中和镇项目
市场分析报告
和鸿地产·经营部
2008年5月
目 录
一、 项目基本情况
1、
2、 项目土地性质 周边配套情况
二、 项目市场环境分析
1、
2、 近期成都房地产市场发展状况 中和镇区域市场分析
三、 项目开发SWOT分析
1、
2、
3、
4、 优势 劣势 机会 威胁
四、 项目分析
1、
2、
产品销售价格预期 项目投资分析
一、项目基本情况
1、项目土地性质
地块位于双流县中和镇化龙社区。
净地面积约28亩。地块呈不规则长条形，两面临路。
用地强度
二类住宅用地：此区域内容积率最大不大于4.2，建筑密度不大
于30%。
按照双流县规划局的普遍要求：兼容的商业建筑面积小于该地块
内计入容积率的建筑面积的20%。住宅部分90平米以下的户型占总
建筑面积的70%以上。
2、周边配套情况
项目至国道213线成仁路100米，至天府大道1000米。
项目靠近高尚生活区，周边路网发达、通达度高，基本市政配套
完善，居住人口密集。
成都新规划的300亩的领事馆区位于新国际会展中心附近，预计
未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区。
但是项目3面临近的都是中和镇化龙安置小区，1面紧靠中和公
立卫生院，整体居住水平较差。
项目邻近的医院
项目邻近的小区
项目临近的小区
二、项目市场环境分析
1、近期成都房地产市场发展状况
1）政策状况
信贷政策仍没有放松
监管部门及各银行均表态，第二套房贷政策确实没有松动，由于
无钱可贷，各银行纷纷叫停了转按揭、加按揭、循环贷等个人贷款方
式，按揭申请流程更加苛刻严格。
央行5月20日起存款准备金率再次上调5个基点。
经过两会再次确立，今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策。
加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然
选择，这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断。预计今年下半年
央行仍会采取1-2次行动来控制流动性过剩。
《住房保障条例》列入国务院立法计划
3月17日，新组建的住房和城乡建设部相关负责人表示，《住房
保障条例》（以下简称《条例》）已经列入2008年国务院立法计划，
将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。
2）近期相关市场概况
高新南区3-5年“五味”俱全
在天府新城新闻发布会上，成都高新区首次对外发布了天府新城
的“造城”规划，将用3—5年时间，把天府新城打造成一座科技、
商务、国际、时尚、宜居“五味”俱全的对外窗口。在天府新城建设
规划的同时，基于37平方公里的产业“两步走”规划也已敲定——
在2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口
达5亿美元，从业人员将达10万人以上；到2015年，软件及服务外
包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20—
30万人。在2008年后3个季度，将启动47个建设项目，建设面积
将达800万平方米。天府新城建设的3到5年里，预计每年会新开工
1000万平方米以上。天府软件园、西部最大金融后台、投资8个亿
的我市首个国际社区将在今年3季度开工建设，从规划上看，高新南
区将是一个安居乐业的好场所。也让我们看到城市在运营过程中对
“领航旗手”的建设。先让一部分人一部分地区先富起来，这一部分
的快速发展将带动其他区域的发展，也就是先拉长其他板子，再补短
板也容易一些。另外对于整体而言，这一部分的着力建设也将在短时
间内增加城市对外影响力。
地震为成都房市带来的阴霾
“5·12”之后，地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有
的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。业内
分析：“前段时间严厉的调控政策，成都楼市中外来投资者本来就有
所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居
住安全得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。外来投资者集中的高
档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离成都。”
成都房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢
复，可能需要至少几年的时间，整个楼市在短期内呈现一个萧条的状
态，市场可能回到两年前。特别是一些品牌知名度不高的开发商，将
直接面临产品滞销，资金回笼慢的严重危机。
一位外来开发商坦言，他们会降低对成都未来楼市潜力的预期，
将减缓一度急速的扩张步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，
撤出成都。
2、中和镇区域市场分析
1）中和镇基本情况
中和镇位于成都市城南新区，距成都市仅12公里。东与本县新
兴镇、锦江区三圣乡交界，南与华阳街道交界，西与高新区会展中心
交界，北与锦江区琉璃街办交界，是成都市主城区近期发展的主要方
向，是未来成都核心区域的重要组成部分。中和镇常住人口3.8万人。
2007年中和镇全街道实现工农业总产值27.7亿元，农民人均纯
收入6054元。
2）中和镇目前房地产开发情况
领馆逸品
三和南锦
领馆区1
号
育才竹岛
三、项目土地SWOT分析
1、项目土地优势（STRENGTH）
区位优势
项目位于未来的领事馆区，靠近成都未来政治、经济、金融中心，
靠近高尚生活社区。
生活配套
项目中和镇中心地带，临近菜市、医院齐全，生活方便，。
交通优势。
项目周围路网发达，通达度高，到市中心区域仅需5-10分钟。
2、项目土地劣势（WEAKNESS）
环境问题
项目周边三面邻近的都是拆迁安置小区，其整体低端的生活水平
为本项目带来负面影响。
地形问题
项目虽两面临街，但是地块形状不规则，中庭进深较短。
景观问题
由于用地面积小，景观环境较为不足。
缺乏大型商业娱乐配套
项目周边仍然缺乏大型的商业娱乐配套
竞争优势
目前项目3公里区域内在售楼盘相当多，并且体量大，区域呈供
大于求，竞争明显。
3、项目土地机会（OPPORTUNITY）
高新区蓬勃的发展势头，大量的人口移居，带来了强劲的自住需
求
区域规划为领事馆区带来的机遇
区域内整体物业偏高档，因此针对中下层次需求的楼盘较少
4、项目所受威胁（THREATEN）
三面邻近的都是拆迁安置小区，整体生活水平低；地块较小且不
规则，内部环境不足；周边不邻近绿化公园，外环境受局限，这三点
最重要的原因，造成了本项目在此区域的定位只能针对中下收入层
次。
而受目前宏观政策的影响，各地纷纷开建经济适用房以保障低端
收入人群的住房问题。
中下收入层次在选择住房的时候往往第一考虑要素都是价格，因
此本项目最大的威胁来源于：区域内的经济适用房或者其他政府廉价
房对区域需求的冲击；还有就是早期以低成本取得土地的开发商的降
价逃市。
另项目目前未拆迁完毕,7通情况不明，存在一定潜在隐患。
四、项目分析
1、产品销售价格预期
根据对本项目的初步定位及邻近楼盘销售价格参照，预计本项目
销售均价在3800-4200元/平方米左右。
2、项目投资分析
见中和项目成本利润估算表
中和镇项目
市场分析报告
和鸿地产·经营部
2008年5月
目 录
一、 项目基本情况
1、
2、 项目土地性质 周边配套情况
二、 项目市场环境分析
1、
2、 近期成都房地产市场发展状况 中和镇区域市场分析
三、 项目开发SWOT分析
1、
2、
3、
4、 优势 劣势 机会 威胁
四、 项目分析
1、
2、
产品销售价格预期 项目投资分析
一、项目基本情况
1、项目土地性质
地块位于双流县中和镇化龙社区。
净地面积约28亩。地块呈不规则长条形，两面临路。
用地强度
二类住宅用地：此区域内容积率最大不大于4.2，建筑密度不大
于30%。
按照双流县规划局的普遍要求：兼容的商业建筑面积小于该地块
内计入容积率的建筑面积的20%。住宅部分90平米以下的户型占总
建筑面积的70%以上。
2、周边配套情况
项目至国道213线成仁路100米，至天府大道1000米。
项目靠近高尚生活区，周边路网发达、通达度高，基本市政配套
完善，居住人口密集。
成都新规划的300亩的领事馆区位于新国际会展中心附近，预计
未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区。
但是项目3面临近的都是中和镇化龙安置小区，1面紧靠中和公
立卫生院，整体居住水平较差。
项目邻近的医院
项目邻近的小区
项目临近的小区
二、项目市场环境分析
1、近期成都房地产市场发展状况
1）政策状况
信贷政策仍没有放松
监管部门及各银行均表态，第二套房贷政策确实没有松动，由于
无钱可贷，各银行纷纷叫停了转按揭、加按揭、循环贷等个人贷款方
式，按揭申请流程更加苛刻严格。
央行5月20日起存款准备金率再次上调5个基点。
经过两会再次确立，今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策。
加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然
选择，这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断。预计今年下半年
央行仍会采取1-2次行动来控制流动性过剩。
《住房保障条例》列入国务院立法计划
3月17日，新组建的住房和城乡建设部相关负责人表示，《住房
保障条例》（以下简称《条例》）已经列入2008年国务院立法计划，
将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。
2）近期相关市场概况
高新南区3-5年“五味”俱全
在天府新城新闻发布会上，成都高新区首次对外发布了天府新城
的“造城”规划，将用3—5年时间，把天府新城打造成一座科技、
商务、国际、时尚、宜居“五味”俱全的对外窗口。在天府新城建设
规划的同时，基于37平方公里的产业“两步走”规划也已敲定——
在2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口
达5亿美元，从业人员将达10万人以上；到2015年，软件及服务外
包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20—
30万人。在2008年后3个季度，将启动47个建设项目，建设面积
将达800万平方米。天府新城建设的3到5年里，预计每年会新开工
1000万平方米以上。天府软件园、西部最大金融后台、投资8个亿
的我市首个国际社区将在今年3季度开工建设，从规划上看，高新南
区将是一个安居乐业的好场所。也让我们看到城市在运营过程中对
“领航旗手”的建设。先让一部分人一部分地区先富起来，这一部分
的快速发展将带动其他区域的发展，也就是先拉长其他板子，再补短
板也容易一些。另外对于整体而言，这一部分的着力建设也将在短时
间内增加城市对外影响力。
地震为成都房市带来的阴霾
“5·12”之后，地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有
的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。业内
分析：“前段时间严厉的调控政策，成都楼市中外来投资者本来就有
所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居
住安全得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。外来投资者集中的高
档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离成都。”
成都房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢
复，可能需要至少几年的时间，整个楼市在短期内呈现一个萧条的状
态，市场可能回到两年前。特别是一些品牌知名度不高的开发商，将
直接面临产品滞销，资金回笼慢的严重危机。
一位外来开发商坦言，他们会降低对成都未来楼市潜力的预期，
将减缓一度急速的扩张步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，
撤出成都。
2、中和镇区域市场分析
1）中和镇基本情况
中和镇位于成都市城南新区，距成都市仅12公里。东与本县新
兴镇、锦江区三圣乡交界，南与华阳街道交界，西与高新区会展中心
交界，北与锦江区琉璃街办交界，是成都市主城区近期发展的主要方
向，是未来成都核心区域的重要组成部分。中和镇常住人口3.8万人。
2007年中和镇全街道实现工农业总产值27.7亿元，农民人均纯
收入6054元。
2）中和镇目前房地产开发情况
领馆逸品
三和南锦
领馆区1
号
育才竹岛
三、项目土地SWOT分析
1、项目土地优势（STRENGTH）
区位优势
项目位于未来的领事馆区，靠近成都未来政治、经济、金融中心，
靠近高尚生活社区。
生活配套
项目中和镇中心地带，临近菜市、医院齐全，生活方便，。
交通优势。
项目周围路网发达，通达度高，到市中心区域仅需5-10分钟。
2、项目土地劣势（WEAKNESS）
环境问题
项目周边三面邻近的都是拆迁安置小区，其整体低端的生活水平
为本项目带来负面影响。
地形问题
项目虽两面临街，但是地块形状不规则，中庭进深较短。
景观问题
由于用地面积小，景观环境较为不足。
缺乏大型商业娱乐配套
项目周边仍然缺乏大型的商业娱乐配套
竞争优势
目前项目3公里区域内在售楼盘相当多，并且体量大，区域呈供
大于求，竞争明显。
3、项目土地机会（OPPORTUNITY）
高新区蓬勃的发展势头，大量的人口移居，带来了强劲的自住需
求
区域规划为领事馆区带来的机遇
区域内整体物业偏高档，因此针对中下层次需求的楼盘较少
4、项目所受威胁（THREATEN）
三面邻近的都是拆迁安置小区，整体生活水平低；地块较小且不
规则，内部环境不足；周边不邻近绿化公园，外环境受局限，这三点
最重要的原因，造成了本项目在此区域的定位只能针对中下收入层
次。
而受目前宏观政策的影响，各地纷纷开建经济适用房以保障低端
收入人群的住房问题。
中下收入层次在选择住房的时候往往第一考虑要素都是价格，因
此本项目最大的威胁来源于：区域内的经济适用房或者其他政府廉价
房对区域需求的冲击；还有就是早期以低成本取得土地的开发商的降
价逃市。
另项目目前未拆迁完毕,7通情况不明，存在一定潜在隐患。
四、项目分析
1、产品销售价格预期
根据对本项目的初步定位及邻近楼盘销售价格参照，预计本项目
销售均价在3800-4200元/平方米左右。
2、项目投资分析
见中和项目成本利润估算表