马克思地租理论及其当代应用
李 斌
内容摘要：地租理论是马克思主义政治经济学的一个重要内容。地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租和分离地租等，但其实质都是土地所有权的实现形式。地租理论对于当前土地市场的建设与发展提供理论依据。
关键词：地租理论 土地产权 土地市场
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。地租理论是马克思主义政治经济学的一个重要理论，对土地市场的建设和发展提供重要理论依据。
一、地租理论的基本内容
马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租) 仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
1、绝对地租及其实质
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产
品价值与生产价格之差。因此，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。
2、级差地租及其产生的条件与原因
马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的差别；②土地位臵的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。
马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态（即级差地租Ⅰ）和级差地租第二形态（即级差地租Ⅱ）。级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位臵较好的土地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）。级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。
3、垄断地租
垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地
租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
4、分离地租
关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。马克思论述的非农业用地的地租，是指建筑地段和矿山地段的地租。建筑地段地租是指工商业资本家为获得建筑多种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业中土地的肥沃程度和位臵对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是位臵起着决定作用。同时，由于垄断价格对建筑地租起着很大作用。矿山地租指工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。由于矿山的数量有限，也存在着经营的垄断，使矿产品必须按劣等生产条件决定的生产价格出售，因而优中等矿山可以取得超额利润而转化为矿山地租。
二、马克思地租理论的深层分析
马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋予了地租理论崭新的科学内容。其理论特点在于指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，地租是土地所有权的实现形式，是土地所有者凭借其对土地的所有权获取的。因而，任何地租都是以土地所有权的存在为前提，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式，是在资本主义生产方式基础上的实现。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一
个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。 马克思指出，资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产厂所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额，这个货币额就是地租。
根据马克思地租理论，对于土地价格的实质，马克思作了精彩的讨论。马克思指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。因为土地不是劳动的产品，因而没有任何价值，只是因为具有了使用价值，才可以被买卖，用货币支付来表示它的价格。当然，土地价格并不是土地价值的货币表现，而是因为土地的稀缺性和垄断性，以及因此垄断者可以获得一定的地租收入，才有了所谓的“价格”。马克思对土地价格实质的分析不止于此，他进一步指出：“土地价格和劳动价格一样，都是不合理的范畴，土地不是劳动产物，没有价值。可是，在这个不合理的范畴之后，却隐藏着一种现实的生产关系”，即一些人垄断土地而排斥他人的所有权关系，这种所有权关系在经济上的实现，就产生了地租或地价。土地价格，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
三、地租理论的当代应用
在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。
地租是一个历史范畴，不同社会形态下的地租，有着不同的性质、内容和形式，体现着不同的生产关系。比如，在我国城市土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。我国土地使用权与所有权的分离，决定了土地使用权是交易的标的，土地市场交易的产权（如房产）也是各种不同权利组合的使用权，而非所有权。因此，我国城市土地价格是作为让渡土地使用权的价格。
（一）正确认识不同社会形态中地租的联系和区别。
在各个社会形态中，不同的土地所有权都要在经济上得以体现。地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形态地租的共同点。同时，地租体现不同的生产关系。马克思地租理论是资本主义制度下，以土地所有权的私人占有为前提的；而我国土地
归国家（集体）所有，土地经营者只是在一定的存续期内具有对土地的使用权，存续期内，土地使用权人拥有对土地使用权转让、经营等方式获取收益的权利。在这一点上，土地所有权和经营权也实现了完全分离。因此，在我国社会主义条件下，农业土地也存在地租，只是表现形式不同，资本主义地租是以少数人对土地的占有为前提的，而我国的地租是在存续期内以多数农民拥有土地使用权为前提的，这也进一步印证了我国社会主义公有制为主体多种所有制并存的基本经济制度的优越性。
（二）充分认识积极发展土地使用权交易市场的重大意义。 既然土地归国家（集体）所有，与资本主义地租不同，那么就把土地所有权这一条件恒定，从已经分离出去的土地使用权（经营权）开始分析和论证，作为考察的起点。比如，我国城镇国有土地供给方式主要有两种形式，即有偿出让和行政划拨。经过十多年土地使用制度的改革，有偿出让土地使用权方式逐步确立并迅速推广，已经成为一种重要的供给形式。出让土地使用权是一种内容较充分、相对独立的权利。它从土地所有权中分离出来，但其内涵与资本主义土地所有权中的使用权又有所不同。出让土地使用权包含占有、使用、收益和处分权能。与此同时，拥有土地使用权人未必是土地经营者，由此产生的地租是建立在土地使用权基础上的。
土地不仅是资源，也是资产，尤其是城市土地，它是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物。而是人类劳动形成的土地资本。土地资源的使用价值是通过人类的利用活动来实现的，可预见的
未来的人类利用土地活动是对土地劳动投入的可能性和潜在性，即土地资源还具有未来实现的潜在价值。现实中，由于信息不对称、交易方式、制度设计等原因，土地使用权的交易不能或不能有效形成区域性的交易市场，询价、竞价机制无法建立，就不能以市场的方式调节土地的价格，土地作为稀缺资源配臵的有效性大打折扣。因此，考虑地租理论、土地价格理论、发现价格及其决定模型等因素，必须充分认识积极发展和完善土地使用权交易市场的重大意义，强化措施，设计制度，逐步建立健全土地使用权交易市场。
（三）级差地租是影响土地价格的充分条件，而非必要条件。 土地的优、劣的差别是产生级差地租的自然条件或基础，不是产生级差地租的原因。只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄断结合在一起的时候，级差地租才会形成。级差地租的形成成为影响土地价格的先遣条件。对于具体地块而言，土地收益水平的高低主要取决于该地块包含的物化劳动及地块的开发利用强度，如地块周边的基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高，反之亦然。如土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性和不可移动性，其供给几乎没有弹性，所以，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致性”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。土地价格基本上是由人们对土地的需求状况决定的，这是一种特殊的市场供求关系，甚至没有任何投入的“裸地”，也有可能因为这种需求而导致土地价格大幅度波动。因此，级差地租能够在某种程度上影响土地价格，但不能起
决定作用。
（四）强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益。
目前在我国，由于农业地租（租金）的表现形式、收益水平与城市建筑用地地租（租金）、土地价格之间有着较大的差别，巨大的利差，这扩大了农业用地变为建筑用地的倾向。一些非正常因素导致农民的土地被侵占、房屋被强拆的事件屡见不鲜。因此而影响的人群扩大或者说放大了地租，由原来的农业工人变为与需要住房的人群，其影响的程度更深、范围更广，已经被泛化了。在我国土地制度框架下，必须强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益，才能逐步建立合理规范、衔接有序、市场调节的土地资源配臵格局。一要摸清现状，了解区域土地利用总体情况；二要以科学发展的导向，编制土地利用总体规划，并广泛征询社会的意见，实施开放式管理；三要对已通过的土地利用总体规划通过人大立法的方式确定，增强规划的约束指导作用；四要确定规划执行的具体操作程序，包括用地类型划分、用地审批、土地交易等具体环节，制度具体的操作流程。
参考资料：
1、《资本论（第三卷）》，人民出版社，1975年
2、《〈资本论〉导读》，高等教育出版社、人民出版社，2012年
3、朱亚一，《基于马克思地租理论对我国农村地租问题的分析》. 《决策与信息》，2011（1）
马克思地租理论及其当代应用
李 斌
内容摘要：地租理论是马克思主义政治经济学的一个重要内容。地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租和分离地租等，但其实质都是土地所有权的实现形式。地租理论对于当前土地市场的建设与发展提供理论依据。
关键词：地租理论 土地产权 土地市场
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。地租理论是马克思主义政治经济学的一个重要理论，对土地市场的建设和发展提供重要理论依据。
一、地租理论的基本内容
马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租) 仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
1、绝对地租及其实质
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产
品价值与生产价格之差。因此，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。
2、级差地租及其产生的条件与原因
马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的差别；②土地位臵的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。
马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态（即级差地租Ⅰ）和级差地租第二形态（即级差地租Ⅱ）。级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位臵较好的土地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）。级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。
3、垄断地租
垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地
租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
4、分离地租
关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。马克思论述的非农业用地的地租，是指建筑地段和矿山地段的地租。建筑地段地租是指工商业资本家为获得建筑多种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业中土地的肥沃程度和位臵对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是位臵起着决定作用。同时，由于垄断价格对建筑地租起着很大作用。矿山地租指工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。由于矿山的数量有限，也存在着经营的垄断，使矿产品必须按劣等生产条件决定的生产价格出售，因而优中等矿山可以取得超额利润而转化为矿山地租。
二、马克思地租理论的深层分析
马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋予了地租理论崭新的科学内容。其理论特点在于指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，地租是土地所有权的实现形式，是土地所有者凭借其对土地的所有权获取的。因而，任何地租都是以土地所有权的存在为前提，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式，是在资本主义生产方式基础上的实现。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一
个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。 马克思指出，资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产厂所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额，这个货币额就是地租。
根据马克思地租理论，对于土地价格的实质，马克思作了精彩的讨论。马克思指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。因为土地不是劳动的产品，因而没有任何价值，只是因为具有了使用价值，才可以被买卖，用货币支付来表示它的价格。当然，土地价格并不是土地价值的货币表现，而是因为土地的稀缺性和垄断性，以及因此垄断者可以获得一定的地租收入，才有了所谓的“价格”。马克思对土地价格实质的分析不止于此，他进一步指出：“土地价格和劳动价格一样，都是不合理的范畴，土地不是劳动产物，没有价值。可是，在这个不合理的范畴之后，却隐藏着一种现实的生产关系”，即一些人垄断土地而排斥他人的所有权关系，这种所有权关系在经济上的实现，就产生了地租或地价。土地价格，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
三、地租理论的当代应用
在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。
地租是一个历史范畴，不同社会形态下的地租，有着不同的性质、内容和形式，体现着不同的生产关系。比如，在我国城市土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。我国土地使用权与所有权的分离，决定了土地使用权是交易的标的，土地市场交易的产权（如房产）也是各种不同权利组合的使用权，而非所有权。因此，我国城市土地价格是作为让渡土地使用权的价格。
（一）正确认识不同社会形态中地租的联系和区别。
在各个社会形态中，不同的土地所有权都要在经济上得以体现。地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形态地租的共同点。同时，地租体现不同的生产关系。马克思地租理论是资本主义制度下，以土地所有权的私人占有为前提的；而我国土地
归国家（集体）所有，土地经营者只是在一定的存续期内具有对土地的使用权，存续期内，土地使用权人拥有对土地使用权转让、经营等方式获取收益的权利。在这一点上，土地所有权和经营权也实现了完全分离。因此，在我国社会主义条件下，农业土地也存在地租，只是表现形式不同，资本主义地租是以少数人对土地的占有为前提的，而我国的地租是在存续期内以多数农民拥有土地使用权为前提的，这也进一步印证了我国社会主义公有制为主体多种所有制并存的基本经济制度的优越性。
（二）充分认识积极发展土地使用权交易市场的重大意义。 既然土地归国家（集体）所有，与资本主义地租不同，那么就把土地所有权这一条件恒定，从已经分离出去的土地使用权（经营权）开始分析和论证，作为考察的起点。比如，我国城镇国有土地供给方式主要有两种形式，即有偿出让和行政划拨。经过十多年土地使用制度的改革，有偿出让土地使用权方式逐步确立并迅速推广，已经成为一种重要的供给形式。出让土地使用权是一种内容较充分、相对独立的权利。它从土地所有权中分离出来，但其内涵与资本主义土地所有权中的使用权又有所不同。出让土地使用权包含占有、使用、收益和处分权能。与此同时，拥有土地使用权人未必是土地经营者，由此产生的地租是建立在土地使用权基础上的。
土地不仅是资源，也是资产，尤其是城市土地，它是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物。而是人类劳动形成的土地资本。土地资源的使用价值是通过人类的利用活动来实现的，可预见的
未来的人类利用土地活动是对土地劳动投入的可能性和潜在性，即土地资源还具有未来实现的潜在价值。现实中，由于信息不对称、交易方式、制度设计等原因，土地使用权的交易不能或不能有效形成区域性的交易市场，询价、竞价机制无法建立，就不能以市场的方式调节土地的价格，土地作为稀缺资源配臵的有效性大打折扣。因此，考虑地租理论、土地价格理论、发现价格及其决定模型等因素，必须充分认识积极发展和完善土地使用权交易市场的重大意义，强化措施，设计制度，逐步建立健全土地使用权交易市场。
（三）级差地租是影响土地价格的充分条件，而非必要条件。 土地的优、劣的差别是产生级差地租的自然条件或基础，不是产生级差地租的原因。只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄断结合在一起的时候，级差地租才会形成。级差地租的形成成为影响土地价格的先遣条件。对于具体地块而言，土地收益水平的高低主要取决于该地块包含的物化劳动及地块的开发利用强度，如地块周边的基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高，反之亦然。如土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性和不可移动性，其供给几乎没有弹性，所以，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致性”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。土地价格基本上是由人们对土地的需求状况决定的，这是一种特殊的市场供求关系，甚至没有任何投入的“裸地”，也有可能因为这种需求而导致土地价格大幅度波动。因此，级差地租能够在某种程度上影响土地价格，但不能起
决定作用。
（四）强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益。
目前在我国，由于农业地租（租金）的表现形式、收益水平与城市建筑用地地租（租金）、土地价格之间有着较大的差别，巨大的利差，这扩大了农业用地变为建筑用地的倾向。一些非正常因素导致农民的土地被侵占、房屋被强拆的事件屡见不鲜。因此而影响的人群扩大或者说放大了地租，由原来的农业工人变为与需要住房的人群，其影响的程度更深、范围更广，已经被泛化了。在我国土地制度框架下，必须强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益，才能逐步建立合理规范、衔接有序、市场调节的土地资源配臵格局。一要摸清现状，了解区域土地利用总体情况；二要以科学发展的导向，编制土地利用总体规划，并广泛征询社会的意见，实施开放式管理；三要对已通过的土地利用总体规划通过人大立法的方式确定，增强规划的约束指导作用；四要确定规划执行的具体操作程序，包括用地类型划分、用地审批、土地交易等具体环节，制度具体的操作流程。
参考资料：
1、《资本论（第三卷）》，人民出版社，1975年
2、《〈资本论〉导读》，高等教育出版社、人民出版社，2012年
3、朱亚一，《基于马克思地租理论对我国农村地租问题的分析》. 《决策与信息》，2011（1）