主要应注意以下几点： 1、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 2、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 3、检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 4、要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件； 5、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
⑦管道堵塞2个月 ⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 ⑨卫生洁具1年 ⑩灯具、电器开关6个月。 其他部位、部件的保修期限由房地产开发企业于用户自行约定。 （3）使用说明书的内容。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容： ①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应说明监理单位 ②结构类型 ③装修、装饰注意事项 ④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明 ⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项 ⑥门、窗类型，使用注意事项 ⑦配电负荷 ⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明 ⑨其他需说明的问题 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 验收房子注意事项[转帖] 最后数据仅供参考。 一、收房時需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部
门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了, 凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用. 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 凯文顾问提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。 凯文顾问提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 凯文顾问提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 凯文顾问提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 凯文顾问提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 凯文顾问提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交
-- 房屋验收注意事项2 收房入住注意事项及程序 一 、在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》： 管线分布图 -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有 A 开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量而现房无法分户计量； B 开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔； C 开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材而现房则用的是镀锌管；）根据 约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失） 第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数， 墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。 测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8招：大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，
再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 -向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。 二 2。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？ 3。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？ 4。面积增加的依据和明细（套内和公摊） 5。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异） 6。周转金（200元）的收取依据？是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？ 7。有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间 8。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识 2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。
3、契税只能在过户时交纳 4、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳 商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。 《北京市契税管理规定》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天。 第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。 笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书 有线光缆初装费 笔者注： 此费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。 有线电视收视费 笔者注： 用户有权利选择有线电视开通使用时间。 三 第十条物业管理合同应当明确： （一）管理项目； （二）管理内容； （三）管理费用； （四）双方权利和义务； （五）合同期限； （六）违约责任； （七）其他。 第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。 《物管合同怎样签订》 根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款： （1）双方当事人的姓名或名称、住所 合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。 （2）管理项目 即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。 （3）管理内容 即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规
定的其他物业管理事项。 （4）管理费用 即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。 （5）双方的权利和义务 （6）合同期限。即该合同的起止日期。 （7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。 （8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。 (十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 公用建筑面积分摊原则： 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 不应入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 原作者：hard-rock 1收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书. 2验收应以合同书及附件规定的为准. 3面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同.
4层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常. 5花园面积是否大于其承诺的最小值. 6门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)? 7各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断) 8各种管线功能要了解如空调管路要保温等. 9内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整. 10阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象. 11安装的安全护栏是否牢固. 12电路水路是否接通? 13电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少? 14空调运转冷热试验. 15合同规定的赠送器具是否齐全? 16电视电话宽带接口是否齐全? 17厨房卫生间的通风孔是否具备? 18信报箱是否安装? 19可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位? 20社区环境及合同中的其它约定. 在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。 另外，“两书两表”又增加了实测面积登记表 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门 １．门的开启关闭是否顺畅？ ２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） ３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ ４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 ５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 ６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
７．窗户玻璃是否完好？ ８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 ９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ １０．地板间隙是否太大？ １１．柚木地板有无大片黑色水渍？ １２．地脚线接口是否妥当，有无松动？ １３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚 １４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 １５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 １６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 １７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 １８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ １９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕 ２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 ２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水是否妥当？ ２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 ２６．砖缝有无渗水现象？ ２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ ２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 ３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ ３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 其他 ３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ ３２．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 ３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
３４．试煤气热水器开关是否妥当？ ３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 ３６．自来水水质怎么样？
马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 易购提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高上。 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 四，别处理： 1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责验收不合格如何处理? 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补证可依”！一番调查下来，让记者不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看偿的办法，由接管单位处理。 验房绝招大放送 开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无来，要想日后麻烦少，只有靠业主自己把好“验房关”了。记者请教了一些专业人士，他们问题时开发商 找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，提醒购房者在办理入住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修入住后发现便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： 1、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。 2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。 5、检查卫生间的排水情司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。 4、况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。 6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。 法律界人士还提醒购房者：在办理入住手续时，应要求开发商提供该房确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，
商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。支持购房人的请求。 精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。 验收毛坯房的八大验虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管收标准 屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收： 1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 3、到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。 6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。 7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 收房、验房注意事项 [转帖] 收房、验房注意事项 验房程序： 一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。 二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。 三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。 四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）
五、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5％+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。 验房顺序： 专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。 一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。 二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。 三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。 解决纠纷方式： 1、协商解决（集体更好操作），不成时可通过以下三结合方式。 2、媒体曝光；非诉讼方式（政府职能部门投诉）；诉讼（集体诉讼影响大、成本低、成功率高） 验房常用工具： 一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺 二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200w）、小灯（白炽灯10－15w） 三、辅助工具：镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔 验房专用工具：（质检站借）jzc-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。 验房注意问题分述： 1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。 4、 空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。 5、 验电： a、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。 b、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。 c、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 d、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。 e、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。 f、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 g、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。 6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。 7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。 8、 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。 9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏。 11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。 12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。 13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 14、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。 15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。 16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2； 18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。 19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。 20、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目） ①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。 具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。 ③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。 有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。 21、卫生间： ①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。 ②卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。 ③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”） 22、暖气片： ①暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。 ②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。 23、地下室： 室内净高2m，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿。 问题与解答： 问题：提起诉讼要在三个月内？怎么回事？没听明白，怎么开始计算检修时间？如何确定这次检修过了？是谁做的记录？业主吗？超过三个月怎么办？ 解答：因质检站验收之日（如3月8号）到颁发“竣工验收备案表”的时间规定三个月（即6月8号），“备案表”标注的日期是3个月前（即3月8号）。如果6月8号后提出诉讼，开发商可以拿出3月8号就合格的证据“竣工验收备案表”：那您就被动了！当然您保存好最近的“修房纪录”证据也能证明您的房子那时不合格。因为法庭只重证据！从不认可没有证据的所谓“事实”！因为法律不同情无知的弱者！
第一次验房业主自己填写验房单签字、开发商代表同时签字，一式四份，业主留一份（关键证据）。自购房合同上的交房日至实际拿到钥匙之日，开发商按日支付房款万分之三的逾期违约金。待房屋全部修好，开始装修，或入住时提起诉讼（最好3个月内）也不晚。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。 称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于 需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。
一、普通一房二卖案件的处理
普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。
（一）就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。
1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的
效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房买卖合同无效。 屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋
2、房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。
物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为。但是，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。 示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不
（二）就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。
有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同
定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称认定为无效。 第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被 如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。 买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过
二、商品房重复销售案件的处理
最高人民法院《商品房司法解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。但现代社会中存在着不少特殊的情形，一方当事人在民事法律关系中具有明显的优势并时常利用该优势谋求不合理的利益。如果仍然适用传统民法理论，就会形成形式上平等而实质上显失公平的状况。于是产生了扶助弱势群体、对弱者倾斜保护的要求。《消费者权益保护法》、医患纠纷的特别规定，以及对格式条款的严格限制，就是该种理论的产物。在商品房销售合同中，作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比较，其优势相当明显，其滥用强的相关规定，也就是理所当然的了。
（一）在先买方的无效请求权
该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。需要探讨的问题是： 者优势侵害购房人合法利益的情况屡见不鲜。因此《商品房司法解释》作出倾斜保护购房人将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合
1、法理依据
如前所述，在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。不过笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。传统理论认为，只有侵犯合法权利的也应承担民事责任。利益与权利的唯一不同，仅在于权利是法律明文列举的利益。人的利益行为才需承担法律责任。而现在越来越多的学者认为，特殊情况下，侵犯权利以外的利益，体现在生活的方方面面，某种利益一旦被法律明文列举予以保护，即上升到权利的高度。就但法律的任何列举，都只能是挂一漏万，而人的利益，却不会因为未被法律列举而消失或者此而言，权利是利益的升华，而利益则是权利的基础。这也就是权利与权力的区别之所在。可以任人宰割。侵犯利益而需要承担民事责任，已不仅仅停留在理论上，而是被相关法律、
司法解释以及审判实践所接受。为什么是《消费者权益保护法》而不是《消费者权利保护法》？为什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定：“ 违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利为什么当事人以贞操利益受损害而提起诉讼的能够胜诉？这不都在引证着利益受损害的可益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”？以寻求司法保护吗？在商品房重复销售纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他正是倾斜保护买方的具体体现。
2、无效请求权的行使
该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自对于该房屋享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效，应当是可以的。这明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。 未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠 无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。笔者认为主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主动依职权宣告在后合同无效，很可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋，于是房屋积压在卖方手中。签鼓励交易的指导思想相背。
3、相关的程序问题
如果在先买方明确主张在后合同无效，有关程序问题有待探讨：
（1）案由
笔者认为案由应是合同纠纷而非侵权纠纷。在先买方对于在后合同的无效主张，仅仅是了两个合同竟然没有一个成交，事情转了一个圈却又回到了起点。这显然与激活房地产市场、一个手段，服务于依据在先合同获得房屋所有权这一最终目的。因为标的同一，因此前后两在先买方还想获得房屋所有权的话，就必须主张在后合同无效，从而基于无效合同法律后果个合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已经履行，在后买方已经获得房屋所有权。如果中“返还原物”的条款，使房屋所有权复归卖方，然后再要求卖方以实际继续履行合同的方式用意在于要求卖方履行在先合同，案由当然应当是合同纠纷了。 承担违约责任。这是在先买方获得房屋所有权的唯一手段，除此之外别无他途。既然其真正
（2）当事人的确定
当时人的确定只能以案由为基础。由于案由是合同纠纷，因此被告只能是卖方，在后买方与原告之间并无合同关系，当然也就不可能成为该合同纠纷的被告。在后买方的法律地位只能是无独立请求权的第三人。他与案件的处理结果有着必然的利害关系。如果原告胜诉，在后买方将被迫失去房屋所有权；而如果原告败诉，如被告有合法的抗辩，则在后买方的房屋所有权可保无忧。
（3）在后买方的利益保护
如果在先买方主张在后合同无效并获法院支持，在后买方将被迫归还房屋于卖方并由卖方以承担违约责任的方法交付并过户给在先买方。在后买方的利益在于他有权要求卖方返还购房款。那么，他是否需要另行提出该诉讼请求呢？笔者认为不需要。因为法院一旦认定在款。这是原告诉讼请求所包含的必然结果，在后买方没有必要另行请求。
（二）买方的惩罚性赔偿请求权
根据《商品房司法解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。 后合同无效，就必然要按照原告即在先买方的请求判令在后合同的当事人各自返还房屋和价
在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
对此有以下问题需要探讨：
1、法理依据
不少人认为该项司法解释的依据是《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对此笔者不敢苟同。
（1）许多购房人根本不是消费者
依据《消法》第二条的规定，消费者应是为“生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的人。而事实上，购房人买房的目的却多种多样。虽然有的是为了住宿，但也有的是为了出租，为了经营而不属于消费。另外，消费者一般认为只能是自然人，而购房人却有可能实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿是法人或非法人组织。有一种观点认为只要是接受服务或购买产品者，都是消费者。这是不
正确的。从消费者权益保护法的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对购房人不是消费者，因此《商品房司法解释》的依据不可能是《消法》。
（2）法律关系的性质不同 于确属消费者的，由《消法》保护；对于不属于消费者的，由民法和合同法保护。由于不少
依据《消法》的精神，消费者与经营者之间的法律关系，属于侵权法调整的对象。许多购买产品者并非最终的使用人，而使用产品者也并不一定是购买者。消费者对经营者的权利，不以双方之间存在合同关系为前提。有关的诉讼中，消费者只要能证明自己所使用的产品是经营者提供的就可以了，而无须证明自己与对方之间曾签有合同。但《商品房司法解释》却以合同不能履行或被认定为无效、被撤消或解除为前提的。 明确规定买卖双方之间是合同关系。第八、第九两条司法解释所规定的惩罚性赔偿，分别是 因此笔者认为，《商品房司法解释》的依据并非《消法》。不过这并不妨碍司法解释的合理性。惩罚性赔偿制度并非《消法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既么以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。
2、适用条件
在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权，相似却又有所不同。
（1）在先买方的惩罚性赔偿请求权
依《商品房司法解释》第八条的规定，在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售，然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方形成交叉： 是否与卖方恶意串通。这与本司法解释第十条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权 其一：如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。 过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性 其二：如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
其三：如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
（2）在后买方的惩罚性赔偿请求权
依《商品房司法解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第九条（在后买方的惩罚性赔偿请求权）与第十条（在先买方对在后合同的无效请求权）在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第八条（在先买方的惩罚性赔偿请求权）却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。
3、惩罚幅度
也许是受《消法》的影响，不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言，惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见，房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损但不等于双倍。无论是依据第八条还是第九条的规定，无论是在先买方还是在后买方，都有失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。 一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业核验业主材料
1、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；
2、交纳剩余房款； 3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》； 4、业主做综合验收； 5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案； 6、开发商与业主协商并达成书面协议；
限达成书面协议； 7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
1招：看“备案”留“两书”
2招：卫生间不渗不存 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，２４小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面１．５厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招：顶层住户查渗雨
验。
6招：阳台裂缝危险大
通知相关单位。
7招：保温不好墙滴水
8招：大开龙头查漏堵
9招：暖气支管有坡度 冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实
回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差１％。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面２－３厘米，地面为初装修的，应高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
11招：拉闸断电不可少
12招：保险插座护幼童 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面３０厘米高的插座都必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多
14招：厨卫紧邻通风道
气的清洁。
15招：开关接口拉一拉
是否虚设。 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空
主要应注意以下几点： 1、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 2、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 3、检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 4、要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件； 5、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
⑦管道堵塞2个月 ⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 ⑨卫生洁具1年 ⑩灯具、电器开关6个月。 其他部位、部件的保修期限由房地产开发企业于用户自行约定。 （3）使用说明书的内容。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容： ①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应说明监理单位 ②结构类型 ③装修、装饰注意事项 ④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明 ⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项 ⑥门、窗类型，使用注意事项 ⑦配电负荷 ⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明 ⑨其他需说明的问题 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 验收房子注意事项[转帖] 最后数据仅供参考。 一、收房時需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部
门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了, 凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用. 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 凯文顾问提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。 凯文顾问提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 凯文顾问提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 凯文顾问提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 凯文顾问提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 凯文顾问提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交
-- 房屋验收注意事项2 收房入住注意事项及程序 一 、在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》： 管线分布图 -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有 A 开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量而现房无法分户计量； B 开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔； C 开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材而现房则用的是镀锌管；）根据 约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失） 第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数， 墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。 测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8招：大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，
再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 -向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。 二 2。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？ 3。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？ 4。面积增加的依据和明细（套内和公摊） 5。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异） 6。周转金（200元）的收取依据？是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？ 7。有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间 8。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识 2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。
3、契税只能在过户时交纳 4、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳 商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。 《北京市契税管理规定》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天。 第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。 笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书 有线光缆初装费 笔者注： 此费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。 有线电视收视费 笔者注： 用户有权利选择有线电视开通使用时间。 三 第十条物业管理合同应当明确： （一）管理项目； （二）管理内容； （三）管理费用； （四）双方权利和义务； （五）合同期限； （六）违约责任； （七）其他。 第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。 《物管合同怎样签订》 根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款： （1）双方当事人的姓名或名称、住所 合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。 （2）管理项目 即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。 （3）管理内容 即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规
定的其他物业管理事项。 （4）管理费用 即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。 （5）双方的权利和义务 （6）合同期限。即该合同的起止日期。 （7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。 （8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。 (十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 公用建筑面积分摊原则： 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 不应入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 原作者：hard-rock 1收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书. 2验收应以合同书及附件规定的为准. 3面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同.
4层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常. 5花园面积是否大于其承诺的最小值. 6门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)? 7各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断) 8各种管线功能要了解如空调管路要保温等. 9内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整. 10阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象. 11安装的安全护栏是否牢固. 12电路水路是否接通? 13电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少? 14空调运转冷热试验. 15合同规定的赠送器具是否齐全? 16电视电话宽带接口是否齐全? 17厨房卫生间的通风孔是否具备? 18信报箱是否安装? 19可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位? 20社区环境及合同中的其它约定. 在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。 另外，“两书两表”又增加了实测面积登记表 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门 １．门的开启关闭是否顺畅？ ２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） ３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ ４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 ５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 ６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
７．窗户玻璃是否完好？ ８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 ９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ １０．地板间隙是否太大？ １１．柚木地板有无大片黑色水渍？ １２．地脚线接口是否妥当，有无松动？ １３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚 １４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 １５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 １６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 １７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 １８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ １９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕 ２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 ２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水是否妥当？ ２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 ２６．砖缝有无渗水现象？ ２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ ２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 ３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ ３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 其他 ３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ ３２．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 ３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
３４．试煤气热水器开关是否妥当？ ３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 ３６．自来水水质怎么样？
马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 易购提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高上。 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 四，别处理： 1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责验收不合格如何处理? 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补证可依”！一番调查下来，让记者不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看偿的办法，由接管单位处理。 验房绝招大放送 开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无来，要想日后麻烦少，只有靠业主自己把好“验房关”了。记者请教了一些专业人士，他们问题时开发商 找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，提醒购房者在办理入住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修入住后发现便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： 1、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。 2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。 5、检查卫生间的排水情司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。 4、况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。 6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。 法律界人士还提醒购房者：在办理入住手续时，应要求开发商提供该房确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，
商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。支持购房人的请求。 精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。 验收毛坯房的八大验虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管收标准 屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收： 1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 3、到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。 6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。 7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 收房、验房注意事项 [转帖] 收房、验房注意事项 验房程序： 一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。 二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。 三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。 四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）
五、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5％+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。 验房顺序： 专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。 一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。 二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。 三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。 解决纠纷方式： 1、协商解决（集体更好操作），不成时可通过以下三结合方式。 2、媒体曝光；非诉讼方式（政府职能部门投诉）；诉讼（集体诉讼影响大、成本低、成功率高） 验房常用工具： 一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺 二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200w）、小灯（白炽灯10－15w） 三、辅助工具：镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔 验房专用工具：（质检站借）jzc-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。 验房注意问题分述： 1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。 4、 空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。 5、 验电： a、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。 b、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。 c、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 d、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。 e、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。 f、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 g、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。 6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。 7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。 8、 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。 9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏。 11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。 12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。 13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 14、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。 15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。 16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2； 18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。 19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。 20、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目） ①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。 具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。 ③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。 有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。 21、卫生间： ①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。 ②卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。 ③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”） 22、暖气片： ①暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。 ②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。 23、地下室： 室内净高2m，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿。 问题与解答： 问题：提起诉讼要在三个月内？怎么回事？没听明白，怎么开始计算检修时间？如何确定这次检修过了？是谁做的记录？业主吗？超过三个月怎么办？ 解答：因质检站验收之日（如3月8号）到颁发“竣工验收备案表”的时间规定三个月（即6月8号），“备案表”标注的日期是3个月前（即3月8号）。如果6月8号后提出诉讼，开发商可以拿出3月8号就合格的证据“竣工验收备案表”：那您就被动了！当然您保存好最近的“修房纪录”证据也能证明您的房子那时不合格。因为法庭只重证据！从不认可没有证据的所谓“事实”！因为法律不同情无知的弱者！
第一次验房业主自己填写验房单签字、开发商代表同时签字，一式四份，业主留一份（关键证据）。自购房合同上的交房日至实际拿到钥匙之日，开发商按日支付房款万分之三的逾期违约金。待房屋全部修好，开始装修，或入住时提起诉讼（最好3个月内）也不晚。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。 称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于 需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。
一、普通一房二卖案件的处理
普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。
（一）就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。
1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的
效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房买卖合同无效。 屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋
2、房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。
物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为。但是，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。 示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不
（二）就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。
有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同
定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称认定为无效。 第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被 如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。 买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过
二、商品房重复销售案件的处理
最高人民法院《商品房司法解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。但现代社会中存在着不少特殊的情形，一方当事人在民事法律关系中具有明显的优势并时常利用该优势谋求不合理的利益。如果仍然适用传统民法理论，就会形成形式上平等而实质上显失公平的状况。于是产生了扶助弱势群体、对弱者倾斜保护的要求。《消费者权益保护法》、医患纠纷的特别规定，以及对格式条款的严格限制，就是该种理论的产物。在商品房销售合同中，作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比较，其优势相当明显，其滥用强的相关规定，也就是理所当然的了。
（一）在先买方的无效请求权
该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。需要探讨的问题是： 者优势侵害购房人合法利益的情况屡见不鲜。因此《商品房司法解释》作出倾斜保护购房人将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合
1、法理依据
如前所述，在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。不过笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。传统理论认为，只有侵犯合法权利的也应承担民事责任。利益与权利的唯一不同，仅在于权利是法律明文列举的利益。人的利益行为才需承担法律责任。而现在越来越多的学者认为，特殊情况下，侵犯权利以外的利益，体现在生活的方方面面，某种利益一旦被法律明文列举予以保护，即上升到权利的高度。就但法律的任何列举，都只能是挂一漏万，而人的利益，却不会因为未被法律列举而消失或者此而言，权利是利益的升华，而利益则是权利的基础。这也就是权利与权力的区别之所在。可以任人宰割。侵犯利益而需要承担民事责任，已不仅仅停留在理论上，而是被相关法律、
司法解释以及审判实践所接受。为什么是《消费者权益保护法》而不是《消费者权利保护法》？为什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定：“ 违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利为什么当事人以贞操利益受损害而提起诉讼的能够胜诉？这不都在引证着利益受损害的可益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”？以寻求司法保护吗？在商品房重复销售纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他正是倾斜保护买方的具体体现。
2、无效请求权的行使
该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自对于该房屋享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效，应当是可以的。这明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。 未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠 无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。笔者认为主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主动依职权宣告在后合同无效，很可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋，于是房屋积压在卖方手中。签鼓励交易的指导思想相背。
3、相关的程序问题
如果在先买方明确主张在后合同无效，有关程序问题有待探讨：
（1）案由
笔者认为案由应是合同纠纷而非侵权纠纷。在先买方对于在后合同的无效主张，仅仅是了两个合同竟然没有一个成交，事情转了一个圈却又回到了起点。这显然与激活房地产市场、一个手段，服务于依据在先合同获得房屋所有权这一最终目的。因为标的同一，因此前后两在先买方还想获得房屋所有权的话，就必须主张在后合同无效，从而基于无效合同法律后果个合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已经履行，在后买方已经获得房屋所有权。如果中“返还原物”的条款，使房屋所有权复归卖方，然后再要求卖方以实际继续履行合同的方式用意在于要求卖方履行在先合同，案由当然应当是合同纠纷了。 承担违约责任。这是在先买方获得房屋所有权的唯一手段，除此之外别无他途。既然其真正
（2）当事人的确定
当时人的确定只能以案由为基础。由于案由是合同纠纷，因此被告只能是卖方，在后买方与原告之间并无合同关系，当然也就不可能成为该合同纠纷的被告。在后买方的法律地位只能是无独立请求权的第三人。他与案件的处理结果有着必然的利害关系。如果原告胜诉，在后买方将被迫失去房屋所有权；而如果原告败诉，如被告有合法的抗辩，则在后买方的房屋所有权可保无忧。
（3）在后买方的利益保护
如果在先买方主张在后合同无效并获法院支持，在后买方将被迫归还房屋于卖方并由卖方以承担违约责任的方法交付并过户给在先买方。在后买方的利益在于他有权要求卖方返还购房款。那么，他是否需要另行提出该诉讼请求呢？笔者认为不需要。因为法院一旦认定在款。这是原告诉讼请求所包含的必然结果，在后买方没有必要另行请求。
（二）买方的惩罚性赔偿请求权
根据《商品房司法解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。 后合同无效，就必然要按照原告即在先买方的请求判令在后合同的当事人各自返还房屋和价
在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
对此有以下问题需要探讨：
1、法理依据
不少人认为该项司法解释的依据是《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对此笔者不敢苟同。
（1）许多购房人根本不是消费者
依据《消法》第二条的规定，消费者应是为“生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的人。而事实上，购房人买房的目的却多种多样。虽然有的是为了住宿，但也有的是为了出租，为了经营而不属于消费。另外，消费者一般认为只能是自然人，而购房人却有可能实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿是法人或非法人组织。有一种观点认为只要是接受服务或购买产品者，都是消费者。这是不
正确的。从消费者权益保护法的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对购房人不是消费者，因此《商品房司法解释》的依据不可能是《消法》。
（2）法律关系的性质不同 于确属消费者的，由《消法》保护；对于不属于消费者的，由民法和合同法保护。由于不少
依据《消法》的精神，消费者与经营者之间的法律关系，属于侵权法调整的对象。许多购买产品者并非最终的使用人，而使用产品者也并不一定是购买者。消费者对经营者的权利，不以双方之间存在合同关系为前提。有关的诉讼中，消费者只要能证明自己所使用的产品是经营者提供的就可以了，而无须证明自己与对方之间曾签有合同。但《商品房司法解释》却以合同不能履行或被认定为无效、被撤消或解除为前提的。 明确规定买卖双方之间是合同关系。第八、第九两条司法解释所规定的惩罚性赔偿，分别是 因此笔者认为，《商品房司法解释》的依据并非《消法》。不过这并不妨碍司法解释的合理性。惩罚性赔偿制度并非《消法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既么以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。
2、适用条件
在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权，相似却又有所不同。
（1）在先买方的惩罚性赔偿请求权
依《商品房司法解释》第八条的规定，在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售，然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方形成交叉： 是否与卖方恶意串通。这与本司法解释第十条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权 其一：如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。 过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性 其二：如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
其三：如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
（2）在后买方的惩罚性赔偿请求权
依《商品房司法解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第九条（在后买方的惩罚性赔偿请求权）与第十条（在先买方对在后合同的无效请求权）在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第八条（在先买方的惩罚性赔偿请求权）却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。
3、惩罚幅度
也许是受《消法》的影响，不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言，惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见，房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损但不等于双倍。无论是依据第八条还是第九条的规定，无论是在先买方还是在后买方，都有失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。 一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业核验业主材料
1、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；
2、交纳剩余房款； 3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》； 4、业主做综合验收； 5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案； 6、开发商与业主协商并达成书面协议；
限达成书面协议； 7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
1招：看“备案”留“两书”
2招：卫生间不渗不存 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，２４小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面１．５厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招：顶层住户查渗雨
验。
6招：阳台裂缝危险大
通知相关单位。
7招：保温不好墙滴水
8招：大开龙头查漏堵
9招：暖气支管有坡度 冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实
回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差１％。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面２－３厘米，地面为初装修的，应高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
11招：拉闸断电不可少
12招：保险插座护幼童 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面３０厘米高的插座都必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多
14招：厨卫紧邻通风道
气的清洁。
15招：开关接口拉一拉
是否虚设。 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空