马龙广电文化广场三、四、五层商业招租方案
一、商业环境概括。
龙广电文化广场位于马龙新城与老城结合部，目前马龙主要的行政事业单位已经搬迁到新城区，未来新城区将成为马龙的行政中心、商业中心。但由于马龙人口的限制，新城区的发展还需要人口基数的增长才能完全带动，所以新城区的发展至少还需要5年。目前项目周边商业也比较完善，云龙路集中了马龙主要的餐饮业，龙翔路主要以私营建筑材料（门、窗类）为主，项目对面是马龙县第四中学和比较成熟的化建小区和云华园小区。老城区商业虽然年久，商业比较集中，但未来虽着人们生活水品的不但提升和经济的不段增长，新的商业中心将发生转移。并且由于2014年省运会个别项目将在马龙县举行，政府加大城市化建设步伐，同时对龙翔路的扩建，未来本项目将以绝对的位置优势成为马龙第一门户。所以我们对本项目的未来前景是比较看好的。
二、三、四、五层建筑参数。
建筑面积：三层、四层面积：1677.29㎡，五层面积：1623.54㎡。 层 高：3.3米。
建筑适用业态：酒店、办公、KTV、桑拿、足浴城、家具城、美容、会所等娱乐场所。
三、目前周边租金水平调查表：
四、根据目前马龙市场商业月租金水平15元/㎡起，每年递增0.5元/平米测算。
分析：计算单层租金，按目前售价单层面积1677.29㎡，备案单价3900元/㎡，总售价：6541431元。按上述测算结果需要出租17年可收回成本。
五、按目前客户给出的月租金12元/平米计算。
分析：如按12元/平米月租金，需要20年能收回成本。 六、按月租金18元/㎡计算。
分析：如按18元/平米月租金计算，需要出租15年能收回成本。
七、根据我项目实际情况，目前整体出售相对困难，因此考虑先出租后销售，一方面：目前商业未完全成熟，工程未竣工。另一方面，目前政府大力改造龙翔路，因此销售三、四、五层商业需要一定的时间，待两方面因素完全成熟时，相对较好销售。但出租的最终目的还是销售，以最短的时间做到回款，根据目前客户情况，建议以下几种方式出租。
1、以租待售：客户可买半层，租半层。（半买半租）
客户先购买半层，达到回款，另外半层，降低租金水平出租给客户，待客户经营一定年限后在购买。时间不超过5年。
计算：半层的租金：1677.29÷2=838.645㎡*12*10元/月=10万*5=50万。此种方式最大化做到回款，三、四、五层如按半买半租的方式，目前情况能收回成本1000万左右。客户可选择贷款或者一次性付清。贷款首付比例50%，半层总价为327万，首付165万，其余贷款。剩余半层销售价格不变，客户3-5后购买。
2、只租：客户只租一层或者整体租赁，考虑我公司自持做抵押贷款，以达到回款目的。按抵押后月供测算租金水平：
分析：以上测算依据每月租金等于月供测算，租金水平为23.9元，贷款总额为986万元，按目前市场情况，无法出租。相当于每月每平米租金水平为23.9元，才能偿还银行贷款。考虑租金水平递增，平均租金至少在20元/㎡，才能完全保证偿还银行贷款本金及利息。 以上租金水平目前无法实现。
3、按周期出租：如按租期5年为周期，租金一次性付清测算：
分析：如租期为5年一个周期，客户一次性支付租金，每一个周期租金上调5元/㎡，需要16年能收回目前成本。此方法收回成本时间最短。
4、因目前情况下，需快速回笼资金，因此建议：降低首付比例，办理银行贷款。客户最低首付20%至30%，剩余首付比例公司垫付，垫付尾款客户分期付款，付款时间为1年为一个周期。此种方式客户至少需购买一层。
如客户考虑月供：39432元/月，可把整层商业拆分为2个或3个产权，分批办理贷款。
马龙广电文化广场三、四、五层商业招租方案
一、商业环境概括。
龙广电文化广场位于马龙新城与老城结合部，目前马龙主要的行政事业单位已经搬迁到新城区，未来新城区将成为马龙的行政中心、商业中心。但由于马龙人口的限制，新城区的发展还需要人口基数的增长才能完全带动，所以新城区的发展至少还需要5年。目前项目周边商业也比较完善，云龙路集中了马龙主要的餐饮业，龙翔路主要以私营建筑材料（门、窗类）为主，项目对面是马龙县第四中学和比较成熟的化建小区和云华园小区。老城区商业虽然年久，商业比较集中，但未来虽着人们生活水品的不但提升和经济的不段增长，新的商业中心将发生转移。并且由于2014年省运会个别项目将在马龙县举行，政府加大城市化建设步伐，同时对龙翔路的扩建，未来本项目将以绝对的位置优势成为马龙第一门户。所以我们对本项目的未来前景是比较看好的。
二、三、四、五层建筑参数。
建筑面积：三层、四层面积：1677.29㎡，五层面积：1623.54㎡。 层 高：3.3米。
建筑适用业态：酒店、办公、KTV、桑拿、足浴城、家具城、美容、会所等娱乐场所。
三、目前周边租金水平调查表：
四、根据目前马龙市场商业月租金水平15元/㎡起，每年递增0.5元/平米测算。
分析：计算单层租金，按目前售价单层面积1677.29㎡，备案单价3900元/㎡，总售价：6541431元。按上述测算结果需要出租17年可收回成本。
五、按目前客户给出的月租金12元/平米计算。
分析：如按12元/平米月租金，需要20年能收回成本。 六、按月租金18元/㎡计算。
分析：如按18元/平米月租金计算，需要出租15年能收回成本。
七、根据我项目实际情况，目前整体出售相对困难，因此考虑先出租后销售，一方面：目前商业未完全成熟，工程未竣工。另一方面，目前政府大力改造龙翔路，因此销售三、四、五层商业需要一定的时间，待两方面因素完全成熟时，相对较好销售。但出租的最终目的还是销售，以最短的时间做到回款，根据目前客户情况，建议以下几种方式出租。
1、以租待售：客户可买半层，租半层。（半买半租）
客户先购买半层，达到回款，另外半层，降低租金水平出租给客户，待客户经营一定年限后在购买。时间不超过5年。
计算：半层的租金：1677.29÷2=838.645㎡*12*10元/月=10万*5=50万。此种方式最大化做到回款，三、四、五层如按半买半租的方式，目前情况能收回成本1000万左右。客户可选择贷款或者一次性付清。贷款首付比例50%，半层总价为327万，首付165万，其余贷款。剩余半层销售价格不变，客户3-5后购买。
2、只租：客户只租一层或者整体租赁，考虑我公司自持做抵押贷款，以达到回款目的。按抵押后月供测算租金水平：
分析：以上测算依据每月租金等于月供测算，租金水平为23.9元，贷款总额为986万元，按目前市场情况，无法出租。相当于每月每平米租金水平为23.9元，才能偿还银行贷款。考虑租金水平递增，平均租金至少在20元/㎡，才能完全保证偿还银行贷款本金及利息。 以上租金水平目前无法实现。
3、按周期出租：如按租期5年为周期，租金一次性付清测算：
分析：如租期为5年一个周期，客户一次性支付租金，每一个周期租金上调5元/㎡，需要16年能收回目前成本。此方法收回成本时间最短。
4、因目前情况下，需快速回笼资金，因此建议：降低首付比例，办理银行贷款。客户最低首付20%至30%，剩余首付比例公司垫付，垫付尾款客户分期付款，付款时间为1年为一个周期。此种方式客户至少需购买一层。
如客户考虑月供：39432元/月，可把整层商业拆分为2个或3个产权，分批办理贷款。