2016年3月24日, 中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】36号文 (“36号文”) ，公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。
房地产及建筑业适用的增值税率，以及营业税率和增值税率的比较见下图：
由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响，我们将会在下文进行进一步的阐述。
哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围？
政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。
重要的一点是，服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围，而被列入“商务辅助服务”，并适用6%的增值税率。
过渡性政策适用的4种情况
过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
过渡期政策适用的情况总结如下：
采用简易征收的过渡政策意味着：
建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率
建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税
建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税
建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票
可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。
但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。
过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。
另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。
抛开对于开发商老项目利好的过渡性政策，还有其他一些利好消息。其中最重要的就是，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。因此，对于销售额适用什么税率是有利的，先进行测算是非常有必要的。?
房地产开发商就营改增另外特别关注的一点是，当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。值得一提的是，36号文并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。
小规模纳税人可以申请成为一般纳税人
11%的增值税税率适用于一般纳税人。年销售额500万元以上，或年销售额低于500万元，但能够向税务机关提供健全的会计记录，能够提供准确税务资料的，并向税局申请成为增值税一般纳税人并通过税局登记的纳税人被称为增值税一般纳税人。
不符合“增值税一般纳税人”标准的纳税人被称为增值税小规模纳税人，增值税小规模纳税人具有如下特点：
房地产业小规模纳税人按照5%的税率缴纳增值税，建筑业增值税纳税人按照3%的税率缴纳增值税。
小规模纳税人无法抵扣进项税
小规模纳税人不能开具增值税专用发票。小规模纳税人向一般纳税人销售货物或应税劳务,购货方要求销货方提供增值税专用发票时,税务机关可以为其代开增值税专用发票。
个人出租住宅将按照1.5%的征收率缴纳增值税，与现行营业税下政策一致。
过渡期可能会发生的3类重大问题
增值税改革是一项重大的税制改革举措，每当这些新法规发布时，通常会有大约12至18个月的“适应期”。初看之下，会有许多曾经在国际增值税体制出现过的系统性问题也可能在我国发生。毫无疑问，在未来相当长的一段时间内，下列问题都会引发疑问或不确定性，：
房产的认证问题 - 法规是建立在即将被出售的房产和已取得的房产是一致的假设上运行的。考虑这些例子：房地产开发商是否能就取得土地使用权时支付的价格进行相应减除。如果开发商的项目部分属于老项目，部分属于新项目，土地使用权该如何处理？同样的问题也会毫无疑问地在过渡政策下出现，比如共有者之一在2016年4月30日当天拥有地产50%的股权，而其他共有者在2016年4月30日之后购买了他们50%的股权。在随后的销售中，增值税5%的简易征收办法是否一并适用于全部的共有者，还是将全部不适用呢？
商业及住宅地产 – 关于个人销售住房的相关政策为销售和出租住宅地产提供了税收优惠。但实操中可能存在如何准确定义“住房”和“非住房”的困难。比如，如何将学生公寓和服务式公寓分别归类。
房地产开发商登记为增值税一般纳税人 – 房地产开发商一般会希望于项目开始阶段登记为增值税一般纳税人，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。但实操困难在于，当项目开始时，房地产开发商尚未取得销售收入，因此可能无法顺利登记为增值税一般纳税人。这种在发生费用支出和取得销售收入之间会有很长一段筹建时间的商业模式，可能会导致企业无法及时抵扣应抵的进项税。希望税务当局/税务机关能够允许开发商在项目开始阶段就有资格注册为增值税一般纳税人。
十大行业问题部分确定部分待解决
随着政策发布，现着眼于这些问题将如何被解决（或仍无法解决）。
过渡前后需注意的关键影响因素
许多房地产开发商，业主，房地产基金和其投资者非常关注，当过渡政策结束时，11%的增值税率是否会造成他们额外的税负。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：
现有合同的条款： 如果合同已经签订且增值税无法转嫁给下游企业，那么供应商也许更愿意使用3%（建筑行业）及5%（房地产行业）的征收率，使用简易计税方法去降低增值税带来的影响。
交易对方是否为增值税一般纳税人： 如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，那么相较现行的营业税下，增值税将更会容易地转嫁给购买方或租户。总体而言，意味着B2B模式下的房地产交易（如商场、写字楼、工厂、酒店和其他形式的商业房地产项目）相比B2C或C2C模式下的住宅而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
土地占整个项目的比例价值：预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而开发商购买土地使用权时可就支付的价格视同进项进行抵扣，也意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由销项税额与视同进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
销售模式 ：出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。并且，出售股权的权益可能不属于增值税征税范围。
企业运营结构：许多开发商通过项目公司运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每次开发新的项目时，都需要让每个项目公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。
因为除了部分货物和服务出口外，我国并不广泛就进项税留抵退税予以退税（这与其他很多增值税税制国家不同）。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以项目公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。
注：本文由毕马威授权发布，有一定删节。
2016年3月24日, 中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】36号文 (“36号文”) ，公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。
房地产及建筑业适用的增值税率，以及营业税率和增值税率的比较见下图：
由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响，我们将会在下文进行进一步的阐述。
哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围？
政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。
重要的一点是，服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围，而被列入“商务辅助服务”，并适用6%的增值税率。
过渡性政策适用的4种情况
过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
过渡期政策适用的情况总结如下：
采用简易征收的过渡政策意味着：
建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率
建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税
建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税
建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票
可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。
但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。
过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。
另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。
抛开对于开发商老项目利好的过渡性政策，还有其他一些利好消息。其中最重要的就是，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。因此，对于销售额适用什么税率是有利的，先进行测算是非常有必要的。?
房地产开发商就营改增另外特别关注的一点是，当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。值得一提的是，36号文并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。
小规模纳税人可以申请成为一般纳税人
11%的增值税税率适用于一般纳税人。年销售额500万元以上，或年销售额低于500万元，但能够向税务机关提供健全的会计记录，能够提供准确税务资料的，并向税局申请成为增值税一般纳税人并通过税局登记的纳税人被称为增值税一般纳税人。
不符合“增值税一般纳税人”标准的纳税人被称为增值税小规模纳税人，增值税小规模纳税人具有如下特点：
房地产业小规模纳税人按照5%的税率缴纳增值税，建筑业增值税纳税人按照3%的税率缴纳增值税。
小规模纳税人无法抵扣进项税
小规模纳税人不能开具增值税专用发票。小规模纳税人向一般纳税人销售货物或应税劳务,购货方要求销货方提供增值税专用发票时,税务机关可以为其代开增值税专用发票。
个人出租住宅将按照1.5%的征收率缴纳增值税，与现行营业税下政策一致。
过渡期可能会发生的3类重大问题
增值税改革是一项重大的税制改革举措，每当这些新法规发布时，通常会有大约12至18个月的“适应期”。初看之下，会有许多曾经在国际增值税体制出现过的系统性问题也可能在我国发生。毫无疑问，在未来相当长的一段时间内，下列问题都会引发疑问或不确定性，：
房产的认证问题 - 法规是建立在即将被出售的房产和已取得的房产是一致的假设上运行的。考虑这些例子：房地产开发商是否能就取得土地使用权时支付的价格进行相应减除。如果开发商的项目部分属于老项目，部分属于新项目，土地使用权该如何处理？同样的问题也会毫无疑问地在过渡政策下出现，比如共有者之一在2016年4月30日当天拥有地产50%的股权，而其他共有者在2016年4月30日之后购买了他们50%的股权。在随后的销售中，增值税5%的简易征收办法是否一并适用于全部的共有者，还是将全部不适用呢？
商业及住宅地产 – 关于个人销售住房的相关政策为销售和出租住宅地产提供了税收优惠。但实操中可能存在如何准确定义“住房”和“非住房”的困难。比如，如何将学生公寓和服务式公寓分别归类。
房地产开发商登记为增值税一般纳税人 – 房地产开发商一般会希望于项目开始阶段登记为增值税一般纳税人，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。但实操困难在于，当项目开始时，房地产开发商尚未取得销售收入，因此可能无法顺利登记为增值税一般纳税人。这种在发生费用支出和取得销售收入之间会有很长一段筹建时间的商业模式，可能会导致企业无法及时抵扣应抵的进项税。希望税务当局/税务机关能够允许开发商在项目开始阶段就有资格注册为增值税一般纳税人。
十大行业问题部分确定部分待解决
随着政策发布，现着眼于这些问题将如何被解决（或仍无法解决）。
过渡前后需注意的关键影响因素
许多房地产开发商，业主，房地产基金和其投资者非常关注，当过渡政策结束时，11%的增值税率是否会造成他们额外的税负。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：
现有合同的条款： 如果合同已经签订且增值税无法转嫁给下游企业，那么供应商也许更愿意使用3%（建筑行业）及5%（房地产行业）的征收率，使用简易计税方法去降低增值税带来的影响。
交易对方是否为增值税一般纳税人： 如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，那么相较现行的营业税下，增值税将更会容易地转嫁给购买方或租户。总体而言，意味着B2B模式下的房地产交易（如商场、写字楼、工厂、酒店和其他形式的商业房地产项目）相比B2C或C2C模式下的住宅而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
土地占整个项目的比例价值：预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而开发商购买土地使用权时可就支付的价格视同进项进行抵扣，也意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由销项税额与视同进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
销售模式 ：出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。并且，出售股权的权益可能不属于增值税征税范围。
企业运营结构：许多开发商通过项目公司运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每次开发新的项目时，都需要让每个项目公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。
因为除了部分货物和服务出口外，我国并不广泛就进项税留抵退税予以退税（这与其他很多增值税税制国家不同）。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以项目公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。
注：本文由毕马威授权发布，有一定删节。