南京市普通住宅物业服务等级和收费标准

《南京市普通住宅物业服务等

级和收费标准》

( 试行 )

南京市房产管理局南京市物价局

《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说

明

1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。

对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。

2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况

分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。

4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积）月。

5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20 %；小区建筑面积在2万至4万平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。

6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。

7、本《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。

二00六年九月二十日

一、综合管理服务标准与收费标准

设备。

上的物业管理工作经历。

训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁。

得岗位证书，挂牌上岗。

提供服务。

组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。

范》要求。

工作有记录。 度。

依据、收费标准。

急修半小时内到现场查看处理，小修三天内修复。有完整的报修、维修和回访记录。 复处理。

向业主公布一次。

每年的沟通面不低于小区住户的60％，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。

以上便民（无偿）服务。

收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

设备进行查验。

及办公用品。

，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。 岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 证书，挂牌上岗。

并提供服务。

施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

求。

记录。

收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。

小时内到达现场查看处理，小修二天内修复。有完整的报修、维修和回访记录。 理。

电费分摊每两月向业主公布一次。

时采取多种形式的沟通方式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对沟通和测评结果进行分析并及

民（无偿）服务。

[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案

费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

行查验。

设备管理等）。

办公用品。

或有2年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。 ，仪表整洁规范。 能有效组织实施。

划实施情况。

内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。

除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。

一次。

沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。

管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案

运作规范，账目清晰。

目清晰。

搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

说明：【1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的

维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。

【2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目

的的日常养护工作。

【3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。

二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

所发生的各类费用不包含在本价格中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支，车主要求物业公司保管机动车的，应另行与物业公司签定保管合同。所列车辆管理服务标准为参考标准。

【2】公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测

算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实际配置增减费用。

三、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准

在收费标准基础上减0.01元；选择三级（含三级）以上的，应减少0.02元。

【2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02元。

【3】外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

【4】停车场或共用车库（棚）的保洁所发生的费用不包括在本价格中，所列服务标准为参考标准。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

收收费费标标准准 (（元元//mm22

//年月） ) ((按按绿建地 筑面 积面算积) 算

)

服服

务务序内级项号 容 别 目

服务标准

绿化养护费用分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12。（2）按建筑面积、按月设置的收费标准。以绿地率30%、容积率为1.5为基准代入上式，即：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积（占地面积×30%）÷可分摊建筑面积÷12=该级绿地收费标准×30%÷1.5÷12。

【2】保存率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。

【3】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪。

【4】绿地以种植面积计算；地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投

影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。

【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和

使用情况由使用人合理分摊。

【6】公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化日常养护费

中，应在物业专项维修资金中开支。

【7】绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。 【8】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

【9】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务标准与收费标准

说明：【1】电梯维修保养费用与上述收费标准出入较大的，可参照以下公式计

算收费标准：电梯收费标准=小区年电梯总费用÷总台数÷总建筑面积÷12个月。

【2】电梯运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费

费用由使用人合理分摊。

【2】消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

【3】住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。

【4】保修期内，属建设单位负责保养（修）设施（备）的，由建设单位承担费用。

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lcx7766 发表于：08-07-19 14:44 [只看该作者] 第2楼

根本不能对症下药么．．．．．．．．．．．．．．

因为陌生，所以勇敢，因为距离，所以美丽。

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*冬冬鱼* 发表于：08-07-27 16:05 [只看该作者] 第3楼 太多了，懒的看，哪位强人能算一下辰龙的服务能收多少钱一平方的物管费啊？

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级和收费标准》

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明

1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。

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3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。

4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积）月。

5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20 %；小区建筑面积在2万至4万平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。

6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。

7、本《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。

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的的日常养护工作。

【3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。

二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

所发生的各类费用不包含在本价格中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支，车主要求物业公司保管机动车的，应另行与物业公司签定保管合同。所列车辆管理服务标准为参考标准。

【2】公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测

算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实际配置增减费用。

三、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准

在收费标准基础上减0.01元；选择三级（含三级）以上的，应减少0.02元。

【2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02元。

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【2】保存率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。

【3】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪。

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【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和

使用情况由使用人合理分摊。

【6】公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化日常养护费

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【7】绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。 【8】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

【9】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务标准与收费标准

说明：【1】电梯维修保养费用与上述收费标准出入较大的，可参照以下公式计

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【2】电梯运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费

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【2】消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

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