温泉度假城项目商业计划书
温泉度假城项目商业计划书
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目 录
1. 摘要 .....................................................................................3
1.1. 项目公司 ...........................................................................3
1.2. 市场营销 ...........................................................................3
1.3. 投资与财务 .........................................................................5
2. 某某市环境评估 ...........................................................................5
2.1. 区位优势 ...........................................................................5
2. １. １. 地理气候 ...................................................................5
2.1.2. 人口状况 .....................................................................6
2.1.3. 经济状况 .....................................................................6
2.1.4. 基础设施 .....................................................................6
2.1.5. 交通运输 .....................................................................7
2.2. 旅游资源 ...........................................................................7
2.3. 自然资源 ...........................................................................9
2.4. 教育体育 ...........................................................................9
3. 旅游地产行业概况 ........................................................................10
3.1. 旅游业整体发展趋势 ................................................................10
3.2. 某某房地产现状 ....................................................................11
3.3. 旅游地产的发展 ....................................................................12
4. 市场、竞争和项目定位 ....................................................................13
4.1. 某某旅游市场分析 ..................................................................13
4.2. 竞争分析 ..........................................................................13
4.3. 市场分析 ..........................................................................14
4.4. 竞争分析结论 ......................................................................15
5. 市场营销 ................................................................................16
5.1. 目标客户群 ........................................................................16
5.2. 产品与服务 ........................................................................16
5.3. 公关宣传策略 ......................................................................16
5.4. 初步销售策略 ......................................................................16
5. ４.1. 活动策略 ...................................................................16
5. ４.2 媒介策略 ....................................................................16
6. 管理团队 ................................................................................17
6.1. 机构设置 ..........................................................................17
6.2. 管理团队 ..........................................................................17
7. 投资估算 ................................................................................18
8. 融资计划 ................................................................................19
8.1. 融资资金金额 ......................................................................19
8.2. 融资资金用途 ......................................................................19
9. 结论 ....................................................................................20
1. 摘要
1.1. 项目公司
江西某某温泉国际度假城是本商业计划书建开发的项目，它将由江西某某旅游置业有限公司取得对江西省某某市某某区温泉乡860亩土地（一期）的开发权并进行运营。江西某某旅游置业有限公司拟投资兴建的一座集地产、食、住、游等为一体的综合性度假城。项目一期拟占地860亩，容积率80%，建筑密度25%，建筑限高15米，绿化率45%，总建筑面积约410000平方米。其中别墅约85000平方米、多层及小高层公寓约21000平方米、某某历史文化巨匠纪念园约30000平方米、五星级温泉大酒店约30000平方米、旅游购物风情街约30000平方米、其他附属建筑35000平方米。含“历史文化名人纪念馆”、“历史文化名人雕像群”、“古今艺术长廊”、“四季温泉池群”、“高尔夫练习场”、“山地跑马场”、“冲浪游泳池”、“戏剧大物台”等。度假城（一期）将按照星级酒店的标准管理并为业主提供物业服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广温泉旅游地产，并力争成为江西省管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级温泉主题度假城。
江西自然环境自然十分优越，自身经济虽然不是很发达，却紧挨经济发达的长三角地区，可以看出某某的温泉发展是具备充足条件的，问题是如何发展出独特的，令人难以忘怀的特色温泉。要发展独特的温泉，必然离不开当地的地域文化，包括自然环境和历史。
某某的自然环境以山水著称，具有悠久的历史文化，历来有“才子之乡”之称，在教育方面的成就突出，在历史上有着许许多多的才子以及其不可替代的成就，如黄羲之等的书法成就，晏殊的文学成就，王安石的政治成就，但最为突出的是戏剧文化的成就——汤显祖的“某某四梦”。
某某温泉风景区位于某某市某某温泉镇。某某温泉是古代名家，北宋文学家苏东坡曾评价“天下温泉有七，汝水其一也”。某某温泉分日、月二泉，两泉相距三公里，
有数条温泉从断层经过，水温40-60°C ，总出水量5000吨/日以上。温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、钡、硒、砷、偏硅酸等20多种元素，其中对人体有益的锶、硫、偏硅酸等含量较高。特别是温泉附近蕴涵大量的钡矿石，在全省乃至全国的温泉中都是独一无二的。钡沙中硫酸钡含量达85%以上；温泉水对人体有很好的健康疗养作用，特别是对各种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效；温泉距某某市区10公里、省会南昌110公里，距鹰潭100公里，交通便利。该景区有着丰富的旅游资源和便利的交通环境，旅游开发潜力巨大，故提出江西省某某市某某温泉风景名胜区项目的建设，开发某某温泉风景名胜区，发展旅游业是某某区实现全面小康社会的重要途径，也是符合省委、省政府“后花园”的战略要求的正确选择。
1.2. 市场营销
（一）、自用经营部分：
A 、带租约销售一部分，返租经营。（指酒店式公寓、购物商业风情街等产品）
B 、建立项目公司运营中心，配合自用部分经营开展，保证日常经营经济效益。（指酒楼、主题公园、温泉会所等产品）
C 、与某某乃至江西全省及周边省份各企事业单位、团体合作经营，建立联盟经营关系，定向消费服务合作单位。
（二）、计划对外销售部分
A 、按物业的基本功能单位对外进行整体或功能分割进行产权销售、预售。（指别墅、公寓等）
（三）、销售方式：
A 、向企业直接销售
B 、面向社会个人销售
C 、与专业营销策划机构进行合作进行代销或者让利包销。
D 、给当地房地产营销机构进行分销。
E 、通过经营服务带动物业销售，实行自销甚至公司全员营销。
1.3. 投资与财务
本项目一期总投资约为40,850万元，其中1．1期约需要投资17,250万元，1．2期约需要投资22,800万元。
其中一期为：土地成本860亩×2．5万元/亩＝2150万元，
别墅85000㎡×800元/㎡＝6800万元，
历史文化巨匠纪念园30000㎡×500元/㎡＝1500万元（含建筑和园
林），
温泉大酒店30000㎡×1600元/㎡＝4800万元（含内部装修），
四季温泉群约60000㎡×200元/㎡＝1200万元，
给排水、变电站等附属工程800万元，
合计：17,250万元。
二期为：多层公寓160000㎡×800元/㎡＝12,800万元，
小高层公寓50000㎡×1000元/㎡＝5000万元，
旅游购物风情街30000㎡×1000元/㎡＝3000万元，
其它附属建筑，包括周边道路、园林、高尔夫练习场、跑马场等约
2000万元
合计：22,800万元。
1．1、1．2二期建设共计投资约40,850万元。
2. 某某市环境评估
2.1. 区位优势
2.1.1. 地理气候
某某市位于江西东部，东邻福建省。南接赣州地区，西连吉安、宜春，北毗南昌、上饶。南起北纬２６° ２９′，北抵北纬２８°３０′，南北全长约２２２公里。西
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目 录
1. 摘要 .....................................................................................3
1.1. 项目公司 ...........................................................................3
1.2. 市场营销 ...........................................................................3
1.3. 投资与财务 .........................................................................5
2. 某某市环境评估 ...........................................................................5
2.1. 区位优势 ...........................................................................5
2. １. １. 地理气候 ...................................................................5
2.1.2. 人口状况 .....................................................................6
2.1.3. 经济状况 .....................................................................6
2.1.4. 基础设施 .....................................................................6
2.1.5. 交通运输 .....................................................................7
2.2. 旅游资源 ...........................................................................7
2.3. 自然资源 ...........................................................................9
2.4. 教育体育 ...........................................................................9
3. 旅游地产行业概况 ........................................................................10
3.1. 旅游业整体发展趋势 ................................................................10
3.2. 某某房地产现状 ....................................................................11
3.3. 旅游地产的发展 ....................................................................12
4. 市场、竞争和项目定位 ....................................................................13
4.1. 某某旅游市场分析 ..................................................................13
4.2. 竞争分析 ..........................................................................13
4.3. 市场分析 ..........................................................................14
4.4. 竞争分析结论 ......................................................................15
5. 市场营销 ................................................................................16
5.1. 目标客户群 ........................................................................16
5.2. 产品与服务 ........................................................................16
5.3. 公关宣传策略 ......................................................................16
5.4. 初步销售策略 ......................................................................16
5. ４.1. 活动策略 ...................................................................16
5. ４.2 媒介策略 ....................................................................16
6. 管理团队 ................................................................................17
6.1. 机构设置 ..........................................................................17
6.2. 管理团队 ..........................................................................17
7. 投资估算 ................................................................................18
8. 融资计划 ................................................................................19
8.1. 融资资金金额 ......................................................................19
8.2. 融资资金用途 ......................................................................19
9. 结论 ....................................................................................20
1. 摘要
1.1. 项目公司
江西某某温泉国际度假城是本商业计划书建开发的项目，它将由江西某某旅游置业有限公司取得对江西省某某市某某区温泉乡860亩土地（一期）的开发权并进行运营。江西某某旅游置业有限公司拟投资兴建的一座集地产、食、住、游等为一体的综合性度假城。项目一期拟占地860亩，容积率80%，建筑密度25%，建筑限高15米，绿化率45%，总建筑面积约410000平方米。其中别墅约85000平方米、多层及小高层公寓约21000平方米、某某历史文化巨匠纪念园约30000平方米、五星级温泉大酒店约30000平方米、旅游购物风情街约30000平方米、其他附属建筑35000平方米。含“历史文化名人纪念馆”、“历史文化名人雕像群”、“古今艺术长廊”、“四季温泉池群”、“高尔夫练习场”、“山地跑马场”、“冲浪游泳池”、“戏剧大物台”等。度假城（一期）将按照星级酒店的标准管理并为业主提供物业服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广温泉旅游地产，并力争成为江西省管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级温泉主题度假城。
江西自然环境自然十分优越，自身经济虽然不是很发达，却紧挨经济发达的长三角地区，可以看出某某的温泉发展是具备充足条件的，问题是如何发展出独特的，令人难以忘怀的特色温泉。要发展独特的温泉，必然离不开当地的地域文化，包括自然环境和历史。
某某的自然环境以山水著称，具有悠久的历史文化，历来有“才子之乡”之称，在教育方面的成就突出，在历史上有着许许多多的才子以及其不可替代的成就，如黄羲之等的书法成就，晏殊的文学成就，王安石的政治成就，但最为突出的是戏剧文化的成就——汤显祖的“某某四梦”。
某某温泉风景区位于某某市某某温泉镇。某某温泉是古代名家，北宋文学家苏东坡曾评价“天下温泉有七，汝水其一也”。某某温泉分日、月二泉，两泉相距三公里，
有数条温泉从断层经过，水温40-60°C ，总出水量5000吨/日以上。温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、钡、硒、砷、偏硅酸等20多种元素，其中对人体有益的锶、硫、偏硅酸等含量较高。特别是温泉附近蕴涵大量的钡矿石，在全省乃至全国的温泉中都是独一无二的。钡沙中硫酸钡含量达85%以上；温泉水对人体有很好的健康疗养作用，特别是对各种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效；温泉距某某市区10公里、省会南昌110公里，距鹰潭100公里，交通便利。该景区有着丰富的旅游资源和便利的交通环境，旅游开发潜力巨大，故提出江西省某某市某某温泉风景名胜区项目的建设，开发某某温泉风景名胜区，发展旅游业是某某区实现全面小康社会的重要途径，也是符合省委、省政府“后花园”的战略要求的正确选择。
1.2. 市场营销
（一）、自用经营部分：
A 、带租约销售一部分，返租经营。（指酒店式公寓、购物商业风情街等产品）
B 、建立项目公司运营中心，配合自用部分经营开展，保证日常经营经济效益。（指酒楼、主题公园、温泉会所等产品）
C 、与某某乃至江西全省及周边省份各企事业单位、团体合作经营，建立联盟经营关系，定向消费服务合作单位。
（二）、计划对外销售部分
A 、按物业的基本功能单位对外进行整体或功能分割进行产权销售、预售。（指别墅、公寓等）
（三）、销售方式：
A 、向企业直接销售
B 、面向社会个人销售
C 、与专业营销策划机构进行合作进行代销或者让利包销。
D 、给当地房地产营销机构进行分销。
E 、通过经营服务带动物业销售，实行自销甚至公司全员营销。
1.3. 投资与财务
本项目一期总投资约为40,850万元，其中1．1期约需要投资17,250万元，1．2期约需要投资22,800万元。
其中一期为：土地成本860亩×2．5万元/亩＝2150万元，
别墅85000㎡×800元/㎡＝6800万元，
历史文化巨匠纪念园30000㎡×500元/㎡＝1500万元（含建筑和园
林），
温泉大酒店30000㎡×1600元/㎡＝4800万元（含内部装修），
四季温泉群约60000㎡×200元/㎡＝1200万元，
给排水、变电站等附属工程800万元，
合计：17,250万元。
二期为：多层公寓160000㎡×800元/㎡＝12,800万元，
小高层公寓50000㎡×1000元/㎡＝5000万元，
旅游购物风情街30000㎡×1000元/㎡＝3000万元，
其它附属建筑，包括周边道路、园林、高尔夫练习场、跑马场等约
2000万元
合计：22,800万元。
1．1、1．2二期建设共计投资约40,850万元。
2. 某某市环境评估
2.1. 区位优势
2.1.1. 地理气候
某某市位于江西东部，东邻福建省。南接赣州地区，西连吉安、宜春，北毗南昌、上饶。南起北纬２６° ２９′，北抵北纬２８°３０′，南北全长约２２２公里。西