房地产评估报告书
湘财院房评报字[2011]第101841B号
湖南财院房地产评估事务所有限公司
二○一一年十月十八日
房地产估价报告
项目名称：长沙市雨花区新星小区小高层住宅*栋***#房地产课税价
值评估
估价委托人：**
估价机构：湖南财院房地产评估事务所有限公司
估价人员：杨雪 凌玖
估价作业日期：2011年10月13日—2011年10月18日
估价报告编号：湘财院房评报字[2011]第101841B号
目 录
致估价委托人函 ........................................ 3
注册房地产估价师声明 ................................... 4
估价的假设和限制条件 .................................. 5
房地产估价结果报告 .................................... 7
附件 ................................................ 11 房地产估价技术报告(评估机构存档及供有关部门查阅)
致估价委托人函
**：
承蒙您委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对您所委托的位于长沙市雨花区新星小区小高层住宅***栋**#（建筑面积为139.01平方米，以下称估价对象）房地产进行了课税评估。本次估价的估价时点为2011年10月18日，估价目的为办理房地产交易过户手续缴纳契税提供参考依据。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验并对房地产市场价格因素进行分析，经过测算，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产总价值为人民币84.92万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整），单价为6109元平方米。经估价人员及委托方确认，估价对象未存在法定优先受偿款，最后确定估价对象抵押价值为人民币84.92万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整）。评估详细的结果、过程及有关说明请见后附的《房地产估价结果报告》。
此致
湖南财院房地产评估事务所有限公司
法定代表人（签章）：
二○一一年十月十八日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，未邀其他专家提供专业帮助。
3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系及偏见。
4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12日联合发布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司已派专业估价人员杨雪、凌玖对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、本估价报告所得出的结论仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用于拍卖、验资证明、拆迁补偿等除本次目的之外的其他用途。未经本评估结构和估价人员的同意，本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估公司所有。
7、本估价报告所得出的估价结果，仅供课税参考，报告结论本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责。
8、本估价报告中确定的价格均具有时效性，未来房地产市场或国家政策变化均会引起估价对象价值的变化，提请报告使用者及时调整或重新评估。
9、本报告书须经本公司法定代表人签字才有法律效力。
10、本报告应用有效期为报告完成之日起一年，如果使用本报告结论的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失等不承担责任。
11、如发现本报告中文字或数字因校对或类似原因出现差错时，请通知本公司及时更正。委托方接到本公司报告后，如有异议，请及时与本评估公司联系。
杨雪（注册房地产估价师） 凌玖（注册房地产估价师） 注册估价师证号：2009070334
注册估价师证号：2008090606 注册估价师签章： 注册估价师签章：
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件：
1、根据《房地产估价规范》，本评估报告的结论为估价对象的课税，所谓房地产课税评估目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。而公开市场价值是指在符合国家有关法律法规，交易双方掌握充足的市场信息、有充足的交易时间、了解交易对象和交易程序、交易条件公开，且追求各自最大经济利益下形成的价格。
2、委托方提供的资料真实可靠，本报告中建筑面积以委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》复印件登记的数据为依据。本评估公司未向有关部门核实，故对委托方提供的资料真实性不负责任。
3、经估价人员调查了解，在估价时点估价师没有发现抵押、担保等他项权限，即于估价时点委托方对估价对象具有完全权利。
4、我公司已派专业估价人员于估价时点对估价对象进行了实地勘查，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们假设其符合国家有关技术、质量、验收规范和标准。
二、估价的限制条件：
1、本评估报告仅为委托方用于本次评估目的提供参考依据，不得用于除本次目的之外的其他用途，若改变估价目的或使用条件，需向本评估公司咨询后作相应的修正或重新评估。
2、本报告自报告完成之日起一年内有效。
3、本报告解释权为本评估公司所有，未经本评估公司和估价人员的同意，本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
4、本次评估结果反映了公开市场环境中估价对象的正常价格水平。
5、此评估报告须经当地房屋产权管理部门登记备案后，方可正式生效，如在办理登记过程中，发现估价对象产权信息与登记部门中信息不一致，该评估报告亦做相应调整，恳请报告使用者注意。
6、提请报告使用者注意上述估价师声明、估价的假设和限制条件。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名 称:***
二、估价机构
单位名称：湖南财院房地产评估事务所有限公司 法定代表人：伍中信
估价资质：贰级
房地产评估资质证书号：湘财院房(估）证字第101841B号
地 址：长沙市岳麓区枫林路
三、评估对象概况
（一）区位状况
1、位置
本估价对象位于长沙市雨花区新星小区，新星小区东至周家桥，西临树木岭路，南近交通警察大队（247米），北靠长沙公安局雨花局（417米），距离京珠高速仅约10分钟车程，距离长沙火车站仅约20分钟车程，距离黄花机场仅约35分钟车程。本估价对象建筑物坐北朝南，为新星小区小高层住宅***栋的第**层**房。
2、交通
该估价对象所在区域交通较为方便，附近有147路,406路,601路,805路,8路,135路,159路,802路等公交经过，紧临地铁三号线。
3、周围环境和景观
该估价对象临近树木岭路，周围环境资源相对较好。
4、外部配套设施
估价对象所在的片区，地势平坦，排水通畅。水电气供应充足。周边教育、医疗卫生、银行网点、酒店、餐饮娱乐、购物广场等公共服务设施完备度较高。距离毛泽东文学院950米、湘雅三医院894米、望岳小区669米。
（二）、实物状况
估价对象使用性质为住宅，建筑面积为139.01平方米，其中分摊面积为15.89平方米。其所在楼层是总层高为13层的小高层，本估价对象位于第10层的1004房。估价建筑物为钢混结构，建成年代为2005年，住宅室
内装修。建筑物外墙为外墙砖，入户门为防盗门，室内为塑钢门。内墙刷乳胶漆，天花板刷乳胶漆，天棚刷涂料，客厅地面为瓷砖地板，卧室地面为实心防护木地板，卫生间墙面贴瓷砖过半，房屋水电配套齐全，通风采光条件良好，管、线暗敷。户型为三室两厅二卫，层高约为3米。
（三）、权属状况
估价对象房屋所有权人为曾方，所有权证号为长房权证雨花字第00612484号，房号为1004号，产别为私有房产，建筑面积为139.01平方米，分摊面积为15.89平方米，建筑用途为住宅。
估价对象的国有土地使用权人为曾方，土地证号为长国用（2010）第045396号，地类（用途）为住宅用地，土地使用权类型为出让地，土地终止日期为2072年11月18日，使用权（分摊）面积为23.66平方米。
四、估价目的
为办理房地产交易过户手续缴纳契税提供参考依据
五、估价时点
2011年10月18日 本时点为估价人员实地勘察之日，据《房地产估价规范》规定，若无其他相关规定，估价人员实地勘察之日即为本评估报告的估价时点。
六、价值定义
房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并因符合相关税法的有关规定。
七、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
4、委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等相关资料；
5、房地产相关税法
6、估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
3、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。
4、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》并结合估价对象的实际情况、估价人员认真分析所掌握的资料，进行了现场踏勘和调查，该区域房地产交易市场比较活跃，交易案例多，适宜采用市场法和收益法评估委估对象在估价时点的价格。因成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，在当前房地产市场需大于求的状况下，测算出来的价格往往偏低，故此次评估不选取。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应有的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值，不适合本估价对象，而故此次评估不选取。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是根据估价对象的预测未来收益来求取估价对象价值的方法。较具体地说，就是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响委估房地产价格因素的分析，确定估价对象在估价时点2011年10月18日房地产总价值约为人民币84.92万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整），单价为6109元平方米。
十一、估价人员
吴青（注册房地产估价师） 凌玖（注册房地产估价师）
注册估价师证号：2009070334
十二、估价作业日期 注册估价师证号：2008090606 注册估价师签章： 注册估价师签章：
2011年10月13日——2011年10月18日
十六、估价报告应用有效期
一年，即2011年10月18日起至2012年10月17日止。 10
附件
1、房地产评估公司营业执照复印件；
2、房地产评估资质证书复印件；
3、房地产估价人员资格证书复印件;
4、评估委托协议；
5、房屋所有权证复印件；
6、国有土地使用权证复印件；
7、评估对象位置示意图；
8、物业照片；
9、现场查勘表。
11
附件：区位图
12
实物照片
13
房地产评估报告书
湘财院房评报字[2011]第101841B号
湖南财院房地产评估事务所有限公司
二○一一年十月十八日
房地产估价报告
项目名称：长沙市雨花区新星小区小高层住宅*栋***#房地产课税价
值评估
估价委托人：**
估价机构：湖南财院房地产评估事务所有限公司
估价人员：杨雪 凌玖
估价作业日期：2011年10月13日—2011年10月18日
估价报告编号：湘财院房评报字[2011]第101841B号
目 录
致估价委托人函 ........................................ 3
注册房地产估价师声明 ................................... 4
估价的假设和限制条件 .................................. 5
房地产估价结果报告 .................................... 7
附件 ................................................ 11 房地产估价技术报告(评估机构存档及供有关部门查阅)
致估价委托人函
**：
承蒙您委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对您所委托的位于长沙市雨花区新星小区小高层住宅***栋**#（建筑面积为139.01平方米，以下称估价对象）房地产进行了课税评估。本次估价的估价时点为2011年10月18日，估价目的为办理房地产交易过户手续缴纳契税提供参考依据。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验并对房地产市场价格因素进行分析，经过测算，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产总价值为人民币84.92万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整），单价为6109元平方米。经估价人员及委托方确认，估价对象未存在法定优先受偿款，最后确定估价对象抵押价值为人民币84.92万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整）。评估详细的结果、过程及有关说明请见后附的《房地产估价结果报告》。
此致
湖南财院房地产评估事务所有限公司
法定代表人（签章）：
二○一一年十月十八日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，未邀其他专家提供专业帮助。
3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系及偏见。
4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12日联合发布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司已派专业估价人员杨雪、凌玖对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、本估价报告所得出的结论仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用于拍卖、验资证明、拆迁补偿等除本次目的之外的其他用途。未经本评估结构和估价人员的同意，本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估公司所有。
7、本估价报告所得出的估价结果，仅供课税参考，报告结论本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责。
8、本估价报告中确定的价格均具有时效性，未来房地产市场或国家政策变化均会引起估价对象价值的变化，提请报告使用者及时调整或重新评估。
9、本报告书须经本公司法定代表人签字才有法律效力。
10、本报告应用有效期为报告完成之日起一年，如果使用本报告结论的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失等不承担责任。
11、如发现本报告中文字或数字因校对或类似原因出现差错时，请通知本公司及时更正。委托方接到本公司报告后，如有异议，请及时与本评估公司联系。
杨雪（注册房地产估价师） 凌玖（注册房地产估价师） 注册估价师证号：2009070334
注册估价师证号：2008090606 注册估价师签章： 注册估价师签章：
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件：
1、根据《房地产估价规范》，本评估报告的结论为估价对象的课税，所谓房地产课税评估目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。而公开市场价值是指在符合国家有关法律法规，交易双方掌握充足的市场信息、有充足的交易时间、了解交易对象和交易程序、交易条件公开，且追求各自最大经济利益下形成的价格。
2、委托方提供的资料真实可靠，本报告中建筑面积以委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》复印件登记的数据为依据。本评估公司未向有关部门核实，故对委托方提供的资料真实性不负责任。
3、经估价人员调查了解，在估价时点估价师没有发现抵押、担保等他项权限，即于估价时点委托方对估价对象具有完全权利。
4、我公司已派专业估价人员于估价时点对估价对象进行了实地勘查，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们假设其符合国家有关技术、质量、验收规范和标准。
二、估价的限制条件：
1、本评估报告仅为委托方用于本次评估目的提供参考依据，不得用于除本次目的之外的其他用途，若改变估价目的或使用条件，需向本评估公司咨询后作相应的修正或重新评估。
2、本报告自报告完成之日起一年内有效。
3、本报告解释权为本评估公司所有，未经本评估公司和估价人员的同意，本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
4、本次评估结果反映了公开市场环境中估价对象的正常价格水平。
5、此评估报告须经当地房屋产权管理部门登记备案后，方可正式生效，如在办理登记过程中，发现估价对象产权信息与登记部门中信息不一致，该评估报告亦做相应调整，恳请报告使用者注意。
6、提请报告使用者注意上述估价师声明、估价的假设和限制条件。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名 称:***
二、估价机构
单位名称：湖南财院房地产评估事务所有限公司 法定代表人：伍中信
估价资质：贰级
房地产评估资质证书号：湘财院房(估）证字第101841B号
地 址：长沙市岳麓区枫林路
三、评估对象概况
（一）区位状况
1、位置
本估价对象位于长沙市雨花区新星小区，新星小区东至周家桥，西临树木岭路，南近交通警察大队（247米），北靠长沙公安局雨花局（417米），距离京珠高速仅约10分钟车程，距离长沙火车站仅约20分钟车程，距离黄花机场仅约35分钟车程。本估价对象建筑物坐北朝南，为新星小区小高层住宅***栋的第**层**房。
2、交通
该估价对象所在区域交通较为方便，附近有147路,406路,601路,805路,8路,135路,159路,802路等公交经过，紧临地铁三号线。
3、周围环境和景观
该估价对象临近树木岭路，周围环境资源相对较好。
4、外部配套设施
估价对象所在的片区，地势平坦，排水通畅。水电气供应充足。周边教育、医疗卫生、银行网点、酒店、餐饮娱乐、购物广场等公共服务设施完备度较高。距离毛泽东文学院950米、湘雅三医院894米、望岳小区669米。
（二）、实物状况
估价对象使用性质为住宅，建筑面积为139.01平方米，其中分摊面积为15.89平方米。其所在楼层是总层高为13层的小高层，本估价对象位于第10层的1004房。估价建筑物为钢混结构，建成年代为2005年，住宅室
内装修。建筑物外墙为外墙砖，入户门为防盗门，室内为塑钢门。内墙刷乳胶漆，天花板刷乳胶漆，天棚刷涂料，客厅地面为瓷砖地板，卧室地面为实心防护木地板，卫生间墙面贴瓷砖过半，房屋水电配套齐全，通风采光条件良好，管、线暗敷。户型为三室两厅二卫，层高约为3米。
（三）、权属状况
估价对象房屋所有权人为曾方，所有权证号为长房权证雨花字第00612484号，房号为1004号，产别为私有房产，建筑面积为139.01平方米，分摊面积为15.89平方米，建筑用途为住宅。
估价对象的国有土地使用权人为曾方，土地证号为长国用（2010）第045396号，地类（用途）为住宅用地，土地使用权类型为出让地，土地终止日期为2072年11月18日，使用权（分摊）面积为23.66平方米。
四、估价目的
为办理房地产交易过户手续缴纳契税提供参考依据
五、估价时点
2011年10月18日 本时点为估价人员实地勘察之日，据《房地产估价规范》规定，若无其他相关规定，估价人员实地勘察之日即为本评估报告的估价时点。
六、价值定义
房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并因符合相关税法的有关规定。
七、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
4、委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等相关资料；
5、房地产相关税法
6、估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
2、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
3、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。
4、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》并结合估价对象的实际情况、估价人员认真分析所掌握的资料，进行了现场踏勘和调查，该区域房地产交易市场比较活跃，交易案例多，适宜采用市场法和收益法评估委估对象在估价时点的价格。因成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，在当前房地产市场需大于求的状况下，测算出来的价格往往偏低，故此次评估不选取。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应有的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值，不适合本估价对象，而故此次评估不选取。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是根据估价对象的预测未来收益来求取估价对象价值的方法。较具体地说，就是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响委估房地产价格因素的分析，确定估价对象在估价时点2011年10月18日房地产总价值约为人民币84.92万元（大写：人民币捌拾肆万玖仟贰佰元整），单价为6109元平方米。
十一、估价人员
吴青（注册房地产估价师） 凌玖（注册房地产估价师）
注册估价师证号：2009070334
十二、估价作业日期 注册估价师证号：2008090606 注册估价师签章： 注册估价师签章：
2011年10月13日——2011年10月18日
十六、估价报告应用有效期
一年，即2011年10月18日起至2012年10月17日止。 10
附件
1、房地产评估公司营业执照复印件；
2、房地产评估资质证书复印件；
3、房地产估价人员资格证书复印件;
4、评估委托协议；
5、房屋所有权证复印件；
6、国有土地使用权证复印件；
7、评估对象位置示意图；
8、物业照片；
9、现场查勘表。
11
附件：区位图
12
实物照片
13