齐冶置项〔2016〕1号
齐齐哈尔北方中冶置业有限公司文件
齐齐哈尔世纪阳光物业管理有限公司： 关于印发《中冶·滨江国际城项目物业公司管理办法》的通知
为了保证入驻业主能够享受高端的品质服务，置业公司本着“诚信社会为本，客户满意为荣”的经营理念，特制定中冶·滨江国际城项目物业公司管理办法。本办法自2016年1月1日起执行（2015年12月14日至2016年1月1日期间参照执行），如有疑问，由齐齐哈尔北方中冶置业有限公司进行解释。
二〇一五年十二月十四日
主题词：物业 管理 服务 实施 通知
录入：孙永旭 校对：牛二伟 审批：李松平 中冶·滨江国际城项目物业公司管理办法
为了保证世纪阳光物业公司能够社会化、专业化、管家化的进行服务管理，保证为中冶滨江国际城小区业主打造一个安全、舒适、文明、和谐的居住与生活环境，使高品质的物业服务实现保值、增值，特明确物业管理范围及具体管理办法如下：
一、物业管理范围及自我管理
（一）房屋管理
１、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。
２、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。
（二）环境管理
1、管理和保护小区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。
（三）卫生管理
1、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁（尤其死角保洁清理）。
2、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。
3、制止楼道及公共部位等乱堆放废品。
4、制止楼道乱贴乱画现象，并及时清理。
5、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类
除外）。
（四）景观管理
1、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。
2、制止破坏住宅区绿化工作行为。
3、对小区硬景（假山、雕塑、水系、喷泉、水电等）进行管理维护。
4、制止庭院私拆乱改现象。
（五）治安管理
1、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全１１０报警联网。
2、建立住宅小区安全、防护档案，设立24小时小区安保巡逻制度。
（六）车辆管理
1、包括机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)及停车位的管理。
2、设车辆看护站，制止车辆乱停乱放，为用户提供服务。
（七）配套设施管理
1、公共区域消防设施的维护及管理。
2、电梯的养护、运行、维护。
3、小区内道路、供水、排水设施的维护管理。
4、小区公共照明、广播、监控的维护及管理。
5、小区地下停车库的自行车停车位的维护及管理。
6、小区人车分离车档石及其它隔离物的维护及管理。
（八）市场管理
对住宅区内的市场进行管理，禁止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。
（九）人员配备及着装管理
1、人员配备按照小区业主入驻户数进行合理配置。
2、物业人员按照相关规定进行培训、统一服装，保证物业良好形象。
（十）售后维修服务
售后维修服务严格按照报修程序，对于房管员确认实属施工责任的问题必须进行书面确认，各单位书面确认后严格按照会议所定报修办法实施。
（十一）物业公司管理措施
为激励员工的工作热情及敬业精神，物业公司强化自身管理，建立完善的各岗位责任制度，设置物业管理奖罚制度，并切实实施。
二、物业管理要求
1、物业公司做到二次装修施工全过程监控。针对存在违反房屋管理的情况， 由物业公司依据《住宅室内装饰装修管理办
法》(建设部令 第 110 号)第三十八条规定：“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款”。依据《黑龙江省建筑装饰装修管理规定》（省政府令第7号）第三十八条规定：“装饰装修人在装饰装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，限期恢复原状，达到安全要求;逾期未改正的，对公共空间装饰装修人处五万元以上十万元以下罚款，对家庭装饰装修人处一千元罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任”。依据《齐齐哈尔市城市房屋安全管理办法》（市政府令第4号）第二十二条规定：“违反本办法第七条之一项规定，危害房屋结构安全的，责令其停止施工，恢复原状，并处500元以上5000元以下罚款”。
2、针对环境问题，针对乱贴乱画的现象，一方面物业公司必须采取封闭管理措施，另一方面物业公司采取措施对责任单位进行处理，杜绝上述事情的重复发生。对乱堆乱放的现象，物业公司提前告知，及时处理。
3、针对卫生问题，物业公司设立卫生责任制，并进行考核评比，保证住宅楼室内公共部位、室外小区整洁卫生。
4、针对景观管理，安排绿化专业人员进行绿化补植、灌溉、施肥等后续维护工作，针对硬景喷泉、天鹅湖做好越冬排水(9月30日完成)及夏季注水投入使用（6月1日开始）。针对一层业主庭院外扩损坏绿化及占用公共绿地的情况，物业公司必须
采取强制措施按照相关条例进行处理，杜绝庭院外扩事情的再次发生。
5、针对治安管理工作，物业公司成立治安管理队，设立队长，进行职责分工并明确考核，保证电子巡更设施正常投入使用，满足24小时小区治安巡逻全覆盖。
6、针对车辆管理，首先通过公示告知车辆管理相关规定，针对人行步道停车的情况，首先告知并登记，对重复发生违停的车辆进行锁车，并承担人行步道损坏的责任。小区业主车辆禁止非停车位道路停放，产生碰损事件由车主自行负责。外来车辆一律进门卫室登记后方可进入小区。物业公司建立自行车管理制度，对自行车进行统一管理，保证地上无自行车停放。
7、针对配套设施管理，物业公司按规定配备专职的水暖工程师、机电工程师，保证水电设施、控制室等配套设施正常投入使用。针对道路、给排水井盖、地库、车档、电梯、消防器材、管网、路灯等进行日常维护，保证安全正常使用。
8、针对市场管理，禁止商贩等门口摆摊及小区内经营。对小区内业主经营的超市等应严格管理，禁止破坏外墙、绿化等违规事情的发生，对出现的情况物业公司按照相关条例进行限期处理。
9、依据目前业主入驻户数，要求物业公司配备物业经理1人，工程经理1人，客服经理1人，保安经理1人，保洁绿化
经理1人，人事后勤经理1人，主管会计1人，管理人员共7人。
水暖工程师2人，机电工程师2人，弱电工程师2人，家装管理1人，财务收费出纳1人。办公室内勤1人，房管员6人（每150户配置1个），保洁22人（每1.5万平米配置1人），保安23人（3大门、小区、地库等固定岗及流动岗），绿化员2人。 各专业等共62人。
整个物业管理公司共计69人，要求物业全体人员进行上下班指纹采集管理并考核。
10、物业公司每年制定物业培训计划，明确培训目的、体系、职能、在职前后及整体工作服务思想。人员要求服装统一规范花，工作行为标准化。
11、售后服务措施
售后问题处理程序为业主发现问题上报物业公司，物业公司房管员第一时间现场查看，确认该问题责任归属方，如属于质保责任范围内，物业公司房管员填写《房屋报修处理记录单》并经业主确认后上报置业公司项目管理部，经项目管理部发送至总包单位，并组织总包单位、物业公司、施工单位、监理单位相关人员现场查看问题并确定维修事项，维修完成合格后由施工单位将业主签字确认单反馈至建设单位及物业公司进行销项登记。对于施工单位逾期未处理的报修问题，产生责任损失
由施工单位承担，发包人将依据小业主、物业公司、监理单位、建设单位的联合见证的书面记录单，将临时委托物业公司或第三方进行报修问题的处理事宜，由此产生的费用将从施工单位加倍扣除。
12、物业公司岗位制度的建立要有针对性、可操作、公平性、公正性，使制度的建立实现各员工各谋其职、各尽其责。通过奖罚制度的考核，实现奖勤罚懒。
三、对物业公司的奖罚
1、后期再次发生一层庭院外扩事项，物业公司未按照条例进行管理并恢复、追责，每发生一次扣除物业公司2000元，并由物业公司负责按照相关规定进行强制恢复。
2、车档石的维护，保证起到人车隔离的效果，避免损坏，如发现车挡石移动后通车现象未及时恢复，每发现一辆车进入人行道扣除物业公司500元，单处累计不超过2000元。发现损坏车挡球由物业公司及时修复或更换。
3、每季度对物业公司进行考评，主要包括物业管理范围、物业公司职责分工管理制度、物业公司奖罚制度及业主服务评价等。
4、每季度考核成绩为优，奖励2000元，考核成绩为差，扣物业公司2000元。
四、其它
1、鉴于一期项目整体备案工作于2015年12月完成，要求物业公司组织并于2016年1月15日前成立业主委员会。
2、物业公司职责分工、奖罚等各项管理制度于2015年12月31日前完成。
3、在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。
4、按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。
5、定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。
6、执行物业管理服务合同，接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。
7、节假日物业公司设置彩灯、灯笼等打造浓厚的喜气小区环境，且平常节日晚上亮化开启至22:00，春节期间开启至00:50，钟楼钟表、广播正常投入使用。
为了给业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标，特制定本管理办法。
齐齐哈尔北方中冶置业有限公司
2015年12月14日
齐冶置项〔2016〕1号
齐齐哈尔北方中冶置业有限公司文件
齐齐哈尔世纪阳光物业管理有限公司： 关于印发《中冶·滨江国际城项目物业公司管理办法》的通知
为了保证入驻业主能够享受高端的品质服务，置业公司本着“诚信社会为本，客户满意为荣”的经营理念，特制定中冶·滨江国际城项目物业公司管理办法。本办法自2016年1月1日起执行（2015年12月14日至2016年1月1日期间参照执行），如有疑问，由齐齐哈尔北方中冶置业有限公司进行解释。
二〇一五年十二月十四日
主题词：物业 管理 服务 实施 通知
录入：孙永旭 校对：牛二伟 审批：李松平 中冶·滨江国际城项目物业公司管理办法
为了保证世纪阳光物业公司能够社会化、专业化、管家化的进行服务管理，保证为中冶滨江国际城小区业主打造一个安全、舒适、文明、和谐的居住与生活环境，使高品质的物业服务实现保值、增值，特明确物业管理范围及具体管理办法如下：
一、物业管理范围及自我管理
（一）房屋管理
１、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。
２、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。
（二）环境管理
1、管理和保护小区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。
（三）卫生管理
1、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁（尤其死角保洁清理）。
2、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。
3、制止楼道及公共部位等乱堆放废品。
4、制止楼道乱贴乱画现象，并及时清理。
5、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类
除外）。
（四）景观管理
1、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。
2、制止破坏住宅区绿化工作行为。
3、对小区硬景（假山、雕塑、水系、喷泉、水电等）进行管理维护。
4、制止庭院私拆乱改现象。
（五）治安管理
1、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全１１０报警联网。
2、建立住宅小区安全、防护档案，设立24小时小区安保巡逻制度。
（六）车辆管理
1、包括机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)及停车位的管理。
2、设车辆看护站，制止车辆乱停乱放，为用户提供服务。
（七）配套设施管理
1、公共区域消防设施的维护及管理。
2、电梯的养护、运行、维护。
3、小区内道路、供水、排水设施的维护管理。
4、小区公共照明、广播、监控的维护及管理。
5、小区地下停车库的自行车停车位的维护及管理。
6、小区人车分离车档石及其它隔离物的维护及管理。
（八）市场管理
对住宅区内的市场进行管理，禁止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。
（九）人员配备及着装管理
1、人员配备按照小区业主入驻户数进行合理配置。
2、物业人员按照相关规定进行培训、统一服装，保证物业良好形象。
（十）售后维修服务
售后维修服务严格按照报修程序，对于房管员确认实属施工责任的问题必须进行书面确认，各单位书面确认后严格按照会议所定报修办法实施。
（十一）物业公司管理措施
为激励员工的工作热情及敬业精神，物业公司强化自身管理，建立完善的各岗位责任制度，设置物业管理奖罚制度，并切实实施。
二、物业管理要求
1、物业公司做到二次装修施工全过程监控。针对存在违反房屋管理的情况， 由物业公司依据《住宅室内装饰装修管理办
法》(建设部令 第 110 号)第三十八条规定：“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款”。依据《黑龙江省建筑装饰装修管理规定》（省政府令第7号）第三十八条规定：“装饰装修人在装饰装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，限期恢复原状，达到安全要求;逾期未改正的，对公共空间装饰装修人处五万元以上十万元以下罚款，对家庭装饰装修人处一千元罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任”。依据《齐齐哈尔市城市房屋安全管理办法》（市政府令第4号）第二十二条规定：“违反本办法第七条之一项规定，危害房屋结构安全的，责令其停止施工，恢复原状，并处500元以上5000元以下罚款”。
2、针对环境问题，针对乱贴乱画的现象，一方面物业公司必须采取封闭管理措施，另一方面物业公司采取措施对责任单位进行处理，杜绝上述事情的重复发生。对乱堆乱放的现象，物业公司提前告知，及时处理。
3、针对卫生问题，物业公司设立卫生责任制，并进行考核评比，保证住宅楼室内公共部位、室外小区整洁卫生。
4、针对景观管理，安排绿化专业人员进行绿化补植、灌溉、施肥等后续维护工作，针对硬景喷泉、天鹅湖做好越冬排水(9月30日完成)及夏季注水投入使用（6月1日开始）。针对一层业主庭院外扩损坏绿化及占用公共绿地的情况，物业公司必须
采取强制措施按照相关条例进行处理，杜绝庭院外扩事情的再次发生。
5、针对治安管理工作，物业公司成立治安管理队，设立队长，进行职责分工并明确考核，保证电子巡更设施正常投入使用，满足24小时小区治安巡逻全覆盖。
6、针对车辆管理，首先通过公示告知车辆管理相关规定，针对人行步道停车的情况，首先告知并登记，对重复发生违停的车辆进行锁车，并承担人行步道损坏的责任。小区业主车辆禁止非停车位道路停放，产生碰损事件由车主自行负责。外来车辆一律进门卫室登记后方可进入小区。物业公司建立自行车管理制度，对自行车进行统一管理，保证地上无自行车停放。
7、针对配套设施管理，物业公司按规定配备专职的水暖工程师、机电工程师，保证水电设施、控制室等配套设施正常投入使用。针对道路、给排水井盖、地库、车档、电梯、消防器材、管网、路灯等进行日常维护，保证安全正常使用。
8、针对市场管理，禁止商贩等门口摆摊及小区内经营。对小区内业主经营的超市等应严格管理，禁止破坏外墙、绿化等违规事情的发生，对出现的情况物业公司按照相关条例进行限期处理。
9、依据目前业主入驻户数，要求物业公司配备物业经理1人，工程经理1人，客服经理1人，保安经理1人，保洁绿化
经理1人，人事后勤经理1人，主管会计1人，管理人员共7人。
水暖工程师2人，机电工程师2人，弱电工程师2人，家装管理1人，财务收费出纳1人。办公室内勤1人，房管员6人（每150户配置1个），保洁22人（每1.5万平米配置1人），保安23人（3大门、小区、地库等固定岗及流动岗），绿化员2人。 各专业等共62人。
整个物业管理公司共计69人，要求物业全体人员进行上下班指纹采集管理并考核。
10、物业公司每年制定物业培训计划，明确培训目的、体系、职能、在职前后及整体工作服务思想。人员要求服装统一规范花，工作行为标准化。
11、售后服务措施
售后问题处理程序为业主发现问题上报物业公司，物业公司房管员第一时间现场查看，确认该问题责任归属方，如属于质保责任范围内，物业公司房管员填写《房屋报修处理记录单》并经业主确认后上报置业公司项目管理部，经项目管理部发送至总包单位，并组织总包单位、物业公司、施工单位、监理单位相关人员现场查看问题并确定维修事项，维修完成合格后由施工单位将业主签字确认单反馈至建设单位及物业公司进行销项登记。对于施工单位逾期未处理的报修问题，产生责任损失
由施工单位承担，发包人将依据小业主、物业公司、监理单位、建设单位的联合见证的书面记录单，将临时委托物业公司或第三方进行报修问题的处理事宜，由此产生的费用将从施工单位加倍扣除。
12、物业公司岗位制度的建立要有针对性、可操作、公平性、公正性，使制度的建立实现各员工各谋其职、各尽其责。通过奖罚制度的考核，实现奖勤罚懒。
三、对物业公司的奖罚
1、后期再次发生一层庭院外扩事项，物业公司未按照条例进行管理并恢复、追责，每发生一次扣除物业公司2000元，并由物业公司负责按照相关规定进行强制恢复。
2、车档石的维护，保证起到人车隔离的效果，避免损坏，如发现车挡石移动后通车现象未及时恢复，每发现一辆车进入人行道扣除物业公司500元，单处累计不超过2000元。发现损坏车挡球由物业公司及时修复或更换。
3、每季度对物业公司进行考评，主要包括物业管理范围、物业公司职责分工管理制度、物业公司奖罚制度及业主服务评价等。
4、每季度考核成绩为优，奖励2000元，考核成绩为差，扣物业公司2000元。
四、其它
1、鉴于一期项目整体备案工作于2015年12月完成，要求物业公司组织并于2016年1月15日前成立业主委员会。
2、物业公司职责分工、奖罚等各项管理制度于2015年12月31日前完成。
3、在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。
4、按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。
5、定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。
6、执行物业管理服务合同，接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。
7、节假日物业公司设置彩灯、灯笼等打造浓厚的喜气小区环境，且平常节日晚上亮化开启至22:00，春节期间开启至00:50，钟楼钟表、广播正常投入使用。
为了给业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标，特制定本管理办法。
齐齐哈尔北方中冶置业有限公司
2015年12月14日