第五大道·国际大厦价值分析
及交易评述
（金桥大厦）
内
部
资
料
投资发展商
太原世纪超房地产开发有限公司
2011年4月28日
目 录
第五大道·国际大厦概述
一、太原市综合写字楼趋势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1、太原市“写字楼”异军突起 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
2、太原写字楼供应不足 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
3、第五大道—国际大厦的潜在优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
二、第五大道-国际大厦简介 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 第五大道·国际大厦综合评价
一、大厦位置环境评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
1、地段优势„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
2、区位优势„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
二、开发团队评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
1、投资发展商 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
2、建筑设计团队 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
3、施工建设团队 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
4、景观设计团队 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
三、工程建筑评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
1、工程结构设计 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
2、质量控制评价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
四、大厦建筑配置分述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
1、建筑结构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
2、屋顶结构设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
3、幕墙结构及功能 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
4、公共设施设计配置 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
五、大厦设施设备配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
1、供配电系统（强弱电） „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
2、通信及安防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
3、中央空调系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
4、电梯设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
5、给排水设备设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
6、消防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
7、照明系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
8、绿建筑评价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
六、大厦与周边写字楼比对分析表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
七、大厦品质评价综述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
1、大厦卓越的设计建造品质 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
2、大厦运营中的优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
第五大道·国际大厦经济利益分析
一、大厦造价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
1、大厦现状及造价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
2、大厦预期造价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20
二、大厦价值估价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21
（一）、估价对象 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21
（二）、估价背景依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
1、大厦位置坐落及环境 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
2、估价对象基本概况 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
3、估价依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23
（三）、估价方式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24
（四）、估价结果 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24
第五大道·国际大厦转让方式
一、大厦转让方式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25
1、项目整体转让（公司兼并） „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25
2、大厦全部竣工后整体转让 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25
附件：证书、资质、配图
1、太原市佳信房地产测绘有限公司出具的测绘资料
2、大厦销售分析及预测
3、大厦与周边写字楼对比分析表
4、公司证书资质
5、大厦效果图
第五大道·国际大厦概述
一、太原市综合写字楼趋势分析
太原作为山西省省会，有着悠久的发展历史和深厚的文化底蕴。作为中国的内陆城市，随着国家中部大开发和能源经济、旅游经济的到来，也为太原这座古城带来了新生机活力。在太原快速向国际化靠拢之时，太原世纪超房地产开发有限公司，在太原市高档商务楼林立的CBD区域，在商业配套设施齐全的府东街核心商圈，以其前瞻性目光鼎力打造了太原市首座5A级甲级写字楼——“第五大道·国际大厦”。
太原市作为中部省份的省会城市在建设和发展上有着巨大的潜力，加之太原市政府出台的一系列有利于房地产市场发展的相关政策，有力的推动着太原市房地产市场健康有序的整体发展。
1、太原市“写字楼”异军突起
2011年3月份开始太原市“写字楼”异军突起。在限购令下商业地产受投资者热捧的这段“特殊时期”，写字楼项目更是表现出其不凡的魅力。数据监控中心(太原站)监测数据显示，3月份，太原市写字楼项目最高涨幅达到每平方米2000元，涨幅接近20%。这与大多数涨幅在300元以下的众商品房项目相比，可谓“异军突起”。
2011年3月，太原6城区房价涨幅榜中，分别有24个项目不同程度地上涨，涨幅大多在每平方米100元—300元之间，但迎泽区的写字楼项
目，均价由1.1万元上调至1.3万元，3月环比2月上涨18.18%，排在六城区商品房均价涨幅榜中的首位。
2、太原写字楼供应不足
2011年在相关政策以及限购令影响下，商品住宅迅速冷却，作为商业地产的写字楼项目却因此进入上行通道。目前，太原写字楼售价与高端住宅相差不大，大致在1.2万元/平方米至2.5万元/平方米、租金在2.5—
6.5元/天·平方米。但相比高端住宅，写字楼供应却明显不足。
凭借着业内人士的敏锐嗅觉预计，写字楼价格在今年会有实质性的飞跃——今年上半年，价格将在2万元/平方米至3.5万元/平方米之间浮动，而这可能是大部分投资者可承受的心理价位。但是进入后半年，市场上可能会出现5万元/平方米至6万元/平方米的价格，甚至可能出现更高的“价格标杆”。 “未来两年内，在已经成熟的商圈内做纯正的写字楼商业地产，会面临更好的机会。”写字楼——最稳定的投资产品
3、第五大道—国际大厦的潜在优势
根据对大厦项目前期建设的可行性分析，将其功能定位为集商业、休闲、商务办公为一体的高档综合楼盘。在此基础上，近期，我们又集中对太原市同类型、具有代表性及在售写字楼盘和多个其他类型住宅底层商业楼盘进行了细致的市场对比调研。从太原市目前商业楼市整体情况看，大多数黄金地段的优质楼盘已经销售完毕，已建或新建项目数量很少。本大
厦项目无论在建筑结构、价位、电梯空调配置、智能化、外立面设计装修均居于较好水平，且整个楼体造型独特，功能配置齐全，均采用较高品质的品牌材料和设备。
不论是地理位置还是优越的建设环境条件，都具较强的竞争优势。开发定位的准确性，使大厦具有前瞻性的发展趋势。
二、第五大道·国际大厦简介
第五大道·国际大厦（原名：金桥大厦）是太原市世纪超房地产开发有限公司2003年开发的项目之一。第五大道·国际大厦以5A级甲级纯写字楼标准建造。大厦座落于太原市的主要城市道路府东街96号，位于太原市最繁华的商业区---柳巷的“门户”，占据了太原市CBD的中心。
供水、供电、供热、天然气、排污等市政基础设施齐全。大厦南接新兴商业广场—巴黎大街；东临铜锣湾—太原市最大的商业购物休闲中心；北与山西省政府隔街相望；西与山西国际贸易中心、法院、国税及地税等高档商业服务和重要办公区域比肩相邻。周边银行、学校、医院遍布，道路交通完善，地理位置非常优越，具有经营与发展潜力。
大厦与山西省省政府隔街相望，与“山西国际贸易中心”比肩相临。并位于太原市最繁华的商业区——柳巷的“门户”。同时府东街又是太原市最早的金融聚集地，目前有“交通银行”、“建设银行”、“商业银行”、“中国银行”、“工商银行”、“光大银行”“兴业银行”等多个金融机构，由此又
占据了太原市CBD的中心。这种得天独厚的地理位置，潜藏着无限的发展 第五大道·国际大厦现状实景
商机。
第五大道·国际大厦设计建造为5A级甲级纯写字楼，总占地面积为4666.26平方米，建筑面积为45344.98平方米，其中包括主楼26层和地下室2层，总高度为99.7米。1—10层每层面积2211.87平方米,
都可做开
放式办公空间、大型会议中心。11—26层每层面积1152.82平方米，可分割的高档办公写字楼。大厦层高：标准层层高3.4米，1层、10层层高5.2米，2—9层4.2米，26层3.6米，设备层2.8米，地下两层共7.7米。地下一层为大厦配套的84个车位的地下停车场。地上设计建造250个车位大型立体停车场，大厦门前广场还有可以容纳66个车位临时泊车。大厦地下二层的人防工程可做为400人同时就餐的员工餐厅。
大厦楼前有约2000平方米的绿化休闲广场，在大厦副楼顶层设有近1000平方米享受阳光、绿色的空中花园。
大厦是公司针对太原市CBD在府东街逐步形成的趋势，在这一区域的核心位置建设的一座集大型购物、休闲娱乐、商业办公为一体的5A级智能综合建筑体——“第五大道·国际大厦”。
第五大道·国际大厦综合评价
一、大厦位置环境评价
“第五大道·国际大厦”座落于太原市最主要的城市中心道路府东街96号与山西省政府隔街相望。市政供水、供电、供热、天然气、排污等基础设施齐全。占据太原市最繁华的商业区---柳巷的“门户”，是太原市CBD的中心。大厦东临铜锣湾—太原市最大的商业购物休闲中心；南接新兴商业广场—巴黎大街；北与山西省政府隔街相望；西与山西国际贸易中心（山西最大五星级酒店）、法院、国税、地税及省经委等高档商业服务和重要办公区域比肩相邻。周边银行、学校、医院遍布，道路交通完善，
地理位置非常优越，具有经营与发展潜力。
大厦地理位置
府东街是太原市最早的金融聚集地，目前有“交通银行”、“建设银行”、“商业银行”、“中国银行”、“工商银行”、“光大银行”“兴业银行”等多家金融机构。
与第五大道国际大厦同街道的部分银行
（大厦25层鸟瞰府东街）不可复制的黄金地段
1、地段优势：
a、项目坐落于府东街96号，东西与五一路、解放路毗邻，交通便利，四通八达。
b、府东、府西街为太原市的一类街道，是省城政治、经济、金融、文化、商业的中心。
2、区位优势：
a、项目坐落于省政府对面，与市委、市政府毗邻；市政及公共配套设施完善。
b、府东、西街各大金融机构齐聚于此，星级酒店林立，商业繁荣，这里有省城最繁华的商业一条街——柳巷。
c、府东街作为省城中心，同时作为名副其实的CBD
——中央商务区
正在不断的扩张，并形成强势影响力。
二、开发团队评价
卓越的开发团队
1、投资发展商：太原世纪超房地产开发有限公司（总案策划）
公司实行董事长领导下的总经理负责制，总经理下设办公室、财务部、预算部、工程部、售楼部、质检部、企划部等，职工人数35人，其中具有高级职称的5人，中级职称的25人，大专以上学历的占90%。法人代表：潘宪林，1986年参加工作，至今已积累了丰富的管理经验和良好的经营思路。
1999年该公司成立以来，开发建设了建筑面积6500平方米的“金环大厦”，此外公司还承揽了太钢翠鑫苑小区、锦绣苑小区的部分工程建设。
2、建筑设计团队：太原市建筑设计研究院。该院设计的工程项目获国家、部委、省市级以上优秀奖105项，通过GB/T19001，ISO9001等质量认证。
3、施工建设团队：太原市建筑工程总公司。公司为建筑部审定的房屋建筑工程施工总承包一级资质、土石方工程专业承包一极资质、园林古建筑工程专业承包一级资质，地基与基础工程专业承包二级资质企业。
4、景观设计团队：北京土人景观设计研究院。美国哈佛大学设计学博士，北京大学教授俞孔坚领衔设计。北京土人景观设计研究院，拥有200多名职业设计师，为国家甲级城市规划设计单位，国家乙级建筑设计单位，国家乙级旅游规划单位，北京市高新技术企业，北京市质量免检企业。多
年来，在国内外完成大量规划设计项目，参与多项国内外重要工程的规划设计，包括美国波士顿大开挖工程（The Big Dig）北京2008奥运公园设计等等。
三、工程建筑评价
1、工程结构设计：
全现浇砼框架剪力墙、六级八度抗震设防设计。
2、质量控制评价：
在建设期间，太原世纪超房地产开发有限公司公司本着“质量为本”的原则，在与建筑单位签订合同时就按照“鲁班奖”的标准签订质量验收标准。工程主体完工后得到山西质监站高度评价“该项目在山西省是质量控制最好的项目”，同时被山西省品牌协会、省工商业联合会、山西青年报评为2004年山西市场品牌英雄榜“最佳写字楼奖”。并计划申报“鲁班奖”。
四、大厦建筑配置分述
1、建筑结构
该项目总占地面积4666.26平方米，总建筑面积45344.98平方米，地下两层，地上28层，贯接附楼10层，至26层总高度99.7米。其中地下面积3606.74平方米；地上面积41738.24平方米，按功能划分：1—5层为大型精品商场，6—10层为餐饮、娱乐休闲服务场所，11—28层为高档办公写字间，地下为大厦配套的大型立体停车场、人防工程与员工餐厅等。地下车位和机械立体停车位及地面临时车位可满足约400个车辆停泊。大
厦的外观造型新颖，内部配套设施齐全，配有室内游泳馆、棋牌、健身房等综合娱乐设施，并配有7部直梯，8部扶梯。
主楼：大厦主楼即写字楼每层面积为1152.82平方米、层高均在3.4米以上，平面俯视为回字形结构中间为公共设施（电梯间、卫生间、应急楼梯通道）。每一层可以分割成不同的办公空间，也可做成开放式办公空间。-1—26层配有4部直梯。
主楼整层平面图（面积1152.82㎡）
主副楼平面图（2211.87㎡）
副楼：1—10层为主副贯通的楼层，每层面积均在2211.87平方米左右,都可做开放式办公空间、大型会议中心。并配有8部扶梯、三部直梯（其中一部货梯）。（上图为主副楼平面图）
设备层：大厦的9层与10层之间设计为大厦的管道设备层（9B层）面积为1887.33平方米层高为2.8米。本层可以作为大厦物业使用，也可作为其他用途。
2、屋顶结构设施
大厦副楼顶层设有近1000平方米享受阳光、绿色的空中花园。花草景观怡人，池水清澈、金鱼戏水。有氧绿色空间为大厦增添了更大的绿建面
积，更是大厦商务人士交流、休憩的自由空间。
副楼屋顶花园
3、幕墙结构及功能
玻璃幕墙：优质深圳南玻集团低辐射（LOW—E）蓝灰色镀膜钢化中空玻璃；优质不锈钢五金件、高档铝单板、钢化12毫米全玻橱窗；高档挪威进口巴西绿星花岗岩（1—5层）。
“第五大道”采用低辐射镀膜（LOW-E）玻璃。 LOW-E玻璃，能减少全年的能耗使用费用，避免结露，降低室内靠窗部位的冷热感（减少室内外的温差传热量）；保温性比普通中空玻璃提升1倍；隔热性比普通中空玻璃提高50%以上；采用大面积采光玻璃时，不必担心能耗损失、不舒适感受，节省供热费用达70%以上（冬季允许太阳辐射进入室内）；节省制冷
费用达50%以上（夏季有效
的阻挡太阳辐射）；减少有害
的紫外线辐射高达70%以
上。热性能好，钢化后变形
小。
低辐射（LOW—E）蓝灰色镀膜
钢化中空玻璃
4、公共设施设计配置
a、停车场设置：地下一层设计为大厦配套的84个车位的地下停车场；地上设计建造250个车位的大型立体停车场；大厦门前广场还有可以容纳66个车位临时泊车。
b、人防工程：大厦地下二层的人防工程是战备必须。大厦地下二层为人防工程面积为1216.1平方米，并全部验收合格。人防工程空间平时可以设计为大厦物业或者员工400人同时就餐的餐厅使用，战时为防空设施。该地下设施有配套的水、电、通风、通讯等系统。
c、大厦广场：大厦主副楼前约有2000平方米的门前广场。广场西北角有千年古槐，在其映衬下设计建造有，假山、小溪流水、音乐喷泉；平展的石砖铺地，可以停泊临时来往车辆，便于大厦运营需求。
五、大厦设施设备配置
大厦采用目前最先进的“5A” 智能建筑的智能化系统：
ＣＡ：公共通信网（城市电话网、长途电话网、数据通信网）
ＯＡ：计算机网络与数据库技术结合、实现信息资源共享（物业公司）
ＢＡ：分层分布控制、管辖下项目有：空调、给排水、冷热源、供配电、照明、电梯、停车场、卫星接收及闭路电视等设备。
ＳＡ：（安全自动化系统）含有闭路电视监控系统、通道（门禁）控制系统、防盗报警系统、巡更系统等。
ＦＡ：火灾自动报警系统（烟感探测器）
ＧＣＳ：综合布线系统
“5A”化管理系统，将智能化、数字化应用到整个管理系统中，以达到最全面的功能。这些都将采用国际知名品牌，充分满足客户的要求。
1、供配电系统（强弱电）
大厦总电量2500千伏安、可实现增容。双回路供电，一路供电故障，另一路备用电源自动启动，备用电源容量1250KVA；提供高低压变配电室。
2、通信及安防系统
网络：千兆以太网，百兆入户，实现语音数据、图像、多媒体等接口； 通讯：1000门IDD直线电话；服务：提供服务器托管、网络代理服务等；
移动通讯：实现小灵通、移动、联通、电信网络覆盖。
卫星系统：有线电视有独立的收视中心；
安保系统：闭路电视监控系统、防盗报警器；出入口监控门禁、电子巡更；停车场管理系统；智能卡系统。
集控室效果图
3、中央空调系统：
主机：采用双良溴化锂机组，水系统冷热中央空调；
风机盘管：双良；
其它系统：提供换新风机组。
4、电梯设施：主楼4部广州日立电梯，梯速2.5米/秒。副楼3部直梯8部扶梯。
5、给排水设备设施：给排水，十一台水泵已经安装完毕。部分楼层管道已安装。
6、消防系统：消防设施，消防水泵已安装，立管已安装，部分消防箱已安装，喷淋系统立管已安装，支管部分安装。设置中央控制室及消防
分室；设中央模拟显示器；设置自动喷淋系统；烟感、温感探测器；自动、手动报警装置。
7、照明系统：一般照明：单电源供电，灯具、插座由配电箱分支供电；应急照明：双电源供电，应急照明时间不少于90分钟。
8、绿建筑评价：绿化面积约3000平方米。绿化率20%。大厦前有约2000平方米的绿化休闲广场，在大厦顶层设有近1000平方米的享受阳光、绿色的空中花园。
六、大厦与周边写字楼对比分析表（见附录）
七、大厦品质评价综述
1、大厦卓越的设计建造品质
外形优势：
a、整栋建筑设计简洁大方，气势恢弘；且外装采用质优价高的品牌材料做装饰，达到了节能降耗的目的，实现了真正的光氧办公。（外装采用双层真空低辐射LOW—E玻璃配品牌纯铝板）
b、商业办公业态少有的景观休闲广场与空中花园使本项目的绿化率达到20%，景观设计由哈佛景观博士俞孔坚领衔的北京土人景观设计研究院设计。
内在优势：
a、超5A智能化系统。
b、弹性空间，从45—1152.82平米，自由组合；从而满足不同层次
客户的需求。
c、车位充足，停车无忧：地下停车场结合地面停车以及立体停车塔可以解决将近400个车位。
d、本项目写字楼标准层高为3.4米，部分层高为5.2米，而国贸的层高仅为3.2米；
e、本项目除具备甲级纯写字楼应具备的所有硬件配置外，还具有星级物业服务标准，做到智能高效的结合。
f、本项目还为商务人士专设了高档休闲会所及室内游泳馆。
2、大厦运营中的优势
a、独特性
第五大道位于太原市最繁华的商业区——柳巷，同时又占据了太原市CBD的中心，二十六层的气势建筑，蔚蓝色的玻璃立面，主楼副楼相结合的曲线造型，将第五大道打造成地标形建筑。第五大道，开创人性化办公理念，随意划分的办公空间更趋合理化和多样化，可满足各类企业的不同需求，从根本上避免办公型单一化，拓展了更广阔的商务领域。
b、先进性
第五大道不仅注重楼盘的物理品性，更加注重其精神品性。以天生无可取代的贵族气质，与生俱来的翩然气度，无法超越的豪阔魄力，称霸太原CBD，他代表身份、地位、商业机会，他标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场概念销售的来临，也必将左右21世纪太原经济潮流与经济走向，成为未来城市的标志。
c、新颖性
太原世纪超房地产开发有限公司用敏锐的目光和果断的决策力强占府东街优势地段，用国际的视野拓展商务疆土，用构筑国际地标的雄心和信念，打造第五大道，并打破传统格局，开创办公新理念，“第五大道”定将成为引领太原商务楼走向的风向标。
“第五大道”以光纤为核心的智能化配套，拥有集科技化、智能化、个性花、生态化为一体的人性化办公模式，拥有OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）以及EA（环保智能化）的超“5A”智能化系统，成就太原首座超5A专业写字楼的标榜。“第五大道”一改写字楼绿化缺稀的境况，聘请哈佛景观博士俞孔坚主笔，用超越他人的心智为大楼装点更多绿化，用绿色活化有机、复苏自然况味，让写字楼不再犹如密闭容器，宣布写字楼“无氧时代”的终结，为太原CBD带来更清新的和风和字让的空气。
第五大道·国际大厦经济利益分析
一、大厦造价测算
1、大厦现状及造价
大厦现状
该项目自2003年初正式开工至2006年底停工，截止目前工程进展情况如下：
（1）、前期工程：
项目可研、规划、设计、配套工程设计、勘探、三通一平均已完成；
除土地转让部分补偿费未付外，土地出让金已全部缴清；项目地基处理也经验收合格。
（2）、建安工程：
基础和土建主体结构、人防工程已全部验收合格；
抹灰、地面、屋面、公共部分简装工程完成部分；
通风及空调、消防水、消防电、给排水、强电、弱电、煤气系统等工程部分完成；
设备部分：电梯已订货并已安装2台，空调主机、锅炉、水泵、楼宇自控设备、消防自控设备、办公自控设备、监控自动化设备、通风设备、给排水设备等已订货，高压配电、低压配电设备未订货。
（3）、装饰工程：
项目主体外墙装饰工程已完成68%、室内装修工程已完成部分样板间。
（4）、市政及公共配套工程：
室外水、电、气、排污、排洪、通讯、照明、景观等工程已部分完成。
（5）、费用解缴：
消防配套费、质量管理费、质检费、城市基础设施配套费、劳保统筹费、水增容费、渣土处置费、绿化费等已全部缴清。
（6）、其他部分：
为经营组织管理开发项目发生的其他费用，如：管理、财务、销售费用、开发间接及其他费用等也已部分支付。
第五大道—国际大厦主副楼贯通（可做会议中心）实景图
（7）、后续投入：在此基础上大厦再投入5000-7000万元左右即可达到商品写字楼的交房标准。
2、大厦预期造价
大厦总占地面积4666.26平方米，总建筑面积45344.98平方米，按照现在投入和后期预算计算，大厦造价约为3.7亿元。
综上所述：大厦已投入资金人民币3亿元。后续再投入5000-7000万元大厦即可投入使用。由此可算本大厦造价约为3.7亿元。
二、大厦价值估价测算
大厦总占地面积4666.26平方米，总建筑面积45344.98平方米。 以太原房价估算本大厦售价应在6.8亿左右。其中1-5层估价25845.941万元、6-10层估价17532.69万元、11-28层估价23419.0058万元，地下车位估价1341万元。按现状，可实现销售收入68000万元。由此可测得大厦的价值在6.8亿左右。
（一）、估价对象
项目名称：金桥大厦（第五大道·国际大厦）
土地权利状况：《国有土地使用证》证号：并政地国用（2002）字第00144号。
土地使用权所有者：太原世纪超房地产开发有限公司；
土地面积：4666.26平方米；
土地使用期限：终止日期2041年2月
用途：商业服务业；
使用权类型：出让；
建筑位置：太原市府东街96号
总建筑面积：45344.98平方米
地上建筑面积：41738.24平方米
地下建筑面积：3606.74平方米
基地面积：1821平方米
建筑层数：主体26层，裙房10层，地下室2层；
建筑高度：主体99.7米，裙房48.1米，地下室7.7米；
标准层高度：3.4米；
结构形式：框筒（全现浇砼框架剪力墙）；
使用期限：永久。
（二）、估价背景依据
1、大厦位置坐落及环境
⑴大厦位于太原市最繁华的商业区---柳巷的“门户”，占据了太原市CBD的中心。供水、供电、供热、天然气、排污等基础设施齐全。南接新兴商业广场—巴黎大街；东临铜锣湾—太原市最大的商业购物休闲中心；北与山西省政府隔街相望；西与山西国际贸易中心、法院、国税及地税等高档商业服务和重要办公区域比肩相邻。府东街是太原市最早的金融聚集地，目前有“交通银行”、“建设银行”、“商业银行”、“中国银行”、“工商银行”、“光大银行”“兴业银行”等多个金融机构。优越的区位、便捷的交通以及完善的市政配套设施使该区域成为太原金融、商贸、办公的中心区域。得天独厚的地理位置，潜藏着无限的发展商机。
⑵几年来太原市政府出台了一系列有利写字楼的相关政策。太原市房地产市场持续走高，在相关政策的调控下写字楼的需求反而更加突出，其价格在太原市不同区域有翻倍的抬高。估价对象区域条件极好，所在区域是太原市的行政、商业、金融中心。作为不动产，到目前为止本大厦已具有较高的市场价值。
2、估价对象基本概况
大厦2003年开工建设，2004年主体封顶，内外装修工程完成68%，后因资金链断裂被迫停工。至今为止大厦工程的基础、主体、人防工程已
验收合格。25层样板间，铺地毯，电梯间铺设地砖，屋顶吊顶装修，微晶石贴墙，防火卷帘安装，卫生间花岗岩洗手池台面，“科勒”洁具，pvc吊顶，壁纸贴墙，裙房一层大厅装修完毕地砖铺地，工艺吊顶及装饰（见图片）。9层10层之间是设备层，10层屋顶设计为空中花园。
设备安装情况
强电已埋管，主电缆已铺设。
给排水，十一台水泵已经安装完毕。部分管路铺设完毕。
消防设施，消防水泵已安装，立管已安装，部分消防箱已安装，喷淋系统立管已安装，部分支管也已安装。
空调系统部分，17层以上通风管已做，空调终端安装完毕。
电梯安装，设计安装15部，现安装完成2部广日电梯。主楼一部副楼货梯一部。
大厦外立面安装，裙楼外墙石材为挪威绿星花岗岩，外墙为塑钢中空玻璃幕墙，主楼、裙楼玻璃幕墙仅北侧1-5层及南侧未安装。部分楼层室内地面已水泥找平，内墙为水泥砂浆抹面。
3、估价依据
⑴《中华人民共和国城市房地产管理法》
⑵《中华人民共和国土地管理法》
⑶《房地产估计规范》国家标准
⑷《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
⑸《山西省城市房屋权属登记管理办法》
⑹《山西省建筑工程投资估算指标》
⑺《太原市城市房地产交易管理条例》
⑻太原市佳信房地产测绘有限公司出具的测绘资料（见附录） ⑼大厦销售分析及预测（见附录）
⑽实地勘察、调查所获现状资料
（三）、估价方式
本大厦采用假设估价法测算
因估价对象为在建工程，市场交易案例较少不适宜采用市场比较法；因其收益难以确定不宜使用收益还原法；所以根据估价对象的具体情况和估价目的，可以假设其竣工达到可出售的状态，估算其市场价格，再减去到竣工可销售状态下需投入的费用，即可得到估价对象作为在建工程的价格。
利用假设开发法，在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除自估价基准日到达到可销售状态时的续建成本管理费用、利息、税费等费用后，以价格余额来确定估价对象即大厦的价值。
（四）、估价结果
第五大道国际大厦按照科学严谨的估算方式，根据以上背景和方法，得到如下估价。
第五大道国际大厦可销售面积41744.66平方米（整体转让自用不动产估算面积为45344.98平方米），在设定条件下，估价时间为2011年4月25日可以实现的市场总价值为人民币6.8亿元。
第五大道·国际大厦大厦转让方式
一、大厦转让方式
大厦转让方式可以在买售方共同协商、合作共赢的前提下做出最佳选择。现就太原世纪超房地产开发有限公司的转让方式提供以下思路。
1、项目整体转让（将本项目公司兼并）
按第五大道·国际大厦在建工程项目现状整体转让。受让方以兼并转让方公司的方式受让该项目大厦。在转让于受让方后，受让方接管项目（金桥大厦）的一切权利。转让后如出现转让前的债权债务由转让方承担。如受让方无法进行公司兼并，大厦转让中产生的各项费用包括税金由受让方承担。
此种转让方式可以免于重复缴税，以及减少其他开支。大约可减少5000万元左右的费用。
2、大厦全部竣工后整体转让
该方式也是优选的方式之一。在现状的基础上受让方与转让方达成一致意见，确定最终价格。按照确定后的最终售价价格，受让方支付转让方确定的款项。在确定的期限内转让方按照受让方的要求将大厦按照规定的标准合格的完工。
此种转让属于整体售房，买方可以按照要求内外装修后买受成品房。他的优点在于买受方在大厦全部竣工后可直接入住投入使用。
附录：证书、资质、配图
第五大道·国际大厦价值分析
及交易评述
（金桥大厦）
内
部
资
料
投资发展商
太原世纪超房地产开发有限公司
2011年4月28日
目 录
第五大道·国际大厦概述
一、太原市综合写字楼趋势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1、太原市“写字楼”异军突起 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
2、太原写字楼供应不足 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
3、第五大道—国际大厦的潜在优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
二、第五大道-国际大厦简介 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 第五大道·国际大厦综合评价
一、大厦位置环境评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
1、地段优势„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
2、区位优势„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
二、开发团队评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
1、投资发展商 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
2、建筑设计团队 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
3、施工建设团队 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
4、景观设计团队 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
三、工程建筑评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
1、工程结构设计 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
2、质量控制评价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
四、大厦建筑配置分述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
1、建筑结构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
2、屋顶结构设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
3、幕墙结构及功能 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
4、公共设施设计配置 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
五、大厦设施设备配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
1、供配电系统（强弱电） „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
2、通信及安防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
3、中央空调系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
4、电梯设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
5、给排水设备设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
6、消防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
7、照明系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
8、绿建筑评价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
六、大厦与周边写字楼比对分析表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
七、大厦品质评价综述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
1、大厦卓越的设计建造品质 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
2、大厦运营中的优势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
第五大道·国际大厦经济利益分析
一、大厦造价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
1、大厦现状及造价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
2、大厦预期造价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20
二、大厦价值估价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21
（一）、估价对象 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21
（二）、估价背景依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
1、大厦位置坐落及环境 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
2、估价对象基本概况 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
3、估价依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23
（三）、估价方式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24
（四）、估价结果 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24
第五大道·国际大厦转让方式
一、大厦转让方式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25
1、项目整体转让（公司兼并） „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25
2、大厦全部竣工后整体转让 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25
附件：证书、资质、配图
1、太原市佳信房地产测绘有限公司出具的测绘资料
2、大厦销售分析及预测
3、大厦与周边写字楼对比分析表
4、公司证书资质
5、大厦效果图
第五大道·国际大厦概述
一、太原市综合写字楼趋势分析
太原作为山西省省会，有着悠久的发展历史和深厚的文化底蕴。作为中国的内陆城市，随着国家中部大开发和能源经济、旅游经济的到来，也为太原这座古城带来了新生机活力。在太原快速向国际化靠拢之时，太原世纪超房地产开发有限公司，在太原市高档商务楼林立的CBD区域，在商业配套设施齐全的府东街核心商圈，以其前瞻性目光鼎力打造了太原市首座5A级甲级写字楼——“第五大道·国际大厦”。
太原市作为中部省份的省会城市在建设和发展上有着巨大的潜力，加之太原市政府出台的一系列有利于房地产市场发展的相关政策，有力的推动着太原市房地产市场健康有序的整体发展。
1、太原市“写字楼”异军突起
2011年3月份开始太原市“写字楼”异军突起。在限购令下商业地产受投资者热捧的这段“特殊时期”，写字楼项目更是表现出其不凡的魅力。数据监控中心(太原站)监测数据显示，3月份，太原市写字楼项目最高涨幅达到每平方米2000元，涨幅接近20%。这与大多数涨幅在300元以下的众商品房项目相比，可谓“异军突起”。
2011年3月，太原6城区房价涨幅榜中，分别有24个项目不同程度地上涨，涨幅大多在每平方米100元—300元之间，但迎泽区的写字楼项
目，均价由1.1万元上调至1.3万元，3月环比2月上涨18.18%，排在六城区商品房均价涨幅榜中的首位。
2、太原写字楼供应不足
2011年在相关政策以及限购令影响下，商品住宅迅速冷却，作为商业地产的写字楼项目却因此进入上行通道。目前，太原写字楼售价与高端住宅相差不大，大致在1.2万元/平方米至2.5万元/平方米、租金在2.5—
6.5元/天·平方米。但相比高端住宅，写字楼供应却明显不足。
凭借着业内人士的敏锐嗅觉预计，写字楼价格在今年会有实质性的飞跃——今年上半年，价格将在2万元/平方米至3.5万元/平方米之间浮动，而这可能是大部分投资者可承受的心理价位。但是进入后半年，市场上可能会出现5万元/平方米至6万元/平方米的价格，甚至可能出现更高的“价格标杆”。 “未来两年内，在已经成熟的商圈内做纯正的写字楼商业地产，会面临更好的机会。”写字楼——最稳定的投资产品
3、第五大道—国际大厦的潜在优势
根据对大厦项目前期建设的可行性分析，将其功能定位为集商业、休闲、商务办公为一体的高档综合楼盘。在此基础上，近期，我们又集中对太原市同类型、具有代表性及在售写字楼盘和多个其他类型住宅底层商业楼盘进行了细致的市场对比调研。从太原市目前商业楼市整体情况看，大多数黄金地段的优质楼盘已经销售完毕，已建或新建项目数量很少。本大
厦项目无论在建筑结构、价位、电梯空调配置、智能化、外立面设计装修均居于较好水平，且整个楼体造型独特，功能配置齐全，均采用较高品质的品牌材料和设备。
不论是地理位置还是优越的建设环境条件，都具较强的竞争优势。开发定位的准确性，使大厦具有前瞻性的发展趋势。
二、第五大道·国际大厦简介
第五大道·国际大厦（原名：金桥大厦）是太原市世纪超房地产开发有限公司2003年开发的项目之一。第五大道·国际大厦以5A级甲级纯写字楼标准建造。大厦座落于太原市的主要城市道路府东街96号，位于太原市最繁华的商业区---柳巷的“门户”，占据了太原市CBD的中心。
供水、供电、供热、天然气、排污等市政基础设施齐全。大厦南接新兴商业广场—巴黎大街；东临铜锣湾—太原市最大的商业购物休闲中心；北与山西省政府隔街相望；西与山西国际贸易中心、法院、国税及地税等高档商业服务和重要办公区域比肩相邻。周边银行、学校、医院遍布，道路交通完善，地理位置非常优越，具有经营与发展潜力。
大厦与山西省省政府隔街相望，与“山西国际贸易中心”比肩相临。并位于太原市最繁华的商业区——柳巷的“门户”。同时府东街又是太原市最早的金融聚集地，目前有“交通银行”、“建设银行”、“商业银行”、“中国银行”、“工商银行”、“光大银行”“兴业银行”等多个金融机构，由此又
占据了太原市CBD的中心。这种得天独厚的地理位置，潜藏着无限的发展 第五大道·国际大厦现状实景
商机。
第五大道·国际大厦设计建造为5A级甲级纯写字楼，总占地面积为4666.26平方米，建筑面积为45344.98平方米，其中包括主楼26层和地下室2层，总高度为99.7米。1—10层每层面积2211.87平方米,
都可做开
放式办公空间、大型会议中心。11—26层每层面积1152.82平方米，可分割的高档办公写字楼。大厦层高：标准层层高3.4米，1层、10层层高5.2米，2—9层4.2米，26层3.6米，设备层2.8米，地下两层共7.7米。地下一层为大厦配套的84个车位的地下停车场。地上设计建造250个车位大型立体停车场，大厦门前广场还有可以容纳66个车位临时泊车。大厦地下二层的人防工程可做为400人同时就餐的员工餐厅。
大厦楼前有约2000平方米的绿化休闲广场，在大厦副楼顶层设有近1000平方米享受阳光、绿色的空中花园。
大厦是公司针对太原市CBD在府东街逐步形成的趋势，在这一区域的核心位置建设的一座集大型购物、休闲娱乐、商业办公为一体的5A级智能综合建筑体——“第五大道·国际大厦”。
第五大道·国际大厦综合评价
一、大厦位置环境评价
“第五大道·国际大厦”座落于太原市最主要的城市中心道路府东街96号与山西省政府隔街相望。市政供水、供电、供热、天然气、排污等基础设施齐全。占据太原市最繁华的商业区---柳巷的“门户”，是太原市CBD的中心。大厦东临铜锣湾—太原市最大的商业购物休闲中心；南接新兴商业广场—巴黎大街；北与山西省政府隔街相望；西与山西国际贸易中心（山西最大五星级酒店）、法院、国税、地税及省经委等高档商业服务和重要办公区域比肩相邻。周边银行、学校、医院遍布，道路交通完善，
地理位置非常优越，具有经营与发展潜力。
大厦地理位置
府东街是太原市最早的金融聚集地，目前有“交通银行”、“建设银行”、“商业银行”、“中国银行”、“工商银行”、“光大银行”“兴业银行”等多家金融机构。
与第五大道国际大厦同街道的部分银行
（大厦25层鸟瞰府东街）不可复制的黄金地段
1、地段优势：
a、项目坐落于府东街96号，东西与五一路、解放路毗邻，交通便利，四通八达。
b、府东、府西街为太原市的一类街道，是省城政治、经济、金融、文化、商业的中心。
2、区位优势：
a、项目坐落于省政府对面，与市委、市政府毗邻；市政及公共配套设施完善。
b、府东、西街各大金融机构齐聚于此，星级酒店林立，商业繁荣，这里有省城最繁华的商业一条街——柳巷。
c、府东街作为省城中心，同时作为名副其实的CBD
——中央商务区
正在不断的扩张，并形成强势影响力。
二、开发团队评价
卓越的开发团队
1、投资发展商：太原世纪超房地产开发有限公司（总案策划）
公司实行董事长领导下的总经理负责制，总经理下设办公室、财务部、预算部、工程部、售楼部、质检部、企划部等，职工人数35人，其中具有高级职称的5人，中级职称的25人，大专以上学历的占90%。法人代表：潘宪林，1986年参加工作，至今已积累了丰富的管理经验和良好的经营思路。
1999年该公司成立以来，开发建设了建筑面积6500平方米的“金环大厦”，此外公司还承揽了太钢翠鑫苑小区、锦绣苑小区的部分工程建设。
2、建筑设计团队：太原市建筑设计研究院。该院设计的工程项目获国家、部委、省市级以上优秀奖105项，通过GB/T19001，ISO9001等质量认证。
3、施工建设团队：太原市建筑工程总公司。公司为建筑部审定的房屋建筑工程施工总承包一级资质、土石方工程专业承包一极资质、园林古建筑工程专业承包一级资质，地基与基础工程专业承包二级资质企业。
4、景观设计团队：北京土人景观设计研究院。美国哈佛大学设计学博士，北京大学教授俞孔坚领衔设计。北京土人景观设计研究院，拥有200多名职业设计师，为国家甲级城市规划设计单位，国家乙级建筑设计单位，国家乙级旅游规划单位，北京市高新技术企业，北京市质量免检企业。多
年来，在国内外完成大量规划设计项目，参与多项国内外重要工程的规划设计，包括美国波士顿大开挖工程（The Big Dig）北京2008奥运公园设计等等。
三、工程建筑评价
1、工程结构设计：
全现浇砼框架剪力墙、六级八度抗震设防设计。
2、质量控制评价：
在建设期间，太原世纪超房地产开发有限公司公司本着“质量为本”的原则，在与建筑单位签订合同时就按照“鲁班奖”的标准签订质量验收标准。工程主体完工后得到山西质监站高度评价“该项目在山西省是质量控制最好的项目”，同时被山西省品牌协会、省工商业联合会、山西青年报评为2004年山西市场品牌英雄榜“最佳写字楼奖”。并计划申报“鲁班奖”。
四、大厦建筑配置分述
1、建筑结构
该项目总占地面积4666.26平方米，总建筑面积45344.98平方米，地下两层，地上28层，贯接附楼10层，至26层总高度99.7米。其中地下面积3606.74平方米；地上面积41738.24平方米，按功能划分：1—5层为大型精品商场，6—10层为餐饮、娱乐休闲服务场所，11—28层为高档办公写字间，地下为大厦配套的大型立体停车场、人防工程与员工餐厅等。地下车位和机械立体停车位及地面临时车位可满足约400个车辆停泊。大
厦的外观造型新颖，内部配套设施齐全，配有室内游泳馆、棋牌、健身房等综合娱乐设施，并配有7部直梯，8部扶梯。
主楼：大厦主楼即写字楼每层面积为1152.82平方米、层高均在3.4米以上，平面俯视为回字形结构中间为公共设施（电梯间、卫生间、应急楼梯通道）。每一层可以分割成不同的办公空间，也可做成开放式办公空间。-1—26层配有4部直梯。
主楼整层平面图（面积1152.82㎡）
主副楼平面图（2211.87㎡）
副楼：1—10层为主副贯通的楼层，每层面积均在2211.87平方米左右,都可做开放式办公空间、大型会议中心。并配有8部扶梯、三部直梯（其中一部货梯）。（上图为主副楼平面图）
设备层：大厦的9层与10层之间设计为大厦的管道设备层（9B层）面积为1887.33平方米层高为2.8米。本层可以作为大厦物业使用，也可作为其他用途。
2、屋顶结构设施
大厦副楼顶层设有近1000平方米享受阳光、绿色的空中花园。花草景观怡人，池水清澈、金鱼戏水。有氧绿色空间为大厦增添了更大的绿建面
积，更是大厦商务人士交流、休憩的自由空间。
副楼屋顶花园
3、幕墙结构及功能
玻璃幕墙：优质深圳南玻集团低辐射（LOW—E）蓝灰色镀膜钢化中空玻璃；优质不锈钢五金件、高档铝单板、钢化12毫米全玻橱窗；高档挪威进口巴西绿星花岗岩（1—5层）。
“第五大道”采用低辐射镀膜（LOW-E）玻璃。 LOW-E玻璃，能减少全年的能耗使用费用，避免结露，降低室内靠窗部位的冷热感（减少室内外的温差传热量）；保温性比普通中空玻璃提升1倍；隔热性比普通中空玻璃提高50%以上；采用大面积采光玻璃时，不必担心能耗损失、不舒适感受，节省供热费用达70%以上（冬季允许太阳辐射进入室内）；节省制冷
费用达50%以上（夏季有效
的阻挡太阳辐射）；减少有害
的紫外线辐射高达70%以
上。热性能好，钢化后变形
小。
低辐射（LOW—E）蓝灰色镀膜
钢化中空玻璃
4、公共设施设计配置
a、停车场设置：地下一层设计为大厦配套的84个车位的地下停车场；地上设计建造250个车位的大型立体停车场；大厦门前广场还有可以容纳66个车位临时泊车。
b、人防工程：大厦地下二层的人防工程是战备必须。大厦地下二层为人防工程面积为1216.1平方米，并全部验收合格。人防工程空间平时可以设计为大厦物业或者员工400人同时就餐的餐厅使用，战时为防空设施。该地下设施有配套的水、电、通风、通讯等系统。
c、大厦广场：大厦主副楼前约有2000平方米的门前广场。广场西北角有千年古槐，在其映衬下设计建造有，假山、小溪流水、音乐喷泉；平展的石砖铺地，可以停泊临时来往车辆，便于大厦运营需求。
五、大厦设施设备配置
大厦采用目前最先进的“5A” 智能建筑的智能化系统：
ＣＡ：公共通信网（城市电话网、长途电话网、数据通信网）
ＯＡ：计算机网络与数据库技术结合、实现信息资源共享（物业公司）
ＢＡ：分层分布控制、管辖下项目有：空调、给排水、冷热源、供配电、照明、电梯、停车场、卫星接收及闭路电视等设备。
ＳＡ：（安全自动化系统）含有闭路电视监控系统、通道（门禁）控制系统、防盗报警系统、巡更系统等。
ＦＡ：火灾自动报警系统（烟感探测器）
ＧＣＳ：综合布线系统
“5A”化管理系统，将智能化、数字化应用到整个管理系统中，以达到最全面的功能。这些都将采用国际知名品牌，充分满足客户的要求。
1、供配电系统（强弱电）
大厦总电量2500千伏安、可实现增容。双回路供电，一路供电故障，另一路备用电源自动启动，备用电源容量1250KVA；提供高低压变配电室。
2、通信及安防系统
网络：千兆以太网，百兆入户，实现语音数据、图像、多媒体等接口； 通讯：1000门IDD直线电话；服务：提供服务器托管、网络代理服务等；
移动通讯：实现小灵通、移动、联通、电信网络覆盖。
卫星系统：有线电视有独立的收视中心；
安保系统：闭路电视监控系统、防盗报警器；出入口监控门禁、电子巡更；停车场管理系统；智能卡系统。
集控室效果图
3、中央空调系统：
主机：采用双良溴化锂机组，水系统冷热中央空调；
风机盘管：双良；
其它系统：提供换新风机组。
4、电梯设施：主楼4部广州日立电梯，梯速2.5米/秒。副楼3部直梯8部扶梯。
5、给排水设备设施：给排水，十一台水泵已经安装完毕。部分楼层管道已安装。
6、消防系统：消防设施，消防水泵已安装，立管已安装，部分消防箱已安装，喷淋系统立管已安装，支管部分安装。设置中央控制室及消防
分室；设中央模拟显示器；设置自动喷淋系统；烟感、温感探测器；自动、手动报警装置。
7、照明系统：一般照明：单电源供电，灯具、插座由配电箱分支供电；应急照明：双电源供电，应急照明时间不少于90分钟。
8、绿建筑评价：绿化面积约3000平方米。绿化率20%。大厦前有约2000平方米的绿化休闲广场，在大厦顶层设有近1000平方米的享受阳光、绿色的空中花园。
六、大厦与周边写字楼对比分析表（见附录）
七、大厦品质评价综述
1、大厦卓越的设计建造品质
外形优势：
a、整栋建筑设计简洁大方，气势恢弘；且外装采用质优价高的品牌材料做装饰，达到了节能降耗的目的，实现了真正的光氧办公。（外装采用双层真空低辐射LOW—E玻璃配品牌纯铝板）
b、商业办公业态少有的景观休闲广场与空中花园使本项目的绿化率达到20%，景观设计由哈佛景观博士俞孔坚领衔的北京土人景观设计研究院设计。
内在优势：
a、超5A智能化系统。
b、弹性空间，从45—1152.82平米，自由组合；从而满足不同层次
客户的需求。
c、车位充足，停车无忧：地下停车场结合地面停车以及立体停车塔可以解决将近400个车位。
d、本项目写字楼标准层高为3.4米，部分层高为5.2米，而国贸的层高仅为3.2米；
e、本项目除具备甲级纯写字楼应具备的所有硬件配置外，还具有星级物业服务标准，做到智能高效的结合。
f、本项目还为商务人士专设了高档休闲会所及室内游泳馆。
2、大厦运营中的优势
a、独特性
第五大道位于太原市最繁华的商业区——柳巷，同时又占据了太原市CBD的中心，二十六层的气势建筑，蔚蓝色的玻璃立面，主楼副楼相结合的曲线造型，将第五大道打造成地标形建筑。第五大道，开创人性化办公理念，随意划分的办公空间更趋合理化和多样化，可满足各类企业的不同需求，从根本上避免办公型单一化，拓展了更广阔的商务领域。
b、先进性
第五大道不仅注重楼盘的物理品性，更加注重其精神品性。以天生无可取代的贵族气质，与生俱来的翩然气度，无法超越的豪阔魄力，称霸太原CBD，他代表身份、地位、商业机会，他标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场概念销售的来临，也必将左右21世纪太原经济潮流与经济走向，成为未来城市的标志。
c、新颖性
太原世纪超房地产开发有限公司用敏锐的目光和果断的决策力强占府东街优势地段，用国际的视野拓展商务疆土，用构筑国际地标的雄心和信念，打造第五大道，并打破传统格局，开创办公新理念，“第五大道”定将成为引领太原商务楼走向的风向标。
“第五大道”以光纤为核心的智能化配套，拥有集科技化、智能化、个性花、生态化为一体的人性化办公模式，拥有OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）以及EA（环保智能化）的超“5A”智能化系统，成就太原首座超5A专业写字楼的标榜。“第五大道”一改写字楼绿化缺稀的境况，聘请哈佛景观博士俞孔坚主笔，用超越他人的心智为大楼装点更多绿化，用绿色活化有机、复苏自然况味，让写字楼不再犹如密闭容器，宣布写字楼“无氧时代”的终结，为太原CBD带来更清新的和风和字让的空气。
第五大道·国际大厦经济利益分析
一、大厦造价测算
1、大厦现状及造价
大厦现状
该项目自2003年初正式开工至2006年底停工，截止目前工程进展情况如下：
（1）、前期工程：
项目可研、规划、设计、配套工程设计、勘探、三通一平均已完成；
除土地转让部分补偿费未付外，土地出让金已全部缴清；项目地基处理也经验收合格。
（2）、建安工程：
基础和土建主体结构、人防工程已全部验收合格；
抹灰、地面、屋面、公共部分简装工程完成部分；
通风及空调、消防水、消防电、给排水、强电、弱电、煤气系统等工程部分完成；
设备部分：电梯已订货并已安装2台，空调主机、锅炉、水泵、楼宇自控设备、消防自控设备、办公自控设备、监控自动化设备、通风设备、给排水设备等已订货，高压配电、低压配电设备未订货。
（3）、装饰工程：
项目主体外墙装饰工程已完成68%、室内装修工程已完成部分样板间。
（4）、市政及公共配套工程：
室外水、电、气、排污、排洪、通讯、照明、景观等工程已部分完成。
（5）、费用解缴：
消防配套费、质量管理费、质检费、城市基础设施配套费、劳保统筹费、水增容费、渣土处置费、绿化费等已全部缴清。
（6）、其他部分：
为经营组织管理开发项目发生的其他费用，如：管理、财务、销售费用、开发间接及其他费用等也已部分支付。
第五大道—国际大厦主副楼贯通（可做会议中心）实景图
（7）、后续投入：在此基础上大厦再投入5000-7000万元左右即可达到商品写字楼的交房标准。
2、大厦预期造价
大厦总占地面积4666.26平方米，总建筑面积45344.98平方米，按照现在投入和后期预算计算，大厦造价约为3.7亿元。
综上所述：大厦已投入资金人民币3亿元。后续再投入5000-7000万元大厦即可投入使用。由此可算本大厦造价约为3.7亿元。
二、大厦价值估价测算
大厦总占地面积4666.26平方米，总建筑面积45344.98平方米。 以太原房价估算本大厦售价应在6.8亿左右。其中1-5层估价25845.941万元、6-10层估价17532.69万元、11-28层估价23419.0058万元，地下车位估价1341万元。按现状，可实现销售收入68000万元。由此可测得大厦的价值在6.8亿左右。
（一）、估价对象
项目名称：金桥大厦（第五大道·国际大厦）
土地权利状况：《国有土地使用证》证号：并政地国用（2002）字第00144号。
土地使用权所有者：太原世纪超房地产开发有限公司；
土地面积：4666.26平方米；
土地使用期限：终止日期2041年2月
用途：商业服务业；
使用权类型：出让；
建筑位置：太原市府东街96号
总建筑面积：45344.98平方米
地上建筑面积：41738.24平方米
地下建筑面积：3606.74平方米
基地面积：1821平方米
建筑层数：主体26层，裙房10层，地下室2层；
建筑高度：主体99.7米，裙房48.1米，地下室7.7米；
标准层高度：3.4米；
结构形式：框筒（全现浇砼框架剪力墙）；
使用期限：永久。
（二）、估价背景依据
1、大厦位置坐落及环境
⑴大厦位于太原市最繁华的商业区---柳巷的“门户”，占据了太原市CBD的中心。供水、供电、供热、天然气、排污等基础设施齐全。南接新兴商业广场—巴黎大街；东临铜锣湾—太原市最大的商业购物休闲中心；北与山西省政府隔街相望；西与山西国际贸易中心、法院、国税及地税等高档商业服务和重要办公区域比肩相邻。府东街是太原市最早的金融聚集地，目前有“交通银行”、“建设银行”、“商业银行”、“中国银行”、“工商银行”、“光大银行”“兴业银行”等多个金融机构。优越的区位、便捷的交通以及完善的市政配套设施使该区域成为太原金融、商贸、办公的中心区域。得天独厚的地理位置，潜藏着无限的发展商机。
⑵几年来太原市政府出台了一系列有利写字楼的相关政策。太原市房地产市场持续走高，在相关政策的调控下写字楼的需求反而更加突出，其价格在太原市不同区域有翻倍的抬高。估价对象区域条件极好，所在区域是太原市的行政、商业、金融中心。作为不动产，到目前为止本大厦已具有较高的市场价值。
2、估价对象基本概况
大厦2003年开工建设，2004年主体封顶，内外装修工程完成68%，后因资金链断裂被迫停工。至今为止大厦工程的基础、主体、人防工程已
验收合格。25层样板间，铺地毯，电梯间铺设地砖，屋顶吊顶装修，微晶石贴墙，防火卷帘安装，卫生间花岗岩洗手池台面，“科勒”洁具，pvc吊顶，壁纸贴墙，裙房一层大厅装修完毕地砖铺地，工艺吊顶及装饰（见图片）。9层10层之间是设备层，10层屋顶设计为空中花园。
设备安装情况
强电已埋管，主电缆已铺设。
给排水，十一台水泵已经安装完毕。部分管路铺设完毕。
消防设施，消防水泵已安装，立管已安装，部分消防箱已安装，喷淋系统立管已安装，部分支管也已安装。
空调系统部分，17层以上通风管已做，空调终端安装完毕。
电梯安装，设计安装15部，现安装完成2部广日电梯。主楼一部副楼货梯一部。
大厦外立面安装，裙楼外墙石材为挪威绿星花岗岩，外墙为塑钢中空玻璃幕墙，主楼、裙楼玻璃幕墙仅北侧1-5层及南侧未安装。部分楼层室内地面已水泥找平，内墙为水泥砂浆抹面。
3、估价依据
⑴《中华人民共和国城市房地产管理法》
⑵《中华人民共和国土地管理法》
⑶《房地产估计规范》国家标准
⑷《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
⑸《山西省城市房屋权属登记管理办法》
⑹《山西省建筑工程投资估算指标》
⑺《太原市城市房地产交易管理条例》
⑻太原市佳信房地产测绘有限公司出具的测绘资料（见附录） ⑼大厦销售分析及预测（见附录）
⑽实地勘察、调查所获现状资料
（三）、估价方式
本大厦采用假设估价法测算
因估价对象为在建工程，市场交易案例较少不适宜采用市场比较法；因其收益难以确定不宜使用收益还原法；所以根据估价对象的具体情况和估价目的，可以假设其竣工达到可出售的状态，估算其市场价格，再减去到竣工可销售状态下需投入的费用，即可得到估价对象作为在建工程的价格。
利用假设开发法，在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除自估价基准日到达到可销售状态时的续建成本管理费用、利息、税费等费用后，以价格余额来确定估价对象即大厦的价值。
（四）、估价结果
第五大道国际大厦按照科学严谨的估算方式，根据以上背景和方法，得到如下估价。
第五大道国际大厦可销售面积41744.66平方米（整体转让自用不动产估算面积为45344.98平方米），在设定条件下，估价时间为2011年4月25日可以实现的市场总价值为人民币6.8亿元。
第五大道·国际大厦大厦转让方式
一、大厦转让方式
大厦转让方式可以在买售方共同协商、合作共赢的前提下做出最佳选择。现就太原世纪超房地产开发有限公司的转让方式提供以下思路。
1、项目整体转让（将本项目公司兼并）
按第五大道·国际大厦在建工程项目现状整体转让。受让方以兼并转让方公司的方式受让该项目大厦。在转让于受让方后，受让方接管项目（金桥大厦）的一切权利。转让后如出现转让前的债权债务由转让方承担。如受让方无法进行公司兼并，大厦转让中产生的各项费用包括税金由受让方承担。
此种转让方式可以免于重复缴税，以及减少其他开支。大约可减少5000万元左右的费用。
2、大厦全部竣工后整体转让
该方式也是优选的方式之一。在现状的基础上受让方与转让方达成一致意见，确定最终价格。按照确定后的最终售价价格，受让方支付转让方确定的款项。在确定的期限内转让方按照受让方的要求将大厦按照规定的标准合格的完工。
此种转让属于整体售房，买方可以按照要求内外装修后买受成品房。他的优点在于买受方在大厦全部竣工后可直接入住投入使用。
附录：证书、资质、配图