第四章 房地产评估
一、单项选择题
1、 城镇土地的标定地价是（C）
A、 某时点城镇土地宗地价格 B、某时期城镇土地宗地价格 C、某时点城镇土地标准宗
地价格 D、某时期城镇土地标准宗地价格
2、 假设开发法属于一种（ D）
A、 加成法 B、积算法 C、类比法 D、倒算法
3、 某宗地工业用地最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若还原利率为9%。则
年限修正系数为（B）
A、0.992 B、0.986 C、0.981 D、0.930
4、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为（C）
A、85，000 B、12，631 C、72，369 D、12，369
5、建筑物残值估价法属于（A）中的一种具体方法。
A、收益法 B、成本法 C、市场法 D、功能价值法
二、名词解释
1、房地产权益 99 2、房地产区位 99 3、土地使用权 102 4、标定地价 105
5、建筑密度 111 6、规划限制 110 7、假设开发法 139 8、建筑物的经济性贬值 162
9、完好房 158
三、简答题
1、简述土地资产的特性。 103-104
2、简述土地资产的价格特点。 108
3、简述影响地产价格的一般因素。 109
4、简述影响我国工业用地的区域因素。111-112
5、简述我国土地使用权评估中的替代原则。 114
6、简述在收益法中土地收益额的选择和估算过程。 132-133
7、简述建筑物评估必须考虑的因素。 146
8、简述预决算调整法适用的前提和范围。 155
四、计算分析题
1、一座房屋预计耐用年限10年，在今后5年每年各收净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元。第六年起，租金为168万元，假设折现率为10%，试评估房产价格。
2、某混合结构单层厂房经评估人员现场勘查后打分情况为：结构部分（G）61分，装修部分（S）55分，设备部分（B）56分。已知成新率修正系数为G=0.7, S=0.2, B=0.1；该厂房耐用年限50年，实际已使用22年。求该厂房综合成新率。
3、某综合楼为六层砖混结构综合用房。设计耐用年限为20年，实际已使用4年。该工程建筑面积8534平方米，层高2.85米。按调整后工程量，现行工程预算价格、费率计算出的定额直接费为4151497.07元，综合间接费率27%，远征费率1.7%，劳保基金5%，施工利润6%，材料差价47812.39元。税金率3.22%，定额管理费0.18%。前期费用率和其他费用率为5.77%，资金成本按工程投资两年均匀投入考虑，年利率按5.94%，采用现场勘查法对建筑物成新率打分得出结构部分为83分，装修部分为82分，设备部分为83分。试用预决算调整法求其评估值。 165
4、某市某区有三层砖混结构的办公楼一栋，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元(整栋出租),订约日期为1995年1月,建筑物已经使用10年,假设建筑物还原利率为10%,耐用年限为60年,土地还原利率为8%。试评估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地价格,及有限期为50年的土地价格。
已知以下条件：该评估房地产的年租金应为780元/平方米；房产税按租金的12%计算，管理费以年租金的3%计算；修缮费以房屋现值的1.5%计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%，已经使用10年；保险费以房屋现值的0.3%计算；租金损失准备金为半月租金收入；土地使用税为每年每平方米2元。
第四章 房地产评估
一、单项选择题
1、 城镇土地的标定地价是（C）
A、 某时点城镇土地宗地价格 B、某时期城镇土地宗地价格 C、某时点城镇土地标准宗
地价格 D、某时期城镇土地标准宗地价格
2、 假设开发法属于一种（ D）
A、 加成法 B、积算法 C、类比法 D、倒算法
3、 某宗地工业用地最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若还原利率为9%。则
年限修正系数为（B）
A、0.992 B、0.986 C、0.981 D、0.930
4、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为（C）
A、85，000 B、12，631 C、72，369 D、12，369
5、建筑物残值估价法属于（A）中的一种具体方法。
A、收益法 B、成本法 C、市场法 D、功能价值法
二、名词解释
1、房地产权益 99 2、房地产区位 99 3、土地使用权 102 4、标定地价 105
5、建筑密度 111 6、规划限制 110 7、假设开发法 139 8、建筑物的经济性贬值 162
9、完好房 158
三、简答题
1、简述土地资产的特性。 103-104
2、简述土地资产的价格特点。 108
3、简述影响地产价格的一般因素。 109
4、简述影响我国工业用地的区域因素。111-112
5、简述我国土地使用权评估中的替代原则。 114
6、简述在收益法中土地收益额的选择和估算过程。 132-133
7、简述建筑物评估必须考虑的因素。 146
8、简述预决算调整法适用的前提和范围。 155
四、计算分析题
1、一座房屋预计耐用年限10年，在今后5年每年各收净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元。第六年起，租金为168万元，假设折现率为10%，试评估房产价格。
2、某混合结构单层厂房经评估人员现场勘查后打分情况为：结构部分（G）61分，装修部分（S）55分，设备部分（B）56分。已知成新率修正系数为G=0.7, S=0.2, B=0.1；该厂房耐用年限50年，实际已使用22年。求该厂房综合成新率。
3、某综合楼为六层砖混结构综合用房。设计耐用年限为20年，实际已使用4年。该工程建筑面积8534平方米，层高2.85米。按调整后工程量，现行工程预算价格、费率计算出的定额直接费为4151497.07元，综合间接费率27%，远征费率1.7%，劳保基金5%，施工利润6%，材料差价47812.39元。税金率3.22%，定额管理费0.18%。前期费用率和其他费用率为5.77%，资金成本按工程投资两年均匀投入考虑，年利率按5.94%，采用现场勘查法对建筑物成新率打分得出结构部分为83分，装修部分为82分，设备部分为83分。试用预决算调整法求其评估值。 165
4、某市某区有三层砖混结构的办公楼一栋，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元(整栋出租),订约日期为1995年1月,建筑物已经使用10年,假设建筑物还原利率为10%,耐用年限为60年,土地还原利率为8%。试评估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地价格,及有限期为50年的土地价格。
已知以下条件：该评估房地产的年租金应为780元/平方米；房产税按租金的12%计算，管理费以年租金的3%计算；修缮费以房屋现值的1.5%计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%，已经使用10年；保险费以房屋现值的0.3%计算；租金损失准备金为半月租金收入；土地使用税为每年每平方米2元。