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破解常熟市保障性住房物业管理困境
作者：何沁华
来源：《房地产导刊》2013年第03期
近年来，随着国家大力推进保障性住房建设，常熟也建设了大批保障性住宅小区，主要有花溪苑廉租住房、百盛花园三期经适房、金枫家园保障性住房和在建的虞枫家园保障性住房。保障性住宅小区也象一般商品住宅通过市场化招投标方式委托物业企业管理。在对保障性住房进行物业管理的过程中出现了一些新问题，部分企业因物业收费率低、物业服务收费标准较低而运行成本上涨等原因造成亏损，企业运行困难，提出退出小区管理。以金枫家园保障性住房为例，金枫家园由常熟市国兴置业有限公司开发建设，苏州人居资产物业管理有限公司于2009年12月通过市场化招投标方式承接管理。该小区住宅总建筑面积10.5万平方米，共31幢1396户，其中多层住宅26幢、1046套、7.5万平方米，小高层住宅5幢、350套、3万平方米。物业费标准：多层住宅0.58元/平方米·月，带电梯的小高层1.38元/平方米·月。业主委员会于2013年1月成立。2012年，该小区应收物业费1012222元，实收物业费906372元，企业物业管理费用支出109.95万元，企业亏损19.31万元。2013年1月，人居物业公告全体业主，因收费率不高、企业成本上涨等原因造成企业亏损，将于三个月后退出小区管理。保障性住房本身是一项民生工程，如果物业企业退出小区管理，将影响百姓的日常居住和生活，这将会产生更多的民生问题。
常熟保障性住房物业管理中存在的主要问题
1.物业费标准低，收费率低。这是全市小区管理共存的难点之一，在保障性小区尤为突出。一是受文化水平和思维方式限制，业主对物业提供的有偿管理模式不支持，缺乏“花钱买服务”的物业管理消费观念。二是业主认为他们是中、低收入困难家庭，经济收入相对较低，再每月交不菲的物业费用，无形中加重了生活负担，希望给予减免物业费。更有部分业主认为他们是政府为了保障他们的居住条件，才安置进来的，这笔费用理因政府承担。三是在前期物业管理招投标时，因考虑小区居民多为中、低收入家庭，所以物业费中标价格低于市场价格，在物业收费率逐年下降，而物涨水平逐年上涨的情况下，造成小区管理经费严重不足。
2.配套设施不够完善。个别保障性小区由于实施市场化运作，开发商片面追求利润最大化，造成小区房屋质量偏差，基础设施、公共配套设施不到位，在保修期内得不到解决，业主对此意见较大，将矛盾转嫁到物业企业，并以不交物业费表达不满。
3.物业服务水平不到位。近几年随着人力成本的上涨导致物业企业的成本不断上涨，在物业管理收费标准和收费率较低的情况下，物业企业降低物业服务标准，物业服务质量下降，物业服务不到位。
4.小区缺乏造血功能。《常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见》规定从2012年4月1日以后挂牌出让的保障性小区物业用房的配置比例为小区建筑面积的千分之二十二，其中物业
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破解常熟市保障性住房物业管理困境
作者：何沁华
来源：《房地产导刊》2013年第03期
近年来，随着国家大力推进保障性住房建设，常熟也建设了大批保障性住宅小区，主要有花溪苑廉租住房、百盛花园三期经适房、金枫家园保障性住房和在建的虞枫家园保障性住房。保障性住宅小区也象一般商品住宅通过市场化招投标方式委托物业企业管理。在对保障性住房进行物业管理的过程中出现了一些新问题，部分企业因物业收费率低、物业服务收费标准较低而运行成本上涨等原因造成亏损，企业运行困难，提出退出小区管理。以金枫家园保障性住房为例，金枫家园由常熟市国兴置业有限公司开发建设，苏州人居资产物业管理有限公司于2009年12月通过市场化招投标方式承接管理。该小区住宅总建筑面积10.5万平方米，共31幢1396户，其中多层住宅26幢、1046套、7.5万平方米，小高层住宅5幢、350套、3万平方米。物业费标准：多层住宅0.58元/平方米·月，带电梯的小高层1.38元/平方米·月。业主委员会于2013年1月成立。2012年，该小区应收物业费1012222元，实收物业费906372元，企业物业管理费用支出109.95万元，企业亏损19.31万元。2013年1月，人居物业公告全体业主，因收费率不高、企业成本上涨等原因造成企业亏损，将于三个月后退出小区管理。保障性住房本身是一项民生工程，如果物业企业退出小区管理，将影响百姓的日常居住和生活，这将会产生更多的民生问题。
常熟保障性住房物业管理中存在的主要问题
1.物业费标准低，收费率低。这是全市小区管理共存的难点之一，在保障性小区尤为突出。一是受文化水平和思维方式限制，业主对物业提供的有偿管理模式不支持，缺乏“花钱买服务”的物业管理消费观念。二是业主认为他们是中、低收入困难家庭，经济收入相对较低，再每月交不菲的物业费用，无形中加重了生活负担，希望给予减免物业费。更有部分业主认为他们是政府为了保障他们的居住条件，才安置进来的，这笔费用理因政府承担。三是在前期物业管理招投标时，因考虑小区居民多为中、低收入家庭，所以物业费中标价格低于市场价格，在物业收费率逐年下降，而物涨水平逐年上涨的情况下，造成小区管理经费严重不足。
2.配套设施不够完善。个别保障性小区由于实施市场化运作，开发商片面追求利润最大化，造成小区房屋质量偏差，基础设施、公共配套设施不到位，在保修期内得不到解决，业主对此意见较大，将矛盾转嫁到物业企业，并以不交物业费表达不满。
3.物业服务水平不到位。近几年随着人力成本的上涨导致物业企业的成本不断上涨，在物业管理收费标准和收费率较低的情况下，物业企业降低物业服务标准，物业服务质量下降，物业服务不到位。
4.小区缺乏造血功能。《常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见》规定从2012年4月1日以后挂牌出让的保障性小区物业用房的配置比例为小区建筑面积的千分之二十二，其中物业