摘要：住房抵押贷款证券化是近年来我国金融业发展的一个热点，随着我国商业银行住房抵押贷款的逐渐发展和完善，实行住房抵押贷款证券化已是必然趋势。因此，在实行住房抵押贷款证券化的同时要注意到其存在的风险，采取一定方法予以防范。 关键词：住房抵押贷款证券化；风险防范 作为新的一种投资工具，住房抵押货款证券化的设计过程复杂，偿还机制独特，存在系统风险与非系统风险。我国金融市场自身的特点决定了我国住房抵押贷款证券化的风险也与国外一些国家有所不同，本文将对我国主要存在的提前偿付风险、信用风险的防范进行讨论。 一、提前偿付风险防范 提前偿付风险由于受人的行为和经济环境的影响，而不以人的意志为转移。由于环境的不确定性和人的有限理性，我们不可能从总体上完全认识和把握提前偿付风险的变化规律，因此在抵押资产证券化运作过程中必须树立风险动态观。同时也要认识到提前偿付风险具有可控性，通过构建科学合理的风险防范机制对提前偿付风险加以规避。 1.对提前偿付适当收取罚金 提前偿付罚金是指当借款人选择偿还贷款时，他就必须为这一行为额外支付一定数量的罚金，以补偿投资者由于提前偿付而遭受的损失。在数额上，提前偿付罚金等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。一些国家和地区的银行对提前偿付要征收一定的罚金。提前还贷违约金收取标准直接关系到银行利益与客户利益的调整，对银行在住房贷款市场的竞争力有很大影响，市场经济比较完善的国家对提前还贷的违约金都有比较规范的制度和做法，一般是对一定期限(如3年)内的提前还贷收取一定比例的违约金。 2.收益率的维持 收益率的维持常定义为:当借款人提前偿还其贷款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费。收益率维持费用的收取原则是要使贷款人对提前偿付变得不关心为止。目前，实务界和理论界在收益率维持费的基本计算公式基本上达成了共识，即借款人支付给贷款人收益率维持费应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，这样，借款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，能够重新产生那些我们原先计划来自借款人的未来现金流。收益率维持模型根据计划偿付额的未来值如何计算分为以下几种: （1）子弹模型 根据子弹模型，YM费应按下式计算：YM费=Pr×T×（贷款息票-YM息票）。式中，贷款息票表示贷款在发起时的息票，YM息票是提前偿付时的市场利率。该模型暗含的解释是在贷款提前偿付的日期我们把该贷款看作一笔在偿还日到期、在平时根据贷款息票利率支付利息的子弹贷款，并假定提前偿付款项能被投资于一个类似子弹贷款的债券，该债券平价购买，并按YM息票支付利息。 （2）单贴现因子模型 单贴现因子的YM费的公式为:YM费=∑FSP/(1+YM收益率）-提前偿付额。式中，FSP代表未来偿付额，求和指数t代表提前偿付以后的月数。该模型按一个不变的YM收益率来计算未来现金流的净现值。YM收益率一般选作相同到期日的国库券的收益率再加上一些精选的利差。如果没有利差，则YM费将允许贷款人确切地以无风险国库券组合重新产生未来计划的现金流，这很明显是一个过度补偿。 （3）复合贴现因子模型 除了在国债收益率曲线方面将未来现金流的贴现以外，复合贴现因子模型与单个贴现因子模型类似。它给出YM费是:YM费=∑FSP/（1+r+YM利差）-提前偿付额。式中，FSP代表未来计划的偿付额，r表示国债收益率，求和指数t代表提前偿付日期以后的月数。在YM利差设置为零的情况下，这个模型通常称作国库券变频收益率维持。这个模型通过购买一个国库券组合为贷款人重新产生未来现金流提供了足够的收费.由于一个国库券组合是无风险的，因此这明显是一个过度补偿。 （4）利率差异模型 对于利率差异模型，YM费等于计划利息偿付额和如果按照同样的偿还期，但却以同比到期日国库券的息票计算的计划利息偿付额的差的现值。即:YM费=∑ItIt/(1+r)t。式中，It表示计划利息偿付额，It表示按YM收益率计算的计划利息偿付额，YM收益率被选作与贷款具有相同到期日的国库券的收益率，加上一个可能的精选利差。其他符号与前面含义相同。这种方法隐含的假定是一旦收到提前偿付率项，贷款人能重新发行具有明确分期偿还计划的债券。这些新贷款的(固定)息票等于超过一个类似国库券的一些利差。两个现金流之间的差异产生YM费。 在建立提前偿付模型时，人们将数理统计中的生存分析方法引入其中，并成为当前比较流行的提前偿付预测方法之一。运用生存分析的方法来对提前偿付的行为进行分析，建立模型。首先应在一个抵押贷款组中抽取一定的样本(即某些确定的贷款个体)进行观察，每个个体提前偿付的时间即为个体的失效时间。生存分析中的危险函数∏(t)是表示个体存活到时间t，在t时刻的瞬时死亡率或失效率，即为t时刻贷款的提前偿付率。运用生存分析中的模型来描述提前偿付行为，并根据观测到的样本贷款的时间数据对其中的参数进行估计，从而得到一个描述抵押贷款提前偿付行为的模型。在生存分析中，对某个抵押贷款样本进行研究时，我们既要研究提前偿付的总趋势，又要考虑其它影响生存的因的现值不能超过其抵押贷款账户余额的本金数，保持其债务价值较小的优势。当利率降低，使得他将来现金流的现值超过抵押贷款账户余额的本金数，抵押贷款人就要在现行的利率下进行再融资，使其债务的价值仍具有较小的优势，就要执行期权，对其现有的贷款本金余额实行提前偿付。而此时期权的价值就是他未来现金流的现值与其抵押贷款账户余额的本金数的差。抵押贷款支持的证券就是一个含有期权的证券。在生存分析领域中，含有协变量的生存分析模型主要是比例危险模型。在研究提前偿付行为时，多沿用Cox比例危险模型，于是抵押贷款的提前偿付率∏(t，X)为：∏(t，x)=∏0(t)eβX∏(t,x)=∏0(t)eβX，其中βX=β1X1+β2X2+…+βnXn为回归系数向量，x为协变量。∏0(t)为基本危险函数一般研究时将∏0(t)令为指数分布，指数分布的危险函数是一个常数，即认为提前偿付率是一个恒定不变的比率，而外界的因素使得其产生波动，这些外界因素即作为协变量加入模型中。 提前偿付预测的结果不是一个提前偿付率，而是对于抵押品组合的剩余期限的每一个月份的一系列提前偿付率。 二、信用风险管理 由于信用风险具有较大的破坏性、联动性及不确定性，并且普遍存在于各种金融活动中。因此，为应对信用风险对金融机构及金融活动本身可能造成的巨大损失，金融理论界和实务部门在长期的金融理论研究和金融实践中创立了一整套防范信用风险的管理体系，主要是制度层面的，即在防范风险的过程中，金融部门经过摸索逐渐建立起来的一系列规章制度和行为规范。 1.建立个人信用制度 个人信用制度，是由国家建立，用于监督、管理和保障个人信用活动健康发展的一系列具有法律效力的规章制度和行为规范。其基本内涵包括个人信用登记、个人信用评估、个人信用风险预警、个人信用风险管理等制度。
组建个人信用专业评估机构，制定我国个人信用评估标准，建立个人信用评估体系和个人信用档案制度，完善个人信用制度。科学的选择个人信用评估指标是准确评估个人信用的基础和前提。评估指标体系应准确地反映评估对象的特点与实际水平，做到既全面、系统,又有科学性。 2.信用增级 所谓信用增级，是指在进行适当的风险分析后，对一定的证券化资产集合进行风险结构重组，并通过额外的现金流来源对可预见的损失进行弥补，以降低可预见的风险。 一般而言，信用升级的方式可分为内部信用增级和外部信用增级两种。内部信用升级可分为直接追索权、超额抵押、利差账户、现金储备、优先与次级结构等方式；外部信用升级又称为第三方担保，分为购买从属证券与由金融机构提供信用证或金融担保。 （1）内部信用增级 内部信用增级是指主要由住房抵押贷款证券化的发起人提供的信用增级。一般而言，发起人采取的信用增级方式包括直接追索权、超额抵押、利差账户、现金储备、优先与次级结构等方式。 提供直接追索权是指发起人承诺在抵押贷款的借款人未能按期偿付应付的本金和利息时，抵押支持证券的持有者可预期从发起人处获得债券本息支付的权力。直接追索权又可分为部分追索权和完全追索权两类。 超额抵押是指抵押支持证券发行人SPV拥有的资产价值超过其通过发行证券从投资者处获得的资金，它实际是SPV延期支付购买抵押贷款价款的结果，即证券化发起人并未获得其出售抵押贷款的全部资金。在设置超额担保结构后，与证券化相关的所有损失首先进入超额担保账户，证券化发起人将首先承担损失。 优先与次级结构在全世界的证券化过程中已经成为增强信用的最重要方法。它是指在一个资产池中同时开展两类或两类以上抵押贷款支持证券的交易，将发行证券分为A，B两类，A类属于优先证券，其持有者对基础资产的现金流拥有第一优先权，B类证券的持有者拥有第二优先权，只享有在A类证券持有者被支付后获得支付的权力。该结构实质是将本应支付给次级证券持有者的本息作为支付优先证券持有者本息的保证，其中从属或低级债券B被设计用于在高级债券A之前承担风险，因此，A通过B被信用增级。 （2）外部信用增级 外部信用增级是指由独立于证券化发起人的第三方提供的信用增级，一般分为第三方部分信用增级和第三方全部信用增级两种形式。与内部信用增级不同，外部信用增级通常不带有关联风险，因为一般来讲第三方的信用等级与基础资产的信用质量无关。外部信用增级的形式主要有:专类金融保险、传统保险公司保险、企业担保、信用证、现金担保账户和担保投资账户等。 住房抵押贷款保险机构根据证券化基础资产预期现金流状况决定担保程度，从而使抵押贷款组合的本息及相应的抵押品免受较大的信用风险损失。外部信用增级若采取部分信用增级形式，则可以部分减少信用风险损失。如果采取全部信用增级形式，担保方提供100%的信用证或100%的金融担保，就可保证不动产抵押贷款证券投资者获得全部的债券本金和利息，从而完全消除信用风险损失。 3.利用Credit Metrics模型度量信用风险 仿效Credit Metrics模型计算单笔贷款信用风险价值的原理，建立计算某个住房抵押贷款资产池支持证券的信用风险度量模型，其计算过程应遵循如下思路:首先确定一个信用评级体系，根据信用评级体系确定住房抵押贷款证券化产品的信用等级；其次，根据经验和历史数据分析，建立信用等级转移概率矩阵和信用等级损失比率矩阵；再次，根据上述信息，可以得到该证券处于不同信用等级的概率，得到在某一信用等级下的回收率，进而估算在某一信用等级下的现值，这样就可以得到不同信用等级情况下抵押证券现值之间的差值及该差值分布概率；最后根据风险价值的概率，可以计算该证券的风险价值即信用风险。 参考文献： [1]黄小彪,黄曼慧.住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究[J].中国房地产金融,2004,(6). [2]邴岩峰.住房信贷风险成因及防范措施[J].金融实务,2005,(8). [3]朱忠明,张淑艳等著.金融风险管理学[M].中国人民大学出版社.2004. [4]田杰.信息化时代房地产信贷风险防范研究[J].商业经济,2006，(1). （作者单位：湖南大学金融学院）
摘要：住房抵押贷款证券化是近年来我国金融业发展的一个热点，随着我国商业银行住房抵押贷款的逐渐发展和完善，实行住房抵押贷款证券化已是必然趋势。因此，在实行住房抵押贷款证券化的同时要注意到其存在的风险，采取一定方法予以防范。 关键词：住房抵押贷款证券化；风险防范 作为新的一种投资工具，住房抵押货款证券化的设计过程复杂，偿还机制独特，存在系统风险与非系统风险。我国金融市场自身的特点决定了我国住房抵押贷款证券化的风险也与国外一些国家有所不同，本文将对我国主要存在的提前偿付风险、信用风险的防范进行讨论。 一、提前偿付风险防范 提前偿付风险由于受人的行为和经济环境的影响，而不以人的意志为转移。由于环境的不确定性和人的有限理性，我们不可能从总体上完全认识和把握提前偿付风险的变化规律，因此在抵押资产证券化运作过程中必须树立风险动态观。同时也要认识到提前偿付风险具有可控性，通过构建科学合理的风险防范机制对提前偿付风险加以规避。 1.对提前偿付适当收取罚金 提前偿付罚金是指当借款人选择偿还贷款时，他就必须为这一行为额外支付一定数量的罚金，以补偿投资者由于提前偿付而遭受的损失。在数额上，提前偿付罚金等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。一些国家和地区的银行对提前偿付要征收一定的罚金。提前还贷违约金收取标准直接关系到银行利益与客户利益的调整，对银行在住房贷款市场的竞争力有很大影响，市场经济比较完善的国家对提前还贷的违约金都有比较规范的制度和做法，一般是对一定期限(如3年)内的提前还贷收取一定比例的违约金。 2.收益率的维持 收益率的维持常定义为:当借款人提前偿还其贷款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费。收益率维持费用的收取原则是要使贷款人对提前偿付变得不关心为止。目前，实务界和理论界在收益率维持费的基本计算公式基本上达成了共识，即借款人支付给贷款人收益率维持费应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，这样，借款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，能够重新产生那些我们原先计划来自借款人的未来现金流。收益率维持模型根据计划偿付额的未来值如何计算分为以下几种: （1）子弹模型 根据子弹模型，YM费应按下式计算：YM费=Pr×T×（贷款息票-YM息票）。式中，贷款息票表示贷款在发起时的息票，YM息票是提前偿付时的市场利率。该模型暗含的解释是在贷款提前偿付的日期我们把该贷款看作一笔在偿还日到期、在平时根据贷款息票利率支付利息的子弹贷款，并假定提前偿付款项能被投资于一个类似子弹贷款的债券，该债券平价购买，并按YM息票支付利息。 （2）单贴现因子模型 单贴现因子的YM费的公式为:YM费=∑FSP/(1+YM收益率）-提前偿付额。式中，FSP代表未来偿付额，求和指数t代表提前偿付以后的月数。该模型按一个不变的YM收益率来计算未来现金流的净现值。YM收益率一般选作相同到期日的国库券的收益率再加上一些精选的利差。如果没有利差，则YM费将允许贷款人确切地以无风险国库券组合重新产生未来计划的现金流，这很明显是一个过度补偿。 （3）复合贴现因子模型 除了在国债收益率曲线方面将未来现金流的贴现以外，复合贴现因子模型与单个贴现因子模型类似。它给出YM费是:YM费=∑FSP/（1+r+YM利差）-提前偿付额。式中，FSP代表未来计划的偿付额，r表示国债收益率，求和指数t代表提前偿付日期以后的月数。在YM利差设置为零的情况下，这个模型通常称作国库券变频收益率维持。这个模型通过购买一个国库券组合为贷款人重新产生未来现金流提供了足够的收费.由于一个国库券组合是无风险的，因此这明显是一个过度补偿。 （4）利率差异模型 对于利率差异模型，YM费等于计划利息偿付额和如果按照同样的偿还期，但却以同比到期日国库券的息票计算的计划利息偿付额的差的现值。即:YM费=∑ItIt/(1+r)t。式中，It表示计划利息偿付额，It表示按YM收益率计算的计划利息偿付额，YM收益率被选作与贷款具有相同到期日的国库券的收益率，加上一个可能的精选利差。其他符号与前面含义相同。这种方法隐含的假定是一旦收到提前偿付率项，贷款人能重新发行具有明确分期偿还计划的债券。这些新贷款的(固定)息票等于超过一个类似国库券的一些利差。两个现金流之间的差异产生YM费。 在建立提前偿付模型时，人们将数理统计中的生存分析方法引入其中，并成为当前比较流行的提前偿付预测方法之一。运用生存分析的方法来对提前偿付的行为进行分析，建立模型。首先应在一个抵押贷款组中抽取一定的样本(即某些确定的贷款个体)进行观察，每个个体提前偿付的时间即为个体的失效时间。生存分析中的危险函数∏(t)是表示个体存活到时间t，在t时刻的瞬时死亡率或失效率，即为t时刻贷款的提前偿付率。运用生存分析中的模型来描述提前偿付行为，并根据观测到的样本贷款的时间数据对其中的参数进行估计，从而得到一个描述抵押贷款提前偿付行为的模型。在生存分析中，对某个抵押贷款样本进行研究时，我们既要研究提前偿付的总趋势，又要考虑其它影响生存的因的现值不能超过其抵押贷款账户余额的本金数，保持其债务价值较小的优势。当利率降低，使得他将来现金流的现值超过抵押贷款账户余额的本金数，抵押贷款人就要在现行的利率下进行再融资，使其债务的价值仍具有较小的优势，就要执行期权，对其现有的贷款本金余额实行提前偿付。而此时期权的价值就是他未来现金流的现值与其抵押贷款账户余额的本金数的差。抵押贷款支持的证券就是一个含有期权的证券。在生存分析领域中，含有协变量的生存分析模型主要是比例危险模型。在研究提前偿付行为时，多沿用Cox比例危险模型，于是抵押贷款的提前偿付率∏(t，X)为：∏(t，x)=∏0(t)eβX∏(t,x)=∏0(t)eβX，其中βX=β1X1+β2X2+…+βnXn为回归系数向量，x为协变量。∏0(t)为基本危险函数一般研究时将∏0(t)令为指数分布，指数分布的危险函数是一个常数，即认为提前偿付率是一个恒定不变的比率，而外界的因素使得其产生波动，这些外界因素即作为协变量加入模型中。 提前偿付预测的结果不是一个提前偿付率，而是对于抵押品组合的剩余期限的每一个月份的一系列提前偿付率。 二、信用风险管理 由于信用风险具有较大的破坏性、联动性及不确定性，并且普遍存在于各种金融活动中。因此，为应对信用风险对金融机构及金融活动本身可能造成的巨大损失，金融理论界和实务部门在长期的金融理论研究和金融实践中创立了一整套防范信用风险的管理体系，主要是制度层面的，即在防范风险的过程中，金融部门经过摸索逐渐建立起来的一系列规章制度和行为规范。 1.建立个人信用制度 个人信用制度，是由国家建立，用于监督、管理和保障个人信用活动健康发展的一系列具有法律效力的规章制度和行为规范。其基本内涵包括个人信用登记、个人信用评估、个人信用风险预警、个人信用风险管理等制度。
组建个人信用专业评估机构，制定我国个人信用评估标准，建立个人信用评估体系和个人信用档案制度，完善个人信用制度。科学的选择个人信用评估指标是准确评估个人信用的基础和前提。评估指标体系应准确地反映评估对象的特点与实际水平，做到既全面、系统,又有科学性。 2.信用增级 所谓信用增级，是指在进行适当的风险分析后，对一定的证券化资产集合进行风险结构重组，并通过额外的现金流来源对可预见的损失进行弥补，以降低可预见的风险。 一般而言，信用升级的方式可分为内部信用增级和外部信用增级两种。内部信用升级可分为直接追索权、超额抵押、利差账户、现金储备、优先与次级结构等方式；外部信用升级又称为第三方担保，分为购买从属证券与由金融机构提供信用证或金融担保。 （1）内部信用增级 内部信用增级是指主要由住房抵押贷款证券化的发起人提供的信用增级。一般而言，发起人采取的信用增级方式包括直接追索权、超额抵押、利差账户、现金储备、优先与次级结构等方式。 提供直接追索权是指发起人承诺在抵押贷款的借款人未能按期偿付应付的本金和利息时，抵押支持证券的持有者可预期从发起人处获得债券本息支付的权力。直接追索权又可分为部分追索权和完全追索权两类。 超额抵押是指抵押支持证券发行人SPV拥有的资产价值超过其通过发行证券从投资者处获得的资金，它实际是SPV延期支付购买抵押贷款价款的结果，即证券化发起人并未获得其出售抵押贷款的全部资金。在设置超额担保结构后，与证券化相关的所有损失首先进入超额担保账户，证券化发起人将首先承担损失。 优先与次级结构在全世界的证券化过程中已经成为增强信用的最重要方法。它是指在一个资产池中同时开展两类或两类以上抵押贷款支持证券的交易，将发行证券分为A，B两类，A类属于优先证券，其持有者对基础资产的现金流拥有第一优先权，B类证券的持有者拥有第二优先权，只享有在A类证券持有者被支付后获得支付的权力。该结构实质是将本应支付给次级证券持有者的本息作为支付优先证券持有者本息的保证，其中从属或低级债券B被设计用于在高级债券A之前承担风险，因此，A通过B被信用增级。 （2）外部信用增级 外部信用增级是指由独立于证券化发起人的第三方提供的信用增级，一般分为第三方部分信用增级和第三方全部信用增级两种形式。与内部信用增级不同，外部信用增级通常不带有关联风险，因为一般来讲第三方的信用等级与基础资产的信用质量无关。外部信用增级的形式主要有:专类金融保险、传统保险公司保险、企业担保、信用证、现金担保账户和担保投资账户等。 住房抵押贷款保险机构根据证券化基础资产预期现金流状况决定担保程度，从而使抵押贷款组合的本息及相应的抵押品免受较大的信用风险损失。外部信用增级若采取部分信用增级形式，则可以部分减少信用风险损失。如果采取全部信用增级形式，担保方提供100%的信用证或100%的金融担保，就可保证不动产抵押贷款证券投资者获得全部的债券本金和利息，从而完全消除信用风险损失。 3.利用Credit Metrics模型度量信用风险 仿效Credit Metrics模型计算单笔贷款信用风险价值的原理，建立计算某个住房抵押贷款资产池支持证券的信用风险度量模型，其计算过程应遵循如下思路:首先确定一个信用评级体系，根据信用评级体系确定住房抵押贷款证券化产品的信用等级；其次，根据经验和历史数据分析，建立信用等级转移概率矩阵和信用等级损失比率矩阵；再次，根据上述信息，可以得到该证券处于不同信用等级的概率，得到在某一信用等级下的回收率，进而估算在某一信用等级下的现值，这样就可以得到不同信用等级情况下抵押证券现值之间的差值及该差值分布概率；最后根据风险价值的概率，可以计算该证券的风险价值即信用风险。 参考文献： [1]黄小彪,黄曼慧.住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究[J].中国房地产金融,2004,(6). [2]邴岩峰.住房信贷风险成因及防范措施[J].金融实务,2005,(8). [3]朱忠明,张淑艳等著.金融风险管理学[M].中国人民大学出版社.2004. [4]田杰.信息化时代房地产信贷风险防范研究[J].商业经济,2006，(1). （作者单位：湖南大学金融学院）