租赁价格:华泰街:面积60-100㎡ 租金2000-4000元/月 25元/㎡/月 北城路110-130㎡租金1000-200元/㎡。 联盟路80-6000㎡租金1500-3600元/月 20-40元/月。 (4)交通状况:公交94、路基本上可以满足广大周边居民出行需求。
3、项目SWOT分析:
(1)优势:从长远发展目光来看，具有后劲的发展势头的文苑底商项目随着周边建设不断发展，这些无人闻之的商铺将会逐年升值， 前景令人看好。
(2)劣势:虽然该项目的建筑很大，但是由于格局较差、空间设计不合理、利用率低，使入住商户无法做出果断性的决定。 由于文苑小区入住率的不足及周边街道还未修通，所以周边消费市场还处于培育中。 (3)机会:随着该小区及周边入住率逐渐增减，未来将会出现大批的消费人群。
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三、项目产品定位
1、项目类型定位:
新华区文苑小区的社区特色商业街。
2、类型定位:
专业店铺、特色店铺、
3、业态划分:
医药类:药店、诊所、中医按摩 SPA:美容店、养生馆、美发店、茶艺
金融机构:工行、建行、邮政储蓄、光大银行、来石发展各地市银行等。
小型商超:超市、专卖店、专业店和食品专卖店及小型蔬菜水果店、这些主要侧重社区家庭服务。
4、店铺面积:60㎡、100㎡、130㎡、200㎡。
5、价格定位:根据对文苑特色商业街项目周边街道市调了解:一般月租赁价格100㎡1500-2000元左右，缴费方式一次性缴纳一个
季度或一、两年租赁费。由于我们这里各方条件有限建议招商价格110㎡建议价格不要超过1600元，单价㎡不要突 破16元/月。
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四、招商策略
1、招商人员组织机构:
文苑特色商业街项目的招商工作时间短、任务紧，为了实现7500平米的商业项目招商能顺利进展，并应及时组建招商队伍开展工 作。
根据项目区域划分，对此招商人员定为4名较为合适。具体工作分配如下：
招商经理一名：负责统管全局，主要按着招商方案和制定招商进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（5名）：由经理安排具体招商工作
招商人员的招商工作以分区招商为主，品类招商为辅，考虑到招商进度的紧迫，分区招商和品类招商交叉进行。
2、招商办公地点
根据项目的具体情况，项目办公地点初步设在文苑小区外一个100平米左右的底商作为招商部来办公。
招商部：招商办公地点主要以展示展演和接待洽谈事宜等，内部装饰要求尽量形成亲和、融洽的氛围，创造洽谈的优越环境。
3、招商策略:
(1)招商第一目标中小型主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成 败。第一目标主要是以金融储蓄机构如建行、工行、邮政储蓄和茶艺。 (2)第二目标主力店以社区居民人群为主体的经营服装、化装饰品、药店为主。 (3)招商计划（根据计划制定我将把文苑街底商开始实施）
第一阶段：（社区需求型商业形态：超市、银行、医疗等） 第二阶段：（短服装、茶艺、工艺品、小商品等）
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4、招商政策:
缴纳租金一年的，免收一个月。 缴纳租金两年，免收三个月。 缴纳三年免收五个月租金。 缴纳五年的免收一年租金。
3、招商节奏执行安排:
根据项目实际需要，对上述阶段工作执行分解如下：
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4、招商计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）
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五、推广策划
1、推广策略:
充分运用各种手段进行强有力的推广，辅以有效的促销活动，向广大和民众展示一个充满生机并具有美 好前景商铺经营价值的的形象，吸引周边经营商户和投资者，达到产品顺利招商进展目的。 2、推广总精神:
形象定位：文苑社区特色商业街是该区域内的一个特色社区商业名片。他将以特色的规划、合理的业态 布局和优良的经营管理，成为省会城市社区商业模式的典范，引领商社区商业发展方向。 3、产品定位:社区特色商业街。 4、卖点提炼:一个亲民特色商业街。 5、推广时间:2011.10.20——2011.12.20
6、推广主题:文苑商业街. 社区商业新纪元、人生财富街。
7、推广媒体整合:单页、招收手册、条幅、易拉宝等。
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8、推广平台合与计划:
9、差异化推广手法与表现为：
通过看板系统和户外广告展示形象； 通过印刷品传达产品信息； 通过置业顾问提供销售服务；
通过客户关系管理深挖客户资源（一个客户背后是一片市场）； 通过销控策略实现利润最大化。
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文苑 社区
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一、前 言
无论什么样的商业项目只有良好的开始才是成功的一半，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。并且才能达到我们所预期效果和发展目标。“招商”是众多商业项目工作中一个艰巨的工作任务。在文苑商业街(也就是所谓的文苑小区临街底商）项目整体招商中，没有主力店不行，由于铺位结构设计不规范、空间利用率低等再加上周边环境套件较差等不利因素。
在这样背景条件下，如何使项目既能合理的进行业态划分还能合理的引进主力店的入住，同时又能保证吸引足够的流客量和社区商业服务功能的完善，这正是招商之关键。而商业项目的“招商”工作，除了准确的经营定位及成功的运营管理，还需有效资源整合，高效专业的商业执行团队是确保项目如期完成关键。
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二、项目产品现状分析
1、文苑商业街周边商铺分析:
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2、项目概况:
(1)项目介绍:文苑特色商业街就是所谓的文苑小区周边临街的底商商铺，项目的部分北城路两侧的商铺和文苑街北侧为一层 100—13㎡，文苑街南侧商铺为一二层将近200㎡，文苑小区商铺总共为7500㎡。 (2)周边状况:文苑小区之间为北城路，东侧为文苑街，西行100米为泰华街，北行500米为联盟路。
(3)周边租赁价格:华泰街:面积60-100㎡ 租金2000-4000元/月 25元/㎡/月 北城路110-130㎡租金1000-200元/㎡。 联盟路80-6000㎡租金1500-3600元/月 20-40元/月。 (4)交通状况:公交94、路基本上可以满足广大周边居民出行需求。
3、项目SWOT分析:
(1)优势:从长远发展目光来看，具有后劲的发展势头的文苑底商项目随着周边建设不断发展，这些无人闻之的商铺将会逐年升值， 前景令人看好。
(2)劣势:虽然该项目的建筑很大，但是由于格局较差、空间设计不合理、利用率低，使入住商户无法做出果断性的决定。 由于文苑小区入住率的不足及周边街道还未修通，所以周边消费市场还处于培育中。 (3)机会:随着该小区及周边入住率逐渐增减，未来将会出现大批的消费人群。
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三、项目产品定位
1、项目类型定位:
新华区文苑小区的社区特色商业街。
2、类型定位:
专业店铺、特色店铺、
3、业态划分:
医药类:药店、诊所、中医按摩 SPA:美容店、养生馆、美发店、茶艺
金融机构:工行、建行、邮政储蓄、光大银行、来石发展各地市银行等。
小型商超:超市、专卖店、专业店和食品专卖店及小型蔬菜水果店、这些主要侧重社区家庭服务。
4、店铺面积:60㎡、100㎡、130㎡、200㎡。
5、价格定位:根据对文苑特色商业街项目周边街道市调了解:一般月租赁价格100㎡1500-2000元左右，缴费方式一次性缴纳一个
季度或一、两年租赁费。由于我们这里各方条件有限建议招商价格110㎡建议价格不要超过1600元，单价㎡不要突 破16元/月。
沟通从零开始 倾力打造品牌 5
四、招商策略
1、招商人员组织机构:
文苑特色商业街项目的招商工作时间短、任务紧，为了实现7500平米的商业项目招商能顺利进展，并应及时组建招商队伍开展工 作。
根据项目区域划分，对此招商人员定为4名较为合适。具体工作分配如下：
招商经理一名：负责统管全局，主要按着招商方案和制定招商进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（5名）：由经理安排具体招商工作
招商人员的招商工作以分区招商为主，品类招商为辅，考虑到招商进度的紧迫，分区招商和品类招商交叉进行。
2、招商办公地点
根据项目的具体情况，项目办公地点初步设在文苑小区外一个100平米左右的底商作为招商部来办公。
招商部：招商办公地点主要以展示展演和接待洽谈事宜等，内部装饰要求尽量形成亲和、融洽的氛围，创造洽谈的优越环境。
3、招商策略:
(1)招商第一目标中小型主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成 败。第一目标主要是以金融储蓄机构如建行、工行、邮政储蓄和茶艺。 (2)第二目标主力店以社区居民人群为主体的经营服装、化装饰品、药店为主。 (3)招商计划（根据计划制定我将把文苑街底商开始实施）
第一阶段：（社区需求型商业形态：超市、银行、医疗等） 第二阶段：（短服装、茶艺、工艺品、小商品等）
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4、招商政策:
缴纳租金一年的，免收一个月。 缴纳租金两年，免收三个月。 缴纳三年免收五个月租金。 缴纳五年的免收一年租金。
3、招商节奏执行安排:
根据项目实际需要，对上述阶段工作执行分解如下：
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4、招商计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）
沟通从零开始 倾力打造品牌 8
五、推广策划
1、推广策略:
充分运用各种手段进行强有力的推广，辅以有效的促销活动，向广大和民众展示一个充满生机并具有美 好前景商铺经营价值的的形象，吸引周边经营商户和投资者，达到产品顺利招商进展目的。 2、推广总精神:
形象定位：文苑社区特色商业街是该区域内的一个特色社区商业名片。他将以特色的规划、合理的业态 布局和优良的经营管理，成为省会城市社区商业模式的典范，引领商社区商业发展方向。 3、产品定位:社区特色商业街。 4、卖点提炼:一个亲民特色商业街。 5、推广时间:2011.10.20——2011.12.20
6、推广主题:文苑商业街. 社区商业新纪元、人生财富街。
7、推广媒体整合:单页、招收手册、条幅、易拉宝等。
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8、推广平台合与计划:
9、差异化推广手法与表现为：
通过看板系统和户外广告展示形象； 通过印刷品传达产品信息； 通过置业顾问提供销售服务；
通过客户关系管理深挖客户资源（一个客户背后是一片市场）； 通过销控策略实现利润最大化。
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