近期在读申万研究所编写的《策略投资者方法论》后，收获颇丰，不过由于该本书编写在2009年，鉴于后面将近有7年多的时间，市场也发生了较大的变化，其原先在书中提出的一些逻辑框架也会发生一些变化，本文便就对房地产行业的投资逻辑进行梳理的基础上，也会将近7年中发生的一些变化添加到原先的框架当中，以便和读者一起分享成长。
从周期时间长度的角度来看，房地产行业可以分为大周期和小周期，大周期一般有15到20年不等，大周期主要由人口结构决定的，主要取决于25-45岁年龄段人口的占比所决定的，正如本轮2006开始的房地产行业的黄金十年本质上原因还是取决于当时的婴儿潮一代大部分步入结婚生娃阶段,对房屋的需求较大的原因所致。在大周期当中又会有好几轮小周期，一般3到5年一个小周期，但是在分析房地产行业股票时，尽管大周期是决定房地产行业未来盛衰的决定因素，由于期限过长，再加上投资者对收益要求预期过短，这便造成了对小周期分析就变得更加重要，这便造成了历史上在每一轮小周期起伏变化的过程中，都会带来该行业股价的大幅波动。但是在近7年的时间中，房地产行业股票随着小周期的波动明显要弱于2009年以前，一方面原因是近7年的时间里，随着股市的扩容，整个市场房地产行业的市值占总市值的比重在逐步降低，特别是一些中小板和创业板的公司不断涌现，他们在实体经济中所扮演的地位越来越重要，这便使得房地产行业的整体波动对经济的冲击所有较小，但是不可否认，整个房地产行业在经济增长中的地位依然是举足轻重的，因此认真的分该行业的投资逻辑依然很重要。
从上中下游的角度来看，房地产行业处于整个产业链的下游，它的需求的变化分析较为复杂，需要通过红骨干的逻辑推导和微观的调研指数来综合判断，由于整个房地产行业的数据比较零散，并且不同地区数据的统计口径经常不一致，这便要求我们必须通过微观的调研和与其相关的其他行业的数据进行验证，从而进一步了解整个行业的真实发展情况，一般地，调研的主要对象涉及中介（国内主要大的中介有中原地产和链家，通过他们成交的二手房的金额能够达到70%以上）、国内的主要开放商（主要看他们手里有多少在售房、投资额/资金来源、新开工意愿等）、银行（主要了解按揭贷款和贷款利率概况，主要以四大行为主）和相关的一些中下游行业（如工程机械行业的挖掘机和重卡的销售情况以及家电冰箱空调的销售数据等）。
从历史的角度来看，整个房地产行业在3月份获得超额收益的概率最大，从逻辑上来看，一般春节前后，整个房地产市场一般都较为清淡，但是过完春节后，销量便会大幅上升，一般3-6月是整个房地产行业新开工旺季，这也和中游行业的旺季相符，并不具有房屋销售市场的金九银十效应，在2009年之前，A股房地产股票具备很强的领先性，甚至比上游资源品还要早，这主要与政府的宏观调控政策密切相关，一般房地产行业的调整都伴随着政府对房地产市场的调控，而房地产调控会使得固定资产投资、对中游制造产品景气度的担忧，进而引发对上游资源品价格的担心，反之也成立，每一轮对房地产市场的支持鼓励都伴随着房地产行业、中游制造产品和上游资源品价格的大幅炒作。
从具体的分析指标来看，分析房地产行业的未来走势主要还是从“价”和“量”的角度去剖析，其中“价”指的是销售均价，“量”指的是销售面积，在2009年以前，基本上房价都是全国性的普遍上涨和下跌，而在近7年中，房地产市场价格走势分化现象越来越严重，主要还是由城市化趋势的推动，导致一二线城市的人口越来越集中，三四五线城市人口大部分会出现净流出的情况，因此现在对“价”和“量”的微观调查要分不同等级城市进行划分。具体的细项指标方面，一般可以关注销售率、可售量、开发商资金情况、政策力度和货币供应等情况对这两个指标进行分析预测。从房地产行业所涉及的主体来看，一般会包括中央政府、地方政府、开放商、银行、自住客和投机客这六大主体，在这六个主体当中，明确希望房价上涨的主体又地方政府、银行、开发商和投机客。明确希望房价下跌的是未购房的自住客。中央政府对房价的态度比较尴尬，房价上涨、房地产景气提高会改善地方财政、提高GDP，但普通购房者对高房价的抱怨又会引发民生问题。双重目标使政府的态度左右摇摆，当经济处于下行阶段时，政府很多时候便会使用各种手段扶植房地产，推动房地产泡沫，一旦经济复苏后，民生问题又会促使其打压房地产行业，政策的不断的变化就会体现这种摇摆。
图表1：整个房地产行业的产业链条框架
图表2：房地产行业所涉及的6大主体
近期在读申万研究所编写的《策略投资者方法论》后，收获颇丰，不过由于该本书编写在2009年，鉴于后面将近有7年多的时间，市场也发生了较大的变化，其原先在书中提出的一些逻辑框架也会发生一些变化，本文便就对房地产行业的投资逻辑进行梳理的基础上，也会将近7年中发生的一些变化添加到原先的框架当中，以便和读者一起分享成长。
从周期时间长度的角度来看，房地产行业可以分为大周期和小周期，大周期一般有15到20年不等，大周期主要由人口结构决定的，主要取决于25-45岁年龄段人口的占比所决定的，正如本轮2006开始的房地产行业的黄金十年本质上原因还是取决于当时的婴儿潮一代大部分步入结婚生娃阶段,对房屋的需求较大的原因所致。在大周期当中又会有好几轮小周期，一般3到5年一个小周期，但是在分析房地产行业股票时，尽管大周期是决定房地产行业未来盛衰的决定因素，由于期限过长，再加上投资者对收益要求预期过短，这便造成了对小周期分析就变得更加重要，这便造成了历史上在每一轮小周期起伏变化的过程中，都会带来该行业股价的大幅波动。但是在近7年的时间中，房地产行业股票随着小周期的波动明显要弱于2009年以前，一方面原因是近7年的时间里，随着股市的扩容，整个市场房地产行业的市值占总市值的比重在逐步降低，特别是一些中小板和创业板的公司不断涌现，他们在实体经济中所扮演的地位越来越重要，这便使得房地产行业的整体波动对经济的冲击所有较小，但是不可否认，整个房地产行业在经济增长中的地位依然是举足轻重的，因此认真的分该行业的投资逻辑依然很重要。
从上中下游的角度来看，房地产行业处于整个产业链的下游，它的需求的变化分析较为复杂，需要通过红骨干的逻辑推导和微观的调研指数来综合判断，由于整个房地产行业的数据比较零散，并且不同地区数据的统计口径经常不一致，这便要求我们必须通过微观的调研和与其相关的其他行业的数据进行验证，从而进一步了解整个行业的真实发展情况，一般地，调研的主要对象涉及中介（国内主要大的中介有中原地产和链家，通过他们成交的二手房的金额能够达到70%以上）、国内的主要开放商（主要看他们手里有多少在售房、投资额/资金来源、新开工意愿等）、银行（主要了解按揭贷款和贷款利率概况，主要以四大行为主）和相关的一些中下游行业（如工程机械行业的挖掘机和重卡的销售情况以及家电冰箱空调的销售数据等）。
从历史的角度来看，整个房地产行业在3月份获得超额收益的概率最大，从逻辑上来看，一般春节前后，整个房地产市场一般都较为清淡，但是过完春节后，销量便会大幅上升，一般3-6月是整个房地产行业新开工旺季，这也和中游行业的旺季相符，并不具有房屋销售市场的金九银十效应，在2009年之前，A股房地产股票具备很强的领先性，甚至比上游资源品还要早，这主要与政府的宏观调控政策密切相关，一般房地产行业的调整都伴随着政府对房地产市场的调控，而房地产调控会使得固定资产投资、对中游制造产品景气度的担忧，进而引发对上游资源品价格的担心，反之也成立，每一轮对房地产市场的支持鼓励都伴随着房地产行业、中游制造产品和上游资源品价格的大幅炒作。
从具体的分析指标来看，分析房地产行业的未来走势主要还是从“价”和“量”的角度去剖析，其中“价”指的是销售均价，“量”指的是销售面积，在2009年以前，基本上房价都是全国性的普遍上涨和下跌，而在近7年中，房地产市场价格走势分化现象越来越严重，主要还是由城市化趋势的推动，导致一二线城市的人口越来越集中，三四五线城市人口大部分会出现净流出的情况，因此现在对“价”和“量”的微观调查要分不同等级城市进行划分。具体的细项指标方面，一般可以关注销售率、可售量、开发商资金情况、政策力度和货币供应等情况对这两个指标进行分析预测。从房地产行业所涉及的主体来看，一般会包括中央政府、地方政府、开放商、银行、自住客和投机客这六大主体，在这六个主体当中，明确希望房价上涨的主体又地方政府、银行、开发商和投机客。明确希望房价下跌的是未购房的自住客。中央政府对房价的态度比较尴尬，房价上涨、房地产景气提高会改善地方财政、提高GDP，但普通购房者对高房价的抱怨又会引发民生问题。双重目标使政府的态度左右摇摆，当经济处于下行阶段时，政府很多时候便会使用各种手段扶植房地产，推动房地产泡沫，一旦经济复苏后，民生问题又会促使其打压房地产行业，政策的不断的变化就会体现这种摇摆。
图表1：整个房地产行业的产业链条框架
图表2：房地产行业所涉及的6大主体