《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
荷兰风情商业街 08 年商业策划
荷兰水乡商业街，是以 6 期开发，总开发商业面积约达到 60 万平方。一、二 期工程全部竣工后，商业建筑面积将达 1.2 万平方米，拥有大小店面 120 多个，成 为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商 业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至 08 年 3 底统计中,一期商街的 34 家店铺 中，目前出租 18 间，出租率仅为 53％；二期商街 10 月底刚刚开市，二期商街的 80 多家店铺中，出租 26 间，出租率仅为 32％。已入驻的商户中有 4 家已经退租, 仍有 3 家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出 租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我 们必须采取有效手段，炒热 荷兰水乡 一期二期的商 街气氛 ，大 力提升其 商业价 值， 增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将 主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气 而进行策 划。 一、背景分析 荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东 部入口，与繁华的市中心还有 2 公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当 前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以 便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在 “先 天”与“后天”两方面原因。 1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定 。荷兰水乡商业街处于 324 国 道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商 业为辅，由于 1 公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一 定成 熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水 乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加 当初购买房 屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又 没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。
1
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
2、商业街入口不通顺， “门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情 况下， 商业街入口与对面社区无法相通， 红绿灯未开通， 再加上商业街入口 处的“旧 楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响 商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合 . 3、 一二期街商用功能设
计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能, 因为一般中型的餐饮功能需达到面积 150-200 平方.而二期有餐饮功能的店铺面积 大约都在 50 平方左右,只能做一些早餐和小吃类 .从商业功能设计上看还不够完善。 4、 商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的 “广场文化”，例如 需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告 牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所 以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理 公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理” 代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘” 运作， 商铺的出租与经营全由业主与商户 “婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性， 商街本身也没有搞启动和培育市场的形象 “炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。 商户进来,是需要物业去关心和护持 ,而不是进来了就只收物业管理其他不管 ,而必 须考虑到进来了如何使他们生 意做起来，能鼓励内部就内部消费. 二、商街定位 定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费 趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名:荷兰风情商业街或灯饰装饰一条街？ 2、概念：荷兰风情商业街是未来“东江夜游”旅游 观光区的门户，汇聚整个粤东 地区特色产品的商业街，以及都市丽人寻梦的商业街。 灯饰装饰一条街是联合百
安居，打造家居专业市场配套街，这可作为副主题 规划， 消化 掉部分内 街的出 租。 3、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
2
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
4、商品：主营餐饮、酒吧街，粤东地区 特色产品兼休闲食品、工艺品等；家居灯 市行业集中购物点。 5、顾客定位：国内外的旅游观光者 ，商务餐会，年轻一族泡酒吧集中点。另一类 是安置新家后购买家居灯饰集中点。 6、经营理念： 分两步走： 第一步先引进社区配套带动人流带动入住率。 第二步：在引进社区配套完整的情况同时，站在城市经营的高度来打造，打造一条 闻名惠州另有情调的商业街。 三、招商策划 荷兰水乡商业街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入 手： (一)、发布招商公告 每年分三个季度在《惠州日报》、《深圳特区报》、惠州电视台、惠州网站发 布招商公告，突出介绍荷兰风情商业街的优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引 商户。 (二)、整合店铺资
源 荷兰风情商业街一二三期的店铺均已出售，投资者是否同意接受我公司提出的 代理租金价格(或称返租报价 )和规 划方案?这些都值得协商和约定， 一旦确定了 都 可以委托招商，我们便可以自己对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金 ，不再逐 个联系客户。 (三)、商户入驻优惠措施 为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将 “放水养鱼”，从尽快 繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施： 第一， 品牌商户入驻商街经营一年
3
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
以内，我们将免费提供一个灯箱广告位 (由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户 负 责)，供其做商品或品牌宣传 三至六个月 ；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促 销活动，允许在商业街上免费举办活动，鼓励举办有较大影响力的商业街文化艺术 活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按 六 折优惠收取；第四， 为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予 荷兰风情商业街以 集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免 。第五，开发商对 业主产生的优惠，可以现金卷的形式给到业主，业主凭现金卷可在商业街任何消费， 商家再以折扣形式与开发商更换现金，促进商业街的消费。 （四）、商业氛围营造 (1)、商街指示识别系统布置 。 (2)、设计制作商业街的入口或路口交接处雕塑作品，以增添荷兰水乡风情商业 街的文化底韵，吸引游人前来休闲。 (3)、荷兰水乡商业街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话 亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景 观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。 (4)、邀请政府部门、社会团体前来举办 商业街主题活动，借力炒热商业街、活 跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“节假日” ，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办 商业街活动，借助媒体推波助 澜，巧妙宣传荷兰水乡商业街。 (5)、与市摄影家协会和新闻 媒体联合举办《 水乡风韵》优秀摄影作品广 场展 示活动，用文化手段提升荷兰水乡风情商业街的时尚品位。 (6)、5 月份起，争取举办几次《水乡之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高 荷兰水乡商业街在市民心目中的地位，提升荷兰水乡商业街的“聚流”效应。 (7)、利用春节来临，与政府部门协调，搞花市一条街，不做惠州最大的花街， 但要做惠州最高档的花街。降低门槛，让花农免费进场，只收取水电和卫生费。让 荷兰水乡花市一条街在惠州市民留下深刻印象。
4
《荷兰风情商
业街 08 年商业策划》
（8）常年不同季节再请不同名家来荷兰水乡搞画展、雕塑展以及品酒会（不 同年份、产地的红酒），借此来推广商业街及整个公司的品牌文化。 四、招商的价值所在 招商营销的目标之一是使交换双方价值增值，市场是双方实现这一目标的手段。 而作为公司的角度出发，招商目的是带动促进产品销售，实现产品的价值最大化。 既然招商有其作用，建议对招商这一块能从公司角度上重视， 通过当地的招商工作 过程，达到对公司的品牌传播， 同时提高社区人流，为业主提供入住的生活配套
方便，进一步提高业主入住率及带动产品的销售率。
5
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
荷兰风情商业街 08 年商业策划
荷兰水乡商业街，是以 6 期开发，总开发商业面积约达到 60 万平方。一、二 期工程全部竣工后，商业建筑面积将达 1.2 万平方米，拥有大小店面 120 多个，成 为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商 业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至 08 年 3 底统计中,一期商街的 34 家店铺 中，目前出租 18 间，出租率仅为 53％；二期商街 10 月底刚刚开市，二期商街的 80 多家店铺中，出租 26 间，出租率仅为 32％。已入驻的商户中有 4 家已经退租, 仍有 3 家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出 租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我 们必须采取有效手段，炒热 荷兰水乡 一期二期的商 街气氛 ，大 力提升其 商业价 值， 增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将 主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气 而进行策 划。 一、背景分析 荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东 部入口，与繁华的市中心还有 2 公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当 前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以 便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在 “先 天”与“后天”两方面原因。 1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定 。荷兰水乡商业街处于 324 国 道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商 业为辅，由于 1 公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一 定成 熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水 乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加 当初购买房 屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又 没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。
1
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
2、商业街入口不通顺， “门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情 况下， 商业街入口与对面社区无法相通， 红绿灯未开通， 再加上商业街入口 处的“旧 楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响 商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合 . 3、 一二期街商用功能设
计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能, 因为一般中型的餐饮功能需达到面积 150-200 平方.而二期有餐饮功能的店铺面积 大约都在 50 平方左右,只能做一些早餐和小吃类 .从商业功能设计上看还不够完善。 4、 商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的 “广场文化”，例如 需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告 牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所 以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理 公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理” 代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘” 运作， 商铺的出租与经营全由业主与商户 “婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性， 商街本身也没有搞启动和培育市场的形象 “炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。 商户进来,是需要物业去关心和护持 ,而不是进来了就只收物业管理其他不管 ,而必 须考虑到进来了如何使他们生 意做起来，能鼓励内部就内部消费. 二、商街定位 定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费 趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名:荷兰风情商业街或灯饰装饰一条街？ 2、概念：荷兰风情商业街是未来“东江夜游”旅游 观光区的门户，汇聚整个粤东 地区特色产品的商业街，以及都市丽人寻梦的商业街。 灯饰装饰一条街是联合百
安居，打造家居专业市场配套街，这可作为副主题 规划， 消化 掉部分内 街的出 租。 3、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
2
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
4、商品：主营餐饮、酒吧街，粤东地区 特色产品兼休闲食品、工艺品等；家居灯 市行业集中购物点。 5、顾客定位：国内外的旅游观光者 ，商务餐会，年轻一族泡酒吧集中点。另一类 是安置新家后购买家居灯饰集中点。 6、经营理念： 分两步走： 第一步先引进社区配套带动人流带动入住率。 第二步：在引进社区配套完整的情况同时，站在城市经营的高度来打造，打造一条 闻名惠州另有情调的商业街。 三、招商策划 荷兰水乡商业街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入 手： (一)、发布招商公告 每年分三个季度在《惠州日报》、《深圳特区报》、惠州电视台、惠州网站发 布招商公告，突出介绍荷兰风情商业街的优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引 商户。 (二)、整合店铺资
源 荷兰风情商业街一二三期的店铺均已出售，投资者是否同意接受我公司提出的 代理租金价格(或称返租报价 )和规 划方案?这些都值得协商和约定， 一旦确定了 都 可以委托招商，我们便可以自己对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金 ，不再逐 个联系客户。 (三)、商户入驻优惠措施 为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将 “放水养鱼”，从尽快 繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施： 第一， 品牌商户入驻商街经营一年
3
《荷兰风情商业街 08 年商业策划》
以内，我们将免费提供一个灯箱广告位 (由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户 负 责)，供其做商品或品牌宣传 三至六个月 ；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促 销活动，允许在商业街上免费举办活动，鼓励举办有较大影响力的商业街文化艺术 活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按 六 折优惠收取；第四， 为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予 荷兰风情商业街以 集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免 。第五，开发商对 业主产生的优惠，可以现金卷的形式给到业主，业主凭现金卷可在商业街任何消费， 商家再以折扣形式与开发商更换现金，促进商业街的消费。 （四）、商业氛围营造 (1)、商街指示识别系统布置 。 (2)、设计制作商业街的入口或路口交接处雕塑作品，以增添荷兰水乡风情商业 街的文化底韵，吸引游人前来休闲。 (3)、荷兰水乡商业街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话 亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景 观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。 (4)、邀请政府部门、社会团体前来举办 商业街主题活动，借力炒热商业街、活 跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“节假日” ，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办 商业街活动，借助媒体推波助 澜，巧妙宣传荷兰水乡商业街。 (5)、与市摄影家协会和新闻 媒体联合举办《 水乡风韵》优秀摄影作品广 场展 示活动，用文化手段提升荷兰水乡风情商业街的时尚品位。 (6)、5 月份起，争取举办几次《水乡之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高 荷兰水乡商业街在市民心目中的地位，提升荷兰水乡商业街的“聚流”效应。 (7)、利用春节来临，与政府部门协调，搞花市一条街，不做惠州最大的花街， 但要做惠州最高档的花街。降低门槛，让花农免费进场，只收取水电和卫生费。让 荷兰水乡花市一条街在惠州市民留下深刻印象。
4
《荷兰风情商
业街 08 年商业策划》
（8）常年不同季节再请不同名家来荷兰水乡搞画展、雕塑展以及品酒会（不 同年份、产地的红酒），借此来推广商业街及整个公司的品牌文化。 四、招商的价值所在 招商营销的目标之一是使交换双方价值增值，市场是双方实现这一目标的手段。 而作为公司的角度出发，招商目的是带动促进产品销售，实现产品的价值最大化。 既然招商有其作用，建议对招商这一块能从公司角度上重视， 通过当地的招商工作 过程，达到对公司的品牌传播， 同时提高社区人流，为业主提供入住的生活配套
方便，进一步提高业主入住率及带动产品的销售率。
5