其他地产股份有限公司
工程管理办法
编制部门：工程成本管理中心
编制日期：2011年3月
目 录
第一章 总 则
1.1 目的
1.2 依据
1.3 适用范围
第二章 职责与权限
2.1 集团主管副总裁
2.2 集团工程成本管理中心
2.3 区域公司总经理
2.4 工程部
2.5 成本管理部
2.6 规划设计部
2.7 前期部
2.8 工程管理审批权限
第三章 工程管理
3.1 项目管理控制计划
3.2 现场检查
3.3 总经理工地现场协调会
3.4 工程部周例会
3.5 专题会议
3.6 与施工单位沟通
3.7 往来函件
3.8 图纸
3.9 工程日记
3.10 工程月报
3.11 工程竣工总结
第四章 监理单位的管理
4.1 监理人员
4.2 监理实施细则
4.3 监理例会
4.4 监理月报
4.5 监理发文
4.6 监理档案资料
第五章 施工准备
5.1 场地接收及临时设施建设
5.2 开工条件
5.3 施工图纸会审
5.4 审核施工组织设计
5.5 测量控制
第六章 安全生产与文明施工管理
6.1 安全管理原则规定
6.2 主要管理措施及要求
6.3 重点检查事项
第七章 工程质量管理
7.1 质量管理原则
7.2 材料质量管理
7.3 分部、分项、单位工程的质量管理
7.4 关键部位和工序施工质量的检查
7.5 成品保护
7.6 质量事故处理
第八章 工程进度计划管理
8.1 工程进度计划的组成与编制
8.2 设臵单项工程施工计划的控制点
8.3 工程施工进度计划的落实与检查
8.4 赶工措施
8.5 工程施工进度计划延期的审批
8.6 延期完工
第九章 工程施工阶段成本管理
9.1 工程施工阶段成本管理的内容
9.2 工程施工阶段成本管理相关要求
9.3 工程施工阶段成本管理的重点
第十章 工程合同管理
10.1 工程合同管理的内容
10.2 主要工作及管理要求
第十一章 甲方指定分包工程与甲方独立分包的工程管理
11.1 总分包管理和配合
11.2 安全管理
11.3 进度管理
11.4 质量管理
11.5 成本管理
11.6 资料管理
11.7 完工验收
第十二章 甲供材料设备的管理
12.1 甲供材料设备的范围
12.2 甲供材料设备合同管理
12.3 甲供材料设备合同的编写/审查重点
第十三章 工程竣工验收与移交
13.1 验收组织及要求
13.2 验收程序
13.3 验收依据
13.4 检查对比
13.5 专项验收
13.6 初验
13.7 内部验收
13.8 竣工验收
13.9 完工验收
13.10 物业验收和工程移交
13.11 施工单位撤场
第十四章 工程图纸及项目档案
14.1 工程图纸
14.2 项目档案
附表：
附表一：《开工通知》
附表二：《工程日志》
附表三：《工作联系单》
附表四：《甲方代表授权书》
附表五：《设计变更通知单》
附表六：《变更/签证/索赔费用确认书》
附表七：《变更、签证、索赔台账》
附表八：《工程进度款审批表》
附表九：《工程付款台账》
附表十：《结算通知书》
附表十一：《结算申请单》
附表十二：《工程合同执行情况评估表》
附表十三：《完工证明书》
附表十四：《保修终结书》
附表十五：《图纸登记表》
附表十六：《设计变更登记表》
附表十七：《合同文件编制表》
附表十八：《工程收文登记表》
附表十九：《工程发文登记表》
附表二十：《工程整改通知单》
附表二十一：《施工样板报验单》
第一章 总 则
1.1目的
为规范集团公司所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，提高工程质量、成本控制、进度、安全等方面的管理水平，获得最佳投资效益，特制定本办法。
1.2依据
本办法依据公司相关管理制度编制。
1.3适用范围
本办法适用于中弘地产集团总部及所属公司建设项目的工程管理业务。
本办法与集团公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。
本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规有矛盾之处，应以国家规范、标准或地方规定为准。
第二章 职责与权限
2.1 集团主管副总裁
负责集团各项目的建设质量、进度、成本、安全、文明施工情况整体监控。 负责审批区域公司总经理上报的有关工程管理方面的报告。
负责审批向政府管理部门上报的重要文件。
负责审批以下工程管理事项：
- 单笔10-50万元（含10万）或累计超出合同金额3%以上（含），5%以内的工
程洽商，>50万元（含）或累计超出合同金额5%以上（含）的工程洽商需要
集团总裁最终审批；
- 5-10天（含10天）工期延长，>10天的工期延长需要集团总裁审批；
- 单笔10-50万元（含10万）或累计超出合同金额3%以上（含），5%以内的工
程索赔，>50万元（含）或累计超出合同金额5%以上（含）的工程索赔需要
集团总裁最终审批；
- 200万（含）-500万（不含）的工程付款，≥500万的工程付款需要集团总
裁审批；
- 总金额在500万（含）-2000万（不含）的工程类合同，总金额在200万（含
200万）-600万（不含600万）的材料设备类合同，大于以上范围的需要集
团总裁审批；
主管副总裁可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予总经理，但应得到总裁
的同意；主管董事有权针对实际情况往下调整人员的审批权限。
2.2集团工程成本管理中心
负责检查监督项目的建设质量、进度、成本、安全、文明情况。
负责对项目运行情况作出检查、评估，提交评估报告并提出预警或整改建议，并
跟踪整改情况。
负责编制集团各项技术标准、安全文明施工标准，督促各区域公司执行，组织/
参加技术专题的研究。
负责对所有需要上报集团主管副总裁及集团总裁审批的项目工程、材料类合同、
变更、洽商、付款、索赔等进行预审，并对签字齐全的所有项目工程、材料类合同、变更、洽商、付款、索赔等备案。
负责审批区域公司上报的有关工程管理方面的报告。
负责对各项目施工单位上报的《施工组织设计》、《施工总进度计划》及专项施工
方案进行审核、备案。
2.3 区域公司总经理
区域公司总经理是工程管理的总负责人。主要负责以下事项：
负责落实、完善政府对项目建设的各项批准手续，确保项目的建设符合政府相应
的管理规定。
负责审核向政府管理部门上报的重要文件，报集团副总裁批准/备案。 负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工。
负责审批工程建设过程中以下事项：
- 项目质量、进度、安全管理目标及实施方案；
- 监理大纲及实施细则；
- 施工组织设计（含工程进度计划、甲方独立分包及甲供材料进场计划）； - 签发开工通知/停工通知/复工通知/完工证明/保修终结书；
- 支付200万（不含）以下的工程款/材料设备款等，≥200万的工程付款需要
集团主管副总裁审批；
- 单笔10万元以下（不含10万）或累计不超出合同金额3%（不含）的工程洽
商，>10万元（含）或累计超出合同金额3%以上（含）的工程洽商需要集团
主管副总裁最终审批；
- 单笔10万元以下（不含10万）或累计不超出合同金额3%（不含）的工程索
赔，>10万元（含）或累计超出合同金额3%以上（含）的工程索赔需要集团主管副总裁最终审批；
- 总金额在500万（不含）以下的工程类合同，总金额在200万（不含）以下
的材料设备类合同，大于以上范围的需要集团主管副总裁审批；
- ≤5天的工期延长。
负责处理工程建设过程中重大的合同纠纷。
负责组织项目的专项验收及总体竣工验收工作，并签批有关验收文件。 负责项目的维保实施。
总经理可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予工程负责人（付款除外），
但应得到主管副总裁的批准。在总经理授权内，工程负责人代行总经理的职能，但对外的文件必须由总经理签字并盖公章后发出。
2.4 工程部
工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项： 负责编制项目工程建设的计划。
负责或协助办理《施工许可证》。
负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。 负责管理监理单位。
负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案，并按批准
的实施方案组织落实。
负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。
负责管理工程合同。
负责按照工程进度和合同规定申请工程进度款。
负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工
作。具体安排由总经理确定。
负责各阶段验收工作：
- 组织内部验收工作；
- 组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、
隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工
备案验收等。
组织完工验收及工程移交。
配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。
记录项目《工程日志》（附表二），记录工程实施过程中的相关事宜。
编制项目《工程月报》。
工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。
2.5 成本管理部
成本管理部主要负责以下事项：
负责编制、签订工程、材料订购合同。
负责审核工程付款。
负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额。
负责处理工程索赔费用额。
2.6 规划设计部
规划设计部主要负责以下事项：
负责检查施工图纸。
负责施工图纸交底。
负责处理设计变更。
配合市政报装及验收手续。
定期到工地检查设计的落实。
参加工程阶段验收、竣工验收。
2.7 前期部
前期部主要负责以下事项：
负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续。
负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。
负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工
作。具体安排由总经理确定。
2.8 工程管理审批权
第三章 工程管理
3.1 项目管理控制计划
总经理对工程的安全、质量、进度、成本控制负全面的责任。
工程开始前，总经理应制定全面的安全、质量、进度、成本控制计划，并落实控
制计划的实施，确保工程的各方面均处于受控状态。
施工过程中，总经理应检查控制计划的落实情况，并根据工程的实际情况对控制
计划采取必要的修订和补充，确保工程的安全、质量和进度。 控制计划应落实到人。 3.2 现场检查
总经理应每周对工程进行检查。
检查的重点是：安全、文明施工、工程质量、工程进度。 3.3 总经理工程现场协调会
总经理应定期（每月至少一次）在工地现场召集公司工程部、规划设计部、成本
管理部以及总包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。 工程协调会会议纪要应存档。 3.4 工程例会
工程负责人每周应召集工程部、设计部、成本合约部和项目工程部召开一次工
程会议，解决工程的设计、招标、变更签证等问题，确保工程的顺利实施。 工程例会应形成会议纪要，并发送给与会人员。 3.5 项目工程周例会
项目工程部经理每周应召集项目工程部全体员工及监理召开一次项目工程会议，
检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、工程档案等情况。 检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采取必要的措施，确
保各项合同顺利执行。
应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。 3.6 与施工单位的沟通
与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行。
其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况书面告知工程部。
工程部与施工单位沟通应采用书面的形式包括（《工作联系单》（附表三））及其
他文件，经甲方代表签字后生效。
口头的指令应以《工作联系单》形式书面确认。
《设计变更通知单》及《工程洽商》经各方符合审批权限人员签字齐全后由甲方代表
转发给施工单位及监理。
1万元以下的《工程洽商》由甲方代表签发。
5万元以下的《工程洽商》，经工程部及成本部负责人同意后，由甲方代表签发
《设计变更通知单》。
3.7 往来函件
往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。
各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。 各项发文应按照审批权限进行处理和审批。
工程部（经甲方代表签字）与施工单位的往来函件应同时抄送监理单位，重要函
件应抄送集团工程成本管理中心。
3.8 图纸
施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过设计部审核，由工程部发给施工单
位、监理单位使用。
所有正式施工图纸工程部/公司档案室应留存。 工程部应建立图纸收发记录台帐。 作废的图纸应及时作废并存档，以免误用。 3.9工程日志
工程部应安排专人记录《工程日志》（附表二）。工程日志由工程部部长检查并签
字确认。
工程日志的内容包括但不限于以下内容： - 自然气候条件；
- 安全、质量、进度检查对比情况； - 现场人员、设备、材料情况； - 会议情况；
- 政府管理部门检查情况； - 场地周边环境等情况； - 往来信函/文件情况。 工程日志应存档。 3.10 工程月报
3.10.1工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅，并抄送集团工程成本管理中心备案。
3.10.2工程月报的内容包括但不限于以下内容： 进度
- 项目当月工程进度完成情况，应填写附表《当月工程进度完成情况表》 - 未完成工作其差异分析须在《当月工程进度完成情况表》中填报。如有未尽
事宜，亦可在正文补充说明。
- 工期滞后对后续工作可能造成的重大影响必须说明，尤其是对总工期的影响。
- 说明加快工期的补救措施。 质量
- 简要说明本月工程出现的质量问题，其中沉降观测的情况、基础检测的情况应详细说明。
- 分析产生的质量问题的原因：施工管理/责任心的问题？材料质量问题？施工方法问题？等等。
- 针对该问题，说明整改措施。及因该问题的出现而反映在管理层面上所应采取的行动。
安全、文明施工
- 说明现场是否出现安全责任事故？是否存在安全隐患？ - 分析说明工程中影响安全、文明施工的主要问题及改进措施； - 说明施工是否对现场周边环境产生影响？ 变更、签证、索赔
- 概述项目当月发生的变更、签证、索赔的数量、金额、原因等； - 概述当月办理结算的变更、签证、索赔情况、金额等； - 其具体情况由《变更、签证、索赔台帐》（附表十一）反映。 售后维修
- 说明本月售后维修方面发生的主要/重要问题，分析原因，进行经验教训总结，提出规避措施或建议；
- 说明本月重要支付的工程尾款情况（尤其注意是否扣除维修款）。 工程款支付
- 工程投资的完成情况（成本管理部协助）；
- 工程款的支付情况、应付未付情况（成本管理部协助）； - 下两月的资金需求情况（成本管理部协助）； 监理单位的人员、工作情况。
各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况。 管理部门的协调情况。 下月工作计划
- 简述下月工程进度主要节点及控制措施； - 简述下月工程质量、安全控制重点；
如，针对总包单位现场技术人员和管理人员不到位问题，发监理通知书，明确我方要求及索赔意向；
- 简述下月售后维修重点安排。 施工现场照片 3.11 事件报告
在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：工程进度达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部应立刻以书面报告的形式报告总经理。重大经济损失及人身伤亡的事故，总经理应立刻报集团工程成本管理中心及主管副总裁。
3.12 工程竣工总结
工程完工后总经理应组织人员编写工程竣工总结，报集团工程成本管理中心。 工程竣工总结按项目分期编写，在入住后30天内完成。
工程竣工总结的内容：应重点总结施工期间发生的质量事故、安全事故及业主投
诉意见。
第四章 监理单位的管理
4.1 监理实施细则
监理单位在实施监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的《监理实施细则》。 工程部应审核《监理实施细则》，对其中有关设计变更、现场签证、工程开工、复工、停工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与集团公司的相关管理规定相一致。 4.2 监理人员
工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下： 按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况；
检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开
展工作；
检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；
监督检查监理人员的工作纪律，对出现以下情况的监理人员，及时发出更换人员
通知：
- 为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备材料生产厂家； - 收受被监理的施工单位的任何礼金；
- 泄露所监理工地工程各方确认需要保密的事项；
- 玩忽职守，不严格执行旁站制度、不严格执行施工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度、安全问题； - 未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件； - 责任心不强，不具备任职资格的监理人员。
4.3 监理例会
工程部有关人员应参加监理例会。
工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。
监理例会纪要发出前，应经过甲方授权代表的审核。 监理例会纪要应存档。 4.4监理发文
监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、成本、进度等），应得到工程部的认可。工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对我公司造成不利情况。
监理单位对施工单位的所有发文须抄送工程部。 4.5 监理月报
工程部应督促监理单位及时上报当月的《监理月报》。工程负责人应审阅《监理月报》。
工程部应与监理单位就《监理月报》进行讨论。
《监理月报》的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，并指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。
监理单位不提供《监理月报》或提供的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。
4.6 监理档案资料
工程竣工后监理单位应向我方提交工程监理总结报告及一套完整的监理档案资料。
第五章 施工准备
5.1 场地接收及临时设施建设
工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括： 确定用地四角边界，臵埋界桩； 接收用地测量成果，现场接桩、护桩； 接验市政基础设施条件；
现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾倒垃圾等）； 在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；
结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设计和建设现场临时围
墙、大门、办公生活用房等；
结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场地、施工临时水、电
及排雨、排污设施合理规划，对水电能够实现独立的控制、管理和计量。 工程部要结合现场具体情况会同成本合约部制定现场施工水电管理规定，明确水
电计价、计量、结算等事项；
5.2 授权甲方代表
总经理应根据合同签发《甲方代表授权书》（附表四），授权甲方代表负责现场管
理工作。
甲方代表一般由工程总监/项目工程部经理担任。 甲方代表不得超越总经理的授权权限行使职权。 甲方代表授权予下属人员应先取得总经理的批准。
为了提高工作效率，总经理对外可适当提高对甲方代表的授权，但该提高部分的
最终审批权限在工程负责人，而非甲方代表。例：签证＜0.5万元的，审批权限在甲方代表，≥0.5万元审批权限在总经理。但对外可授权＜1万元的审批权限在甲方代表，但对内操作0.5万元＜签证＜1万元的应取得工程负责人的审批。
5.3 开工条件
单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：
应按政府相关工程开工管理的规定取得《施工许可证》、规划验线批复等开工手
续。未取得政府《施工许可证》但又需要先行施工的必须取得COO的书面批准。 城市公司总经理批准的《开工通知》（附表一）。
施工场地、水电等已具备条件。 甲方代表已取得授权资格。
监理单位已进驻现场，并编制完成《单位（单项）工程监理规划》、《单位（单项）
工程监理细则》，取得工程部批准。 购买项目工程保险。
施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相关审批、备案手
续。
5.4 施工图纸会审 施工图会审的组织
- 单位（单项）工程施工前，必须进行图纸会审，图纸会审由工程部组织（图纸的责任属设计部）；
- 设计单位应对图纸进行技术交底；
- 工程部、设计部及监理、施工、设计单位应共同商议会审中的问题，形成结论意见后写入《图纸会审纪录》，作为工程施工、验收及结算依据； - 《图纸会审纪录》应经设计部审查确认。并按设计变更处理；
- 《图纸会审纪录》由施工单位整理，监理、施工、设计单位会签，最后由甲方授权代表或总经理签字后有效；
- 单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审； - 市政管网综合图纸出齐后，应组织综合会审，解决各专业间存在的问题； - 未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程部必须予以制止，因图纸问题造成的返工责任由施工单位承担（该责任应写入合同）。
施工图会审的主要事项：
- 审核施工图设计是否符合集团批准的规划设计和方案设计；
- 审核施工图设计是否符合政府规划、人防、消防、园林、交通等管理部门的批复要求；
- 审核施工图设计是否符合《交楼标准》； - 审核设计图是否完整，检查其有无漏项；
- 审核施工图设计中功能安排、基线、尺寸、标高、作法、说明是否无误或不清楚；
- 审核施工图设计中各专业间有无矛盾等；
- 审核施工图的可操作性。
5.5 审核施工组织设计
单位（单项）工程施工前，施工单位必须编制《施工组织设计》或《施工方案》
（下称《施工方案》），经工程部审核修整、成本管理部审核，最终经总经理审批通过后方可施工。
单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构转换层、高支
模、钢结构、深基坑支护、“四新”工程等）应单独编制《施工方案》。 施工单位应按批准后的《施工方案》进行施工，任何人不得随意修改。如确需调
整，需重新审批。
施工组织设计审核的主要事项如下：
- 质量、进度目标是否符合合同要求；
- 施工方案是否合理，冬雨季施工措施是否得当； - 施工顺序是否合理，是否有利于成品保护；
- 人、机、材及主要分包计划是否合理，是否支持总体进度计划； - 工程进度计划中关键线路是否正确； - 甲供材料设备进场计划是否合理； - 质量保证措施是否得当； - 检测措施是否得当； - 成品保护措施是否得当； - 安全管理措施是否完善； - 文明施工措施是否完善；
- 有无与甲方、设计方、监理方及其他协作方的配合措施。 - 施工单位的人员组织架构及到位情况。
5.6 测量控制
单位（单项）工程开工前，应取得政府规划部门批准的坐标及高程控制点，并由工程部组织编制《平面主轴线和高程点控制图》，场地建立平面和高程控制标桩。
工程部应在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩，同时与施工单位在《平面主轴线和高程点控制图》上办理签章确认手续。
施工单位可根据工程部移交的控制标桩及《平面主轴线和高程点控制图》进行核验，无误后组织放线。
施工单位进场前，工程部应组织协调成本管理部、监理单位共同对现场场平标高进行测量，绘制《场平标高网格图》，并共同签字确认。
工程部应安排专业测量队进行主轴线复测、标高复测。主轴线复测应在轴线定位、底板、+0.0、转换层及标准层每5层进行。
第六章 安全生产与文明施工管理
6.1 安全管理原则及规定 管理原则
安全管理应贯彻“预防为主、安全第一”的原则。 对于任何的工程事宜，安全问题均是一票否决的。 安全措施未作好的，不允许施工。 不遵守安全规定的人员应按规定进行处罚。 第一责任人
城市公司总经理是现场安全文明施工的第一责任人。城市公司总经理应经常到现场巡视，检查现场安全及文明施工实施细则的落实情况。 安全生产与文明施工管理实施细则
工程部应结合项目工程实际，负责编制项目安全生产与文明施工管理纲要并审批施工单位编制的实施细则，明确安全生产与现场文明施工管理的组织架构、职责划分、管理规定、检查机制、处罚事项与标准等。该细则经总经理批准后，由工程部负责组织实施。 工程部安全员
工程部按项目至少应设一名专职/兼职安全员，安全员直接对甲方授权代表负责。
甲方代表应授权工程部安全员停止任何不安全的施工，对不遵守安全规定的人员进行处罚。
任何人不得影响工程部安全员的正常工作。 工程部安全员主要职责是：
- 具体负责现场安全生产和文明施工管理工作；
- 每日巡视施工现场，检查监理单位、施工单位安全管理和文明施工状况，查验有关分包单位、设备、人员资质情况，按管理规定执行有关处罚事项等； - 参加监理例会，总结本周安全生产与文明施工状况，向施工单位、监理单位提
出管理要求；
- 每周组织工程部、监理单位、施工单位进行现场安全生产与文明施工检查，及时消除存在的隐患。检查情况及处理结果应形成纪要；
- 处理安全生产和文明施工相关事宜。
- 及时报告安全事故。
6.2 主要管理措施及要求
工程开工前工程部、监理单位、施工单位应分别落实现场安全负责人，按照集团
《项目现场安全文明施工管理细则》、《文明工地标识标准》确定有关安全生产与文明施工的管理制度，建立定期安全检查的工作机制，注重项目场容、环境保护、消防与保安、卫生与防疫、施工扰民等工作，树立良好的项目形象。
应督促施工单位完善有关安全生产与文明施工的管理制度/细则，明确组织架构、
职责划分和负责人，并在施工现场醒目位臵张贴。
施工单位的安全员应对在施工场地的工作人员进行经常性的安全教育，培养他们
的安全意识，贯彻预防为主的方针，杜绝违章指挥和违章作业的情况发生。
现场安全和文明施工检查是工程部、监理单位、施工单位每日必须的工作重点内
容之一。要经常巡视工地现场及周边环境可能存在的安全隐患和风险。
每周的监理例会中，应对现场安全和文明施工工作进行总结和检查。
工程部、监理单位、施工单位每月/定期应进行联合安全与文明施工检查，检查
情况及处理结果应形成纪要。
监理月报中应有安全管理的专项说明。
现场安全生产和文明施工工作应满足项目所在地行业管理部门的要求，达不到要
求被政府管理部门勒令停工整改的，应通知集团主管副总裁。
6.3 重点检查的事项
施工单位应设专职安全员，安全员上岗应具备相应的资格。
各方管理人员及现场工人应佩带工卡，工卡应加盖总包单位章，并由甲方授权代
表签字。
进入施工现场必须佩带安全帽。
进出场管理应符合以下要求：
- 施工单位应在签定施工合同后方可进场施工；
- 施工场区门卫应对进场人员、车辆、设备、材料等进行检查和记录。工程部
安全员应经常对进场情况及记录进行检查；
- 施工单位进场后，应向甲方、监理提交一份详细的统计表，其格式和提交的
间隔时间应符合甲方和监理的规定。该表应填报施工方在现场的各类职员和
各个工种、各等级的工人人数，以及甲方、监理要求的有关施工方装备等资
料；
- 严禁与合同范围内工程施工无关的人员、材料、设备进场；
- 施工场区内施工材料、设备、机械出场应得到工程部的批准；
- 施工材料、设备、机械出场应作记录。
施工场地内不允许住宿。施工单位的生活区与施工场地应有明显的分隔。施工人
员由生活区进入施工场地时须检查工作证（工卡）。严禁与工程无关的人员进入施工场地。必须安排施工人员在现场住宿的，须先取得区域公司总经理的批准。 各项工程开工前，在审查施工单位的施工组织设计时，工程部和监理单位应结合
工程的实际情况，有针对性地要求施工单位制定安全管理规定和相应技术措施。审查的主要内容是：
- 审查施工单位安全生产责任制，包括组织、人员、职责、安全教育、安全交底、安全检查、特殊工种人员的持证上岗制度等是否落实；
- 审查有无相应的安全技术措施，对土方、爆破、水下、基坑、井下、脚手架等是否编制了有效的单项安全技术方案；
- 审查施工单位现场施工是否符合文明施工的有关规定。包括对施工垃圾的处理以及环境保护的有关措施。
各项安全防护设施、危险工种、高空作业的施工方案在实施前应进行安全方面的
审核并取得监理的批准。
各项工程施工前施工单位技术管理人员应向具体操作人员进行安全与文明施工
方面的交底。
对于在动力设备、输电线路、地下管道、密封防震车间、易燃易爆地段以及临街
交通要道附近施工的工程，对于在放射、毒害性环境中施工(含储存、运输、使用)及使用毒害性、腐蚀性物品施工的工程，施工开始前工程部、监理应审查施工单位编制的安全防护方案。安全防护方案不合格的不许进行工程施工。
施工现场消防通道、消防水源、消火栓系统、灭火器等消防设施应保持正常状态。 现场用电、用火、设备使用、人员上岗等应进行相应的批准和资质核验。 现场的施工设备、机器须按规定进行检测后方可使用。
对项目基坑周围距离较近的建筑物需先做结构鉴定，预防基础开挖对此建筑影
响。边坡支护应进行位移观测。
发生重大伤亡及其它安全事故，工程部及施工单位应按有关规定立即上报公司及
政府有关部门，并采取措施防止事故进一步扩大。
场地的围档、硬化、排水、防洪、消防、安保、卫生、防疫等应符合当地建设管
理部门的有关要求。
施工场地应平整、清洁、畅通，材料堆放应整齐，建筑垃圾应及时清理外运。 销售路线及客户可以见到的场地、立面要按营销部门的要求进行处理。确保销售
线路的安全、美观、整洁。
第七章 工程质量管理
7.1 质量管理原则
质量管理应坚持“预防为主、全面控制”的原则。
工程部应明确施工工序（包括脚手架等临时设施的拆除和运输），确保已完成的工程不受后续工程的影响。
工程部要做到任何时候都有人员在现场检查监理人员、施工单位技术管理人员的工作情况以及工程施工情况，确保工程质量满足规范标准和合同要求。
7.2 材料质量管理
7.2.1材料进场
工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（下简称“施工材料”），进场时必须由施工单位填写《材料报验单》，经监理单位、工程部验证及取样送检合格，方可使用。
施工单位必须提交施工材料的《出厂合格证》及《检验证明书》，填报《材料报验单》等资料，经监理单位、工程部核验无误后方可进场。
7.2.2材料检测
由工程部、监理单位材料见证人按规定取样送指定的有资质检测机构进行检测，检测合格后方可使用。已检验的材料与未检验的材料应分开堆放。检测不合格的原材料，必须在限期内退出现场。
以下情况虽有试验报告，但其试验报告无效，施工材料不能使用:
- 材料未经材料见证人见证；
- 不在指定的有资质检测机构检测；
- 施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。
7.2.3甲供材料
甲供材料的数量应由施工单位提交，数量应考虑适量的损耗。
工程部负责与材料商联系，确保甲供材料的供应能满足施工要求。
甲供材料进场前，工程部应书面通知施工单位作好接收甲供材料的安排。
材料供应商须提交材料的《出厂合格证》、《检验证明书》，经工程部、监理、施工单位检验无误后方可使用。
监理单位、工程部、规划设计部确认甲供材料不合格，则该部分材料不许在工程施工中使用。如施工单位认为甲供材料设备质量不合格，应说明理由。
甲供材料办理移交手续时,施工单位要核对进场手续,检查材料质量，并负责对接收材料设备的保管工作。
7.3 分部、分项、单位工程的质量管理
施工方案与技术交底
分部、分项、单位工程施工前，工程部应检查施工单位施工方案是否根据工程实际情况进行了细化，技术人员是否对操作工人进行了技术交底工作。
对于容易发生质量通病的施工部位，应检查施工工艺、次序、方法的落实情况。
施工样板
在主要分部及单项工程（含主体、装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、 道路工程）施工前，施工单位应先做施工样板。施工样板完成后，施工单位填写《施工样板报验单》，工程部组织设计、监理、施工单位现场验收，经验收合格后，分项工程方可全面开工。
自检与报验
分项工程施工完成后，施工单位应先自检，合格后填报《工程质量报验单》。工 程部和监理单位组织验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。分项工程经验收不合格，由工程部发出《工程整改通知单》(附表二十)，施工单位必须在限期内整改完成。分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工。
隐蔽工程验收
隐蔽工程必须经过验收后方可进行覆盖。
隐蔽工程不合格的不许进行下一道工序施工。
隐蔽工程须有施工记录和验收记录。
整改与旁站监督
对于施工单位进行整改的施工工序，工程部/监理单位应现场旁站，监督施
工单位按照整改通知单的内容和要求进行整改。
中间交接验收
为明确工程质量的责任划分，总包单位内部不同班组交叉作业，班组必须办理 中间交接验收手续。不同施工单位交叉作业，施工单位必须办理中间交接验收手续。 阶段验收/分项验收
工程的阶段验收和分部、分项工程的验收，工程部应邀请设计、监理单位参加， 检查评价工程施工的质量，提出改善工程质量的建议和意见。
7.4 关键部位和工序施工质量的检查
工程部在施工管理过程中，应对施工人员素质、材料设备质量、施工工序、施工方法、实验检验、施工设备、现场条件、完工质量等各方面进行全面的检查、监督。对于关键部位和工序应采取现场旁站、查验记录、验收等方式重点检查。
以下各项应作为质量检查的重点：
- 控制主轴线的复测、楼层轴线复测、楼层间高层传递检测；
- 基础工程方面包括：土方工程；桩基础、压桩实验；基坑支护工程（包含地下
连续墙）位移及沉降观测；后浇带，防水混凝土浇筑；卷材防水层细部构造处理；
- 主体结构工程方面包括：钢筋隐蔽，混凝土浇筑，预应力张拉，所有装配式结构安装（包含钢结构）；混凝土试块(7天、28天)；
- 门窗：所有门窗安装前尺寸复检、检查，材料五金检查，门窗安装工序，门窗隐蔽工程，成品保护等；
- 防水：防水基层的施工，防水层施工、防水隐蔽；
- 楼屋面：钢筋隐蔽、管线隐蔽；屋面构筑物、设备基础；穿楼屋面的孔洞等； - 外墙面：保温、外墙面涂料（面砖）基底分层摸灰、涂料（面砖）施工。
对于上述部位和工序，工程部应要求监理工程师进行旁站监理，并完成旁站监理
记录。工程部有关人员需要对记录进行检查和抽查证实。
工程部应当根据工程施工情况参加监理对施工项目进行的“见证、旁站、巡视、
平行检验”等监理工作，对未参加的项目定期进行抽查。
7.5成品保护
工程部必须组织制订《单位（单项）工程成品保护规定》，并责成施工单位成立成品保护小组，落实成品保护的岗位责任。
工程部应对成品保护的重点部位经常巡视，并采取成品保护措施，检查监督施工单位成品保护的工作情况，以免交楼时出现问题。
施工单位对成品保护不力，经要求整改仍达不到要求的，应报区域公司总经理。 成品保护的重点如下：
基槽、基础、结构、保温、防水，设备、管道，预埋管线等分项工程；
铝合金、塑钢门窗框、幕墙框、镀膜玻璃、外墙装饰等；
地面（地砖、木地板）、入户门、户内门、洁具（含座厕、浴缸、洗手盆）、电梯
轿箱装饰等内；
景观、道路等室外工程；
特别重点部位，包括：
- 易受污染、破坏的部位；
- 不可修复、难以恢复部位；
- 高价值部位。
7.6 质量事故处理
工程出现质量事故后，工程部应及时处理，情况严重的应上报总经理并按审批权限及时发出整改通知/停工通知，同时要求施工单位提出整改方案，经监理单位和工程部同意后，监督实施。
停工通知的签发
- 局部停工、复工的，由工程部报负责人批准后，甲方代表签发通知；
- 停工、复工范围较大或影响较大的，必须由总经理签发停工、复工通知，并送集团工程成本管理中心备案。
以下情况可以发出停工通知：
- 擅自使用未经认可的材料；
- 擅自变更设计图纸施工；
- 上一道工序未经验收擅自进行下一道工序施工的；
- 未经甲方、监理审核同意，分包单位进场施工的;
- 分包单位进场后,发现其不具备施工管理能力的；
- 施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改的；
- 安全措施不到位的；
- 施工措施不到位的；
- 出现质量、安全事故。
重大的质量、安全事故必须通知集团主管副总裁及工程成本管理中心。
第八章 工程进度计划管理
8.1工程进度计划的组成与编制
项目（分期）建设计划
总经理应依据管理会批准的开发计划，组织编制项目（分期）建设计划，确定各单项工程的开工、竣工、入住时间节点目标，报集团总裁批准。
单项工程施工进度计划
工程部负责人应依据集团总裁批准的项目（分期）建设计划，组织编制组成项目的各单项工程（建筑工程、市政工程、园林景观工程等）的施工进度控制计划，确定分部、分项工程的主要节点时间完成时间，报总经理批准，并报集团工程成本
管理中心备案。
实施合同中的单项工程主要节点时间和工期，应满足甲方确定的单项工程施工进度控制计划。
单项工程开工前，工程部应检查和督促施工单位编制的单项工程施工进度计划，该计划经甲方和监理审批后，由施工单位实施。
对于建筑工程施工进度计划，工程部应编制甲方独立分包工程、甲供材料进场计划，及时提供给成本管理部、招标采购部，以使招标进度能够满足甲方独立分包单位和甲供材料进场需要。
8.2 单位/单项工程施工计划的控制点
建筑工程施工进度计划控制节点
建筑工程应按以下形象进度设臵控制节点：
- 单位工程的开工时间；
- ±0.00完成时间；
- 主体结构4层完成时间；
- 结构封顶时间；
- 外装修结束/外脚手架拆除时间；
- 竣工验收取得竣工备案表的时间；
- 交付使用（钥匙交接）时间。
上述控制时间节点列入施工合同，并有延期完工罚款措施。
工程进度到达控制节点后，工程部应书面报告各节点的完成时间，经总经理批准后作为施工单位实际完成各进度节点的时间。
甲方独立分包工程施工进度计划控制节点
甲方独立分包工程 \甲供材料设备的进度计划控制节点,要根据单位（单项）工程实际情况合理划分和确定。
8.3 工程施工进度计划的落实与检查
工程部负责工程的实施和完成。
工程部应协调公司各有关部门，确保工程按计划完工。各有关部门包括规划设计
部、招标采购部、成本管理部、前期部、财务部等必须极力配合工程的开展，不
使工程的进度受到影响。
工程施工进度应实行动态管理，要时时对工程进度进行检查，及时发现影响进度
的因素并采取措施进行调整。
工程部应重点检查总承包单位对工程总体（包括甲方独立分包工程）进度计划的
管理，明确总承包单位对工程总体进度负责，同时协调好甲方独立分包工程/甲供材料的进度。
每月25日前工程部应督促施工单位向甲方、监理书面报送《下月施工计划》、《季
度滚动计划》和《本月完成工程月报》，《本月完成工程月报》包括本月计划的落实情况，并予以详细说明。《下月施工计划》必须具体、详细并且符合阶段性工期要求和总进度计划要求，内容包括施工内容、人力安排、增加人力的来源、工程量、施工机械安排、材料安排、管理人员安排等，经甲方、监理审定后实施。 工程部各专业工程师、部门经理应每天对各单位（单项）工程进度检查，了解工
程的进度情况，及时发现影响工程进度的因素及隐患。
周监理例会中，工程进度是重点检查的内容之一。
工程部负责人每月应对施工计划控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报总经
理、集团工程成本管理中心。
监理单位每月提交的《监理月报》、区域公司上报集团的《月度报告》应涵盖工
程进度的检查、对比、差异分析、措施等内容。
对于工程进度实际情况与进度计划相比发生较大差异、可能影响整体开发进度及
计划入住时间的，区域公司总经理、集团主管副总裁应及时向集团总裁报告。
8.4赶工措施
当工程滞后工期出现延误时，应采取赶工措施：
应书面通知施工单位。
形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取切实可行的赶
工措施，在下一工序内赶上。
当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取切实可行的
赶工措施，应制订短期的工程进度计划指导施工。
工程工期控制点出现延误，应采取赶工措施，并按施工合同条款规定及时予以签
证及处罚。
由于施工单位人力不足、材料供应不上导致工程进度滞后，虽经要求采取赶工措
施但仍无明显的改善的，应与集团主管副总裁及集团工程成本管理中心协商解决。
8.5工期延长的审批
除以下条件外合同工期不许调整：
- 不可抗力原因（如地震、战争等）；
- 甲方原因导致关键工序延长；
- 合同中明确确定的其他工期延长条件。
工期延长的审批
工程部应在依据合同规定书面答复施工单位提出的工期延长申请。施工单位逾 期申请，任何人不得补办工期延长签证手续。
工期延长要按照关键工序审核/计算。
工期延长的审批，应按照以下审批权限进行：
- 工期延长天数≤5天的，由总经理审批；
- 工期延长天数>5天、≤10天的，由集团主管副总裁审批；
- 工期延长天数>10天，由集团总裁审批。
- 工期延长的处理应及时，要求在施工单位提交工期延长后的一个月内完成。 工期顺延的批准文件应以《变更/签证/索赔费用确认书》（附表六）的形式发出，
并注明调整工期后工程完工的时间。
批准工期延长时应注意可能引起的费用索赔，如设备租赁费用、现场管理费用等。
给予工期延长时应同时与施工单位协商，尽量避免有关的费用索赔。
8.6 延迟完工
工程延迟完工，须采取赶工措施并确定新的完工时间。新的完工时间须得到集团
主管副总裁的批准。
工程延迟完工应书面通知施工单位并按照合同约定明确延迟完工对施工单位的
违约金。
支付工程款时应扣除延迟完工违约金，如暂不扣，必须得到集团主管副总裁批准。
8.7 工期奖
工程进度管理可以设工期奖，但须在招标文件中明确，并得到集团主管副总裁的
批准。
工期奖应是目标工期的奖励，不考虑工期延长，不设提前完工奖励。
工期奖应明确奖给施工单位项目部的金额。
工期奖的发放须得到集团主管副总裁的批准。
第九章 工程施工阶段成本管理
9.1工程施工阶段成本管理的内容
项目施工阶段成本管理是项目全过程成本控制的关键环节，其管理的主要内容如下： 合同实施的管理
设计变更的管理
工程变更的管理
现场签证的管理
工程付款的管理
工程索赔的管理
合同违约的管理
工程结算的管理
9.2 工程施工阶段成本管理相关要求
工程合同、设计变更、现场签证、索赔等方面的管理应符合集团规定的程序和
审批权限。
区域公司规划设计部、工程部、成本管理部对工程施工阶段的成本管理均负有
相应的管理职责。
有关文件的发出应按以下要求进行：
- 与施工单位的联系必须通过工程部以书面的形式发出；
- 成本管理部负责对变更、签证、索赔等进行估价；
- 成本管理部负责与施工单位就设变更、签证、索赔费用进行协商，达成一致
后，填写《变更/签证/索赔费用确认书》（VO）（附表六），并按审批权限批准
后由总经理签字、盖章后发出。
成本管理部应结合现场成本管理的需要派人前往施工现场，以便及时处理有关
成本管理事宜。
工程部在合同执行过程中，应认真履行应尽的职责，及时处理合同规定的事项，
并应严格按合同规定检查乙方工作，做好索赔和反索赔工作。
工程款支付应按照合同约定进行，有关审核/审批人员应严格按照合同约定的付
款条件检查乙方完成工作的质量、数量，严禁超越合同条件提前/超额支付乙方工程款。
工程结算工作应在乙方完成全部合同内容后进行。工程结算的审核/审批应符合
集团相关规定。
9.3 工程施工阶段成本管理的重点
设计变更
- 应执行集团有关设计变更管理规定。
- 工程部、规划设计部应加强施工前对施工图的审核，减少工程施工后的设计
变更数量的发生。
- 工程部应检查设计变更对工程的影响，对工程影响较大的应与总经理、规划
设计部协商。
- 设计变更时，对工期造成影响的，工程部应提出。
- 对设计变更费用的审核/审批，应按照合同约定的方法计算和控制。
- 设计变更中的扣款由成本管理部负责核算。
- 工程部负责管理《变更、签证、索赔台帐》（附表七），每月汇总后与成本合
约部、规划设计部核对。
工程变更
- 应执行集团有关工程变更管理规定。
- 总经理可以授权工程部负责人及项目工程经理处理小额的工程变更。
- 工程部可以发出口头指令，但应在2天内书面确认。
- 工程变更应抄送成本管理部。
- 工程部负责管理《变更、签证、索赔台帐》（附表七），每月汇总后送成本合约部核对。
现场签证
- 工程部负责管理《变更、签证、索赔台帐》（附表七），每月汇总后送成本管
理部核对。
- 现场签证发生后，应及时抄送成本管理部。
- 工程部经理可以授权项目工程师做现场签证，项目工程师做的现场签证应及
时向项目工程经理报告。
- 现场核量必须由工程部与成本管理部共同核定。
工程付款
- 工程部负责跟踪工程款的审批及支付情况,应扣款项由工程部提出。
- 成本管理部负责审核工程款付款的合理性和数额。
- 工程付款的审核应注意以下事项：
①按照合同付款条件进行审核。
②应认真核实已完成合格工作量。未经验收或验收未合格的分部分项工程、
材料、设备严禁作为完成工程量进行统计。
③要明确各次付款所对应的完成工作量的内容，防止工程量的重复统计。
④各期工程款的支付要扣除当期质量、工期和其他管理违约金。
⑤已确认的变更、洽商可以支付工程款，未确认的不许支付工程款。
⑥项目交付使用前/交钥匙前，各期进度款支付累计不应超过合同总价/应付
款金额的90%。
⑦结算款的支付应严格检查乙方是否已全部完成合同义务。
⑧结算款支付应扣除质量保修金及其他应扣款项。
⑨保修金的支付应检查保修期是否到期、应扣款项是否扣除等。
⑩除非得到集团主管副总裁的批准，质量保修金不得提前支付。
- 工程进度款审批表（附表八）由总经理签署，抄送工程部、成本管理部。 - 若资金安排有困难，财务部、工程部应共同协商工程进度款的支付问题。 - 工程部、成本管理部应分别建立工程付款台账（附表九），每月与财务部进行
核对。
索赔
- 执行集团工程索赔管理办法。
- 工程部应及时回应施工单位的索赔，避免因不回应误以为默认的情况。
- 工程部应对索赔事项进行记录，并采取措施尽量减少损失。
- 工程部应慎重发文、签字，同时要审查限制监理的发文和签字。
结算价确认
- 结算工作按照集团结算管理办法进行。
- 全部工程完工并取得政府管理部门的验收手续后方可接收乙方的结算资料。 - 乙方提供结算资料后，除非甲方要求否则不再接受乙方的结算补充资料。 - 应对结算资料进行检查，剔除无效的文件、列明有异议的文件后，对有异议
的文件进行商洽。
- 工程部应提供应扣款项。
- 结算额经审批后，应办理双方确认手续。未办理确认手续的，不能支付结算
款。
第十章 工程合同管理
10.1工程合同管理的内容
本章工程合同管理，是指合同签定后合同实施的管理。主要管理的合同如下： 建筑工程总承包合同
各类甲方独立分包合同：
- 基础工程：地基处理、土方工程、检测工程；
- 设备安装工程：电梯工程、空调设备工程、消防工程、弱电工程、发电机组、泳池设备、锅炉设备工程；
- 幕墙工程
- 栏杆工程
- 门窗工程；
- 精装修工程；
- 市政工程：市政给水、排水、供电、燃气、热力、通讯、有线电视、智能化系统；
- 环境工程：绿化、道路、大型景观建筑/雕塑、水系及处理设备、康体设备。 材料设备采购合同
监理合同
咨询合同
测绘、测量、测试等合同
其他工程合同等。
10.2 主要工作及管理要求
合同管理职责划分
总经理应严格按照合同执行，超出合同范围的事宜，应先取得集团主管副总裁的批准。
合同签订前，由成本合约部负责管理合同。合同签订后，由工程部负责管理合同。
合同台帐
工程合同签定后，成本合约部应建立和管理合同台帐。
合同交底
- 工程合同签定后成本合约部应向工程部进行合同交底。
- 合同交底的主要工作是，向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解，说
明工期、质量、工程范围、付款方式、总分包的关系、甲乙双方责任义务等，
以便合同执行人员能够按照合同约定开展工作。
- 金额较小的合同交底，可只填写《工程合同摘要表》发送到相关部门的有关
人员。
合同履行
工程部应认真研读合同，明确甲乙方权利、责任、义务，按照合同约定完成甲方的各项工作，同时检查、督促乙方按合同约定完成自身的工作。
风险监控
工程部应分析预测合同的执行情况，监控可能出现的风险因素，及时消除合同执行过程中的隐患，确保合同的顺利实施。
检查与验收
- 工程部应对施工单位的工作过程进行检查、对工作结果进行验收。
- 施工单位的工作过程和结果均应符合合同的约定。工作结果不符合合同要求
的，不能支付合同款。
- 工作过程、结果可能影响工程的质量、进度、成本目标时，应及时报告总经
理处理。
工程进度款支付
- 工程进度款支付按照本办法第9.3条规定进行。
- 成本合约部负责审核付款金额，并跟踪合同价款变动、应付未付、付款比例
等情况。
结算管理
- 当合同中约定的施工单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了
工程结算条件后，工程部可向承包单位发出《结算通知书》（附表十）。
- 施工单位收到结算通知后，在递交结算申请时应同时递交一套完整的工程结
算资料。结算工作开始后不再受理任何导致造价增加的变更及现场签证单
据。
- 工程部应审核施工单位上报工程结算资料，并对工程存在质量问题或履约过
程中施工单位存在违约情况等进行详细说明，填写《结算申请单》（附表十一），
转交成本管理部进行结算审核和谈判。
- 成本管理部依据合同和合同结算资料审核工程结算，经总经理审核后，报集
团工程成本管理中心及集团主管副总裁批准。
乙方违约事项的处理
- 严重违约责任，由工程负责人处理；
- 重大违约责任，由总经理处理；
- 解除/终止合同的，由集团主管副总裁处理。
仲裁和法院起诉
- 发生仲裁和法院起诉的意向/情况，应及时报告集团主管副总裁。
- 发生仲裁和法院起诉情况时，应根据情况由集团主管副总裁/区域公司总经
理负责，并采取以下措施：
①法务部门具体处理有关诉讼事宜，工程部、成本管理部协助；
②暂停付款；
③工程部做好现场保护；
④研究仲裁处理方案。
合同执行情况的评估
合同执行完毕，应由工程部会同成本管理部就合同履行的情况进行评估、总结，并填写《工程合同执行情况评估表》（附表十二）并存档。
合同资料存档
合同执行过程中的文件资料应随合同存档保存。
第十一章 甲方独立分包工程的管理
11.1 总分包管理和配合
甲方独立分包单位选定后应征求总包单位的意见，总包单位不得不合理的反对。 总承包单位应负责协调管理甲方各独立分包单位。
甲方独立分包单位进场前应与总包单位签定总包管理协议，就生产、生活、办
公、临时设施、用水、用电、材料管理、进度与质量管理、交叉作业（含场地土方、施工垃圾处理）、成品保护、安全文明施工管理及治安管理等方面进行协商，签订有关管理协议。有关内容不得与总包合同的约定不一致。
甲方独立分包单位应接受总承包单位的管理，应按要求参加总承包单位组织的
有关生产、安全、进度、质量等方面管理的会议。总承包单位对施工场区范围内的甲方直接分包工程的安全、进度、质量、文明施工负有管理职责。
工程部要及时发现和协调总包单位与甲方指定分包单位的配合问题，防止因总
分包配合问题影响工程进度和成本控制。
总承包单位与甲方独立分包单位或指定分包发生纠纷，由工程部负责协调处理，
但工程部不可代替总承包单位对甲方独立分包单位或指定分包的管理，防止工程出现问题/延误，总包单位将责任推到甲方。
总承包单位不协调/无能力协调甲方独立分包单位或指定分包单位，工程部应采
取措施。
总承包合同中有关总分包管理配合费的标准、包含的配合内容等应明确，以减
少工程施工过程中的纠纷。甲方独立分包合同中有关总包管理配合费的计取应结合总承包合同中的相关内容，防止甲方重复支付总包管理配合费。
11.2 安全管理
甲方独立分包单位应遵守政府有关管理部门有关安全生产的有关规定，以及总承包单位现场安全管理的规定，对承包范围内的施工安全负责，接受总承包单位的安全管理和检查监督。
11.3 进度管理
总承包单位对项目的总体进度计划负责。
甲方独立分包工程或指定分包工程的进度计划应按照总承包工程进度计划中该
项分包工程的开工、完工节点，安排好人员、材料、设备、交叉作业、成品保护、专项验收等施工管理事宜。
甲方独立分包工程或指定分包工程的进度计划与施工方案，应得到总承包单位、
监理单位和工程部的批准。
甲方独立分包单位因自身因素影响项目总体进度计划，应承担违约责任。 11.4 质量管理
甲方独立分包单位或指定分包工程应遵守政府有关管理部门对工程质量管理的
有关规定，对承包范围内的工程质量负责，接受总承包单位、监理单位和甲方的质量管理和检查监督。
总承包单位、甲方独立分包单位在施工中要注意成品保护问题，应合理安排施
工次序，确定成品保护重点，完善成品保护的措施，明确各自职责划分，以减少纠纷、控制成本、保证工期与质量。
甲方独立分包工程完工后，应与总包单位办理交接验收手续，以明确成品保护
的责任。
11.5 成本管理
甲方独立分包工程的成本管理按照集团有关成本、变更签证、索赔等管理办法及本办法第9章的规定进行。有关重点事项说明如下：
合同管理
甲方独立分包工程合同应提供给监理单位，作为监理单位监督管理分包工
程的依据之一。
设计变更
- 按照集团《变更签证管理办法》执行。
- 分包工程发生变更，工程部应及时通知总经理及其它相关工程承包单位。 现场签证
- 按照集团《变更签证管理办法》执行。
工程款支付
- 按本办法第9.3条规定进行。
- 甲方独立分包工程的工程款支付，应征求总承包单位的意见。避免总包单位
以无法控制工程款为由，不协调独立分包工程，不承担总承包对工期、质量、安全、成品保护的责任。工程部在办理工程款支付时，应尽量考虑总承包的意见。但如果总承包的意见不合理，或总包提出的意见以致甲方独立分包工程的进度受到影响，工程部在进度款申请表中应说明，同时书面知会总承包单位。
结算
甲方独立分包工程的结算按照集团《工程结算管理办法》和本办法第9.3 条和第10.2条执行。
11.6 资料管理
主体工程内的甲方独立分包单位要及时按规定整理分包工作范围内的工程竣工
资料，并及时提交给总承包单位和工程部。
竣工资料须报验、配合的，应按照合同中有关约定进行。
11.7 验收
内部验收
甲方独立分包及指定分包工程的内部验收在工程完工后由工程部组织总承包单位、监理单位、设计单位以及物业等部门参加。对于验收中存在的问题应明确施工单位整改完成的时间。
专项验收
凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，按谁施工谁负责验收的原则由承包单位办理政府验收手续。
竣工验收
内部验收和专项验收通过后，工程部组织竣工验收，并组织会签竣工验收手续。 完工验收。
全部项目工程完工验收合格，并取得取得竣工备案手续后，工程部负责办理甲
方独立分包工程《完工证明书》（附表十三）。成本合约部方可办理结算手续。工程质量保修期自《完工证明书》签发之日起计算。
第十二章 甲供材料设备的管理
12.1 甲供材设备的范围
甲供材料设备的范围应符合集团《工程招投标管理办法》中有关规定。 纳入集团采购的材料设备应执行集团《集团采购管理办法》的规定。 12.2 甲供材料设备合同管理
成本合约部要依据工程总体进度计划合理安排招标进度计划，防止因甲供材料、
设备生产、运输、到货不及时影响工程进度。
工程部负责合同的实施履行，负责协调材料设备供货厂商与总、分包单位的协
作配合等事宜。
有关甲供材料设备的合同管理按照本办法第十章《工程合同管理》执行。 甲供材料的数量应由施工单位提供，数量应考虑适当的损耗。
材料设备用量与进场计划应符合现场施工实际情况。成本合约部要核实甲供材
料的数量，防止多供。
材料设备进场前，工程部要落实现场储存保管条件，尽可能做到材料设备一次
就位，减少二次搬运发生的成本增加和损耗。
甲供材料进场后应直接交予施工单位。
材料、设备进场必须办理验收、移交手续。工程部、监理单位、施工单位要核
对材料、设备的技术规格条件、样板，严格检查有关出厂合格证明、质量检验证明文件，并办理移交手续。按规范要求应实行见证取样的和检验的，费用由供应商负责。
手续不齐全、检验不合格的材料设备，不可用于工程施工。
第十三章 工程竣工验收与移交
13.1 验收组织及要求
工程各项验收应编制验收计划和验收方案。
总经理负责工程竣工验收、完工验收的组织工作。
工程的预验、内部验收、竣工验收、完工验收由工程部具体负责组织协调工作。 规划、人防、交通、园林、环保等专项验收由开发部具体负责组织协调工作。 工程建设与验收应完全满足规范与政府管理部门的要求，如不符合，总经理应
与集团主管副总裁。
取得验收手续的时间应满足销售合同中交付使用的时间要求。
在项目施工总承包范围之外的各项分包工程的验收，涉及行业管理部门专项验
收的由分包单位负责组织，并在工程总体验收前将通过专项验收的资料提交给总包单位和工程部。
13.2 验收程序及要求
工程施工完毕后按以下次序进行验收：预验→内部验收→专项验收→竣工验收
→完工验收。
工程部应了解政府有关管理部门规定的验收程序和验收要求，提前做好各项验
收的准备工作。
各项工程验收计划和验收方案应按照政府管理部门的验收程序和要求，合理安
排次序，进行系统协调。
工程部及开发部应尽力与政府管理部门协调，缩短验收的时间。由于工期紧无
法按验收程序进行的，应先取得集团主管副总裁的同意。
13.3 验收依据
验收依据主要包括：
政府管理部门的各项批复文件 有关规范标准 经审查通过的施工图纸 工程施工合同 13.4 检查对比
在各项工程建设过程中，均应按照验收依据进行经常性的检查对比，发现问题及时处理，确保工程符合政府管理部门的验收要求和工程合同要求。 过程及竣工检查对比的主要事项如下：
是否完全符合政府管理部门的批复意见； 是否完成了政府规定的检测工作； 是否符合国家有关建设规范和地方性法规； 是否全部完成了承发包合同规定的工作；
是否完成了必须的阶段性验收工作（如基础工程验收、结构工程验收、保温验
收、玻璃幕墙验收等）； 是否符合《交楼标准》；
工程质量符合国家质量检验评定标准和合同约定；
工程使用的主要材料、建筑构配件和设备进场试验报告是否齐全； 技术档案和施工管理资料是否完整；
甲方、勘察、设计、施工、工程监理等单位是否签署了质量合格文件； 施工单位是否签署了工程保修书； 其他应检查的事项。 13.5初验
工程各项专项验收工作完毕后，工程部应组织施工、设计、监理及公司有关部
门对工程进行初步验收。
初步验收应按照政府管理部门的验收条件、施工图纸、施工合同和《交楼标准》，
对有关建设内容、验收资料、工程质量、设备的运行等进行全面的检查。 对初步验收中存在的问题，应要求施工单位限期整改，并安排专人跟踪检查。 初验中的问题全部解决后，应组织工程内部验收。 设备调试及员工培训
- 设备安装完毕应进行设备调试和系统运行调试。
- 在设备安装及调试过程中，应安排有关员工参加现场安装、调试工作培训，使有关员工能够掌握设备的运行、养护、管理的知识和技能。 13.6 内部验收
为保证工程在政府管理部门验收一次顺利通过，工程在正式验收前，应按照正
式竣工验收的程序、标准和要求组织内部验收。
对于住宅建筑，应组织施工、设计、监理、物业公司有关部门按国家有关规范
要求的方法，进行分户验收。验收合格后，由建设、监理及施工单位共同签字出具“住宅工程质量分户验收表”。
内部验收应组织施工、设计、监理及公司有关部门，同时邀请政府有关验收部
门人员对工程进行内部验收。
内部验收通过后，工程部组织正式竣工验收。 13.7专项验收
人防、消防、交通、环保、规划等专项验收工作，应在工程完工具备验收条件
时及时办理专项验收手续。
工程部应检查督促承担相关需要专项验收工程的甲方独立分包单位，及时办理
专项验收手续。
竣前验收完成后，工程部应督促监理及施工单位尽快完成有关竣工资料的当地
档案馆的归档工作。
规划、人防、交通、园林等专项验收手续由开发部负责，需要现场配合的应提
前告知工程部。
专项验收手续办理完毕开发部应及时提供验收文件给工程部。 13.8 工程竣工验收及综合验收
内部验收通过后，工程部、监理单位方可接收总承包单位提出竣工报告申请。 工程部应及时通知参与验收的勘察、设计、施工、监理单位以及本公司有关部
门，并安排施工单位作好现场各项验收准备工作。 验收合格后，各有关方按要求签署竣工验收意见。
施工竣工验收通过后，工程部负责向质监站监督部门申请核验，并按规定办理
竣工备案手续，取得《单位工程施工质量验收意见书》/《 工程竣工验收备案表》。
竣工验收完成后，工程部及开发部应督促监理及施工单位尽快完成有关资料的
移交工作。
工程竣工验收及专项验收完成后，公司的竣工备案责任部门应尽快组织由政府
各有关部门共同参加工程综合验收。
13.9 完工验收
承包方按照合同条件全部完成了合同规定的内容，并在工程取得竣工备案手续
后，工程部负责办理《完工证明书》（附表十三）。
完工时仍有未完成工程或缺陷工程的，应详细列明，并明确要求完成的时间。 《完工证明书》由总经理签发后，由工程部转交给承包单位。
《完工证明书》作应为合同的结算必要条件之一。 13.10 物业验收和工程移交
工程竣工验收合格后，由工程部组织施工单位向物业管理单位按照集团公司有
关物业承接查验流程进行验收，签署验收文件，办理移交手续。 移交的内容包括： - 钥匙及物业移交记录； - 工程验收记录； - 工程档案及交接记录； - 设备/系统的管理权移交；
- 完整的工程、设备、系统维保工作联系名录； - 项目有关维保合同的复印件等。
物业管理部应仔细检查移交的内容。物业接收后，丢失或漏计的由物业管理单
位负责。
对于工程移交后存在的工程维修问题，属于保修范围内的由工程部负责组织施
工单位维修完善，并在业主办理入住手续前完成整改工作。
小业主入住办理验房手续过程中，工程部要安排相关施工单位配合销售部门、
物业部门对小业主在验房中发现的问题进行记录整改，达到小业主满意。
13.11 施工单位撤场
施工单位撤场工作由工程部负责。
施工单位在完成合同承包范围内工作后，须组织其自有人员、材料、设备撤场。
场地内施工临设、临建应按甲方的要求决定是否同期拆除。临设基础、临时道路、建筑垃圾应同期清理。
施工水电在施工单位撤场时要办理移交结算手续。 13.12工程保修
工程保修的内容、期限、起止时间要依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》
及地方政府的有关规定，在工程施工合同、材料设备采购合同中具体约定。 保修期内保修内容的维修管理工作须在保修合同和物业管理合同中明确。 保修期内工程维修的管理：
- 工程部负责保修期内工程质量保修的协调管理工作。
- 施工单位撤场后要安排维修管理人员驻场跟踪协调维修事宜。
- 物业公司负责客户报修的记录和维修管理工作。对于属于保修期内原施工单位负责维修的事项，及时通知工程部处理。
- 如施工单位未能及时进场维修或不能维修或未能在甲方要求的期限内维修完成或经过两次维修都未能修好的，工程部应委托其他施工单位代为维修，争取取得原施工单位人员签字确认文件，并确定价格，按合同的有关内容在施工单位的质保金中扣除。
- 维修责任有异议的，由工程部指定专人负责鉴定，施工单位有不同意见，可以请当地质量监督部门鉴定。
- 维修工程完成后，工程部应进行检查，确保小业主满意。 - 维修工程完成后，工程部应通知物业管理部。
- 保修期满，由施工单位提出《保修终结申请书》，工程部门组织物业、施工单位共同对质量复检，确认保修责任已完成，经《保修终结书》（附表十四）三方确认，并在三十天内办理保修金的结算手续。
- 保修内容以外以及保修期后的工程维修工作由物业管理部负责。 - 工程部应采取适当的形式确保有关保修通知的及时送达。
第十四章 工程图纸及项目档案
14.1 工程图纸
14.1.1图纸登记
工程部接收设计图纸及设计变更（修改）时，应进行登记，主要记录图号、发图日期、修改次数及修改图号等，具体详见附表《图纸登记表》（附表十五）、《设计变更（修改）登记表》（附表十六）。
14.1.2图纸发放
经设计部确认后发放工程部。
工程部对图纸进行登记后，工程部留存一套，项目工程部留用二套，其它分别
发放施工单位、监理公司（具体数量按合同约定）。
工程部对施工单位发放图纸均以发文形式发放，其中发文应抄送监理单位，并
传阅工程部人员，发文内容包括：各单位图纸套数、数量、编号、新旧图纸替换等。
14.1.3图纸使用及留存
规划设计部留存一套图纸供公司各部门借阅。
工程部留用二套，一套用于技术内业人员使用。一套用于施工现场使用。技术
内业人员应查对图纸，对图纸错、漏、碰、缺等问题要联系设计人员及时解决，并将设计变更（修改）、会审意见等内容在现场使用的图纸上进行标注，重点提示该部位的设计变更（修改）。
用于现场使用的图纸应集中挂臵，使用时取出，用完后及时归还。 14.1.4竣工图纸
竣工图纸应为三套，一套交付物业公司，一套交付城建档案馆，一套公司留存。 14.2 项目档案
14.2.1工程档案的编制
工程档案按合同归类的原则进行编制，即一个合同为一个档案，凡涉及到该合同的文件均应分类录入该档案，具体分类、编号详《合同文件编制表》（附表十七）。
14.2.2工程文件的登记
凡对涉及外单位的工程文件均应进行收、发登记。登记可采用每日流水台帐形式进行记录，详见《工程收文登记表》（附表十八）、《工程发文登记表》（附表十九）。
14.2.3工程文档的保存
工程部代表公司保存一套完整的公司各项目工程文件。 14.2.4管理要求
工程部应设专人负责项目档案管理工作。 按档案管理要求应归档的，要及时归档。 建立收发文登记。
所有相关证照原件、政府批文原件、合同原件等与项目合法手续相关、与成本
管理相关的重要文件的使用必须建立备份文件,由专人负责保管。 14.2.5 项目档案包括的内容
项目合法成立的各项法律文件，包括立项、土地、规划、建设、销售等各种证
照及政府批复文件等；
项目所有的招标资料、合同文件； 所有合同的预算、结算资料； 图纸资料；
竣工验收资料，包括移交城建档案馆的项目竣工资料； 移交记录资料；
监理资料，包括《监理月报》、《项目竣工总结报告》； 项目影像资料；
项目有关申请、报告、对外发文等。 14.2.6工程样品的管理
工程部或项目工程部应设立专门的样品间并负责样品间的管理； 只有经设计部签字确认的样品才纳入样品的管理； 工程部应建立样品管理台帐，需要借阅时应做到随借随还； 在施项目确定样品，在所施项目完成后仍需保留，以备日后借鉴。 14.2.7项目影像资料采集规定
工程部负责采集项目影像资料。委托监理单位负责的，应在合同中约定。 按照工程的建设时间顺序，建立形象进度、质量状况记录、现场安全文明施工
情况记录，突出相应的阶段、相应节点、关键部位。
数码照片：应表现各分部工程进度总体形象，各分项工程细部质量状况记录，
为300百万像素以上彩色照片。
数码摄像：单位工程总体形象（1-2分钟），上述隐蔽工程细部摄影每处1分钟；
清晰度为720X576长度约1-2分钟的数码录象资料。
附表一
开 工 通 知
（乙方）：
项目工程现已具备施工条件，请贵司迅速组织人员安排施工。工期由 年 月 日开始计算。根据合同完工日期为 年 月 日。
顺祝 商祺！
公司名称： （公章） 总经理：（签字） 日期：
附表二
工 程 日 志
附表三
工 作 联 系 单
注：1、工程部所有发文均应填写本表。
2、各收文单位收文时必须在收文单位签收栏上签字，签收人为收文单位项目负责人/专职资料员。
其他地产股份有限公司
工程管理办法
编制部门：工程成本管理中心
编制日期：2011年3月
目 录
第一章 总 则
1.1 目的
1.2 依据
1.3 适用范围
第二章 职责与权限
2.1 集团主管副总裁
2.2 集团工程成本管理中心
2.3 区域公司总经理
2.4 工程部
2.5 成本管理部
2.6 规划设计部
2.7 前期部
2.8 工程管理审批权限
第三章 工程管理
3.1 项目管理控制计划
3.2 现场检查
3.3 总经理工地现场协调会
3.4 工程部周例会
3.5 专题会议
3.6 与施工单位沟通
3.7 往来函件
3.8 图纸
3.9 工程日记
3.10 工程月报
3.11 工程竣工总结
第四章 监理单位的管理
4.1 监理人员
4.2 监理实施细则
4.3 监理例会
4.4 监理月报
4.5 监理发文
4.6 监理档案资料
第五章 施工准备
5.1 场地接收及临时设施建设
5.2 开工条件
5.3 施工图纸会审
5.4 审核施工组织设计
5.5 测量控制
第六章 安全生产与文明施工管理
6.1 安全管理原则规定
6.2 主要管理措施及要求
6.3 重点检查事项
第七章 工程质量管理
7.1 质量管理原则
7.2 材料质量管理
7.3 分部、分项、单位工程的质量管理
7.4 关键部位和工序施工质量的检查
7.5 成品保护
7.6 质量事故处理
第八章 工程进度计划管理
8.1 工程进度计划的组成与编制
8.2 设臵单项工程施工计划的控制点
8.3 工程施工进度计划的落实与检查
8.4 赶工措施
8.5 工程施工进度计划延期的审批
8.6 延期完工
第九章 工程施工阶段成本管理
9.1 工程施工阶段成本管理的内容
9.2 工程施工阶段成本管理相关要求
9.3 工程施工阶段成本管理的重点
第十章 工程合同管理
10.1 工程合同管理的内容
10.2 主要工作及管理要求
第十一章 甲方指定分包工程与甲方独立分包的工程管理
11.1 总分包管理和配合
11.2 安全管理
11.3 进度管理
11.4 质量管理
11.5 成本管理
11.6 资料管理
11.7 完工验收
第十二章 甲供材料设备的管理
12.1 甲供材料设备的范围
12.2 甲供材料设备合同管理
12.3 甲供材料设备合同的编写/审查重点
第十三章 工程竣工验收与移交
13.1 验收组织及要求
13.2 验收程序
13.3 验收依据
13.4 检查对比
13.5 专项验收
13.6 初验
13.7 内部验收
13.8 竣工验收
13.9 完工验收
13.10 物业验收和工程移交
13.11 施工单位撤场
第十四章 工程图纸及项目档案
14.1 工程图纸
14.2 项目档案
附表：
附表一：《开工通知》
附表二：《工程日志》
附表三：《工作联系单》
附表四：《甲方代表授权书》
附表五：《设计变更通知单》
附表六：《变更/签证/索赔费用确认书》
附表七：《变更、签证、索赔台账》
附表八：《工程进度款审批表》
附表九：《工程付款台账》
附表十：《结算通知书》
附表十一：《结算申请单》
附表十二：《工程合同执行情况评估表》
附表十三：《完工证明书》
附表十四：《保修终结书》
附表十五：《图纸登记表》
附表十六：《设计变更登记表》
附表十七：《合同文件编制表》
附表十八：《工程收文登记表》
附表十九：《工程发文登记表》
附表二十：《工程整改通知单》
附表二十一：《施工样板报验单》
第一章 总 则
1.1目的
为规范集团公司所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，提高工程质量、成本控制、进度、安全等方面的管理水平，获得最佳投资效益，特制定本办法。
1.2依据
本办法依据公司相关管理制度编制。
1.3适用范围
本办法适用于中弘地产集团总部及所属公司建设项目的工程管理业务。
本办法与集团公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。
本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规有矛盾之处，应以国家规范、标准或地方规定为准。
第二章 职责与权限
2.1 集团主管副总裁
负责集团各项目的建设质量、进度、成本、安全、文明施工情况整体监控。 负责审批区域公司总经理上报的有关工程管理方面的报告。
负责审批向政府管理部门上报的重要文件。
负责审批以下工程管理事项：
- 单笔10-50万元（含10万）或累计超出合同金额3%以上（含），5%以内的工
程洽商，>50万元（含）或累计超出合同金额5%以上（含）的工程洽商需要
集团总裁最终审批；
- 5-10天（含10天）工期延长，>10天的工期延长需要集团总裁审批；
- 单笔10-50万元（含10万）或累计超出合同金额3%以上（含），5%以内的工
程索赔，>50万元（含）或累计超出合同金额5%以上（含）的工程索赔需要
集团总裁最终审批；
- 200万（含）-500万（不含）的工程付款，≥500万的工程付款需要集团总
裁审批；
- 总金额在500万（含）-2000万（不含）的工程类合同，总金额在200万（含
200万）-600万（不含600万）的材料设备类合同，大于以上范围的需要集
团总裁审批；
主管副总裁可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予总经理，但应得到总裁
的同意；主管董事有权针对实际情况往下调整人员的审批权限。
2.2集团工程成本管理中心
负责检查监督项目的建设质量、进度、成本、安全、文明情况。
负责对项目运行情况作出检查、评估，提交评估报告并提出预警或整改建议，并
跟踪整改情况。
负责编制集团各项技术标准、安全文明施工标准，督促各区域公司执行，组织/
参加技术专题的研究。
负责对所有需要上报集团主管副总裁及集团总裁审批的项目工程、材料类合同、
变更、洽商、付款、索赔等进行预审，并对签字齐全的所有项目工程、材料类合同、变更、洽商、付款、索赔等备案。
负责审批区域公司上报的有关工程管理方面的报告。
负责对各项目施工单位上报的《施工组织设计》、《施工总进度计划》及专项施工
方案进行审核、备案。
2.3 区域公司总经理
区域公司总经理是工程管理的总负责人。主要负责以下事项：
负责落实、完善政府对项目建设的各项批准手续，确保项目的建设符合政府相应
的管理规定。
负责审核向政府管理部门上报的重要文件，报集团副总裁批准/备案。 负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工。
负责审批工程建设过程中以下事项：
- 项目质量、进度、安全管理目标及实施方案；
- 监理大纲及实施细则；
- 施工组织设计（含工程进度计划、甲方独立分包及甲供材料进场计划）； - 签发开工通知/停工通知/复工通知/完工证明/保修终结书；
- 支付200万（不含）以下的工程款/材料设备款等，≥200万的工程付款需要
集团主管副总裁审批；
- 单笔10万元以下（不含10万）或累计不超出合同金额3%（不含）的工程洽
商，>10万元（含）或累计超出合同金额3%以上（含）的工程洽商需要集团
主管副总裁最终审批；
- 单笔10万元以下（不含10万）或累计不超出合同金额3%（不含）的工程索
赔，>10万元（含）或累计超出合同金额3%以上（含）的工程索赔需要集团主管副总裁最终审批；
- 总金额在500万（不含）以下的工程类合同，总金额在200万（不含）以下
的材料设备类合同，大于以上范围的需要集团主管副总裁审批；
- ≤5天的工期延长。
负责处理工程建设过程中重大的合同纠纷。
负责组织项目的专项验收及总体竣工验收工作，并签批有关验收文件。 负责项目的维保实施。
总经理可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予工程负责人（付款除外），
但应得到主管副总裁的批准。在总经理授权内，工程负责人代行总经理的职能，但对外的文件必须由总经理签字并盖公章后发出。
2.4 工程部
工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项： 负责编制项目工程建设的计划。
负责或协助办理《施工许可证》。
负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。 负责管理监理单位。
负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案，并按批准
的实施方案组织落实。
负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。
负责管理工程合同。
负责按照工程进度和合同规定申请工程进度款。
负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工
作。具体安排由总经理确定。
负责各阶段验收工作：
- 组织内部验收工作；
- 组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、
隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工
备案验收等。
组织完工验收及工程移交。
配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。
记录项目《工程日志》（附表二），记录工程实施过程中的相关事宜。
编制项目《工程月报》。
工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。
2.5 成本管理部
成本管理部主要负责以下事项：
负责编制、签订工程、材料订购合同。
负责审核工程付款。
负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额。
负责处理工程索赔费用额。
2.6 规划设计部
规划设计部主要负责以下事项：
负责检查施工图纸。
负责施工图纸交底。
负责处理设计变更。
配合市政报装及验收手续。
定期到工地检查设计的落实。
参加工程阶段验收、竣工验收。
2.7 前期部
前期部主要负责以下事项：
负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续。
负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。
负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工
作。具体安排由总经理确定。
2.8 工程管理审批权
第三章 工程管理
3.1 项目管理控制计划
总经理对工程的安全、质量、进度、成本控制负全面的责任。
工程开始前，总经理应制定全面的安全、质量、进度、成本控制计划，并落实控
制计划的实施，确保工程的各方面均处于受控状态。
施工过程中，总经理应检查控制计划的落实情况，并根据工程的实际情况对控制
计划采取必要的修订和补充，确保工程的安全、质量和进度。 控制计划应落实到人。 3.2 现场检查
总经理应每周对工程进行检查。
检查的重点是：安全、文明施工、工程质量、工程进度。 3.3 总经理工程现场协调会
总经理应定期（每月至少一次）在工地现场召集公司工程部、规划设计部、成本
管理部以及总包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。 工程协调会会议纪要应存档。 3.4 工程例会
工程负责人每周应召集工程部、设计部、成本合约部和项目工程部召开一次工
程会议，解决工程的设计、招标、变更签证等问题，确保工程的顺利实施。 工程例会应形成会议纪要，并发送给与会人员。 3.5 项目工程周例会
项目工程部经理每周应召集项目工程部全体员工及监理召开一次项目工程会议，
检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、工程档案等情况。 检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采取必要的措施，确
保各项合同顺利执行。
应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。 3.6 与施工单位的沟通
与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行。
其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况书面告知工程部。
工程部与施工单位沟通应采用书面的形式包括（《工作联系单》（附表三））及其
他文件，经甲方代表签字后生效。
口头的指令应以《工作联系单》形式书面确认。
《设计变更通知单》及《工程洽商》经各方符合审批权限人员签字齐全后由甲方代表
转发给施工单位及监理。
1万元以下的《工程洽商》由甲方代表签发。
5万元以下的《工程洽商》，经工程部及成本部负责人同意后，由甲方代表签发
《设计变更通知单》。
3.7 往来函件
往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。
各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。 各项发文应按照审批权限进行处理和审批。
工程部（经甲方代表签字）与施工单位的往来函件应同时抄送监理单位，重要函
件应抄送集团工程成本管理中心。
3.8 图纸
施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过设计部审核，由工程部发给施工单
位、监理单位使用。
所有正式施工图纸工程部/公司档案室应留存。 工程部应建立图纸收发记录台帐。 作废的图纸应及时作废并存档，以免误用。 3.9工程日志
工程部应安排专人记录《工程日志》（附表二）。工程日志由工程部部长检查并签
字确认。
工程日志的内容包括但不限于以下内容： - 自然气候条件；
- 安全、质量、进度检查对比情况； - 现场人员、设备、材料情况； - 会议情况；
- 政府管理部门检查情况； - 场地周边环境等情况； - 往来信函/文件情况。 工程日志应存档。 3.10 工程月报
3.10.1工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅，并抄送集团工程成本管理中心备案。
3.10.2工程月报的内容包括但不限于以下内容： 进度
- 项目当月工程进度完成情况，应填写附表《当月工程进度完成情况表》 - 未完成工作其差异分析须在《当月工程进度完成情况表》中填报。如有未尽
事宜，亦可在正文补充说明。
- 工期滞后对后续工作可能造成的重大影响必须说明，尤其是对总工期的影响。
- 说明加快工期的补救措施。 质量
- 简要说明本月工程出现的质量问题，其中沉降观测的情况、基础检测的情况应详细说明。
- 分析产生的质量问题的原因：施工管理/责任心的问题？材料质量问题？施工方法问题？等等。
- 针对该问题，说明整改措施。及因该问题的出现而反映在管理层面上所应采取的行动。
安全、文明施工
- 说明现场是否出现安全责任事故？是否存在安全隐患？ - 分析说明工程中影响安全、文明施工的主要问题及改进措施； - 说明施工是否对现场周边环境产生影响？ 变更、签证、索赔
- 概述项目当月发生的变更、签证、索赔的数量、金额、原因等； - 概述当月办理结算的变更、签证、索赔情况、金额等； - 其具体情况由《变更、签证、索赔台帐》（附表十一）反映。 售后维修
- 说明本月售后维修方面发生的主要/重要问题，分析原因，进行经验教训总结，提出规避措施或建议；
- 说明本月重要支付的工程尾款情况（尤其注意是否扣除维修款）。 工程款支付
- 工程投资的完成情况（成本管理部协助）；
- 工程款的支付情况、应付未付情况（成本管理部协助）； - 下两月的资金需求情况（成本管理部协助）； 监理单位的人员、工作情况。
各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况。 管理部门的协调情况。 下月工作计划
- 简述下月工程进度主要节点及控制措施； - 简述下月工程质量、安全控制重点；
如，针对总包单位现场技术人员和管理人员不到位问题，发监理通知书，明确我方要求及索赔意向；
- 简述下月售后维修重点安排。 施工现场照片 3.11 事件报告
在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：工程进度达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部应立刻以书面报告的形式报告总经理。重大经济损失及人身伤亡的事故，总经理应立刻报集团工程成本管理中心及主管副总裁。
3.12 工程竣工总结
工程完工后总经理应组织人员编写工程竣工总结，报集团工程成本管理中心。 工程竣工总结按项目分期编写，在入住后30天内完成。
工程竣工总结的内容：应重点总结施工期间发生的质量事故、安全事故及业主投
诉意见。
第四章 监理单位的管理
4.1 监理实施细则
监理单位在实施监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的《监理实施细则》。 工程部应审核《监理实施细则》，对其中有关设计变更、现场签证、工程开工、复工、停工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与集团公司的相关管理规定相一致。 4.2 监理人员
工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下： 按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况；
检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开
展工作；
检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；
监督检查监理人员的工作纪律，对出现以下情况的监理人员，及时发出更换人员
通知：
- 为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备材料生产厂家； - 收受被监理的施工单位的任何礼金；
- 泄露所监理工地工程各方确认需要保密的事项；
- 玩忽职守，不严格执行旁站制度、不严格执行施工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度、安全问题； - 未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件； - 责任心不强，不具备任职资格的监理人员。
4.3 监理例会
工程部有关人员应参加监理例会。
工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。
监理例会纪要发出前，应经过甲方授权代表的审核。 监理例会纪要应存档。 4.4监理发文
监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、成本、进度等），应得到工程部的认可。工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对我公司造成不利情况。
监理单位对施工单位的所有发文须抄送工程部。 4.5 监理月报
工程部应督促监理单位及时上报当月的《监理月报》。工程负责人应审阅《监理月报》。
工程部应与监理单位就《监理月报》进行讨论。
《监理月报》的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，并指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。
监理单位不提供《监理月报》或提供的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。
4.6 监理档案资料
工程竣工后监理单位应向我方提交工程监理总结报告及一套完整的监理档案资料。
第五章 施工准备
5.1 场地接收及临时设施建设
工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括： 确定用地四角边界，臵埋界桩； 接收用地测量成果，现场接桩、护桩； 接验市政基础设施条件；
现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾倒垃圾等）； 在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；
结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设计和建设现场临时围
墙、大门、办公生活用房等；
结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场地、施工临时水、电
及排雨、排污设施合理规划，对水电能够实现独立的控制、管理和计量。 工程部要结合现场具体情况会同成本合约部制定现场施工水电管理规定，明确水
电计价、计量、结算等事项；
5.2 授权甲方代表
总经理应根据合同签发《甲方代表授权书》（附表四），授权甲方代表负责现场管
理工作。
甲方代表一般由工程总监/项目工程部经理担任。 甲方代表不得超越总经理的授权权限行使职权。 甲方代表授权予下属人员应先取得总经理的批准。
为了提高工作效率，总经理对外可适当提高对甲方代表的授权，但该提高部分的
最终审批权限在工程负责人，而非甲方代表。例：签证＜0.5万元的，审批权限在甲方代表，≥0.5万元审批权限在总经理。但对外可授权＜1万元的审批权限在甲方代表，但对内操作0.5万元＜签证＜1万元的应取得工程负责人的审批。
5.3 开工条件
单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：
应按政府相关工程开工管理的规定取得《施工许可证》、规划验线批复等开工手
续。未取得政府《施工许可证》但又需要先行施工的必须取得COO的书面批准。 城市公司总经理批准的《开工通知》（附表一）。
施工场地、水电等已具备条件。 甲方代表已取得授权资格。
监理单位已进驻现场，并编制完成《单位（单项）工程监理规划》、《单位（单项）
工程监理细则》，取得工程部批准。 购买项目工程保险。
施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相关审批、备案手
续。
5.4 施工图纸会审 施工图会审的组织
- 单位（单项）工程施工前，必须进行图纸会审，图纸会审由工程部组织（图纸的责任属设计部）；
- 设计单位应对图纸进行技术交底；
- 工程部、设计部及监理、施工、设计单位应共同商议会审中的问题，形成结论意见后写入《图纸会审纪录》，作为工程施工、验收及结算依据； - 《图纸会审纪录》应经设计部审查确认。并按设计变更处理；
- 《图纸会审纪录》由施工单位整理，监理、施工、设计单位会签，最后由甲方授权代表或总经理签字后有效；
- 单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审； - 市政管网综合图纸出齐后，应组织综合会审，解决各专业间存在的问题； - 未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程部必须予以制止，因图纸问题造成的返工责任由施工单位承担（该责任应写入合同）。
施工图会审的主要事项：
- 审核施工图设计是否符合集团批准的规划设计和方案设计；
- 审核施工图设计是否符合政府规划、人防、消防、园林、交通等管理部门的批复要求；
- 审核施工图设计是否符合《交楼标准》； - 审核设计图是否完整，检查其有无漏项；
- 审核施工图设计中功能安排、基线、尺寸、标高、作法、说明是否无误或不清楚；
- 审核施工图设计中各专业间有无矛盾等；
- 审核施工图的可操作性。
5.5 审核施工组织设计
单位（单项）工程施工前，施工单位必须编制《施工组织设计》或《施工方案》
（下称《施工方案》），经工程部审核修整、成本管理部审核，最终经总经理审批通过后方可施工。
单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构转换层、高支
模、钢结构、深基坑支护、“四新”工程等）应单独编制《施工方案》。 施工单位应按批准后的《施工方案》进行施工，任何人不得随意修改。如确需调
整，需重新审批。
施工组织设计审核的主要事项如下：
- 质量、进度目标是否符合合同要求；
- 施工方案是否合理，冬雨季施工措施是否得当； - 施工顺序是否合理，是否有利于成品保护；
- 人、机、材及主要分包计划是否合理，是否支持总体进度计划； - 工程进度计划中关键线路是否正确； - 甲供材料设备进场计划是否合理； - 质量保证措施是否得当； - 检测措施是否得当； - 成品保护措施是否得当； - 安全管理措施是否完善； - 文明施工措施是否完善；
- 有无与甲方、设计方、监理方及其他协作方的配合措施。 - 施工单位的人员组织架构及到位情况。
5.6 测量控制
单位（单项）工程开工前，应取得政府规划部门批准的坐标及高程控制点，并由工程部组织编制《平面主轴线和高程点控制图》，场地建立平面和高程控制标桩。
工程部应在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩，同时与施工单位在《平面主轴线和高程点控制图》上办理签章确认手续。
施工单位可根据工程部移交的控制标桩及《平面主轴线和高程点控制图》进行核验，无误后组织放线。
施工单位进场前，工程部应组织协调成本管理部、监理单位共同对现场场平标高进行测量，绘制《场平标高网格图》，并共同签字确认。
工程部应安排专业测量队进行主轴线复测、标高复测。主轴线复测应在轴线定位、底板、+0.0、转换层及标准层每5层进行。
第六章 安全生产与文明施工管理
6.1 安全管理原则及规定 管理原则
安全管理应贯彻“预防为主、安全第一”的原则。 对于任何的工程事宜，安全问题均是一票否决的。 安全措施未作好的，不允许施工。 不遵守安全规定的人员应按规定进行处罚。 第一责任人
城市公司总经理是现场安全文明施工的第一责任人。城市公司总经理应经常到现场巡视，检查现场安全及文明施工实施细则的落实情况。 安全生产与文明施工管理实施细则
工程部应结合项目工程实际，负责编制项目安全生产与文明施工管理纲要并审批施工单位编制的实施细则，明确安全生产与现场文明施工管理的组织架构、职责划分、管理规定、检查机制、处罚事项与标准等。该细则经总经理批准后，由工程部负责组织实施。 工程部安全员
工程部按项目至少应设一名专职/兼职安全员，安全员直接对甲方授权代表负责。
甲方代表应授权工程部安全员停止任何不安全的施工，对不遵守安全规定的人员进行处罚。
任何人不得影响工程部安全员的正常工作。 工程部安全员主要职责是：
- 具体负责现场安全生产和文明施工管理工作；
- 每日巡视施工现场，检查监理单位、施工单位安全管理和文明施工状况，查验有关分包单位、设备、人员资质情况，按管理规定执行有关处罚事项等； - 参加监理例会，总结本周安全生产与文明施工状况，向施工单位、监理单位提
出管理要求；
- 每周组织工程部、监理单位、施工单位进行现场安全生产与文明施工检查，及时消除存在的隐患。检查情况及处理结果应形成纪要；
- 处理安全生产和文明施工相关事宜。
- 及时报告安全事故。
6.2 主要管理措施及要求
工程开工前工程部、监理单位、施工单位应分别落实现场安全负责人，按照集团
《项目现场安全文明施工管理细则》、《文明工地标识标准》确定有关安全生产与文明施工的管理制度，建立定期安全检查的工作机制，注重项目场容、环境保护、消防与保安、卫生与防疫、施工扰民等工作，树立良好的项目形象。
应督促施工单位完善有关安全生产与文明施工的管理制度/细则，明确组织架构、
职责划分和负责人，并在施工现场醒目位臵张贴。
施工单位的安全员应对在施工场地的工作人员进行经常性的安全教育，培养他们
的安全意识，贯彻预防为主的方针，杜绝违章指挥和违章作业的情况发生。
现场安全和文明施工检查是工程部、监理单位、施工单位每日必须的工作重点内
容之一。要经常巡视工地现场及周边环境可能存在的安全隐患和风险。
每周的监理例会中，应对现场安全和文明施工工作进行总结和检查。
工程部、监理单位、施工单位每月/定期应进行联合安全与文明施工检查，检查
情况及处理结果应形成纪要。
监理月报中应有安全管理的专项说明。
现场安全生产和文明施工工作应满足项目所在地行业管理部门的要求，达不到要
求被政府管理部门勒令停工整改的，应通知集团主管副总裁。
6.3 重点检查的事项
施工单位应设专职安全员，安全员上岗应具备相应的资格。
各方管理人员及现场工人应佩带工卡，工卡应加盖总包单位章，并由甲方授权代
表签字。
进入施工现场必须佩带安全帽。
进出场管理应符合以下要求：
- 施工单位应在签定施工合同后方可进场施工；
- 施工场区门卫应对进场人员、车辆、设备、材料等进行检查和记录。工程部
安全员应经常对进场情况及记录进行检查；
- 施工单位进场后，应向甲方、监理提交一份详细的统计表，其格式和提交的
间隔时间应符合甲方和监理的规定。该表应填报施工方在现场的各类职员和
各个工种、各等级的工人人数，以及甲方、监理要求的有关施工方装备等资
料；
- 严禁与合同范围内工程施工无关的人员、材料、设备进场；
- 施工场区内施工材料、设备、机械出场应得到工程部的批准；
- 施工材料、设备、机械出场应作记录。
施工场地内不允许住宿。施工单位的生活区与施工场地应有明显的分隔。施工人
员由生活区进入施工场地时须检查工作证（工卡）。严禁与工程无关的人员进入施工场地。必须安排施工人员在现场住宿的，须先取得区域公司总经理的批准。 各项工程开工前，在审查施工单位的施工组织设计时，工程部和监理单位应结合
工程的实际情况，有针对性地要求施工单位制定安全管理规定和相应技术措施。审查的主要内容是：
- 审查施工单位安全生产责任制，包括组织、人员、职责、安全教育、安全交底、安全检查、特殊工种人员的持证上岗制度等是否落实；
- 审查有无相应的安全技术措施，对土方、爆破、水下、基坑、井下、脚手架等是否编制了有效的单项安全技术方案；
- 审查施工单位现场施工是否符合文明施工的有关规定。包括对施工垃圾的处理以及环境保护的有关措施。
各项安全防护设施、危险工种、高空作业的施工方案在实施前应进行安全方面的
审核并取得监理的批准。
各项工程施工前施工单位技术管理人员应向具体操作人员进行安全与文明施工
方面的交底。
对于在动力设备、输电线路、地下管道、密封防震车间、易燃易爆地段以及临街
交通要道附近施工的工程，对于在放射、毒害性环境中施工(含储存、运输、使用)及使用毒害性、腐蚀性物品施工的工程，施工开始前工程部、监理应审查施工单位编制的安全防护方案。安全防护方案不合格的不许进行工程施工。
施工现场消防通道、消防水源、消火栓系统、灭火器等消防设施应保持正常状态。 现场用电、用火、设备使用、人员上岗等应进行相应的批准和资质核验。 现场的施工设备、机器须按规定进行检测后方可使用。
对项目基坑周围距离较近的建筑物需先做结构鉴定，预防基础开挖对此建筑影
响。边坡支护应进行位移观测。
发生重大伤亡及其它安全事故，工程部及施工单位应按有关规定立即上报公司及
政府有关部门，并采取措施防止事故进一步扩大。
场地的围档、硬化、排水、防洪、消防、安保、卫生、防疫等应符合当地建设管
理部门的有关要求。
施工场地应平整、清洁、畅通，材料堆放应整齐，建筑垃圾应及时清理外运。 销售路线及客户可以见到的场地、立面要按营销部门的要求进行处理。确保销售
线路的安全、美观、整洁。
第七章 工程质量管理
7.1 质量管理原则
质量管理应坚持“预防为主、全面控制”的原则。
工程部应明确施工工序（包括脚手架等临时设施的拆除和运输），确保已完成的工程不受后续工程的影响。
工程部要做到任何时候都有人员在现场检查监理人员、施工单位技术管理人员的工作情况以及工程施工情况，确保工程质量满足规范标准和合同要求。
7.2 材料质量管理
7.2.1材料进场
工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（下简称“施工材料”），进场时必须由施工单位填写《材料报验单》，经监理单位、工程部验证及取样送检合格，方可使用。
施工单位必须提交施工材料的《出厂合格证》及《检验证明书》，填报《材料报验单》等资料，经监理单位、工程部核验无误后方可进场。
7.2.2材料检测
由工程部、监理单位材料见证人按规定取样送指定的有资质检测机构进行检测，检测合格后方可使用。已检验的材料与未检验的材料应分开堆放。检测不合格的原材料，必须在限期内退出现场。
以下情况虽有试验报告，但其试验报告无效，施工材料不能使用:
- 材料未经材料见证人见证；
- 不在指定的有资质检测机构检测；
- 施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。
7.2.3甲供材料
甲供材料的数量应由施工单位提交，数量应考虑适量的损耗。
工程部负责与材料商联系，确保甲供材料的供应能满足施工要求。
甲供材料进场前，工程部应书面通知施工单位作好接收甲供材料的安排。
材料供应商须提交材料的《出厂合格证》、《检验证明书》，经工程部、监理、施工单位检验无误后方可使用。
监理单位、工程部、规划设计部确认甲供材料不合格，则该部分材料不许在工程施工中使用。如施工单位认为甲供材料设备质量不合格，应说明理由。
甲供材料办理移交手续时,施工单位要核对进场手续,检查材料质量，并负责对接收材料设备的保管工作。
7.3 分部、分项、单位工程的质量管理
施工方案与技术交底
分部、分项、单位工程施工前，工程部应检查施工单位施工方案是否根据工程实际情况进行了细化，技术人员是否对操作工人进行了技术交底工作。
对于容易发生质量通病的施工部位，应检查施工工艺、次序、方法的落实情况。
施工样板
在主要分部及单项工程（含主体、装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、 道路工程）施工前，施工单位应先做施工样板。施工样板完成后，施工单位填写《施工样板报验单》，工程部组织设计、监理、施工单位现场验收，经验收合格后，分项工程方可全面开工。
自检与报验
分项工程施工完成后，施工单位应先自检，合格后填报《工程质量报验单》。工 程部和监理单位组织验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。分项工程经验收不合格，由工程部发出《工程整改通知单》(附表二十)，施工单位必须在限期内整改完成。分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工。
隐蔽工程验收
隐蔽工程必须经过验收后方可进行覆盖。
隐蔽工程不合格的不许进行下一道工序施工。
隐蔽工程须有施工记录和验收记录。
整改与旁站监督
对于施工单位进行整改的施工工序，工程部/监理单位应现场旁站，监督施
工单位按照整改通知单的内容和要求进行整改。
中间交接验收
为明确工程质量的责任划分，总包单位内部不同班组交叉作业，班组必须办理 中间交接验收手续。不同施工单位交叉作业，施工单位必须办理中间交接验收手续。 阶段验收/分项验收
工程的阶段验收和分部、分项工程的验收，工程部应邀请设计、监理单位参加， 检查评价工程施工的质量，提出改善工程质量的建议和意见。
7.4 关键部位和工序施工质量的检查
工程部在施工管理过程中，应对施工人员素质、材料设备质量、施工工序、施工方法、实验检验、施工设备、现场条件、完工质量等各方面进行全面的检查、监督。对于关键部位和工序应采取现场旁站、查验记录、验收等方式重点检查。
以下各项应作为质量检查的重点：
- 控制主轴线的复测、楼层轴线复测、楼层间高层传递检测；
- 基础工程方面包括：土方工程；桩基础、压桩实验；基坑支护工程（包含地下
连续墙）位移及沉降观测；后浇带，防水混凝土浇筑；卷材防水层细部构造处理；
- 主体结构工程方面包括：钢筋隐蔽，混凝土浇筑，预应力张拉，所有装配式结构安装（包含钢结构）；混凝土试块(7天、28天)；
- 门窗：所有门窗安装前尺寸复检、检查，材料五金检查，门窗安装工序，门窗隐蔽工程，成品保护等；
- 防水：防水基层的施工，防水层施工、防水隐蔽；
- 楼屋面：钢筋隐蔽、管线隐蔽；屋面构筑物、设备基础；穿楼屋面的孔洞等； - 外墙面：保温、外墙面涂料（面砖）基底分层摸灰、涂料（面砖）施工。
对于上述部位和工序，工程部应要求监理工程师进行旁站监理，并完成旁站监理
记录。工程部有关人员需要对记录进行检查和抽查证实。
工程部应当根据工程施工情况参加监理对施工项目进行的“见证、旁站、巡视、
平行检验”等监理工作，对未参加的项目定期进行抽查。
7.5成品保护
工程部必须组织制订《单位（单项）工程成品保护规定》，并责成施工单位成立成品保护小组，落实成品保护的岗位责任。
工程部应对成品保护的重点部位经常巡视，并采取成品保护措施，检查监督施工单位成品保护的工作情况，以免交楼时出现问题。
施工单位对成品保护不力，经要求整改仍达不到要求的，应报区域公司总经理。 成品保护的重点如下：
基槽、基础、结构、保温、防水，设备、管道，预埋管线等分项工程；
铝合金、塑钢门窗框、幕墙框、镀膜玻璃、外墙装饰等；
地面（地砖、木地板）、入户门、户内门、洁具（含座厕、浴缸、洗手盆）、电梯
轿箱装饰等内；
景观、道路等室外工程；
特别重点部位，包括：
- 易受污染、破坏的部位；
- 不可修复、难以恢复部位；
- 高价值部位。
7.6 质量事故处理
工程出现质量事故后，工程部应及时处理，情况严重的应上报总经理并按审批权限及时发出整改通知/停工通知，同时要求施工单位提出整改方案，经监理单位和工程部同意后，监督实施。
停工通知的签发
- 局部停工、复工的，由工程部报负责人批准后，甲方代表签发通知；
- 停工、复工范围较大或影响较大的，必须由总经理签发停工、复工通知，并送集团工程成本管理中心备案。
以下情况可以发出停工通知：
- 擅自使用未经认可的材料；
- 擅自变更设计图纸施工；
- 上一道工序未经验收擅自进行下一道工序施工的；
- 未经甲方、监理审核同意，分包单位进场施工的;
- 分包单位进场后,发现其不具备施工管理能力的；
- 施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改的；
- 安全措施不到位的；
- 施工措施不到位的；
- 出现质量、安全事故。
重大的质量、安全事故必须通知集团主管副总裁及工程成本管理中心。
第八章 工程进度计划管理
8.1工程进度计划的组成与编制
项目（分期）建设计划
总经理应依据管理会批准的开发计划，组织编制项目（分期）建设计划，确定各单项工程的开工、竣工、入住时间节点目标，报集团总裁批准。
单项工程施工进度计划
工程部负责人应依据集团总裁批准的项目（分期）建设计划，组织编制组成项目的各单项工程（建筑工程、市政工程、园林景观工程等）的施工进度控制计划，确定分部、分项工程的主要节点时间完成时间，报总经理批准，并报集团工程成本
管理中心备案。
实施合同中的单项工程主要节点时间和工期，应满足甲方确定的单项工程施工进度控制计划。
单项工程开工前，工程部应检查和督促施工单位编制的单项工程施工进度计划，该计划经甲方和监理审批后，由施工单位实施。
对于建筑工程施工进度计划，工程部应编制甲方独立分包工程、甲供材料进场计划，及时提供给成本管理部、招标采购部，以使招标进度能够满足甲方独立分包单位和甲供材料进场需要。
8.2 单位/单项工程施工计划的控制点
建筑工程施工进度计划控制节点
建筑工程应按以下形象进度设臵控制节点：
- 单位工程的开工时间；
- ±0.00完成时间；
- 主体结构4层完成时间；
- 结构封顶时间；
- 外装修结束/外脚手架拆除时间；
- 竣工验收取得竣工备案表的时间；
- 交付使用（钥匙交接）时间。
上述控制时间节点列入施工合同，并有延期完工罚款措施。
工程进度到达控制节点后，工程部应书面报告各节点的完成时间，经总经理批准后作为施工单位实际完成各进度节点的时间。
甲方独立分包工程施工进度计划控制节点
甲方独立分包工程 \甲供材料设备的进度计划控制节点,要根据单位（单项）工程实际情况合理划分和确定。
8.3 工程施工进度计划的落实与检查
工程部负责工程的实施和完成。
工程部应协调公司各有关部门，确保工程按计划完工。各有关部门包括规划设计
部、招标采购部、成本管理部、前期部、财务部等必须极力配合工程的开展，不
使工程的进度受到影响。
工程施工进度应实行动态管理，要时时对工程进度进行检查，及时发现影响进度
的因素并采取措施进行调整。
工程部应重点检查总承包单位对工程总体（包括甲方独立分包工程）进度计划的
管理，明确总承包单位对工程总体进度负责，同时协调好甲方独立分包工程/甲供材料的进度。
每月25日前工程部应督促施工单位向甲方、监理书面报送《下月施工计划》、《季
度滚动计划》和《本月完成工程月报》，《本月完成工程月报》包括本月计划的落实情况，并予以详细说明。《下月施工计划》必须具体、详细并且符合阶段性工期要求和总进度计划要求，内容包括施工内容、人力安排、增加人力的来源、工程量、施工机械安排、材料安排、管理人员安排等，经甲方、监理审定后实施。 工程部各专业工程师、部门经理应每天对各单位（单项）工程进度检查，了解工
程的进度情况，及时发现影响工程进度的因素及隐患。
周监理例会中，工程进度是重点检查的内容之一。
工程部负责人每月应对施工计划控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报总经
理、集团工程成本管理中心。
监理单位每月提交的《监理月报》、区域公司上报集团的《月度报告》应涵盖工
程进度的检查、对比、差异分析、措施等内容。
对于工程进度实际情况与进度计划相比发生较大差异、可能影响整体开发进度及
计划入住时间的，区域公司总经理、集团主管副总裁应及时向集团总裁报告。
8.4赶工措施
当工程滞后工期出现延误时，应采取赶工措施：
应书面通知施工单位。
形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取切实可行的赶
工措施，在下一工序内赶上。
当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取切实可行的
赶工措施，应制订短期的工程进度计划指导施工。
工程工期控制点出现延误，应采取赶工措施，并按施工合同条款规定及时予以签
证及处罚。
由于施工单位人力不足、材料供应不上导致工程进度滞后，虽经要求采取赶工措
施但仍无明显的改善的，应与集团主管副总裁及集团工程成本管理中心协商解决。
8.5工期延长的审批
除以下条件外合同工期不许调整：
- 不可抗力原因（如地震、战争等）；
- 甲方原因导致关键工序延长；
- 合同中明确确定的其他工期延长条件。
工期延长的审批
工程部应在依据合同规定书面答复施工单位提出的工期延长申请。施工单位逾 期申请，任何人不得补办工期延长签证手续。
工期延长要按照关键工序审核/计算。
工期延长的审批，应按照以下审批权限进行：
- 工期延长天数≤5天的，由总经理审批；
- 工期延长天数>5天、≤10天的，由集团主管副总裁审批；
- 工期延长天数>10天，由集团总裁审批。
- 工期延长的处理应及时，要求在施工单位提交工期延长后的一个月内完成。 工期顺延的批准文件应以《变更/签证/索赔费用确认书》（附表六）的形式发出，
并注明调整工期后工程完工的时间。
批准工期延长时应注意可能引起的费用索赔，如设备租赁费用、现场管理费用等。
给予工期延长时应同时与施工单位协商，尽量避免有关的费用索赔。
8.6 延迟完工
工程延迟完工，须采取赶工措施并确定新的完工时间。新的完工时间须得到集团
主管副总裁的批准。
工程延迟完工应书面通知施工单位并按照合同约定明确延迟完工对施工单位的
违约金。
支付工程款时应扣除延迟完工违约金，如暂不扣，必须得到集团主管副总裁批准。
8.7 工期奖
工程进度管理可以设工期奖，但须在招标文件中明确，并得到集团主管副总裁的
批准。
工期奖应是目标工期的奖励，不考虑工期延长，不设提前完工奖励。
工期奖应明确奖给施工单位项目部的金额。
工期奖的发放须得到集团主管副总裁的批准。
第九章 工程施工阶段成本管理
9.1工程施工阶段成本管理的内容
项目施工阶段成本管理是项目全过程成本控制的关键环节，其管理的主要内容如下： 合同实施的管理
设计变更的管理
工程变更的管理
现场签证的管理
工程付款的管理
工程索赔的管理
合同违约的管理
工程结算的管理
9.2 工程施工阶段成本管理相关要求
工程合同、设计变更、现场签证、索赔等方面的管理应符合集团规定的程序和
审批权限。
区域公司规划设计部、工程部、成本管理部对工程施工阶段的成本管理均负有
相应的管理职责。
有关文件的发出应按以下要求进行：
- 与施工单位的联系必须通过工程部以书面的形式发出；
- 成本管理部负责对变更、签证、索赔等进行估价；
- 成本管理部负责与施工单位就设变更、签证、索赔费用进行协商，达成一致
后，填写《变更/签证/索赔费用确认书》（VO）（附表六），并按审批权限批准
后由总经理签字、盖章后发出。
成本管理部应结合现场成本管理的需要派人前往施工现场，以便及时处理有关
成本管理事宜。
工程部在合同执行过程中，应认真履行应尽的职责，及时处理合同规定的事项，
并应严格按合同规定检查乙方工作，做好索赔和反索赔工作。
工程款支付应按照合同约定进行，有关审核/审批人员应严格按照合同约定的付
款条件检查乙方完成工作的质量、数量，严禁超越合同条件提前/超额支付乙方工程款。
工程结算工作应在乙方完成全部合同内容后进行。工程结算的审核/审批应符合
集团相关规定。
9.3 工程施工阶段成本管理的重点
设计变更
- 应执行集团有关设计变更管理规定。
- 工程部、规划设计部应加强施工前对施工图的审核，减少工程施工后的设计
变更数量的发生。
- 工程部应检查设计变更对工程的影响，对工程影响较大的应与总经理、规划
设计部协商。
- 设计变更时，对工期造成影响的，工程部应提出。
- 对设计变更费用的审核/审批，应按照合同约定的方法计算和控制。
- 设计变更中的扣款由成本管理部负责核算。
- 工程部负责管理《变更、签证、索赔台帐》（附表七），每月汇总后与成本合
约部、规划设计部核对。
工程变更
- 应执行集团有关工程变更管理规定。
- 总经理可以授权工程部负责人及项目工程经理处理小额的工程变更。
- 工程部可以发出口头指令，但应在2天内书面确认。
- 工程变更应抄送成本管理部。
- 工程部负责管理《变更、签证、索赔台帐》（附表七），每月汇总后送成本合约部核对。
现场签证
- 工程部负责管理《变更、签证、索赔台帐》（附表七），每月汇总后送成本管
理部核对。
- 现场签证发生后，应及时抄送成本管理部。
- 工程部经理可以授权项目工程师做现场签证，项目工程师做的现场签证应及
时向项目工程经理报告。
- 现场核量必须由工程部与成本管理部共同核定。
工程付款
- 工程部负责跟踪工程款的审批及支付情况,应扣款项由工程部提出。
- 成本管理部负责审核工程款付款的合理性和数额。
- 工程付款的审核应注意以下事项：
①按照合同付款条件进行审核。
②应认真核实已完成合格工作量。未经验收或验收未合格的分部分项工程、
材料、设备严禁作为完成工程量进行统计。
③要明确各次付款所对应的完成工作量的内容，防止工程量的重复统计。
④各期工程款的支付要扣除当期质量、工期和其他管理违约金。
⑤已确认的变更、洽商可以支付工程款，未确认的不许支付工程款。
⑥项目交付使用前/交钥匙前，各期进度款支付累计不应超过合同总价/应付
款金额的90%。
⑦结算款的支付应严格检查乙方是否已全部完成合同义务。
⑧结算款支付应扣除质量保修金及其他应扣款项。
⑨保修金的支付应检查保修期是否到期、应扣款项是否扣除等。
⑩除非得到集团主管副总裁的批准，质量保修金不得提前支付。
- 工程进度款审批表（附表八）由总经理签署，抄送工程部、成本管理部。 - 若资金安排有困难，财务部、工程部应共同协商工程进度款的支付问题。 - 工程部、成本管理部应分别建立工程付款台账（附表九），每月与财务部进行
核对。
索赔
- 执行集团工程索赔管理办法。
- 工程部应及时回应施工单位的索赔，避免因不回应误以为默认的情况。
- 工程部应对索赔事项进行记录，并采取措施尽量减少损失。
- 工程部应慎重发文、签字，同时要审查限制监理的发文和签字。
结算价确认
- 结算工作按照集团结算管理办法进行。
- 全部工程完工并取得政府管理部门的验收手续后方可接收乙方的结算资料。 - 乙方提供结算资料后，除非甲方要求否则不再接受乙方的结算补充资料。 - 应对结算资料进行检查，剔除无效的文件、列明有异议的文件后，对有异议
的文件进行商洽。
- 工程部应提供应扣款项。
- 结算额经审批后，应办理双方确认手续。未办理确认手续的，不能支付结算
款。
第十章 工程合同管理
10.1工程合同管理的内容
本章工程合同管理，是指合同签定后合同实施的管理。主要管理的合同如下： 建筑工程总承包合同
各类甲方独立分包合同：
- 基础工程：地基处理、土方工程、检测工程；
- 设备安装工程：电梯工程、空调设备工程、消防工程、弱电工程、发电机组、泳池设备、锅炉设备工程；
- 幕墙工程
- 栏杆工程
- 门窗工程；
- 精装修工程；
- 市政工程：市政给水、排水、供电、燃气、热力、通讯、有线电视、智能化系统；
- 环境工程：绿化、道路、大型景观建筑/雕塑、水系及处理设备、康体设备。 材料设备采购合同
监理合同
咨询合同
测绘、测量、测试等合同
其他工程合同等。
10.2 主要工作及管理要求
合同管理职责划分
总经理应严格按照合同执行，超出合同范围的事宜，应先取得集团主管副总裁的批准。
合同签订前，由成本合约部负责管理合同。合同签订后，由工程部负责管理合同。
合同台帐
工程合同签定后，成本合约部应建立和管理合同台帐。
合同交底
- 工程合同签定后成本合约部应向工程部进行合同交底。
- 合同交底的主要工作是，向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解，说
明工期、质量、工程范围、付款方式、总分包的关系、甲乙双方责任义务等，
以便合同执行人员能够按照合同约定开展工作。
- 金额较小的合同交底，可只填写《工程合同摘要表》发送到相关部门的有关
人员。
合同履行
工程部应认真研读合同，明确甲乙方权利、责任、义务，按照合同约定完成甲方的各项工作，同时检查、督促乙方按合同约定完成自身的工作。
风险监控
工程部应分析预测合同的执行情况，监控可能出现的风险因素，及时消除合同执行过程中的隐患，确保合同的顺利实施。
检查与验收
- 工程部应对施工单位的工作过程进行检查、对工作结果进行验收。
- 施工单位的工作过程和结果均应符合合同的约定。工作结果不符合合同要求
的，不能支付合同款。
- 工作过程、结果可能影响工程的质量、进度、成本目标时，应及时报告总经
理处理。
工程进度款支付
- 工程进度款支付按照本办法第9.3条规定进行。
- 成本合约部负责审核付款金额，并跟踪合同价款变动、应付未付、付款比例
等情况。
结算管理
- 当合同中约定的施工单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了
工程结算条件后，工程部可向承包单位发出《结算通知书》（附表十）。
- 施工单位收到结算通知后，在递交结算申请时应同时递交一套完整的工程结
算资料。结算工作开始后不再受理任何导致造价增加的变更及现场签证单
据。
- 工程部应审核施工单位上报工程结算资料，并对工程存在质量问题或履约过
程中施工单位存在违约情况等进行详细说明，填写《结算申请单》（附表十一），
转交成本管理部进行结算审核和谈判。
- 成本管理部依据合同和合同结算资料审核工程结算，经总经理审核后，报集
团工程成本管理中心及集团主管副总裁批准。
乙方违约事项的处理
- 严重违约责任，由工程负责人处理；
- 重大违约责任，由总经理处理；
- 解除/终止合同的，由集团主管副总裁处理。
仲裁和法院起诉
- 发生仲裁和法院起诉的意向/情况，应及时报告集团主管副总裁。
- 发生仲裁和法院起诉情况时，应根据情况由集团主管副总裁/区域公司总经
理负责，并采取以下措施：
①法务部门具体处理有关诉讼事宜，工程部、成本管理部协助；
②暂停付款；
③工程部做好现场保护；
④研究仲裁处理方案。
合同执行情况的评估
合同执行完毕，应由工程部会同成本管理部就合同履行的情况进行评估、总结，并填写《工程合同执行情况评估表》（附表十二）并存档。
合同资料存档
合同执行过程中的文件资料应随合同存档保存。
第十一章 甲方独立分包工程的管理
11.1 总分包管理和配合
甲方独立分包单位选定后应征求总包单位的意见，总包单位不得不合理的反对。 总承包单位应负责协调管理甲方各独立分包单位。
甲方独立分包单位进场前应与总包单位签定总包管理协议，就生产、生活、办
公、临时设施、用水、用电、材料管理、进度与质量管理、交叉作业（含场地土方、施工垃圾处理）、成品保护、安全文明施工管理及治安管理等方面进行协商，签订有关管理协议。有关内容不得与总包合同的约定不一致。
甲方独立分包单位应接受总承包单位的管理，应按要求参加总承包单位组织的
有关生产、安全、进度、质量等方面管理的会议。总承包单位对施工场区范围内的甲方直接分包工程的安全、进度、质量、文明施工负有管理职责。
工程部要及时发现和协调总包单位与甲方指定分包单位的配合问题，防止因总
分包配合问题影响工程进度和成本控制。
总承包单位与甲方独立分包单位或指定分包发生纠纷，由工程部负责协调处理，
但工程部不可代替总承包单位对甲方独立分包单位或指定分包的管理，防止工程出现问题/延误，总包单位将责任推到甲方。
总承包单位不协调/无能力协调甲方独立分包单位或指定分包单位，工程部应采
取措施。
总承包合同中有关总分包管理配合费的标准、包含的配合内容等应明确，以减
少工程施工过程中的纠纷。甲方独立分包合同中有关总包管理配合费的计取应结合总承包合同中的相关内容，防止甲方重复支付总包管理配合费。
11.2 安全管理
甲方独立分包单位应遵守政府有关管理部门有关安全生产的有关规定，以及总承包单位现场安全管理的规定，对承包范围内的施工安全负责，接受总承包单位的安全管理和检查监督。
11.3 进度管理
总承包单位对项目的总体进度计划负责。
甲方独立分包工程或指定分包工程的进度计划应按照总承包工程进度计划中该
项分包工程的开工、完工节点，安排好人员、材料、设备、交叉作业、成品保护、专项验收等施工管理事宜。
甲方独立分包工程或指定分包工程的进度计划与施工方案，应得到总承包单位、
监理单位和工程部的批准。
甲方独立分包单位因自身因素影响项目总体进度计划，应承担违约责任。 11.4 质量管理
甲方独立分包单位或指定分包工程应遵守政府有关管理部门对工程质量管理的
有关规定，对承包范围内的工程质量负责，接受总承包单位、监理单位和甲方的质量管理和检查监督。
总承包单位、甲方独立分包单位在施工中要注意成品保护问题，应合理安排施
工次序，确定成品保护重点，完善成品保护的措施，明确各自职责划分，以减少纠纷、控制成本、保证工期与质量。
甲方独立分包工程完工后，应与总包单位办理交接验收手续，以明确成品保护
的责任。
11.5 成本管理
甲方独立分包工程的成本管理按照集团有关成本、变更签证、索赔等管理办法及本办法第9章的规定进行。有关重点事项说明如下：
合同管理
甲方独立分包工程合同应提供给监理单位，作为监理单位监督管理分包工
程的依据之一。
设计变更
- 按照集团《变更签证管理办法》执行。
- 分包工程发生变更，工程部应及时通知总经理及其它相关工程承包单位。 现场签证
- 按照集团《变更签证管理办法》执行。
工程款支付
- 按本办法第9.3条规定进行。
- 甲方独立分包工程的工程款支付，应征求总承包单位的意见。避免总包单位
以无法控制工程款为由，不协调独立分包工程，不承担总承包对工期、质量、安全、成品保护的责任。工程部在办理工程款支付时，应尽量考虑总承包的意见。但如果总承包的意见不合理，或总包提出的意见以致甲方独立分包工程的进度受到影响，工程部在进度款申请表中应说明，同时书面知会总承包单位。
结算
甲方独立分包工程的结算按照集团《工程结算管理办法》和本办法第9.3 条和第10.2条执行。
11.6 资料管理
主体工程内的甲方独立分包单位要及时按规定整理分包工作范围内的工程竣工
资料，并及时提交给总承包单位和工程部。
竣工资料须报验、配合的，应按照合同中有关约定进行。
11.7 验收
内部验收
甲方独立分包及指定分包工程的内部验收在工程完工后由工程部组织总承包单位、监理单位、设计单位以及物业等部门参加。对于验收中存在的问题应明确施工单位整改完成的时间。
专项验收
凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，按谁施工谁负责验收的原则由承包单位办理政府验收手续。
竣工验收
内部验收和专项验收通过后，工程部组织竣工验收，并组织会签竣工验收手续。 完工验收。
全部项目工程完工验收合格，并取得取得竣工备案手续后，工程部负责办理甲
方独立分包工程《完工证明书》（附表十三）。成本合约部方可办理结算手续。工程质量保修期自《完工证明书》签发之日起计算。
第十二章 甲供材料设备的管理
12.1 甲供材设备的范围
甲供材料设备的范围应符合集团《工程招投标管理办法》中有关规定。 纳入集团采购的材料设备应执行集团《集团采购管理办法》的规定。 12.2 甲供材料设备合同管理
成本合约部要依据工程总体进度计划合理安排招标进度计划，防止因甲供材料、
设备生产、运输、到货不及时影响工程进度。
工程部负责合同的实施履行，负责协调材料设备供货厂商与总、分包单位的协
作配合等事宜。
有关甲供材料设备的合同管理按照本办法第十章《工程合同管理》执行。 甲供材料的数量应由施工单位提供，数量应考虑适当的损耗。
材料设备用量与进场计划应符合现场施工实际情况。成本合约部要核实甲供材
料的数量，防止多供。
材料设备进场前，工程部要落实现场储存保管条件，尽可能做到材料设备一次
就位，减少二次搬运发生的成本增加和损耗。
甲供材料进场后应直接交予施工单位。
材料、设备进场必须办理验收、移交手续。工程部、监理单位、施工单位要核
对材料、设备的技术规格条件、样板，严格检查有关出厂合格证明、质量检验证明文件，并办理移交手续。按规范要求应实行见证取样的和检验的，费用由供应商负责。
手续不齐全、检验不合格的材料设备，不可用于工程施工。
第十三章 工程竣工验收与移交
13.1 验收组织及要求
工程各项验收应编制验收计划和验收方案。
总经理负责工程竣工验收、完工验收的组织工作。
工程的预验、内部验收、竣工验收、完工验收由工程部具体负责组织协调工作。 规划、人防、交通、园林、环保等专项验收由开发部具体负责组织协调工作。 工程建设与验收应完全满足规范与政府管理部门的要求，如不符合，总经理应
与集团主管副总裁。
取得验收手续的时间应满足销售合同中交付使用的时间要求。
在项目施工总承包范围之外的各项分包工程的验收，涉及行业管理部门专项验
收的由分包单位负责组织，并在工程总体验收前将通过专项验收的资料提交给总包单位和工程部。
13.2 验收程序及要求
工程施工完毕后按以下次序进行验收：预验→内部验收→专项验收→竣工验收
→完工验收。
工程部应了解政府有关管理部门规定的验收程序和验收要求，提前做好各项验
收的准备工作。
各项工程验收计划和验收方案应按照政府管理部门的验收程序和要求，合理安
排次序，进行系统协调。
工程部及开发部应尽力与政府管理部门协调，缩短验收的时间。由于工期紧无
法按验收程序进行的，应先取得集团主管副总裁的同意。
13.3 验收依据
验收依据主要包括：
政府管理部门的各项批复文件 有关规范标准 经审查通过的施工图纸 工程施工合同 13.4 检查对比
在各项工程建设过程中，均应按照验收依据进行经常性的检查对比，发现问题及时处理，确保工程符合政府管理部门的验收要求和工程合同要求。 过程及竣工检查对比的主要事项如下：
是否完全符合政府管理部门的批复意见； 是否完成了政府规定的检测工作； 是否符合国家有关建设规范和地方性法规； 是否全部完成了承发包合同规定的工作；
是否完成了必须的阶段性验收工作（如基础工程验收、结构工程验收、保温验
收、玻璃幕墙验收等）； 是否符合《交楼标准》；
工程质量符合国家质量检验评定标准和合同约定；
工程使用的主要材料、建筑构配件和设备进场试验报告是否齐全； 技术档案和施工管理资料是否完整；
甲方、勘察、设计、施工、工程监理等单位是否签署了质量合格文件； 施工单位是否签署了工程保修书； 其他应检查的事项。 13.5初验
工程各项专项验收工作完毕后，工程部应组织施工、设计、监理及公司有关部
门对工程进行初步验收。
初步验收应按照政府管理部门的验收条件、施工图纸、施工合同和《交楼标准》，
对有关建设内容、验收资料、工程质量、设备的运行等进行全面的检查。 对初步验收中存在的问题，应要求施工单位限期整改，并安排专人跟踪检查。 初验中的问题全部解决后，应组织工程内部验收。 设备调试及员工培训
- 设备安装完毕应进行设备调试和系统运行调试。
- 在设备安装及调试过程中，应安排有关员工参加现场安装、调试工作培训，使有关员工能够掌握设备的运行、养护、管理的知识和技能。 13.6 内部验收
为保证工程在政府管理部门验收一次顺利通过，工程在正式验收前，应按照正
式竣工验收的程序、标准和要求组织内部验收。
对于住宅建筑，应组织施工、设计、监理、物业公司有关部门按国家有关规范
要求的方法，进行分户验收。验收合格后，由建设、监理及施工单位共同签字出具“住宅工程质量分户验收表”。
内部验收应组织施工、设计、监理及公司有关部门，同时邀请政府有关验收部
门人员对工程进行内部验收。
内部验收通过后，工程部组织正式竣工验收。 13.7专项验收
人防、消防、交通、环保、规划等专项验收工作，应在工程完工具备验收条件
时及时办理专项验收手续。
工程部应检查督促承担相关需要专项验收工程的甲方独立分包单位，及时办理
专项验收手续。
竣前验收完成后，工程部应督促监理及施工单位尽快完成有关竣工资料的当地
档案馆的归档工作。
规划、人防、交通、园林等专项验收手续由开发部负责，需要现场配合的应提
前告知工程部。
专项验收手续办理完毕开发部应及时提供验收文件给工程部。 13.8 工程竣工验收及综合验收
内部验收通过后，工程部、监理单位方可接收总承包单位提出竣工报告申请。 工程部应及时通知参与验收的勘察、设计、施工、监理单位以及本公司有关部
门，并安排施工单位作好现场各项验收准备工作。 验收合格后，各有关方按要求签署竣工验收意见。
施工竣工验收通过后，工程部负责向质监站监督部门申请核验，并按规定办理
竣工备案手续，取得《单位工程施工质量验收意见书》/《 工程竣工验收备案表》。
竣工验收完成后，工程部及开发部应督促监理及施工单位尽快完成有关资料的
移交工作。
工程竣工验收及专项验收完成后，公司的竣工备案责任部门应尽快组织由政府
各有关部门共同参加工程综合验收。
13.9 完工验收
承包方按照合同条件全部完成了合同规定的内容，并在工程取得竣工备案手续
后，工程部负责办理《完工证明书》（附表十三）。
完工时仍有未完成工程或缺陷工程的，应详细列明，并明确要求完成的时间。 《完工证明书》由总经理签发后，由工程部转交给承包单位。
《完工证明书》作应为合同的结算必要条件之一。 13.10 物业验收和工程移交
工程竣工验收合格后，由工程部组织施工单位向物业管理单位按照集团公司有
关物业承接查验流程进行验收，签署验收文件，办理移交手续。 移交的内容包括： - 钥匙及物业移交记录； - 工程验收记录； - 工程档案及交接记录； - 设备/系统的管理权移交；
- 完整的工程、设备、系统维保工作联系名录； - 项目有关维保合同的复印件等。
物业管理部应仔细检查移交的内容。物业接收后，丢失或漏计的由物业管理单
位负责。
对于工程移交后存在的工程维修问题，属于保修范围内的由工程部负责组织施
工单位维修完善，并在业主办理入住手续前完成整改工作。
小业主入住办理验房手续过程中，工程部要安排相关施工单位配合销售部门、
物业部门对小业主在验房中发现的问题进行记录整改，达到小业主满意。
13.11 施工单位撤场
施工单位撤场工作由工程部负责。
施工单位在完成合同承包范围内工作后，须组织其自有人员、材料、设备撤场。
场地内施工临设、临建应按甲方的要求决定是否同期拆除。临设基础、临时道路、建筑垃圾应同期清理。
施工水电在施工单位撤场时要办理移交结算手续。 13.12工程保修
工程保修的内容、期限、起止时间要依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》
及地方政府的有关规定，在工程施工合同、材料设备采购合同中具体约定。 保修期内保修内容的维修管理工作须在保修合同和物业管理合同中明确。 保修期内工程维修的管理：
- 工程部负责保修期内工程质量保修的协调管理工作。
- 施工单位撤场后要安排维修管理人员驻场跟踪协调维修事宜。
- 物业公司负责客户报修的记录和维修管理工作。对于属于保修期内原施工单位负责维修的事项，及时通知工程部处理。
- 如施工单位未能及时进场维修或不能维修或未能在甲方要求的期限内维修完成或经过两次维修都未能修好的，工程部应委托其他施工单位代为维修，争取取得原施工单位人员签字确认文件，并确定价格，按合同的有关内容在施工单位的质保金中扣除。
- 维修责任有异议的，由工程部指定专人负责鉴定，施工单位有不同意见，可以请当地质量监督部门鉴定。
- 维修工程完成后，工程部应进行检查，确保小业主满意。 - 维修工程完成后，工程部应通知物业管理部。
- 保修期满，由施工单位提出《保修终结申请书》，工程部门组织物业、施工单位共同对质量复检，确认保修责任已完成，经《保修终结书》（附表十四）三方确认，并在三十天内办理保修金的结算手续。
- 保修内容以外以及保修期后的工程维修工作由物业管理部负责。 - 工程部应采取适当的形式确保有关保修通知的及时送达。
第十四章 工程图纸及项目档案
14.1 工程图纸
14.1.1图纸登记
工程部接收设计图纸及设计变更（修改）时，应进行登记，主要记录图号、发图日期、修改次数及修改图号等，具体详见附表《图纸登记表》（附表十五）、《设计变更（修改）登记表》（附表十六）。
14.1.2图纸发放
经设计部确认后发放工程部。
工程部对图纸进行登记后，工程部留存一套，项目工程部留用二套，其它分别
发放施工单位、监理公司（具体数量按合同约定）。
工程部对施工单位发放图纸均以发文形式发放，其中发文应抄送监理单位，并
传阅工程部人员，发文内容包括：各单位图纸套数、数量、编号、新旧图纸替换等。
14.1.3图纸使用及留存
规划设计部留存一套图纸供公司各部门借阅。
工程部留用二套，一套用于技术内业人员使用。一套用于施工现场使用。技术
内业人员应查对图纸，对图纸错、漏、碰、缺等问题要联系设计人员及时解决，并将设计变更（修改）、会审意见等内容在现场使用的图纸上进行标注，重点提示该部位的设计变更（修改）。
用于现场使用的图纸应集中挂臵，使用时取出，用完后及时归还。 14.1.4竣工图纸
竣工图纸应为三套，一套交付物业公司，一套交付城建档案馆，一套公司留存。 14.2 项目档案
14.2.1工程档案的编制
工程档案按合同归类的原则进行编制，即一个合同为一个档案，凡涉及到该合同的文件均应分类录入该档案，具体分类、编号详《合同文件编制表》（附表十七）。
14.2.2工程文件的登记
凡对涉及外单位的工程文件均应进行收、发登记。登记可采用每日流水台帐形式进行记录，详见《工程收文登记表》（附表十八）、《工程发文登记表》（附表十九）。
14.2.3工程文档的保存
工程部代表公司保存一套完整的公司各项目工程文件。 14.2.4管理要求
工程部应设专人负责项目档案管理工作。 按档案管理要求应归档的，要及时归档。 建立收发文登记。
所有相关证照原件、政府批文原件、合同原件等与项目合法手续相关、与成本
管理相关的重要文件的使用必须建立备份文件,由专人负责保管。 14.2.5 项目档案包括的内容
项目合法成立的各项法律文件，包括立项、土地、规划、建设、销售等各种证
照及政府批复文件等；
项目所有的招标资料、合同文件； 所有合同的预算、结算资料； 图纸资料；
竣工验收资料，包括移交城建档案馆的项目竣工资料； 移交记录资料；
监理资料，包括《监理月报》、《项目竣工总结报告》； 项目影像资料；
项目有关申请、报告、对外发文等。 14.2.6工程样品的管理
工程部或项目工程部应设立专门的样品间并负责样品间的管理； 只有经设计部签字确认的样品才纳入样品的管理； 工程部应建立样品管理台帐，需要借阅时应做到随借随还； 在施项目确定样品，在所施项目完成后仍需保留，以备日后借鉴。 14.2.7项目影像资料采集规定
工程部负责采集项目影像资料。委托监理单位负责的，应在合同中约定。 按照工程的建设时间顺序，建立形象进度、质量状况记录、现场安全文明施工
情况记录，突出相应的阶段、相应节点、关键部位。
数码照片：应表现各分部工程进度总体形象，各分项工程细部质量状况记录，
为300百万像素以上彩色照片。
数码摄像：单位工程总体形象（1-2分钟），上述隐蔽工程细部摄影每处1分钟；
清晰度为720X576长度约1-2分钟的数码录象资料。
附表一
开 工 通 知
（乙方）：
项目工程现已具备施工条件，请贵司迅速组织人员安排施工。工期由 年 月 日开始计算。根据合同完工日期为 年 月 日。
顺祝 商祺！
公司名称： （公章） 总经理：（签字） 日期：
附表二
工 程 日 志
附表三
工 作 联 系 单
注：1、工程部所有发文均应填写本表。
2、各收文单位收文时必须在收文单位签收栏上签字，签收人为收文单位项目负责人/专职资料员。